Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến sự chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới nghiên cứu điển hình Sonadezi

Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến sự chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới : nghiên cứu điển hình Sonadezi Tóm tắt về đề tài: Xem xét quy mô hoạt động giao dịch của sàn giao dịch bất động sản Sonadezi sau đó đánh giá về tính pháp lý của sàn so với luật kinh doanh bất động sản, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động của sàn, phân tích ưu và nhược điểm, sau đó đưa ra giải pháp cần thiết để sàn hoạt động tốt hơn. MỞ ĐẦU 1. Vấn đề nghiên cứu: Việt Nam sau khi sửa đổi luật đất đai năm 2003, mọi hoạt động trên thị trường diễn ra sôi động và hấp dẫn hơn nhiều đối với các nhà đầu tư nước ngoài lẫn trong nước mà điển hình đặc biệt là thị trường bất động sản. Thị trường này ở nước ta là một kênh còn mới với nhiều nhà đầu tư nhưng nó mang lại một khoản lợi nhuận đáng kể thông qua các dịch vụ mua bán cho thuê nhà đất, dự án phát triển nhà và đô thị... Thị trường Việt Nam tuy còn sơ khai nhưng là kênh hấp dẫn và lôi cuốn được nhiều chú ý, như nói ở trên thị trường còn sơ khai nên còn những mặt yếu kém của nó. Theo một bài viết được đăng trên thời báo kinh tế sài gòn cho thấy những nghiên cưú là do các công ty trong và ngoài nước như: CBRE, Savills Vietnam, vietress... tự thực hiện với mục tiêu nhằm tư vấn cho khách hàng và công bố khi cần, các công ty này làm dưới hình thức riêng lẻ trong công tác thực hiện việc thu thập dữ liệu về thông tin, nghiên cứu thị trường về căn hộ, văn phòng cho thuê, bán lẻ... và Việt Nam là nước có chỉ số minh bạch về thị trường bất động sản là thấp nhất thế giới với số điểm là 4,69 do Jones Lang Lasalletập đoàn đứng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dich vụ bất động sản công bố trong báo cáo mới về chỉ số minh bạch thị trường bất động sản 2006 đối với 56 quốc gia và toàn vùng lãnh thổ.

Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến chuyên nghiệp hoạt động môi giới : nghiên cứu điển hình Sonadezi Tóm tắt đề tài: Xem xét quy mô hoạt động giao dịch sàn giao dịch bất động sản Sonadezi sau đánh giá tính pháp lý sàn so với luật kinh doanh bất động sản, đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động sàn, phân tích ưu nhược điểm, sau đưa giải pháp cần thiết để sàn hoạt động tốt MỞ ĐẦU Vấn đề nghiên cứu: Việt Nam sau sửa đổi luật đất đai năm 2003, hoạt động thị trường diễn sôi động hấp dẫn nhiều nhà đầu tư nước ngồi lẫn nước mà điển hình đặc biệt thị trường bất động sản Thị trường nước ta kênh với nhiều nhà đầu tư mang lại khoản lợi nhuận đáng kể thông qua dịch vụ mua bán cho thuê nhà đất, dự án phát triển nhà thị… Thị trường Việt Nam cịn sơ khai kênh hấp dẫn lôi nhiều ý, nói thị trường cịn sơ khai nên cịn mặt yếu Theo viết đăng thời báo kinh tế sài gòn cho thấy nghiên cưú cơng ty ngồi nước như: CBRE, Savills Vietnam, vietress… tự thực với mục tiêu nhằm tư vấn cho khách hàng công bố cần, cơng ty làm hình thức riêng lẻ công tác thực việc thu thập liệu thông tin, nghiên cứu thị trường hộ, văn phòng cho thuê, bán lẻ… Việt Nam nước có số minh bạch thị trường bất động sản thấp giới với số điểm 4,69 Jones Lang Lasalle-tập đoàn đứng đầu giới quản lý tiền tệ dich vụ bất động sản- công bố báo cáo số minh bạch thị trường bất động sản 2006 56 quốc gia toàn vùng lãnh thổ Theo số chuyên gia nhà đầu tư cho thị trường Việt Nam thị trường “tiềm năng” triển vọng tiềm tới đâu dấu hỏi lớn buộc phải chung tay nghiên cứu Mối quan hệ cung cầu mơi trường cạnh tranh cơng hình thành nên giá thị trường điểm cân đó, thị trường bất động sản khơng thể đưa vị trí cân thị trường cạnh tranh tính chất, đặc thù Sự lêch pha cung cầu tạo hấp dẫn cho việc đầu tư phát triển dự án, thực mua bán thị trường Nhưng lêch pha tạo nên phân khúc rõ ràng chẳng hạn thị trường nhà nằm xa tầm với người mua nhà Các giao dịch thị trường cịn đơn lập chưa mang tính chun nghiệp, ngồi kiểm sốt nhà nước, để kiểm sốt hết tình hình bước khắc phục nhược điểm minh hệ thống sách nên ban hành lệnh bắt buộc giao dịch bất động sản phải thơng qua sàn giao dịch tính thuế chuyển nhượng tài sản thứ 2 Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến tính chun nghiệp hoạt động mơi giới sàn giao dịch bất động sản Sonadezi Kiến nghị số sách biện pháp thực giúp hoạt động môi giới Sonadezi tốt Phạm vi nghiên cứu: Sàn giao dịch BĐS Sonadezi thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai Ý nghĩa đề tài: Nhằm giúp cho sàn có nhìn tổng quan mơ hình hoạt động Từ cách nhìn đánh giá sàn giúp phát triển hồn thiện Phƣơng pháp nghiên cứu: Kết hợp phân tích, tổng hợp thu tập số liệu sàn Sandezi Bên cạnh cịn sử dụng phương pháp thống kê mô tả phân tích định tính Cấu trúc đề tài Bao gồm: Giới thiệu đề tài: Mở đầu Chƣơng I: Cơ sở lý thuyết Chƣơng II: Tổng quan thị trường bất động sản sàn giao dịch Việt Nam Chƣơng III: Kiến nghị kết luận Tài liệu tham khảo Phụ lục đính kèm I CƠ SỞ LÝ THUYẾT: Định nghĩa:  Bất động sản: Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định”  Sàn giao dịch bất động sản : Sàn giao dịch bất động sản thừa nhận qua Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Để hiểu ý nghĩa, mục đích vai trị sàn giao dịch bất động, nhà nước xây dựng mơ hình sàn giao dịch chuẩn để từ đưa hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển lành mạnh hoá thị trường bất động sản Vậy hiểu “Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ bất động sản” Còn tiêu chí hoạt động sàn, qui chế sàn, trách nhiệm quyền hạn sàn theo qui định nhà nước Thơng tin bất cân xứng yếu tố cốt lõi làm thị trường bất động sản nước ta gặp nhiều vấn đề phức tạp khó khăn Việc thông tin không cân đối cho hai bên thực giao dịch bds, bên biết nhiều thông tin bên bán làm giao dịch với giá không cân bằng, mặc khác việc thông tin bất cân xứng xảy quan quyền doanh nghiệp che dấu thông tin quy hoạch hay đầu tư dự án sở hạ tầng góp phần làm xuất nhiều thông tin sai lệch nhiễu thị trường, việc hình thành sàn giúp cải thiên tình hình Nhưng việc hình thành sàn phải tuân thủ theo điều kiện pháp luật Hiện theo luật kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định việc thành lập sàn điều 8, điều 56,57,58,59,60,61,62 mục 3( phụ lục 1) Bên cạnh việc thành lập sàn phải đáp ứng quy định Thông tư 13 Bộ Xây Dựng diện tích tối thiểu cho dịch vụ mơi giới 50m2 thêm dịch vụ khác 20 m2  Vai trò sàn giao dịch: Hầu hết giao dịch bất động sản qua sàn giúp cho nhà nước quản lý giao dịch bất động sản từ nhà nước có sách kịp thời xác để điều tiết thị trường  Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngồi  Giúp bình ổn giá Vì bất động sản giao dịch nhiều lần đẩy giá lên cao, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm hạn chế nhiều giá bình ổn, họ thấy khơng có lời không đầu tư trục lợi  Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan thị trường tạo sốt Cơn sốt bất động sản làm cho người dân phải tìm cách để đầu tư kiếm lợi làm cho thị trường sốt hơn, giá ngất ngưỡng  Một giao dịch qua sàn giá công khai, nhiều loại sản phẩm giới thiệu, thông tin đầy đủ tránh rủi ro thiệt hại cho bên giao dịch từ làm lành mạnh hố thị trường bất động sản  Về vĩ mô sàn giao dịch bất động sản đóng vai trị quan trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung phát triển hoạt động bất động sản nói riêng Vì giá thị trường cao giá trị thật thị trường dẫn tới người, thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiếm lời lãng hoạt động kinh doanh làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo sản phẩm cho xã hội Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng Giá bất động sản cao làm lợi cạnh tranh, thu hút đầu tư nước giảm giá bất động sản cao  Góp phần phát triển hoạt động thị trường bất động sản thông qua việc hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp tạo giá trị gia tăng cho chủ đầu tư nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm,dịch dụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng quản lý bất động sản Tạo nhiều loại hình dịch vụ bất động sản bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất dịch vụ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thăng dư cho xã hội lợi ích cho chủ đầu tư người đầu tư Chức sàn giao dịch : Trong sàn giao dịch bất động sản theo quy định nhà nước, sàn thực kinh doanh dịch vụ sau:  Môi giới  Định giá  Quảng cáo  Đấu giá  Tư vấn  Quản lý  Giao dịch mua bán cho thuê bất động sản Đây hoạt động kinh doanh sàn mà nhờ ta thấy chức sàn Ở Việt Nam hầu giới nhiệm vụ sàn giao dịch bất động sản thực dịch vụ môi giới bất động sản Môi giới bất động sản: lớp trung gian cầu cung Bên cạnh cịn nghiệp vụ bên thứ với mục đích tạo thấu hiểu giải vấn đề có liện quan hai bên Từ ta thấy nhiệm vụ người môi giới quan trọng thực giao dịch bất động sản Do địi hỏi người phải có phẩm chất để phù hợp với nghề Theo Cliff Perotti_ chuyên gia hàng đầu thị trường bất động sản, ông cho rằng: điểm then chốt công ty môi giới bất động sản tạo nên phong cách cạnh tranh là:  Thị trường mục tiêu  Địa điểm chọn văn phòng địa bàn  Thương hiệu  Nhóm nhân viên mơi giới  Nội quy thủ tục công ty  Sản phẩm Một nhà thông thái vô danh (Cliff Perotti, Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, 2007) nói: “ba nguyên tắc vàng thị trường bất động sản vị trí, vị trí vị trí” Đây nguyên tắc mà chuyên gia hàng đầu thị trương bất động sản nước tiếng : Donal Trum hay Cliff Perotti Việt Nam làm gối đầu công việc kinh doanh Một địa điểm tốt thuận giúp tạo điều kiện thuận lợi cho công việc kinh doanh làm tăng gia trị doanh nghiệp Mặt khác tượng đáng quan tâm thị trường bất động sản ta cục địa phương Do tính chất đặc thù bất động sản mà thành, cơng ty giao dịch bất động sản có gặt hái nhiều lợi ích làm ăn lớn việc đặt văn phịng hay sàn giao dịch tiện gần hộ hay dự án bán Và người địa phương ln hướng đến cơng ty có uy tín tín nhiệm cao địa phương Vì việc lựa chọn địa bàn kinh doanh đặt trụ điểm văn phịng điều cần thiết quan trọng Việc lựa chọn khách hàng mục tiêu điều cần thiết, tùy thuộc vào loại sản phẩm mà ta có nhóm khách hàng khác Nhưng nhóm khách hàng khác mà nhà mơi giới chọn lựa phạm vi mức giá địa bàn hoạt động Một thứ khơng thể thiếu công ty môi giới hay sàn giao dịch bất động sản là: nhân viên mơi giới bất động sản Một thực tế cho thấy sàn giao dịch nước hay Việt Nam, việc công ty đầu tư số vốn không nhỏ vào nhân viên môi giới tinh thần kĩ hỗ trợ thể chất để họ nâng cao suất cơng việc Những nhân viên người giúp chào bán giới thiệu sản phẩm mà sàn giao dịch kinh doanh Họ trung gian thứ ba phục vụ cho hai phía cung cầu Ỏ nước người muốn hành nghề môi giới bất động sản Mỹ hộ phải trải qua nhiều năm học tập vất vả thêm năm hành nghề thực tế thực kinh doanh Và Việt Nam ngành cịn địi hỏi chun viên phải có thẻ hành nghề quy định Yếu tố cốt lõi công ty mơi giới nhân viên mơi giới Vì họ tạo nên phong cách cơng ty góp phần vào làm nên thương hiệu công ty Tập tài liệu hướng dẫn quy trình làm việc miêu tả tổng thể đường lối quy trình mà cơng ty phải tn thủ việc thực hoạt động kinh doanh Nó đưa dẫn cho nhân viên mơi giới sàn để thực Như Napoleon Bonaparte nói: “sự kiện khơng chi phối sách ,nhưng sách chi phối kiện” Một sách tốt giúp giả nhiều vấn đề tránh rủi ro đáng có Một quy trình mơi giới tốt chặt chẽ giúp công ty thuận lơi bước tiến hành kinh doanh Một quy trình phiền phức nhiêu khê làm giảm trình hoạt động gây tác động ngược đến hiệu kinh doanh Simon Anholt (2003) có câu: “ Một bán có hình ảnh thương hiệu thứ quý giá bạn có Thương hiệu mang lại cho bạn giá trị, uy tín, tin tưởng đảm bảo.” Thương hiệu công ty vấn đề quan trọng phản ánh cơng ty biểu tượng cho điều gì, truyền đạt thông điệp đến khách hàng, tạo liên tục quảng bá cho công ty,nguồn gốc niềm kiêu hãnh tinh thần đồng đội nhà môi giới nhân viên môi giới Kinh nghiệm đan kết cho khách hàng không định hợp tác với công ty dựa điều họ thấy mà định họ phải dựa giác quan, tư duy, kinh nghiệm họ cơng ty Và điều hồn tồn với công ty môi giới bds Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch : 4.1 Hình thức tổ chức: Hiện ta hình thức hoạt động sàn giao dịch bất động sản theo hình thức:  Sàn giao dịch truyền thống: Hệ thống giao diện bán hàng trụ sở, văn phòng chi nhánh , văn phòng đại diện văn phòng bán hàng dự án Hình thức hoạt động mơ hình trung tâm mơ hình vệ tinh xung quanh  Sàn giao dịch điện tử: Đây hình thức Cung cấp thơng tin sản phẩm, thị trường bất động sản qua phương tiện điện tử: internet, thiết bị số tích hợp internet Nhưng sàn giao dịch mang tính chất tham khảo, hoạt động giao dịch phải qua sàn giao dịch truyền thống 4.2 Hoạt động:  Khi thực giao dịch bất động sản phải thực qua sàn  Sàn giao dịch bất dộng sản phải pháp nhân  Hoạt động sàn phải công khai minh bạch  Chịu trách nhiệm hoạt động sàn  Sàn giao dịch phải có tên, địa , biển hiệu TIỂU KẾT CHƢƠNG I Trong chương I hệ thống sở lý luận sàn giao dịch bất động sản Việc đưa khái niệm, sở lý luận nhằm mục tiêu khái quát lên cần thiết việc thành lập sàn giao dịch thị trường bất động sản Hiện chức sàn giao dịch chủ yếu hoạt động mơi giới, theo Cliff Perotti ơng cho yếu tố tác động đến hoạt động mơi giới cơng ty hay sàn giao dịch : thị trường mục tiêu, địa điểm chọn văn phịng địa bàn, thương hiệu, nhóm nhân viên mơi giới, nội quy thủ tục công ty, sản phẩm Từ dựa vào yếu tố sâu vào phân tích hoạt động cho sàn cụ thể Sonadezi để thấy điểm mạnh điểm yếu hoạt động sàn 10 Tại Đồng Nai sàn Tinnghia Land, Donaland Sonadezi ký kết chương trình hợp tác nhằm phát triển thị trường Bên cạnh đó, ngồi giao dịch bds mơi giới đơn nơi cần trở thành nơi tư vấn chuyên nghiệp thị trường sản phẩm dịch vụ Với phát triển công nghệ thông tin, doanh nghiệp bds nhận thấy cần thiết công cụ thiếu quan trọng Các website tăng cách nhanh chóng ngày nâng cao tiện ích doanh nghiệp chăm chút tạo nét riêng Với cơng nghệ GIS khách hàng lựa chon khu vực tỉnh thành mà minh thích có nhu cầu, từ khách hàng cung cấp thơng tin BĐS như: diện tích, vị trí, giá tiền, địa liên hệ, hình ảnh đến BĐS khác khu vực, thơng tin quy hoạch, tình trạng mua/bán hình ảnh thu nhỏ từ đồ số (GIS) Ông Nguyễn Hồng Long, chủ sở hữu sàn giao dịch Nhadatviet.vn nhận định: Với sàn giao dịch BĐS, thơng tin giữ vai trị đặc biệt quan trọng chi tiết tốt chợ ảo cho người mua/ bán thông tin Các thông tin phải xác thực, có nhiều nguồn đối chứng Theo mơ hình nhiều nước giới, sàn BĐS, trung tâm môi giới cần kết nối với để chia sẻ thông tin, khai thác sở liệu dùng chung quy hoạch, giá lịch sử giao dịch Giải pháp Oneres Công ty cổ phần Onenet nghiên cứu phát triển cho thấy giải pháp tổng thể chuyên dụng cho lĩnh vực kinh doanh BĐS Ông Phạm Huy Triều, giám đốc Onenet cho biết: Oneres tích hợp nhiều chức quản lý: tiếp thị, bán hàng, quản lý văn phòng điện tử, quản lý dự án, kế tốn tài sàn online Oneres cịn áp dụng cơng nghệ GIS, với đồ số hóa có liệu trường học, bệnh viện, trung tâm vui chơi giải trí, trung tâm phát triển, trung tâm hành chính, trạm xăng, xe buýt… Do vậy, người xem dễ dàng tìm, tham khảo, so sánh giá, diện tích BĐS loại tự xác lập điểm quan tâm nơi làm việc, học tập, vui chơi hay khoảng cách tương đối tới điểm cần quan tâm bao xa Công nghệ đồ Oneres cung cấp cho người xem mức độ rõ nét khác Việt hóa 100% với dạng: vệ tinh, đồ vẽ kết hợp dạng Với nhà quản trị website, Oneres hỗ trợ hệ thống báo 34 cáo phân tích: số người truy cập trực tuyến, thông tin quan tâm nhất, số lượng khách hàng vùng miền truy cập Oneres hỗ trợ tính CRM (quản lý quan hệ khách hàng), quản lý hợp đồng bán hàng, chăm sóc khách hàng trước sau bán hàng.Giải pháp Oneres có khả cung cấp chi tiết hình ảnh BĐS đồ vệ tinh thông tin khu vực dân sinh xung quanh Nguồn: www.oneres.net 2.2 Các sách biện pháp để chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới sàn Sonadezi 35 Sàn thành lập bước đầu tiến hành hoạt động, khơng thể tránh khỏi số hạn chế vấn đề nêu sàn hoạt động giao dịch bds nói chung vướn mắc cịn tồn sàn nói riêng Sau số giải pháp đề xuất nhằm giúp sàn hoạt động tốt có hiệu hơn, việc đề xuất giải pháp chủ yếu dựa yếu tố tác động đến tính chuyên nghiệp cạnh tranh sàn 2.2.1 Độc lập hóa tư cách pháp nhân sàn Với hình thức hoạt động sàn gắn liền với tư cách pháp nhân Cơng Ty Phát Triển Khu Cơng Nghiệp Biên Hịa, trước mắt mơ hình có lợi cho sàn việc ổn định nguồn cung bds giảm thiểu chi phí, xây dựng thương hiệu Nhưng lâu dài mơ hình bị xóa bỏ, việc địi hỏi nâng cao lực cạnh tranh xây dựng tiêu chuẩn xây dựng sàn chuẩn với khắt khe không tránh khỏi Nên tương lai sàn nên tách với tư cách pháp nhân Việc tách giúp sàn hoạt động hiệu hơn, nâng cao lực cạnh tranh sàn thu hút sản phẩm từ chủ đầu tư khác Việc đứng riêng pháp nhân độc lập xu tất yếu tương lai sàn cần trước thực đón đầu so với sàn hoạt động địa bàn thành phố Giúp bảo vệ quyền lợi cho khách hàng chủ thể tham gia hoạt động sàn có lợi ích đảm bảo cao Nâng cao giá trị sàn 36 2.2.2 Nâng cao mơ hình hoạt động: Hiện sàn có trụ sở địa A22 khu dân cư An Bình thành phố Biên Hịa Đồng Nai Việc có địa hoạt động nêu có nhiều bất lợi cho sàn nêu việc sàn muốn nâng cao hoạt động đẩy mạnh marketing thi việc xây dựng mơ hình văn phịng giao dịch điều cần thiết Với mơ hình giao văn phòng giao dịch như: văn phòng trực thuộc hay văn phịng nhượng quyền theo Jane Kim nói: “ việc tạo nên sức mạnh nhờ số đơng , tìm tiếng nói chung hỗ trợ lẫn nhau.” Do tính chất đặc trưng bds tính bất động cục địa phương việc sử dụng mơ hình cần thiết tương lai Với hoạt động môi giới hoạt động sàn, nên xây dựng văn phịng giao dịch hay nhượng quyền đem lại ổn định rõ ràng, thể nhận thực mạnh mẽ mang tính ổn định cộng đồng địa phương độc lập hình thành Giúp tạo điều kiện thuận lợi cho việc tuyển dụng thêm nguồn lực cho công ty đẩy mạnh phát triển doanh nghiệp Việc phát triển mơ hình giúp cho sàn thu thu nhập đáng kể từ mơ hình hay tỷ lệ phân chia phí hoa hồng Là cơng cụ marketing đắc lực Sự hỗ trợ tiếp cận marketing nguyên phổ biến , cung cấp nhiều công cụ marketing, nhà cung cấp người bán, tìm kiếm them nhiều khách hàng Hai mơ hình sau giải pháp đưa mà nhà mơi giới nên lưu tâm:  Mơ hình hoa hồng truyền thống: Mơ hình hưởng hoa hồng truyền thống mơ hình kinh doanh phổ biến thương hiệu tiếng giới như: Century 21 Real Estate, Prudential Real Estate Affilicates, Coldwell Banker Residential Real Estate hàng chục thương hiệu khác… mơ hình phát triển mạnh năm 50-80, mơ hình có lơi tỷ lệ phân chia h hồng cao Mơ hình chủ yếu thu nhập hoạt động môi giới đến từ tổng phí hoa hồng nhân viên kinh doanh mang lại Tỷ lệ hoa hồng phân chia cho bên nhượng quyền thông qua khoản chi trả lệ phí tổng doanh thu đến hội viên người phụ trách giao dịch 37  Mô hình lệ phí văn phịng: Một mơ hình nhiều công ty lớn lĩnh vực bds sử dụng Mơ hình thiết kế tạo điều kiệc cho nhân viên mơi giới có suất cao với mục đích làm việc độc lập kiểm sốt phí hoa hồng Mơ hình giúp sàn nhận thu nhập thường xuyên từ công tác viên sử dụng vị trí, sử dụng tên điện thoại, thương hiệu công ty… giúp sàn thu thu nhập cố định hàng tháng ổn định lợi nhuận bên cạnh đẩy mạnh nhiều nhân lực sàn 2.2.3 Phát triển hệ thống công nghệ thông tin sàn Hiện việc phát triển hệ thống sàn giao dịch cần thiết đặc biệt sàn Với vấn đề tham khảo vào website sàn nhận thấy sàn cần thiết phải xây dựng sàn giao dịch điện tử phục vụ cho hoạt động Việc đăng tải thơng tin sản phẩm lên trang sàn giao dịch điện tử cần thiết Những hình ảnh, giá cả, vị trí, hướng… yếu tố cần quan tâm thực tư vấn online sàn Giúp khách hàng tham khảo trước sản phẩm có sàn lựa chọn cho sản phẩm phù hợp Các website tha khảo : muaban.com hay diaoc.com sàn giao dịch điện tử hoạt động tốt Việc đưa vào hoạt động chăm sóc thường xuyên cho sàn điều cần thiết quan trọng Sàn giao dịch điện tử giúp giảm thiểu thời gian tạo thuận tiện cho khách hàng cách tốt nhất, thuận tiện Nhưng sàn giao dịch điện tử nên mang tính chất tham khảo sản phẩm tư vân không nên diễn hoạt động giao dịch Hiện nước ta hoạt động chưa phát huy Tại địa bàn tỉnh Đồng Nai, số lượng sàn giao dịch bds việc hoạt động sàn giao dịch điện tử số lượng Đón trước hội điều cần thiết hội nhập với phát triển công nghệ thông tin ngày mạnh 38 2.2.4.1 Nâng cao trình độ chun mơn cho nhân viên thu hút thêm nguồn nhân lực: Số lượng nhân viên môi giới sàn so với sàn hoạt động khác có phân chia hoạt động Do với đề xuất trước mắt sàn nên thực sách tuyển dụng thêm với nhân viên môi giới với có tính chun nghiệp cao am hiểu thị trường bds công tác viên giúp hỗ trợ hợp tác Việc tuyển dụng thêm nhân viên giúp nhiều cho hoạt động kinh doanh sàn, công cụ giúp marketing sàn với dân chúng Tăng doanh thu cho sàn có nhiều nhân viên môi giới Bên cạnh việc tuyển dụng thêm nhân viên kinh doanh phải lưu ý đến nhân viên cũ Thực sách hỗ trợ thêm đạo tạo, phúc lợi, kỹ làm việc nhóm xây dựng biểu phí môi giới cho nhân viên  Nâng cao bồi dưỡng chương trình đào tạo: Việc mở thêm chương trình đào tạo giúp sàn cải thiện kỹ thu nhập ròng sàn Trước hết xây dựng hợp kinh doanh sàn đưa hội hoàn hảo để cung cấp việc đào tạo liên tục cho nhân viên kinh doanh có kinh nghiệm cho nhân viên vào nghề Sàn nên ý cung cấp phần đào tạo bồi dưỡng kiến thức mức độ cao từ 10 đến 15 phút vào họp kinh doanh hàng tuần Bên cạnh xây dựng việc đào tạo chỗ hàng tháng, cựu binh ngành công nghiệp, thông qua việc phát triển chế độ giảng dạy tối thiểu chương trình đào tạo vào tháng, tập trung vào nhân viên kinh doanh kinh nghiêm cho cơng ty, sàn làm tăng tính thần góp phần trực tiếp cho sở kiến thức nhân viên Chủ đề dạy chương trình nên có thời điểm phù hợp, liên quan đến điều kiện thị trường hành nhu cầu nhân viên kinh doanh Nếu khơng có ý tưởng chủ đề cho lớp đào tạo, sàn nên chủ động hỏi ý kiến nhân viên mợi thời điểm họp kinh doanh để trao đổi ý kiến Tạo buổi hội thảo chuyên đề bên cạnh tổ chức buổi huấn luyện kỹ thêm cho nhân viên kinh doanh cũ, cộng tác viên 39  Xây dựng phí môi giới theo hiệu hoạt động: Xây dựng biểu phí mơi giới tăng dần cho nhân viên để khuyến khích họ hoạt động có hiệu suất Bên cạnh mức lương tối thiếu dùng cho việc chi trả hàng tháng cho nhân viên mức độ hưởng % hoa hồng mơi giới tính theo thâm niên hành nghề hiệu suất % hoa hồng môi giới tăng cao theo bước giúp khuyến khích nhân viên hoạt động nhiệt tình hơn, mơ hình chung tạo sức ép phấn đầu cạnh tranh hoạt động lẫn nhau, giúp nâng cao hiệu hoạt động sàn Tạo động lực giúp giữ chân lại nhân viên kinh doanh hoạt động có hiệu sàn Xây dựng áp lực doanh số cần có nhân viên Việc xây dựng buộc nhân viên phải hoạt động nhiều mơ hình chung tạo đào thải nhân viên có hiệu Việc gây áp lực tạo chế hoạt động cao, căng thẳng biện pháp tốt tương lai để thực  Chế độ phúc lợi theo tháng Bên cạnh họp kinh doanh hàng tháng thực thống kê báo cáo nhân viên kinh doanh môi giới tốt tháng có phần thưởng hỗ trợ Tạo khuyến khích cho nhân viên mơi giới tốt cho nhân viên khác  Phát triển kỹ làm việc theo nhóm Bên cạnh kỹ hoạt động tốt nước ngồi kỹ làm việc theo nhóm Phân chia nhân viên thành nhóm nhỏ khoảng đến người giúp hỗ trợ làm việc giúp đỡ lẫn Tạo điều kiện hỗ trợ kiến thức hoạt động chung tạo động lực tốt Việc tuyển dụng đào tạo thêm cho nhân viên kinh doanh cần thiết bên cạnh sàn cịn khâu thẩm định hỗ trợ bán hàng vấn đề cần cân nhắc Tuyển dụng thêm chuyên viên tuyển dụng tạo thêm điều kiện hỗ trợ cho công việc kinh doanh sàn tạo nguồn thu thêm lớn Năm 2009 sàn thực cam kết hỗ trợ lẫn với sàn Tín Nghĩa Land Và 40 Donaland phương diện kinh doanh sản phẩm thẩm định Nhưng việc có thêm chuyên viên thẩm định sàn điều tất yếu phương án giai đoạn kinh doanh sàn thành lập 2.2.5 Đẩy mạnh marketing thương hiệu sàn Là phương tiện làm tăng tính tích lũy để đưa thương hiệu tảng công ty đến khách hàng tiềm năng, đưa đến khách hàng triển vọng Marketing công cụ tốn chi phí sàn phải đối mặt cơng ty cần xây dựng cho kế hoạch marketing thật vững hiệu với chi phí thấp Sàn nên tập trung quảng bá thương hiệu thơng qua báo chí, phương tiện truyền thông buổi event Thực quảng cáo công cụ truyền thông đại chúng, website công cụ tra cứu google Thực gửi thư trực tiếp đến khách hàng tiềm năng, hay giới thiệu LCD siêu thị Big C, Coopmax… tham gia hoạt động từ thiện, phúc lợi, mạng xã hội chương trình tự giới thiệu đài truyền hình địa bàn tỉnh Đồng Nai Hiện chương trình “ Quảng trường sàn giao dịch bất động sản” Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh triển khai mơ hình tốt cải thiện tính minh bạch, thiết nghĩ cá nhân sàn nên tham gia vào hoạt động Mơ hình triển khai thành phố hồ chí mính có hoạt động thị trường bds nhộn nhịp nhiều nhà đầu tư lớn việc tham gia chương trình với tư cách đặt văn phòng nhỏ để giới thiệu sàn sản phẩm sàn Đồng Nai ý Bên cạnh việc đẩy mạnh marketing sang tỉnh thành khác, hưởng lợi ích có bên cạnh “quảng trường sàn giao dịch” lượng khách hàng tiềm qua lại sàn Sàn nên đưa văn phòng hoạt động quy mô nhỏ mức độ trưng bày tư vấn giúp cho sàn giới hạn chi phí dịch vụ “ quảng trường sàn giao dịch” Trên số kiến nghị sách biện pháp cá nhân tơi mục đích giúp khắc phục vấn đề tồn hoạt động sàn giao dịch bds Các sàn giao dịch bds Việt Nam hình thành thị trường cịn non trẻ thể chế sách thị trường cịn chưa hồn thiện tránh khỏi mặt yếu bước đầu hình thành phát triển Nhận diện vấn đề tồn thông qua 41 thực trạng sàn điều cần thiết không cho thân doanh nghiệp thành lập mà cịn đóng góp để hồn thiện sách nhà nước Lấy mơ hình Sonadezi làm điển hình để phân tích cho ta thấy cách nhìn sàn hoạt động đặc biệt địa bàn tỉnh Đồng Nai, khu vực thị trường bds phát triển sơi động Chức Sonadezi hoạt động chủ yếu môi giới, dựa yếu tố ảnh hưởng đến tính chuyên nghiệp sàn mà ta thấy sàn không gặp phải vấn đề doanh nghiệp chịu chi phối thị trường bds nhiều Những kiến nghị dành riêng cho sàn mong sàn hoạt động tốt tương lai Bài viết nhiều hạn chế chưa khảo sát hết sàn khu vực Đồng Nai làm so sánh với Sonadezzi, liệu tham khảo cịn phân tích chưa sâu sắc 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO Cliff Perotti, 2007, “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản” chương 3, trang 4760, chương trang 61-62, chương trang 84-86, chương trang 101-103, chương trang 141-142, trang 167-172… Jeffrey Gitomer, 2003, “Kinh thánh nghệ thuật bán hàng” Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, 2010, mơ hình Property Square Trần Tiến Khai, 2009, “Ngun lý bất động sản”, chương , trang 15-28 Boaz Boon, 2009, viết: “Thị trường bất động sản Việt Nam- Nền tảng cho bền vững Trần Kim Chung, 2009, viết: “Những yếu tố để đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020” Phạm Văn Hải, 2009, Tài liệu giảng dạy “ Môi giới bất động sản” Báo đồng nai 15/01/2008 Các trang web tham khảo: http://www.gso.gov.vn/ http://www.eluat.com/ http://www.oneres.net/ http://www.sonadezi.com.vn/ http://www.hids.hochiminhcity.gov.vn http://www.dongnai.gov.vn http://vi.wikipedia.org/ http://www.lkc.com.vn http://atc.edu.vn http://www.pcworld.com.vn 43 PHỤ LỤC LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA QUỐC HỘI NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM SỐ 63/2006/QH11 NGÀY 29 THÁNG NĂM 2006 Điều Điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tỏc xó, phải cú vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xó, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật, trừ trường hợp quy định khoản Điều Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có chứng môi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có hai người có chứng mơi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản thỡ phải cú ớt hai người có chứng định giá bất động sản Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất động sản MỤC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Điều 56 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản 44 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thuê sàn giao dịch bất động sản tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản Sàn giao dịch bất động sản phải pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xó kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thỡ sàn giao dịch phải có tư cách pháp nhân sử dụng tư cách pháp nhân doanh nghiệp, hợp tác xó kinh doanh bất động sản để hoạt động Hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch tuân thủ pháp luật Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xó kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm hoạt động sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu phải thông báo việc thành lập phương tiện thông tin đại chúng; trước hoạt động phải thông báo với quan nhà nước có thẩm quyền địa phương Điều 57 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Đáp ứng điều kiện theo quy định khoản Điều Luật Có quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản Có sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng điều kiện Chính phủ quy định Điều 58 Nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Môi giới bất động sản 45 Định giá bất động sản Tư vấn bất động sản Quảng cáo bất động sản Đấu giá bất động sản Quản lý bất động sản Điều 59 Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định Luật Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch quyền lợi bên Điều 60 Quyền người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Quản lý, điều hành hoạt động sàn giao dịch bất động sản Yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thơng tin có liên quan đến bất động sản theo quy định pháp luật Yờu cầu khỏch hàng cung cấp thông tin, tài liệu bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Thu tiền dịch vụ khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại lỗi khách hàng gây Các quyền khác theo quy định pháp luật Điều 61 Nghĩa vụ người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản 46 Bảo đảm bất động sản đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản chịu trách nhiệm thông tin, tài liệu mỡnh cung cấp Cung cấp dịch vụ bất động sản sàn giao dịch bất động sản Bảo đảm sở vật chất, kỹ thuật điều kiện hoạt động sàn giao dịch bất động sản Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động nội dung đăng ký; thực chế độ báo cáo theo quy định pháp luật chịu kiểm tra, tra quan nhà nước có thẩm quyền; thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật Bồi thường thiệt hại lỗi gây Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Điều 62 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có quyền sau đây: a) Yêu cầu cung cấp thơng tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản; b) Yêu cầu cung cấp dịch vụ bất động sản; c) Yờu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại lỗi sàn giao dịch bất động sản gây ra; d) Các quyền khác theo quy định pháp luật Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có nghĩa vụ sau đây: a) Thực quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản; b) Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản; c) Bồi thường thiệt hại lỗi mỡnh gõy ra; 47 d) Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật Đính kèm văn tài liệu sàn giao dịch Sonadezi  Quy trình mơi giới bất động sản sàn  Quy trình quảng cảo bất động sản sàn  Biểu mẫu phí hoa hồng sàn 48