Tính cấp thiết của đề tài
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quí giá và giữ một vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội Đất đai đợc xem là một TLSX đặc biệt trong hoạt động sản xuất của con ngời, là môi tr- ờng sống của con ngời, là không gian của quá trình sản xuất, Do vậy hiệu quả kinh tế mà đất đai mang lại là vô cùng to lớn, hiệu quả đó đợc thể hiện trong giá trị sử dụng và giá trị trao đổi của đất đai. ở nớc ta đất đai đợc xem là hàng hoá từ khá lâu, tuy nhiên do có nhiều hạn chế trong công tác quản lý đất đai, các chủ sử dụng đất không nhận thức đầy đủ vai trò của đất đai trong nền kinh tế, đồng thời sự chậm phát triển của nền kinh tế nên thị trờng đất đai cha đợc phát triển, mang tính chất là thị trờng ngầm, cha thể hiện đợc hiệu quả kinh tế của thị trờng đối với nền kinh tế đất n- ớc Đến nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự hoàn thiện của cơ chế pháp lý, đặc biệt là các chủ thể sử dụng đất nhận thức đợc vai trò quan trọng và tiềm năng kinh tế của đất đai trong nền kinh tế Thị trờng đất đai đã có những b- ớc phát triển rõ rệt Nhà nớc với vai trò là ngời đại diện các chủ thể sử dụng đất, thống nhất quản lý, đã và đang khai thác, phát triển thị trờng đất đai bằng những biện pháp khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích của mình, trong đó công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một biện pháp hữu ích, đợc mọi quốc gia trên thế giới áp dụng, giao đất cho các chủ thể sử dụng đất đồng thời tạo nguồn vốn cho nhà nớc phát triển kinh tế, đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng.
Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án đợc Chính phủ phê duyệt Hiện nay, ở nớc ta dự án đầu t sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đợc thực hiện theo một trong hai cách sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất để tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng
- Đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và thanh toán công trình bằng quỹ đất (hay còn gọi là đổi đất lấy hạ tầng).
Thực tế hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng còn hết sức mới mẻ, đợc thí điểm ở Thành phố Hà nội năm 2001, và các cơ quan có thẩm quyền đa ra các quyết định, quy định áp dụng thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2002.
Qua một vài năm triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tạiThành phố Hà Nội đã đem lại hiệu quả to lớn đối với yêu cầu phát triển Kinh tế-
Xã hội Không chỉ thế, đấu giá quyền sử dụng đất còn thể hiện đợc tính u việt của nó hơn các hình thức giao đất khác nh: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và có khả năng tài chính đều đợc tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trờng Bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nớc, cải thiện đời sống nhân d©n
Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đợc sự phân công của khoa Đất và Môi Trờng, dới sự hớng dẫn của cô giáo TS Hồ Thị Lam Trà - Giảng viên Khoa Đất và Môi Trờng - Tr- ờng Đại học Nông Nghiệp I - Hà Nội, chúng tôi đã tiến hành thực hiện đề tài:
Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà nội f từ năm 2003 đến 2005 ”
2.mục đích, yêu cầu đề tài
Tìm hiểu công tác đấu giá và cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất ở qua những lần đấu giá tại Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến năm 2005.
Tìm hiểu cụ thể quy chế, cách thức tổ chức đấu giá qua một số dự án ở Thành phố Hà Nội trong những năm gần đây.
Tìm hiểu phơng pháp xác định giá sàn trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội.
Phân tích ảnh hởng của kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý và sử dụng đất ở tại Thành phố Hà Nội. Đánh giá hiệu quả kinh tế và hiệu quả sử dụng đất và kết quả đạt đợc qua những lần đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Thành phố Hà Nội
Nắm đợc phơng pháp xác định giá sàn, quy chế đấu giá, cách thức tổ chức và quy trình của một buổi đấu giá.
Các số liệu thông tin phải đảm bảo tính chính xác, khách quan đồng thời đảm bảo phản ánh đúng tình hình đấu giá quyền sử dụng đất của khu vực nghiên cứu.
Tổng quan của vấn đề nghiên cứu
Tổng quan về thị trờng đất đai
Thị trờng là tập hợp những ngời mua và ngời bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trờng là nơi trao đổi hàng hoá đợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngời với ngời, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa
Thị trờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trờng giao dịch đất đai Thị trờng đất đai có thể đợc hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trờng đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trờng đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trờng đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trờng, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hớng phát triển kinh tế thị trờng định hớng XHCN ở nớc ta Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trờng chuyển quyền sở hữu đất đai ở nớc ta, chủ thể lu thông trên thị trờng đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất [9].
1.1.Thị trờng đất đai thế giới
Tại các nớc t bản phát triển chế độ sở hữu t nhân về ruộng đất đã đợc xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trờng đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, ở những nớc đang phát triển, trong giai đoạn tăng trởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu t nớc ngoài thờng có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hởng đến tăng tr-
4 ởng kinh tế hoặc thu hút đầu t nớc ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trờng đất đai.
Có thể lấy thí dụ ở một số nớc phát triển, nh cơn sốt tăng giá nhà đất ở Pháp từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lợng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trờng này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp ngời mua giảm đợc tiền thuế tơng đơng 10% giá mua một chỗ ở mới.
Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90 Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên.
Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nớc đi trớc đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trờng theo hớng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai nh là một quy luật tất yếu của sở hữu t nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trờng. ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không đợc bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không đợc bán vĩnh viễn, và trong một số trờng hợp cụ thể, Nhà nớc có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. ở Bungari, các doanh nghiệp không đợc quyền chuyển nhợng những mảnh đất nhận đợc từ t nhân hoá doanh nghiệp Nhà nớc.
Một đặc điểm nữa rất quan trọng của thị trờng nhà đất trên thế giới là thị trờng này đã vợt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trờng đầu t hấp dẫn của t bản nớc ngoài Những nớc có dự trữ ngoại tệ lớn nh Nhật Bản, Đài Loan là những nớc đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nớc ngoài
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hớng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nớc đang phát triển rất đáng đợc phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trờng đất đai ở Việt Nam.
1.2 Thị trờng đất đai Việt Nam
Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ơng Đảng khóa
IX đã khẳng định một trong những mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát triển kinh tế trong nữa nhiệm kỳ còn lại của Đại hội lần thứ IX là hình thành đồng bộ các loại thị trờng, trong đó yêu cầu khẩn trơng hớng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan khác để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trờng đất đai
Giai đoạn trớc năm 1945, thời kỳ này giá đất đợc thể hiện bằng tiền nhng cũng có khi đợc quy đổi bằng giá trị tài sản thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột.
Giai đoạn từ 1945 đến trớc năm 1980: Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai (Nhà nớc, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nớc và tập thể là cơ bản và đợc u tiên Tuy nhiên luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai nhng những loại đất đ- ợc mua bán theo quá trình công hữu hoá đất đai Thị trờng đất đai hầu nh không đợc pháp luật thừa nhận trên thực tế, giá đất hình thành theo tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
Luật đất đai đầu tiên đợc Quốc Hội thông qua và có hiệu lực thi hành năm
1988 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý; Nhà nớc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và trao cho họ một số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng nh quy định về những đối tợng đợc Nhà n- ớc giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1), các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai (Điều 5), chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có hệ thống về quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất nhng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 1988 cha đợc mở rộng.
Trong thời kỳ đổi mới, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật Đầu t nớc ngoài thì nhu cầu về đất đai tăng lên, Nhà nớc bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu đợc thông qua các hình thức chuyển nhợng nhà ở (đối với dân c), nhà xởng (đối với các doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất Đến đầu những năm
1990, trong điều kiện hệ thống pháp luật còn thiếu, nhất là lĩnh vực đất đai, kinh tế thị trờng ngày càng đợc mở rộng, hiện tợng giá đất tăng cao dần, cùng với việc góp vốn liên doanh của các doanh nghiệp, đất đai, nhà cửa đợc phát mại để trả nợ v.v thị trờng bất động sản bùng nổ, giá đất nhảy vọt đến mức lên ‘cơncơn sốt ’ để lại nhiều hậu quả đến nay cha giải quyết đợc nh giao dịch đất đai ngoài tầm kiểm soát của Nhà nớc, quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu ngân sách Nhà nớc bị thất thoát tạo nên sự bất bình đẳng trong xã hội, khiếu kiện về đất đai, nhà ở ngày càng tăng Trớc tình hình đó, việc sửa đổi Hiến pháp năm
1992 là chủ trơng đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nớc, trên cơ sở đó Luật đất đai mới năm 1993 đợc Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật đất ®ai 1988.
Giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nớc quy định hoặc đợc hình thành trong giao dịch về QSDĐ.
Giá đất đợc hình thành trong các trờng hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do ngời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nớc quy định và giá đất thị trờng Nhà nớc là ngời đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để ngời quản lý và ngời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trờng đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Nh vậy giá đất do Nhà nớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nớc - chủ sở hữu đất và ngời sử dụng đất - ngời đợc Nhà n- ớc giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự nh chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bão lãnh giữa các chủ sử dụng đất Ngợc lại giá thị trờng là giá đợc hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nớc với ngời sử dụng đất và giữa ngời sử dụng đất với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.2 Những văn bản quy định của Nhà nớc về giá đất Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trờng quyền sử dụng đất và phù hợp với sự điều chỉnh bổ sung của Luật Đất đai, Nhà nớc đã ban hành các Nghị định và văn bản pháp quy quy định về khung giá các loại đất.
Luật Đất đai ban hành ngày 14/7/1993 đã thừa nhận việc chuyển quyền sử dụng đất và khẳng đinh đất là tài sản có giá, Nhà nớc xác định giá các loại đất Điều 694 Bộ luật dân sự quy định các bên tham gia thị trờng thoả thuận giá trên cơ sở khung giá do Nhà nớc ban hành Căn cứ điều 12 Luật Đất đai 1993,
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 quy định khung giá các loại đất Tuy nhiên trong những năm qua giá đất còn nhiều biến động; chịu sự tác động, điều tiết của nhiều yếu tố nên Chính phủ đã ban hành những quy định mới về giá đất cho phù hợp với thực tế Cụ thể:
- Ngày 17/08/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 87/CP thay thế cho NĐ 80/CP quy định khung giá các loại đất đợc điều chỉnh theo hệ số K từ 0,8 đến 1,2.
- Thông t số 94- TT/LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính Phủ- Tài Chính- Xây Dựng - Tổng Cục Địa chính hớng dẫn thi hành Nghị định 87/CP của Chính phủ quy định: Trờng hợp địa phơng tổ chức đấu gía quyền sử dụng đất thì giá đất đợc xác định cho từng trờng hợp cụ thể, nhng không đợc thấp hơn mức gía đất hiện hành của cùng loại đất, hạng đất, vị trí của đ ờng phố do UBND cấp tỉnh quy định.
- Thông t số 02/TT-BTC ngày 04/01/1995 của Bộ Tài Chính hớng dẫn thi hành Nghị định 89/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Luật Đất đai sửa đổi (1998) đã mở rộng thêm hình thức giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và quy định thực hiện từ ngày 01/01/1999
- Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng [3].
- Để cụ thể hóa Luật Đất đai 2003 ngày 16/11/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phơng pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất [5].
- Ngày 26/11/2004 Bộ Tài chính ban hành Thông t số 114/2004/TT-BTC h- ớng dẫn thi hành Nghị định số 188 của Chính phủ [2]
2.2 Các yếu tố ảnh hởng đến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá là bán bằng hình thức để cho ngời mua lần lợt trả giá - Ai trả giá cao nhất thì đợc (Giáo trình Định giá đất - TC)
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nớc và ngời tham gia đấu giá, việc xác định giá đất phải dựa trên giá thị trờng, khả năng sinh lời của đất, và phân tích các yếu tố ảnh hởng đến giá đất Lấy kết quả đó làm cơ sở để xây dựng giá đất, cụ thể cần phân tích một số yếu tố nh sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò to lớn trong hoạt động sản xuất kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực xung quanh về dân c, thơng mại, dich vụ ) hay giữ vai trò quan
1 2 trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuân lợi về giao thông, về môi trờng và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thơng mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền)) Tóm lại vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất.
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào từng mục đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó.
- Yếu tố ảnh hởng về khả năng đầu t cơ sở hạ tầng: Một khu vực đợc đầu t cơ sở hạ tầng nh: hệ thống đờng giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nớc tốt đợc xây dựng ra sao? hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc đợc trang bị hiện đại đến mức độ nào? hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng đ- ợc lắp đặt với qui mô nh thế nào đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất.
công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Trớc năm 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1988, Nhà nớc nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị tr- ờng Luật Đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nớc với ngời đợc giao, cấp đất Chính điều đó đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hớng tích cực, đất đai không đợc coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nớc không kiểm soát đợc.
Trong hoạt động của thị trờng bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất chuyển sang một giai đoạn mới của chích sách pháp luật đất đai Luật Đất đai
1993 đã cụ thể hoá Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của ngời sử dụng đất.Tuy nhiên, trong giai đoạn này thị trờng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhợng theo các fkênh ngầm”, trớc tình hình đó Nhà nớc cũng đã có những sửa đổi bổ sung của Luật đất đai.
Thực trạng thị trờng bất động sản nớc ta nói chung cũng nh thị trờng nhà đất tại đô thị và khu vực phát triển đô thị những năm qua đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nớc phát triển với nhịp độ tơng đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy nguồn vốn trong xã hội, từng bớc nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt của nông thôn, đô thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Qua thực tiễn hoạt động thị trờng bất động sản ở nớc ta, môi trờng đầu t cũng nh cơ sở pháp lý đợc hình thành theo hớng phát triển nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa.
Bên cạnh những hớng tích cực, hoạt động của thị trờng bất động sản nói chung và thị trờng quyền sử dụng đất nói riêng cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém : Do cha nhận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trờng bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tài sản nhà đất cha đợc khai thác sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn ; Nhà nớc cha có biện pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trờng bất động sản, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến ; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán trao tay và xây dựng tự phát gây ảnh hởng không tốt đến hoạt động đầu t cũng nh quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống của nhân dân nhất là các đối tợng có thu nhập thấp Mặt khác, giá đất do Nhà nớc quy định để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, bồi thờng thiệt hại khi thu hồi đất rất thấp so với giá trị thực tế, ngợc lại giá đất trên thị trờng lại tăng đột biến, có nơi tăng ở mức rất cao tạo nên sự chênh lệch giữa hai loại giá, những yếu tố cơ bản trên là nguyên nhân làm thất thoát nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nớc. Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nớc chủ trơng fđổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phơng thức đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu t trực tiếp cho các địa phơng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nớc, khắc phục đợc những nhợc điểm của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất
Với chủ trơng fĐổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng hơn
5 năm trở lại đây, việc thực hiện dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã đợc nhân rộng trên phạm vi cả nớc, tuy với cách hiểu và cách làm khác nhau ở từng địa phơng nhng thực sự nó đã mang lại kết quả tốt, khẳng định những u điểm, hiệu quả kinh tế vợt trội so với các hình thức thu lợi từ đất khác.
3.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất ở nớc ta còn tơng đối mới mẻ với mọi ngời Theo Quyết định số 137 QĐ - UB ngày 09/9/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất có ghi: f Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu t là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu t xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phè” [12]. Đấu giá đất là hoạt động của những ngời tham gia đấu giá tự đặt giá đất đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng Đấu giá đất đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là đa quyền sử dụng đất tham gia vào thị trờng bất động sản, tránh tình trạng cơ chế fxin cho” trong quản lý đất đai và khai thác nguồn vốn to lớn từ đất, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc, tăng các công trình hạ tầng kỹ thuật, góp phần nâng cao đời sống nhân dân, phát triển kinh tế - xã hội.
Khái niệm trên sẽ cho ta cái nhìn tổng quát về công tác đấu giá quyền sử dụng đất và từ đó có thể thấy đợc tầm quan trọng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2 Vai trò, ý nghĩa của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án đã đợc Chính phủ phê duyệt. Đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết và đóng vai trò ngày càng quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội nớc ta hiện nay và có ý nghĩa to lớn đối với công tác quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế.
Thứ nhất, thực hiện đấu giá đất đảm bảo mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu về đất và có khả năng tài chính đều đợc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.Những ngời tham gia đấu giá đợc bình đẳng trong việc định giá đất Nh vậy giá đất hoàn toàn tùy thuộc vào ngời tham gia đấu giá, tuy nhiên nó vẫn chịu những quy định bắt buộc của cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc.
Thứ hai, đấu giá đất đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng đảm bảo quyền sử dụng đất (hàng hóa đặc biệt) tham gia vào thị trờng bất động sản một cách công khai Điều này phần nào giúp bình ổn thị trờng bất động sản, đất đai đảm bảo đợc sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch; tránh thị trờng ngầm và rất nhiều bất cập trong hoạt động của thị trờng bất động sản. Trong đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất đợc hình thành theo các quy luật của thị trờng, giá sàn đợc hình thành theo quy luật của thị trờng sát với thực tế và các văn bản Luật liên quan Giá sàn đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền ban hành.
Thứ ba, đấu giá đất là một biện pháp tốt nhất để Nhà nớc (ngời đại diện
Những quy định chung của Nhà nớc về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu
Thứ t, đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng trong việc giao đất, hạn chế đợc rất nhiều tiêu cực trong quản ly đất đai; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho những ngời có nhu cầu đợc nhận quyền sử dụng đất.
Thứ năm, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho việc sử dụng đất có hiệu quả hơn, đúng theo quy hoạch và đúng mục đích sử dụng đất, có lợi và đáp ứng đợc yêu cầu đặt ra của cả bên quản lý đất và bên muốn nhận quyền sử dụng đất.
4 Những quy định chung của Nhà nớc về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng
- Nghị định số 86/1999/NĐ-CP ngày 19/12/1999 của Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá tài sản.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ ban hành về việc thu tiền sử dụng đất.
- Thông t 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hớng dẫn thi hành Nghị đinh số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông t 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hớng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nớc để bán đấu giá.
- Quyết định số 216/QĐ-TTG ngày 31/8/2005 của Thủ Tớng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Luật đất đai năm 1993; Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001 và Luật đất đai năm 2003.
- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ Tài chính về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
Theo các quyết định trên quá trình thực hiện các dự án đấu giá quyền sử dụng đất có những quy định chung cụ thể nh sau:
4.1 Phạm vi về đấu giá quyền sử dụng đất
Những quy định của Nhà nớc đặt ra đợc áp dụng cho việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t, thực hiện các dự án cải tạo, nâng cấp xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Các dự án đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng đợc thực hiện đấu giá đất để tạo vốn đầu t phải có các điều kiện sau:
+ Các dự án đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng đợc sử dụng quỹ đất tạo vốn đ- ợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt nh các dự án giao thồng, thủy lợi, điện, cấp thoát nớc khu đô thị, trờng học.
+ Các dự án này không đấu thầu công trình, đợc đấu giá đất, ngời trúng đấu giá đất đợc giao thực hiện công trình.
- Quỹ đất tạo vốn đem đấu giá là quỹ đất nằm trong quy hoạch sử dụng đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt bao gồm đất giao có thu tiền sử dụng đất, đất cho thuê và đất đợc chuyển mục đích sử dụng, bao gồm:
+ Quỹ đất nằm trong khu vực có công trình kết cấu hạ tầng của dự án. + Quỹ đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng dự án. + Quỹ đất do mở rộng phạm vị thu hồi đất đối với các dự án xây dựng công trình giao thông, hạ tầng giao thông.
+ Quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất kinh doanh, sinh hoạt dịch vụ để đấu giá tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phơng.
4.2 Điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
4.2.1 Điều kiện về các thửa đất đợc tổ chức đấu giá
Quỹ đất để tổ chức đấu giá tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nằm trong kế hoạch sử dụng đất đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt, gồm: đất cha sử dụng, đất nông nghiệp và các loại đất khác đợc thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền, có các điều kiện sau:
- Đã có quy hoạch chi tiết đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã xác định đợc mật độ xây dựng, chiều cao công trình, các thông số hạ tầng kỹ thuật khác và bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng do đơn vị có t cách pháp nhân lập, đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.
- Đã đợc bồi thờng giải phóng mặt bằng và có phơng án đấu giá đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với trờng hợp sử dụng đất làm nhà ở: cần phải giải phóng mặt bằng xong và xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh.
- Đối với các lô đất đấu giá thuê đất để sử dụng cho các mục đích khác: có thể giải phóng mặt bằng xong và đầu t xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc chỉ giải phóng mặt bằng xong, việc đầu t xây dựng kỹ thuật hạ tầng tiếp theo do ng- ời trúng giá thực hiện theo quy hoạch.
4.2.3 Điều kiện đợc đăng ký tham gia đấu giá
Các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đợc đăng ký tham gia đấu giá khi có đủ cáo điều kiện sau:
- Có đơn đề nghị đợc tham gia đấu giá theo mẫu do Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nớc có chức năng đấu giá phát hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng đấu giá.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phơng án đầu t theo quy định của pháp luật Trờng hợp đấu giá đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá không cần điều kiện này.
- Một hộ gia đình chỉ đợc một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ đợc một đơn vị tham gia đấu giá; có hai doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ đợc một doanh nghiệp tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ với công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ đợc một doanh nghiệp tham gia đấu giá.
4.3 Tổ chức đấu giá đất Để có thể tổ chức đấu giá thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất có thẩm quyền thành lập Hội đồng đấu giá, Hội đồng đấu giá các tỉnh phảI đảm bảo có đại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi tr- ờng, Kế hoạch và Đầu t, Xây dựng và các thành viên khác do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của địa phơng
Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phơng
Sau 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đã thực hiện nhiều chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trờng định hớng XHCN, trong đó yếu tố thị trờng cha có, nay đã hình thành và từng b- ớc phát triển Đối với thị trờng đất đai cũng vậy, tuy nó có những tính chất đặc trng khác với thị những thị trờng hàng hóa khác, nhng cùng với xu hớng phát triển chung của nền kinh tế thị trờng, thị trờng đất đai đã hình thành và từng bớc phát triển Trong những năm gần đây với việc hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện, đặc biệt, Nhà nớc với vai trò ngời định hớng đã áp dụng chủ trơng, chính sách mới đáp ứng đợc những yêu cầu hiện tại Một trong những chính sách đó là công tác đấu giá quyền sử dụng đất, tuy là hoạt động mới đợc triển khai thực hiện ở một số địa phơng nhng đã đạt đợc những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, ngời sử dụng đất và Nhà nớc Một số mô hình đấu giá QSDĐ đợc áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau nh đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Đà Nẵng, Bình Định, TP. HCM, Bà Rịa Vũng Tàu
5.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng
Là một thành phố trực thuộc TW và là trung tâm của các tỉnh khu vực miền Trung, vì vậy cần phải đầu t xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhằm tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân Vấn đề khai thác quỹ đất tạo vốn đợc Tp Đà Nẵng triển khai thực hiện từ khá sớm và thu đợc kết quả đáng kể, nguồn thu này tạo ra hiệu quả to lớn đối với việc phát triển cơ sở hạ tâng trên địa bàn Thành phố Trung tâm thơng mại - siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của thành phố thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất
- Hình thức đấu giá: đợc tiến hành đấu giá công khai bằng lời
- Đối tợng tham gia đấu giá: những ngời ở trong và ngoài thành phố có nhu cầu nhận quyền sử dụng đất và có khả năng tài chính đều có quyền đăng ký và tham gia đấu giá.
Là địa phơng sớm thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, qua kết quả thu đợc từ dự án Trung tâm thơng mại - dịch vụ, UBND Thành phố Đà Nẵng đã thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên phạm vi rộng với nhiều mô hình đấu giá Trong tháng 2/2006 UBND Thành phố Đà Nẵng đã bán đấu giá
160 lô đất nhà vờn có giá khởi điểm từ 1,5 triệu đồng/m 2 đến 6,8 triệu đồng/m 2 ; thấp nhất là 18 lô đất đờng rộng 9,75m khu dân c Hoà Mỹ có giá là 1,5 triệu đồng/m 2 ; giá cao nhất là 5 lô khu 305 đờng Nguyễn Văn Thoại có giá khởi điểm là 6,8 triệu đồng/m 2 [17] Đồng thời UBND đã tổ chức bán đấu giá nhiều lô đất lớn nh khu đất K9-H26 Bộ Công An có diện tích 18.225,5 m 2 tại phờng Thọ Quan với giá sàn là 1,8 triệu đồng/m 2 ; Dự án Khu Tổ hợp biệt thự cao cấp tại ph- ờng Phớc Mỹ quận Sơn Trà với diện tích 20.583m 2 , giá sàn là: 7.290.000 triệu đồng/m 2 [18]
Trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất UBND Thành phố Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trờng thực tế nh giảm giá đất nền ở một số khu vực trên địa bàn Thành phố Ngoài ra, thành phố còn cho phép khu vực nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có ngời tham gia thì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì đợc giảm 10% để đấu giá tiếp,và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá đợc thì Thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá Đây là biện pháp đợc đánh giá cao của UBND TP Đà Nẵng, bởi nếu đất của Nhà nớc giảm giá thì đất nền của t nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động mạnh đến thị trờng tự do [19].
5.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại TP.HCM
Cũng là một Thành phố trực thuộc TW, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía nam TP HCM cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất của Thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn
1400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó Thành phố đã quyết định dành một phần
2 0 lớn tiền thu đợc từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể nh sau: để lại cho địa phơng (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất t- ơng ớng với những khu đất trị giá dới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng Các quận huyện đợc tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500 - 1.000m 2 (nội thành) và 1.500 - 2.000m 2 (ngoại thành).
5.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu Vũng Tàu
Tính từ năm 2000 đến năm 2005, sau 5 năm tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng tỉnh đã thu đợc một số thành tựu nổi bật sau: Triển khai 69 dự án với tổng quỹ đất khai thác khoảng
753 ha, tạo vốn đầu t 1.190 tỷ đồng Việc áp dụng cơ chế sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng công trình cơ sở hạ tầng đã đa lại khả năng về giao thông, cấp thoát nớc, điện, hệ thống trờng học vợt trội so với trớc đây tại địa phơng, giúp cho địa phơng có một cơ sở hạ tầng vững chắc, đảm bảo cho sự phát triển của ngành du lịch cũng nh sự nghiệp CNH - HĐH của tỉnh
5.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Bình Định
Cũng nh nhiều địa phơng khác, UBND tỉnh Bình Định đã kịp thời ban hành những quy định và phơng hớng thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn của tỉnh.
Trong năm 2005 do nhiều nguyên nhân nên công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phơng gặp rất nhiều khó khăn, nhận thức đợc sự khó khăn đó, UBND tỉnh Bình Định đã chỉ đạo chia nhỏ lô đất để đấu giá nhằm thu hút khách hàng có nhu cầu tham gia (ví dụ: tại lô đất số 08 thuộc khu quy hoạch Ga Hàng Không-TP.Quy Nhơn; mỗi lô có diện tích là 116m 2 , giá sàn là 9 triệu đồng/m 2 )
Ngoài ra, vào 8 giờ sáng thứ bảy hàng tuần, tỉnh còn tổ chức bán đấu giá các lô đất làm nhà ở và dịch vụ tại các khu quy hoạch dân c nội thành Quy Nhơn nh khu trung tâm thơng mại TP, khu dịch vụ cạnh bến xe khách đờng Tây Sơn [20].
5.5 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trơng lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Năm 2002 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 63/2002/QĐ-UB ngày 26/04/2002 về việc ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng [16] Theo đó, thành phố quy định cụ thể phạm vi, điều kiện, giá sàn, trình tự, thủ tục lập dự án, thẩm quyền tổ chức đấu giá, quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá, ngời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tiêu chuẩn đấu giá và giá trúng, tổ chức đấu giá, quy định thực hiện kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quản lý và sử dụng tiền thu đợc từ đấu giá quyền sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất là cách làm hoàn toàn mới, cha có quy định của Nhà nớc, vì vậy năm 2002 Thành phố đã triển khai thí điểm tại huyện Đông Anh với diện tích 2,7 ha thu đợc 85 tỷ đồng (bình quân 13,5 triệu đồng/m2). Đây là dự án thí điểm đầu tiên của Thành phố Hà Nội, dự án đợc thực hiện theo chủ trơng của Chính Phủ và sự chỉ đạo chặt chẽ của UBND Thành phố Hà Nội về việc thực hiện mô hình sử dụng quỹ đất hình thành nguồn vốn đầu t xây dựng hạ tầng và kết quả đạt đợc đã mang lại hiệu quả kinh tế xã hội to lớn, trở thành dự án điển hình của Hà Nội nói riêng, cả nớc nói chung.
- Hình thức đấu giá: thực hiện đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín một lần, đây là hình thức đấu giá cha hẳn là công khai dân chủ, cạnh tranh lành mạnh mà còn có yếu tố may rủi khi đối với những ngời tham gia đấu giá.
Nội dung và phơng pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu
Với đề tài fTìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại TP Hà nội từ năm 2003 đến 2005 ” chúng tôi tiến hành nghiên cứu những nội dung sau:
- Thu thập các thông tin về đặc điểm chung của khu vực nghiên cứu, về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, về tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hà Nội.
- Thu thập những quy định, quy chế của Chính phủ về đấu giá, đấu giá quyền sử dụng đất và hệ thống các văn bản liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất đợc UBND thành phố Hà Nội ban hành.
- Thu thập số liệu về đấu giá quyền sử dụng đất ở các khu vực nghiên cứu qua các năm.
- Phân tích, đánh giá sự khác nhau giữa giá sàn và giá trúng đấu giá, sự khác nhau về giá đấu giá, từ đó làm nổi bật các yếu tố ảnh hởng đến giá đất trong đấu giá.
- Phân tích ảnh hởng của giá đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý sử dụng đất và thị trờng đất đai của thành phố Hà Nội.
- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ đó rút ra nhận xét và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
phơng pháp nghiên cứu
2.1 Phơng pháp thu thập số liệu, thông tin
Thu thập các văn bản của Chính phủ, các văn bản của UBND thành phố
Hà Nội có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thu thập các thông tin về đặc điểm chung của khu vực nghiên cứu, các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, về tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Hà Néi.
2.2 Phơng pháp điều tra thực tế Điều tra giá đất trên thị trờng tại các điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo các kênh nh giá bán các tài sản tơng tự trên thị trờng, qua báo chí và qua d luận quần chúng (đặc biệt là những ngời am hiểu về giá đất trên thị trờng).
2.3 Phơng pháp xử lý số liệu, phân tích thông tin
Cập nhật, phân tích và xử lý số liệu, đánh giá kết quả đạt đợc để làm rõ u việt và hiệu quả trong việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.
Sau đây là một số phơng pháp để xử lý số liệu:
Trên cơ sở các số liệu thu thập dùng phơng pháp thống kê để phân tích, tổng hợp, so sánh các loại số liệu khác nhau ảnh hởng đến giá đấu giá nh các số liệu về đầu t cơ sở hạ tầng, giá đất trên thị trờng
- Phơng pháp so sánh: Đợc dùng để so sánh các số liệu thu đã thập đợc, từ đó thấy đợc sự khác nhau giữa các điểm đấu giá, giữa các năm đấu giá và các yếu tố ảnh hởng đến kết quả đấu giá.
Kết quả nghiên cứu
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà nội
Thủ đô Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, đất đai hình thành chủ yếu từ phù sa hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình, Đây là trung tâm đầu não về chính trị, văn hóa, khoa học, kinh tế, là đầu mối giao thông quan trọng hàng đầu của cả nớc Hà Nội có địa giới giáp với 6 tỉnh:
+ Phía Bắc giáp với tỉnh Thái Nguyên
+ Phía Đông Bắc giáp với tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh
+ Phía Đông Nam giáp với tỉnh Hng Yên
+ Phía Tây Bắc giáp với tỉnh Vĩnh Phúc
+ Phía Tây Nam giáp với tỉnh Hà Tây
+ Từ 2053’ đến 2123’ vĩ độ bắc
+ Từ 10544’ đến 10602’ kinh độ đông
1.1.1 Đặc điểm về đất đai và dân c
Tính đến năm 2005 Thành phố Hà Nội có 9 quận nội thành với 127 ph- ờng, có diện tích 84,3 km 2 (chiếm 9% diện tích toàn Thành phố) và 5 huyện với
99 xã và 6 thị trấn với diện tích là 836,67 km 2 Theo số liệu tổng kiểm kê đất năm 2005: Tổng diện tích tự nhiên của Thành phố là 920,97km 2 (92.097 ha), trong đó đất đất nông nghiệp chiếm tới 47,4%, đất lâm nghiệp chiếm 8,6%, đất chuyên dùng chiếm 22,3%, đất nhà ở chiếm 12,7%, đất cha sử dụng chiếm 9%
Hà Nội có địa hình tơng đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ 5-20 m,vùng đồi núi không cao lắm, tập trung ở phía Tây Bắc huyện Sóc Sơn (thuộc phía nam dãy núi Tam Đảo có độ cao từ 20 - 400 m), chiếm khoảng 10% diện tích tự nhiên của Thành phố, còn lại phần lớn diện tích ở vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng chiếm khoảng 90% diện tích đất tự nhiên, đất đai màu mở, nền đất khá bền vững do phù sa sông Hồng bồi tụ từ lâu đời Tuy nhiên, cũng có những nơi có địa hình thấp, tập trung ở 2 huyện Gia Lâm và Thanh Trì.
Dân số của Thành phố Hà Nội năm 2000 là 2.756.300 ngời, đến năm
2005 là 3.082.800 ngời, tăng 326 nghìn ngời Dân c Thành phố Hà Nội phân bố không đều, tập trung chủ yếu ở các quận nội thành, các thị trấn và các khu đô thị mới.
1.1.2 Đặc điểm khí hậu – Vũng Tàu thủy văn
Hà Nội nằm ở Trung tâm đồng bằng Bắc bộ, thuộc khu vực chịu ảnh hởng khí hậu nhiệt đới, gió mùa.
+ Nhiệt độ cao nhất :42,8C (tháng 1/1955)
+ Nhiệt độ thấp nhất :2,7C (tháng 5/1926) Độ ẩm trung bình: 80 - 82%, lợng ma trung bình 1.600mm/năm.
Trên phạm vi lãnh thổ, mạng lới thủy hệ khá phong phú, hệ thống sông chảy qua Hà Nội gồm: sông Hồng, sông Đuống, sông Nhuệ, sông Cầu, và nhiều sông nhỏ khác Hệ thống hồ, đầm lớn nh: hồ Tây, hồ Bảy mẫu, hồ Linh Đàm, hồ Yên Sở cùng với hệ thống sông ngòi hình thành hệ thống thủy lợi của Hà Nội, có ý nghĩa quan trọng đặc biệt trong giao thông, sản xuất, thoát nớc, cảnh quan, du lịch, điều hòa tiểu khí hậu trong vùng.
1.2 Điều kiện kinh tế – Vũng Tàu xã hội
Trong 5 năm 2001 - 2005 tổng sản phẩm quốc nội (GDP) tăng bình quân 11,07%/năm, cơ cấu kinh tế của thủ đô đã có chuyển biến tích cực, theo hớng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp. Trong những năm qua thực hiện Nghị quyết 15/NQ - TW ngày 15/12/2000 về fPhơng hớng, nhiệm vụ phát triển thủ đô Hà Nội trong thời kỳ 2001 - 2010” và Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội đã có những bớc phát triển vợt bậc trên các lĩnh vực thơng mại, du lịch, dịch vụ, công nghiệp, Các khu đô thị và hệ thống cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố không ngừng đợc mở rộng và xây dựng; trong 5 năm tổng thu ngân sách trên địa bàn đạt 108.8300 tỷ đồng, năm 2005 vốn đầu t xã hội đạt khoảng 31.500 tỷ đồng, vốn đầu t xây dựng cơ bản từ ngân sách Thành phố tăng nhanh, trung bình đạt 25%/năm
Trong giai đoạn 2006 - 2010 gắn với kỷ niệm 1000 ngàn năm ThăngLong - Hà Nội, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố là tiếp tục
2 6 đẩy mạnh đô thị hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho nhân dân, phấn đấu xây dựng thủ đô Hà Nội thoát khỏi mức thủ đô nghèo và trở thành trung tâm ngày càng có uy tín trong khu vực.
Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố
Công tác quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố trong 5 năm qua đã có những bớc chuyển biến mạnh mẽ và tiến bộ rõ rệt, ngày càng đi vào kỷ cơng, nề nếp theo quy định của pháp luật Đất đai từng bớc đợc sử dụng có hiệu quả, đóng góp phần quan trọng vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội Thủ đô Những nội dung về quản lý và sử dụng đất đai của Thành phố giai đoạn 2001-2005 đợc thực hiện nh sau:
1 Công tác lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã đợc quan tâm đi tr- ớc một bớc Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của Thành phố Hà Nội đến năm
2010 đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt; Tất cả các xã ngoại thành đã hoàn thành công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và 2020 phục vụ trực tiếp cho công tác giao đất nông nghiệp, đất dãn dân, đất xây dựng hạ tầng khu dân c nông thôn Thành phố đã phê duyệt chi tiết phát triển đô thị đến năm
2020 của tất cả các quận, huyện; riêng 2 quận mới Long Biên, Hoàng Mai đang đợc điều chỉnh.
2 Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn Thành phố đã thực hiện cải cách hành chính về thủ tục, hàng năm UBND Thành phố đã giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển đô thị với diện tích trung bình khoảng 100 ha Tình hình thực hiện kế hoạch nhìn chung đạt thấp, tính trung bình là 58,5% chỉ tiêu kế hoạch Một số dự án cha đ- ợc triển khai do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó chủ yếu là khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng.
3 Công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ nhà tái định c đã đợc quan tâm, đẩy mạnh và thực hiện ở quy mô ngày càng lớn hơn Trong 5 năm đã thực hiện bồi thờng giải phóng mặt bằng đợc 838/1753 dự án và đã bàn giao diện tích đất ngoài thực địa cho các chủ đầu t là 4.128 ha Để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng việc chuẩn bị trớc quỹ nhà, quỹ đất tái định c đã đợc Thành phố quan tâm chỉ đạo, đã triển khai 34 dự án lớn nh: khu đô thị TĐC Dịch Vọng (1381 căn hộ), khu Nam Trung Yên (3.646 căn hộ); khu Trung Hòa - Nhân Chính (2091 căn hộ)
4 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc xác định là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Thành phố, tính đến thời điểm kiểm kê đất đai 01/01/2006, trên địa bàn Thành phố đã cấp đợc:
- 175.414 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, đạt 91% trên tổng số hộ sử dụng đất nông nghiệp.
- 424.413 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị và nông thôn đạt 88,25%.
- 69.998 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình đã mua nhà theo Nghị định 61/CP.
- 1.153 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, đơn vị sử dụng đất
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục tiêu quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất, tạo điều kiện để ngời sử dụng đất thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, từng bớc hình thành và phát triển thị trờng bất động sản có sự quản lý của Nhà nớc.
những quy định của ubnd tp hà nội về đấu giá quyền sử dụng đất
3.1 Hệ thống các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đợc thực hiện với sự chặt chẽ, tránh đợc nhứng tiêu cực và hạn chế nhất định, ngoài việc áp dụng những quy định chung của Nhà nớc về đấu giá quyền sử dụng đất, UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành và áp dụng những quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp thời gian và điều kiện thực tế của Thành phố UBND Thành phố đã ban hành và sửa đổi những quy định sau:
- Chỉ thị số 11/2003/CT-UB ngày 25/3/2003 của UBND Thành phố để tập trung chỉ đạo các ngành, các cấp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng hạ tầng.
- Quyết định số 66/QĐ-UB ngày 29/5/2003 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc ban hành quy trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bạn Thành phố Hà Néi.
- Quyết định số 91/QĐ-UB ngày 04/8/2003 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định tạm thời về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 137/QĐ-UB ngày 09/9/2005 của UBND Thành phố HàNội về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
3.2 Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất
Việc thực hiện triển khai các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội đợc thực hiện theo Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ Tài chính về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy trình tổ chức thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Cụ thể:
Bớc 1: Chủ dự án liên hệ với Sở Quy hoạch kiến trúc để đợc giới thiệu địa điểm triển khai dự án đấu giá quyền sử dụng đất, xác định chỉ giới đờng đỏ và Chủ dự án liên hệ với đơn vị có t cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng sau đó trình Sở Quy hoạch kiến trúc phê duyệt Quá trình này đợc tiến hành giải quyết trong thời gian là 32 ngày.
Bớc 2: - Sau khi có quy hoạch tổng mặt bằng hoặc ranh giới dự án đợc
Sở Quy hoạch kiến trúc duyệt, trong 2 ngày Chủ dự án lập hồ sơ xin tạm giao đất để thực hiện GPMB
- Tiếp đó Chủ dự án trình UBND quận, huyện thành lập Hội đồng GPMB, thực hiện công tác bồi thờng, giải phóng mặt bằng (theo Quyết định số 72/2001/ QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND Thành phố), Sở Tài chính Vật giá là đầu mối giải quyết giá đền bù.
- Chủ dự án liên hệ với Sở Tài chính Vật giá và Sở Kế hoạch Đầu t để đợc giải quyết nguồn kinh phí ứng trớc của ngân sách thực hiện thiết kế quy hoạch, chuẩn bị đầu t, bồi thờng giải phóng mặt bằng và xây dựng HTKT Các công việc trên đợc tiến hành trong thời gian 27 ngày.
Bớc 3: Chủ dự án lập dự án đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng để báo cáo Sở
Kế hoạch Đầu t, trình UBND Thành phố phê duyệt dự án Đồng thời, Sở Giao thông công chính có trách nhiệm thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật - tổng dự toán đối với công trình HTKT.
Sau khi có Quy hoạch và Dự án đợc duyệt, Chủ dự án liên hệ với Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất để đợc giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Toàn bộ quá trình này đợc thực hiện trong thời gian là 40 ngày.
Bớc 4: Chủ dự án tổ chức triển khai xây dựng HTKT theo đúng tiến độ đ- ợc duyệt trong Dự án Cuối cùng, UBND quận, huyện sẽ tiến hành tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
Bên tổ chức đấu giá quy định cụ thể trong thông báo và hồ sơ mời đấu giá về thời gian và địa điểm đăng ký đấu giá, bán hồ sơ mời tham gia đấu giá, nộp hồ sơ, đấu giá và xét giá UBND quận, huyện tổ chức quản lý và sử dụng nguồn kinh phí thu đợc từ đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định Thời gian tiến hành tổ chức đấu giá là 15 ngày [14].
3.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất
Mỗi một phiên đấu giá có quy chế đấu giá riêng, mang một số đặc điểm riêng nhng đều dựa trên quy chế chung, đó là Quyết định số 137/2005/QĐ-UB của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về quy chế đấu giá quyền sử dụng đất.
3.3.1 Đơn vị tổ chức đấu giá và đối tợng tham giá đấu giá
- Uỷ ban nhân dân thành phố (là các ban quản lý dự án, Công ty thuộc các
Sở, các Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện theo) đợc Uỷ ban nhân dân thành phố giao nhiệm vụ.
- Uỷ ban nhân dân quận, huyện (là Ban quản lý dự án đợc Uỷ ban nhân dân quận, huyện giao nhiệm vụ).
- Các tổ chức kinh tế có nhu cầu chuyển nhợng quyền sử dụng đất và tài sản đợc Uỷ ban nhân dân thành phố cho phép.
- Đối tợng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, độc lập về tài chính và không sử dụng vốn ngân sách Nhà nớc để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến 2005
đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến 2005 Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, đối với Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, văn hóa, kinh tế của cả Nớc thì đất đai càng trở nên có giá trị Việc khai thác và sử dụng có hiệu quả quỹ đất để phát triển kinh tế xã hội là nhiệm vụ quan trọng của Đảng bộ và nhân dân Thành phố Hà Nội.
Trớc Luật Đất đai 2003, mặc dù Thành phố Hà Nội đã có chủ trơng khuyến khích hình thành thị trờng quyền sử dụng đất, thị trờng bất động sản nh- ng cha có quy định cụ thể Đất đợc giao theo giá quy định của Nhà nớc thờng thấp hơn giá chuyển nhợng trên thị trờng nhiều lần Cơ chế này đã phát sinh tiêu cực, lãng phí tài nguyên đất Một số tỉnh, thành phố đã có sáng kiến và thực hiện cơ chế đổi fđất lấy hạ tầng” Cách làm này đã mang lại hiệu quả cao hơn trong việc sử dụng quỹ đất, tạo kinh phí để xây dựng, phát triển kết cấu hạ tầng cho địa phơng [8].
Năm 1997 Thành phố Hà Nội đã thí điểm triển khai đấu thầu để lập dự án
Hồ Bụng Cá ở phờng Quảng An, quận Tây Hồ theo hình thức ngời trúng thầu phải trả tiền thuê đất 1 lần và phải tiến hành lập dự án quy hoạch chi tiết 1/500 và dự án đầu t đợc duyệt để triển khai thực hiện, kết quả Công ty TNHH Đầu t phát triển công nghệ (MERFRIMEX) đã trúng thầu, đã nộp tiền đặt cọc vào ngân sách 5 tỷ đồng, nhng đến nay đơn vị trúng thầu cha triển khai xong công tác lập quy hoạch chi tiết và dự án đầu t trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, nên công trình cha triển khai thực hiện Trớc tình hình đó Thành phố Hà Nội đã lựa chọn hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, với nhận thức rằng thông qua đấu giá công khai, dân chủ sẽ thu đợc giá trị cao nhất khi giao quyền sử dụng đất, đồng thời tránh đợc những tiêu cực của fcơ chế xin - cho” Nhng đấu giá quyền sử dụng đất là cách làm hoàn toàn mới, cha có quy định của Nhà nớc, vì vậy năm
2002 Thành phố đã triển khai thí điểm tại huyện Đông Anh với diện tích 2,7 ha thu đợc 85 tỷ đồng (bình quân 13,5 triệu đồng/m 2 ).
Từ thành công đó năm 2003, Thành phố tiếp tục tổ chức đấu giá 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu đợc 973 tỷ đồng; năm 2004 đấu giá 10 dự án diện tích 14,4 ha thu đợc 2.184,8 tỷ đồng ; năm 2005 đấu giá 18 dự án diện tích 7,77 ha thu đợc 1.364,2 tỷ đồng Trong đó có một số dự án lớn ở những vị trí thuận lợi, giá đất cao nh dự án khu đô thị quận Cầu Giấy giá đất trung bình khoảng 30-32 triệu đồng/m 2 , khu đô thị ven đờng Lạc Long Quân, quận Tây Hồ giá khoảng 26-28 triệu đồng/m 2
So sánh hiệu quả đấu giá qua 3 năm tổ chức đấu giá tại bảng 1:
Theo kết quả tổng quát nhất về kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố từ năm 2003 đến 2005 số tiền bình quân thu đợc trên 1m 2 (TBQ) tăng dần từ năm 2003 đến 2005 Năm 2005 cao nhất với mức TBQ là 17,54 triệu
3 4 đồng/m 2 ; năm 2003 thấp nhất là 13,70 triệu đồng/m 2 ; so với mức TBQ của cả ba năm là 15,43 triệu đồng/m 2
Bảng 1: So sánh kết quả qua 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
Chỉ itêu Năm 2003 Năm 2004 Năm 2005 Tổng
Số tiền thu đợc (tỷ đồng) 973,0 2.184,8 1364,2 4522,0
Bình quân số tiền thu đợc/1m 2
So với 2 năm 2003, 2004, năm 2005 thực hiện nhiều dự án nhất (18dự án) nhng với diện tích đấu giá lại ít, nguyên nhân là do Thành phố đã chỉ đạo thực hiện đấu giá các dự án đất nhỏ lẻ, nhng lại ở những khu vực có giá đất cao Đặc biệt trong năm 2005, do thấy đợc sự khó khăn từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất năm 2004, ngay từ đầu năm UBND Thành phố đã chủ trơng chỉ đạo đa nhng khu đất đẹp nhất của Thành phố vào kế hoạch đấu giá năm 2005, chính vì lý do đó nên mặc dù gặp rất nhiều khó khăn nhung kết quả sau khi đấu giá vẫn thu đ- ợc một nguồn ngân sách lớn, đáp ứng đợc nhu cầu sử dụng vốn ngân sách để xây dựng cơ sở hạ tầng trên đại bàn TP.
4.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2003
Theo báo cáo tổng kết của Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất TP Hà Nội trong năm 2003 Thành phố Hà Nội đã tổ chức đấu giá 6 dự án tại 3 quận nội thành (Hai Bà Trng, Tây Hồ, Thanh Xuân) và huyện Từ Liêm [bảng 2] với tổng diện tích 71.028m 2 , kết quả thu đợc 973 tỷ đồng, tổng số tiền sau khi đấu giá gấp 1,43 lần số tiền ớc tính thu đợc [bảng 3].
Kết quả chi tiết công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố năm 2003 đợc thể hiện qua bảng 2, bảng 3 và bảng 4.
Theo bảng 3, năm 2003 quận Tây Hồ là địa phơng tổ chức đấu giá 2 dự án với quy mô diện tích lớn nhất (28.498 m 2 ), đồng thời cũng là nơi có lợng tiền thu đợc sau đấu giá cao nhất với 576 tỷ đồng Quận Hai Bà Trng là địa phơng tổ chức đấu giá 1 dự án với quy mô diện tích nhỏ nhất (3970 m 2 ), số tiền thu đợc sau khi đấu giá là 68,5 tỷ đồng
Bảng 2: Kết quả chi tiết công tác đấu giá quyền sử dụng đất năm 2003 trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Quận, huyện Địa điểm dự án
Mục đích sử dụng đất
So với các địa phơng khác quận Tây Hồ là quận có địa giới hành chính không thuộc vào khu vực trung tâm của Thành phố, là quận mới so với 4 quận nội thành cũ (Q.Hai Bà Trng, Q.Đống Đa, Q.Ba Đình, Q.Hoàn Kiếm), nên quỹ đất của quận còn nhiều, mật độ dân số của quận thấp hơn so với những quận trên, Mặt khác quận Tây Hồ có hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng tơng đối đồng đều, có u điểm về vị trí địa lý và địa giới hành chính thuận lợi Chính vì lẽ đó các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận luôn có đợc những u điểm nhất định so với các quận, huyện khác nh: vị trí khu đất, sự thuận lợi trong sinh hoạt, yếu tố cảnh quan môi trờng xung quanh, các yếu tố trên phù hợp với tâm lý ngời dân trong việc mua đất và nhà để ở Trong năm 2003 các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở quận Tây Hồ với mục đích xây dựng nhà biệt thự, nhà v ờn đã thu hút đợc rất nhiều cá nhân và tổ chức tham gia, tạo ra sự cạnh tranh và doanh thu lớn trong đấu giá (đạt 576 tỷ đồng) [bảng3].
Huyện Từ Liêm cũng là địa phơng thực hiện 2 dự án đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 25.028 m 2 , nhng giá trị tiền thu đợc sau đấu giá chỉ đạt 180,6 tỷ đồng So với quận Tây Hồ, huyện Từ Liêm có diện tích đấu giá t ơng đ- ơng nhng hiệu quả kinh tế thu đợc thấp hơn nhiều là do huyện Từ liêm là đơn vị ngoại thành, nhìn chung giá đất theo quy định của UBND Thành phố thấp hơn giá đất theo quy định tại quận Tây Hồ nên giá trị tiền thu đợc sau đấu giá là thấp hơn Ngoài ra với các dự án tại huyện Từ Liêm, mục đích sử dụng của khu đất đấu giá là xây dựng nhà ở riêng lẻ và nhà chung c, các dự án đợc thực hiện trên những khu vực bắt đầu hình thành các khu đô thị nh KĐT Mỹ Đình nên giá sàn và giá trúng thấp hơn so với những KĐT gần trung tâm hơn và đã tạo đợc sự tin cậy nhất định về môi trờng sống.
Bảng 3: So sánh giữa số tiền thu đợc và số tiền ớc thu qua ĐGQSDĐ năm 2003 tại TP Hà Nội
Sè tiÒn íc thu (tỷ đồng)
Sè tiÒn thu đợc (tỷ đồng)
2 Hai Bà Trng Khu Đền Lừ II 3970 62,5 68,5 1,1
P.Quảng An 13.885 229,5 247,0 1,07 Đ Lạc Long Quân 14.613 291,0 329,0 1,13
MCL = Số tiền thu đợc sau khi đấu giá
Số tiền ớc tính thu đợc
Năm 2003 Thành phố chỉ thực hiện đợc 6 dự án nhng có thể khẳng định với các dự án đợc sử dụng vào mục đích xây dựng nhà vờn, biệt thự thì giá sàn và giá trúng luôn cao hơn các dự án đợc sử dụng vào mục đích xây dựng nhà chung c [bảng 2] Lý do, với các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng chung c, phơng thức đấu giá đợc áp dụng là đấu giá cả lô đất lớn cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, các công ty kinh doanh nhà là cầu nối giữa ngời có nhu cầu sử dụng đất và Nhà nớc, vì vây giá sàn và giá trúng trong các dự án này là thấp hơn so với các dự án đợc sử dụng vào mục đích xây dựng nhà liên kế, nhà vờn, biệt thự đợc tổ chức theo phơng thức đấu giá trực tiếp đến các cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.
So sánh về mức chênh lệch giữa lợng tiền thu đợc và lợng tiền ớc thu tại bảng 3 ta thấy: Dự án có mức chênh lệch cao nhất tại phờng Nhân Chính -quận Thanh Xuân có MCL là 1,85 lần, thấp nhất là dự án tại phờng Quảng An - quận Tây Hồ có MCL là 1,07 lần Mục đích của 2 dự án đều là xây dựng nhà ở dạng nhà vờn, nhng dự án tại phờng Nhân Chính quận Thanh Xuân có mức chênh lệch giữa tiền thu đợc và lợng tiền ớc thu cao hơn do dự án nằm trong khu vực phát triển đô thị với quy mô lớn (KĐT Trung Hòa – Vũng Tàu Nhân Chính là khu đô thị có quy mô rất lớn của Thành phố) Đồng thời dự án nằm trong khu vực đã có sự đồng bộ cơ sở hạ tầng, đã tạo đợc sự tin tởng của ngời dân về môi trờng sống và chất lợng của công trình, do đó không cần xét về góc độ vị trí của khu đất thì yếu tố quy hoạch và quy mô của dự án sẽ tạo đợc một sức hút nhất định đối với các đối tợng tham gia đấu giá, cụ thể trong phiên đấu giá ngày 25/10/2003 tại phờng Nhân Chính đã có 6 tổ chức và 209 cá nhân tham gia đấu giá, điều đó tạo ra sự cạnh tranh trong đấu giá làm cho kết quả đấu giá cao hơn
Mặt khác dự án tại phờng Quảng An quận Tây Hồ đợc tổ chức bán đấu giá cho các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh xây dựng nhà ở, vì vậy để đạt đ- ợc mục đích là có lợi nhuận trong kinh doanh, các doanh nghiệp thờng cạnh tranh bằng cách nâng từng bớc giá một qua từng vòng, đặc biệt các đơn vị kinh doanh này không thể trả giá quá cao cho khu đất Đối với dự án tại khu Đền Lừ II quận Hai Bà Trng, tuy vị trí của khu đất tại một quận nội thành nhng MCL giữa luợng tiền thu đợc và lợng tiền ớc thu cũng rất thấp chỉ là 1,1 lần; có thể giải thích nguyên nhân trên nh sau, tuy dự án thuộc khu vực trung tâm đô thị, lợi thế về giao thông, khoảng cách trong sinh hoạt, nhng những lợi thế đó không thật sự cần thiết đối với mục đích xây dựng nhà ở dạng nhà vờn (với mục đích xây dựng này yếu tố ngời ta thờng quan tâm nhất là không gian và môi trờng sống xung quanh) Từ đó có thể nhận thấy sự hài hòa giữa vị trí của khu đất và môi trờng xung quanh với mục đích xây dựng của khu đất quyết định đến giá trị của thửa đất.
Nh vậy, MCL có giá trị từ 1,07 lần đến 1,85 lần Có thể nhận thấy sự lệch nhau giữa dự án có MCL cao nhất, thấp nhất với MCL của tổng thu và ớc thu trên toàn Thành phố là tơng đối đồng đều; năm 2003 là năm thị trờng vẫn còn sôi động nhng giá do nhà nớc đa ra đã sát với giá thị trờng, không xảy ra hiện t- ợng giá thị trờng cao hơn gấp nhiều lần so với giá của nhà nớc quy định nh trớc đây (điều này đợc thể hiện qua việc ớc thu của nhà nớc và số tiền thu đợc sau khi đấu giá). Ước thu = giá sàn diện tích đấu giá Để so sánh cụ thể hơn về giá sàn và giá trúng ta xem xét mức chênh lệch về giá sàn và giá trúng đấu giá của các dự án qua bảng 4:
Theo bảng 4, ngoài một số dự án chỉ có một loại giá trúng duy nhất tức là MCL1 bằng MCL2, thì với tất cả các dự án còn lại sự khác biệt giữa MCL2 và MCL1 là không lớn, sự chênh lệch nhau giữa giá sàn và giá trúng thấp nhất (MCL1) trong các dự án là rất đồng đền, chỉ có một mức giá duy nhất có MCL1 lớn hơn 2,0 lần (MCL1 đạt 2,09 lần); Các mức giá sàn còn lại chỉ cho MCL1 đạt từ 1,04 đến 1,39 lần so với giá sàn Chứng tỏ việc đa ra gía khởi điểm đối với các dự án năm 2003 đợc thực hiện rất sát với giá thị trờng.Thậm chí với mức giá sàn5,0 triệu đồng/m 2 tại dự án xã Xuân Đỉnh huyện Từ Liêm, đối tợng tham gia đấu
Đánh giá chung
5.1 Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý và sử dụng đất đai.
Phát huy nội lực, khai thác tiềm năng từ đất đai bằng việc đấu giá quyền sử dụng đất đất, tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố là một chủ trơng lớn của Thành ủy, Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân Thành phố, đợc Thủ tớng Chính phủ cho phép thực hiện Ngay từ năm 2001, trong hoàn cảnh Nhà nớc cha có cơ chế, chính sách về công tác này, Thành phố đã thực hiện thí điểm tại huyện Đông Anh để rút kinh nghiệm, có cơ sở thực tiễn xây dựng cơ chế, chính sách, trình tự, thủ tục thực hiện để triển khai trên toàn Thành phố. Năm 2003, quán triệt Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 BCH TW khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc, Thành phố coi công tác đấu giá quyền sử dụng đất là một công tác trọng tâm quan trọng, phát huy kết quả đạt đợc trong những năm qua, tiếp tục triển khai thực hiện trong năm 2006 và những năm tới.
Qua 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố, giai đoạn 2003-2005 đợc xem là giai đoạn có nhiều biến động của thị trờng, những dự án đợc thực hiện trong năm 2003 tuy ít, và là công tác mới mẻ nhng là giai đoạn thì trờng BĐS sôi động nên đạt hiệu quả cao, thuận lợi Từ sau năm
2003 thị trờng có nhiều dấu hiệu không ổn định, tuy nhiên phát huy những kết quả đạt đợc năm 2003 Thành phố đã quyết định cho thực hiện nhiều dự án hơn, đồng thời bổ sung những điều lệ cho phù hợp với tình hình thực tế và giúp thị tr - ờng sôi động trở lại Nh vậy hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng tại Hà Nội thể hiện đợc những u điểm sau:
5.1.1 Về mặt quản lý và sử dụng đất đai
1 Việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất góp phần bình ổn thị trờng nhà đất, hạn chế đợc tình trạng đầu cơ, nâng giá, bắt chẹt ngời có nhu cầu nhà ở thực sự Hiện nay ở nớc ta, các giao dịch BĐS diễn ra ở thị trờng ngầm là chủ yếu Thị trờng này còn mang tính tự phát và thiếu sự quản lý của Nhà nớc nên đã và đang bộc lộ khá nhiều tồn tại Chính vì thế giá cả hàng hóa BĐS (mà trong đó hàng hóa nhà ở và quyền sử dụng đất là chính) cũng luôn biến động, rất khó thể kiểm soát đợc Do vậy, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất xuất hiện là cần thiết, đa lại những u việt to lớn cho thị trờng BĐS vốn rất phức tạp nh hiện nay.
2 Đấu giá quyền sử dụng đất là biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu quả.
3 Thông qua đấu giá QSDĐ, có thể triển khai thực hiện công tác cấp GCN - QSDĐ nhanh chóng, thuận lợi đối với các cơ quan quản lý đất đai, tạo niềm tin đối với ngời sử dụng đất Bài học rút ra đợc từ việc đấu giá là công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải đợc thực hiện trớc một bớc, phải chú trọng công tác quy hoạch đô thị hiện trạng và các khu đô thị mới khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo tính đồng bộ, tính khả thi của các dự án.
4 Đấu giá quyền sử dụng đất; với phơng thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, không phải qua nhiều cấp nh cơ chế giao, cấp đất, thủ tục rờm rà, làm ảnh hởng đến tiến độ thực hiện các dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của của Nhà nớc và nhân dân.
5 Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở, căn cứ để Nhà n - ớc định giá đất, hình thành thị trờng BĐS và góp phần tạo mặt bằng giá cả, tạo sự ổn định cho thị trờng bất động sản.
6 Trớc đây, hoạt động giao đất bị coi là tồn tại một số hạn chế nh tình trạng fxin cho” đất, Nhà nớc không tận dụng hết giá trị thực của đất nh vậy qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tránh đợc những tiêu cực trong giao đất Các cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ phí trớc bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi ngời dân đợc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan Tài Nguyên và Môi Trờng.
7 Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ đáp ứng đợc nhu cầu của ngời sử dụng đất mà dựa vào đó Nhà nớc có thể kiểm soát đợc các giao dịch về quyền sử dụng đất Đồng thời Nhà nớc đảm bảo tốt hơn nguồn thu từ đất và có thể thu đủ đợc lợi ích của mình.
Tuy nhiên một công việc rất quan trọng trong quá trình thực hiện các phiên đấu giá quyền sử dụng đất là ngăn chặn các cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất móc ngoặc với nhau bỏ giá thấp gay thiệt hại cho Nhà nớc, để ngăn chặn điều này hiện nay UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số 137/2005/QĐ-UB ngày 09/9/2005 sửa đổi bổ sung Quyết định số 63/2002/QĐ-
UB và Quyết định số 91/2003/QĐ-UB quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó quy định [12][13]:
- Số lợng đối tợng tham gia đấu giá:
+ Quyết định số 63/2002/QĐ-UB quy định ngời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, hộ cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, với số lợng từ 2 trở lên.
+ Quyết định 91/2003/QĐ-UB và 137/2005/QĐ-UB quy định cụ thể hơn về đối tợng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Trờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở biệt thự, nhà vờn, nhà liên kế, số đối tợng tham gia tối thiểu là 05 cho trờng hợp đấu giá lần lợt từng thửa đất Nếu toàn bộ số thửa đất đợc đa ra tổ chức đấu giá một lần, học chia thành nhóm nhỏ các thửa đất (không nhỏ hơn 10 thửa và có cùng gía sàn) thì số đối tợng tham gia tối thiểu bằng 2 lần số lợng các thửa đất.
Trờng hợp đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở chung c cao tầng và sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: đối tợng là các nhà đầu t thuộc các thành phần kinh tế hoạt động theo pháp luật Việt Nam, với số lợng tối thiểu là 05 đối tợng cho một khu đất, lô đất hoặc ô đất đa ra đấu giá.
Ta thấy rằng, quy định có xu hớng mở rộng số lợng tối thiểu ngời tham gia đấu gía đất Điều này góp phần không nhỏ trong việc hạn chế tình trạng móc ngoặc với nhau của các đối tợng tham gia đấu giá và các phiên đấu giá luôn giữ đợc tính công bằng, chính xác và hiệu quả.
5.1.2 Về hiệu quả kinh tế
1 Với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất sẽ khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng cho các địa phơng nói chung và trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng.
KÕt luËn
Sau khi nghiên cứu, tìm hiểu đề tài, chúng ta càng có thể khẳng định chắc chắn hơn vai trò to lớn của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng Sau 3 năm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, tuy còn gặp không ít khó khăn nhng kết quả đem lại là rất khả quan Chúng ta phải phát huy hơn nữa những lợi ích tích cực đã đạt đợc từ các phiên đấu giá cũng nh phải tìm ra các nguyên nhân, tồn tại và phơng hớng giải quyết sao cho các phiên đấu giá sau này sẽ hoàn thiện hơn, thu đợc kết quả cao hơn Qua quá trình nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến 2005 chúng tôi rút ra một số kết luận sau:
Trong 3 năm từ 2003 đến 2005 trên địa bàn toàn Thành phố đã tổ chức đ- ợc 34 dự án đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích 293,010m 2 , thu đợc số tiền là 4.522 tỷ đồng vợt số tiền ớc tính thu đợc là 1,31 lần Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu đợc 973 tỷ đồng; năm 2004 thực hiện 10 dự án với diện tích 14,4 ha thu đợc 2.184,8 tỷ đồng ; năm 2005 đấu giá 18 dự án diện tích 7,77 ha thu đợc 1.364,2 tỷ đồng Đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang đem lại rất nhiều hiệu quả to lớn, kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất gắn liền với các yếu tố thị trờng thực tế, đối tợng tham gia đấu giá, để đạt đợc kết quả đó công tác xác định giá sàn phải đợc thực hiện một cách cẩn thận, phù hợp cho cả nhà nớc và mọi đối tợng tham gia đấu giá
Các yếu tố ảnh hởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là: vị trí khu đất và vị trí cụ thể của từng thửa đất; phơng thức, thời gian tổ chức đấu giá; cơ sở hạ tầng, yếu tố quy hoạch của khu vực đấu giá; số lợng ngời tham gia đấu giá và mục đích sử dụng (xây dựng) của khu đất đấu giá.
Trong 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất sự chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá là không đáng kể Trong các dự án đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đến nay hầu hết đều có nhiều mức giá sàn khác nhau, các nhóm thửa đất khác nhau trong cùng một khu đất có những mức giá sàn khác nhau Điều này khẳng định sự chặt chẽ, chi tiết trong việc quy định giá sàn, đem lại một kết quả tốt đối với nhà nớc và cả ngời sử dụng đất, tránh đợc trờng hợp các thửa đất có giá sàn nh nhau nhng lại có nhứng yếu tố chi phối khác nhau.
Với kết quả đạt đợc từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố, so với các địa phơng khác nh TPHCM, TP Đà Nẵng, Cần Thơ thì Thành phố Hà Nội vẫn là địa phơng đạt đợc kết quả cao nhất, đồng thời đã xây dựng đợc một hệ thống khung pháp lý góp phần fxiết chặt” những chỗ flỏng” của công tác quản lý nhà nớc về đất đai và hạn chế tiêu cực trong cơ chế xin - cho.
Qua quá trình tìm hiều, thực hiện phân tích kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến năm 2005 Chúng ta có thể khẳng định công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã trở thành cánh tay đắc lực cho việc phát triển kinh tế, xã hội cũng nh công tác quản lý đất đai trên địa bànThành phố nói riêng và ở các địa phơng khác nói chung Hiệu quả đó khẳng định trong thời gian tới các ban ngành phải tiếp tục đẩy phát triển công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đa công tác đấu giá tại các địa phơng lên lột tầm cao mới.
kiến nghị
Để phát huy đợc hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đúc rút kinh nghiêm của những địa phơng tổ chức trớc cho các địa phơng tổ chức sau. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài chúng tôi xin đa ra một số kiến nghị với các cơ quan, ngành có liên quan đến quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất nh sau: Đề nghị UBND Thành phố, các ngành có biện pháp khen thởng đối với những cá nhân, tổ chức hoàn thành xuất sắc chức năng, nhiệm vụ trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phơng.
Xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất đầy đủ, khách quan và khoa học.
Bên tổ chức đấu giá (phối kết hợp với nhau) cũng nh những ngời tham gia đấu giá, trúng giá phải thực hiện đúng quy chế đấu giá (trong đó có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), cơ chế chính sách tài chính hiện hành.
Tổng kết, rút kinh nghiệm đánh giá hiệu quả, kết quả, thực hiện chế độ báo cáo theo quy định Cần thiết phải xây dựng quy chế sử dụng ngân sách cho đấu giá, nguồn thu từ đấu giá các dự án, tạo cơ sở pháp lý thực hiện có hiệu quả chế định trên đây.
Môc lôc Đặt vấn đề 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2.mục đích, yêu cầu đề tài 2
Chơng 1 Tổng quan của vấn đề nghiên cứu 4
1 Tổng quan về thị trờng đất đai 4
2 Giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 12
2.1.2 Những văn bản quy định của Nhà nớc về giá đất 13
2.2 Các yếu tố ảnh hởng đến giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 14
3 công tác đấu giá quyền sử dụng đất 15
3.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất 17
3.2 Vai trò, ý nghĩa của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 18
4 Những quy định chung của Nhà nớc về đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng 19
4.1 Phạm vi về đấu giá quyền sử dụng đất 19
4.2 Điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 20
4.2.1 Điều kiện về các thửa đất đợc tổ chức đấu giá 20
4.2.3 Điều kiện đợc đăng ký tham gia đấu giá 21
4.3 Tổ chức đấu giá đất 21
5 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phơng 22
5.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng 23
5.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại TP.HCM 24
5.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu Vũng Tàu 24
5.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Bình Định 25
5.5 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hà Nội 25
Chơng 2 Nội dung và phơng pháp nghiên cứu 28
2.1 Phơng pháp thu thập số liệu, thông tin 28
2.2 Phơng pháp điều tra thực tế 29
2.3 Phơng pháp xử lý số liệu, phân tích thông tin 29
Chơng 3 Kết quả nghiên cứu 30
1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà nội 30
1.1.1 Đặc điểm về đất đai và dân c 30
1.1.2 Đặc điểm khí hậu – Vũng Tàu thủy văn 31
1.2 Điều kiện kinh tế – Vũng Tàu xã hội 31
2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố 32
3 những quy định của ubnd tp hà nội về đấu giá quyền sử dụng đất 33
3.1 Hệ thống các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 33
3.2 Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất 34
3.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 36
3.3.1 Đơn vị tổ chức đấu giá và đối tợng tham giá đấu giá 36
3.3.2 Nguyên tắc tham giá đấu giá quyền sử dụng đất 36
3.3.3 Quyền lợi và trách nhiệm của bên tổ chức đấu giá 37
3.3.4 Quyền lợi và nghĩa vụ của ngời tham gia đấu giá 38
3.3.5 Trình tự và hình thức đấu giá quyền sử dụng đất 39
4 Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến 2005 40
4.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2003 42
4.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2004 48
4.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2005 55
5.1 Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất tới công tác quản lý và sử dụng đất đai 60
5.1.1 Về mặt quản lý và sử dụng đất đai 61
5.1.2 Về hiệu quả kinh tế 63
5.2 Tồn tại và nguyên nhân 64
5.4 Một số giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựn cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Nội 66
[1] – Vũng Tàu Bộ Tài Chính – Vũng Tàu Thông t 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hớng dẫn thi hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
[2] – Vũng Tàu Bộ Tài chính – Vũng Tàu Thông t 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hớng dẫn thực hiện Nghị Định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
[3] – Vũng Tàu Bộ Tài chính – Vũng Tàu Quyết định 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 của Bộ tr- ởng Bộ Tài chính về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
[4] – Vũng Tàu Chính phủ – Vũng Tàu Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về việc thu tiền sử dụng đất.
[5] – Vũng Tàu Chính phủ (2004) – Vũng Tàu Nghị Định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
[6] – Vũng Tàu Chính phủ (1998) – Vũng Tàu Nghị Định 17/NĐ-CP ngày 21/3/1998 quy định về hệ số sử dụng đất.
[7] – Vũng Tàu Chính phủ (1996) – Vũng Tàu Nghị Định 86/CP ngày 19/12/1996 ban hành quy chế bán đấu giá tài sản.
[8] – Vũng Tàu Vũ Văn Hậu – Vũng Tàu Giám Đốc Sở Tài nguyên Môi Trờng Thành phố Hà Nội
Bài tham luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn XDCSHT trên f địa bàn Thành phố Hà Nội” tại Hội thảo trao đổi công tác quy hoạch quản lý đô thị và sử dụng đất 6 tỉnh tại Hà Nội ngày 6-7/4/2005.
[9] – Vũng Tàu Luật Đất Đai 2003.
[10] – Vũng Tàu Thủ tớng – Vũng Tàu Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tớng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất.
[11] – Vũng Tàu Hồ Thị Lam Trà - Bài Giảng Định Giá Đất(2005) – Vũng Tàu Trờng ĐHNNI
[12] – Vũng Tàu UBND Thành phố Hà Nội – Vũng Tàu Quyết định số 137/QĐ-UB ngày 09/9/2005 về việc ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
[13] – Vũng Tàu UBND Thành phố Hà Nội – Vũng Tàu Quyết định số 91/QĐ-UB ngày 04/8/2003 ban hành quy định tạm thời về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội.