Vị thế và sự hình thành vị thế khu đô thị phú mỹ hưng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP Đề tài: VỊ THẾ VÀ SỰ HÌNH THÀNH VỊ THẾ KHU ĐƠ THỊ PHÚ MỸ HƯNG SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : ĐỖ LÊ DUY 04135017 DH04TB 2004 – 2008 Quản lý Thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh Tháng năm 2008 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN ĐỖ LÊ DUY VỊ THẾ VÀ SỰ HÌNH THÀNH VỊ THẾ KHU ĐƠ THỊ PHÚ MỸ HƯNG Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: ……………………………… Tháng năm 2008 MỤC LỤC Đặt vấn đề Phần 1:TỔNG QUAN 1.1 Các quan niệm chung thị trường bất động sản 1.1.1 Quan điểm bất động sản dịch vụ bất động sản 1.1.2 Quan điểm tương đối hĩa tính dị biệt bất động sản 1.1.3 Quan điểm quan hệ cung cầu bất động sản 1.1.4 Quan điểm giá trị bất động sản 1.1.5 Quan điểm mối quan hệ giá trị sử dụng giá trị giá trị trao đổi bất động sản 1.2 Vị bất động sản biểu nĩ khơng gian thị 1.2.1 Phân biệt vị vị trí bất động sản 1.2.2 Các yếu tố cấu thành vị 1.2.3 Vị phân khúc thị trường khơng gian thị 1.3 Tổng quan địa bàn nghiên cứu .12 1.3.1 Khái quát khu vực quận 12 1.3.2 Khái quát cơng ty Phú Mỹ Hưng 14 1.3.3 Khái quát khu thị Phú Mỹ Hưng 15 1.4 Nội dung phương pháp nghiên cứu 16 1.4.1 Nội dung nghiên cứu .16 1.4.2 Phương pháp nghiên cứu 17 Phần 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 18 2.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh từ trước đến 18 Lời 2.1.1 đầu tiêTình n emhình xin m triển ơn cáthị c Thầ y Cô ng c Thầ Cô thỉnh giảng tận tình c phát trường bấttrong động trườ sản Tp Hồ cá Chí Minhy 18 trường 2.1.2 Các phân khúc thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh 19 Vị trí địa lý kinh tế khu thị Phú Mỹ Hưng .20 Với lò2.2 ng kính trọng chân thành nhất, em xin gửi lời cảm ơn đến thầy, TS.Trần Thanh Hùng, ngươ 2.3 Định hướng phát triển khu Nam Sài Gịn 21 Cảm ơn c anh chịhình cônthành g tác khu cô g ty liêMỹ n doanh Mỹ Hưng, anh chị lớp Quản lý 2.4.cáQ trình đơnthị Phú Hưng Phuù 22 2.4.1 Vai trị quy mơ tuyến đường Nguyễn Văn Linh 22 Xin cảm ơn bạn lớp Quản lý Thị trường Bất Động Sản K.30 chia sẻ 2.4.2 Quy hoạch xây dựng khu thị Phú Mỹ Hưng 26 2.4.3 Marketing thương 33 Cùng vớ i lời cảmvàơnxây sâdựng u sắcgiá , xintrịchú c tấthiệu mọ i người thật nhiều sức khỏe, gặt hái t 2.4.4 Q trình tập trung dân cư 38 Ngày 28 tháng năm 2008 2.5 Ảnh hưởng vị đến giá hộ cao cấp khu thị Phú Mỹ Hưng 42 2.6 Kết kinh doanh cơng liênDuy doanh Phú Mỹ Hưng .44 ĐỗtyLê 2.7 Những vấn đề cịn tồn 46 KẾT LUẬN 51 Đặt vấn đề Tính cấp thiết đề tài “Người chiến thắng khơng cịn người nắm bắt tốt nhu cầu mà người tạo nhu cầu cho thị trường” Trong giới cạnh tranh trình độ cao, khả nắm bắt tốt nhu cầu thị trường khơng cịn yếu tố để định nên thắng lợi cho doanh nghiệp Một doanh nghiệp muốn vươn lên vai trị thống lĩnh, dẫn đầu thị trường doanh nghiệp phải biết tạo nhu cầu cho thị trường, người đáp ứng tốt nhu cầu đĩ Từ quan điểm trên, ta tìm hiểu xem đâu khác biệt doanh nghiệp bất động sản Việt Nam với doanh nghiệp nước ngồi? Sẽ cĩ nhiều khác biệt quy mơ vốn, trình độ quản lý, cơng nghệ xây dựng v.v… Nhưng khác biệt rõ ràng dễ nhận thấy hình ảnh “một kẻ đáp ứng nhu cầu, cịn người tạo nhu cầu” Đây khác biệt “tầm” nhà lãnh đạo doanh nghiệp nước ngịai so với nước Vị nơi khái niệm dễ hiểu cĩ thể nắm bắt Khơng yếu tố quan trọng cấu thành nên giá trị bất động sản Tuy nhiên để nắm bắt rõ hình thành áp dụng khái niệm vào thực tế người doanh nghiệp Việt Nam cĩ thể làm Đây điểm khác biệt yếu tạo nên hình ảnh “người trơng giĩ thả diều” với “người tạo giĩ thả diều” doanh nghiệp bất động sản Hãy thử nhìn lại doanh nghiệp bất động sản Việt Nam làm thời điểm Cĩ đĩ tịa cao ốc lừng lững khu trung tâm chật hẹp, hay chung cư, dự án lẻ loi đứng chờ thời… Tựu chung điều đĩ lại, đĩ trơng chờ bị động vào trình hình thành vị cách tự nhiên hay người khác mang lại Cịn doanh nghiệp nước ngịai, vị yếu tố hịan tồn cĩ thể nắm bắt làm chủ được, nĩ khơng mơ hồ chung chung hình thành nên nĩ khơng phải trơng chờ vào dự án xây dựng sở hạ tầng phủ Chính điều tạo nên khác biệt cho khu thị Phú Mỹ Hưng, biến nơi từ vùng đất hoang hĩa trở thành cực vị thành phố khu thị kiểu mẫu cho nước Trong “thế giới phẳng” chênh lệch quy mơ vốn, kiến thức quản lý, cơng nghệ xây dựng… cĩ thể tương đối san Vì điều cần thiết cho doanh nghiệp BĐS Việt Nam cĩ thể đứng vững được, từ “kẻ tí hon” trở thành “người khổng lồ” nắm bắt trình hình thành nên vị cho dự án, khu vực, từ đĩ chủ động việc xây dựng chiến lược sách Đây mục tiêu mà đề tài “Vị hình thành vị khu thị Phú Mỹ Hưng” muốn hướng tới thơng qua ví dụ minh họa cơng ty liên doanh Phú Mỹ Hưng Mục tiêu nghiên cứu đề tài Nghiên cứu trình hình thành vị khu thị Phú Mỹ Hưng làm rõ chế hình thành vị khu thị để từ đĩ cĩ chiến lược kinh doanh bất động sản phù hợp Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: vị yếu tố cấu thành vị của khu thị nĩi chung Phú Mỹ Hưng nĩi riêng Phạm vi nghiên cứu: khu vực Phú Mỹ Hưng, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh Phần TỔNG QUAN 1.1 Các quan điểm chung thị trường bất động sản 1.1.1 Quan điểm bất động sản dịch vụ bất động sản Bất động sản hiểu theo sát nghĩa từ ngữ, đĩ tài sản bất động, tài sản khơng thể khĩ cĩ thể di dời Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” cĩ nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đĩ bất động sản khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ XHCN Việt Nam, Điều 174 cĩ quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đĩ; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Đã cĩ nhiều khái niệm bất động sản đưa nhìn chung nước ta tất cơng nhận bất động sản cĩ đặc điểm khác biệt so với động sản, cụ thể sau: - Bất động sản cĩ vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng cĩ khả di dời được; - Bất động sản hàng hĩa cĩ tính lâu bền vật lý kinh tế; - Hàng hĩa bất động sản mang tính khan hiếm; - Hàng hĩa bất động sản cĩ tính dị biệt cao vị trí, kết cấu, kiến trúc, cảnh quan vật ngoại cảnh…; - Hàng hĩa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội; - Hàng hĩa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước; - Bất động sản tài sản cĩ giá trị lớn Các đặc điểm riêng biệt bất động sản, cĩ thể nĩi, chất lượng vật lý vị xã hội nĩ tạo Chất lượng bất động sản bao gồm đặc tính vật lý đo đếm diện tích đất (với vị trí địa lý xác định), diện tích xây dựng, số lượng phịng, số tầng cao… Vị bất động sản hình thức đo mong muốn mặt xã hội gắn với nhà đất địa điểm xác định Nĩ cĩ thể đại diện cho cải, văn hĩa giáo dục, chất lượng mơi trường,… phụ thuộc vào hệ thống giá trị thời xã hội định, theo nghĩa đĩ nĩ liên quan chặt chẽ tới điều kiện lịch sử cụ thể, cĩ thể coi đĩ chiều thời gian (Hồng Hữu Phê & Patrick Wakely, 2000) Chất lượng vị yếu tố kết hợp với theo tỷ lệ định bất động sản cụ thể tạo khả đáp ứng nhu cầu “physical” “social” người; khả gọi dịch vụ bất động sản Các đơn vị bất động sản vật khác vị chất lượng, cĩ mức độ đáp ứng nhu cầu người cĩ lượng đơn vị dịch vụ bất động sản Nếu xét quan hệ gĩc độ lý thuyết vị - chất lượng cĩ thể xây dựng đồ thị minh họa sau (Hình 1.1) CL Đường đồng lượng Ngưỡng mong muốn B A bất động sản A, B, C đường cong đồng lượng Cĩ thể thấy khơng hồn tồn giống CChúng khác lượng vị chất lượng, Đường đồng phí giống khả thỏa mãn nhu cầu người bất động sản Thực tế cho thấy khơng cĩ người cĩ nhu cầu vị thế, chất lượng, tất0cả người cĩ nhu cầu hai thuộc VN tính tổ hợp định Với nguồn lực tài cho trước, giao điểm đường ngân sách Hình 1.1: liênquang hệ đơn vị bất dịch bấtvới động sản vi người đường congMối bàng - đường đồngđộng mứcsản thỏa dụngvụ (đối hành tiêu dùng); giao điểm đường đẳng phí đường đồng lượng (đối với hành vi nhà cung cấp) tổ hợp tiêu dùng tối ưu tổ hợp sản xuất tối ưu Quỹ tích giao điểm tạo thành đường ngưỡng chất lượng nhà ứng với vị nơi xác định Trong kinh tế thị trường, biểu hình thái tiền tệ điểm thuộc đường cong bàng quang/đường đẳng lượng cĩ giá trị thị trường, đơn vị bất động sản vật cĩ lượng dịch vụ bất động sản cĩ giá trị thị trường Điều làm rõ phần 1.1.2 Quan điểm tương đối hố tính dị biệt bất động sản Tính dị biệt bất động sản khác chất lượng vị bất động sản, dị biệt tương đối Các bất động sản khác khác mặt lượng, mà khơng khác mặt chất Cĩ nghĩa chất lượng vị đại lượng cĩ giá trị biến thiên trường khơng gian số tự nhiên tạo khác biệt bất động sản Nếu khẳng định bất động sản khác mặt chất, tức tính chất yếu tố cấu thành, tuyệt đối hố tính dị biệt nĩ Từ đĩ dẫn đến hệ khơng thể so sánh bất động sản khác Quan điểm tương đối hố tính dị biệt bất động sản khẳng định khác mặt giá trị yếu tố cấu thành chất lượng vị Quan điểm khơng loại trừ khác thành phần yếu tố thuộc tính chất lượng vị Một yếu tố thuộc tính đĩ khơng diện bất động sản cĩ nghĩa yếu tố đĩ đại lượng cĩ giá trị Giá trị yếu tố thuộc tính đĩ hiểu yếu tố đĩ chưa xuất bất động sản cụ thể, mà khơng thể khẳng định nĩ khơng tồn Quan điểm hồn tồn khơng mâu thuẫn với quy luật lượng - chất triết học vật biện chứng 1.1.3 Quan điểm quan hệ cung cầu bất động sản Như nĩi chất lượng vị bất động sản đại lượng cĩ giá trị khác bất động sản vật, mà từ đĩ tạo khác biệt chúng Tính dị biệt bất động sản làm cho giả thiết đồng sản phẩm bị vi phạm, gây khơng khĩ khăn nghiên cứu cung cầu thị trường bất động sản Vì vậy, số tác giả bỏ qua tính dị biệt bất động sản, đất đai, nhà ở, mà nĩi khái quát cung cầu chung chung (Lê Đình Thắng, 2002) Một số tác giả khác cho cung cầu bất động sản thị trường cung cầu bất động sản quy ước hay cung cầu dịch vụ bất động sản (Patricia M Hillebrandt, 2000) Tuy nhiên, khái niệm bất động sản quy ước, hay dịch vụ bất động sản, mối quan hệ bất động sản vật bất động sản quy ước, bất động sản vật dịch vụ bất động sản chưa làm rõ Điều đĩ dẫn đến việc lý thuyết thị trường bất động sản cịn khoảng cách định với thực tế thị trường, biết đường cung lên, đường cầu xuống cách chung chung, cung cầu gặp hình thành giá thị trường đơn vị bất động sản quy ước hay đơn vị dịch vụ bất động sản Tuy nhiên, từ giá để xác định giá đơn vị bất động sản vật khơng làm rõ Ngồi ra, với khái niệm cung cầu chung chung thế, khơng thể xác định tính phân khúc thị trường theo nhĩm đối tượng tiêu dùng, khơng thể xác định đặc điểm thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh hồn hảo, độc quyền, cạnh tranh độc quyền, hay độc quyền nhĩm… Trên quan điểm tương đối hố tính dị biệt, khẳng định bất động sản khác mặt lượng, giá trị yếu tố thuộc tính chất lượng vị Các bất động sản khác giá trị yếu tố thuộc tính tạo khả đáp ứng nhu cầu cho người khác Khả đáp ứng gọi dịch vụ bất động sản biến số phụ thuộc vào chất lượng (CL) vị (VN): Y = f( CL, VN) Cung cầu bất động sản thị trường cung cầu dịch vụ bất động sản (hay bất động sản quy ước), tổ hợp chất lượng vị Trên thực tế, khơng cĩ người cĩ cầu khối bê tơng cốt thép nhà, mà khơng cĩ cầu vị thế, quan hệ xã hội với người hàng xĩm, với nhà cung ứng dịch vụ thị, với đối tác… Ngược lại, khơng thể bán quan hệ này, mà khơng bán khối bê tơng cốt thép nhà 1.1.4 Quan điểm giá trị bất động sản Trong thị trường giá hàng hố nĩi chung bất động sản nĩi riêng hình thành thơng qua quan hệ cung cầu Khi cĩ cân cung cầu thị trường hình thành giá cân thị trường hàng hố Giá cân thay đổi cĩ cân đối cung cầu: giá giảm cung lớn cầu tăng cung nhỏ cầu Từ quan điểm nêu quan hệ cung cầu bất động sản, cĩ thể nĩi tương tác cung cầu dịch vụ bất động sản xác định giá đơn vị dịch vụ bất động sản (P0) Giá thị trường bất động sản cụ thể xác định cơng thức: P = P0 x Y, với Y = f(CL,VN) Quan điểm hiển nhiên nhiều người chấp nhận Tuy nhiên, tiếp tục nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên biểu tiền giá thị trường lại gặp nhiều quan điểm khác giá trị, quan điểm kinh tế học trị Mác xít, quan điểm kinh tế thị trường quan điểm marketing đại Theo quan điểm kinh tế học trị Mác xít, giá trị lao động khơng phân biệt nĩi chung người, lao động xã hội kết tinh hàng hĩa Nĩ hai thuộc tính hàng hĩa: giá trị giá trị sử dụng Trong đĩ giá trị thuộc tính xã hội hàng hĩa, lao động xã hội thể hàng hĩa Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi giá trị nội dung giá trị trao đổi, giá trị trao đổi hình thức biểu giá trị, giá hình thái biểu tiền giá trị Từ đĩ khẳng định đất đai, thành phần bất động sản, khơng cĩ giá trị đất đai khơng phải sản phẩm người làm ra, khơng cĩ lao động kết tinh đất đai Giá đất đai P thực chất địa tơ tư hố, xác định theo cơng thức: P = R/I, với R địa tơ I tỷ suất vốn hĩa Sau số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho đất đai cĩ giá trị, đất đai khơng cịn trạng thái tự nhiên ban đầu, mà cĩ lao động xã hội (lao động sống lao động vật hố) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá phát triển hạ tầng đất đai; xác định theo cơng thức: W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tế giá thị trường đất đai, đặc biệt đất đai thị, lớn nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như giá trị đất đai khơng phải giá trị đầu tư phát triển đất đai Sự lúng túng lý giải giá trị đất đai theo quan điểm Mác xít bắt nguồn từ cụm từ “lao động kết tinh hàng hĩa” tảng lý luận giá trị Mác – giá trị sức lao động – phạm trù mà nhà kinh tế học nhanh chĩng nhận “một cuộn dây chằng chịt khơng cách tháo gỡ được” Thận trọng đưa khái niệm giá trị, nhà kinh tế thị trường khơng đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm cĩ khả đáp ứng mong muốn người coi cĩ giá trị sử dụng Năng lực giá trị sử dụng việc trao đổi với sản phẩm/hàng hĩa/dịch vụ khác gọi giá trị nĩ Giá giá trị tiền tệ sản phẩm nĩ giao dịch thị trường Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai cĩ giá trị sử dụng trao đổi thị trường, nên nĩ cĩ giá trị trao đổi Quan điểm đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận, khơng cĩ sức mạnh mơ tả tính đơn giản nĩ Hơn dễ dẫn đến nhầm lẫn giá trị trao đổi hình thức biểu tiền giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn giá trị trao đổi lớn ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995) Cũng quan điểm giá trị lĩnh vực marketing đại, xem xét mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình giá trị vơ hình Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hĩa đĩ; giá trị vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu người (Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Với quan điểm phạm trù giá trị đất đai, bất động sản giải thích cách thuyết phục Theo đĩ, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất giá trị vơ hình ứng với vị đất đai Giá trị trao đổi bất động sản cĩ hai thành phần: giá trị sử dụng giá trị Giá trị sử dụng giá trị hữu hình sở khơng gian (diện tích bề mặt) cĩ thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo sinh thái với trình sinh lý hố tạo độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư đất đai tạo sản phẩm hàng hố dịch vụ Và kinh tế thị trường giá trị sử dụng biểu đơn vị tiền tệ giá hay giá thành giá trị sử dụng Giá trị đất đai giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị đất đai Giá trị đại lượng vơ hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng thị trường Bản chất “giá trị vơ hình” đất đai đến từ vị thế, mà nĩ “ngự trị” tâm tưởng - nghĩa tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - khách hàng nĩi riêng xã hội nĩi chung (Tơn Thất Nguyễn Thiêm, 2005) Quan điểm giá trị vơ hình đất đai chắn nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, cơng nhận tính siêu hình, phi vật thể giá trị vật chất tạo tư (Tơn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006) Trong trường hợp vị đất đai khơng khác người xã hội tất giá trị trao đổi hàng hĩa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình, tức giá thành sản phẩm Như quan điểm phù hợp với quan điểm kinh tế trị Mác xít kinh tế thị trường giá trị Những quan điểm