Thuc trang va mot so giai phap nang cao hieu qua 170655

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Lời nói đầu Nhà tài sản có giá trị đặc biệt đời sống ngời, gia đình Nhµ ë cịng lµ mét bé phËn quan träng cÊu thành nên bất động sản, lĩnh vực luôn giành đợc quan tâm lớn quan tâm hàng đầu xà hội Nhà nhu cầu thiếu ngời, gia đình xà hội nớc ta, với trình đô thị hoá phát triển kinh tế thị trờng nhu cầu nhà diễn ngày sôi động nhà đà trở thành vấn đề xúc đợc quan tâm Đảng Nhà nớc Từ 10 năm nay, với công đổi mới, chủ trơng sách Đảng nhà nớc đà tạo điều kiện thuận lợi cho ngời xây dựng nhà ở, đà đợc triển khai hầu hết tỉnh nớc Tuy nhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện cho ngời thu nhập thấp để họ có đợc nhà toán khó khăn Vấn đề đáp ứng đủ nhu cầu nhà cho đô thị đặt cho nhà quản lý đô thị phải đứng trớc thử thách, khó khăn phức tạp Nhiều tợng xà hội phức tạp đà nảy sinh lĩnh vùc nhµ ë: ViƯc lµm, thu nhËp, lèi sèng, tƯ nạn xà hội Những t Những t ợng gây không khó khăn vấn đề quản lý đô thị Thực tế nớc cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá với trình công nghiệp hoá đại hoá đất nớc vấn đề nhà đặc biệt nhà cho ngời có mức thu nhập thấp phải đợc giải đắn kịp thời nớc ta, năm qua Đảng nhà nớc đà cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều kiện bớc đáp ứng yêu cầu xúc nhà cho ngời có thu nhập thấp, nhiều chơng trình, dự án đề cập đến phát triển nhà cho ngời có thu nhập thấp đợc xác định vấn đề u tiên Tuy nhiên vấn đề nhà vấn đề phức tạp nhạy cảm, nên thực tế nảy sinh nhiều vấn đề cần đợc giải Để góp phần giải quyÕt nhµ ë cho ngêi cã thu nhËp thÊp , em đà vào nghiên cứu đề tài Thực trạng số giải pháp nâng cao hiệu đầu t vào nhà cho ngời có thu nhập thấp Trên sở em đa vài giải pháp với hy vọng góp phần nhỏ bé vào trình hoàn thiện sách nhà Nhà nớc Tuy nhiên với thời gian, trình độ lợng kiến thức có hạn, nghiên cứu thiếu yếu vớng mắc Vì em mong có đợc ý kiến đóng góp nh phê bình thầy cô , bạn tất có tâm huyết tham gia nghiên cứu lĩnh vực Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Từ Quang Phơng, ngời đà tận tình hớng dẫn em suốt trình nghiên cứu đề tài Nội dung đề tài: Chơng I : Một số vấn đề lý luận chung Chơng II: Thực trạng đầu t phát triển nhà cho đối tợng thu nhập thấp Hà Nội 10 năm trở lại ( giai đoạn 1992- 2002 ) Chơng III: Định hớng số giảI pháp nhằm thúc đẩy nâng cao hiệu đầu t phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp Hà Nội Hà Nội ngày tháng năm 2003 Sinh viên: Đỗ Mỹ Linh chơng I: Một số vấn đề lý luận chung II I Đầu T phát triển đầu t phát triển nhà: Đầu t phát triển đầu t phát triển nhà: 1.1 Đầu t phát triển : Trớc hết, để hiểu đầu t phát triển, ta cần hiểu khái niệm đầu t gì? Đầu t hoạt động tồn tất yếu có vai trò quan trọng kinh tế -xà hội Đầu t nói chung hy sinh nguồn lực (nh tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ ) để tiến hành hoạt động nhằm thu kết định tơng lai lớn nguồn lực đà bỏ để đạt đợc kết Trong kinh tế quốc dân, hoạt động đầu t trình sử dụng vốn để tái sản xuất mở rộng sở vật chất kỹ thuật vốn đầu t đợc hình thành từ tiền tích lũy xà hội, sở sản xuất kinh doanh dịch vụ; từ tiền tiết kiệm dân vốn huy động từ nguồn khai thác đợc đa vào sử dụng trình tái sản xuất xà hội nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lùc míi cho nỊn s¶n xt x· héi Cã thĨ nói Đầu t yếu tố định phát triển sản xuất xà hội, chìa khóa tăng trởng Đầu t phát triển hoạt ®éng ®Çu t ®ã ngêi cã tiỊn bá tiỊn để tiến hành hoạt động nhằm tạo tài sản cho kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh hoạt động xà hội khác, điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống vật chất tinh thần ngời lao động Đó việc bỏ tiền để xây dựng, sửa chữa nhà cửa kết cấu hạ tầng, mua Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp sắm trang thiết bị lắp đặt chúng bệ bồi dỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thờng xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động sở tồn tạo tiềm lực cho kinh tế - xà hội * Đặc điểm đầu t phát triển - Vốn đầu t (tiền, vật t, lao động) cần huy động cho công đầu t lớn - Thời gian cần thiết cho công đầu t dài vốn đầu t phải nắm khế đọng lâu, không tham gia vào trình chu chuyển kinh tế suốt thời gian không đem lại lợi ích cho kinh tế -Thời gian vận hành kết đầu t thu hồi đủ vốn đà bỏ lý tài sản vốn đầu t tạo thờng vài năm, hàng chục năm có nhiều trờng hợp vĩnh viễn - Nếu thành đầu t công trình xây dựng đợc sử dụng nơi đà tạo - Các kết quả, hiệu đầu t phát triển chịu ảnh hởng nhiều yếu tố không ổn định tự nhiên, hoạt động kinh tế xà hội nh: Điều kiện địa lý, khí hậu, chế sách, nhu cầu thị trờng quan hệ quốc tế dẫn đến có độ mạo hiểm cao 1.2 Đầu t phát triển nhà : 1.2.1 Khái niệm đặc điểm nhà ở: Nhà nơi che ma, che nắng, chống lại ảnh hởng thời tiết khắc nghiệt thiên nhiên ngời Tại ngời đợc sinh ra, nuôi dỡng, tồn trởng thành Đó nhu cầu đồng thời quyền ngời Tuy sản phẩm trình sản xuất nhng nhà đợc coi sản phẩm hàng hóa đặc biệt có đặc điểm sau: Thứ nhất: nhà tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết cấu vật liệu xây lên Thông thờng thời gian tồn từ 50 đến 60 năm có trờng hợp hàng trăm năm lâu Thứ hai: có tính cố định hình dáng kiến trúc kết cấu nh trang thiết bị nên khó thay đổi Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc khó khăn tốn Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Thứ ba: nhu cầu nhà phong phú tuỳ thuộc vào sở thích nh khả đối tợng Hơn nhu cầu thay đổi theo sù ph¸t triĨn cđa nỊn kinh tÕ – x· héi Thứ t: khu đô thị nhà ë lµ mét bé phËn quan träng vµ chđ u nằm sở hạ tầng đô thị mà cụ thể sở hạ tầng xà hội Do vậy, sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhng nhà lại có tác động mạnh mẽ đến mặt đô thị đồng thời chịu tác động trở lại đô thị nh: giao thông, hệ thống cấp thoát nớc, điện, thông tin liên lạc Những tảnh hởng đến sống điều kiện sinh hoạt ngời nhà 1.2.2.Đầu t phát triển nhà đô thị Trong xà hội có hai cách để giải nhu cầu nhà ngời có nhu cầu tự xây dựng lập tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng hoá cung ứng cho thị trờng Cách thứ nhất, trình xây dựng gắn liền với việc diện tích đất định bị lợi ích hay nhóm cá nhân Điều không nên tồn khu đô thị mật độ dân số đông tăng lên không ngừng quỹ đất lại có hạn Hình thức phù hợp với vùng nông thôn nơi không bị sức ép dân số nh diện tích đất Cách thứ hai, nhµ ë thùc sù trë thµnh mét thø hµng hoá đợc tạo nhờ trình đầu t hoạt động đầu t phát triển tạo tài sản cho xà hội, tài sản đặc biệt quan trọng Thông qua đầu t phát triển nhà đô thị mà đất đai đợc sử dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ cho đông đảo dân c cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ để yên tâm lao động, đóng góp vào tăng trởng phát triển chung xà hội Một số đặc điểm hoạt động đầu t phát triển nhà ở: Đối tợng tham gia tiến hành đầu t: Nhà nớc, doanh nghiệp ngành xây dựng, đơn vị kinh tế tổ chức xà hội Những tđầu t với mục đích thu đợc lợi ích tài kinh tế xà hội Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Nguồn vốn đầu t: nhà vừa quyền cá nhân đồng thời trách nhiệm toàn xà hội nên nguồn vốn đầu t đợc huy động từ nguồn xà hội nh ngân sách Nhà níc, vèn tù cã cđa doanh nghiƯp kinh doanh, cđa tổ chức tín dụng, ngời có nhu cầu nguồn khác Những t Loại hình đầu t: nhu cầu khả ngời khác nên đầu t xây dùng nhµ ë cịng rÊt phong phó: cho ngêi cã thu nhËp thÊp hay thu nhËp cao, sinh viªn, gia đình quy mô nhỏ hay lớn, theo hình thức bán đứt hay cho thuê Những t Sử dụng nguồn lực lớn liên quan đến nhiều ban, ngành khác Nh đầu t phát triển nhà hoạt động thiếu đô thị nói riêng với kinh tế thị trờng nói chung Nó vữa ảnh hởng vừa phản ánh đặc điểm kinh tế - xà hội độ thị giai đoạn định 1.3 Các nhân tố tác động đến đầu t phát triển nhà : 1.3.1 Các nhân tố tác động đến đầu t phát triển nhà Cũng nh hoạt động đầu t phát triển khác, đầu t phát triển nhà chịu tác động nhân tố môi trờng vi mô vĩ mô, chủ quan khách quan, yếu tố kinh tế xà hội môi trờng đầu t Những tSự thay đổi nhân tố lúc tác động tiêu cực nhng có lúc tác động tích cực đến hoạt động đầu t Có thể kể đến nhân tố sau: LÃi suất Đây đợc coi yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới gia tăng hay suy giảm cầu đầu t, đặc biệt lĩnh vực đầu t xây dựng sử dụng lợng vốn lớn Khi lÃi suất giảm tức chi phí sử dụng vốn giảm khuyến khích nhà đầu t vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu t tạo nhiều sản phẩm cho xà hội ngợc lại Với khả ảnh hởng mạnh mẽ đến cầu đầu t, lÃi suất công cụ quản lý kinh tế quan trọng Nhà nớc Thông qua việc kiểm soát có giới hạn lÃi suất thị trờng Nhà nớc tác động đến lĩnh vực kinh tế Hơn Nhà nớc sử dụng mức lÃi suất u đÃi khác nh biện pháp kích thích lĩnh vực cụ thể phụ thuộc vào sách u tiên phát triển kinh tế thời kỳ Đối với nhà thời kỳ bao cấp Ngân sách đài thọ hoàn toàn nhng chuyển sang kinh tế thị trờng để khuyến khích tham gia thành Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp phần kinh tế Nhà nớc áp dụng lÃi suât u đÃi cho dự án đầu t vào lĩnh vực để nhanh chóng tạo quỹ nhà lớn phục vụ nhu cầu ngời dân Tỷ suất lợi nhuận bình quân Đây nhân tố khách quan vừa phản ánh thời kỳ đầu t vào ngành có lợi, mặt khác điều tiết đầu t từ ngành sang ngành khác Khi tỷ suất bình quân ngành cao ngành khác có nghĩa đầu t vào ngành có khả thu đợc lợi nhuận cao kích thích nhà đầu t bỏ vốn vào Trong trờng hợp đầu t vốn vay tỷ suất lợi nhuận bình quân giới hạn lÃi suất vay vốn Nhà lĩnh vực đợc Nhà nớc khuyến khích đầu t tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua chủ trơng xà hội hoá vấn đề nhà ở, mặt thu hút tham gia thành phần xà hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nớc Những sách nh cho chậm nộp tiền thuê đất, hay chí miễn tiền thuê đất xây dựng nhà cao tầng, áp dụng mức thuế u đÃi, hỗ trợ số hạng mục công trình (hạ tầng xà hội kỹ thuật) Những tcủa Nhà nớc thời gian qua cộng với buông lỏng quản lý lĩnh vực đất đai xây dựng đà làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận hoạt động đầu t xây dựng nhà, đặc biệt thành phố lớn có Hà nội Chu kỳ kinh doanh dao động kinh tế theo thời gian, trải qua hai giai đoạn đặc trng đỉnh đáy nh đỉnh giai đoạn cực thịnh kinh tế ngợc lại đáy thời kỳ suy thoái, hoạt động sản xuất kinh doanh đình trệ Nh đà biết đặc trng kinh tế thị trờng hoạt động kinh tế có mối liên hệ định với nhau, đến toàn kinh tế ngợc lại Nhà nhu cầu thiết yếu nhng để thoả mÃn đòi hỏi lợng tài không nhỏ, kinh doanh lĩnh vực thuận lợi nhiều kinh tế đà phát triển, thu nhập ngời lao động đợc nâng lên có khả chi trả cho nhu cầu cao nh nhà Ngoài nhiều nhân tố khác tác động đến đầu t nói chung đầu t nhà nói riêng nh mức độ rủi ro, tính chất thị trờng (cạnh tranh hay độc quyền), sách Nhà nớc Những tMọi nhân tố cần phải đợc xem xét, đánh giá môi liên hệ phong phú đa dạng môi trờng đầu t để nhà đầu t đa chiến lợc giải pháp thích hợp giai đoạn cụ thể Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1.3.2 Đặc điểm Hà nội yếu tố ảnh hởng đến đầu t phát triển nhà Bên cạnh việc chịu ảnh hởng nhân tố trên, đầu t phát triển nhà Hà nội chịu tác động yếu tố cụ thể khác xuất phát từ đặc điểm thủ đô, trung tâm kinh tế trị lớn nớc Thứ nhất, với vị trí Thủ đô, mật độ dân số Hà nội lớn không ngừng tăng lên chủ yếu tăng học dẫn đến sức ép lớn nhu cầu nhà Hơn nhu cầu lại phong phú nh cho đối tợng sách, ngời có thu nhập cao, trung bình thấp, cho sinh viên, cho ngời lao động ngoại tỉnh c trú tạm thời hay định c dài hạn Những t.Tuy nhiên số nhà cho ng ời thu nhập thấp trung bình chiếm tỷ lệ cao khoảng 60 đến 70%, đối tợng khả sở hữu đất riêng để tự lo chỗ Đây thuận lợi cho đơn vị kinh doanh nhà để xây dựng chung c cao tầng với chi phÝ thÊp võa tiÕt kiƯm diƯn tÝch ®Êt, võa tranh thủ đợc sách khuyến khích Thành phố đặc biệt nói lo đầu Thứ hai, đầu vào cho hoạt động đầu t xây dựng nhà Hà nội thuận lợi Đó nguồn vốn dồi ứ đọng Ngân hàng thơng mại, lợng tiền tiết kiệm dân chúng, thị trờng nguyên vật liệu đa dạng chủng loại giá cả, máy móc thiết bị sử dụng ngành xây dựng thuộc loại đại Việt nam, đội ngũ cán quản lý công nhân có trình độ cao đến từ khắp địa phơng nớc Tất yếu tố làm cho Hà nội có khả đảm nhiệm công trình nhà với quy mô lớn phù hợp với khu đô thị văn minh đại Thứ ba, đầu t phát triển nhà Hà nội nhận đợc hớng dẫn, hỗ trợ thiết thực UBND Thành phố Trung ơng thông qua chủ trơng sách nh chơng trình số 12 phát triển nhà Hà nội đến 2000 2010, pháp lệnh Thủ đô vừa đợc công bố ngày 11/1/2001, Quyết định UBND Thành phố ban hành Quy định thực u đÃi đầu t xây dựng nhà để bán cho thuê địa bàn Thành phố Hà nội năm 2002 Những t.những sách, chế ngày tạo môi trờng pháp lý thuận lợi cho hoạt động đầu t phát triển nhà vốn nhạy cảm mang tính xà hội cao, liên quan đến quyền lợi nghià vụ nhiều đối tợng xà hội Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Thứ t, địa bàn Thủ đô nơi tập trung nhiều đơn vị xây dựng bao gồm công ty tổng công ty lớn nh Tổng công ty xuất nhập xây dựng (VINACONEX), Công ty đầu t phát triển hạ tầng đô thị, Công ty tu tạo phát triển nhà, Tổng công ty xây dựng Sông Đà, Tổng công ty đầu t phát triển nhà Hà nội Những tĐây đơn vị mạnh, có truyền thống ngành xây dựng Việt nam, có ®ãng gãp lín lao ®èi víi sù nghiƯp x©y dùng ®Êt níc tríc cịng nh thêi kú ®Èy mạnh công nghiệp hoá, đại hoá Với tiềm lực sẵn có cộng với kinh nghiệm lâu năm chắn đơn vị xứng đáng đảm trách vai chủ đấu t nghiệp phát triển nhà Thủ đô thời gian tới Vốn nguồn vốn phát triển nhà : 2.1 Vốn đầu t: Trên giới tồn số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giống vốn đầu t Tuy nhiên xét theo nguồn hình thành mục tiêu sử dụng ta có khái niệm vốn đầu t nh sau: Vốn đầu t tiền tích lũy xà hội, sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, tiền tiết kiệm dân c vốn huy động từ nguồn khác đợc đa vào sử dụng trình tái sản xuất xà hội, nhằm trì tiếm lực sẵn có tạo tiềm lực cho sản xuất xà hội 2.2 Nguồn vốn đầu t phát triển nhà ở: Với chủ trơng chơng trình 12 đề phát triển nhà theo mô hình dự án, ®¶m b¶o sù ®ång bé thèng nhÊt kÕt cÊu hạ tầng kỹ thuật xà hội hoàn chỉnh, đầu t phát triển nhà Hà Nội đà trở thành nghiệp chung đòi hỏi nguồn vốn lớn mà không đối tợng tự đứng đảm trách mà phải có phối hợp nhiều nguồn nhau: Nhà nớc, tổ chức tài chính, tín dụng, doanh nghiệp, ngời dân Việc huy động nguồn vốn có đặc điểm riêng đòi hỏi phải có phối hợp linh hoạt khai thác điểm hạn chế nhợc điểm để đầu t phát triển nhà Hà Nội đạt đợc hiệu cao Sơ đồ sử dụng nguồn vốn xây dựng nhà Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp gdfg sách Ngân Nhà nớc Tài trợ tổ chức nớc nơ Hạ tầng hàng rào dự án Tổ chức Ngân hàng, Tín dụng Các quỹ phát triển Tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp nghiệp Hạ tầng trực tiếp + nhà hàng rào dự án Cho vay xây dùng theo tiªu chÝ: - l·i suÊt thÊp (0.81%) - thời hạn vay năm - ân hạn năm (nếu CP phê duyệt) Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Đứng giác độ chủ đầu t dự án phát triển nhà huy động vốn từ nguồn sau: Ngân sách Thành phố để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án công trình hạ tầng xà hội thiết yếu khác Đây trách nhiệm Thành phố để phối hợp với chủ đầu t tạo quỹ nhà có đồng hạ tầng kỹ thuật xà hội Vốn tự có: phải đợc xác định nguồn vốn dự án nào, định thành hay bại Vốn vay: nguồn vốn thiếu dự án lớn nh đầu t phát triển nhà Vốn huy động từ khách hàng: nhu cầu nhà ngời dân rÊt lín cïng víi sù cho phÐp cđa Thµnh phè, chủ đầu t khai thác nguồn vốn đầy tiềm thông qua hình thức ứng trớc tiền mua nhà 2.2.1 Nguồn vốn ngân sách nhà nớc: Nhà hàng hóa đặc biệt có hai thuộc tính: hàng hóa xà hội, tùy vào thời điểm kinh tế - xà hội - trị khác mà thuộc tính đợc coi trọng đối tợng xà hội đứng giải Trớc thời kỳ bao cấp, thuộc tính xà hội đợc đẩy lên cao hoàn toàn NSNN tài trợ Dần dần chế độ bao cấp bị xóa bỏ tính xà hội cũngĐối t-thế Đối giảmt- dần thay tính hàng lêntNhà vào Nhà Đốihóa t- lại tăngĐối ợngbằng tham ợnggia nhiều di dân,nguồn lún ợng thunghiệp, ợng biểu vốn nứt nh doanh ngờithu GPMB nguy nhập nhập dân, tổ sách chức tín dụngnghèo tài Đến mô hình phát triển theo hiểm thấp, dự án nh cao xà hội Cán vai trò thuộc tính ngang nhau, nhiên nhà nớc không CNV tham gia trực tiếp nh trớc mà vốn NSNN giữ vai trò nh nguồn vốn mồi, thu hót sù tham gia cđa c¸c ngn vèn, thĨ đợc dùng đầu t: + Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội, u tiên đầu t hỗ trợ cải tạo nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xà hội liền với dự án phát triển nhà ở, đặc biệt đầu t đồng công trình kỹ thuật hàng rào để khai thác đợc dự án + Hỗ trợ xây dựng nhà phục vụ đối tợng đợc hởng sách u đÃi xà hội có nhu cầu nhà theo kế hoạch hàng năm + Đầu t xây dựng quỹ nhà phục vụ công tác giải phóng mặt + Thành lập quỹ phát triển nhà thành phố, hình thành ngân hàng phát triển nhà để tập trung thu hút nguồn vốn cho nhà không nằm chung quỹ phát triển hạ tầng đô thị Cấp vốn cho xây dựng kết cấu hạ tầng trách nhiệm quan trọng Nhà nớc để đáp ứng nhu cầu chỗ Sở dĩ nh đất đai thuộc quyền sở hữu Đỗ Mỹ Linh Lớp Kinh Tế Đầu T 41C Trờng ĐH KTQD