E.O
Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty CP Đầu tư C.E.O
Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O tiền thân là Công ty TNHH Thương mại, Xây dựng và Công nghệ Việt Nam (VITECO)
Thành lập : Ngày 06 tháng 10 năm 2001
Tổng nhân sự : 06 cán bộ
Trụ sở chính : Số 12, khu TT Học viện chính trị Quân sự - Trung Văn -
Vốn điều lệ : 1.600.000.000đồng ( một tỷ sáu trăm triệu đồng chẵn); Sau gần 06 năm hoạt động Công ty chính thức chuyển đổi thành Công ty cổ phần Đầu tư C.E.O từ ngày 29 tháng 03 năm 2007 Hiện nay Công ty hoạt động đa ngành trên các lĩnh vực : Bất động sản, Thương mại, Xây dựng, Đào tạo;
Thông tin chung về Công ty
Tên doanh nghiệp : Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O
Tên giao dịch : C.E.O INVESMENT JOINT STOCK COMPANY Địa chỉ : Tầng 5, Tháp CEO, lô HH2-1, đô thị mới Mễ Trì Hạ, đường Phạm Hùng, huyện Từ Liêm, Tp Hà Nội; Điện thoại : 043.7875139 Fax : 043.7875137
Email : info@ceogroup.com.vn
Website : www.ceogroup.com.vn
Vốn điều lệ : 100.000.000đ (một trăm tỷ đồng chẵn) Đại hội đồng cổ đông
Các phòng ban, bộ phận chức năng Các đơn vị thành viên
Công ty CP quốc tế
Công ty CP XD CEO
Công ty CP phát triển dịch vụ CEO
Ban QL trường CĐ Đại Việt
Phòng Kinh tế- Kĩ thuật
Phòng Phát triển dự án
Sàn giao dịch BĐS CEO
1 2 Chức năng nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức Bộ máy kinh doanh của Công ty
Sơ đồ 1: Sơ đồ bộ máy của Công ty
CEO Group là Tập đoàn kinh tế tư nhân hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con Công ty mẹ là Công ty Cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O và các đơn vị thành viên là: Công ty cổ phần Xây dựng C.E.O; và Công ty Cổ phần C.E.O Quốc tế, Công ty Cổ phần phát triển dịch vụ C.E.O, Trường Cao đẳng Đại Việt; Công ty Cổ phần Đầu tư BMC – CEO
1.2.2 Chức năng nhiệm vụ của các phòng ban
Hội đồng quản trị: Thực hiện chức năng quản lý theo điều lệ của doanh nghiệp.
Ban giám đốc Công ty: Ban giám đốc Công ty thực hiện chức năng điều hành Công ty theo quy định của Điều lệ doanh nghiệp và Hội đồng quản trị giao cho.
Phòng tổ chức hành chính: Phòng tổ chức – Hành chính có chức năng
- nhiệm vụ tổ chức, thực hiện và quản lý tài sản, các nguồn lực khác của Công ty một cách tiết kiệm và hiệu quả nhất.
- Tổ chức thực hiện và quản lý công tác Nhân sự, công tác hành chính, lễ tân, văn thư, lưu trữ và quản trị văn phòng một cách hài hoà, thống nhất theo chính sách của Công ty.
- Tổ chức, quản lý và phối hợp thực hiện hệ thống lao động tiền lương và thực hiện chế độ quyền lợi của người lao động trong Công ty đầy đủ theo ý kiến chỉ đạo của Lãnh đạo Công ty.
- Tham mưu đề xuất và xây dựng các chế độ, chính sách trong Công ty đáp ứng nhu cầu thực tế tại đơn vị.
Phòng tài chính - kế toán: Phòng tài chính - kế toán có chức năng nhiệm vụ trực tiếp điều hành công tác tài chính – tín dụng của Công ty trong kế hoạch ngắn hạn và dài hạn, hướng dẫn các bộ phận thực hiện các quy định về tài chính bảo đảm tính chính xác và hợp pháp.
- Tổ chức kiểm tra kiểm toán tài chính và báo cáo kế toán của Công ty, các ban quản lý dự án, và các đơn vị thành viên Chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc, Hội đồng quản trị, Đại hội đồng cổ đông của Công ty về các thông tin tài chính – kế toán;
- Xác định và phản ánh chính xác, kịp thời, đúng chế độ kết quả kiểm kê tài sản hàng kỳ và đề xuất các biện pháp giải quyết, lập kế hoạch sử dụng vốn và quyết toán vốn đầu tư xây dựng cơ bản, kiểm tra tính toán phân tích tài chính của Công ty.
Phòng kinh tế kỹ thuật: Xây dựng định mức kinh tế kỹ thuật cho các dự án toàn công ty, trực tiếp liên hệ với chủ đầu tư và các cơ quan hữu quan tại địa phương để giải quyết kịp thời các vướng mắc phát sinh tại địa phương;
- Đôn đốc, kiểm tra các đơn vị thi công làm cơ sở thanh toán Tổ chức nghiệm thu đợt, hạng mực, toàn công trình, quản lý con người, tuân thủ pháp luật, kỹ năng lập hồ sơ, lập dự toán ngân sách và thực hiện các nhiệm vụ khác do Ban giám đốc giao.
Phòng phát triển dự án: Thực hiện các chức năng nhiệm vụ thực hiện các công tác quản lý dự án, chất lượng, tiến độ, công tác tư vấn, thế kế, công tác nghiệm thu thiết kế, kiểm tra đôn đốc việc tuân thủ các quy định, quy chuẩn kỹ thuật, quy trình, quy phạm hồ sơ thiết kế của các dự án.
- Tham gia nghiệm thu sản phẩm thiết kế xây dựng công trình theo quy định phân cấp quản lý dự án của các bước thiết kế, kiểm tra đúng đắn, đầy đủ của hồ sơ đầu tư dự án và chuẩn bị cho dự án hoàn thành; tổ chức lưu trữ hồ sơ, tài liệu liên quan đến các công việc của phòng.
Phòng kinh doanh bất động sản (Sàn giao dịch bất động sản):
- Tổ chức các hoạt động hỗ trợ giao dịch và dịch vụ về bất động sản cho các tổ chức, cá nhân tham gia trong thị trường bất động sản Các sản phẩm kinh doanh bao gồm tất cả các sản phẩm bất động sản của Công ty và bất động sản của các tổ chức, cá nhân khác theo yêu cầu.
- Định giá bất động sản, tư vấn, quảng cáo, môi giới quản lý bất động sản của Công ty và các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;
- Tổ chức các phiên giao dịch mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản, các hoạt động dịch vụ môi giới kinh doanh bất động sản, dịch vụ tư vấn về giá, tổ chức dịch vụ đấu giá bất động sản.
Ban quản lý dự án
Khái quát hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Đầu tư
1.3.1 Các lĩnh vực kinh doanh của Công ty
Hiện nay Công ty hoạt động đa ngành trên các lĩnh vực: Đầu tư, thương mại, đào tạo, bất động sản với đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm, trẻ, năng động, sáng tạo được đào tạo một cách chuyên nghiệp Công ty đang vững tin xúc tiến và triển khai nhiều dự án với các khu đô thị mới, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khu du lịch, sân golf và đào tạo nguồn nhân lực có chất lượng cao tại Hà Nội, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Hải Dương…
Với năng lực tài chính mạnh, ổn định và sự hỗ trợ hiệu quả của các cổ đông chiến lược là Ngân hàng TMCP Quân đội, Công ty chứng khoán Thăng Long, Công ty tài chính Bưu điện…giúp Công ty đang tiến bước các cơ hội của mình thành hiện thực.
Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu của Công ty:
- Đầu tư xây dựng nhà, các khu công nghiệp, khu du lịch và các khu vui
E.O trong những năm gần đây
Các lĩnh vực kinh doanh của Công ty
Hiện nay Công ty hoạt động đa ngành trên các lĩnh vực: Đầu tư, thương mại, đào tạo, bất động sản với đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm, trẻ, năng động, sáng tạo được đào tạo một cách chuyên nghiệp Công ty đang vững tin xúc tiến và triển khai nhiều dự án với các khu đô thị mới, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khu du lịch, sân golf và đào tạo nguồn nhân lực có chất lượng cao tại Hà Nội, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Hải Dương…
Với năng lực tài chính mạnh, ổn định và sự hỗ trợ hiệu quả của các cổ đông chiến lược là Ngân hàng TMCP Quân đội, Công ty chứng khoán Thăng Long, Công ty tài chính Bưu điện…giúp Công ty đang tiến bước các cơ hội của mình thành hiện thực.
Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu của Công ty:
- Đầu tư xây dựng nhà, các khu công nghiệp, khu du lịch và các khu vui chơi giải trí;
- Đầu tư xây dựng các công trình điện nước;
- Đầu tư kinh doanh cho thuê văn phòng;
- Đầu tư xây dựng và kinh doanh sân Golf
- Kinh doanh khách sạn, nhà hàng, bất động sản;
- Môi giới bất động sản; Tư vấn bất động sản (không bao gồm các hoạt động tư vấn về giá đất);
- Định giá bất động sản (không bao gồm dịch vụ giám định, định gái tài sản thuộc thẩm quyền Nhà nước);
- Đấu giá bất động sản;
- Quảng cáo bất động sản;
- Sàn giao dịch bất động sản;
- Quản lý bất động sản;
- Xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông thuỷ lợi, cơ sở hạ tầng;
- Xây dựng trong lĩnh vực bưu chính viễn thông;
- Trang trí nội thất, ngoại thất;
- Thiết kế kiến trúc công trình;
- Kinh doanh dịch vụ Hội nghị, hội thảo;
- Buôn bán trang thiết bị bưu chính viễn thông;
- Đại lý mua, đại lý bán, ký gửi hàng hoá;
- Tư vấn chuyển giao công nghệ trong lĩnh vực xây dựng, công nghiệp, tư vấn, khảo sát xây dựng (không bao gồm dịch vụ thiết kế công trình);
- Đào tạo đa ngành, đa cấp các trình dộ, theo mô hình chuỗi giáo dục từ mần non, tiểu học, TPCS, PTTH, đào tạo nghề, Trung cấp, Cao đẳng, trình độ Đại học, trên Đại học và các chương trình đào tạo ngắn hạn khác.
THỰC TRẠNG TỔ CHỨC - QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ C.E.O
Đặc điểm các dự án Đầu tư Bất động sản tại Công ty
A Đặc điểm chung của các dự án Bất động sản
+ Phải đáp ứng những mục tiêu rõ ràng, mục tiêu của dự án bao gồm hai loại: Mục tiêu mang tính thành quả là yêu cầu mang tính chức năng của dự án như; Công suất; chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật; mục tiêu mang tính ràng buộc như thời hạn hoàn thành; chi phí; chất lượng.
+ Nhìn chung hầu hết các Dự án Đất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O đều nằm toạ lạc trên các vị trí thuận lợi về giao thông và được đầu tư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, cũng như hạ tầng xã hội.
+ Mỗi dự án có tham gia của nhiều bên như: Chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan, cũng cấp dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản.
+ Sản phẩm của các dự án đầu tư bất động sản là các khu đô thị, văn phòng cho thuê, chung cư cao cấp…
+ Dự án có tính bất định và độ rủi ro cao, do dự án mang tính dài hạn và dễ gặp những biến động của thị trường.
+ Mang những yếu tố không chắc chắn và rủi ro; Chỉ tồn tại trong một thời gian nhất định; Yêu cầu có sự kết hợp nhiều nguồn lực đa dạng; là đối tượng mang tính tổng thể.
+ Trong quá trình triển khai thực hiện, các mục tiêu và đặc điểm kết quả một số dự án sẽ được xác định lại; Kết quả của dự án có thể là một sản phẩm hoặc một số đơn vị của sản phẩm; Bộ máy tổ chức chỉ là tạm thời và được thành lập trong thời gian thực hiện dự án; Sự tương tác giữa các hoạt động dự án có thể phức tạp.
B Đặc điểm phân loại của tổ chức quản lý các dự án bất động sản
- Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình theo NĐ số 16/2005/NĐ-
CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ
Các loại dự án nhóm A:
STT LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XD CÔNG TRÌNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
I Dự án quan trọng Quốc gia Theo Nghị quyết của Quốc hội
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: Thuộc lĩnh vực bảo vệ an ninh, quốc phòng có tính chất bảo mật quốc gia, có ý nghĩa chính trị - xã hội quan trọng
2 Các dự án đầu tư xây dựng công trình: Sản xuất chất độc hại, chất nổ; hạ tầng khu công nghiệp.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình; công nghiệp điện; khai thác đầu khí, hoá chất, phân bón, chế tạo máy; xi măng; luyện kim; khai thác chế biến khoáng sản; các dự án giao thông (cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây dựng khu nhà ở
Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thuỷ lợi;giao thông
(khai thác ở các điển II -3); cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin; điện tử; tien học; hoá dược; thiết bị y tế; công trình cơ khí khác; sản xuất vật liệu; bưu chính viễn thông.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình; công nghiệp nhẹ; sành sứ; thuỷ tinh; in; vườn quóc gia; khu bảo tồn thiên nhiên; sản xuất nông; lâm nghiệp; nuôi trồng thuỷ sản; chế biến nông lâm sản.
6 Các dự án đầu tư xây dựng công trình; y tế; văn hoá; giáo dục; phát thanh truyền hình; xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng; du lịch; thể dục thể thao;
Trên 200 tỷ đồng nghiên cứu khoa học và các dự án khác
Các dự án đầu tư xây dựng công trình; công nghiệp điện; khai thác dầu khí; hoá chất; phân bón; chế tạo máy; xi măng; luyện kim; khai thác chế biến khoáng sản; các dự án giao thông (cầu; cảng biển; cảng sông, sân bay; đường sắt; đường quốc lộ), xây dựng khu nhà ở.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình; thuỷ lợi; giao thông (khác ở điểm II - ); cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ thuật; kỹ thuật điện; sản xuất thiết bị thông tin; điện tử; tin học; hoá học; thiết bị y tế; công trình cơ khí khác; sản xuất liệu xây dựng; bưu chính; viễn thông.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình; hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới; công nghiệp nhẹ; sành sứ; thuỷ tinh; in; vườn quốc gia khu bảo tồn thiên nhiên; sản xuất nông nghiệp; lâm nghiệp; nuôi trồng thuỷ sản; chế biến nông lâm sản.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình; y tế; văn hoá; giáo dục; phát thanh truyền hình; xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng khu nhà ở); kho tàng, du lịch; thể dục thể thao; nghiên cứu khoa học và các dự án khác.
Các dự án đầu tư xây dựng công trình : Thuỷ lợi; khai thác dầu khí; hoá chất; phân bón; chế tạo máy; xi măng; luyện kim; khai thác chế biến khoáng sản; các dự án giao thông (cầu; cảng biển; cảng sông; sân bay; đường sắtl đường quốc lộ) Các trường phổ thông nằm trong quy hoạch (không kể mức vốn), xây dựng nhà ở
Các nhân ảnh hưởng đến tổ chức quản lý các dự án bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư C.E.O
Bảng 10 : Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lý dự án Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý dự án
Hai yếu tố do các tác động bên ngoài
1 Nguồn tài trợ và chương trình : Nguồn tài chính do nhà tài trợ và chủ dự án cung cấp, kết quả mong đợi và thời gian “hoàn” vốn.
2 Ảnh hưởng bên ngoài : như tác động về chính trị, kinh tế, xã hội, pháp lý, môi trường….
Hai yếu tố phát sinh từ chiến lược của dự án
3 Thái độ : thể hiện tầm quan trọng của dự án và sự hỗ trợ của các bên liên quan.
4 Xác định : dự án cần xác định rõ phải làm gì, phương pháp tiếp cận thiết kế dự án và chiến lược thực hiện.
Ba yếu tố xuất phát từ bên trong tổ chức dự an
5 Con người : Sự quản lý và lãnh đạo
6 Hệ thống : Kế hoạch, chế độ báo cáo và kiểm soát để đo lường tiến bộ của dự an.
7 Tổ chức : vai trò, trách nhiệm và quan hệ giữa các bên tham gia
2.2.1 Môi trường kinh tế vĩ mô
Môi trường kinh tế vĩ mô ảnh hưởng mạnh mẽ từ lúc hình thành dự án đầu tư đến lúc dự án đi vào thực hiện.
A, Tốc độ tăng trưởng kinh tế:
Tốc độ kinh tế của đất nước nếu phát triển mạnh mẽ và có triển vọng thì nó sẽ tạo ra những tác động tích cực đối với các dự án bất động sản Tuy nhiên nếu tốc độ tăng trưởng kinh tế lâm vào tình trạng suy thoái thì việc đầu tư vào các dự án bất động sản gặp nhiều khó khăn, và hiệu quả không cao.
Lạm phát cao sẽ dẫn tới những rủi ro lớn cho các nhà đầu tư, đặc biệt việc đầu tư bất động sản vì khi lạm phát cao sẽ ảnh hưởng đến giá cả các loại nguyên vật liệu, chi phí nhân công tăng đẩy theo mức vốn cần đầu tư lớn hơn mức thực tế của kế hoạch đề ra như vậy sẽ ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư dự án.
Các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước trong từng giai đoạn có thể ảnh hưởng đến tình hình và triển vọng đầu tư bất động sản như các chính sách về tiền tệ, chính sách tài khoán, quan điểm về cải cách kinh tế của chính phủ.
C, Môi trường chính trị pháp luật.
Sự ổn định về chính trị, cũng như hệ thống chính sách pháp luật có ảnh hưởng lớn đến việc ý định, kế hoạch của nhà đầu tư Một nền kinh tế bất ổn định sẽ gây ra các tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư Vì vậy khi tiến hành đầu tư phải nghiên cứu các văn bản pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt động của dự án.
Chứng cứ pháp lý về tư cách pháp nhân của các cá nhân hoặc tổ chức tham gia dự án.
Các văn bản giao nhiệm vụ hoặc cho phép nghiên cứu dự án của cơ quan quản lý nhà nước.
Các chứng từ pháp lý về khả năng huy động vốn và năng lực kinh doanh của nhà đầu tư bất động sản.
Các thoả thuận về việc sử dụng tài nguyên về đất đai, bất động sản.
Hệ thống các chính sách pháp luật và các văn bản pháp quy có liên quan đến Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản; Luật đất đai; Luật nhà ở; Các nghị định thông tư văn bản hướng dẫn thi hành kèm theo.
2.2.2 Môi trường văn hoá xã hội Đối với các dự án bất động sản phải nghiên cứu về tình trạng sử dụng đất, phong tục tập quán của địa phương, các kết cấu hạ tầng, mật độ dân số, chất lượng dân số, cơ cấu dân số, thu nhập và đời sống của người dân tại khu vực đó Trên cơ sở phân tích các điều kiện trên tạo thuận lợi cho công ty có các phương án kinh doanh thích hợp.
2.2.3 Môi trường tự nhiên Đối với các dự án đầu tư bất động sản thì môi trường tự nhiên có ảnh hưởng rất lớn, do vậy khi tiến hành lập dự án đầu tư bất động sản các nhà đầu tư cần chú ý đến môi trường tự nhiên đó là các yếu tố về khí hậu, thổ nhưỡng, địa chất.
2.2.4 Quy hoạch phát triển đô thị
Là sự sắp xếp, bố trí các cụm dân cư tập trung trên từng khu vực lãnh thổ phù hợp với chức năng hoạt động kinh tế xã hội chính trị của vùng, của từng địa phương Quy hoạch đô thị phải gắn với quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch phát triển của các ngành để xác định quy mô các điểm dân cư, khu vực hành chính trung tâm thương mại, trung tâm tài chính Quy hoạch đô thị là căn cứ lập các dự án đầu tư bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu đô thị đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội và mỗi vùng mỗi địa phương.
2.2.5 Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội và quy hoạch phát triển kinh tế xã hội vùng địa phương
Quy hoạch tổng hợp phát triển tất cả các ngành trên địa bàn vùng lãnh thổ phù hợp với điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội, phong tục tập quán, nghành nghề truyền thống Công tác bố trí mặt bằng cụ thể để thi công xây dựng một công trình cụ thể, một dự án bất động sản cụ thể khi dự án đó đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, đã được cấp đất, mặt bằng xây dựng, khu hành chính Quy hoạch xây dựng càng cụ thể chi tiết, quản lý mặt bằng xây dựng càng đảm bảo, chặt chẽ thì việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản càng thuận lợi.
Các yếu tố về con người – năng lực cán bộ phải phù hợp với từng công việc trong các giai đoạn nhất định Yêu cầu về nhân sự quản lý phải có chuyên môn nghiệp vụ phù hợp giao đúng người, đúng việc Những người làm công tác quản lý đầu tư cần phải cập nhật thường xuyên các kiến thức thông tin có liên quan để vận dụng Hơn nữa phải đề cao xem xét tinh thần trách nhiệm của tập thể, mỗi cá nhân trước công việc được giao và đi đôi với chế tài xử lý vi phạm Cần phải chấp hành nghiêm ngặt trình tự đầu tư xây dựng cơ bản theo trình tự một cách hợp lý đối với từng loại công trình, nhưng mọi sự châm chước hoặc bỏ qua những quy định bắt buộc của trình tự là một trong những nguyên nhân trực tiếp gây lãng phí lớn là các kẽ hở khác trong quản lý đầu tư xây dựng cần nghiên cứu.
Yếu tố cơ sở vật chất kỹ thuật cũng có ảnh hưởng tới công tác quản lý vì xã hội ngày càng phát triển, điều kiện làm việc của con người lao động cũng cần được nâng cao tương xứng phù hợp với thực tế Các phương tiện công cụ liên quan đến công tác kiểm tra kiểm soát phải phù hợp thực tế Các phương tiện đi lại – công cụ làm việc phải luôn đảm bảo sẵn sàng phục vụ cho mọi lúc mọi nơi.
Hệ thống thông tin quản lý cần phải được hưởng thường xuyên chú trọng cập nhật hàng ngày nhằm phục vụ tốt nhất cho công tác nghiên cứu, tra cứu các thông tin tài liệu của các đối tượng có liên quan Yếu tố này liên quan trực tiếp đến chất lượng của công tác quản lý dự án.
Thực trạng tổ chức quản lý các dự án Bất động sản của Công ty
2.3.1 Mô hình, tổ chức quản lý các dự án Bất động sản của Công ty A, Khái niệm về tổ chức :
Tổ chức là một công cụ được sử dụng bởi con người để kết hợp các hành động lại tạo ra một giá trị, hay đúng hơn là đạt được mục tiêu của tổ chức.
B, Khái niệm về dự án
Theo Đại bách khoa toàn thư, từ “ Project – Dự án” được hiểu là “ Điều có ý đinh làm” hay “ Đặt kế hoạch cho một ý đồ, quá trình hành động” Như vậy dự án có khái niệm vừa là ý tưởng, ý đồ, nhu cầu vừa có ý năng động, chuyển động hành động Như vậy dự án được hiểu cụ thể như sau:
- Dự án là việc thực hiện một mục đích hay nhiệm vụ công việc nào đó dưới sự ràng buộc về yêu cầu và nguồn lực đã định Thông qua việc thực hiện dự án để cuối cùng đạt được mục tiêu nhất định đã đề ra và kết quả của nó có thể là một sản phẩm hay một dịch vụ mà bạn mong muốn (tổ chức điều hành dự án – VIM)
- Dự án là tập hợp các đề xuất để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc nhằm đạt được mục tiêu hay yêu cầu nào đó trong một thời gian nhất định dựa trên nguồn vốn xác định (khoản 7 điều 4- Luật Đấu thầu).
- Dự án là một quá trình mang đặc thù riêng bao gồm một loạt các hoạt động được phối hợp và kiểm soát, có định ngày khởi đầu và kết thúc, được thực hiện với những hạn chế về thời gian, chi phí và nguồn lực nhằm đạt được mục tiêu phù hợp với những yêu cầu cụ thể.
- Dự án là đối tượng của quản lý và là một nhiệm vụ mang tính chất 01 lần, có mục tiêu rõ ràng trong đó bao gồm chức năng, số lượng và tiêu chuẩn chất lượng, yêu cầu phải được hoàn thành trong một khoảng thời gian quy định, có dự toán tài chính từ trước và nói chung không được vượt qua dự toán đó.
- Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời gian nhất định Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở (khoản 17 Điều 3 – Luật xây dựng).
- Dự án đầu tư xây dựng là một loại công việc mang tính chất một lần, cần có một lượng đầu tư nhất đinh, trải qua một loạt các trình tự Dự án đầu tư xây dựng có những đặc trưng cơ bản sau:
+ Được cấu thành bởi một hoặc nhiều công trình thành phần có mối liên hệ nội tại chịu sự quản lý thống nhất trong quá trình đầu tư xây dựng.
+ Hoàn thành công trình là một mục tiêu đặc biệt điều kiện rằng buộc nhất định về thời gian, về nguồn lực, về chất lượng, về chi phí đầu tư về hiệu quả đầu tư.
+ Phải tuân theo trình tự đầu tư xây dựng cần thiết từ lúc đưa ra ý tưởng đến khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng.
+ Mọi công việc chỉ thực hiện một lần: Đầu tư một lần, địa điểm xây dựng cố định một lần, thiết kế và thi công đơn nhất.
C, Vòng đời của Dự án
Vòng đời của Dự án bao gồm nhiều giai đoạn phát triển từ ý tưởng đến việc triển khai nhằm đạt được kết quả của Dự án Trong vòng đời này, công tác quản lý chú trọng vào phương thức kiểm soát nhằm giảm thiểu những nguồn lực và tiền của dành cho những mục tiêu không chắc chắn.
Khái niệm vòng đời xuất phát từ ba quan điểm sau đây: Dự án có thời gian khởi đầu và kết thúc; Dự án giải quyết một vấn đề hoặc nhằm đạt tới một nhu cầu về tổ chức; quá trình quản lý được thực hiện song song với vòng đời.
Bảng 10: vòng đời của dự án
Giai đoạn Tên gọi Những mục tiêu quản lý
Hình thành Đề án và khởi xướng
- Quy mô và mục tiêu
- Định giá các khả năng
- Quyết định triển khai hay không
Thiết kế và đánh giá
- Kế hoạch thực hiện và phân bổ nguồn lực
Trưởng thành Thực hiện và quản lý
- Giáo dục và thông tin
- Quy hoạch chi tiết và thiết kế
- Quản lý và phục hồi
Kết thúc Hoàn thành và kết thúc
- Đạt được các mục đích
- Kiểm toán và xem xétVòng đời của dự án theo cách xác định của Ngân hàng thế giới: Xác định các nội dung của dự án; Chuẩn bị dữ liệu; Đánh giá dữ liệu; Đánh giá dữ liệu và lựa chọn giải pháp cho dự án; Đàm phán và huy động thành lập tổ chức dự án; Triển khai bao gồm thiết kế chi tiết và xây dựng dự án; Thực hiện dự án; Đánh giá tổng kết sau dự án.
D, Các chức năng chính của quản lý dự án
Chức năng lập kế hoạch: Bao gồm việc xác định mục tiêu, công việc và dự tính nguồn cần thiết để thực hiện dự án.
Chức năng tổ chức, tiến hành phân phối gồm lượng tiền, lao động, trang thiết bị, việc điều phối và quản lý thời gian:
Chức năng tổ chức quản lý giám sát trong mỗi công việc cụ thể, cần phải thực hiện một cách kỹ lưỡng thường xuyên liên tục, áp dụng các biện pháp phù hợp cho từng tình huống nhằm đảm bảo nhanh, chính xác, kịp thời giúp cơ quan quản lý cấp trên có những quyết định đúng đắn lại hiệu quả cao các chủ thể tham gia Công tác kiểm tra kiểm soát trong giai đonạ chu trình của dự án phải thực hiện một cách hiệu quả Đặc biệt công tác theo dõi giám sát đấu thầu trong xây dựng, mua sắm thiết bị vật tư………
Chức năng kiểm soát, là quá trình theo dõi kiểm tra tiến độ dự án, phân tích tình hình thực hiện tổng hợp, đánh giá, báo cáo kết quả thực hiện và đề xuất các giải pháp giải quyết các khó khăn trong quá trình thực hiện dự án. Quản lý điều hành dự án hay còn gọi là chức năng phối hợp.
E, Các mô hình tổ chức quản lý dự án
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN
Phương hướng phát triển của Công ty cổ phần Đầu tư C.E.O
Trong chiến lược xây dựng thương hiệu giai đoạn 2010-2020, Tập đoànCEO phấn đấu trở thành một trong 500 công ty tư nhân hàng đầu tại ViệtNam ( VNR 500), chậm nhất vào năm 2020.
Một số giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường công tác quản lý của Công ty cổ phần Đầu tư C.E.O
- Từng bước kiện toàn bộ máy tổ chức;
- Nghiên cứu và phân loại đối thủ cạnh tranh, thường xuyên nắm bắt những mặt mạnh mặt yếu của đối thủ để có đối sách dành lại thị trường, và mở rộng thị trường cho Công ty.
- Tổ chức tốt hoạt động kinh doanh tạo được việc làm ổn định cho người lao động luôn được ban lãnh đạo Công ty quan tâm Đồng thời mức lương của công nhân viên ngày càng được cải thiện Như vậy việc tổ chức kinh doanh có hiệu quả đã tác động trực tiếp đến đời sống người lao động giúp họ gắn bó nhiệt tình với Công ty.
- Công ty cần tiến hành hoạt động nghiên cứu và phân tích thị trường, tìm hiểu khách hàng trọng điểm của Công ty để phục vụ cho công tác xây dựng chiến lược kinh doanh.
- Công ty cần thực hiện các hoạt động quảng cáo trên các phương tiện thông tin đại chúng như internet, báo chí, tuyên truyền thông qua các hội chợ triển lãm trưng bày sản phẩm giới thiệu về Công ty và hoạt động kinh doanh các ngành hàng và mặt hàng của Công ty đặc biệt là trên internet điều này sẽ là cho khách hàng biết đến Công ty, đến những sản phẩm mà Công ty kinh doanh.
- Công ty thường xuyên tham gia các hội chợ triển lãm để giới thiệu về Công ty, về sản phẩm của Công ty với khách hàng, tìm kiếm kênh tiêu thụ mới, tìm hiểu nhu cầu của khách hàng, ký kết các đơn đặt hàng với khách hàng.
- Công ty thường xuyên tham gia các hội chợ triển lãm để giới thiệu về Công ty, về sản phẩm của Công ty với khách hàng, tìm kiếm kênh tiêu thụ mới, tìm hiểu nhu cầu của khách hàng, ký kết các đơn đặt hàng với khách hàng.
- Bên cạnh việc chú trọng hoạt động xúc tiến bán hàng bà quảng cáo thì các dịch vụ trước, trong và sau khi bán hàng cũng là một vấn đề mà Công ty cần phải có một sự quan tâm đúng mức bởi vì nó tạo nên một ấn tượng, một lòng tin rất lớn của khách hàng về Công ty Thực hiện tốt các dịch vụ này tức là đã góp phần hoàn thiện hơn quy trình tiêu thụ hàng hoá của Công ty
- Mở rộng huy động các nguồn vốn đầu tư
- Tăng cường xúc tiến các Dự án mới.
- Mở rộng thêm các ngành nghề kinh doanh mới;
Một số giải pháp và kiến nghị chủ yếu nhằm tăng cường công tác quản lý của Công ty cổ phần Đầu tư C.E.O
3.2.1 Hoàn thiện hơn nữa quy trình ISO 9001- 2008
3.2.2 Xây dựng và nâng cao chất lượng đội ngũ quản lý các dự án đầu tư bất động sản:
Công ty tổ chức quản lý các dự án cần phải được chuyên môn hoá, cũng như sự phối hợp cụ thể của các bộ phận phòng ban để có thể nâng cao được chất lượng dự án đã được quản lý.
Tăng cường công tác tổ chức, nâng cao năng lực cán bộ luôn là hạt nhân của mọi vấn đề, quyết định sự thành bại của mọi hoạt động Vì thế ổn định tổ chức bộ máy, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cũng như phẩm chất đạo đức của cán bộ quản lý tài chính – ngân sách trong giai đoạn hiện nay là hết sức cần thiết Trước hết phải xây dựng đội ngũ cán bộ vững vàng về chuyên môn nghiệp vụ, có p hẩm chất đạo đức tốt nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý trong giai đoạn mới cơ chế quản lý kinh tế Một trong những giải pháp về tăng cường công tác tổ chức, nâng cao năng lực cán bộ là phải hoàn thiện các quy chế về nhiệm vụ trách nhiệm, đề cao trách nhiệm cá nhân, khen thưởng kịp thời, kỷ luật nghiêm minh, khắc phục tình trạng chồng chéo công việc, đùn đẩy trách nhiệm gây khó khăn hạn chế trong công tác.
Sự thành công của cuộc đấu tranh chống thất thoát trong đầu tư và xây dựng phụ thuộc rất nhiều vào năng lực công vụ và môi trường đạo đức của các cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng trên các phương tiện tài chính, ngân sách, hành chính, tiền tệ, kiểm tra giám sát…
Năng lực người cán bộ phải đáp ứng 03 yêu cầu sau:
- Có kiến thức nghiệp vụ phù hợp với công việc được giao.
- Có kỹ năng nghiệp vụ phù hợp với chức năng trách nhiệm nhiệm vụ
- Có đạo đức công vụ.
Kiến thức nghiệm vụ phải được đào tạo trong nhà trường và sau đó luôn được bồi dưỡng và bổ sung kinh nghiệm trong quá trình công tác.
3.2.3 Lựa chọn một số đơn vị tư vấn có năng lực để lập Dự án sao cho phân tích Dự án một cách chi tiết nhất, giúp Chủ đầu tư nhìn thấy được hiệu quả của Dự án đầu tư.
Cần phối hợp chặt chẽ hơn nữa với chính quyền địa phương trong công tác đền bù GPMB.
3.2.4 Các giải pháp nhằm huy động và sử dụng vốn có hiệu quả
- Giải pháp huy động vốn:
+ Huy động tối đa các nguồn vốn đầu tư, thi hành chính sách tiết kiệm nhằm tích tụ nhanh nguồn vốn đầu tư, đa dạng hoá các nguồn vốn đầu tư từ phía các đối tác nước ngoài, từ các tổ chức tín dụng, các cá nhân muốn tham gia góp vốn với công ty dưới hình thức là các cổ đông Như vậy đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu đầu tư chiều sâu, đầu tư mở rộng và đầu tư mới để đạt được mục tiêu đề ra.
+ Phải huy động và sử dụng một cách có hiệu quả các nguồn vốn, phải thường xuyên duy trì và phát triển năng lực sản xuất của mình, không được để thất thoát và lẵng phí vốn.
+ Đẩy mạnh việc cổ phần hoá để tạo ra và thu hút các nguồn vốn.
+ Nghiên cứu tham gia thị trường vốn bởi vì đây là môi trường thuận lợi cho việc thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước.
-Giải pháp sử dụng vốn đầu tư có hiệu quả;
+ Tập trung vốn một cách có trọng điểm, thực hiện theo chiến lược đầu tư, tránh đầu tư một cách trung trung mà không tập trung vào một số dự án trọng điểm.
+ Hạn chế tối đa các chi phí không cần thiết cho quá trình đầu tư, tránh lãng phí kéo dài thời gian đầu tư , đưa nhanh các công trình đã hoàn thành vào hoạt động, đảm bảo quá trình hoàn vốn để tái đầu tư.
+ Tập trung vốn đầu tư chiều sâu nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm. + Hạn chế tối đa các chi phí không cần thiết cho quá trình đầu tư, tránh lãng phí kéo dài thời gian đầu tư Đưa nhanh các công trình đã hoàn thành vào hoạt động đảm bảo quá trình hoàn vốn để tái đầu ăt.
+ Tập trung vốn đầu tư có chiều sâu nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm.
3.2.5 Củng cố bộ máy quản lý điều hành tổ chức quản lý các dự án đầu tư bất động sản
+ Củng cố ban quản lý dự án cần định và thực hiện đúng chức năng,nhiệm vụ và quyền hạn của mỗi bộ phận, cá nhân Điều chỉnh sắp xếp lại biên chế để bộ máy hoạt động có hiệu quả nhằm nâng cao chất lượng dự án được lập và rút ngắn được thời gian thực hiện dự án.
+ Thường xuyên mở lớp bồi dưỡng, nâng cao tay nghề cho lực lượng lao động đang có áp dụng các mô hình đào tạo mới kết hợp đào tạo lại và tuyển dụng để đảm bảo yêu cầu lao động theo quá trình phát triển của Công ty. + Cần định kỳ cử các cán bộ trong ban quản lý dự án của Công ty đi học các lớp bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ về tổ chức quản lý nói chung và bất động sản nói riêng.
+ Xây dựng những chính sách và chế độ hợp lý, sử dụng những công nhân có tay nghề kỹ thuật cao, không ngừng nâng cao đời sống vật chất tinh thần cho người lao động, đảm bảo được thu nhập năm sau cao hơn năm trước.
3.2.6 Ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và thực hiện triển khai các dự án Đẩy mạng ứng dụng tiến bộ kỹ thuật, công nghệ mới, tiến tới làm chủ công nghệ sản xuất, tăng dần hàm lượng trí tuệ để nâng cao chất lượng các dự án, giảm chi phí sản xuất, ứng dụng tiến bộ kỹ thuật trong tất cả các lĩnh vực sản xuất kinh doanh từ hoạt động thiết kế, quy hoạch đến thi công, xây lắp hay sản xuất trong nhà máy.
3.2.7 Điều chỉnh thu nhập xây dựng cơ chế thưởng phạt hợp lý nhằm nâng cao năng suất lao động
Thu nhập, chế độ thưởng phạt là một trong những động lực mạnh mẽ kích thích con người làm việc hăng hái, năng suất nhưng đồng thời cũng là một trong những nguyên gây trì trệ, kém hiệu quả Điều này đòi hỏi người lãnh đạo phải có một chính sách phân chia thu nhập hợp lý và công bằng vừa tương ứng với công sức người lao động bỏ tra, vừa điều chỉnh mức thu nhập hợp lý giữa các thành viên gây mất đoàn kết nội bộ ảnh hưởng đến mục tiêu chung.
3.2.8 Kiểm tra kiểm soát quá trình hình thành và thực hiện các dự án đầu tư bất động sản Đây là công việc quan trọng để đảm bảo những dự án được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và có chất lượng cao Vì vậy, cần phải đầu tư vào việc lập kế hoạch chất lượng cho các dự an bao gồm việc lập kế hoạch kiểm tra thu chi các công việc có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của dự án, thiết kế các biểu mẫu kiểm soát chất lượng để áp dụng cho dự án Ban kiểm soát dự án cần thực thi tốt hơn nữa công việc của mình để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản của công ty đạt hiệu quả cao hơn.
Như vậy để đảm bảo cho công tác tổ chức Quản lý các dự án đạt được kết quả cao thì phải có một số những yếu tố sau: