(Luận văn) đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI lu an LÊ THU HẰNG n va ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, p ie gh tn to ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG d oa nl w THÀNH PHỐ HÀ NỘI nf va an lu lm ul LUẬN VĂN THẠC SĨ z at nh oi CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI z m co l gm @ an Lu Hà Nội – Năm 2018 n va ac th si BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI lu an LÊ THU HẰNG n va to SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN p ie gh tn ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN d oa nl w QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI an lu nf va LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI lm ul Chuyên ngành: Quản lý Đất đai z at nh oi Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: z m co l gm @ TS Nguyễn Thị Khuy an Lu n va Hà Nội – Năm 2018 ac th si i CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Cán hướng dẫn chính: TS.Nguyễn Thị Khuy Cán chấm phản biện 1:TS Nguyễn Tiến Cường Cán chấm phản biện 2: TS.Nguyễn Thị Hồng Hạnh lu an n va to gh tn Luận văn thạc sĩ bảo vệ tại: p ie HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ w TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI d oa nl Ngày 16 tháng năm 2018 nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết nghiên cứu trình bày luận văn hồn tồn trung thực, tơi, khơng vi phạm điều luật sở hữu trí tuệ pháp luật Việt Nam Nếu sai, tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật Tác giả luận văn Lê Thu Hằng lu an n va p ie gh tn to d oa nl w nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii LỜI CẢM ƠN Trong q trình hồn thành luận văn, tơi nhận quan tâm, giúp đỡ tập thể, cá nhân Nhân dịp xin gửi lời cảm ơn đến tập thể thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, trường đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, hồn thành luận văn Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Khuy tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình thực luận văn Qua xin gửi lời cảm ơn tới đồng chí lãnh đạo UBND, phịng Tài lu ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hà an n va Đông, Trung tâm phát triển quỹ đấtvà Phịng, Ban quận Hà Đơng nhiệt tình Tơi xin chân thành cảm ơn tất bạn bè, người thân gia đình giúp đỡ gh tn to bảo, tạo điều kiện giúp đỡ tơi hồn thành luận văn ie q trình thực luận văn p Tơi xin chân thành cảm ơn! d oa nl w Tác giả luận văn nf va an lu Lê Thu Hằng z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu n va ac th si iv THÔNG TIN LUẬN VĂN Họ tên học viên: Lê Thu Hằng Lớp: CH2B.QĐ Khoá: 2B Cán hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Khuy Tên đề tài: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội lu Những nội dung nghiên cứu luận văn kết đạt an va được: n - Nội dung nghiên cứu: Đánh giá thực trạng cơng tác đấu giá gh tn to quyền sử dụng đất số dự án địa bàn quận Hà Đơng Từ đề xuất p ie số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận oa nl w - Kết đạt được: Đã đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử d dụng đất dự án địa bàn quận Hà Đông đề xuất số giải nf va quận Hà Đông an lu pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn lm ul - Kết luận văn tài liệu có giá trị tham khảo đào tạo, z at nh oi nghiên cứu khoa học trường đại học nhà quản lý đất đai công tác đấu giá quyền sử dụng đất z m co l gm @ an Lu n va ac th si v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN iii MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii DANH MỤC BẢNG ix MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết đề tài lu 1.2.Mục tiêu đề tài an 1.3.1 Ý nghĩa khoa học n va 1.3.Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài gh tn to 1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn ie CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU p 1.1 Cơ sở khoa học nl w 1.1.1 Khái niệm, vai trò thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất d oa 1.1.2 Giá đất an lu 1.1.3 Định giá đất nf va 1.2 Cơ sở pháp lý 18 1.2.1 Các văn quy phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất .18 lm ul 1.2.2 Một số quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 19 z at nh oi 1.3 Cở sở thực tiễn 30 1.3.1.Thực pháp luật bán dấu đấu giá đất đai, tài sản số nước giới kinh nghiệm vận dụng đấu giá quyền sử dụng đất z gm @ Việt Nam .30 1.3.2.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 32 l co 1.3.3.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương 35 m CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 an Lu 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 40 n va ac th si vi 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 40 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 40 2.2 Nội dung nghiên cứu 40 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên kinh tế - xã hội quận Hà Đông, thành phố Hà Nội .40 2.2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 40 2.2.3 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông 40 2.2.4.Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 40 lu 2.2.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng an n va đất địa bàn quận 40 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 40 gh tn to 2.3 Phương pháp nghiên cứu 40 ie 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 41 p 2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 41 nl w 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 42 d oa 2.3.5 Phương pháp so sánh 43 an lu CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44 nf va 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên kinh tế - xã hội quận Hà Đông, thành phố Hà Nội .44 lm ul 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .44 z at nh oi 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 50 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên kinh tế xã hội 53 z gm @ 3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội 55 3.2.1 Tình hình quản lý nhà nước đất đai địa bàn quận Hà Đông 55 l co 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 58 m 3.2.3 Tình hình biến động diện tích loại đất 60 an Lu 3.3 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông 62 n va ac th si vii 3.3.1 Các văn quy định đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông 62 3.3.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông 64 3.3.3 Quy định đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông 66 3.4 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 75 3.4.1 Khái quát dự án nghiên cứu 75 3.4.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 77 3.4.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án 85 3.4.4 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, lu thành phố Hà Nội 93 an n va 3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.5.1 Giải pháp sách 94 gh tn to địa bàn quận Hà Đông 94 ie 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật 95 p 3.5.3 Giải pháp chế tài .95 nl w 3.4.4 Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá 95 d oa KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 97 nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu n va ac th si viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên Môi Trường BĐS Bất động sản ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định-Chính Phủ TT-BTC Thơng tư - Bộ Tài Chính TT-BXD Thơng tư - Bộ Xây Dựng TT-BTP Thông tư – Bộ Tư Pháp TN&MT Tài nguyên Môi trường QĐ-UBND Quyết định-Ủy ban nhân dân lu Chữ viết tắt an n va Quản lý nhà nước w p ie gh tn to QLNN Quyền sử dụng đất QĐ-TTg Quyết định – Thủ Tướng QPPL Quy phạm pháp luật d oa nl QSDĐ an lu Ủy ban nhân dân nf va UBND z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu n va ac th si 88 Theo nhận xét cán việc quy định bước giá 100.000 đồng/m2 đánh giá tương đối phù hợp dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Quang Lãm có cán cho bước cao, dự án đấu giá quyền sử dụng đất tái định cư Kiến Hưng 100% cán đồng tình theo bước giá quy định dự án Bên cạnh số cán cho ý kiến việc xây dựng giá khởi điểm cao so với giá thị trường dẫn tới số lượng người tham gia đấu giá số dự án bị hạn chế dự án thìdự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Quang Lãm 100% cán đồng tình với mức giá khởi điểm đưa Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế lu chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá an n va b Đánh giá người trúng đấu giá công tác đấu giá quyền sử đất dự Công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu người gh tn to án nghiên cứu ie trúng đấu giá đánh giá thông qua tiêu chí như: Tính cơng khai thơng tin; hình p thức đấu giá; phí đấu giá; khoản tiền đặt trước; giá khởi điểm; bước giá; giá nl w trúng đấu giá d oa i Đánh giá người trúng đấu giá hình thức đấu giá tính minh bạch thông an lu tin tổ chức đấu giá va Bảng 3.9.Đánh giá người trúng đấu giá hình thức đấu giá tính minh ll u nf bạch thông tin tổ chức đấu giá Dự án đấu giá oi m Dự án đấu TT Chỉ tiêu dụng đất tái định cư (%) Dương Nội l m co 29 46 an Lu ĐGQSDĐ Tỷ lệ Lãm gm tin Tổng khu Quang phường Tính công khai thông dụng đất @ Kiến Hưng dụng đất z tái định cư Dự án đấu giá quyền sử z at nh giá quyền sử quyền sử 15 90 100.0 n va ac th si 89 Dự án đấu Dự án đấu giá quyền sử giá quyền sử Chỉ tiêu TT giá quyền sử dụng đất dụng đất dụng đất tái định cư tái định cư Tổng khu Quang phường Kiến Hưng Dự án đấu Tỷ lệ (%) Lãm Dương Nội Niêm yết công 1.1 khai 29 44 14 87 96.67 3.33 29 46 15 90 100.0 28 44 13 85 94.44 2 5.56 Không niêm lu an 1.2 yết va Hình thức đấu n giá áp gh tn to dụng p ie 2.1 Phù hợp 2.2 Không phù hợp nl w (Nguồn kết điều tra) d oa Việc công khai thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông an lu thực theo quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân va thành phố Hà Nội theo nhiều hình thức khác như: trang thông tin điện tử u nf Sở Tư pháp, Đài phát – truyền hình, trang báo điện tử Đồng thời, thông ll tin dự án đấu giá niêm yết công khai nơi bán đấu giá, nơi có oi m đất bán đấu giá Trụ sở UBND cấp phường nơi có đất bán đấu giá Do vậy, z at nh phần lớn người trúng đấu giá nắm thông tin đấu giá quyền sử dụng đất z dự án mà họ quan tâm Theo kết điều tra phần lớn người trúng đấu giá gm @ (96.96%) nhận xét trình tự, thủ tục đấu giá QSDĐ thông tin dự án đấu giá hình thức đấu giá quận Hà Đông phù hợp m co l công khai, minh bạch theo quy định 94.44% người điều tra cho ii.Đánh giá người trúng đấu giá khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi an Lu điểm bước giá n va ac th si 90 Bảng 3.10 Đánh giá người trúng đấu giá khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm bước giá Dự án đấu giá Dự án đấu giá quyền sử Chỉ tiêu TT quyền sử dụng đất dụng đất dụng đất tái định cư tái định cư Tổng khu Quang phường Kiến Hưng Tỷ lệ% Lãm Dương Nội 100.0 1.1 Cao 1 2.22 1.2 Phù hợp 27 46 13 86 95.56 1.3 Thấp 1 2.22 29 46 15 90 100.0 Cao 2 5.56 27 45 13 85 94.44 29 46 15 90 100.0 0 2.22 27 46 15 88 97.78 0 0 0.00 29 46 15 90 100.0 6.67 43 13 84 93.33 46 15 90 100.0 8.89 14 82 91.11 0.00 Khoản tiền đặt gh tn to 90 m co n va 15 u nf an 46 va lu 29 ie Phí đấu giá Dự án đấu giá quyền sử trước p 2.1 nl w 2.2 Phù hợp d oa Giá khởi điểm Cao 3.2 Phù hợp 3.3 Thấp 29 z Giá trúng đấu giá 28 z at nh 4.2 Phù hợp oi Cao m 4.1 ll Bước giá an lu 3.1 5.2 Phù hợp 26 42 5.3 Thấp 0 l gm @ 5.1 Cao an Lu (Nguồn kết điều tra) n va ac th si 91 Theo bảng 3.10 ta thấy Về phí đấu giá: Theo quy định người tham gia đấu giá QSDĐ người tham gia đấu giá phải nộp phí tham gia đấu giá, trường hợp phiên đấu giá không tổ chức người tham gia đấu giá hồn lại tồn tiền phí tham gia đấu giá Theo kết điều tra người trúng đấu giá có 95.56% cho phí tham gia đấu giá dự án đấu giá phù hợp Tuy nhiên có 2.22% người trúng đấu giá cho phí tham gia đấu giá cao 2.22% cịn lại cho phí tham gia đấu giá thấp Về khoản tiền đặt trước: Theo quy định người tham gia đấu giá nộp hồ sơ phải nộp khoản tiền đặt trước Người trúng đấu giá trừ tiền đặt lu trước vào tiền SDĐ phải nộp, người không trúng đấu giá trả lại tiền đặt an trước Tại dự án áp dụng mức tiền đặt trước 100.000.000 đồng va n Theo điều tra, người trúng đấu giá cho khoản tiền đặt trước tham tn to gia đấu giá áp dụng phù hợp chiếm 94.44% 5.56% lại Về giá khởi điểm: Xây dựng giá khởi điểm quy định bước giá p ie gh cho khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá cao w bước quan trọng quy trình đấu giá Xây dựng giá khởi điểm oa nl xác với vị trí, khu vực đưa đấu giá thu hút người tham gia đấu d giá góp phần vào thành cơng dự án Theo đánh giá người dân an lu giá khởi điểm dự án phù hợp chiếm 93.33% u nf va Bước giá: Việc quy định bước giá 100.000 đồng/ dự án nghiên cứu người trúng đấu giá đánh giá phù hợp chiếm 93.33% ll oi m Về giá trúng đấu giá: Kết điều tra cho thấy có 91.11% người trúng z at nh đấu giá hài lịng với mức giá trả, phù hợp với giá thị trường có 8.89% khơng hài lịng mức giá trúng đấu giá cho giá trúng z đấu giá cao so với giá thị trường gm @ iii.Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá l Công tác đánh giá QSDĐ dự án người trúng đấu giá sau có dự m co án đấu giá thông qua tiêu chí: Đã đưa đất vào sử dụng, chất lượng đời sống người dân sau có dự án đấu giá, sở hạ tầng, chất lượng môi trường, giá đất an Lu khu vực dự án đấu giá n va ac th si 92 Bảng 3.11 Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá Dự án đấu giá Dự án đấu giá quyền sử Chỉ tiêu TT dụng đất quyền sử dụng đất tái định cư tái định cư Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Quang phường Kiến Hưng Tổng Tỷ lệ (%) Lãm Dương Nội Đưa đất vào sử lu 29 46 15 90 100.0 25 43 76 84.44 14 15.56 tn dụng 29 46 15 90 100.0 2.1 Tốt 29 46 83 100.0 2.2 Không thay đổi 0 7 0.00 Cơ sở hạ tầng 29 47 15 91 100.0 29 46 15 90 98.90 1 1.11 15 90 100.0 13 88 97.78 2 2.22 46 15 90 100.0 15 88 97.78 2.22 Đã đưa an 1.1 n va 1.2 Chưa đưa to Đời sống người dân p ie gh d oa nl w 3.1 Tốt u nf va trường an Chất lượng môi lu 3.2 Không thay đổi 46 4.1 Tốt 29 46 4.2 Không thay đổi 29 oi z at nh z 29 m vực có biến động ll Giá đất khu 5.2 Giữ ổn định l 46 gm 27 @ 5.1 Tăng lên m co (Nguồn kết điều tra) an Lu Từ kết bảng 3.11 cho thấy, có 84.44% người trúng đấu giá đưa đất vào sử dụng chủ yếu dự án đấu giá Kiến Hưng Dương Nội n va ac th si 93 dự án đấu giá khu Quang Lãm có 8/15 người trúng đấu giá đưa đất vào sử dụngdo phần dự án đấu giá người dân đầu tư vào đất nên tài cịn hạn chế cở sở hạ tầng dự án q trình hồn thiện Đời sống hộ gia đình: Các hộ gia đình sau trúng đấu giá xây dựng nhà để đẩy mạnh kinh doanh bn bán, đời sống người dân nâng lên Đặc biệt khu đấu giá khu vực có điều kiện kinh doanh bn bán phát triển đời sống hộ nâng lên rõ rệt Vể sở hạ tầng: Tại dự án trước tổ chức đấu giá, quy hoạch sở hạ tầng đường, hệ thống điện, nước đảm bảo phục vụ nhu cầu lu sinh hoạt người dân có 98.90% người dân đánh giá sở hạ tầng đầu an Chất lượng Môi trường: Các dự án thực năm gần n va tư tốt trước sau dự án đấu giá ie gh tn to đây, dân cư đến sống nên chất lượng môi trường chưa bị nhiễm Về giá đất: Nhìn chung hầu hết người dân sinh sống (97.78%) khu đấu p giá cho giá đất khu vực tăng số vị trí đẹp thuận lợi gần bến nl w xe, trường học, chợ, thu hút nhiều nhà đầu tư vào mua đất để kinh doanh nên d oa giá đất vị trí đõ tăng u nf a Thuận lợi va thành phố Hà Nội an lu 3.4.4 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông, ll Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông đạt oi m số thuận lợi sau: z at nh - Công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đưa đấu giá phường nơi có đất đấu giá nơi công công z gm @ - Hội đồng đấu giá thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá; thủ tục sau trúng đấu giá quan chức thực tốt; dự án l dụngđất hàng năm; an Lu - Tạo nguồn thu lớn cho ngân sách quận m co xây dựng dựa nhu cầu thực tế địa phương nằm quy hoạch, kế hoạch sử n va ac th si 94 b Tồn tai, hạn chế Từ kết nghiên cứu dự án ý kiến cán tham gia trực tiếp vào công tác đấu giá đưa số tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông: - Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian lu - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất cịn hạn chế Mặc dù cơng khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá thực hiệu chưa cao an - Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất ở, nhà thực n va p ie gh tn to - Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín, tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác đấu giá nhanh chóng, dự án hồn thành cơng tác đấu giá ngày kết đấu giá không đạt mức giá cao giá trúng đấu giá chưa phải giá cao d oa nl w - Một số khu đất đưa đấu giá khơng có quy định cụ thể quy chế quản lý xây dựng thời hạn tối đa bắt buộc phải xây dựng nhà dẫn đến tình trạng sau đấu giá đất để đất hoang hóa khơng sử dụng gây lãng phí tài ngun.Việc quản lý chưa thống lỏng lẽo khu đất sau đưa đấu giá dẫn đến việc xây dựng nhà sai so quy định va an lu oi z at nh 3.5.1 Giải pháp sách m địa bàn quận Hà Đơng ll u nf 3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách đảm bảo z đồng bộ, thống từ tổng thể đến chi tiết, đồng thời tháo gỡ vướng mắc, khó gm @ khăn để thị trường bất động sản phát triển l - Khi có kế hoạch đấu giá đất cần phải thơng báo rộng rãi qua phương m co tiện thông tin đại chúng cho người dân biết Thực biện pháp đảm bảo tính cơng khai, minh bạch công tác đấu giá giao dịch bất động sản để an Lu đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, n va ac th si 95 thu lời bất Nhà nước phải định hướng, điều tiết kiểm soát để thị trường bất động sản ổn định, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản - Quy định chi tiết việc xây dựng cơng trình đất đấu giá lô đất tham gia đấu giá khu vực quy hoạch nghĩa vụ người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữ nhà tài sản khác gắn liền vơi đất 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật - Việc quy hoạch khu đấu giá đất phải có tầm nhìn xa, gắn với quy hoạch tổng thể thủ đô, hướng tới đô thị văn minh, đại, việc sử dụng đất lu phải tuân theo sách, pháp luật quản lý, sử dụng đất Nhà nước an va - Đối với đấu giá đất quy hoạch cần phải trước bước, để có 1ha n đất đấu giá phải có vài đất cơng trình kèm theo to tn - Cần tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia - Đối với dự án đấu giá đất cần phải đầu tư hạ tầng trước đưa p ie gh đấu giá trúng giá nl w đấu giá để thu hút người mua, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác oa để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ d 3.5.3 Giải pháp chế tài lu va an - Giảm thuế phí giao dịch thị trường BĐS mức hợp lý nhằm u nf khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, ll hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nước m oi - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, công khai, z at nh minh bạch để có hiệu sử dụng cao - Cần nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến z @ đấu giá quyền SDĐ thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu m co 3.4.4 Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá l gm BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường - Thực tốt thủ tục sau đấu giá cho người mua lô đất (thủ tục an Lu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu , hỗ trợ làm thủ tục nhận n va ac th si 96 đất) Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng mục đích, thời gian quy định -Thực tốt công tác cải cách hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền swor hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tăng cường quản lý hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sau đấu giá - Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát xử lý nghiêm trường hợp vi phạm sau đấu giá lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 97 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Năm 2008 tỉnh Hà Tây thức sát nhập vào thành phố Hà Nội, từ Hà Đơng trở thành quận Quận Hà Đơng có vị trí địa lý liền kề trung tâm thủ Hà Nội nên có điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội giao lưu kinh tế Là địa bàn mở rộng ảnh hưởng không gian mở rộng trung tâm thủ đô Hà Nội Đồng thời chịu tác động văn hóa, khoa học - kỹ thuật - cơng nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đô Công tác quản lý, sử dụng đất lãnh đạo, quan, ban lu ngành địa bàn quận quan tâm trọng với tổng diện tích tự nhiên an n va 4.963,77 đất nơng nghiệp 26.04%; đất phi nông nghiệp chiếm 60.92%; đất mục đích đất ngày tăng cao nên quận phải thay đổi nhiều kế hoạch gh tn to chưa sử dụng chiếm 13.04% Q trình thị hóa nhanh, nhu cầu sử dụng đất vào p ie sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu người dân nói riêng q trình thị hóa nói chung nl w Đấu giá quyền sử dụng đất chủ trương giải pháp hữu hiệu d oa nhằm nâng cao hiệu kinh tế đất, góp phần ổn định thị trường quyền sử dụng đất an lu (thị trường bất động sản), khu vực thị có tốc độ thị hóa nhanh va quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng u nf đất quận Hà Đông, cụ thể ba dự án đấu giá quyền sử dụng đất Kiến Hưng, ll Dương Nội Quang Lãm nhìn chung thực tốt theo quy định pháp m oi luật quy chế đấu giá quyền sử dụng đất với 117 đất đấu giá thành z at nh công, tổng số tiền thu qua dự án 348.542.920 nghìn đồng, mức chênh lệch bình quân dự án tái định cư Kiến Hưng 1.34 lần; dự án tái định cư Dương Nội z gm @ 1.61 lần; dự án khu Quang Lãm 1.07 lần Mặc cán người dân đánh giá cao quy trình thực hài lịng tiêu chí đưa đánh l m co giá Tuy nhiên, việc đấu giá quyền sử dụng đất cịn gặp khơng khó khăn quy trình, thủ tục thực cịn số tồn xác định giá khởi điểm an Lu đất,tình trạng đầu đất đấu giá cịn xảy Mặt khác, cơng tác quản lý sử n va ac th si 98 dụng đất sau đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng người trúng đấu giá, chậm xây dựng sở hạ tầng, cơng trình cơng cộng theo quy hoạch chi tiết phê duyệt Công tác quản lý giao dịch quyền sử dụng đất cịn yếu Để cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất quận Hà Đông mang lại hiệu cao thời gian tới cần phải sử dụng đồng giải pháp như: giải pháp sách; giải pháp kỹ thuật; giải pháp chế tài giải pháp quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá Kiến nghị Đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần phổ biến thông tin, lu quảng cáo nhiều hơn, tốt phương tiện thơng tin đại chúng để an Cần quy định hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá n va thu hút thêm nhiều người thamgia gh tn to trị khu đất đấu giá đồng thời để bắt buộc chủ đầu tư hồn thành trách nhiệm Q trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá sử dụng đất sau đấu p ie củamình nl w giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, d oa tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn ll u nf va an lu hành vi tiêu cực xảy oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO Phạm Việt Anh (2015) Đánh giá công tác Đấu giá quyền sử dụng đất Huyện Yên Khánh - Tỉnh Ninh Bình Luận án Thạc Sỹ Học viện Nơng nghiệp Hà Nội Bộ Tài (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài Chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho th đất 3.Bộ Tài (2015) Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 Bộ Tài Chính sửa đổi bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu lu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất an n va Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xá định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường(2015) Thông tư Liên tịch số 14/2015/TTLT- ie gh tn to 30/6/2014 Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, p BTNMT-BTP, ngày 04/4/2015 Quy định việc tổ chức thực giá quyền sử dụng đất nl w để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất d oa Nguyễn Thị Cam (1997) Chế định quyền sử dụng đất pháp luật Việt an lu Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội nf va Đào Trung Chính (2004) Nghiên cứu sở khoa học nhằm góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai liên quan đến thị trường bất động sản, Đề tài lm ul NCKH Bộ Tài nguyên Môi trường nước ta z at nh oi Trần Kim Chung (2013) Tiếp cận giải vấn đề quyền sở hữu đất đai 9.Chi Cục Thống kê huyện Gia Viễn (2016) Niên giám Thống kê 2016, z gm @ huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình 10.Chính phủ (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 l co Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP m ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất an Lu n va ac th si 97 11.Chính phủ (2010) Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản 12.Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định giá đất 13 Nguyễn Thị Dung (2011) Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam 14 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam Luận án tiến sỹ Luật học Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh lu 15 Bùi Mạnh Hiển (2014) Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng an n va đất địa bàn Quận Hà Đông – thành phố Hà Nội Đồ án Tốt Nghiệp Học viện 16 Phan Thị Thanh Huyền (2015) Vấn đề sở hữu toàn dân đất đai gh tn to Nông nghiệp Hà Nội ie giao đất, cho thuê đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Hội thảo khoa học p nghiên cứu sở lý luận thực tiễn việc thể chế hóa chế độ sở hữu toàn nl w dân đất đai phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa d oa Luật đất đai năm 2003, tr.121-125 an lu 17 Nguyễn Thị Kim Huyền (2014) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng nf va đất số dự án địa bàn thị xã Từ Sơn - Tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai, Học viện Nông Nghiệp Việt Nam lm ul 18.TS Trần Quang Huy (chủ biên) (2012) Giáo trình Luật đất đai, Đại học z at nh oi Luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân 19.James Madison (1978), Các nhóm lợi ích cách kiểm sốt nhóm này, Bài đăng tờ New York Packet z dân đất đai Việt Nam truy gm @ 20.Nguyễn Đình Kháng (2014) Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ sở hữu toàn cập ngày 15/10/2016 l m luan-va-thuc-tien-cua-che-do-so-huu.aspx co http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/Nghiencuu-Traodoi/2014/25954/Co-so-ly- an Lu 21.Đặng Thị Bích Liễu (2012) Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt n va ac th si 98 Nam Luận án Tiến sỹ Luật học Viện Khoa học Xã Hội Việt Nam 22.Bùi Thị Luyến (2015) Đánh giá công tác Đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông- thành phố Hà Nội Đồ án Tốt Nghiệp Học viện Nông nghiệp Hà Nội trang 21 23 Luận án Tiến sỹ Luật học Trường Đại học Luật Hà Nội 24 Ninh Bình với công tác đấu giá tài sản địa bàn tỉnh (2016) truy cập 00 phút ngày10/4/2016 bttp.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/dau-gia-tai-san Asps?ItemID=140 25.Ngọc Phương(2016).Truy cập lúc 10 00 phút ngày 13/4/2016 lu an http://cafef.vn/ha-noi-thu-2426-ty-dong-tu-dau-gia-dat-20160919095331716.chn n va 26.Nguyễn Thị Nga (2003) Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường Hà Nội, Hà Nội 27 Phịng Tài ngun Mơi trường (2016) Báo cáo Thuyết minh điều chỉnh ie gh tn to quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật p quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 2015-2020, Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 nl w Huyện Gia Viễn d oa 28 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Viễn (2016) Kết Thống an lu kê, kiểm kê đất đai năm 2012;2013;2014;2015 năm 2016 nf va 29 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Gia Viễn(2016) Báo cáo công tác Tài nguyên Môi trường, phương hướng nhiệm vụ từ năm 2012-2016 lm ul 30.Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, z at nh oi Nxb Nông Nghiệp Hà Nội 31 Quốc hội (1993) Luật Đất đai năm 1993, Nxb Chính trị Quốc gia 32 Quốc hội (2003) Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc gia z gm @ 33 Quốc hội (2013) Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia 34 Quốc hội (2015) Bộ Luật Dân năm 2015, Nxb Chính trị Quốc gia l co 35 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá Tài Sản Ninh Bình(2016) Kết đấu giá m quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn năm 2012; năm 2013; năm 2014; an Lu năm 2015; năm 2016 n va ac th si 99 36 Từ điển Luật học (2006) Viện Khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp, NXB Từ điên bách khoa NXB Tư pháp 37 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc đất đai Tạp chí Tài số 10 38 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2013) Báo cáo số 198/BC-UBND ngày 14 tháng 11 năm 2013 Sơ kết 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/ NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 39 UBND quận Hà Đông, Báo cáo kết thống kê, kiểm kê đất đai năm lu 2014 số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm an n va 40 UBND quận Hà Đông, “Báo cáo tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến 41 UBND quận Hà Đông, “Báo cáo tổng kết tình hình thực cơng tác ie gh tn to năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ cuối 2016-2020 quận Hà Đông” p năm 2017, phường hướng nhiệm vụ năm 2018” nl w 42 Phạm Văn Vượng (2011) Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng d oa cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh học Tự nhiên, trang 99 nf va an lu Tuyên Quang , Luận văn Thạc Sỹ Chuyên ngành địa chính, Trường Đại học Khoa 43.Nguyễn Ngọc Vinh (2013) Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai - Những vấn lm ul đề cần bàn luận Tạp chí Phát triển Hội nhập, số (19) Tr 73-79 z at nh oi z m co l gm @ an Lu n va ac th si