Quyền về lối đi qua bất động sản liền kềtheo pháp luật việt nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT HÀNH CHÍNH_LUẬT BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN THAM GIA CUỘC THI SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HỌC NĂM HỌC 2017-2018 XÉT GIẢI THƯỞNG "TÀI NĂNG KHOA HỌC TRẺ ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT" NĂM 2018 QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Thuộc nhóm ngành khoa học: Khoa Học Xã Hội Nhân Văn TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT HÀNH CHÍNH_LUẬT BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN THAM GIA CUỘC THI SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HỌC NĂM HỌC 2017-2018 XÉT GIẢI THƯỞNG "TÀI NĂNG KHOA HỌC TRẺ ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT" NĂM 2018 QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Thuộc nhóm ngành khoa học: Khoa Học Xã Hội Nhân Văn ST T Họ tên SV Nguyễn Thị Hồng Hiên Giới tính Dân tộc Lớp, Khoa Nữ Kinh D15LuQT02 SV năm thứ/ Số năm đào tạo Ngành học 3/4 Luật Nguyễn Thị Thùy Trang Nữ Kinh D15LuQT02 Người hướng dẫn: Th.s Nguyễn Thị Hoàng Yến 3/4 Luật Ghi SV thực chín h THƠNG TIN VỀ SINH VIÊN CHỊU TRÁCH NHIỆM CHÍNH THỰC HIỆN ĐỀ TÀI I SƠ LƯỢC VỀ SINH VIÊN: Ảnh 4x6 Họ tên: Nguyễn Thị Hoàng Hiên Sinh ngày:12 tháng năm 1997 Nơi sinh: Ninh Thuận Lớp: D15LuQT02 Khóa: 2015_2019 Khoa: Hành _Luật Địa liên hệ: 113/37/58, tổ 3, Khu phố 6, phường Phú Hòa, Tp Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương Điện thoại: 09024146213 Email: nguyenthihoanghien125@gmail.com II Q TRÌNH HỌC TẬP (kê khai thành tích sinh viên từ năm thứ đến năm học): * Năm thứ 1: Ngành học: Luật Khoa: Hành chính_Luật Kết xếp loại học tập: trung bình Sơ lược thành tích: 6.75 * Năm thứ 2: Ngành học: Luật Khoa: Hành chính_Luật Kết xếp loại học tập: trung bình Sơ lược thành tích: 6.48 Xác nhận lãnh đạo khoa (ký, họ tên) Ngày tháng năm Sinh viên chịu trách nhiệm thực đề tài (ký, họ tên) TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT HÀNH CHÍNH_LUẬT CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Bình Dương , ngày 15 tháng năm 2018 Kính gửi: Ban tổ chức Giải thưởng “Tài khoa học trẻ Đại học Thủ Dầu Một” Tên tơi (chúng tơi) là: Nguyễn Thị Hồng Hiên Sinh ngày 12 tháng năm 1997 Sinh viên năm thứ: 3./Tổng số năm đào tạo: Lớp, khoa : D15luQT02_ Hành Chính_ Luật Ngành học : Luật Tên (chúng tôi) là: Nguyễn Thị Thùy Trang Sinh ngày tháng năm 1997 Sinh viên năm thứ: 3./Tổng số năm đào tạo: Lớp, khoa : D15luQT02_ Hành Chính_ Luật Ngành học : Luật Thơng tin cá nhân sinh viên chịu trách nhiệm chính: Địa liên hệ: 113/37/58, Tổ 3, Khu phố 6, phường Phú Hòa, Tp Thủ Dầu Một Số điện thoại (cố định, di động): 0924146213 Địa email: nguyenthihoanghien125@gmail.com Tôi (chúng tôi) làm đơn kính đề nghị Ban tổ chức cho tơi (chúng tôi) gửi đề tài nghiên cứu khoa học để tham gia xét Giải thưởng “Tài khoa học trẻ Đại học Thủ Dầu Một” năm 2018 Tên đề tài: QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Tôi (chúng tôi) xin cam đoan đề tài (chúng tôi) thực hướng dẫn Th.s Nguyễn Thị Hoàng Yến; đề tài chưa trao giải thưởng khác thời điểm nộp hồ sơ luận văn, đồ án tốt nghiệp Nếu sai, (chúng tôi) xin chịu trách nhiệm trước khoa Nhà trường Xác nhận lãnh đạo khoa Người làm đơn (ký, họ tên) (Sinh viên chịu trách nhiệm thực đề tài ký ghi rõ họ tên) UBND TỈNH BÌNH DƯƠNG CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT Độc lập – Tự – Hạnh phúc THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI Thông tin chung: - Tên đề tài: QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ - Sinh viên/ nhóm sinh viên thực hiện: S T T Họ tên MSSV Lớp Khoa Năm thứ/ Số năm đào tạo Nguyễn Thị Hồng Hiên 1523801010181 D15UQT02 Hành ChínhLuật 3/4 Nguyễn Thị Thùy Trang 1523801010171 D15UQT02 Hành ChínhLuật 3/4 - Người hướng dẫn: Th.s Nguyễn Thị Hoàng Yến Mục tiêu đề tài: - Biết cách làm xây dựng nghiên cứu khoa học - Học hỏi kinh nghiệm để làm tiền đề cho nghiên cứu phục - vụ cho việc học giúp nâng cao hiểu biết Biết cách phân tóm tắt phân tích án Giúp cho người hiểu rõ quyền lối bất động sản liền kề, thấy - tiến luật 2015 với luật dân 2005 Biết nguyên nhân xảy tranh chấp lối qua bất động sản liền kề, cách giải tranh chấp hướng khắc phục cách giải không phù - hợp Đưa bất cập giải pháp để hồn thiện hệ thống pháp luật Tính sáng tạo: - Bộ luật dân 2015 ban hành có hiệu lực nên cách áp dụng pháp luật vào thực tiễn đề tài người nghiên cứu tính - Đưa án vào phần nội dung để phân tích để làm rõ nội dung muốn nói Tìm điểm khơng phù hợp pháp uật mà nghiên cứu vấn đề trước chưa đề cập tới Kết nghiên cứu: - Là phần tài liệu người muốn tìm hiểu vấn đề quyền lối tham khảo phục vụ cho nhu cầu Chỉ điểm khơng phù thực tiễn áp dụng quy định pháp luật để phần hướng tới hồn thiện quy định pháp luật quyền lối - qua Đề tài có khả áp dụng thực tiễn sễ làm tiền đề cho nghiên cứu làm tài liệu cho người muốn tìm hiểu vấn đề Đóng góp mặt kinh tế - xã hội, giáo dục đào tạo, an ninh, quốc phòng khả áp dụng đề tài: - Là phần tài liệu người muốn tìm hiểu vấn đề quyền lối tham khảo phục vụ cho nhu cầu Chỉ điểm khơng phù thực tiễn áp dụng quy định pháp luật để phần hướng tới hồn thiện quy định pháp luật quyền lối - qua Đề tài có khả áp dụng thực tiễn sễ làm tiền đề cho nghiên cứu làm tài liệu cho người muốn tìm hiểu vấn đề Công bố khoa học sinh viên từ kết nghiên cứu đề tài (ghi rõ họ tên tác giả, nhan đề yếu tố xuất có) nhận xét, đánh giá sở áp dụng kết nghiên cứu (nếu có): Mục lục: Phần mở đầu 1 Tính cấp thiết đề tài Tổng quan đề tài .1 Mục đích 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu báo cáo Phần nội dung Chương KHÁI QUÁT QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 1.1 Điều kiện phát sinh quyền lối qua bất động sản liền kề 1.1.1 Khái niệm quyền lối qua bất động sản liền kề 1.1.1.1 Bất động sản 1.1.1.2 Bất động sản liền kề 10 1.1.1.3 Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 12 1.1.1.4 Khái niệm quyền lối qua bất động sản liền kề 15 1.1.2 Căn xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề: 18 1.2 Nội dung quyền lối qua BĐS liền kề theo pháp luật Việt Nam 23 1.2.1 Chủ thể tham gia thực quyền lối qua .23 1.2.2 Thay đổi trạng lối 25 1.2.3 Đền bù xác lập lối qua 26 1.3 Chấm dứt quyền lối qua bất động sản liền kề .27 Kết luận chương 30 Chương THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ - NHỮNG VƯỚNG MẮC VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN 31 2.1 Căn xác lập quyền lối qua theo quy định pháp luật 31 2.2 Về điều kiện mở lối 34 2.3 Một vài vấn đề khác 35 Kết luận chương 38 KẾT LUẬN .39 Danh mục tài liệu tham khảo .40 Phần mở đầu Tính cấp thiết đề tài Các hoạt động sống, lao động, sản xuất để phát triển kinh tế, phục vụ người phần lớn xoay quanh vấn đề liên quan đến bất động sản (BĐS) BĐS nơi xây dựng nhà , thực quan hệ khai thác, sản xuất ngày chủ thể để mang lại nguồn lợi tối ưu Pháp luật hình thành để phục vụ cho mục đích điều chỉnh mối quan hệ xã hội xuất phát từ nhu cầu mối quan hệ ngày người, bảo vệ quyền lợi ích pháp lý công dân, nên trước mối quan hệ liên quan đến BĐS cụ thể lối qua BĐS liền kề, BĐS trở thành đối tượng quy định quan hệ tài sản pháp luật dân (PLDS) Việt Nam Đó chế định phát sinh quyền sở hữu Có thể thấy BĐS có vai trị đặt biệt quan trọng BĐS phương diện thực tế pháp luật Tuy nhiên để sử dụng BĐS cho nhiều công với chủ sở hữu khác với nhu cầu khác bắt buộc phải chia nhỏ, tách lẻ BĐS thành nhiều phần với phạm vi khác Trong BĐS mang tính chất bất di bất dịch di dời chuyển dịch cần thiết Tấc đất tất vàng việc sử dụng BĐS xem xét kỹ lưỡng Mà nhu cầu sinh hoạt thực hoạt động khai thác sử dụng hoạt động khác liên quan đến BĐS buộc phải diễn thường xuyên đặn Trong số quyền liên quan đến BĐS có quyền lối qua BĐS liền kề Lối lối chung chủ BĐS yêu cầu để thực nhu cầu cấp thiết sử dụng BĐS có vị trí hạn chế Từ mà quyền lối qua BĐS liền kề pháp luật quy định để điều chỉnh quan hệ Bộ Luật Dân Sự (BLDS) 2015 đời giải vướng mắc, tồn đọng mà BLDS 2005 tồn động Tuy nhiên thực tế tranh chấp xảy chủ thể quan hệ có lối hình thành Câu hỏi đặt vấn đề tồn đọng pháp luật hành dẫn đến tranh chấp? Việc giải vấn đề mang ý nghĩa lý luận thực tiễn Nhóm tác giải định chọn đề tài “Quyền lối qua bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam” để thực nghiên cứu Tổng quan đề tài Xã hội vận động biến đổi không ngừng đặt vấn để nan giải cần giải quyết, pháp luật đời để điều chỉnh quan hệ chung nên thay đổi, bổ sung kịp thời cho phù hợp Gắn với thay đổi đời pháp luật mà tác giả tiến hành cơng trình nghiên cứu nhằm hệ thống đầy đủ quy, giải thích làm sáng tỏ quy định đưa quan điểm để đánh giá, hoàn thiện pháp luật, nhằm tạo sợi dây liên kết pháp luật thực tiễn Đối với pháp luật dân nói chung, quyền lối qua BĐS nói riêng đặt nhiều câu hỏi cần giải đáp Bởi thời đại ngày nhiều hoạt động sống ngày hay quan hệ kinh tế, xã hội liên quan đến BĐS cần lối Trong quyền sử dụng hạn chế BĐS liền quyền lối qua chế định có vai trị quan trọng Từ mà có nhiều cơng trình nghiên cứu đời bàn luận vấn đề lối qua BĐS liền kề Trong bối cảnh sau năm 1975 BLDS 1995 đời công trình tiên phong đầu nghiên cứu vấn đề tài sản tác phẩm “Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam” tác giả Nguyễn Ngọc Điện Tác giả giới thiệu vấn đề chung liên quan đến tài sản quyền liên quan đến BĐS quy đinh tai BLDS 2015 góc độ khái quát Đề cập đến số hạn chế định trình thực quyền sở hữu, có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, quy định quyền lối qua BĐS liền kề phần nội dung nhắc đến phạm vi cơng trình rộng, nghiên cứu chung phạm vi tất tài sản Sau có nhiều cơng trình tác giả đời sở nghiên cứu quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề có khái quát chung quyền qua Một giả có nhiều cơng trình nghiên cứu đóng góp vấn đề BĐS tài sản tác giả Phạm Công Lạc :“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” đời năm 2002, bàn luận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề nói chung sở quy định PLDS năm 1995 Qua đề cập đến quyền phát sinh sở hữu quyền lối qua BĐS liền kề Đến năm 2003 đời “Căn phát sinh chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật (188), xoay quanh vấn đề hình thành, sử dụng chấm dứt quyền liên quan BĐS liền kề Lối phát sinh chấm dứt theo BĐS liền kề Ở đây, tác giả Phạm Cơng Lạc tập trung nghiên cứu q trình hình thành quyền BĐS liền kề khía cạnh quy định pháp luật thực tiễn; nêu lên trường hợp chấm dứt quyền Đến năm 2004 cơng trình “Quan niệm bất động sản động sản luật dân số nước”, Tạp chí luật học, cơng trình đời đưa nhìn nhận khái quát kết luận tác giả BĐS động sản sau trình tìm hiểu, đánh giá so sánh quy định pháp luật thực định với pháp luật nước Lối phần nhỏ nêu lên để nhìn nhận đánh giá từ riêng đưa đến chung Khi BLDS 2005 đời mang đến thêm trào lưu mạnh mẽ nhiều tác giả cho cơng trình nghiên cứu nêu lên điểm mẻ Bộ luật mới, đưa nhìn nhận cách tồn diện cụ thể dành riêng cho BĐS, điển hình là: Tác giả Trương Thu Giang với “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” đời năm 2007, Dân chủ pháp luật Mang góc nhìn bao quát tổng thể BĐS liền kề góc riêng lối qua BĐS Lần quyền lối qua BĐS liền kề đề cập trực tiếp cơng trình “Quyền lối qua bất động sản liền kề” nhà xuất Tư pháp, Hà Nội đời năm 2006 tác giả Phạm Cơng Lạc Tiếp sau cơng trình tác giả Lê Thu Hà viết “Quyền lối qua bất động sản liền kề” Tạp chí Tòa án nhân dân năm 2008 Bộ luật đời quy định cụ thể quyền lối qua BĐS liền kề, chế định có điều vấn đề đáng bàn bạc mà cơng trình đời nghiên cứu trực tiếp sở luật định, tác giả đưa đến nhìn cụ thể, đầy đủ toàn diện dành riêng cho quyền lối qua BĐS liền kề Khi áp dụng quy định vào thực tiễn đặt nhiều vấn đề luật định so với thực tế Nhiều cơng trình lại đời nghiên cứu song song quy định BĐS nói chung lối BĐS nói riêng so với thực tiễn áp dụng Điển hình với tác phẩm “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam nay”, Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Đặng Thị Thúy Thành đời năm 2014 Hay tác giả Nguyễn Thị Mân với tác phẩm “Quyền lối qua bất động sản liển kề thực trạng áp dụng pháp luật hướng hoàn thiện”, Luận án tiến sỹ luật học trường Đại học Luật Hà Nội, xuất năm 2012 Luật định vận dụng vào thực tế biến đổi mang laị số vấn đề không hợp lý Các công cho thấy thực tiễn áp dụng quy định pháp luật từ đưa cách nhìn nhận riêng, từ bất cập thực tế đưa giải pháp cụ thể để hoàn thiện pháp luật việc giải vấn đề liên quan đến quan hệ lối Các cơng trình hệ thống lại cách cụ thể đầy đủ lý luận thực tiễn áp dụng, lịch sử phát triển qua giai đoạn thay đổi quy định pháp luật điều chỉnh Đưa nhiều nội dung quan trọng góp phần làm rõ vấn đề, điều chỉnh kịp thời sai lệch nhận thức kịp thời có giải pháp cho 27 thành nhiều phần chủ thể hưởng quyền nằm yêu cầu lối cần thiết mà không cần đền bù Sở dĩ chủ thể hưởng quyền nằm bị ngăn cách nhiều phần BĐS khác đền bù chi phí đền bù cao, lối khơng chủ thể hưởng quyền sử dụng Nên pháp luật quyền lối đương nhiên mở cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc Quy định việc đền bù hết bảo vệ cho chủ sở hữu trước thiệt hại khơng đáng có phải gánh chịu, nhiên trường hợp bị vây bọc nhiều BĐS chủ sở hữu bị vây bọc phải đền bù khoảng đền bù lớn mà việc bị vây bọc không mong muốn Pháp luật quy định việc đền bù mang tính cơng pháp lý 1.3 Chấm dứt quyền lối qua bất động sản liền kề Lối xác lập sử dụng có kiện pháp sinh làm chấm dứt quyền qua BĐS liền kề Lối khơng tự nhiên hình thành, không cần thiết chấm dứt quyền sử dụng lối hạn chế BĐS liền kề Cùng với phát sinh pháp luật quy định chấm dứt quyền lối qua BĐS liền kề, theo điều 256, BLDS 201531 Chấm dứt quyền BĐS liền kề BĐS hưởng quyền BĐS chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu người Khi BĐS sáp nhập, hợp thống thành mặt pháp lí BĐS thuộc sở hữu người khơng cịn vị trí liền kề, khơng cịn lối ngăn cách, nhu cầu sử dụng hạn chế qua BĐS liền kề khơng cịn, mà lối chấm dứt Trong trường hợp khác việc sử dụng, khai thác BĐS khơng cịn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền Trường hợp hai tài sản thuộc sở hữu riêng sau thành sở hữu chung, ví dụ vợ chồng trước chưa thành vợ chồng tài sản riêng kết tài chung nên khơng cần thiết phân chia lối Việc sáp nhập không làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền Khi chấm dứt quyền nghĩa vụ bên Chấm dứt lối hình thành ba trường hợp theo ý chí bên, theo quy định pháp luật theo tự nhiên - Chấm dứt theo ý chí bên PLDS có quy định việc chấm dứt lối liền kề “Theo thảo thuận bên’’ mà bên có thoả thuận muốn chấm dứt lối theo ý chí bên Quyền BĐS liền kề chấm dứt trường hợp sau đây: BĐS hưởng quyền BĐS chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu người Việc sử dụng, khai thác BĐS khơng cịn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền 31 28 chấm dứt theo nguyên tắc chung luật dân sự, chủ thể có quyền tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự, không trái pháp luật đạo đức xã hội Nếu quyền BĐS liền kề thiết lập theo thoả thuận, hay theo định pháp luật bên quan hệ sử dụng hạn chế BĐS liền kề có thoả thuận chấm dứt quan hệ Các bên thoả thuận chấm dứt quyền BĐS liền kề, đồng thời giải hậu pháp lý việc chấm dứt Vì nên bên chấm dứt quyền lối theo ý chí bên cần không trái pháp luật Ở Khoản Điều 256 BLDS 2015 có quy định “Việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng cịn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền’’ 32, chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng BĐS liền kề cho việc khai thác sử dụng nữa, họ thể thơng qua hành vi pháp lý đơn phương, hình thức định như: Từ bỏ quyền BĐS liền kề thơng qua lời nói hay văn bản: Việc thể ý chí phải bảo đảm yêu cầu điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Những hành vi chủ sở hữu BĐS sử dụng hạn chế nhằm loại bỏ công dụng hệ thống phục vụ như: Xây tường ngăn lối đi; lấp đường thoát nước; gỡ bỏ đường tải điện… Hành vi loại bỏ hệ thống phục vụ coi tự chấm dứt quyền BĐS liền kề Không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề: trường hợp chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng BĐS liền kề, chủ sở hữu tạo quyền BĐS liền kề khác mà khơng quan tâm đến đối tượng thiết lập trước Trong trường hợp BĐS địa tự nhiên bị vây bọc, mà vây bọc khơng cịn quy hoạch, sạt lở đất… Cũng coi cho phép chủ sở hữu BĐS liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS - Chấm dứt theo quy định pháp luật Ngồi trên, lối cịn chấm dứt theo quy đinh pháp luật, thơng qua án, định có hiệu lực pháp luật tồ án, quan nhà nước có thẩm quyền khác Vì lối gây hậu làm ảnh hưởng đến vấn đề pháp luật quy định để chấm dứt lối để tránh hậu Hoặc 32 Khoản 2, Điều 256, BLDS 2015 29 lối vi phạm pháp luật khơng theo quy định pháp luật bị chấm dứt theo quy định pháp luật để nhằm đảm bảo an ninh trật tự Trong trường hợp BĐS liền kề khơng cịn tồn ví dụ bị giải phóng mặt đương nhiên quyền chấm dứt - Chấm dứt theo tự nhiên Theo lẽ tự nhiên lối bị xảy hậu thiên tai gậy mà khắc phục theo lẽ tự nhiên lối tự chấm dứt Khơng cần can thiệp bên Vì lối khơng cịn người u cầu sử dụng sử dụng tự trở lại lúc chưa mở lối tự chấm dứt theo lẽ tự nhiên 30 Kết luận chương Để nắm quy định pháp luật quyền lối qua BĐS liền kề cần phải hiểu rõ khái niệm liên quan Do chương nhóm tác giả đưa khái niệm cụ thể liên quan đến lối bất động sản liền kề như: khái niệm bất động sản, khái niệm bất động sản liền kề, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,… Bên cạnh nhóm tác giả nêu lên vấn đề liên quan lối hình thành, sử dụng chấm dứt Cụ thể, phân tích xác lập, nội dung chấm dứt quyền lối qua BĐS liền kề Lối không tự nhiên xác lập không tự nhiên đi, chương này, nhóm tác trình bày sở lý luận bao quát để làm tiền đề cho việc nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật quyền lối qua bất đống sản liền kề trình bày chương 31 Chương THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ - NHỮNG VƯỚNG MẮC VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN 1.4 Căn xác lập quyền lối qua theo quy định pháp luật Trong nội dung phần tiểu mục 1.1.2 xác lập lối qua, tác giả trình bày chủ yếu giúp xác lập quyền lối qua việc xác lập lối hội tụ đủ điều kiện pháp luật quy định Điều kiện thứ BĐS phải tình trạng bị vây bọc, điều kiện thứ hai BĐS bị vây bọc khơng có lối khơng đủ lối đường công cộng Khoản điều 275 BLDS 2015 quy định: "Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng, có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ" Bên cạnh đó, lối qua cịn xác lập theo thỏa thuận bên dựa theo nguyên tắc pháp luật dân tôn trọng tự thỏa thuận, tự định đoạt chủ thể Chỉ bên không thỏa thuận không đạt thống thỏa thuận cần đến can thiệp pháp luật Vấn đề phát sinh BĐS khơng tình trạng bị vây bọc BĐS tình trạng bị vây bọc mở lối đi, lối thuận tiện cho việc khai thác BĐS chủ sở hữu BĐS muốn mở thêm lối qua BĐS liền kề chủ sở hữu khác có hay khơng? Hiển nhiên, xét xác lập quyền lối qua theo quy định luật, yêu cầu không chấp nhận Bởi quyền lối dành cho trường hợp BĐS bị vây bọc, tức khơng có không đủ lối cần thiết đường công cộng Tuy nhiên, bên có nhu cầu thỏa thuận việc mở thêm lối qua thỏa thuận bên có chấp nhận hay không? Xét chất thỏa thuận, pháp luật dân khơng có quy định cấm bên không thỏa thuận mở thêm lối qua BĐS liền kề, song song với lối qua tồn Miễn bên đạt thống toàn vấn đề có liên quan đến việc mở lối tiền đền bù, vị trí lối đi, chiều dài, chiều rộng, chiều cao Tuy nhiên, liệu thỏa thuận lối phát sinh thêm trường hợp có ràng buộc chủ thể khác hay không? Câu hỏi BLDS 2015 chưa có câu trả lời thỏa đáng Bởi lẽ, hiệu lực quyền BĐS liền kề nói chung, 32 quyền lối qua nói riêng quy định điều 275 cho thấy: "Quyền bất động sảnliền kề có hiệu lực cá nhân, pháp nhân chuyển giao bất động sản chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác" Xét mặt chất, thỏa thuận lối qua khác tồn lối cần thiết đường công cộng hai chủ sở hữu hai BĐS liền kề thỏa thuận riêng tư hai chủ thể nói Và đó, theo tác giả, lối qua xác lập theo thỏa thuận có giá trị ràng buộc chủ thể tham gia thỏa thuận Nếu sau đó, hai hai BĐS bị chuyển dịch quyền sở hữu cho nhiều chủ sở hữu khác thỏa thuận lối qua khơng cịn hiệu lực Bởi lẽ, lối tạo lập thỏa thuận không cần phải hội tụ đủ điều kiện chặt chẽ trường hợp mở lối bị vây bọc mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng Có thể hình dung, quyền yêu cầu mở lối qua BĐS liền kề quy định khoản điều 254 BLDS 2015 đề cập đến trường hợp: "Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ" Còn đây, quyền lối qua BĐS liền kề hiểu rộng bao hàm việc BĐS khơng tình trạng bị vây bọc khơng phải khơng có/khơng đủ lối chủ sở hữu BĐS để thuận tiện việc sử dụng BĐS nên thỏa thuận với việc mở lối Ví dụ: A có BĐS liền kề với BĐS B Giữa A B hồn tồn thỏa thuận người sử dụng đất người để thực số nhu cầu A có chỗ đỗ xe Về vấn đề này, đối chiếu với quy định khác có liên quan, tác giả nhận thấy điều 171 Luật đất đai 2013 có quy định sau: "Quyền sử dụng hạn chế đất liền kề bao gồm quyền lối đi, cấp thoát nước, tưới nước, tiêu nước canh tác; cấp khí ga, đường dây tải điện, thơng tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý đất liền kề" Như vậy, pháp luật đất đai trực tiếp ghi nhận quyền sử dụng hạn chế đất liền kề bao gồm quyền lối đi, tương tự cách ghi nhận quyền BĐS liền kề pháp luật dân Tuy nhiên, điều 171 cịn có thêm khoản sau: "Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đất liền kề thực theo quy định pháp luật dân phải thực đăng ký theo quy định điều 95 luật này" Điểm l, khoản Điều 95 Luật đất đai quy 33 định việc đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp có đăng ký biến động việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sử dụng hạn chế đất liền kề Theo tác giả, tác dụng việc đăng ký quyền sử dụng hạn chế đất liền kề nhằm mang tính đối kháng với người thứ ba Theo đó, trường hợp quyền sử dụng đất liền kề bị chuyển nhượng chủ thể nhận chuyển nhượng có quyền nghĩa vụ tương ứng quyền sử dụng hạn chế đất liền kề, thay cho vị trí chủ sở hữu quyền sử dụng đất cũ Đối chiếu với pháp luật Cộng hòa Pháp cho thấy, việc thiết lập quyền lối qua theo thỏa thuận "Khơng thiết phải có tình trạng bị vây bọc, chủ đất liền kề hoàn toàn thỏa thuận để người sử dụng đất người để thực số việc (đỗ xe, làm lối đi…) trả tiền Như vậy, dịch quyền xác lập theo thỏa thuận bên chuyển nhượng được, để đối kháng với người thứ ba phải đăng ký Cơ quan đăng ký giao dịch bất động sản Khác với dịch quyền pháp luật quy định, dịch quyền thỏa thuận chấm dứt theo ý chí bên."33 Như vậy, pháp luật cộng hòa Pháp theo hướng cho phép hai chủ sở hữu hai BĐS liền kề thỏa thuận xác lập lối mà khơng thiết có BĐS tình trạng bị vây bọc Nhưng để đối kháng với người thứ ba phải đăng ký quan đăng ký giao dịch BĐS Quy định tương thích với quy định chung điều 171 Luật đất đai 2013 vừa đề cập lại khơng giải thích rõ BLDS 2015 Vì vậy, tác giả kiến nghị BLDS 2015 phần quy định quyền lối qua phải xác định lại điều kiện để yêu cầu mở lối qua Cụ thể là, - Bổ sung thêm điều kiện cần thiết trường hợp mở lối BĐS không bị vây bọc (tức có lối hợp lý đường cơng cộng) chủ sở hữu BĐS có thỏa thuận - Lối qua mở thêm trường hợp cần phải quy định đăng ký mang tính bắt buộc quan có thẩm quyền, để phát sinh tính đối kháng với bên thứ Nguyễn Ngọc Điện (2011), “Tọa đàm sửa đổi BLDS”, Kỷ yếu hội thảo sửa đổi BLDS, Hà Nội, ngày 1213/05/2011, tr 39 33 34 ba Và buộc bên chủ thể có liên quan phải cơng khai thơng tin lối qua cho bên thứ ba, trường hợp bên thứ ba bên nhận chuyển nhượng lại số BĐS nói Bởi lẽ, lối qua phải đính kèm với BĐS BĐS chuyển nhượng từ chủ thể sang cho chủ thể khác 1.5 Về điều kiện mở lối Khoản điều 254 BLDS 2015 quy định điều kiện mở lối BĐS bị vây bọc "Khơng có lối khơng đủ lối đường công cộng" Tuy nhiên, thực tế, BĐS có lối lối gây khó khăn, bất tiện cho chủ sở hữu BĐS bị vây bọc trình sử dụng liệu chủ sở hữu BĐS yêu cầu mở lối khác phù hợp không? Bản án sau ví dụ án số 481/2007/DS-PT ngày 07/9/2007 Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang Có thể tóm tắt sau: Đất anh Trắng nằm phía trong, liền kề với đất anh Thủ Anh Trắng muốn đường lộ phải đường ranh đất anh Thủ Sau đó, anh Thủ rào ranh đất khơng cho qua, anh Trắng phải lội ruộng đường nên anh tự làm cầu vượt (bằng dầu gió) lúa nhà anh Thủ Anh Thủ yêu cầu anh Thắng tháo dỡ cầy Anh Trắng yêu cầu xin mở lối Tòa án cấp sơ thẩm “Buộc anh Thủ đại diện cho hộ gia đình dành lối cho anh Lê Văn Trắng…” Vấn đề đặt anh Thủ kháng cáo, không đồng ý mở lối án sơ thẩm anh đồng ý mở lối cũ thêm 0,3m… trả tiền bồi thố Như vậy, chủ sở hữu BĐS liền kề chấp nhận khôi phục lối cũ Trong trường hợp BĐS bị vây bọc có lối Nhưng Tòa án phúc thẩm đưa lập luận: “Bờ ruộng chung nhiều hộ, ranh giới bờ đất chủ đất không rõ ràng, mùa canh tác phát cỏ, mé bờ, cỏ rác, rơm rạ chất lên bờ, khó khăn cho việc lại” Nhận định Tòa án cho thấy, có lối lối khó khăn mở lối khác Cách xét xử Tịa án có mở rộng so với quy định pháp luật Bởi lẽ, theo quy định pháp luật thời điểm xét xử (Tịa án vận dụng BLDS 2005) u cầu mở lối khơng có lối Nay có lối đi, Tòa lại cho phép mở lối BĐS liền kề, với lý lối cũ “khó khăn” 35 Ngày nay, BLDS 2015 bổ sung thêm trường hợp quyền yêu cầu mở lối "Lối có khơng đủ" Vậy góc độ luận giải, gọi có lối khơng đủ lối Việc có lối lối "Khó khăn" đề cập có xem trường hợp "Có lối lối khơng đủ" hay khơng? Đối chiếu với BLDS Pháp cho thấy, điều 682 quy định: “Lối mở chỗ mà khoảng cách từ địa sản vây bị vây bọc khơng có không đủ lối đường cần thiết cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại cho việc thực cơng việc xây dựng, có quyền địi người hàng xóm dành cho lối thỏa đáng phần đất họ với điều kiện tổn thất gây ra.” Theo quan điểm tác giả, vấn đề này, quy định BLDS 2015 tương đối phát triển so với cách quy định cũ BLDS 2005 Bổ sung thêm vào trường hợp có lối "Khơng đủ lối đường công cộng" Tuy nhiên, cần thiết phải giải thích thật rõ ràng hướng dẫn tình ví dụ cụ thể văn hướng dẫn trường hợp "Không đủ lối đường công cộng" Đặc biệt, xác định vài tiêu chí cụ thể trường hợp phục vụ cho mục đích mở, giới hạn vài trường hợp mở như: Lối cần mở ảnh hưởng đến ½ toàn giá trị BĐS, phục vụ trực tiếp cho tưới tiêu nông nghiệp, phục vụ cho lại liên quan đến sức khỏe, tính mạng, …) Bên cạnh trường hợp loại trừ như: Việc mở lối ảnh hưởng đến bền vững BĐS ngang qua móng nhà, việc lại gây sụp, lún ăn mịn lối đi, hay BĐS có diện tích nhỏ việc mở lối ảnh hưởng lớn đến quyền lợi BĐS tổng giá trị 1.6 Một vài vấn đề khác Thứ nhất, khoản 1, Điều 254, BLDS 2015 quy định: “Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối đi”, có nêu lên lối mở phải “ Thuận tiện hợp lý nhất”, gọi thuận tiện có cịn hợp lý không? Trên thực tế, chủ thể yêu cầu lối để đáp ứng nhu cầu cần thiết cá nhân, việc yêu cầu mang ý chí cá nhân chủ thể u cầu nhiều hơn, vậy, lối thuận tiện bên bên yêu cầu lối Đó lối ngắn dẫn đường công cộng, giúp họ nhanh 36 so với việc đường khác Thuận tiện tiết kiệm nhiều chi phí q trình sử dụng máy móc cơng nghệ kỹ thuật thường tính độ dài vận chuyển Tuy nhiên vấn đề đặt lối ngắn mở có đồng thời thuận tiện cho người thực yêu cầu? Bởi lối ngắn thường lối cắt ngang địa hình, nằm phân cách, xâm lấn nhiều diện tích, gây cản trở cho việc khai thác, gây phiền phức lớn,…Còn xét đến tính “Hợp lý nhất” nhiều chủ thể thực yêu cầu Việc yêu cầu mở lối tùy tiện mà phải hợp lý tránh gây phiền phức tác động trực tiếp Vì lối thường phải cách xa nơi sống chủ sở hữu, tránh ngang trước nhà, địa hình,….Trong trường đường kéo dài Vì xét mặt logic có mâu thuẫn lớn để điều kiện chung vế với Con đường ngắn đường thuận tiện cho chủ sở hữu ngược lại đường hợp lý không đường hợp lý cho chủ sở hữu Con đường ngắn không đường thuận tiện đường dài đường đường hợp lý nhât Nếu bên có thỏa thuận khơng bàn tới, tranh chấp xảy việc phân chia trình nan giải Thứ hai, xét đến “Đền bù” quy định khoản 1, Điều 254, BLDS 2015: “Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”, khơng có sở để xác định việc đền bù Sở dĩ, việc chủ sở hữu BĐS bị vây bọc đền bù cho thất thoát, phiền hà mà sử dụng BĐS mà chủ sở hữu hưởng, thực tế qua vụ án việc đền bù xác định giá trị sử dụng đất với giá trị trên thực tế mua bán BĐS Tại Điều 685, BLDS Pháp đưa cách xác định sau: “ Cơ sở để tính tiền đền bù phương thức dịch quyền lối lý bị vây bọc xác định cho ba mươi năm sử dụng đất liên tục” Pháp luật pháp có cụ thể để xác định việc đền bù ba mươi năm sử dụng đất, nhiên pháp luật Việt Nam chưa có sở để xác định vấn đề Pháp luật nước ta không quy định đền bù nào? Khơng đền bù có khơng, trường hợp hai bên thỏa thuận có trái với quy định không? Sự khác biệt nguyên nhân dẫn đến tranh chấp thực tế.là việc xác định cho “thiệt hại cho bất động sản mở lối đi” 37 Việc xác định thiệt hại cho chủ sở hữu vấn đề khó khăn, cịn xác định thiệt hại Xét đến vấn đề nói trên, để mở lối phải xét đến đáp ứng lối kịp thời cần thiết cho chủ thể hưởng quyền, “Tính thuận lợi hợp lý” phải giải vấn đề thuận tiện hợp lý cụ thể nên chủ thể bước giả vấn đề thiệt hại hại Việc xác định thiệt hai trường hợp BĐS nằm địa không tốt như: Cạnh kề sông, suối, ao, hồ,… vấn đề khó khăn Tất nhiên chủ BĐS bị vây bọc quyền yêu cầu mở lối đi, nhiên thiệt hại để mở lối lớn Thiệt hại không riêng giá trị sử dụng BĐS, cịn phiền hà rủi ro trình cho người khác sử dụng lối đi, thiệt hại mà thực tế không xảy tương lai thiệt hại lớn Một số giải pháp cho vấn đề - Về vấn đề “Hợp lý thuận tiện” cần xác định rõ đối tượng cụ thể điều chỉnh việc đáp ứng điều kiện, quy định riêng đối tượng trường hợp Theo ý kiến riêng nhóm tác giả, việc dành lối thiệt thòi bất lợi cho chủ sở hữu BĐS nên xác định điều kiện nên ưu tiên cho chủ thể chịu hưởng quyền - Khi quy định đền bù cần quy định rõ mục đích đền bù giá trị ước lượng có giá trị giúp xác định mức đền bù, không dùng giá trị sử dụng đất để làm thướt đo đền bù, đền bù mát, thiệt thòi phiền hà mà chủ thể chịu hưởng quyền phải gánh chịu Nếu lối bắt buộc đồng thời mang lại thiệt hại lớn tương lai đốn trước việc đền bù cần tính đến giá trị rủi ro chủ sở hữu -Việc xác định thiệt hại cần có tiêu chí cụ thể: Thiệt hại kinh tế, thiệt hại tinh thần, hay thiệt hại phúc lợi xã hội,… Vì có hệ kéo theo tính “thuận tiện hợp lý” nên cần khắc phục đối chọi hai điều kiện trước sau đặt tiêu chí xác định thiệt hại 38 Kết luận chương Từ lí luận đặt chương 1, nhóm tác giả đến chương để nghiên cứu vấn đề liên quan đặt thực tiễn Trong chương đề cập đến thực trạng áp dụng pháp luật hành quyền lối qua bất động sản liền kề thực Nhóm tác giả phương diện nghiên cứu thực tiễn áp dụng, phân tích án liên quan đến quyền lối việc giải tranh chấp vận dụng lý luận vào thực tiễn, từ đưa quan điểm cách nhìn nhận đánh giá Trước bất cập vướng mắc, nhóm tác giải đưa giải pháp mang tính chất cá nhân góp phần hồn thiện khoảng trống pháp luật hướng đến hoàn thiện pháp luật 39 KẾT LUẬN Qua nghiên cứu nhóm tác giả muốn đưa đến nhìn tổng quan quy định quan đến quyền BĐS liền kề nói chung quyền lối qua BĐS liền kề nói riêng BLDS 2015 đời nội dung chưa phổ biến rộng rãi, việc khái quát chung quy định cụ thể PLDS đưa nhìn riêng quy định “Quyền lối qua bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam” Có thể thấy quy định BLDS 2015 có nhiều điểm tiến phần lột tả hết nội hàm quyền lối qua BĐS liền kề có chỉnh sửa, tiếp thu, chọn lọc từ quy định trước pháp luât Việt Nam pháp luật số nước Trên sở nghiên cứu thực tiễn, nhóm tác giải đưa bất cập nêu từ đưa giải pháp kiến nghị kịp thời góp phần điều chỉnh quan hệ dân cho phù hợp Vấn đề “ Quyền lối qua bất động sản liền kề” vơ nhạy cảm thống rõ ràng, quy định cụ thể để điều chỉnh tạo xã hội thống nhất, văn minh, cố tình đồn kết Những ý kiến đóng góp nhóm hy vọng phần giải tồn động, kịp thời khắc phục tranh chấp không đáng có 40 Danh mục tài liệu tham khảo A Văn quy phạm pháp luật BLDS Cộng hòa Pháp (1804) Luật đất đai 2013 (Luật 45/2013/QH13 Ngày 29 tháng 11 năm 2013) Bộ Luật dân (Luật số 33/2005/QH11) Ngày 14 tháng 06 năm 2005) Bộ Luật dân (Luật số 91/2015/QH13 Ngày 24 tháng 11 năm 2015) BLDS thương mại Vương quốc Thái Lan (1925) BLDS Nhật Bản (1889) B Tài liệu tham khảo Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản Luật Dân Việt Nam, NXB trẻ, TP HCM Nguyễn Ngọc Điện (2011), “Tọa đàm sửa đổi BLDS”, Kỷ yếu hội thảo sửa đổi BLDS, Hà Nội, ngày 12-13/05/2011, tr 39 Trương Thu Giang (2009), Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, Khóa luận cử nhân Luật học, Trường ĐH Luật TP HCM Phạm Công Lạc (2003), Căn phát sinh chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, Tạp chí Nhà nước Pháp luật (188) Phạm Công Lạc (2004), Quan niệm BĐS động sản luật dân số nước, Tạp chí luật học Phạm Cơng Lạc (2002), Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, Luận án tiến sỹ luật học trường Đại học Luật Hà Nội Phạm Công Lạc (2006), Quyền lối qua BĐS liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội Nguyễn Thị Mân (2012), Quyền lối qua BĐS liển kề thực trạng áp dụng pháp luật hướng hoàn thiện, Dân chủ pháp luật Mai Thị Mị (2014), “Quyền lối qua BĐS liền kề”, Luận văn thạc sỹ Luật học trường Đại học Luật TP HCM 10 Đặng Thúy Thành (2014), Quyền lối qua BĐS liển kề thực trạng áp dụng pháp luật hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ luật học 11 Nguyễn Cơng Tuấn (2003), Giáo trình luật La Mã, NXB công an nhân dân, Hà Nội 12 Bộ tư pháp, Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển luật học, NXB Tư pháp, Hà Nội 41 C Tài liệu internet Phan Gia Hi, "BĐS liền kề, rắc rối lối chung", https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/06/27/276608/, truy cập ngày 10/3/2018