Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 đến giá đất trên địa bàn thành phố thanh hóa tỉnh thanh hóa

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG -  - ĐỒNG THỊ PHƯƠNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA – TỈNH THANH HÓA ” Hà Nội - 2022 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG -  - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA – TỈNH THANH HÓA ” Người thực : ĐỒNG THỊ PHƯƠNG Lớp : QLDDA Khóa : 63 Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Giáo viên hướng dẫn : ThS NGUYỄN KHẮC VIỆT BA Hà Nội - 2022 LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập rèn luyện Học viện Nông nghiệp Việt Nam, giảng dạy tận tình thầy giáo, giáo Học viện nói chung đặc biệt thầy giáo, cô giáo Khoa Tài ngun Mơi trường nói riêng giúp em trang bị kiến thức chuyên môn đạo đức, lối sống, tạo cho em hành trang vững công tác sau Với kính trọng lịng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo Đặc biệt, suốt q trình nghiên cứu hồn thành khóa luận tốt nghiệp cố gắng thân, em nhận quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình thầy giáo ThS Nguyễn Khắc Việt Ba, giảng viên Bộ môn Quy hoạch sử dụng đất, Khoa Tài nguyên Môi trường giúp đỡ thầy giáo, giáo khoa Ngồi ra, em xin gửi lời cảm ơn tới bác, cô chú, anh chị Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Thanh Hóa, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Thanh Hóa tận tình giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt trình thực tập nghiên cứu địa phương Với quỹ thời gian có hạn kinh nghiệm cịn hạn chế nên khóa luận chắn khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận đóng góp, bảo thầy, cô giáo bạn để khóa luận hồn thiện Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè người thân động viên, khích lệ, giúp đỡ cho em suốt thời gian học tập nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn! Thành phố Thanh Hóa, ngày Sinh viên i tháng năm 2022 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH vii MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài .2 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Chương TỒNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận quy hoạch sử dụng đất giá đất 1.1.1 Quy hoạch sử dụng đất 1.1.2 Giá đất .5 1.2 Tác động quy hoạch đến giá đất 12 1.3 Các nghiên cứu có liên quan đến đề tài 14 1.4 Công tác quy hoạch đất đai quản lý giá đất địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa .15 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .18 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 18 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .18 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22 2.2 Nội dung nghiên cứu 22 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa 22 2.2.2 Tình hình quản lý đất đai địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa 22 ii 2.2.3 Đánh giá trạng sử dụng đất năm 2021 biến động đất đai thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa .22 2.2.4 Đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa .22 2.2.5 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý quy hoạch giá đất địa bàn thành phố Thanh Hóa 23 2.3 Phương pháp nghiên cứu 23 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu 23 2.3.2 Phương pháp so sánh .24 2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu .24 2.3.4 Phương pháp minh họa biểu đồ, hình ảnh 25 2.3.5 Phương pháp chuyên gia 25 Chương KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 26 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa 26 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 29 3.1.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng .30 3.1.4 Thực trạng phát triển khu dân cư 33 3.1.5 Thực trạng môi trường 33 3.1.6 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội môi trường 35 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa 37 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 37 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 45 3.3 Đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa 53 3.3.1 Phân vùng giá đất chịu ảnh hưởng từ dự án Khu đô thị sinh thái Núi Long 53 3.3.2 Biến động giá đất vùng chịu ảnh hưởng dự án 54 3.3.3 Biến động giá đất vùng chịu ảnh hưởng dự án .58 iii 3.3.4 Đánh giá ảnh hưởng dự án Khu đô thị sinh thái Núi Long đến giá đất địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa 61 3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý quy hoạch giá đất địa bàn thành phố Thanh Hóa 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 Kết luận 71 Kiến nghị .72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC 76 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chú giải BĐS Bất động sản BHXH Bảo hiểm xã hội BHTN Bảo hiểm tự nguyện BTNMT Bộ Tài Ngun Mơi Trường CNH - HĐH Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt HĐND Hội đồng nhân dân 10 KDC Khu dân cư 11 KT - XH Kinh tế - Xã hội 12 NĐ – CP Nghị định – Chính phủ 13 NQ Nghị 14 QĐ Quyết định 15 QH Quốc hội 16 QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất 17 TĐC Tái định cư 18 THCS Trung học sở 19 THPT Trung học phổ thông 20 TT-BTNMT Thông tư – Bộ Tài nguyên môi trường 21 TNMT Tài nguyên môi trường 22 TW Trung ương 23 UBND Uỷ ban nhân dân 24 UBTVQH Ủy ban thường vụ quốc hội 25 VPĐK Văn phòng đăng ký v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Cơ cấu loại đất chức dự án 19 Bảng 2.2 Số phiếu điều tra giá đất dự án 23 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 .46 Bảng 3.2 Hệ số chênh lệch giá đất thị trường trung bình khu vực chịu ảnh hưởng tiến độ thực dự án 53 Bảng 3.3 Giá đất khu vực xung quanh dự án triển khai thực dự án 55 Bảng 3.4 Giá đất khu vực nằm phạm vi ảnh hưởng dự án 59 vi DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Mối quan hệ quy hoạch dự án đến giá đất .12 Hình 2.1 Sơ đồ tiến độ thực dự án Khu thị sinh thái Núi Long 20 Hình 2.2 Sơ đồ chi tiết dự án quy hoạch Khu thị sinh thái Núi Long .21 Hình 3.1 Sơ đồ hành thành phố Thanh Hố 27 Hình 3.2 Giá đất quy định giá đất thị trường vị trí khu vực xung quanh dự án giai đoạn 2015 - 2021 57 Hình 3.3 Giá đất quy định giá đất thị trường vị trí khu vực cách xa dự án giai đoạn 2015 - 2021 61 Hình 3.4 Các yếu tố dự án quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất thị trường .62 Hình 3.5 Mức độ ảnh hưởng hệ thống sở kinh doanh, dịch vụ thương mại 63 Hình 3.6 Mức độ ảnh hưởng hệ thống giao thông 65 Hình 3.7 Mức độ ảnh hưởng hệ thống phúc lợi xã hội 66 Hình 3.8 Mức độ ảnh hưởng hệ thống công viên, xanh, mặt nước 67 Hình 3.9 Mức độ ảnh hưởng yếu tố giá đất dự án 68 9+53 vii 5% Ảnh hưởng lớn 13% 20% Ảnh hưởng Ảnh hưởng Khơng ảnh hưởng 62% Hình 3.7 Mức độ ảnh hưởng hệ thống phúc lợi xã hội Theo kết tổng hợp từ vấn hộ gia đình giao dịch giai đoạn thực dự án yếu tố phúc lợi “ảnh hưởng” chiếm 62% hỏi đánh giá Ngược lại, có 5% số người hỏi cho yếu tố “khơng ảnh hưởng” đến giá Cịn lại 20% lựa chọn yếu tố “ảnh hưởng ít” 13% “ảnh hưởng lớn” đến giá đất giao dịch thực tế thị trường * Mức độ ảnh hưởng yếu tố hệ thống công viên, xanh, mặt nước đến giá đất giao dịch thị trường Diện tích quy hoạch cho cơng viên, xanh, mặt nước lớn tồn dự án với diện tích 55,10 ha, chiếm 42,94% tổng diện tích quy hoạch Khu thị Núi Long sở hữu hồ điều hịa rộng lớn, tích hợp với cơng viên xanh, đóng vai trị phổi xanh, lọc bầu khơng khí Hiện nay, tình trạng nhiễm mơi trường ngày trầm trọng dự án khu đô thị Núi Long thỏa mãn nhu cầu có khơng gian sống khơng tiện nghi, đẳng cấp mà cịn mơi trường sống xanh Hồ điều hòa rộng lớn dự án khu đô thị Núi Long tạo môi trường lành cho cư dân nơi Ngồi Hồ điều hịa cịn có tác dụng nơi cho cư dân sinh sống thư giãn, dạo sau giây phút làm việc căng thẳng, mệt mỏi Đặc biệt, cư dân nơi khơng thích tập thể dục mơi trường chặt hẹp, gị bó lựa chọn rèn luyện tập thể dục hồ điều hòa để hít thở khơng khí lành Tuy nhiên, yếu tố chủ yếu góp lợi ích cho dân cư sinh sống thuộc dự án nên tác động đến giá đất giao dịch thị trường khu vực xung quanh dự án Hầu 66 như, đối tượng giao dịch đất xung quanh dự án không quan tâm đến yếu tố Và mức độ ảnh hưởng cụ thể yếu tố 7% Ảnh hưởng lớn 13% Ảnh hưởng 45% 35% Ảnh hưởng Khơng ảnh hưởng Hình 3.8 Mức độ ảnh hưởng hệ thống công viên, xanh, mặt nước Theo kết tổng hợp từ vấn yếu tố hệ thống cơng viên, xanh, mặt nước “ảnh hưởng ít” với 45% hỏi đánh giá Trong đó, có 13% số người hỏi cho yếu tố “ảnh hưởng lớn” 7% mức “khơng ảnh hưởng” Cịn lại 35% lựa chọn yếu tố hệ thống công viên, xanh, mặt nước “ảnh hưởng” đến giá đất giao dịch thị trường * Mức độ ảnh hưởng yếu tố giá đất dự án đến giá đất giao dịch thị trường Nhà dự án phân thành loại chính: Nhà biệt thự nhà liền kề Khu nhà liền kề chia thành 15 khu có diện tích từ 67,2 m2 đến 107,5 m2 Đối với khu nhà biệt thự có diện tích lớn gồm 17 khu với diện tích dao động từ 175,7 m2 đến 360 m2 Giá đất dự án phân bố theo phân khúc đất biệt thự dao động từ 40 triệu đồng/m2 – 70 triệu đồng/m2 tùy vị trí, đất khu nhà liền kề dao động từ 25 triệu đồng/m2 – 35 triệu đồng/m2 tùy vị trí Dưới biểu đồ thể ảnh hưởng yếu tố đến giá đất thị trường 67 Ảnh hưởng lớn 5% 11% 29% Ảnh hưởng Ảnh hưởng Khơng ảnh hưởng 55% Hình 3.9 Mức độ ảnh hưởng yếu tố giá đất dự án Theo kết tổng hợp từ vấn hộ gia đình giao dịch giai đoạn thực dự án yếu tố giá đất dự án “ảnh hưởng” với 55% hỏi đánh giá Ngược lại, có 5% số người hỏi cho yếu tố “khơng ảnh hưởng” Cịn lại 29% lựa chọn yếu tố giá đất dự án “ảnh hưởng lớn” 11% “ảnh hưởng ít” đến giá đất giao dịch thực tế thị trường 3.3.4.2 Đánh giá chung Quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất, làm cho đất vị trí 2, vị trí lên vị trí 1, vị trí giá trị đất tăng theo Đồng thời quy hoạch sử dụng đất giúp mở rộng hệ thống giao thông, rút ngắn khoảng cách lại khu vực xung quanh, gần phân khu chức như: bệnh viên, trường học, sân thể thao, khuôn viên, hồ nước v.v Giá đất khu vực xung quanh dự án có xu hướng tăng dần qua năm theo điều chỉnh chung bảng giá đất Nhà nước quy định tiến độ thực dự án, đặc biệt giai đoạn dự án hoàn thành xong sở hạ tầng tăng gấp lần so với giá đất Nhà nước quy định Bên cạnh đó, kết khảo sát khu vực cách xa dự án lại có biến động giá đất không rõ rệt Giá đất thị trường giao dịch so với giá đất Nhà nước quy định khu vực tăng khoảng gấp lần tất vị trí Đối với mức độ chênh lệch này, ta thấy hồn tồn bình thường Do nhiều yếu tố khách quan chủ quan mà giá đất thị trường giao dịch cao so với giá đất Nhà nước quy định Với mức độ chênh lệch trên, có 68 thể thấy giá đất thị trường khu vực cách xa dự án với bán kính lớn km tăng nhẹ khoảng 60.000 đến 3.000.000 đồng/m2/năm Trong đó, giá đất khu vực xung quanh dự án với bán kính km lại có tác động rõ rệt đột biến Trong năm 2018, bắt đầu tiến hành thi công xây dựng sở hạ tầng, giá đất thị trường tăng từ 200.000 đến 3.000.000 đồng/m2/năm tùy vị trí Nhưng hoàn thành xong sở hạ tầng, giá đất biến động mạnh dao động từ 2.800.000 đến 22.000.000 đồng/m2/năm tùy vị trí Qua nghiên cứu dự án Khu đô thị sinh thái Núi Long cho thấy giá đất thị trường giao dịch liên tục tăng theo năm Giá đất tăng cao nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan khác thấy rõ quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến vấn đề giá đất tăng lên, đặc biệt khu vực xung quanh dự án quy hoạch bán kính từ km trở xuống Với tình hình giá đất tăng tác động dự án quy hoạch thấy góp phần đem lại nguồn kinh tế cho chủ đầu tư, người kinh doanh đất đai người dân sinh sống khu vực xung quanh dự án Từ đất khơng có khả sinh lời cao, sau có tác động dự án quy hoạch giúp đất mở rộng mặt tiện tiền mua bán kinh doanh, hệ thống thống giao thông rút ngắn, gần khu đất chức tăng làm tăng tiện ích khiến cho đời sống số người dân cải thiện Bên cạnh đó, môi trường đời sống an sinh khu vực gần dự án nâng cao cải thiện rõ rệt Tuy nhiên, giá đất tăng cao đem lại lợi ích phần nhỏ đến số người dân sống xung quanh khu vực người kinh doanh bất động sản Bên cạnh lợi ích phận nhỏ giá đất cao khiến cho người nghèo, người có thu nhập thấp khơng có khả mua nhà Việc dẫn đến tình trạng ngày nhiều nhà, đất hoang hóa khơng sử dụng, gây lãng phí tài nguyên nguồn lực xã hội Giá đất vùng ven tăng nhiều khu vực trung tâm mục đích để đầu khu vực có dự án quy hoạch tác động không dùng cho nhu cầu sử dụng đất thật Do đó, cần có biện pháp khắc phục, làm giảm mức độ chênh lệch giá đất thị trường nói chung giá đất thị trường ảnh hưởng dự án quy hoạch 69 nói riêng so với giá đất quy định cách kịp thời phù hợp với giai đoạn kinh tế - xã hội địa phương 3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý quy hoạch giá đất địa bàn thành phố Thanh Hóa Cơng tác quy hoạch sử dụng đất UBND thành phố Thanh Hóa thời gian vừa qua tương đối phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời đại Việc ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất nói chung giá đất nói riêng có, giá đất xây dựng chi tiết đến đất, chưa quan tâm triệt để tới yếu tố có ảnh hưởng quy hoạch đến giá đất Vì vậy, so với giá đất quy định, giá đất giao dịch thực tế thị trường cao nhiều Trước thực tế đó, có giải pháp cụ thể công tác quản lý đất đai để giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất giao dịch thị trường sau: - Cần cập nhật liệu giá đất thị trường thường xun để chủ động có sách phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội tình trạng lạm phát ln biến động để góp phần rút ngắn khoảng cách chênh lệch giá đất quy định giá đất thị trường, làm tăng ngân sách Nhà nước cải thiện thị trường bất động sản - Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản minh bạch thông tin giai dịch bất động sản để giao dịch không bị đẩy giá đến mức cao so với giá trị thực Việc để khoản tiền lớn, cao gấp – lần so với giá đất quy định để mua mảnh đất sinh sống vơ khó khăn đại đa số người dân, đặc biệt người lao động công nhân viên chức có thu nhập thấp - Cần tăng cường tính chuyên nghiệp hoạt động dịch vụ thẩm định giá tư vấn giá đất; cần mở rộng diện giao đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, đất thầu quyền sử dụng đất Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất - Tổ chức công bố công khai thông tin quy hoạch, tiến độ triển khai dự án phát triển sở hạ tầng, dự án bất động sản, đặc biệt dự án lớn việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành v.v địa phương để minh bạch thông tin, giảm khoảng cách chênh lệch giá đất quy định giá đất thị trường 70 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua thời gian nghiên cứu đề tài “Đánh giá tác động phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 đến giá đất địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa”, tơi rút số kết luận sau: Thành phố Thanh Hóa trung tâm kinh tế, trị, văn hóa tỉnh Thanh Hóa Thành phố Thanh Hóa trung tâm kinh tế, trị, khoa học kỹ thuật, văn hóa tỉnh, tập trung quan hành chính, kinh tế, nghiên cứu khoa học; có trường Đại học, Cao đẳng, Trung cấp nghề; Là nơi giao lưu kinh tế vùng, miền tỉnh, thu hút tập trung khối lượng hàng hóa dịch vụ lớn tỉnh để phân phối thành phố tỉnh, nước xuất Tính đến thời điểm 31/12/2021, tổng diện tích tự nhiên thành phố 14.534,59 Trong quỹ đất sử dụng có đất nơng nghiệp 6.515,65 ha, chiếm 44,83% tổng diện tích tự nhiên Đất phi nông nghiệp 7.798,22 ha, chiếm 53,65% đất chưa sử dụng 220,72 ha, chiếm 1,52% tổng diện tích tự nhiên Đa phần loại đất trạng phù hợp với kế hoạch sử dụng đất năm 2021, bên cạnh cịn số loại đất đất quốc phòng, đất an ninh, đất sản xuất phi nông nghiệp, đất trụ sở quan v.v.chưa phù hợp với kế hoạch có cơng trình chưa thực thực muộn so với tiến độ Qua kết nghiên cứu ảnh hưởng Dự án Khu đô thị sinh thái Núi Long đến giá đất thành phố Thanh Hóa cho thấy dự án quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng đến giá đất giao dịch thị trường phạm vi bán kính từ km khu vực cách xa dự án quy hoạch km khơng chịu ảnh hưởng vị trí Đối với khu vực chịu ảnh hưởng dự án quy hoạch, giá đất thị trường có biến động theo vị trí đặc biệt có mức độ chênh lệch lớn theo tiến độ thực dự án Tại dự án Khu đô thị sinh thái Núi Long, giá đất giao dịch thực khu vực bán kính km trở xuống giai đoạn bắt đầu triển khai giải phóng mặt đến kết thúc dự án (giai đoạn 2015 – 2021) biến động sau: Giá đất trung bình Nhà nước quy định có biến động từ 2.400.000 đến 6.800.000 đồng/m2, tăng gấp 2,83 lần; Giá đất thị trường giao dịch trung bình biến động từ 3.140.000 71 đến 43.3600.000 đồng/m2, tăng gấp 13,81 lần Giá đất trung bình thực tế giao dịch so với giá đất trung bình Nhà nước quy định chênh lệch từ 1,31 đến 6,38 lần Trong đó, giá đất khu vực cách dự án bán kính từ km trở lên tăng nhẹ giai đoạn 2015 – 2021 khơng có biến động rõ nét với giá đất thị trường giao động từ 2,94 triệu đồng/m2 đến 35,6 triệu đồng/m2 tùy trừng vị trí Trong đó, giá đất quy định khu vực dao động từ 1,59 triệu đồng/m2 đến 12,64 triệu đồng/m2 Tuy nhiên, giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2021 vị trí giá đất giao dịch thực tế có mức độ chênh lệch so với giá đất quy định giảm, từ 2,77 lần xuồn 2,71 lần so với vị trí từ 2,81 lần xuống cịn 2,53 lần so với vị trí Ngồi ra, có tổng cộng yếu tố quy hoạch tác động đến giá đất gồm: Hệ thống sở kinh doanh, dịch vụ thương mại, Hệ thống giao thông, Hệ thống phúc lợi xã hội, Hệ thống giá đất dự án Hệ thống công viên, xanh, mặt nước Mỗi yếu tố quy hoạch có mức độ tác động khác đến giá đất Theo kết nghiên cứu, yếu tố hệ thống sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại yếu tố tác động đến giá đất ở, chiếm 53% yếu tố công viên, xanh, mặt nước yếu tố tác động chiếm 2% tổng số phiếu điều tra yếu tố có ảnh hưởng đến dự án Theo kết vấn ảnh hưởng yếu tố, hệ thống sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại đánh giá với 47% “ảnh hưởng lớn” 35% “ảnh hưởng” đến giá đất thị trường Mặt khác, yếu tố công viên, xanh, mặt nước đánh giá với 45% “ảnh hưởng ít” 35% “ảnh hưởng” đến giá đất thị trường khu vực chịu ảnh hưởng dự án quy hoạch sử dụng đất Kiến nghị Cần có sách cụ thể điều tiết phần lợi ích tăng lên nhà đầu tư thực dự án theo quy hoạch mang lại mà người sử dụng đất đầu tư, thu hẹp mức độ chênh lệch giá đất thị trường giá đất quy định góp phần tăng ngân sách Nhà nước làm thị trường bất động sản bình ổn Thành lập “trung tâm giao dịch bất động sản” tạo điều kiện thuận lợi cho người dân dễ dàng tham gia vào thị trường, đảm bảo cho thị trường cơng khai, minh bạch, có quản lý Nhà nước góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường đất đai Công khai minh bạch quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị phương tiện thông tin đại chúng để người dân nắm rõ thơng tin, tránh tình trạng giá đất bị đẩy lên cao 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá Chính phủ (2004) Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 xác định giá khung giá loại đất Chính phủ (2014a) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 phủ quy định giá đất Chính phủ (2014b) Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 phủ quy định khung giá đất Liên Hợp Quốc (2018), Triển vọng thị hóa giới: Bản sửa đổi Phòng Kế hoạch – Tài chính, Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Thanh Hóa (2021) Báo cáo thuyết minh tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 Kế hoạch sử dụng đất năm 2021 thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Thanh Hóa (2021), Số liệu thống kê đất đai năm 2020 2021 thành phố Thanh Hóa Võ Thanh Phong (2022) Quy hoạch sử dụng đất theo FAO 1993 https://tailieutuoi.com/tai-lieu/bai-giang-quy-hoach-su-dung-dat-dai-theofao-1993-vo-thanh-phong truy cập ngày 02/06/2022 Trần Ngọc Phú (2019), Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất số dự án địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 10 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai 11 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai 12 Đồn Cơng Quỳ cộng (2006), Giáo trình quy hoạch sử dụng đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 73 13 Nguyễn Văn Toàn (2020), Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 14 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội 15 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006a), Giáo trình Định giá đất, NXB trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 16 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Vũ Kiên (2006b), Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh Tạp chí khoa học kỹ thuật nơng nghiệp 17 UBND tỉnh Thanh Hóa (2014), Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2014 UBND tỉnh Thanh Hóa việc quy định Bảng giá đất thời kỳ 2015 – 2019 địa bàn tỉnh Thanh Hóa 18 UBND tỉnh Thanh Hóa (2019), Quyết định số 44/2019/QĐ-UBND ngày 23 tháng 12 năm 2019 UBND tỉnh Thanh Hóa việc quy định Bảng giá đất thời kỳ 2020 – 2024 địa bàn tỉnh Thanh Hóa II Tài liệu nước 19 Dowall, David E, (1992), Benefits of Minimal Land Use Regulations in Developing Countries Cato Journal 12 (2), 413–423 20 Naceur F (2013), Impact of urban upgrading on perceptions of safety in informal settlements: case study of Bouakal, Batna Front Archit Res, 2, 400-408 21 Kanasugil H, Ushijima K (2017), The impact of a high-speed railway on residential land prices, The University of Tokyo 22 Alam M J (2018), Đơ thị hóa nhanh chóng thay đổi giá trị đất thành phố lớn: Tác động dự án phát triển nhà ở Dhaka, Bangladesh Bandung J Global South, 56-110 23 Knight R L, Trygg L L (1977), Evidence of land use impacts of rapid transit system, Transportation, (19), 231-248 74 24 Shijin Q, Shougeng H, Weidong L, Chuanrong Zh, Quanfeng L, Wang H (2020), Temporal variation in the effects of impact factors on residential land prices, 32(3), 124-213 25 Godschalk D R (2004), Những thách thức quy hoạch sử dụng đất: đối phó với xung đột tầm nhìn phát triển bền vững cộng đồng đáng sống J Am Plan Assoc., 70 (1), 5-13 26 Gao X, Asami Y (2007), Ảnh hưởng cảnh quan đô thị đến giá đất hai thành phố Nhật Bản, Quy hoạch cảnh quan đô thị 81, 155-156 75 PHỤ LỤC 76 Phiếu số:…… PHIẾU PHỎNG VẤN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HĨA, TỈNH THANH HĨA Thành phố Thanh Hóa, ngày… tháng … năm 2022 Xin chào Ơng/Bà, Tơi sinh viên Khoa Tài nguyên Môi trường – Học viện Nông nghiệp Việt Nam Tôi làm khảo sát giá đất mức độ ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất thị trường địa bàn thành phố Thanh Hóa – tỉnh Thanh Hóa Cuộc khảo sát hồn tồn mang tính chất học thuật Thông tin người tham gia giữ bí mật khơng chuyển cho tổ chức, cá nhân Hy vọng Ông/Bà giúp đỡ cách bỏ vài phút cho vấn Cảm ơn Ông/Bà nhiều Trân trọng! I Thông tin người vấn: Họ tên chủ hộ: Giới tính: ☐Nam ☐Nữ Tuổi: Địa thường trú: II Các thông tin đất Địa đất: Diện tích đất: m2; Vị trí đất: Diện tích chuyển nhượng: m2; Gồm: Kích thước mặt tiền: m; Số mặt tiền: Kích thước chiều sâu đất: m; Hướng: Hình thể đất: � Hình chữ nhật � Hình bình hành � Hình vng � Hình thang � Hình thang ngược � Hình chữ L � Hình đa giác Thời điểm chuyển nhượng: Giá đất chuyển nhượng: (đồng/m2) III Các thông tin tài sản gắn liền với đất (nếu có) Nhà ở: Loại nhà: ; Cấp nhà:……………; Năm xây dựng:…………… Diện tích xây dựng:……….……m2, Số tầng………; Giá bất động sản chuyển nhượng:………………….………… (Trđ/bất động sản) Tình trạng pháp lý � Có tranh chấp � Khơng tranh chấp IV Yếu tố tác động dự án quy hoạch (nếu có) Tên dự án quy hoạch gần vị trí đất: Khoảng cách từ vị trí đất đến dự án quy hoạch: Khoảng……… (km) Theo anh/chị giá đất giao dịch hộ gia đình khu vực anh/chị sinh sống có bị ảnh hưởng dự án “Khu đô thị sinh thái Núi Long” hay khơng? � Có � Khơng Theo anh/chị dự án quy hoạch có tác động đến giá đất giao dịch/mong muốn giao dịch hay khơng? � Có � Khơng Theo anh/chị giá đất giao dịch thị trường có thay đổi theo tiến độ dự án hay không? � Thay đổi lớn � Thay đổi � Ít thay đổi � Không thay đổi Theo anh/chị thời điểm triển khai dự án có “số lượng giao dịch đất đai” nhiều nhất? � Giai đoạn từ có thơng tin quy hoạch đến có định phê duyệt dự án � Giai đoạn bắt đầu giải phóng mặt � Giai đoạn bắt đầu thi cơng đến hoàn thiện sở hạ tầng � Khi dự án tổ chức đấu giá xong � Khác: Theo anh/chị thời điểm triển khai dự án có “giá đất” cao nhất? � Giai đoạn từ có thơng tin quy hoạch đến có định phê duyệt dự án � Giai đoạn bắt đầu giải phóng mặt � Giai đoạn bắt thi cơng đến hồn thiện sở hạ tầng � Khi dự án tổ chức đấu giá xong � Khác: Theo anh/chị, yếu tố quy hoạch tác động nhiều đến giá đất chuyển nhượng (Có thể chọn nhiều đáp án) � Giá đất dự án � Hệ thống giao thông � Hệ thống phúc lợi xã hội: trường học, bệnh viện, văn hóa, thể thao… � Hệ thống công viên, xanh, mặt nước � Hệ thống sở kinh doanh, dịch vụ thương mại Theo anh/chị, yếu tố quy hoạch tác động “nhiều nhất” đến giá đất chuyển nhượng � Giá đất dự án � Hệ thống giao thông � Hệ thống phúc lợi xã hội: trường học, bệnh viện, văn hóa, thể thao… � Hệ thống cơng viên, xanh, mặt nước � Hệ thống sở kinh doanh, dịch vụ thương mại 10 Theo quan điểm cá nhân anh/chị, yếu tố quy hoạch dự án có mức độ ảnh hưởng đến giá đất giao dịch thị trường? Tiêu chí Ảnh hưởng lớn Mức độ ảnh hưởng Ảnh Ảnh hưởng hưởng Khơng ảnh hưởng Giá đất dự án Hệ thống giao thông Hệ thống phúc lợi xã hội Hệ thống công viên, xanh, mặt nước Hệ thống sở kinh doanh, dịch vụ thương mại Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ anh/chị! Người điều tra Người sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) Đồng Thị Phương