Vị thế và sự hình thành vị thế khu đô thị phú mỹ hưng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Đề tài: VỊ THẾ VÀ SỰ HÌNH THÀNH VỊ THẾ KHU ĐƠ THỊ PHÚ MỸ HƯNG SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : ĐỖ LÊ DUY 04135017 DH04TB 2004 – 2008 Quản lý Thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh Tháng năm 2008 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN ĐỖ LÊ DUY VỊ THẾ VÀ SỰ HÌNH THÀNH VỊ THẾ KHU ĐƠ THỊ PHÚ MỸ HƯNG Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: ……………………………… Tháng năm 2008 MỤC LỤC Đặt vấn đề Phần 1:TỔNG QUAN 1.1 Các quan niệm chung thị trường bất động sản 1.1.1 Quan điểm bất động sản dịch vụ bất động sản 1.1.2 Quan điểm tương đối hĩa tính dị biệt bất động sản 1.1.3 Quan điểm quan hệ cung cầu bất động sản 1.1.4 Quan điểm giá trị bất động sản 1.1.5 Quan điểm mối quan hệ giá trị sử dụng giá trị giá trị trao đổi bất động sản 1.2 Vị bất động sản biểu nĩ khơng gian thị 1.2.1 Phân biệt vị vị trí bất động sản 1.2.2 Các yếu tố cấu thành vị 1.2.3 Vị phân khúc thị trường khơng gian thị 1.3 Tổng quan địa bàn nghiên cứu .12 1.3.1 Khái quát khu vực quận 12 1.3.2 Khái quát cơng ty Phú Mỹ Hưng 14 1.3.3 Khái quát khu thị Phú Mỹ Hưng 15 1.4 Nội dung phương pháp nghiên cứu 16 1.4.1 Nội dung nghiên cứu .16 1.4.2 Phương pháp nghiên cứu 17 Phần 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18 2.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh từ trước đến 18 Lời em xin cảm ơn Thầy Cô trường Thầ 2.1.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh 18 trường 2.1.2 Các phân khúc thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh 19 Với 2.2 lòng thành em xin gửi lời cảm ơn đến thầ Vị tríkính địa lýtrọng kinh tế chân khu thị Phú Mỹ nhaát, Hưng .20 2.3 hướng phát triển khu Nam Sài Gịn 21 Cảm ơnĐịnh anh chị công tác công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, cu 2.4 Q trình hình thành khu thị Phú Mỹ Hưng 22 Xin cảm ơn bạn lớp Quản lý Thị trường Bất Động Sản K 2.4.1 Vai trị quy mơ tuyến đường Nguyễn Văn Linh 22 2.4.2 Quy hoạch xây dựngơn khusâu thị sắc, Phú Mỹxin Hưng 26 người thật Cùng với lời cảm chúc tất 2.4.3 Marketing xây dựng giá trị thương hiệu 33 2.4.4 Quá trình tập trung dân cư 38 Ngày 28 tháng năm 2008 Lê 2.5 Ảnh hưởng vị đến giá cănĐỗ hộ cao cấpDuy khu thị Phú Mỹ Hưng 42 2.6 Kết kinh doanh cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng .44 2.7 Những vấn đề cịn tồn 46 KẾT LUẬN 51 Đặt vấn đề Tính cấp thiết đề tài “Người chiến thắng khơng cịn người nắm bắt tốt nhu cầu mà người tạo nhu cầu cho thị trường” Trong giới cạnh tranh trình độ cao, khả nắm bắt tốt nhu cầu thị trường khơng cịn yếu tố để định nên thắng lợi cho doanh nghiệp Một doanh nghiệp muốn vươn lên vai trị thống lĩnh, dẫn đầu thị trường doanh nghiệp phải biết tạo nhu cầu cho thị trường, người đáp ứng tốt nhu cầu đĩ Từ quan điểm trên, ta tìm hiểu xem đâu khác biệt doanh nghiệp bất động sản Việt Nam với doanh nghiệp nước ngồi? Sẽ cĩ nhiều khác biệt quy mơ vốn, trình độ quản lý, cơng nghệ xây dựng v.v… Nhưng khác biệt rõ ràng dễ nhận thấy hình ảnh “một kẻ đáp ứng nhu cầu, cịn người tạo nhu cầu” Đây khác biệt “tầm” nhà lãnh đạo doanh nghiệp nước ngịai so với nước Vị nơi khái niệm dễ hiểu cĩ thể nắm bắt Khơng yếu tố quan trọng cấu thành nên giá trị bất động sản Tuy nhiên để nắm bắt rõ hình thành áp dụng khái niệm vào thực tế người doanh nghiệp Việt Nam cĩ thể làm Đây điểm khác biệt yếu tạo nên hình ảnh “người trơng giĩ thả diều” với “người tạo giĩ thả diều” doanh nghiệp bất động sản Hãy thử nhìn lại doanh nghiệp bất động sản Việt Nam làm thời điểm Cĩ đĩ tịa cao ốc lừng lững khu trung tâm chật hẹp, hay chung cư, dự án lẻ loi đứng chờ thời… Tựu chung điều đĩ lại, đĩ trơng chờ bị động vào trình hình thành vị cách tự nhiên hay người khác mang lại Cịn doanh nghiệp nước ngịai, vị yếu tố hịan tồn cĩ thể nắm bắt làm chủ được, nĩ khơng mơ hồ chung chung hình thành nên nĩ khơng phải trơng chờ vào dự án xây dựng sở hạ tầng phủ Chính điều tạo nên khác biệt cho khu thị Phú Mỹ Hưng, biến nơi từ vùng đất hoang hĩa trở thành cực vị thành phố khu thị kiểu mẫu cho nước Trong “thế giới phẳng” chênh lệch quy mơ vốn, kiến thức quản lý, cơng nghệ xây dựng… cĩ thể tương đối san Vì điều cần thiết cho doanh nghiệp BĐS Việt Nam cĩ thể đứng vững được, từ “kẻ tí hon” trở thành “người khổng lồ” nắm bắt q trình hình thành nên vị cho dự án, khu vực, từ đĩ chủ động việc xây dựng chiến lược sách Đây mục tiêu mà đề tài “Vị hình thành vị khu thị Phú Mỹ Hưng” muốn hướng tới thơng qua ví dụ minh họa cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng Mục tiêu nghiên cứu đề tài Nghiên cứu trình hình thành vị khu thị Phú Mỹ Hưng làm rõ chế hình thành vị khu thị để từ đĩ cĩ chiến lược kinh doanh bất động sản phù hợp Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: vị yếu tố cấu thành vị của khu thị nĩi chung Phú Mỹ Hưng nĩi riêng Phạm vi nghiên cứu: khu vực Phú Mỹ Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh Phần TỔNG QUAN 1.1 Các quan điểm chung thị trường bất động sản 1.1.1 Quan điểm bất động sản dịch vụ bất động sản Bất động sản hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đĩ tài sản bất động, tài sản khơng thể khĩ cĩ thể di dời Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” cĩ nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đĩ bất động sản khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 cĩ quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đĩ; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Đã cĩ nhiều khái niệm bất động sản đưa nhìn chung nước ta tất cơng nhận bất động sản cĩ đặc điểm khác biệt so với động sản, cụ thể sau: - Bất động sản cĩ vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng cĩ khả di dời được; - Bất động sản hàng hĩa cĩ tính lâu bền vật lý kinh tế; - Hàng hĩa bất động sản mang tính khan hiếm; - Hàng hĩa bất động sản cĩ tính dị biệt cao vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan vật ngoại cảnh…; - Hàng hĩa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội; - Hàng hĩa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước; - Bất động sản tài sản cĩ giá trị lớn Các đặc điểm riêng biệt bất động sản, cĩ thể nĩi, chất lượng vật lý vị xã hội nĩ tạo Chất lượng bất động sản bao gồm đặc tính vật lý đo đếm diện tích đất (với vị trí địa lý xác định), diện tích xây dựng, số lượng phịng, số tầng cao… Vị bất động sản hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với nhà đất địa điểm xác định Nĩ cĩ thể đại diện cho cải, văn hĩa giáo dục, chất lượng mơi trường,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị thời xã hội định, theo nghĩa đĩ nĩ liên quan chặt chẽ tới điều kiện lịch sử cụ thể, cĩ thể coi đĩ chiều thời gian (Hồng Hữu Phê & Patrick Wakely, 2000) Chất lượng vị yếu tố kết hợp với theo tỷ lệ định bất động sản cụ thể tạo khả đáp ứng nhu cầu “physical” “social” người; khả gọi dịch vụ bất động sản Các đơn vị bất động sản vật khác vị chất lượng, cĩ mức độ đáp ứng nhu cầu người cĩ lượng đơn vị dịch vụ bất động sản Nếu xét quan hệ gĩc độ lý thuyết vị - chất lượng cĩ thể xây dựng đồ thị minh họa sau (Hình 1.1) CL Đường đồng lượng Ngưỡng mong muốn B A C Đường đồng phí VN Hình 1.1: Mối liên hệ đơn vị bất động sản dịch vụ bất động sản Cĩ thể thấy bất động sản A, B, C đường cong đồng lượng khơng hồn tồn giống Chúng khác lượng vị chất lượng, giống khả thỏa mãn nhu cầu người bất động sản Thực tế cho thấy khơng cĩ người cĩ nhu cầu vị thế, chất lượng, tất người cĩ nhu cầu hai thuộc tính tổ hợp định Với nguồn lực tài cho trước, giao điểm đường ngân sách đường cong bàng quang - đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu dùng); giao điểm đường đẳng phí đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung cấp) tổ hợp tiêu dùng tối ưu tổ hợp sản xuất tối ưu Quỹ tích giao điểm tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ứng với vị nơi xác định Trong kinh tế thị trường, biểu hình thái tiền tệ điểm thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng cĩ giá trị thị trường, đơn vị bất động sản vật cĩ lượng dịch vụ bất động sản cĩ giá trị thị trường Điều làm rõ phần 1.1.2 Quan điểm tương đối hố tính dị biệt bất động sản Tính dị biệt bất động sản khác chất lượng vị bất động sản, dị biệt tương đối Các bất động sản khác khác mặt lượng, mà khơng khác mặt chất Cĩ nghĩa chất lượng vị đại lượng cĩ giá trị biến thiên trường khơng gian số tự nhiên tạo khác biệt bất động sản Nếu khẳng định bất động sản khác mặt chất, tức tính chất yếu tố cấu thành, tuyệt đối hố tính dị biệt nĩ Từ đĩ dẫn đến hệ khơng thể so sánh bất động sản khác Quan điểm tương đối hố tính dị biệt bất động sản khẳng định khác mặt giá trị yếu tố cấu thành chất lượng vị Quan điểm khơng loại trừ khác thành phần yếu tố thuộc tính chất lượng vị Một yếu tố thuộc tính đĩ khơng diện bất động sản cĩ nghĩa yếu tố đĩ đại lượng cĩ giá trị Giá trị yếu tố thuộc tính đĩ hiểu yếu tố đĩ chưa xuất bất động sản cụ thể, mà khơng thể khẳng định nĩ khơng tồn Quan điểm hồn tồn khơng mâu thuẫn với quy luật lượng - chất triết học vật biện chứng 1.1.3 Quan điểm quan hệ cung cầu bất động sản Như nĩi chất lượng vị bất động sản đại lượng cĩ giá trị khác bất động sản vật, mà từ đĩ tạo khác biệt chúng Tính dị biệt bất động sản làm cho giả thiết đồng sản phẩm bị vi phạm, gây khơng khĩ khăn nghiên cứu cung cầu thị trường bất động sản Vì vậy, số tác giả bỏ qua tính dị biệt bất động sản, đất đai, nhà ở, mà nĩi khái quát cung cầu chung chung (Lê Đình Thắng, 2002) Một số tác giả khác cho cung cầu bất động sản thị trường cung cầu bất động sản quy ước hay cung cầu dịch vụ bất động sản (Patricia M Hillebrandt, 2000) Tuy nhiên, khái niệm bất động sản quy ước, hay dịch vụ bất động sản, mối quan hệ bất động sản vật bất động sản quy ước, bất động sản vật dịch vụ bất động sản chưa làm rõ Điều đĩ dẫn đến việc lý thuyết thị trường bất động sản cịn khoảng cách định với thực tế thị trường, biết đường cung lên, đường cầu xuống cách chung chung, cung cầu gặp hình thành giá thị trường đơn vị bất động sản quy ước hay đơn vị dịch vụ bất động sản Tuy nhiên, từ giá để xác định giá đơn vị bất động sản vật khơng làm rõ Ngồi ra, với khái niệm cung cầu chung chung thế, khơng thể xác định tính phân khúc thị trường theo nhĩm đối tượng tiêu dùng, khơng thể xác định đặc điểm thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh hồn hảo, độc quyền, cạnh tranh độc quyền, hay độc quyền nhĩm… Trên quan điểm tương đối hố tính dị biệt, khẳng định bất động sản khác mặt lượng, giá trị yếu tố thuộc tính chất lượng vị Các bất động sản khác giá trị yếu tố thuộc tính tạo khả đáp ứng nhu cầu cho người khác Khả đáp ứng gọi dịch vụ bất động sản biến số phụ thuộc vào chất lượng (CL) vị (VN): Y = f( CL, VN) Cung cầu bất động sản thị trường cung cầu dịch vụ bất động sản (hay bất động sản quy ước), tổ hợp chất lượng vị Trên thực tế, khơng cĩ người cĩ cầu khối bê tơng cốt thép nhà, mà khơng cĩ cầu vị thế, quan hệ xã hội với người hàng xĩm, với nhà cung ứng dịch vụ thị, với đối tác… Ngược lại, khơng thể bán quan hệ này, mà khơng bán khối bê tơng cốt thép nhà 1.1.4 Quan điểm giá trị bất động sản Trong thị trường giá hàng hố nĩi chung bất động sản nĩi riêng hình thành thơng qua quan hệ cung cầu Khi cĩ cân cung cầu thị trường hình thành giá cân thị trường hàng hố Giá cân thay đổi cĩ cân đối cung cầu: giá giảm cung lớn cầu tăng cung nhỏ cầu Từ quan điểm nêu quan hệ cung cầu bất động sản, cĩ thể nĩi tương tác cung cầu dịch vụ bất động sản xác định giá đơn vị dịch vụ bất động sản (P0) Giá thị trường bất động sản cụ thể xác định cơng thức: P = P0 x Y, với Y = f(CL,VN) Quan điểm hiển nhiên nhiều người chấp nhận Tuy nhiên, tiếp tục nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên biểu tiền giá thị trường lại gặp nhiều quan điểm khác giá trị, quan điểm kinh tế học trị Mác xít, quan điểm kinh tế thị trường quan điểm marketing đại Theo quan điểm kinh tế học trị Mác xít, giá trị lao động khơng phân biệt nĩi chung người, lao động xã hội kết tinh hàng hĩa Nĩ hai thuộc tính hàng hĩa: giá trị giá trị sử dụng Trong đĩ giá trị thuộc tính xã hội hàng hĩa, lao động xã hội thể hàng hĩa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi giá trị nội dung giá trị trao đổi, giá trị trao đổi hình thức biểu giá trị, giá hình thái biểu tiền giá trị Từ đĩ khẳng định đất đai, thành phần bất động sản, khơng cĩ giá trị đất đai khơng phải sản phẩm người làm ra, khơng cĩ lao động kết tinh đất đai Giá đất đai P thực chất địa tơ tư hố, xác định theo cơng thức: P = R/I, với R địa tơ I tỷ suất vốn hĩa Sau số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho đất đai cĩ giá trị, đất đai khơng cịn trạng thái tự nhiên ban đầu, mà cĩ lao động xã hội (lao động sống lao động vật hố) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá phát triển hạ tầng đất đai; xác định theo cơng thức: W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tế giá thị trường đất đai, đặc biệt đất đai thị, lớn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như giá trị đất đai khơng phải giá trị đầu tư phát triển đất đai Sự lúng túng lý giải giá trị đất đai theo quan điểm Mác xít bắt nguồn từ cụm từ “lao động kết tinh hàng hĩa” tảng lý luận giá trị Mác – giá trị sức lao động – phạm trù mà nhà kinh tế học nhanh chĩng nhận “một cuộn dây chằng chịt khơng cách tháo gỡ được” Thận trọng đưa khái niệm giá trị, nhà kinh tế thị trường khơng đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm cĩ khả đáp ứng mong muốn người coi cĩ giá trị sử dụng Năng lực giá trị sử dụng việc trao đổi với sản phẩm/hàng hĩa/dịch vụ khác gọi giá trị nĩ Giá giá trị tiền tệ sản phẩm nĩ giao dịch thị trường Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai cĩ giá trị sử dụng trao đổi thị trường, nên nĩ cĩ giá trị trao đổi Quan điểm đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận, khơng cĩ sức mạnh mơ tả tính đơn giản nĩ Hơn dễ dẫn đến nhầm lẫn giá trị trao đổi hình thức biểu tiền giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn giá trị trao đổi lớn ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995) Cũng quan điểm giá trị lĩnh vực marketing đại, xem xét mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình giá trị vơ hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hĩa đĩ; giá trị vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu người (Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Với quan điểm phạm trù giá trị đất đai, bất động sản giải thích cách thuyết phục Theo đĩ, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất giá trị vơ hình ứng với vị đất đai Giá trị trao đổi bất động sản cĩ hai thành phần: giá trị sử dụng giá trị Giá trị sử dụng giá trị hữu hình sở khơng gian (diện tích bề mặt) cĩ thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo sinh thái với trình sinh lý hố tạo độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư đất đai tạo sản phẩm hàng hố dịch vụ Và kinh tế thị trường giá trị sử dụng biểu đơn vị tiền tệ giá hay giá thành giá trị sử dụng Giá trị đất đai giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị đất đai Giá trị đại lượng vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng thị trường Bản chất “giá trị vơ hình” đất đai đến từ vị thế, mà nĩ “ngự trị” tâm tưởng - nghĩa tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - khách hàng nĩi riêng xã hội nĩi chung (Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Quan điểm giá trị vơ hình đất đai chắn nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, cơng nhận tính siêu hình, phi vật thể giá trị vật chất tạo tư (Tơn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006) Trong trường hợp vị đất đai khơng khác người xã hội tất giá trị trao đổi hàng hĩa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức giá thành sản phẩm Như quan điểm phù hợp với quan điểm kinh tế trị Mác xít kinh tế thị trường giá trị Những quan điểm 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 5 q u a n tâ m - tu ổ i m ua > tu ổ i Hình 2.8: Đối tượng khách hàng hộ (quý1/2004) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 36 36 64 64 q u a n tâ m -4 tu ổ i m ua > tu ổ i Hình 2.9: Đối tượng khách hàng hộ (quý1/2005) Nhìn vào biểu đồ ta cĩ thể dễ dàng nhận thấy quan tâm ngày nhiều người trẻ tuổi hộ Phú Mỹ Hưng Và cĩ thể nĩi đời hộ Sky Garden xem dành riêng cho đối tượng khách hàng trẻ Với xuất hộ cĩ diện tích vừa phải cộng với lối thiết kế kiến trúc đại thu hút ý nhiều người trẻ Và bên cạnh đĩ với liên kết với phía ngân hàng, PMH giúp khách hàng trẻ tuổi giải vấn đề tiền bạc Thơng qua sách mua nhà trả gĩp với thời gian lên đến 15-20 năm, cơng ty PMH gĩp phần giúp khách hàng mạnh dạn thực ước mơ họ Tĩm lại thập niên trước đây, người ta hay dùng cụm từ “ăn no mặc ấm” để mức độ cần đáp ứng nhu cầu hàng ngày sống Vài ba năm trở lại đây, cụm từ chuyển thành “ăn ngon mặc đẹp”, xu hướng “ăn kiêng mặc mốt”.Từ đĩ cĩ thể thấy, ngày nay, người ta trọng đến “chất” “lượng” Xu hướng nhà Khi sống khấm người ta nghĩ đến chuyện đổi nhà rộng rãi hơn, cĩ tiền nhàn rỗi mua nhà đẹp theo nghĩa rộng phải mua luơn cộng đồng, tức ngơi nhà nằm tổng thể khu dân cư sang trọng để cĩ thể thể đẳng cấp họ Tâm lý người mua thế, họ phải biết hàng xĩm ai, cộng đồng đồng đẳng cấp, chủ nhân thể vị thế, niềm tự hào họ Thế nên, nhà đầu tư bán hộ cao cấp phải bán luơn hàng xĩm Và với việc thu hút thành phần dân cư xem thành đạt xã hội đến cư ngụ, Phú Mỹ Hưng vơ hình chung tạo nên “thế đứng” tâm thức người Chính đứng nhân tố quan trọng cho hình thành nên vị khu thị Phú Mỹ Hưng 2.5 Ảnh hưởng vị đến giá hộ cao cấp khu thị Phú Mỹ Hưng Trong bối cảnh thị trường bất động sản cĩ nhiều biến động, sau đợt sốt đỉnh điểm tháng 1, tháng năm 2008 thị trường bất động sản nhìn thấy rõ nét nhiều khía cạnh Khu thị Phú Mỹ Hưng khơng nằm ngồi thay đổi thị trường Trong lúc sốt, giá dự án khu vực thị Phú Mỹ Hưng tiến dần đến “ngưỡng” giá cao cấp dự án cực vị trung tâm – Quận Điển hình Panorama vượt lên số 4100 USD/m2, lúc đĩ khu vực vị trung tâm, dự án tiếng cĩ giá bán 4800 USD/m2 Như biết, nhân tố quan trọng làm cho thị trường bất động sản trở nên nĩng sốt thị trường bất động sản thứ cấp, việc mua bán lại nhà đầu đẩy giá hộ cao cấp tăng nhanh Vậy lý tạo cho nhà đầu bất động sản “đặt niềm tin” vào dự án hộ khu vực Phú Mỹ Hưng để mua bán lại liên tục Cĩ thể nĩi, đĩ nhu cầu người tiêu dùng Một câu hỏi khác đặt nhu cầu người tiêu dùng dành cho khu vực Phú Mỹ Hưng cao Đĩ vị đứng xã hội mà khu vực Phú Mỹ Hưng tạo dựng cho người tiêu dùng sở hữu hộ cao cấp nằm khu vực Phú Mỹ Hưng Hiện tại, địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cĩ ba khu vực nằm ngưỡng mong muốn người tiêu dùng đĩ quận 1, quận quận 7; ngồi quận khơng cịn quỹ đất trống cịn lại quận quận cịn cĩ thể phát triển tiếp tục dự án bất động sản Ở quận 2, hầu hết dự án mạnh mảng marketing nên danh tiếng dự án hộ cao cấp cao, nhiên mức giá bán quận cĩ thể dừng lại mức 3000 USD/m2 thời điểm sốt Trong đĩ quận khu vực Phú Mỹ Hưng phần lớn tất dự án tăng trưởng vượt bậc từ 3000 USD/m2 đến 4000 USD/m2, dự án ngồi dự án “lên báo” cịn lại dự án khơng trội mặt danh tiếng quận Nhưng nhìn khía cạnh khác tất dự án nằm quần thể thương hiệu tiếng bậc thành phố Hồ Chí Minh mơi trường sống cao cấp, đĩ Phú Mỹ Hưng Chính tên Phú Mỹ Hưng tạo nên giá trị vơ hình cho bất động sản nằm khu vực Nội cảm người tiêu dùng luơn luơn đánh giá cao tên Phú Mỹ Hưng nĩ bao hàm mong muốn yếu tố bên mà thương hiệu Phú Mỹ Hưng mang lại cho họ Khi nghiên cứu lĩnh vực marketing để hiểu rõ Phú Mỹ Hưng tạo dựng cho người tiêu dùng cần nghiên cứu đến lý thuyết tâm sinh lý học xã hội Abraham Maslow nhận dạng, phân loại nhu cầu người Tháp nhu cầu A Maslow dành cho người dân Âu Châu, nhiên với xã hội coi trọng tính cộng đồng người Á Đơng, cụ thể người Việt Nam, “khâm phục” “địa vị xã hội” đỉnh cao nhu cầu mà người mong muốn thỏa mãn Sự “khâm phục” “địa vị xã hội” cĩ chung xuất phát điểm từ “thành đạt” Vì người tiêu dùng chọn mua bất động sản khu thị Phú Mỹ Hưng họ tạo dựng cho hình ảnh thành đạt cư ngụ Sau sốt, tất biến động thị trường lại vào quỹ đạo, giá bất động sản giảm mạnh mạnh khu vực Phú Mỹ Hưng Nếu xét tương đối dự án hộ Phú Mỹ Hưng thuộc nằm khu vực cĩ mức giá cao Tp.HCM Khi xem xét vực quận 7, ngồi dự án hộ nằm khu vực Phú Mỹ Hưng cịn cĩ dự án Hồng Anh Gia Lai (1, 2, 3), Quốc Cường Gia Lai (1) Phát Hưng (Phú Mỹ) Cùng khoảng cách tiến tới trung tâm vị giá dự án vừa kể tên thấp so với dự án Phú Mỹ Hưng gần 1000 USD/m2 Điều viết nĩi đến, vị mà khu vực Phú Mỹ Hưng làm cho giá hộ cao cấp cĩ “vị thế” riêng biệt so với mặt chung Một nguyên nhân khác đĩ phân khúc thị trường, phân khúc thị trường mà dự án đến từ Gia Lai nhắm đến người cĩ thu nhập trung cao cấp, đĩ Phú Mỹ Hưng hướng đến phân khúc cao đĩ cao cấp Sự nhận diện khách hàng mục tiêu cao cấp làm cho giá hộ Phú Mỹ Hưng phát triển so với dự án cịn lại khu vực quận Lợi mà khu thị Phú Mỹ Hưng cĩ “vị người tiên phong” việc xây dựng thị mà mong muốn sống Cĩ thể nĩi, nghiên cứu khu vực Phú Mỹ Hưng ba vị thế, cầu giá cĩ mối quan hệ mật thiết G ia (U S D /m 2) Chúng tạo nên chân vạc, vị Phú Mỹ Hưng tạo thúc đẩy nhu cầu người tiêu dùng dẫn đến tăng trưởng giá Gia Sau Sot 7000 Gia Du Bao 6000 5000 4000 3000 2000 1000 Can Ho Hình 2.10: So sánh chênh lệch giá thị trường giá chuẩn hộ 2.6 Kết kinh doanh cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng Dưới 30 mẫu điều tra giá gốc hộ cao cấp địa bàn thành phố Hồ Chí Minh G ia (U SD /m ) Gia Goc Gia Goc 2500 2000 1500 1000 500 Can Ho Hình 2.10: So sánh chênh lệch giá hộ chung cư cao cấp Giá gốc các hộ Phú Mỹ Hưng dao động từ 950 – 1600 USD/m2 tùy vị trí, nhiên kề sát khu thị Phú Mỹ Hưng dự án cao cấp đến từ Gia Lai cĩ giá bán dừng lại mức giá khoảng 700 USD/m2 Với chênh lệch này, để từ đĩ thấy đĩng gĩp giá trị vị mà Phú Mỹ Hưng tạo dựng việc hình thành nên giá trị trao đổi bất động sản Điều lần khẳng định lại vai trị quan trọng việc nắm bắt trình hình thành nên vị cho dự án hay khu thị tương lai Nhìn lại tất chi phí từ tiến hành xây dựng phát triển sở hạ tầng, đến tiếp thị, thu hút đối tượng dân cư cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng nhằm mục tiêu tối đa hĩa lợi nhuận Và đầu tư phát triển vị cho khu thị PMH đạt thành cơng định mặt tài Điều đĩ thể thơng qua bảng kết kinh doanh trình bày Bảng 8: Kết kinh doanh (tính đơn vị USD) Đến cuối 2001 Doanh 97.100.000 thu Lợi 41.000.000 2002 2003 2004 2005 115.000.000 110.000.000 224.000.000 234.000.000 60.000.000 52.000.000 104.000.000 111.000.000 nhuận trước thuế Bảng 9: Nộp ngân sách (tính VNĐ) Năm Thuế GTGT 2003 168.687.383.000 2004 218.765.793.128 Tổng 749.320.984.532 Tổng Tổng Thuế TNDN Các loại thuế khác 2005 280.465.814.120 622.781.922.129 429.953.858.736 1.179.278.573.235 1.942.820.896.700 Bảng 10: Phân chia lợi nhuận Phân chia lợi nhuận CT&D 197.645.957 USD Thực nhận tính đến 31/12/2005 92.999.691 USD IPC 84.705.410 USD 39.597.010 USD CỘNG 282.351.376 USD 132.597.701 USD Nguồn: Cơng ty Phú Mỹ Hưng cung cấp Sự thành cơng cơng ty Phú Mỹ Hưng, thể thơng qua bảng kết kinh doanh, đến từ ưu bất động sản cao cấp so với đơn vị khác thi trường Trong bất động sản cao cấp,chính tính chất “cấp cao” chúng làm cho việc gia tăng giá trị sử dụng dường chịu tác động giới hạn mặt kỹ thuật, cơng nghệ Bên cạnh đĩ thụ hưởng đầy đủ người tiêu dùng nên việc gia tăng cĩ khả khơng họ nhận ra! Điều cho thấy phân khúc cao cấp dường giá trị sử dụng xem xấp xỉ ngang Từ đĩ dẫn đến hệ quả, chênh lệch giá trị trao đổi bất động sản thuộc dạng chủ yếu đến từ giá trị vơ hình – vị 2.7 Những vấn đề cịn tồn Tuy nhiên nghiên cứu hình thành vị khu thị Phú Mỹ Hưng, bên cạnh đạt được, trở thành thị kiểu mẫu hàng đầu nước, giải thưởng thiết kế, xây dựng, đồng quy hoạch giao thơng, sở hạ tầng, thiết lập tiêu chuẩn sống cịn tồn khơng vướng mắc trở ngại trình phát triển Sự tồn cĩ thể xuất phát từ mơi trường vi mơ lẫn vĩ mơ, từ nội thân khu thị hay đến từ bên ngồi thị Nĩ khơng ảnh hưởng trực tiếp đến hình thành vị khu thị, mà cịn cảnh báo bất ổn xã hội sau Và viết tơi muốn đề cập đến ba vấn đề yếu sau đây: +Việc tồn khu thị cao cấp với bất động sản vị cao, cĩ mức giá lên đến hàng triệu đơ, nhìn chung mức sống người dân ta cịn thấp cảnh báo chênh lệch lớn thành phần dân cư, báo hiệu cho bất ổn mặt xã hội +Một thị muốn tồn bền vững phải kèm với nĩ gắn kết đồng hạ tầng, xã hội với vùng xung quanh Nhưng phát triển dự án nhỏ lẻ xung quanh khu thị Phú Mỹ Hưng phá hỏng tranh phát triển đồng tồn vùng +Sự hình thành khu thị Thủ Thiêm khu thị cảng Hiệp Phước tạo “người bạn đồng hành” ăn “miếng bánh” với Phú Mỹ Hưng Và điều tạo ảnh hưởng tích cực lẫn tiêu cực với hình thành vị khu thị Phú Mỹ Hưng Trong phát triển thị, nhà quản lý luơn phải đối diện với câu hỏi quan trọng: phải tổ chức khơng gian thị nào? Cĩ nên tổ chức khơng gian thị theo phân khu khác dựa điều kiện kinh tế - xã hội - văn hĩa sắc tộc hay phải tổ chức thị cách hỗn hợp cho thành phần dân cư? Gần đa số thị lớn giới phân bố khơng gian thị thành khu vực sống khác biệt dựa khác biệt sắc tộc, thu nhập, lối sống, nghề nghiệp văn hĩa Việc tổ chức khơng gian thị theo kiểu phân ly xuất phát từ triết lý cho người ta khơng thể “nhốt chung cừu với sĩi”, trình tách rời nhĩm dân cư thị cĩ thể thực cách cĩ chủ ý mang tính cơng khai thơng qua sách nhà nước gián tiếp thơng qua sách đất đai bất động sản Chẳng hạn Nam Phi thời kỳ Apartheid cĩ hẳn luật phân ly khơng gian thị người da trắng người da đen; Chile phủ độc tài Pinochet giai đoạn 1979-1985 “bứng” 2.000 gia đình thu nhập thấp thủ Santiago khỏi khu vực người giàu Tại Mỹ, người ta sử dụng thị trường nhà để phân chia thành khu dân cư cĩ điều kiện kinh tế sắc tộc khác nhau, từ đĩ hình thành khu vực riêng biệt cho người thuộc sắc tộc khác khu người da đen, người Hoa, người Việt Nhiều ý kiến cho phân ly thị giúp quản lý dễ dàng hơn, giúp nhĩm sắc tộc hay nhĩm cĩ văn hĩa lối sống riêng bảo tồn nét riêng cĩ Thế nhưng, hệ khơng mong muốn to lớn Trước hết, nĩ tạo nên bất bình đẳng nhĩm dân thị, mà bất bình đẳng rõ bất bình đẳng hội thụ hưởng dịch vụ cơng điện, nước, giáo dục, y tế Thường khu vực nhĩm dân cư cĩ ưu nhà nước quan tâm nhiều hơn, cĩ ưu tiên nhiều khu vực nhĩm trung bình thấp Từ đĩ khu vực trung bình thấp nảy sinh bất bình họ ngày nhận thiên vị nhà nước khu vực “cĩ ưu thế” Sự bất bình cĩ thể khơi nguồn cho bất ổn lớn xã hội mà việc loạn nhĩm niên nghèo vùng ngoại Pháp cách khơng lâu ví dụ rõ Và nhìn chung, nhà nước thường tìm cách “làm sạch” khu dân cư xuống cấp “cĩ địa tốt” thị để biến thành nơi cư ngụ cho tầng lớp cĩ ưu Các nhà nghiên cứu gọi trình “thay máu” thị, biểu bất bình đẳng thụ hưởng khơng gian thị Bên cạnh đĩ, phân ly thị ngược lại tiến trình hội nhập văn hĩa mà xã hội đại hướng tới Ngày nay, văn hĩa khác biệt cần giao lưu tiếp xúc với nhằm thu ngắn khác biệt, tạo nên thơng cảm khoan dung Thế phân ly thị lại khơng thúc đẩy tiếp xúc, giao lưu đĩ Sự “khoan dung văn hĩa” khơng thể xuất cố thủ khác biệt Chính lại ngịi nổ cho xung đột xã hội Do giá phân ly khơng gian thị khơng thể lường trước nên cần phải tính đến kiểu tổ chức khơng gian “hội nhập” cho thành phần cư dân xã hội Kiểu tổ chức địi hỏi nhà chức trách phải cĩ đầu tư đối xử cơng với thành phần dân cư sắc tộc hay thu nhập họ Cách tổ chức khơng gian tạo nên liên kết cộng đồng nhĩm dân cư, khoan dung văn hĩa cĩ hội hình thành xung đột xã hội cĩ nguy bùng nổ Ở TP.HCM, khuynh hướng tổ chức khơng gian thị dần rõ phân ly dựa thu nhập; chẳng hạn, khu thị Phú Mỹ Hưng thiết kế, qui hoạch khơng nhằm dành cho thành phần cư dân thị mà dành cho người cĩ thu nhập cao mà thơi Cách thức tổ chức cĩ thể hợp lý ngắn hạn lâu dài, hệ xã hội văn hĩa điều mà chắn phải đối diện tương lai Vì vậy, việc thiết kế thị, qui hoạch thị khơng nhằm tối đa hĩa hiệu mặt kinh tế hay hợp lý hĩa mặt kỹ thuật - kiến trúc, mà cịn phải hài hịa mặt văn hĩa - xã hội Trong mắt người quan sát bình thường, cổng “hờ hững” khu biệt thự Phú Gia chẳng cĩ đặc biệt Thế nhưng, cổng lại xem biểu tượng xã hội, rào chắn, phân cách biệt thự triệu với thành phần cịn lại xã hội Nĩ phản ánh khoảng cách giàu nghèo ngày tăng xã hội Việt Nam giai đoạn chuyển đổi Sự hình thành nhanh chĩng khơng gian sống phát triển thị TP.HCM phản ánh phân hố xã hội sâu sắc, “người thắng cuộc” cơng chuyển đổi kinh tế cĩ đủ khả để theo đuổi lối sống đại khu thị cao cấp, tách biệt hẳn khỏi khơng gian thị cũ Sự hình thành mở rộng khu thị Nam Sài Gịn Tp.HCM, tương tự phát triển thị nước Đơng Nam Á khác Những khơng gian thị phục vụ riêng cho nhu cầu người hưởng lợi từ trình chuyển đổi, “nhà giàu mới” Việt Nam, người chủ yếu theo đuổi lối sống cấp cao phương Tây coi trọng an ninh, khu dân cư cĩ trật tự thoải mái Sự tách biệt khu dân cư kết gia tăng phân cấp xã hội thị Việt Nam “Sản phẩm khơng gian thị làm trầm trọng thiếu bình đẳng nhà Việt Nam… Dù nữa, tình trạng khĩ xử cĩ thể nhìn nhận giá phải trả việc mở cửa kinh tế hội nhập quốc tế” Claas Dưrnte, học giả người Đức, phân tích phân biệt đẳng cấp xã hội “nhà giàu mới”- người hưởng lợi từ trình chuyển giao sang kinh tế thị trường, số cịn lại Học giả viết: “Những khu thị dường dành riêng cho người thắng trình chuyển đổi, giá cao mà cĩ họ cĩ khả mua Những người đặt xu hướng xã hội… Những ranh giới ngăn cách xã hội thị khơng gian trở nên ngày khơng khắc phục được” Giống nhiều thành phố khác khu vực Đơng Nam Á, phát triển thị Việt Nam theo chiều hướng phân cách rõ rệt, mặt vật lý lẫn xã hội học, người giàu người nghèo Người giàu cĩ xu hướng sống khu thị đại Phú Mỹ Hưng, nơi mà với giá hàng tỉ đồng hộ, người nghèo khơng khơng cĩ khả mua nhà mà cịn cảm thấy ngại ngùng bước qua cánh cổng ngăn cách Khơng thể phủ nhận hình thành phát triển tầng lớp trung lưu Việt Nam dấu hiệu lành mạnh đáng mừng phát triển chung xã hội Cũng theo số liệu nghiên cứu xã hội học, khu vực xã hội cĩ thu nhập 251 – 500 USD hộ gia đình Hà Nội TP.HCM tăng từ 30% vào năm 1999 lên đến 55% vào năm 2006 Gần 50% số người trung lưu thành thị sở hữu điện thoại di động 35% cĩ tài khoản ngân hàng Chính sách phát triển nhà thị nên tìm cách đưa người nghèo vào cộng đồng bao quanh khu thị phân hố họ Sự gần gũi tầng lớp nghèo, thu nhập trung bình với khu vực dân cư giàu cĩ đem lại lợi ích cho hai phía: Người giàu hưởng lợi từ cĩ mặt lao động rẻ người nghèo dễ dàng tìm việc việc cung cấp dịch vụ cho hộ giàu Điều này, giúp nhiều việc tăng cường ổn định xã hội Những người nghèo cần hỗ trợ để hình thành hệ thống tín dụng dựa vào cộng đồng, giúp họ mua nhà, cải thiện kinh tế “Nhìn chung, sách nhà đất nên hướng tới nhĩm thu nhập khu vực thị” So với sách tái định cư chỗ tạo nhằm “gắn kết” nhà nước ta nay, chủ đầu tư gặp trở ngại việc “bán luơn cộng đồng” sản phẩm Các thành phần dân cư khác nhau, với tập quán sinh hoạt khác nhau, sinh sống mơi trường dễ dẫn đến xung đột, mâu thuẫn Và cĩ thể sống tiện ích bể bơi, phịng tập thể dục trở thành mĩn hàng xa xỉ người mong tìm nơi để che nắng, mưa, ngả lưng giấc để mai “cày” tiếp Rồi khoản phí quản lý, dịch vụ trở thành gánh nặng đè lên vai người vốn chật vật với bữa ăn ngày Tất điều cho thấy sách tái định cư chỗ việc làm khiên cưỡng, chủ quan ý chí Việc làm hình thành nên khu ổ chuột mới, xuất phát từ “đào thốt” người tái định cư Cịn việc “bứng” thành phần dân cư cĩ thu nhập thấp, tách biệt họ vào khu vực riêng việc làm khơng chấp nhận mặt xã hội, xã hội xã hội chủ nghĩa Vì giải pháp đưa người cĩ thu nhập thấp sống “bao quanh” nơi cĩ “vị cao” phương án hợp lý Việc gắn kết thành phần dân cư lại với sợi dây kinh tế hạn chế nhiều mâu thuẫn mặt xã hội Nĩ đồng thời giải hai vấn đề Thứ nhất, giải vấn đề nhà cho người cĩ thu nhập thấp, tránh xuất khu ổ chuột mới, nâng cao mức sống người dân Thứ hai, cung cấp dịch vụ hậu cần phục vụ cho phát triển khu thị Thế thực tế sao?! Bao quanh khu thị PMH “vành đai” dự án cao cấp nhỏ lẻ nhà đầu tư nước Sự hình thành “vành đai” này, với hy vọng hưởng thụ tiếng tăm vị Phú Mỹ Hưng, khiến cho khu thị trở nên chơng chênh thiếu bền vững, thiếu gắn kết mặt xã hội với vùng xung quanh Và quan trọng hơn, khu dân cư hình thành thiếu định hướng thành phần dân cư, thiếu yếu tố trường trạm để phục vụ nĩ dễ tạo “hoang hĩa” tương lai Quá trình khơng làm cho tốn tái định cư chưa giải triệt cịn ảnh hưởng trực tiếp hình thành vị PMH Từ năm 2000, áp lực sốt tăng giá đất bất cập quản lý quy hoạch xây dựng, mặt ban quản lý khu Nam “phá rào” cấp phép cho hàng loạt dự án khu dân cư nhà ở, trái với nội dung khu chức duyệt với lý điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp Mặt khác dân tự phát xây dựng khơng phép tràn lan Đến cuối năm 2005, cĩ 30 dự án khu dân cư nhà ở, đĩ cĩ khu định cư (với diện tích 940ha) giao đất ba dự án khác chờ giao đất(diện tích 132ha) Phần dân cư tự phát xây dựng khơng phép lớn Đến nay, theo số liệu ban quản lý Khu Nam, cĩ 2500 đơn vị nhà cơng trình xây dựng, diện tích 20ha thuộc diện Trong dự án khác cấp phép, khơng thuộc khu dân cư - nhà cĩ số khơng với nội dung phân khu quy hoạch duyệt Ngồi cịn khoảng 300ha đất thuộc dự án cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng như: làng đại học (95ha), khu cơng nghệ cao (45ha), trung tâm hàng hĩa I II (115ha 85ha) chưa giao bị dân tự phát xây cất khơng phép, mà muốn giải tỏa theo thời giá phải bồi thường lên đến 2000 tỷ đồng Như ý tưởng nội dung chính, cĩ thể nĩi hồn đề án quy hoạch đồng bộ, hồn chỉnh Khu Nam thị văn minh đại, phát triển song hành với khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh hữu bị phá vỡ Hơn dự án khu dân cư - nhà ở, dự án riêng lẻ khác, nhỏ chưa đầy 1ha, lớn 87ha đặc biệt khu dân cư tự phát xây cất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật cho riêng mà khơng cĩ quy hoạch chung đồng hạ tầng kỹ thuật xã hội, nên khu vực xung quanh bị băm nhỏ, xé lẻ, khơng thể kết nối, liên thơng cân đối hồn chỉnh với nội khu nam khu Nam với khu vực lân cận Tuy trước mắt tương lai gần, khu thị Phú Mỹ Hưng thị hàng đầu, kiểu mẫu nước quy hoạch, xây dựng đồng Nhưng tương lại khơng xa, yếu tố trội mặt quy hoạch, thi cơng thiết kế khơng cịn điểm nhấn tạo nên khác biệt Sự thành cơng PMH nhà đầu tư khác nghiên cứu kỹ, rút học kinh nghiệm cho Sự đầu tư vào “dự án lớn” nhà đầu tư nước ngồi khiến cho cảnh “một chợ” PMH khơng cịn Khi thị cảng biển Hiệp Phước, trung tâm tài Thủ Thiêm mọc lên nhìn chung tạo chuỗi thị vệ tinh cĩ vị cao Nhưng bên cạnh đĩ khơng tránh khỏi cạnh tranh nội khu thị Với việc cạnh tranh thu hút đối tượng dân cư đến cư ngụ, nhân tố “đe doạ” đến vị khu thị Phú Mỹ Hưng Những thị cảng, trung tâm tài gắn chức kinh tế xã hội mang tính chất “vùng” Và điều mà Phú Mỹ Hưng chưa cĩ Chúng ta biết đến PMH với thị mang tính chất “ngủ” túy Là nơi cung cấp thiên đường nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động sau làm việc căng thẳng Với thị mang trọng trách kinh tế, gắn liền với cung cấp cơng ăn việc làm cho thành phần dân cư trở thành ưu mà PMH chưa làm được! Nhưng nĩi cụm dân cư yên tĩnh, tách biệt khỏi hẳn ồn náo nhiệt, khơng phải khơng cĩ hay nĩ Khơng hẳn thành phần dân cư muốn gắn sống với phồn hoa thị Vẫn cịn chúng ta, người mong muốn nơi yên bình, khơng gian sống tách biệt với ồn bên ngồi Chính việc phát huy riêng, xây dựng mơi trường sống nhân văn mang đậm phong cách “Phú Mỹ Hưng” việc cần làm từ Khi cĩ “gu” riêng, phong cách khác biệt khách hàng người tìm đến PMH Và tương lai khơng cĩ “một đào thốt” thành phần dân cư sang khu thị khác Vì Phú Mỹ Hưng luơn giữ vị riêng Kết luận Vị xác định thơng qua chất lượng, cường độ, mức độ mối quan hệ Đất đai khu vực cĩ vị cao hay thấp phụ thuộc vào khả thiết lập mối quan hệ với đối tác, người cung cấp dịch vụ, với người láng giềng Tuy nhiên, vị luơn mang tính chủ quan, phụ thuộc người người tạo ra, người đâu vị Vì việc nắm bắt tính chủ quan giúp chủ động việc hình thành vị cho khu đất hoang vắng Sự hình thành tiến hành thơng qua hoạt động cụ thể như: xác định vị trí vai trị khu vực tổng thể phát triển kinh tế xã hội vùng, miền quốc gia, từ đưa phương án quy hoạch đầu tư phát triển sở hạ tầng phù hợp Bên cạnh đĩ tiến hành chiến lược tiếp thị, quảng cáo biện pháp khác nhằm thúc đẩy nhanh trình hình thành gia tăng thêm giá trị vị cho khu vực Ngồi với địi hỏi gắn kết phù hợp vị khu vực với phân khúc thị trường giúp nhà đầu tư phân khúc thị trường khác cĩ nhìn tổng quát chiến lược xây dựng vị phù hợp lựa chọn khu vực phương án đầu tư hợp lý Điều tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước thực trình “tích lũy tư bản” vững tin trước tiến biển lớn Bên cạnh đĩ khu dân cư hình thành tảng vị khác tồn phát triển với phát triển xã hội, trở thành nhân tố quan trọng thành cơng mơ hình quy hoạch thị Thị trường bất động sản trung gian để khu dân cư hình thành với thành phần dân cư phù hợp với nét đặc trưng vị Như vậy, vơ hình chung, việc nghiên cứu hình thành vị thị trường bất động sản khơng gĩp phần phát triển thị trường bất động sản mà cịn thấy vai trị quan trọng thị trường bất động sản cơng tác quy hoạch thị Với việc cơng ty Phú Mỹ Hưng xây dựng thành cơng vị cho khu thị mình, khơng đưa hướng hình thành lợi nhuận đầu tư bất động sản mà cịn học cụ thể trình thị hĩa, xây dựng phát triển khu dân cư, biến vùng đất hoang vắng thành khu thị sầm uất Điều đáng để nhà quản lý thị, lẫn nhà đầu tư bất động sản nước phải học hỏi TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Kinh tế Đất & Bất Động Sản – TS.Trần Thanh Hùng Bài giảng Marketing – Th.S Trần Đình Lý Bộ Luật Dân Sự Năm 2005 – Hội Luật Gia Việt Nam – Năm 2005 – Nhà Xuất Lao Động – Xã Hội Dấu Ấn Thương hiệu, Tập 1: Từ Trọng Lực đến Chức Năng – Tơn Thất Nguyễn Thiêm – Năm 2006 – Nhà Xuất Trẻ Những khuynh hướng nhà Thành phố Hồ Chí Minh – PGS.TS Nguyễn Minh Hịa – Năm 2005 – Hội thảo Quốc tế Chính sách Nhà Đơ thị nước Châu Á Quy hoạch xây dựng phát triển thị – GS.TS Nguyễn Thế Bá, Trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội – Năm 2004 – Nhà Xuất Xây Dựng Thị trường Bất động sản, Những Vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam – PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam – Năm 2004 – Nhà Xuất Tài Chính www.phumyhung.com Nhà Bè hồi sinh từ cơng nghiệp – Nguyễn Văn Kích, Phan Chánh Dưỡng, Tơn Sĩ Kinh – Năm 2006 – Nhà Xuất Tổng Hợp Thành Phố Hồ Chí Minh