QUAN 1.1 Các quan niệm chung về thị trường bất động sản
Quan điểm về bất động sản và dịch vụ bất động sản
Bất động sản nếu hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đĩ là những tài sản bất động, là những tài sản khơng thể hoặc khĩ cĩ thể di dời Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” cĩ nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đĩ bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, tại Điều 174 cĩ quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đĩ; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Đã cĩ rất nhiều khái niệm bất động sản được đưa ra nhưng nhìn chung ở nước ta tất cả đều cơng nhận bất động sản cĩ các đặc điểm khác biệt so với động sản, cụ thể như sau:
- Bất động sản cĩ vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khơng cĩ khả năng di dời được;
- Bất động sản là hàng hĩa cĩ tính lâu bền về vật lý và kinh tế;
- Hàng hĩa bất động sản mang tính khan hiếm;
- Hàng hĩa bất động sản cĩ tính dị biệt cao về vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan và các vật ngoại cảnh…;
- Hàng hĩa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
- Hàng hĩa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước;
- Bất động sản là tài sản cĩ giá trị lớn.
Các đặc điểm riêng biệt của bất động sản, cĩ thể nĩi, do chất lượng vật lý và vị thế xã hội của nĩ tạo ra Chất lượng bất động sản bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích thửa đất (với vị trí địa lý xác định), diện tích xây dựng, số lượng phịng, số tầng cao… Vị thế bất động sản là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà đất tại một địa điểm xác định Nĩ cĩ thể đại diện cho của cải, văn hĩa giáo dục, chất lượng mơi trường,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đĩ nĩ liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể, cĩ thể coi đĩ là chiều thời gian (Hồng Hữu Phê & Patrick Wakely, 2000)
Chất lượng và vị thế là 2 yếu tố kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định trong một bất động sản cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu về
“physical” và “social” của con người; khả năng này được gọi là dịch vụ bất động sản Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về vị thế và chất lượng, nhưng cĩ cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau thì cĩ cùng một lượng đơn vị dịch vụ bất động sản Nếu xét quan hệ trên ở gĩc độ lý thuyết vị thế - chất lượng thì cĩ thể xây dựng được đồ thị minh họa sau (Hình 1.1).
Cĩ thể thấy những bất động sản A, B, C trên đường cong đồng lượng này khơng hồn tồn giống nhau Chúng khác nhau về lượng vị thế và chất lượng, chỉ giống nhau về sự khả năng thỏa mãn nhu cầu của con người về bất động sản
Thực tế cũng cho thấy khơng cĩ người chỉ cĩ nhu cầu về vị thế, hoặc chỉ về chất lượng, tất cả mọi người đều cĩ nhu cầu cả hai thuộc tính trên trong một tổ hợp nhất định Với một nguồn lực tài chính cho trước, giao điểm giữa đường ngân sách và đường cong bàng quang - đường đồng mức thỏa dụng (đối với hành vi người tiêu dùng); giao điểm giữa đường đẳng phí và đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung cấp) là tổ hợp tiêu dùng tối ưu và tổ hợp sản xuất tối ưu Quỹ tích các giao điểm này tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ở ứng với một vị thế nơi ở xác định Trong nền kinh tế thị trường, khi biểu hiện dưới hình thái tiền tệ thì các điểm thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng cĩ cùng giá trị thị trường, các đơn vị bất động sản hiện vật cĩ cùng một lượng dịch vụ bất động sản thì sẽ cĩ giá trị thị trường như nhau Điều này sẽ được làm rõ phần tiếp theo.
1.1.2 Quan điểm về tương đối hố tính dị biệt của bất động sản
Hình 1.1: Mối liên hệ giữa đơn vị bất động sản và dịch vụ bất động sản
Ngưỡng mong muốn Đường đồng lượng Đường đồng phí
Tính dị biệt của bất động sản là do sự khác nhau về chất lượng và vị thế của bất động sản, nhưng chỉ là dị biệt tương đối Các bất động sản khác nhau chỉ khác nhau về mặt lượng, mà khơng khác nhau về mặt chất Cĩ nghĩa là chất lượng và vị thế là những đại lượng cĩ giá trị biến thiên trong trường khơng gian số tự nhiên tạo ra sự khác biệt của bất động sản Nếu khẳng định các bất động sản khác nhau về mặt chất, tức về tính chất của các yếu tố cấu thành, thì đã tuyệt đối hố tính dị biệt của nĩ Từ đĩ dẫn đến hệ quả khơng thể so sánh các bất động sản khác nhau.
Quan điểm tương đối hố tính dị biệt của bất động sản là khẳng định sự khác nhau về mặt giá trị các yếu tố cấu thành chất lượng và vị thế Quan điểm này cũng khơng loại trừ sự khác nhau về thành phần các yếu tố thuộc tính chất lượng và vị thế Một yếu tố thuộc tính nào đĩ khơng hiện diện ở bất động sản cĩ nghĩa yếu tố đĩ là đại lượng cĩ giá trị bằng 0 Giá trị của một yếu tố thuộc tính nào đĩ bằng 0 thì được hiểu là yếu tố đĩ chưa xuất hiện trong bất động sản cụ thể, mà khơng thể khẳng định nĩ khơng tồn tại Quan điểm này hồn tồn khơng mâu thuẫn với quy luật lượng - chất trong triết học duy vật biện chứng.
1.1.3 Quan điểm về quan hệ cung cầu bất động sản
Như đã nĩi ở trên chất lượng và vị thế của bất động sản là những đại lượng cĩ các giá trị khác nhau trong các bất động sản hiện vật, mà từ đĩ tạo ra sự khác biệt giữa chúng Tính dị biệt của bất động sản làm cho giả thiết về sự đồng nhất của sản phẩm bị vi phạm, gây khơng ít khĩ khăn trong nghiên cứu cung cầu thị trường bất động sản
Vì vậy, một số tác giả hầu như bỏ qua tính dị biệt của bất động sản, đất đai, nhà ở, mà chỉ nĩi khái quát về cung cầu chung chung (Lê Đình Thắng, 2002) Một số tác giả khác thì cho rằng cung cầu bất động sản trên thị trường là cung cầu về bất động sản quy ước hay cung cầu về dịch vụ bất động sản (Patricia M. Hillebrandt, 2000) Tuy nhiên, khái niệm về bất động sản quy ước, hay dịch vụ bất động sản, mối quan hệ giữa bất động sản hiện vật và bất động sản quy ước, giữa bất động sản hiện vật và dịch vụ bất động sản vẫn chưa được làm rõ Điều đĩ dẫn đến việc các lý thuyết về thị trường bất động sản vẫn cịn một khoảng cách nhất định với thực tế thị trường, chỉ biết rằng đường cung đi lên, đường cầu đi xuống một cách chung chung, cung cầu gặp nhau hình thành giá cả thị trường đơn vị bất động sản quy ước hay đơn vị dịch vụ bất động sản Tuy nhiên, từ giá cả này để xác định giá cả của một đơn vị bất động sản hiện vật như thế nào thì khơng được làm rõ Ngồi ra, với khái niệm cung cầu chung chung như thế, khơng thể xác định được tính phân khúc của thị trường theo nhĩm đối tượng tiêu dùng, khơng thể xác định các đặc điểm thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh hồn hảo, độc quyền, cạnh tranh độc quyền, hay độc quyền nhĩm…
Trên quan điểm tương đối hố tính dị biệt, khẳng định các bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng, về giá trị các yếu tố thuộc tính chất lượng và vị thế Các bất động sản khác nhau về giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu cho con người là khác nhau Khả năng đáp ứng này được gọi là dịch vụ bất động sản và là một biến số phụ thuộc vào chất lượng (CL) và vị thế (VN): Y f( CL, VN) Cung cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất động sản (hay bất động sản quy ước), về tổ hợp chất lượng và vị thế Trên thực tế, khơng cĩ người chỉ cĩ cầu về khối bê tơng cốt thép của căn nhà, mà khơng cĩ cầu về vị thế, về quan hệ xã hội với những người hàng xĩm, với các nhà cung ứng dịch vụ đơ thị, với các đối tác… Ngược lại, khơng thể chỉ bán các quan hệ này, mà khơng bán khối bê tơng cốt thép của căn nhà.
1.1.4 Quan điểm về giá trị bất động sản
Trong thị trường giá cả hàng hố nĩi chung và bất động sản nĩi riêng được hình thành thơng qua quan hệ cung cầu Khi cĩ sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hố Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi cĩ sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu
Từ quan điểm nêu trên về quan hệ cung cầu bất động sản, cĩ thể nĩi sự tương tác cung cầu về dịch vụ bất động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản (P0) Giá cả thị trường của một bất động sản cụ thể được xác định bằng cơng thức: P = P0 x Y, với Y = f(CL,VN)
Quan điểm này hiển nhiên được nhiều người chấp nhận Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện bằng tiền của giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị, như quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, quan điểm kinh tế thị trường và quan điểm marketing hiện đại.
Quan điểm về quan hệ cung cầu bất động sản
Như đã nĩi ở trên chất lượng và vị thế của bất động sản là những đại lượng cĩ các giá trị khác nhau trong các bất động sản hiện vật, mà từ đĩ tạo ra sự khác biệt giữa chúng Tính dị biệt của bất động sản làm cho giả thiết về sự đồng nhất của sản phẩm bị vi phạm, gây khơng ít khĩ khăn trong nghiên cứu cung cầu thị trường bất động sản
Vì vậy, một số tác giả hầu như bỏ qua tính dị biệt của bất động sản, đất đai, nhà ở, mà chỉ nĩi khái quát về cung cầu chung chung (Lê Đình Thắng, 2002) Một số tác giả khác thì cho rằng cung cầu bất động sản trên thị trường là cung cầu về bất động sản quy ước hay cung cầu về dịch vụ bất động sản (Patricia M. Hillebrandt, 2000) Tuy nhiên, khái niệm về bất động sản quy ước, hay dịch vụ bất động sản, mối quan hệ giữa bất động sản hiện vật và bất động sản quy ước, giữa bất động sản hiện vật và dịch vụ bất động sản vẫn chưa được làm rõ Điều đĩ dẫn đến việc các lý thuyết về thị trường bất động sản vẫn cịn một khoảng cách nhất định với thực tế thị trường, chỉ biết rằng đường cung đi lên, đường cầu đi xuống một cách chung chung, cung cầu gặp nhau hình thành giá cả thị trường đơn vị bất động sản quy ước hay đơn vị dịch vụ bất động sản Tuy nhiên, từ giá cả này để xác định giá cả của một đơn vị bất động sản hiện vật như thế nào thì khơng được làm rõ Ngồi ra, với khái niệm cung cầu chung chung như thế, khơng thể xác định được tính phân khúc của thị trường theo nhĩm đối tượng tiêu dùng, khơng thể xác định các đặc điểm thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh hồn hảo, độc quyền, cạnh tranh độc quyền, hay độc quyền nhĩm…
Trên quan điểm tương đối hố tính dị biệt, khẳng định các bất động sản chỉ khác nhau về mặt lượng, về giá trị các yếu tố thuộc tính chất lượng và vị thế Các bất động sản khác nhau về giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra khả năng đáp ứng nhu cầu cho con người là khác nhau Khả năng đáp ứng này được gọi là dịch vụ bất động sản và là một biến số phụ thuộc vào chất lượng (CL) và vị thế (VN): Y f( CL, VN) Cung cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất động sản (hay bất động sản quy ước), về tổ hợp chất lượng và vị thế Trên thực tế, khơng cĩ người chỉ cĩ cầu về khối bê tơng cốt thép của căn nhà, mà khơng cĩ cầu về vị thế, về quan hệ xã hội với những người hàng xĩm, với các nhà cung ứng dịch vụ đơ thị, với các đối tác… Ngược lại, khơng thể chỉ bán các quan hệ này, mà khơng bán khối bê tơng cốt thép của căn nhà.
Quan điểm về giá trị bất động sản
Trong thị trường giá cả hàng hố nĩi chung và bất động sản nĩi riêng được hình thành thơng qua quan hệ cung cầu Khi cĩ sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hố Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi cĩ sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu
Từ quan điểm nêu trên về quan hệ cung cầu bất động sản, cĩ thể nĩi sự tương tác cung cầu về dịch vụ bất động sản xác định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản (P0) Giá cả thị trường của một bất động sản cụ thể được xác định bằng cơng thức: P = P0 x Y, với Y = f(CL,VN)
Quan điểm này hiển nhiên được nhiều người chấp nhận Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong biểu hiện bằng tiền của giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá trị, như quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, quan điểm kinh tế thị trường và quan điểm marketing hiện đại.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động khơng phân biệt nĩi chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hĩa Nĩ là một trong hai thuộc tính của hàng hĩa: giá trị và giá trị sử dụng Trong đĩ giá trị là thuộc tính xã hội của hàng hĩa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hĩa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị Từ đĩ khẳng định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, khơng cĩ giá trị vì đất đai khơng phải là sản phẩm do con người làm ra, khơng cĩ lao động kết tinh trong đất đai Giá cả đất đai P thực chất là địa tơ tư bản hố, xác định theo cơng thức: P = R/I, với R là địa tơ và I là tỷ suất vốn hĩa.
Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng cĩ giá trị, bởi vì hiện tại đất đai khơng cịn ở trạng thái tự nhiên ban đầu, mà đã cĩ lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hố) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai; được xác định theo cơng thức: W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đơ thị, lớn hơn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như vậy giá trị đất đai khơng phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai Sự lúng túng trong lý giải về giá trị đất đai theo quan điểm Mác xít bắt nguồn từ cụm từ “lao động kết tinh trong hàng hĩa” là nền tảng lý luận giá trị của Mác – là giá trị sức lao động – một phạm trù mà các nhà kinh tế học nhanh chĩng nhận ra là “một cuộn dây chằng chịt khơng cách nào tháo gỡ được”.
Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà kinh tế thị trường khơng đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào cĩ khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là cĩ giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hĩa/dịch vụ khác được gọi là giá trị của nĩ Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nĩ được giao dịch trên thị trường.
Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai cĩ giá trị sử dụng được trao đổi trên thị trường, nên nĩ cĩ giá trị trao đổi Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận, nhưng khơng cĩ sức mạnh mơ tả bởi tính đơn giản của nĩ Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vơ hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hĩa đĩ; giá trị vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người (Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)
Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai, bất động sản được giải thích một cách thuyết phục hơn Theo đĩ, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất và giá trị vơ hình ứng với vị thế đất đai Giá trị trao đổi bất động sản cĩ hai thành phần: giá trị sử dụng và giá trị.
Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình là cơ sở khơng gian (diện tích bề mặt) cĩ các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái cùng với các quá trình sinh lý hố tạo ra độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư trên đất đai tạo ra sản phẩm hàng hố và dịch vụ Và trong kinh tế thị trường giá trị sử dụng được biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ thì đấy là giá cả hay giá thành của giá trị sử dụng.
Giá trị đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất đai. Giá trị là đại lượng vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường Bản chất “giá trị vơ hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nĩ “ngự trị” trong tâm tưởng - nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của khách hàng nĩi riêng và xã hội nĩi chung (Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Quan điểm về giá trị vơ hình của đất đai chắc chắn cũng được các nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi cơng nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản (Tơn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Trong trường hợp vị thế đất đai khơng khác nhau do con người trong xã hội tất cả đều như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hĩa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức là giá thành sản phẩm Như vậy quan điểm này phù hợp với quan điểm kinh tế chính trị Mác xít và kinh tế thị trường về giá trị Những quan điểm này là trường hợp đặc biệt của lý thuyết vị thế - chất lượng trong một mơi trường đồng nhất về vị thế.
Như vậy, cĩ thể khẳng định: giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị sử dụng(do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra)} Vấn đề đặt ra: trong một đơn vị hàng hố bất động sản cụ thể tỷ lệ kết hợp giá trị sử dụng và giá trị trong cơ cấu giá trị trao đổi cĩ bị chi phối bởi quy luật nào khơng? Hay nĩi cách khác, giá trị của chất lượng và giá trị vị thế cĩ mối quan hệ với nhau như thế nào? Điều này được làm rõ ở quan điểm sau.
Quan điểm về mối quan hệ giữa giá trị sử dụng và giá trị trong giá trị trao đổi của bất động sản
Như đã biết, hàng hĩa bất động sản cĩ hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội; thuộc tính tự nhiên chính là chất lượng bất động sản, quyết định giá trị sử dụng, giá trị hữu hình của chất lượng bất động sản; thuộc tính xã hội chính là vị thế bất động sản, quyết định giá trị, giá trị vơ hình của vị thế bất động sản Cung cầu thị trường bất động sản là cung cầu về dịch vụ bất động sản, tức về tổ hợp chất lượng và vị thế, kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định, cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá trị trao đổi của bất động sản
Giá trị trao đổi bất động sản = {giá trị chất lượng; giá trị vị thế}.
Tỷ lệ kết hợp giữa chất lượng và vị thế trong một đơn vị bất động sản cụ thể bị chi phối bởi quy luật hữu ích biên giảm dần, tương tự như tỷ lệ kết hợp giữa hai nhân tố sản xuất đầu vào tư bản (K) và lao động (L) trong một quy trình sản xuất xác định Quỹ tích các điểm kết hợp tối ưu giữa chất lượng và vị thế tạo thành đường ngưỡng chất lượng bất động sản ứng với một vị thế đất đai xác định (HồngHữu Phê & Patrick Wakely, 2000), đường ngưỡng này chính là đường giá trị trao đổi.
Vị thế bất động sản và biểu hiện của nĩ trong khơng gian đơ thị
1.2.1 Phân biệt vị thế và vị trí bất động sản
Vị trí địa lý cùng với phạm trù khoảng cách vật lý là nội dung của khơng gian địa lý Thơng thường trong kinh tế đơ thị người ta phân biệt vị trí tuyệt đối với vị trí tương đối Vị trí tuyệt đối của bất động sản: được hiểu là vị trí được xác định bởi các toạ độ địa lý Vị trí này giúp ta định vị chính xác được một bất động sản cụ thể trong khơng gian địa lý thơng qua hệ tọa độ kinh vĩ tuyến hay Decarter.
Vị trí tương đối: được hiểu là vị trí của bất động sản được định vị dựa vào một
“mốc xác định” nào đấy Cột mốc đĩ cĩ thể là trung tâm về mặt chính trị - xã hội,kinh tế văn hố, và các cột mốc này cĩ thể thay đổi do luơn chịu sự tác động của yếu tố lịch sử và chính trị Chính vì sự linh động của các cột mốc đã làm cho khái niệm vị trí tương đối được sử dụng một cách rộng rãi trong nghiên cứu kinh tế và định giá bất động sản do cĩ được sự gắn kết với các yếu tố của xã hội.
Tuy nhiên, với các khái niệm vị trí nêu trên vẫn khơng làm rõ được các vấn đề về tính phân biệt và phi tuyến trong kinh tế bất động sản, cụ thể trên cùng một đoạn đường giá đất ở hai khu phố đối diện nhau cĩ thành phần dân cư khác nhau thì cĩ mức giá hồn tồn khác nhau… Vì vậy, cần phải làm rõ cái gì ẩn chứa đằng sau khái niệm vị trí làm cho vị trí cĩ tầm quan trọng, trở thành câu châm ngơn của giới kinh doanh bất động sản: một vị trí, hai vị trí, ba vị trí Cần xem xét vị trí gắn liền với con người, thành phần dân cư để đưa ra một khái niệm mới – vị thế bất động sản.
Theo Hồng Hữu Phê: Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định Nĩ cĩ thể đại diện cho của cải, văn hố, giáo dục, chất lượng mơi trường, v.v…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, và theo nghĩa đĩ, nĩ liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể, cĩ thể coi đĩ là chiều thời gian Việc định lượng vị thế cĩ thể được tiến hành, hoặc thơng qua việc ước tính một biến số đại diện (proxy), bằng một quá trình xếp hạng (thí dụ, với việc sử dụng các nhĩm trọng điểm (focus groups) hoặc bằng cách ước tính các giá cả “suy ra” (implicit price) của các thuộc tính liên quan tới vị thế, thơng qua nhiều kỹ thuật hồi qui khác nhau, như kỹ thuật hedonic…
Trong marketing hiện đại, khái niệm vị thế gắn liền với thương hiệu, đây là một đại lượng phi vật thể phụ thuộc vào tính chủ quan của con người Vị thế đến từ thế đứng mà nĩ ngự trị trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư nguyện vọng tình cảm – của khách hàng nĩi riêng và của xã hội nĩi chung (Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005)
Tuy nhiên, vị thế được hiểu một cách chính xác nhất là: tổng hịa các mối quan hệ xã hội Với cách hiểu này vị thế được hình thành thơng qua các tương tác thị trường và phi thị trường; vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ “Nơi ở cĩ vị thế cao là nơi cĩ khả năng thiết lập được nhiều mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ, với láng giềng và với đối tác”
Từ những khái niệm nêu trên cĩ thể thấy được sự khác biệt khá rõ về bản chất của vị trí trung tâm so với cực vị thế Trong lý thuyết lựa chọn chi phí đi lại/chi phí nhà ở của trường phái Chicago thì vị trí trung tâm được đặt vào trọng tâm của tầm quan trọng Chúng cĩ thể là sự giàu cĩ, quyền lực chính trị, việc làm, văn hố, chủng tộc, giáo dục v.v… Điều này hàm ý rằng, nếu những yếu tố này thay đổi hoặc chuyển dịch, vị trí trung tâm khơng thể tồn tại ở nơi cũ, mà khơng mất đi vai trị của nĩ Tuy nhiên trong lý thuyết vị thế - chất lượng, khơng cĩ gì lạ trong sự chuyển động đồng thời ra bên ngồi ngoại ơ và vào trong các trung tâm: các nhĩm khác nhau đơn giản là bị hấp dẫn vào các cực vị thế khác nhau Các cực vị thế này được hình thành do sự mong muốn về các yếu tố như việc làm, văn hố giáo dục v.v…Và bản thân các sự mong muốn là khơng giống nhau giữa các nhĩm dân cư Vì vậy sẽ hình thành nên các cực vị thế khác nhau và điều đĩ dẫn tới sự chuyển động đồng thời của các thành phần dân cư do các hấp lực của chúng.
Nĩi một cách đơn giản hơn, vị trí trung tâm được hình thành do sự đồng nhất về các mong muốn của mọi thành phần dân cư trong xã hội Các mong muốn này cĩ thể là việc làm, văn hố, chủng tộc, giáo dục v.v…Vì vậy trong xã hội chỉ cĩ một vị trí trung tâm duy nhất, và các thành phần dân cư cĩ khuynh hướng dịch chuyển tiến gần về phía trung tâm và chuyển động theo vị trí trung tâm này. Nhưng trong thực tế, đã diễn ra quá trình các thành phần dân cư dịch chuyển đồng thời về những hướng khác nhau Điều này đã tạo khiếm khuyết cho lý thuyết của trường phái Chicago, đứng trước vấn đề đĩ TS.Hồng Hữu Phê & Patrick Wakely đã đưa ra một khái niệm mới về thành phố đa cực Với lý thuyết này, các nhĩm dân cư khác nhau sẽ cĩ những mong muốn riêng biệt về nơi ở, điều đĩ dẫn tới sự hình thành các cực vị thế khác nhau trong cùng một khu vực xã hội Các cực vị thế này sẽ tạo ra những dịch chuyển đồng thời các thành phần dân cư, do hấp lực của chúng Và như vậy ta cĩ thể thấy vị trí trung tâm là một cách nhìn hạn hẹp về các cực vị thế, là trường hợp đặc biệt của lý thuyết “động học các khu dân cư đơ thị” với giả thuyết được đặt ra là mọi thành phần dân cư đều cĩ chung một mong muốn về các giá trị của nơi ở.
1.2.2 Các yếu tố cấu thành vị thế
Nắm được khác biệt giữa vị trí trung tâm, cực vị thế và bản chất của chúng, ta cĩ thể hình dung được việc hình thành nên một cực vị thế mới thơng qua các yếu tố cấu thành nên nĩ Do vị thế là yếu tố chủ quan, gắn liền với con người được xác định thơng qua số lượng, chất lượng, cường độ các mối quan hệ nên vị thế được biểu hiện cụ thể dưới hình thức thành phần dân cư, mật độ dân cư và khoảng cách vị thế 1/T.
Vấn đề đặt ra là tại sao khơng xác định khoảng cách vị thế theo đơn vị khoảng cách hay đơn vị thời gian như mọi người vẫn thường làm (người ta hay nĩi từ vị trí A đến vị trí B là bao nhiêu km/tốn bao nhiêu thời gian) mà phải tính bằng đơn vị đảo nghịch của thời gian? Ở đây, T là thời gian đi từ A đến B, là thời gian vơ ích cịn 1/T đại diện cho thời gian cĩ ích – thời gian dành cho làm việc, nghỉ ngơi, thư giãn, giải trí Hơn nữa, như chúng ta đã biết, vị thế khơng đồng nhất với vị trí Nếu dùng đơn vị của vị trí để thể hiện vị thế thì vơ hình chung ta đã đồng nhất hai khái niệm này với nhau.
Các tiêu chí phản ánh các nhu cầu đặc trưng của thành phần dân cư sẽ xác định yếu tố văn hĩa – xã hội của nhĩm dân cư đĩ Văn hĩa – xã hội dân cư là là một khái niệm tổng hợp bao gồm những nét đặc trưng riêng của từng thành phần dân cư khác nhau, được hình thành từ chính lối sống, nhận thức cũng như hành vi của những cư dân thuộc thành phần đĩ Những nhận thức, hành vi hay lối sống đĩ được quyết định bởi những nhân tố khác biệt giữa các thành phần dân cư khác nhau
Dễ thấy rằng các các thành phần dân cư này thường cĩ chung một số đặc điểm như nguồn gốc, dân tộc, tơn giáo, nghề nghiệp, thu nhập Các chỉ tiêu nguồn gốc, dân tộc, tơn giáo phản ánh văn hĩa – xã hội dân cư thơng qua các phong tục tập quán, nghi lễ tơn giáo, ngành nghề truyền thống…Chúng tạo nên thĩi quen trong cuộc sống hàng ngày của người dân; tạo nên những nhu cầu về văn hĩa, tín ngưỡng; và hơn thế nữa, chúng cịn là một nhân tố quan trọng gĩp phần đẩy mạnh những ngành nghề truyền thống trong từng cộng đồng dân cư
Tuy nhiên, sự hình thành nên các nền văn hĩa – xã hội dân cư từ những khu dân cư cĩ nền tảng từ tín ngưỡng và truyền thống dân tộc chỉ chiếm một tỷ lệ tương đối nhỏ, những nhân tố tiên quyết đến yếu tố văn hĩa – xã hội của khu dân cư là nghề nghiệp và thu nhập Cĩ thể nĩi rằng, trong xã hội hiện nay, chính nghề nghiệp và thu nhập tạo nên sự phân hố giai cấp và tầng lớp xã hội trong dân cư.
Bên cạnh đĩ vấn đề tiếp thị cũng gĩp phần thu hút các thành phần dân cư, gia tăng mật độ dân cư từ đĩ gĩp phần hình thành nên vị thế Marketing lấy nhu cầu người tiêu dùng làm đối tượng nghiên cứu cho mình Vì vậy cần phải nắm rõ cơ sở tâm sinh lý của con người, từ đĩ hiểu rõ hơn cơ chế hành vi của người tiêu dùng. Điều này sẽ là cơ sở cho việc nghiên cứu và hoạch định các chiến lược hoạt động marketing phù hợp.
Các nhà nghiên cứu marketing thường dựa trên lý thuyết tâm sinh lý học xã hội của Abraham Maslow để nhận dạng, phân loại các nhu cầu của con người Tuy nhiên với một xã hội coi trọng tính cộng đồng như người Á Đơng, cụ thể là người Việt Nam, thì sự “khâm phục” và “địa vị xã hội” là đỉnh cao trong các nhu cầu mà con người mong muốn được thỏa mãn Vì thế đây là mục tiêu mà các chiến lược về tiếp thị cho một thương hiệu cao cấp cần phải nhắm tới.
Tổng quan về địa bàn nghiên cứu
1.3.1 Khái quát về khu vực quận 7
Theo nghị định 03/CP của chính phủ, ngày 01/04/1997 từ 05 xã phía bắc và một phần thị trấn Nhà Bè, quận 7 đã hình thành với diện tích tự nhiên là 3.576 ha trong đĩ đất chuyên dùng và xây dựng chiếm 1.171,34 ha, đất nơng nghiệp là 1.368,9 ha, phần cịn lại là diện tích sơng, kênh rạch Với cơ sở hạ tầng kỹ thuật cịn rất thiếu thốn, khơng thuận tiện cho việc đi lại, đặc biệt các trục đường chính phục vụ cho khu quy họach cơng nghiệp chưa được nâng cấp, thế độc đạo của cầu Tân Thuận và tuyến đường Huỳnh Tấn Phát nên chưa hấp dẫn được các nhà đầu tư, từ đĩ một số dự án cĩ diện tích khá lớn đã được
Hình 1.3: Các khu dân cư – các phân khúc thị trường trong không gian địa lý các cấp thẩm quyền giao đất nhưng các đơn vị vẫn chưa triển khai đầu tư xây dựng.
Nằm ở phía nam thành phố Hồ Chí Minh, là một hướng phát triển quan trọng về phía nam của thành phố Hồ Chí Minh nhằm giãn dân, giải toả ách tắc về giao thơng và cơ sở hạ tầng ở trung tâm nội thành; tạo sự kết nối giữa các khu đơ thị, các khu cơng nghiệp của các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu để hình thành chùm đơ thị và khu cơng nghiệp của "Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam".
Là khu đơ thị hiện đại bước vào thế kỷ 21 gồm các khu hỗn hợp đa chức năng: trung tâm hành chính, thương mại, dịch vụ, cơng nghiệp khoa học, văn hố, giáo dục, nghĩ ngơi, giải trí với quy mơ dân số khoảng 500.000 người.
Quy hoạch tổng thể do cơng ty SOM (Skidmore Owings and Merrill, Ltd.Co) thiết kế, được thủ tướng chính phủ phê duyệt vào năm 1994.
Khu đơ thị mới Nam thành phố cĩ tổng diện tích tự nhiên là 2.975 ha, lấy tuyến đường Nguyễn Văn Linh làm trục phát triển, gồm 3 khu vực được tổ chức song song nhau: (1) dãy cơng viên cây sanh mang tính chất văn hố gồm các cơng viên, và khu thể dục thể thao và trường học (phía bắc đường Nguyễn Văn Linh); (2) dãy đơ thị hiện đại lấy tuyến đường Nguyễn Văn Linh làm trục xuyên tâm; (3) vành đai bảo tồn mơi trường thiên nhiên (nằm phí nam của tuyến đường Nguyễn Văn Linh). Đặc điểm tự nhiên - Vị trí địa lý:
Quận 7 được hình thành từ 05 xã phía bắc và một phần thị trấn huyện Nhà Bè cũ với tổng diện tích tự nhiên là 3576 ha nằm về phía đơng nam Thành phố.
Phía bắc giáp quận 4 và quận 2; ranh giới là kênh Tẻ và sơng Sài Gịn
Phía nam giáp huyện Nhà Bè; ranh giới là rạch Đĩa, sơng Phú Xuân
Phía đơng giáp quận 2, Đồng Nai; ranh giới là sơng Sài Gịn và sơng Nhà Bè
Phía tây giáp quận 8 và huyện Bình Chánh; ranh giới là rạch Ơng Lớn.
Quận 7 cĩ vị trí địa lý khá quan trọng với vị trí chiến lược khai thác giao thơng thuỷ và bộ, là cửa ngõ phía nam của Thành phố, là cầu nối mở hướng phát triển của Thành phố với biển Đơng và thế giớị các trục giao thơng lớn đi qua quận như xa lộ Bắc Nam, đường cao tốc Nguyễn Văn Linh Sơng Sài Gịn bao bọc phía đơng với hệ thống cảng chuyên dụng, trung chuyển hàng hố đi nước ngồi và ngược lại, rất thuận lợi cho việc phát triển thương mại và vận tải hàng hố cũng như hành khách đi các vùng lân cận.
Về địa hình thổ nhưỡng: địa hình quận 7 tương đối bằng phẳng, độ cao địa hình thay đổi khơng lớn, trung bình 0,6m đến 1,5m Thổ nhưỡng của quận
7 thuộc loại đất phèn mặn.
Nguồn nước chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều, một nữa năm ngọt, một nữa năm mặn, độ mặn tăng cao và kéo dài ngay cả trong mùa mưa.
Hệ thớng sơng rạch chính của quận 7 bao gồm sơng Sài Gịn, sơng Nhà Bè, sơng Phú Xuân, rạch Đĩa, rạch Ơng Lớn, kênh Tẻ và nhiều rạch nhỏ.
Hệ thống giao thơng: tổng diện tích đường bộ trên địa bàn quận khoảng 38ha, chiếm 1,86% diện tích tự nhiên Trong đĩ các cầu Tân Thuận 1, Tân Thuận 2, Kinh Tẻ và Rạch Ơng kết nối giữa quận 7 với nội thành, gĩp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế của quận.
Quận cĩ khoảng 1.020 ha sơng rạch, chiếm 28,38% diện tích tự nhiên.
Các cảng sơng: trên địa bàn quận 7 cĩ 3 cảng lớn là cảng Bến Nghé, cảng Loutus Tân Thuận Đơng, cảng Bơng Sen và một số cảng chuyên dùng phục vụ cho nội bộ như cảng Rau quả, cảng Dầu thực vật
Về khí hậu: trung bình hàng năm nhiệt độ là 27 0 C, lượng mưa là 330 mm, độ ẩm trong năm 80%.
Tổ chức hành chính: Với tổng diện tích tự nhiên là 3576 ha, quận phân chi thành 10 phường: Phú Mỹ, Phú Thuận, Tân Phú, Tân Thuận Đơng, Bình Thuận, Tân Thuận Tây, Tân Kiểng, Tân Quy, Tân Phong, Tân Hưng; phường cĩ diện tích lớn nhất là phường Phú Thuận là 829 ha, phường cĩ diện tích nhỏ nhất là phường Tân Quy là 86 ha Đặc điểm tình hình dân cư
Kể từ khi được thành lập (4/1997) với dân số là 90.920 nhân khẩu, nhưng chỉ sau gần 1 năm (12/1997) theo thống kê của quận, dân số đã tăng lên 97.806 người, tăng 7,57% và tính đến ngày 01/04/2001 dân số của quận đã lên đến 115.024 người, tốc độ tăng dân số đã lên đến 8,38% so với năm 1997 Xét cơ cấu dân số theo độ tuổi, tỷ lệ dân số trong độ tuổi từ 15-34 tuổi chiếm 42,3% tổng dân số của quận Tình trạng dân cư đang xáo trộn rất mạnh và phân bố khơng đều, mật độ dân số bình quân là 3.220 người/km 2 Tỷ lệ dân số cĩ hộ khẩu tại quận chiếm 72% số hộ và 74% số nhân khẩu Tỷ lệ số dân ở diện KT2, KT3, KT4 chiếm 34% số hộ và 33% số nhân khẩu
Về tín ngưỡng: cĩ 31 cơ sở tơn giáo, trong đĩ cĩ 14 chùa, 10 tịnh thất, tịnh xá, 05 nhà thờ thiên chúa giáo, 01 hội thành tin lành, 01 nhà nguyện.
Về các cơ sở tin ngưỡng dân gian, cĩ 03 đình, 01 đền, 11 miếu Lễ hội truyền thống tại các cơ sở tin ngưỡng dân gian được tổ chức thường xuyên tập trung vào tháng 1, 2 âm lịch Một số đình, miếu đã duy trì hoạt động lễ hội này từ 100 - 200 năm.
Các di tích lịch sử văn hố: Đình Tân Quy Đơng, Đình Thờ Thân Thành Hồng Bổn Cảnh, cĩ sắc phong của vua Tự Đức; di tích lịch sử Gị Ơ Mơi, nhà tưởng niệm Bác Hồ, nghĩa trang liệt sỹ Nhà Bè.
1.3.2 Khái quát về cơng ty Phú Mỹ Hưng
Cơng ty LD Phú Mỹ Hưng được thành lập ngày 19/5/1993 là LD giữa cơng ty Phát Triển Cơng Nghiệp Tân Thuận (IPC - Việt Nam) và tập đồn Central Trading & Development (CT&D - Đài Loan).
IPC: Đại diện cho UBND TP.HCM, gĩp 30% vốn qua quyền sử dụng đất và nguồn nhân lực cho sự phát triển đơ thị mới Phú Mỹ Hưng
Nội dung và phương pháp nghiên cứu
- Tình hình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh và các phân khúc thị trường nhà ở đơ thị;
- Quá trình hình thành vị thế thơng qua quy hoạch và xây dựng của khu đơ thị Phú Mỹ Hưng, cơng tác tiếp thị và xây dựng vị thế trong tâm tưởng người tiêu dùng;
- Nghiên cứu sự khẳng định vị thế khu đơ thị Phú Mỹ Hưng thơng qua sự thu hút các thành phần dân cư và hình thành mặt bằng giá cả căn hộ khác biệt so với các khu dân cư liền kề;
- Những vấn đề tồn tại trong quá trình xây dựng vị thế khu đơ thị Phú Mỹ Hưng và phương hướng giải quyết;
- Phương pháp điều tra: điều tra, thu thập tài liệu liên quan đến việc nghiên cứu;
- Phương pháp so sánh: so sánh giữa khu Đơ thị mới Phú Mỹ Hưng và những nơi khác;
- Phương pháp chuyên gia: thu thập thơng tin cĩ liên quan từ những người am hiểu sự việc, từ các chuyên gia;
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: tổng hợp tài liệu thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, phân tích các yếu tố cấu thành vị thế khu đơ thị Phú Mỹ Hưng.
Phần 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
2.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ trước đến nay
2.1.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản tại Việt Nam được chính thức thừa nhận vào những năm 90, và cột mốc đánh dấu là sự ra đời của luật đất đai năm 1993 Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã cĩ bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, cơng trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng, gĩp phần thúc đẩy việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hố, kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua.Mặc dù vậy thị trường bất động sản cũng tuân theo quy luật kinh tế như những thị trường khác, vì vậy cũng khơng tránh khỏi quy luật dao động theo chu kỳ thơng thường.
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đĩ giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm
2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước cơng nghiệp phát triển Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ;
Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vơ tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thơng tin về giá nhà đất.
Ngày 22/4/2002, khi Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành chỉ thị 08/2002/ CT-UB quy định khơng cho phép các dự án nhà ở phân lơ bán nền mà phải xây dựng nhà ở xong mới được phép chuyển nhượng và người mua đất ruộng phải là người trực tiếp sản xuất thì các dự án bắt đầu giảm sốt và báo hiệu một cuộc thối trào kéo dài sau đĩ.
Từ cuối năm 2003 thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng,
“đĩng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành cơng giảm
28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%! Giá nhà đất trên mặt bằng thành phố biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến khơng đồng đều và khá phức tạp Qua khảo sát ở một số địa phương thì giá nhà đất cĩ nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn khơng cĩ người mua.
Một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS biến động bất thường là do bộ máy quản lý (các hệ thống luật pháp, quy hoạch, tài chính ) vẫn cịn cĩ những điểm chưa điều chỉnh được thị trường, trong đĩ bất cập hơn cả vẫn là hệ thống thuế sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho khu vực phi nơng nghiệp chưa đủ sức điều tiết Bên cạnh đĩ là sự yếu kém của hệ thống đăng ký và quản lý đất đai, rồi năng lực đội ngũ cơng chức trong lĩnh vực này đều chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý một thị trường mà sức mạnh của nĩ đã khá lớn Ngồi ra, đối với người tham gia thị trường thì tâm lý đám đơng là khá mạnh Khi thị trường “lạnh” thì mọi người thi nhau rút ra, nhưng khi thị trường “nĩng” thì lại đua nhau nhảy vào.
Bên cạnh đĩ do từ tháng 7 năm 2003, giá vàng tăng nhanh liên tục làm cho các giao dịch trên thị trường bị giảm sút Đến cuối năm 2003 và năm 2004, nhiều văn bản quy phạm pháp luật mới ban hành và áp dụng đã làm cho giao dịch thị trường bất động sản càng suy giảm và gần như “đĩng băng”.
Trong suốt năm 2004 đến năm đầu năm 2007, thị trường hồn tồn im lặng. Hàng loạt các nhà kinh doanh nhỏ lẻ phải tuyên bố phá sản, trên thị trường chỉ diễn ra rất ít các giao dịch của một số người cĩ nhu cầu thực sự để ở.
Tuy nhiên, cuối năm 2007, đầu năm 2008 thị trường bất động sản tại một số đơ thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh cĩ dấu hiệu tăng nĩng, giá của một số chủng loại hàng hĩa như căn hộ chung cư cao cấp, văn phịng cho thuê, khách sạn tăng cao Thời điểm đầu tháng 2/2008 giá căn hộ chung cư ở thành phớ Hồ Chí Minh tăng khoảng 50% so với năm 2006 Nhưng sự tăng giá cũng chỉ xảy ra ở một số địa bàn và ở một số phân khúc thị trường nhất định Đến tháng 3, tháng 4/2008 sau khi Chính phủ cĩ những biện pháp kiểm sốt tiền tệ, giá cả ở các khu vực này đã chững lại và cĩ chiều hướng giảm.
Do khĩ khăn về tài chính, khơng vay được vốn từ ngân hàng, nhiều dự án bất động sản khơng cĩ khả năng giải toả đền bù, và cũng khơng bán được đất hoặc nhà của dự án cho khách hàng Năm 2007, khi thị trường địa ốc đang trong cơn hưng phấn, các dự án huy động vốn bằng cách bán quyền mua trước khi thực hiện dự án rất dễ dàng Các ngân hàng cũng sẵn lịng mở hầu bao cho các dự án địa ốc. Tình hình hiện diễn biến khác hẳn Người mua nhà khơng cịn dễ dàng vay vốn ngân hàng như trước nữa.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Quá trình hình thành khu đơ thị Phú Mỹ Hưng
2.4.1 Vai trị và quy mơ tuyến đường Nguyễn Văn Linh a) Vai trị tuyến đường Nguyễn Văn Linh
Xuất phát từ địi hỏi phải đổi mới hạ tầng kỹ thuật để tạo ra sự gắn kết cho khu Nam với các vùng lân cận, tuyến đường Nguyễn Văn Linh ra đời đã hình thành nên trục xương sống phát triển cho tồn bộ khu Nam nĩi chung và khu đơ thị mới Phú Mỹ Hưng nĩi riêng Với sự ra đời của tuyến đường này đã khơng chỉ giải quyết được vấn đề giao thơng, mà cịn đánh thức được vùng đất quận 7 giàu tiềm năng Đây sẽ là cơ sở, tiền đề cho sự hình thành nên một vị thế mới cho tồn bộ khu Nam thành phố và khu đơ thị mới Phú Mỹ Hưng Ý tưởng xây dựng con đường 17,8km nối liền phía Bắc huyện Nhà Bè với Quốc lộ 1A ở phía Nam huyện Bình Chánh xuất phát từ giai đoạn nghiên cứu Dự án Đầu tư Khu chế xuất Tân Thuận Trong Hợp đồng liên doanh (HĐLD) và Điều lệ Cơng ty liên doanh (ĐLCTLD) ngày 31/07/1991 nhằm xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng Khu chế xuất Tân Thuận, tại Điều 1.2 HĐLD và Điều 2.2.2 bản ĐLCTLD, các bên thỏa thuận xã xây dựng và khai thác thêm 2 cơng trình: Con đường 17,8km từ phía Bắc huyện Nhà Bè đến Nam huyện Bình Chánh và các cụm phát triển dọc tuyến Tuy nhiên khi ra đời, bản thân con đường cĩ “sức sống” riêng, vượt khỏi “tầm” của Khu chế xuất Tân Thuận để trở thành con đường vành đai chiến lược tạo sự phát triển cho khu vực phía Nam, và làm đà tiến ra biển Đơng cho Thành phố Hồ Chí Minh.
Gĩp sức hình thành con đường vành đai, con đường Nguyễn Văn Linh như là chất xúc tác và cũng là chất keo dính trong việc xác định quy mơ và tiến trình đơ thị hĩa cho thành phố Hồ Chí Minh trong thế kỷ 21 này Từ đĩ làm bật lên nội dung và định hướng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố tiến về phía Nam nhằm mục tiêu chấn hưng kinh tế, chấn hưng xã hội Đường Nguyễn Văn Linh với mạng lưới đường đơ thị phía Nam thành phố
Hồ Chí Minh, giống như xương sống con cá Hai bên là hệ thống đường đi vào các khu đơ thị mới, khu cơng nghiệp và các trục giao thơng nối với các đường chính hình thành hệ thống đường giao thơng đơ thị của khu vực phía Nam
Trong mấy năm gần đây, thành phố Hồ Chí Minh cịn khá nhiều cây cầu lớn ở phía Nam thành phồ đã được xây dựng, mở rộng những tuyến giao thơng mới, đưa trung tâm thành phố đến gần hơn với quận 7, nhất là khu đơ thị Phú Mỹ Hưng. Sau hai cây cầu Nguyễn Tri Phương, Chánh Hưng đã được đưa vào sử dụng nối liền các quận 5,6 với 8,7 cầu Kinh Tẻ cũng được thơng xe vào năm 2004 nối hai bờ quận 4, quận 7 từ đường Khánh Hội thẳng đến Nguyễn Văn Linh và thu hẹp khoảng cách giữa nội thành và Phú Mỹ Hưng chỉ cịn 10 – 15 phút xe máy Giờ đây, cầu Nguyễn Văn Cừ nối liền 5 quận : 1,4,5,8 và 7 cũng đã được khởi cơng vào tháng 4/2005 Cầu này cĩ chiều dài 1.171m với 4 làn xe cơ giới, 2 làn xe cho người đi bộ Cầu Tân Thuận 2 sau 17 tháng thi cơng đã hợp long, nối liền hai bờQuận 4, Quận 7 và kết nối vào đường Nguyễn Văn Linh cĩ tổng chiều dài 1.891m,rộng 14m với 2 làn xe và hai hành lang dành cho người đi bộ cũng đã được hồn thành trong quý 4/2005 Đặc biệt, ngày 9/9/2005, dự án cầu dây văng Phú Mỹ vượt sơng Sài Gịn đã chính thức khởi cơng xây dựng, nối liền trục giao thơng vành đai phía Đơng thành phố, từ quận 7 sang quận 2 và quận 9 Với độ dài2.031m ( chưa kể đường lên xuống cầu phía Quận 7 và Quận 2), rộng 27,5m, khả năng thơng xe của cầu Phú Mỹ sau khi hồn thành cĩ thể đạt 100.000lượt/ngày đêm với 6 làn xe lưu thơng cùng 2 làn dành cho người đi bộ Từ đây sẽ cĩ một cơng trình cầu cạn (đường trên cao theo trục đường Nguyễn Văn Quỳ - Nguyễn Thị Thập và nối kết vào Đại lộ Nguyễn Văn Linh Cầu Phú Mỹ dự kiến sẽ được hồn thành và bàn giao vào tháng 12/2008 Lúc này 10 làn xe của Đại lộ Nguyễn Văn Linh đã đưa vào sử dụng sẽ trở thành tuyến vành đai thơng suốt nối từ miền Đơng sang miền Tây.
Hiện cĩ nhiều tuyến đường từ các quận trung tâm nối vào Đại lộ Nguyễn Văn Linh, khiến cho giao thơng càng trở nên thuận tiện Đường cầu Tân Thuận, cầu chữ Y, cầu Nguyễn Tri Phương, cầu Ơng Lãnh, cầu Kênh Tẻ (thơng xe Quý 2/2004) rút ngắn khoảng cách từ Nam Sài Gịn đến Quận 1 & Quận 5 trong thời gian khoảng 10 phút xe máy Cĩ những cầu mới đang và sẽ được xây dựng như cầu Tân Thuận II (thơng xe 2005), cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu Phú Mỹ nối Quận 7 với Quận 2 sẽ được xây dựng, cầu Cả Cấm được thơng xe tháng 12/2005 cùng đại lộ Nguyễn Lương Bằng nối liền giao thơng từ phường Tân Phú, Khu thương mại Phú
Mỹ Hưng, Khu Nam Viên và nối với Khu cơng nghiệp Hiệp Phước Đại lộ Nguyễn Lương Bằng cùng với Đại lộ Nguyễn Văn Linh sẽ được thơng suốt từ Quận 7 đến Quận 2 và từ Quận 7 đến Quốc lộ 1, tạo thành mạng lưới giao thơng liên hồn từ Nam Sài Gịn đến các quận, các tỉnh miền Đơng Nam Bộ và miền Tây Nam Bộ b) Quy mơ xây dựng tuyến đường Nguyễn Văn Linh
Chính quy mơ và chất lượng của con đường này đã hình thành nên sự giao thơng liên hồn và thơng suốt giữa khu đơ thị mới Phú Mỹ Hưng với các vùng xung quanh Sự gắn kết này gĩp phần gia tăng cường độ giao tiếp về mặt xã hội cho khu đơ thị mới với các vùng lân cận, từ đĩ hình thành nên vị thế cho khu vực này.
Do tính chất quan trọng của đường Nguyễn Văn Linh nhằm phục vụ cho giao thơng nối liền các tỉnh miền đơng và miền tây, gĩp phần đánh thức tiềm năng của vùng đất phía Nam, xây dựng mở rộng Thành phố Hồ Chí Minh, nên quy mơ cơng trình rất to lớn với số vốn đầu tư lên đến gần 100 triệu USD Mặc dù chiều dài chính tuyến chỉ cĩ hơn 17km nhưng khối lượng cơng trình tương đương với hàng trăm km các đường thơng thường đã được xây dựng tại Việt Nam.
Tồn cơng trình cĩ tất cả 19 cây cầu lớn nhỏ, chỉ riêng tổng chiều dài của các cây cầu là 1,77km Trong đĩ cĩ ba cây cầu lớn là cầu Ơng Lớn, cầu Xĩm Củi và cầuCần Giuộc nằm trên tuyến đường cao tốc phía Bắc Các nhịp chính của cầu vẫn sử dụng cầu dạng vịm đúc bê tơng ống thép khẩu độ 100m, nhằm đảm bảo an tồn giao thơng đường thủy, đồng thời làm tăng vẻ đẹp mỹ quan đơ thị Sau khi cơng trình hồn thành, sẽ cùng với tuyến đường hỗn hợp phía Nam và tuyến đường cao tốc phía Nam hiện đã được đưa vào sử dụng hình thành một hệ thống hồn chỉnh,trở thành mạch giao thơng chính của thành phố gồm 10 làn xe hai chiều nối vớiQuốc lộ 1A và đường cao tốc đi Ngã Ba Trung Lương cũng như nối kết với cầuPhú Mỹ sang Quận 2 đi các tỉnh miền Đơng. Điều kiện tự nhiên trong khu vực tuyến đi qua rất phức tạp, nhất là về địa chất Đây là một khĩ khăn lớn, cần xử lý nền đường cẩn thận để đảm bảo cường độ và độ ổn định của cơng trình trong suốt thời gian thi cơng và khai thác Ngồi ra, do địa hình bị chia cắt nhiều bởi các sơng rạch nên khối lượng cơng trình cầu, cống cĩ nhiều hơn các nơi khác.
Tiếp thu tư vấn kỹ thuật của các nhà tư vấn, bằng tầm nhìn phát triển về con đường, nhà đầu tư hình dung rõ nét quy mơ, tiêu chuẩn con đường Đĩ là quy mơ theo tiêu chuẩn quốc tế nhưng vẫn phải tơn trọng quy chuẩn, tiêu chuẩn của Nhà nước Việt Nam như sau:
- Tuyến chính dài 17,8km nằm ở phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh đi qua các xã Tân Thuận Đơng, Tân Thuận Tây, Tân Quy Đơng thuộc huyện Nhà
Bè, vượt sơng Cần Giuộc đến điểm cách chân cầu Bình Điền khoảng 1,3km thuộc huyện Bình Chánh
- Mặt đường rộng: 60m (giai đoạn I), lộ giới 120m, mỗi bên dành 30m làm vành đai an tồn
- Tuyến nhánh nối vào Khu chế xuất Tân Thuận dài 500m
- Cơng trình cầu: 19 cái cầu, tổng số chiều dài 1.720m
- Cơng trình thốt nước, chiếu sáng, cây xanh, bãi xe
- Tuyến đường cĩ từ 10 làn xe, trong đĩ cĩ từ 6 làn xe chạy nhanh và 4 làn xe hỗn hợp; ở giữa rộng 18m cho hành lang kỹ thuật và hai bìa đường khoảng 214ha Đất do Nhà nước cấp theo cơ chế đất phục vụ các cơng trình cơng cộng, phi lợi nhuận
Về chiếu sáng, do quy trình thiết kế đường ơ tơ Việt Nam thời điểm thi cơng con đường này chưa quy định về chiếu sáng trên đường (Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh mới cĩ quy định nội bộ, chưa được thống nhất) nên nhà tư vấn kiến nghị một phương án thực hiện:
- Giai đoạn I bố trí cột đèn trên giải phân cách 2m
- Giai đoạn II bố trí thêm cột đèn trên giải phân cách 8m
Theo hàng ngang các cột điện bố trí thẳng hàng và đối xứng nhau Tại các đường giao điểm chờ xe bố trí chiếu sáng dày hơn
Về cây xanh, bố trí cây tán lớn cĩ bĩng mát trồng hai bên hè đường gần lối đi của bộ hành Cây xanh trồng ở 2 giải phân cách 2m, giữa đường xe chạy chậm và đường xe chạy nhanh Cây bụi trồng ở giải phân cách 8m để giảm tiếng ồn và chống bụi Tổng khối lượng cây xanh 2 giai đoạn là 47.610m 2 và 3.176 cây
2.4.2 Quy hoạch và xây dựng khu đơ thị Phú Mỹ Hưng
Từ vị trí địa lý thuận lợi và giao thơng được gắn kết chặt chẽ với các vùng xung quanh đã đưa đến yêu cầu xây dựng vị thế đơ thị phù hợp với vai trị và tầm quan trọng của khu vực này Tuy mang tính vơ hình và chủ quan, nhưng vị thế được hình thành dựa trên tính “hữu hình” của khu đơ thị Các giá trị hữu hình này được hình thành do quá trình quy hoạch và xây dựng nhằm tạo ra giá trị sử dụng, giá trị cốt lõi cho các bất động sản tại đây.
Dựa vào quy hoạch tổng thể Thành phố Hồ Chí Minh, sự phác họa tổng thể phát triển vùng Nam Sài Gịn của Viện Quy hoạch Thành Phố và hướng dẫn của kiến trúc sư trưởng về mục đích yêu cầu, cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng đã cho mở cuộc thi quốc tế về quy hoạch đơ thị Cơng ty Skidmore Owings and Merill – San Fansisco, California, USA được chọn để quy hoạch tổng thể, thiết kế đơ thị, cơng trình và cơ sở hạ tầng Ngồi ra cịn cĩ sự cộng tác của các cơng ty trong nước và ngồi nước Với một tập thể các nhà chuyên mơn chuyên sâu trong và ngồi nước cùng gĩp trí tuệ thực hiện nghiên cứu, là cơ sở khoa học tin cậy mang lại một triển vọng phát triển khả thi cao cho vùng đất từ đầm lầy trở thành đơ thị hiện đại, cĩ bản sắc riêng rất Việt Nam
Những vấn đề cịn tồn tại
Tuy nhiên khi nghiên cứu sự hình thành vị thế của khu đơ thị Phú Mỹ Hưng, bên cạnh những đạt được, như trở thành một đơ thị kiểu mẫu hàng đầu trong cả nước, những giải thưởng về thiết kế, xây dựng, sự đồng bộ trong quy hoạch giao thơng, cơ sở hạ tầng, sự thiết lập những tiêu chuẩn sống mới cũng cịn tồn tại khơng ít những vướng mắc trở ngại trong quá trình phát triển Sự tồn tại này cĩ thể xuất phát từ mơi trường vi mơ lẫn vĩ mơ, từ trong nội tại bản thân khu đơ thị hay đến từ bên ngồi đơ thị Nĩ khơng chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành vị thế của khu đơ thị, mà cịn là sự cảnh báo về các bất ổn xã hội sau này Và trong bài viết này tơi muốn đề cập đến ba vấn đề chính yếu sau đây:
+Việc tồn tại một khu đơ thị cao cấp với những bất động sản vị thế cao, cĩ mức giá lên đến hàng triệu đơ, trong khi nhìn chung mức sống của người dân ta cịn thấp là một cảnh báo về sự chênh lệch quá lớn giữa các thành phần dân cư, báo hiệu cho những bất ổn về mặt xã hội.
+Một đơ thị muốn tồn tại bền vững thì phải đi kèm với nĩ sự gắn kết đồng bộ về hạ tầng, xã hội với các vùng xung quanh Nhưng sự phát triển của các dự án nhỏ lẻ xung quanh khu đơ thị Phú Mỹ Hưng đã phá hỏng bức tranh phát triển đồng bộ tồn vùng.
+Sự hình thành khu đơ thị mới Thủ Thiêm và khu đơ thị cảng Hiệp Phước sẽ tạo ra những “người bạn đồng hành” ăn cùng một “miếng bánh” với Phú
Mỹ Hưng Và điều này cũng tạo ra những ảnh hưởng tích cực lẫn tiêu cực với sự hình thành vị thế khu đơ thị Phú Mỹ Hưng.
Trong phát triển đơ thị, các nhà quản lý luơn phải đối diện với một trong những câu hỏi rất quan trọng: phải tổ chức khơng gian đơ thị như thế nào? Cĩ nên tổ chức khơng gian đơ thị theo các phân khu khác nhau dựa trên các điều kiện kinh tế - xã hội - văn hĩa và sắc tộc hay phải tổ chức đơ thị một cách hỗn hợp cho mọi thành phần dân cư?
Gần như đa số đơ thị lớn trên thế giới đều phân bố khơng gian đơ thị thành các khu vực sống khác biệt nhau dựa trên những khác biệt về sắc tộc, thu nhập, lối sống, nghề nghiệp và cả văn hĩa Việc tổ chức khơng gian đơ thị theo kiểu phân ly này xuất phát từ triết lý cho rằng người ta khơng thể “nhốt chung cừu với sĩi”, và quá trình tách rời các nhĩm dân cư trong đơ thị cĩ thể được thực hiện một cách cĩ chủ ý mang tính cơng khai thơng qua các chính sách của nhà nước hoặc gián tiếp thơng qua chính sách về đất đai và bất động sản
Chẳng hạn tại Nam Phi thời kỳ Apartheid đã cĩ hẳn bộ luật phân ly khơng gian đơ thị giữa người da trắng và người da đen; hoặc như tại Chile chính phủ độc tài Pinochet trong giai đoạn 1979-1985 đã “bứng” hơn 2.000 gia đình thu nhập thấp tại thủ đơ Santiago ra khỏi các khu vực của người giàu Tại Mỹ, người ta sử dụng thị trường nhà ở để phân chia thành các khu dân cư cĩ điều kiện kinh tế và sắc tộc khác nhau, từ đĩ hình thành các khu vực riêng biệt cho những người thuộc các sắc tộc khác nhau như khu của người da đen, người Hoa, người Việt
Nhiều ý kiến cho rằng phân ly đơ thị sẽ giúp quản lý dễ dàng hơn, giúp các nhĩm sắc tộc hay các nhĩm cĩ nền văn hĩa và lối sống riêng bảo tồn được những nét riêng cĩ của mình Thế nhưng, những hệ quả khơng mong muốn cũng hết sức to lớn Trước hết, nĩ sẽ tạo nên sự bất bình đẳng giữa các nhĩm dân trong cùng một đơ thị, mà bất bình đẳng rõ nhất là bất bình đẳng về cơ hội thụ hưởng các dịch vụ cơng như điện, nước, giáo dục, y tế
Thường khu vực của những nhĩm dân cư cĩ ưu thế sẽ được nhà nước quan tâm nhiều hơn, cĩ những ưu tiên nhiều hơn là các khu vực của các nhĩm trung bình và thấp Từ đĩ tại các khu vực trung bình và thấp sẽ nảy sinh sự bất bình bởi họ ngày càng nhận ra sự thiên vị của nhà nước đối với các khu vực “cĩ ưu thế” Sự bất bình này cĩ thể khơi nguồn cho những bất ổn lớn trong xã hội mà việc nổi loạn của các nhĩm thanh niên nghèo ở các vùng ngoại ơ của Pháp cách đây khơng lâu là ví dụ rõ nhất Và nhìn chung, nhà nước thường tìm cách “làm sạch” các khu dân cư xuống cấp “cĩ địa thế tốt” trong các đơ thị để biến thành nơi cư ngụ cho tầng lớp cĩ ưu thế Các nhà nghiên cứu gọi đây là quá trình “thay máu” đơ thị, một biểu hiện của sự bất bình đẳng trong thụ hưởng khơng gian đơ thị.
Bên cạnh đĩ, sự phân ly đơ thị cũng đi ngược lại tiến trình hội nhập văn hĩa mà xã hội hiện đại đang hướng tới Ngày nay, các nền văn hĩa khác biệt càng cần giao lưu và tiếp xúc với nhau nhằm thu ngắn những khác biệt, tạo nên sự thơng cảm và khoan dung Thế nhưng sự phân ly đơ thị lại khơng thúc đẩy sự tiếp xúc, giao lưu đĩ Sự “khoan dung văn hĩa” khơng thể xuất hiện được bởi ai cũng cố thủ trong sự khác biệt của mình Chính đây cũng lại là một trong những ngịi nổ cho những xung đột trong xã hội.
Do cái giá của sự phân ly khơng gian đơ thị là khơng thể lường trước nên cần phải tính đến kiểu tổ chức khơng gian “hội nhập” cho mọi thành phần cư dân trong xã hội Kiểu tổ chức này địi hỏi nhà chức trách phải cĩ sự đầu tư và đối xử cơng bằng với mọi thành phần dân cư bất kể sắc tộc hay thu nhập của họ Cách tổ chức khơng gian như vậy sẽ tạo nên sự liên kết cộng đồng giữa các nhĩm dân cư, sự khoan dung văn hĩa cũng cĩ cơ hội được hình thành và vì vậy những xung đột xã hội ít cĩ nguy cơ bùng nổ hơn. Ở TP.HCM, khuynh hướng tổ chức khơng gian đơ thị hiện như đang dần hiện rõ sự phân ly dựa trên thu nhập; chẳng hạn, khu đơ thị Phú Mỹ Hưng được thiết kế, qui hoạch khơng nhằm dành cho mọi thành phần cư dân đơ thị mà chỉ dành cho những người cĩ thu nhập cao mà thơi Cách thức tổ chức này cĩ thể sẽ hợp lý trong ngắn hạn nhưng về lâu dài, những hệ quả xã hội và văn hĩa sẽ là điều mà chắc chắn chúng ta phải đối diện trong tương lai Vì vậy, việc thiết kế đơ thị, qui hoạch đơ thị khơng chỉ nhằm tối đa hĩa hiệu năng về mặt kinh tế hay hợp lý hĩa về mặt kỹ thuật - kiến trúc, mà cịn phải hài hịa về mặt văn hĩa - xã hội nữa.
Trong mắt một người quan sát bình thường, chiếc cổng “hờ hững” của khu biệt thự Phú Gia chẳng cĩ gì đặc biệt Thế nhưng, chiếc cổng này lại được xem như một biểu tượng xã hội, một rào chắn, một sự phân cách giữa những căn biệt thự triệu đơ này với các thành phần cịn lại của xã hội Nĩ phản ánh khoảng cách giàu nghèo ngày càng tăng trong xã hội Việt Nam giai đoạn chuyển đổi Sự hình thành nhanh chĩng của các khơng gian sống mới trong phát triển đơ thị ở TP.HCM hiện nay phản ánh những phân hố xã hội sâu sắc, khi những “người thắng cuộc” của cơng cuộc chuyển đổi kinh tế cĩ đủ khả năng để theo đuổi một lối sống hiện đại trong những khu đơ thị mới cao cấp, tách biệt hẳn khỏi những khơng gian đơ thị cũ.
Sự hình thành và mở rộng của những khu đơ thị mới như Nam Sài Gịn tại Tp.HCM, cũng tương tự như phát triển đơ thị ở các nước Đơng Nam Á khác. Những khơng gian đơ thị mới này phục vụ riêng cho nhu cầu của những người hưởng lợi từ quá trình chuyển đổi, những “nhà giàu mới” của Việt Nam, những người chủ yếu theo đuổi lối sống cấp cao phương Tây và coi trọng an ninh, khu dân cư cĩ trật tự và thoải mái Sự tách biệt về khu dân cư là kết quả của sự gia tăng về phân cấp xã hội đơ thị ở Việt Nam “Sản phẩm của những khơng gian đơ thị mới làm trầm trọng hơn sự thiếu bình đẳng về nhà ở tại Việt Nam… Dù gì đi nữa, tình trạng khĩ xử này cũng cĩ thể được nhìn nhận như cái giá phải trả của việc mở cửa nền kinh tế và hội nhập quốc tế”.
Claas Dưrnte, một học giả người Đức, phân tích sự phân biệt đẳng cấp xã hội giữa những “nhà giàu mới”- những người hưởng lợi từ quá trình chuyển giao sang nền kinh tế thị trường, và số cịn lại Học giả này viết: “Những khu đơ thị mới dường như chỉ dành riêng cho những người thắng cuộc của quá trình chuyển đổi, vì giá rất cao mà chỉ cĩ họ mới cĩ khả năng mua Những người này đang đặt ra các xu hướng mới của xã hội… Những ranh giới ngăn cách xã hội đơ thị và khơng gian đang trở nên ngày càng khơng khắc phục được”.
Giống như nhiều thành phố khác trong khu vực Đơng Nam Á, sự phát triển đơ thị ở Việt Nam đang đi theo chiều hướng phân cách rõ rệt, cả về mặt vật lý lẫn xã hội học, giữa người giàu và người nghèo Người giàu cĩ xu hướng sống trong những khu đơ thị hiện đại như Phú Mỹ Hưng, nơi mà với giá hàng tỉ đồng một căn hộ, những người nghèo khơng chỉ khơng cĩ khả năng mua nhà mà cịn cảm thấy ngại ngùng khi bước qua những cánh cổng ngăn cách.