(Luận văn) đánh giá khung pháp lý về giá đất trên địa bàn thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ THANH THỦY lu an va n Tên đề tài: p ie gh tn to “ĐÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014” w d oa nl KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC u nf va an lu ll Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khóa học oi m z at nh : Chính quy : Địa Mơi trường : Quản lý Tài nguyên : 2011 - 2015 z m co l gm @ an Lu THÁI NGUYÊN - 2015 n va ac th si ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ THANH THỦY lu an va Tên đề tài: n “ĐÁNH GIÁ KHUNG PHÁP LÝ VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH p ie gh tn to PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2014” d oa nl w KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC u nf va an lu ll Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Lớp Khóa học Giảng viên hướng dẫn oi m z at nh : Chính quy : Địa Mơi trường : Quản lý Tài ngun : K43 - ĐCMT - N03 : 2011 - 2015 : Ths Nguyễn Minh Cảnh z m co l gm @ an Lu THÁI NGUYÊN - 2015 n va ac th si i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, em xin chân thành cảm ơn tới thầy giáo - Ths Nguyễn Minh Cảnh trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian em thực đề tài Trong suốt thời gian học tập rèn luyện Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên em dạy dỗ, bảo tận tình thầy giáo, giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, thầy cô giáo Ban Giám hiệu Nhà trường, Phòng ban Phòng đào tạo điều giúp em tiếp thu tích lũy lu an kiến thức phục vụ cho sống n va Em xin chân thành cảm ơn UBND TP Thái Nguyên, Phòng TN & MT TP bàn tỉnhThái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho em trình gh tn to Thái Nguyên, Phịng T Ngun Đất TP Thái Ngun hộ nông dân địa p ie thu thập thông tin để thực Luận văn Em xin chân thành cảm ơn! oa nl w Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên d va an lu ll u nf Vũ Thị Thanh Thủy oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Diện tích Dân số mật độ dân số năm 2013 phân theo Huyện/Thành phố/thị xã 32 Bảng 4.2: Diện tích cấu loại đất TPTN 38 Bảng 4.3: Giá đất trồng lúa nước 43 Bảng 4.4: Khung giá đất nông thôn 46 Bảng 4.5: Khung giá đất đô thị 47 Bảng 4.6: Giá đất theo vị trí đường phố thành phố Thái nguyên 47 lu Bảng 4.7: giá đất theo vị trí Đoạn đường Bến tượng thành phố Thái nguyên an n va năm 2014 49 năm 2010 50 gh tn to Bảng 4.8: giá đất theo vị trí Đoạn đường Bến tượng thành phố Thái nguyên ie Bảng 4.9: Trích từ phụ lục - thông tin điều tra 61 p Bảng 4.10: Đánh giá hiểu biết người dân khung giá đất nhà nước d oa nl w quy định 65 ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Cung cầu đất đai .6 Hình 2.2: Cung cầu đất đai - thời gian ngắn Hình 4.1: Bản đồ Thành phố Thái Nguyên .30 Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường, phố từ (I) đến (V) 58 Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí năm tuyến đường, phố từ (I) đến (V) .62 lu Hình 4.4 Biểu đồ so sánh giá đất thị trường lô đất tuyến đường Từ an n va đường phố xương rồng đến đường túc duyên 63 đường Từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng (I) Từ đường Quang trung gh tn to Hình 4.5: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí tuyến p ie (viện A) đến đường Phúc Trìu(II) 64 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iv DANH SÁCH CÁC TỪ VÀ VIẾT TẮT STT VIẾT TẮT GIẢI THÍCH BĐS : Bất động sản GCN : Giấy chứng nhận Gtt : Giá thị trường Gqđ : Giá quy định HDND : Hội đồng nhân dân KH- UBND : Kế hoạch- Uỷ ban nhân dân NĐ-CP : Nghị định phủ TT-BTC : Thơng tư- Bộ tài TT-BTMT : Thơng tư -Bộ tài nguyên môi trường 10 TTLT- BTNMT-BTC : Thông tư liên tịch- Bộ tài nguyên môi lu an n va gh tn to PRA : Phương pháp điều tra lấy ý kiến người dân 12 : Quyết định - Bộ tài nguyên môi trường 13 QĐ- BTC 14 STNMT 15 UBND 16 VT 17 III1, III2, III3 18 III 11 w p ie trường- Bộ tài oa nl QĐ- BTNMT d : Quyết định- Bộ tài lu an : Sở tài ngun mơi trường : Vị trí ll u nf va : Uỷ ban nhân dân oi m : Các mẫu điều tra z at nh : Trung bình mẫu điều tra z m co l gm @ an Lu n va ac th si v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH iii DANH SÁCH CÁC TỪ VÀ VIẾT TẮT iv MỤC LỤC v Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài .1 1.2 Mục đích đề tài lu 1.3 Yêu cầu đề tài an n va 1.4 Ý nghĩa đề tài 2.1 Khái niệm giá đất gh tn to Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ie 2.1.1 Khái niệm giá đất p 2.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất đất nl w 2.1.2.1 Lãi suất ngân hàng d oa 2.1.2.2 Quan hệ cung cầu: an lu 2.1.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất va 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất u nf 2.2.1 Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất .9 ll 2.2.1.1 Yếu tố vị trí m oi 2.2.1.2 Yếu tố hình thể, hình dáng kích thước, diện tích 10 z at nh 2.2.1.3 Yếu tố sở hạ tầng đất 10 2.2.1.4 Các yếu tố môi trường xung quanh 10 z gm @ 2.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá trị đất 11 2.2.2.1 Yếu tố kinh tế .11 l m co 2.2.2.2 Yếu tố xã hội 11 2.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất 12 an Lu 2.2.3.1 Tình trạng pháp lý 12 n va ac th si vi 2.2.3.2 Nhân tố hành 12 2.2.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất 13 2.2.4.1 Yếu tố tâm lý 13 2.2.4.2 Mục đích sử dụng 13 2.2.4.3 Yếu tố môi giới 13 2.2.5 Các loại hình giá đất 14 2.2.5.1 Giá cả, giá trị thị trường .14 2.2.5.2 Giá trị sử dụng 14 2.2.5.3 Giá trị trao đổi 15 lu an 2.2.5.4 Giá trị bảo hiểm 15 n va 2.2.5.5 Giá trị chấp .15 2.3 Công tác quản lý giá đất nước giới học kinh nghiệm cho gh tn to 2.2.5.6 Giá cho thuê 15 ie Việt Nam 15 p 2.3.1 Công tác quản lý giá đất Trung Quốc 15 nl w 2.3.2 Công tác quản lý giá đất Úc .18 d oa 2.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 18 an lu 2.4 Công tác quản lý giá đất Việt Nam .20 va 2.5 Công tác quản lý giá đất Thành phố Thái Nguyên 23 u nf Phần 3: ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 ll 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 25 m oi 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 25 z at nh 3.3 Nội dung nghiên cứu 25 3.3.1 Sơ lược tình hình thành phố Thái Nguyên 25 z gm @ 3.3.3.1 Điều kiện tự nhiên 25 3.3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội .25 l m co 3.3.2 Sơ lược trạng sử dụng đất khung pháp lý giá đất Thành Phố Thái Nguyên 25 an Lu n va ac th si vii 3.3.3 Đánh giá khung pháp lý giá đất TP Thái Nguyên Từ giai đoạn 2010 - 2014 26 3.3.4 Thực trạng giá đất địa bàn thành phố Thái nguyên 26 3.3.4.1 Giá đất quy định địa bàn thành phố Thái nguyên 26 3.3.4.2 Thực trạng giá đất thành phố Thái nguyên .26 3.3.5 Đề xuất số giải pháp 26 3.4 Phương pháp nghiên cứu, thực 26 3.4.1 Nghiên cứu văn luật văn luật quy định giá đất 26 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu 26 lu 3.4.3 Phương pháp điều tra vấn 26 an n va 3.4.4 Phương pháp xử lí số liệu 26 nhà nước 27 gh tn to 3.4.5 Phương pháp tổng hợp, phân tích đối chiếu với văn pháp quy p ie 3.4.6 Phương pháp đồ 27 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .28 nl w 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội TP Thái Nguyên 28 d oa 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 an lu 4.1.1.1 Vị trí địa lí 28 va 4.1.1.2 Địa hình 28 u nf 4.1.1.3 Khí hậu thời tiết 28 ll 4.1.1.4 Thủy văn .28 m oi 4.1.1.5 Thực trạng tài nguyên thiên nhiên .29 z at nh 4.1.2 Điều kiện Kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất giá TPTN, Tỉnh Thái nguyên 30 z gm @ 4.1.2.1 Kết đạt 30 4.1.2.2 Thực trạng xu phát triển đô thị 31 l m co 4.1.3 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất giá đất thàh phố Thái Nguyên 34 an Lu 4.1.3.1 Thuận lợi 34 n va ac th si viii 4.1.3.2 Khó khăn 35 4.2 Vai trị khung pháp lý giá đất cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn Thành phố Thái Nguyên 35 4.2.1 Tình hình chung cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Thái Nguyên .37 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai địa bàn thành phố thái Nguyên 38 4.2.3 Thực trạng khung giá đất địa bàn Thành phố Thái nguyên năm 2014 41 4.2.3.1 Căn xác định khung giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2014 41 lu 4.2.3.2 Nguyên tắc phân vùng đất, xác đinh vị trí đất .42 an n va 4.2.3.2 Thực trạng giá đất thành phố Thái Nguyên 47 đất đai địa bàn TPTN 50 gh tn to 4.2.4 Đánh giá ảnh hưởng khung pháp lý giá đất đến công tác quản lý nhà nước ie 4.2.4.1 Ảnh hưởng tích cực 50 p 4.2.4.2 Ảnh hưởng tiêu cực, hạn chế .51 nl w 4.2.5 Đánh giá q trình xây dựng cơng bố giá đất: 52 d oa 4.2.6 Đánh giá ảnh hưởng công tác quy hoạch đất đai đến giá đất 54 an lu 4.3 Những nguyên tắc quy định thay đổi khung pháp lý giá đất va luật đất đai 2003 so với luật đất đai 2013 55 u nf 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường BĐS địa bàn thành phố ll Thái Nguyên 56 m oi 4.4.1 Yếu tố vị trí .57 z at nh 4.4.2 Yếu tố hình thể, diện tích đất 58 4.4.3 Yếu tố sở hạ tầng đất 60 z gm @ 4.4.4 Yếu tố khác .61 4.4.4.1 Yếu tố tâm lý 62 l m co 4.4.4.2 Yếu tố pháp lý 62 4.4.4.3 Yếu tố môi trường xung quanh 63 an Lu n va ac th si 59 Vì vậy, mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí thể rõ rệt loại vị trí Người dân sống vị trí trung tâm chấp nhận mơi trường sống khói bụi, tiếng ồn kéo theo khả sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Những phân tích khẳng định mức giá đường phố trung tâm chịu ảnh hưởng lớn vị trí 4.4.2 Yếu tố hình thể, diện tích đất Ngồi yếu tố hình thể, diện tích cịn có yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên Cụ thể: lu Ngày Bên cạnh yếu tố địa hình, địa mạo, vị trí đất, người an n va dân cịn hình thành lựa chọn đất đai theo phong thủy Có người quan niệm đất tốt hợp phong thủy, hợp mệnh chủ nhà làm ăn thịnh vượng, cháu gh tn to chọn đất không tốt ảnh hưởng đến kinh tế, sức khỏe gia đình, chọn ie có sức khỏe học giỏi… Vì yếu tố phong thủy yếu tố quan tâm p trình lựa chọn đất nl w Tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, nơi tập trung quan d oa ban hành, trường học, chợ, bến xe… với nhu cầu xã hội ngày tăng an lu việc lựa chọn hàng hóa, cụ thể hàng hóa quyền sử dụng đất đai phát triển, thu hút vị trí mang lại điều kiện kinh tế Dẫn đến giá đất nâng cao va u nf chênh lệch so với bảng giá đất ban hành, vấn đề bất cập cần ll quan có thẩm quyền cần tham gia điều chỉnh vấn đề cho phù hợp với m oi quy định nhà nước Bên cạnh vấn đề thị trường BĐS hình thành, nhà đầu z at nh tư cung thị trường hình thể, vị trí đất tốt, bắt mắt với mức giá cao khiến lựa chọn người dân mua bán đất đai trở nên khó khăn z gm @ Yếu tố đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường phố Đây đặc điểm tự nhiên l m co đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý người dân theo phong tục tập quán lâu đời Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang an Lu n va ac th si 60 có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Yếu tố thể qua mẫu tuyến đường điều tra để thể rõ nhận xét trên: lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 61 Bảng 4.9: Trích từ phụ lục - thơng tin điều tra Diện Mẫu tích Mặt tiền Độ sâu Hình thể Gqđ (Nghìn Gtt (nghìn đồng/m²) đồng/m²) an n va 5,7 26,3 Chữ nhật 7.500 30.000 III1b 98 6,0 16,3 Chữ Nhật 7.500 12.000 III1c 100 4,0 25,0 hình thang ngược 7.500 6.000 III2a 95 5,7 16,7 Chữ Nhật 8.000 11.000 III2b 187.5 4,5 41,7 Chữ L 8.000 7.000 III2c 145 6,5 22,3 Chữ Nhật 8.000 2.000 III3a 99 8,0 12,4 Chữ Nhật 7.500 6.000 III3b 168 5,0 33,6 Hình Thang 7.500 2.500 III3c 150 6,0 25,0 Chữ Nhật 7.500 1.800 III4a 92 4,8 19,2 Chữ Nhật 5.500 6.000 III4b 234.3 5,5 42,6 Chữ L 5.500 5.000 124.5 5,5 22,6 Hình Thang 5.500 2.500 6,2 22,5 Chữ Nhật 4.500 4.000 p ie gh tn to 150 w lu III1a 235.2 oa nl III5 III4c d (Nguồn:Số liệu điều tra, vấn) an lu 4.4.3 Yếu tố sở hạ tầng đất u nf va Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng cơng trình cơng cộng, chất lượng khả phục vụ chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, cơng ll oi m viện ) Ngoài ra, nghiên cứu yếu tố cịn cần phải tính đến hệ thống cơng z at nh trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông v.v.) Đây yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh z Qua trình điều tra, tất tuyến đường chịu ảnh hưởng yếu tố @ gm Các tuyến đường, phố có chất lượng đường đảm bảo, phần lớn l người dân sống tuyến đường cơng nhân viên chức, dân trí cao nên họ m co quan tâm đến chất lượng sống Các cơng trình cơng cộng đầu tư xây sinh điện, nước, điện thoại, an ninh trật tự đảm bảo an Lu dựng tốt có vị trí gần làm đất vị trí có giá cao Các dịch vụ dân n va ac th si 62 Trên đường, phố, chênh lệch mức giá với vị trí tương ứng đoạn đường thể Đồ thị 4.3 Sự khác biệt tất tuyến đường có khoảng cách đến đường, phố trung tâm khác nhau, kéo theo khả tiếp cận với cơng trình cơng cộng hệ thống dịch vụ trung tâm khác từ phản ánh qua tiêu cụ thể giá đất trung bình thị trường Giá đất (nghìn đồng/m2) 30 lu 20 an VT1 10 va VT2 n VT1 to I II III IV V p ie gh tn Đường phố w Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí oa nl năm tuyến đường, phố từ (I) đến (V) d Qua hình 4.3 ta thấy năm tuyến đường, phố có mức giá thị trường khác an lu Đường giao thông năm tuyến đường, phố đánh mức tốt, nhiên va đoạn đường từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng có giá đất cao hơn, lý oi m chợ, bưu điện, bến xe v.v ll u nf đường phố nơi tập trung nhiều cơng trình cơng cộng phục vụ dân sinh Đối với mẫu điều tra khác thị trường phản ánh quy luật giảm z at nh giá đất tương ứng với khoảng cách đến cơng trình cơng cộng nằm đoạn z đường, phố tăng dần Từ thấy, mức độ thuận tiện sinh hoạt có người dân khu vực đường, phố m co l 4.4.4 Yếu tố khác gm @ ảnh hưởng lớn tới giá đất, yếu tố định đến chất lượng sống Ngoài yếu tố điển hình nêu chi tiết, cịn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng an Lu đồng thời tới giá đất n va ac th si 63 4.4.4.1 Yếu tố tâm lý Đây yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đơng Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây lu thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa an n va dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó 4.4.4.2 Yếu tố pháp lý ie gh tn to quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể Tình trạng pháp lý đất yếu tố quan p tâm Các đất có đầy đủ giấy tờ liên quan đến đất mua - nl w bán với mức giá cao nhiều đất khơng có giấy tờ, đất bị tranh d oa chấp hay lấn chiếm Ví dụ: lu ll oi m z at nh gqđ gtt z lô ( chưa cấp GCNQSDĐ) m co l lô ( có GCNQSDĐ) gm @ 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 u nf va an Giá đất (nghìn đồng/m2) Hình 4.4 Biểu đồ so sánh giá đất thị trường lô đất tuyến đường an Lu Từ đường phố xương rồng đến đường túc duyên n va ac th si 64 Qua hình 4.4 ta thấy, Lơ Lơ thuộc VT2 tuyến đường từ đường phố xương rồng đến đường túc duyên có giá quy định Nhà nước 3.000 nghìn đồng/m2 Nhưng điều tra giá đất thị trường giá thị trường Lơ có GCNQSDD (Nhà ơng:Trần Văn Quỳ - phố xương rồng, tổ 40 GCNQSDD năm 1992) 4.500 nghìn đồng/m2 cao Lơ chưa có GCNQSDD (Nhà ơng: Nguyễn Xn Thắng - tổ 40)do có tranh chấp đất đai nên chưa cấp GCNQSDD có giá bán triệu đồng/m2 4.4.4.3 Yếu tố môi trường xung quanh Môi trường xung quanh ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị chuyển lu nhượng đất Yếu tố hiểu là: điện, nước, rác thải, khơng khí Chọn an tuyến đường: Từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng từ đường Quang trung va n (viện A) đến đường Phúc Trìu để đánh sau: tn to - Từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng:Khu vực gần trường học nên gh cảnh quan mơi trường đẹp, thơng thống, thuận lợi cho việc kinh doanh, p ie buôn bán dịch vụ khác như: nhà trọ, nhà hàng, cầm đồ, tạp hóa w - Từ đường Quang trung (viện A) đến đường Phúc Trìu: Là nơi gần nghĩa oa nl trang, nghĩa địa, mà người Việt Nam tin vào yếu tố tâm linh, cho đất gần d khu vực nặng, trang nghiêm tâm lý không thoải mái Hơn an lu gần khu vực vào xóm Gị lại có địa điểm tập kết rác thải, môi trường bị ảnh Giá đất (nghìn đồng/m2) ll u nf va hưởng không nhỏ đến sống người dân m oi 12 10 z at nh I z @ VT2 gm VT1 II Đường phố m co l an Lu Hình 4.5: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo vị trí tuyến đường Từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng (I) Từ đường Quang trung (viện A) đến đường Phúc Trìu(II) n va ac th si 65 Qua hình 4.5 ta thấy, tuyến đường từ đường Quang trung (viện A) đến đường Phúc Trìu thấp so với tuyến đường từ Đường Mỏ bạch đến đường gia sàng Điều cho thấy yếu tố môi trường ảnh hưởng rõ rệt tới giá đất thị trường 4.5 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Thành phố Thái Nguyên qua phiếu điều tra Đánh giá hiểu biết người dân khung giá đất nhà nước quy định Bảng 4.10: Đánh giá hiểu biết người dân khung giá đất nhà nước quy định lu STT Chỉ tiêu an va n ie gh tn to Tuổi p Tỉ lệ (%) 20-30 11 27,5 30-50 17 42,5 >50 12 30.0 CB, công nhân viên chức 13 32,5 Buôn bán 12 30,0 Lao động tự 17,5 Khác 20,0 d oa nl w Nghề nghiệp Số phiếu * an lu (Chú ý *: ∑số phiếu: 40 phiếu) va Qua bảng 4.10 cho thấy, mức độ đồng thuận người dân với giá đất quy ll u nf định nhà nước không cao Khi khảo sát để xây dựng bảng giá đất cần lựa oi m chọn đối tượng phù hợp để thu kết tốt Qua điều tra thực tế nhận thấy z at nh mức độ quan tâm đến giá đất quy định nhà nước độ tuổi nhóm ngành nghề khác nhau, người dân khu vực điều tra công chức hay làm z việc lĩnh vực kinh doanh buôn bán thường quan tâm, tiếp cận đến giá đất gm @ người làm cơng việc hầu hết đất sử dụng để ở, mua bán l Tuy nhiên hầu hết số hộ vấn không đồng ý với bảng giá đất m co hàng năm Nhà nước lý đưa thấp so với giá thị trường Nhà nước cần nghiên cứu lựa chọn phương pháp định giá đất tốt để phù an Lu hợp với yêu cầu người dân n va ac th si 66 4.6 Đánh giá mức độ tương thích khung giá đất nhà nước quy định hàng năm với giá đất thị trường BĐS số khu vực Khung giá đất Chính phủ ban hành cho địa phương ban hành bảng giá đất khu vực Tuy nhiên, vài nơi nhiều bất cập dự án BĐS số dự án tăng giá bán, có dấu hiệu xuất phận đầu để kiếm lời, làm lệch giá so với khung giá ban hành BĐS phát triển theo khuynh hướng thị trường kinh tế-xã hội, có lúc giá lên lúc giá xuống khó việc đánh giá giá đất Bên cạnh khung giá đất nhà nước quy định đảm bảo chuẩn mực, khung giá đất thị trường BĐS Giúp cho lu lựa chọn người dân xác việc trao đổi thị trường BĐS an Qua thực tế điều tra tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến n va 4.7 Đề xuất số giải pháp gh tn to khung pháp lý giá đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010-2014 ie thấy công tác quản lý giá đất cịn nhiều bất cập Trong cơng tác xác p định giá đất địa bàn thành phố chưa thực sát với mức giá giao dịch nl w thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá d oa đất quy định so 60-70% chí cá biệt có nơi 20-30% so với an lu giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng va đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai u nf cho sát với giá quy định Vì để cơng tác xác định giá đất sát với ll giá thị trường đưa số giải pháp sau: m oi - Về nguyên tắc, giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường có quản lý z at nh nhà nước để đảm bảo vai trò chủ động nhà nước việc hình thành điều tiết thị trường Tuy nhiên, đất đai loại hàng hóa đặc biệt nên vấn đề giá z gm @ đất cần phải quản lý chặt chẽ, phù hợp với thị trường đảm bảo cạnh tranh bình đẳng địa phương việc thu hút đầu tư thuận lợi m co - l cơng tác bồi thường, giải phóng mặt Bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp sau: tính tiền an Lu sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá n va ac th si 67 nhân, tính khoản thuế liên quan đến đất đai, tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai, tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai, tình tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể để làm - trường hợp sau đây: tính tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất th; tính giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền bồi thường Nhà lu nước thu hồi đất an Về đấu giá quyền sử dụng đất Đây phương pháp tiên tiến để xác định giá n va - trường hợp đấu giá thực đấu giá Cần áp dụng phương pháp nhiều gh tn to đất phù hợp với chế thị trường Trong có quy định nguyên tắc đấu giá, ie thực tế có quy định trình tự, thủ tục chặt chẽ, đảm bảo công khai, minh bạch, p khách quan, trung thực Tuy nhiên, theo quy định hành Quyết định số nl w 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng năm 2005 Thủ tướng Chính phủ ban hành d oa quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho th đất phạm vi cịn an lu hẹp chưa tạo bình đẳng chủ thể việc tiếp cận sử dụng đất Việc va áp dụng chế giá bên thứ ba đưa áp dụng biện pháp đấu giá việc u nf giao đất, cho thuê đất Nhà nước cho người sử dụng đất góp phần giảm thiểu ll tham nhũng thủ tục hành lĩnh vực đất đai địa bàn TPTN oi m z at nh - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường z giá đất với thực tế vị trí l gm @ chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn nay.như m co - Ở cấp địa phương, Ủy ban nhân dân cấp cần tổ chức thực nghiêm túc quy chế dân chủ sở huy động tham gia người dân vào trình an Lu xây dựng quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung, quy hoạch n va ac th si 68 kế hoạch phát triển ngành, phát triển đô thị đặc biệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Tuyên truyền cho người dân giá thị trường khu vực tránh tình trạng tự ý tăng giá nhu cầu cung-cầu thị trường mua bán đất đai - Đối với Khung giá đất Chính phủ ban hành: Khung giá đất Chính phủ ban hành xác định theo kỳ thời gian định năm, tương đương với kỳ kế hoạch sử dụng đất UBND cấp có thẩm quyền cập nhật ban hành bảng giá khu vực để nhân dân nhận biết kịp thời - UBND thành phố đề xuất biện pháp kế hoạch triển khai việc thực định giá đất cá biệt trường hợp có điều chỉnh giá đất cần thiết quy lu trình định giá đất cụ thể, có tham gia tổ chức, quan định giá đất độc lập an n va tiến hành định giá đất, UBND tỉnh quan xem xét định giá đất cụ thể quan, tổ chức khác định giá giá đất ie gh tn to Nếu người dân không đồng ý với mức giá UBND tỉnh đưa ra, yêu cầu - UBND thành phố đề xuất giải pháp để giám sát việc thực định giá đất p quan định giá đất Để đảm bảo giá đất Nhà nước quy định phù hợp với nl w giá thị trường, trình thực chế giá đất cần phải có quy định đảm d oa bảo thống việc thực cấp đơn vị liên quan đến việc xác định an lu giá đất ban hành giá đất va - Để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực u nf nhiều giải pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập, nhiên ll vấn đề chế sách phải tạo lập thị trường đất đai phải m oi thị trường cạnh tranh, minh bạch có điều tiết Nhà nước Đồng thời bảng z at nh giá đất phải phù hợp với giá đất thị trường BĐS UBND thành phố phối hợp với quan chuyên môn mở trung tâm tư vấn giao dịch BĐS dịch vụ mô z giá đất m co l gm @ giới nhà đất (dưới quản lý quan chuyên môn) đề công khai niêm yết an Lu n va ac th si 69 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Qua tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy giá đất thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá Nhà nước quy định so với giá giao dịch thị trường lại lớn lu Đối với giá thị trường đa dạng phụ thuộc nhiều vào tâm lý an n va người dân, thỏa thuận người mua người bán nhìn chung giá đất có nước quy định từ 1,2 đến 1,57 lần ie gh tn to xu hướng tăng dần Đồng thời qua khảo sát giá thị trường cao giá Nhà Giá đất thị trường cao nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận p lợi cho giao thông, cụ thể địa điểm nghiên cứu thị trấn là: nl w + Khu vực có giá cao là: 30.000 đồng/m2 d oa + Khu vực có giá thấp là: 1.500 đồng/m2 an lu - Yếu tố pháp lý: Người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất va Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất u nf Tóm lại, giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên chịu ảnh hưởng ll yếu tố là: ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất, ảnh hưởng sở hạ m oi tầng đến giá đất, ảnh hưởng hình thể, diện tích đất đến giá đất ảnh hưởng z at nh môi trường xung quanh, yếu tố tâm lý yếu tố sở hạ tầng… đến giá đất 5.2 Đề nghị z gm @ Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất l Thái Nguyên xin đưa số kiến nghị sau: m co đai nói chung cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn tỉnh an Lu - Cần thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường tài sản nhà đất n va ac th si 70 địa bàn để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý Trường hợp giá tăng cao giảm mức cho phép cần phải điều chỉnh giá nhà nước lại cho phù hợp gần sát mức giá thị trường - Cần phải có biện pháp cân đối cung - cầu sử dụng đất để tránh tình trạng cầu vượt cung làm cho giá bị đẩy lên cao - UBND thành phố tổ chức đào tạo bồi dưỡng kiến thức chuyên môn cho cán công tác định giá đất quản lý thị trường BĐS - UBND thành phố phối hợp với quan chuyên môn mở trung tâm tư vấn giao dịch BĐS dịch vụ mô giới nhà đất (dưới quản lý quan lu chuyên môn) đề công khai niêm yết giá đất an UBND thành phố Tổ chức tư vấn giá đất quy định cụ thể điều kiện, n va - với Luật Quản lý Giá Tổ chức có chức tư vấn giá đất phải tổ chức nghề gh tn to lực dịch vụ cung cấp Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần phải phù hợp p ie nghiệp có tính độc lập chuyên môn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế phù hợp với chủ trương xã hội hóa (tách khỏi quan quản lý nhà nước thực d oa - nl w dich vụ độc lập) ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, (2003), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài chính, (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số lu an điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản n va Chính phủ, (2008), Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ số phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất p ie gh tn to Chính phủ, (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Chính phủ, (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung nl w số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP d oa Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Nghị định số an lu 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 va Chính phủ, (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ- CP Chính phủ quy định chi ll u nf tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản m Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 oi (Vũ Thị Tùng Hoa, 2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm z at nh Thái Nguyên 10 (Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng,2008), Giáo trình Định giá đất, z gm @ Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 11 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên, Báo cáo quy l (2011-2015) huyện Đại Từ m co hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu an Lu 12 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật đất đai n va ac th si 13 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Kinh doanh bất động sản 14 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2006), Luật Nhà 15 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Luật Thương mại 16 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2003), Luật Xây dựng 17 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, (2005), Bộ luật Dân 18 (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 19 UBND tỉnh Thái Nguyên, (2012), Quyết định số 34/2012/QĐ-UBND ngày 28 lu tháng 12 năm 2012 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái an n va Nguyên năm 2013 đến giá đất thành phố Bắc Ninh,tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Luận văn Thạc ie gh tn to 20 Nguyễn Thị Yến (2011), Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng sĩ Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên p 21 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn điều kiện thủ tục nl w cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn giá đất (hướng dẫn theo d oa Luật Đất đai) ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Xin Ơng/bà vui lịng hồn chỉnh giúp tơi số thông tin sau đây) I Thông tin chung Tên chủ sử dụng đất: Tuổi Địa chỉ: Số nhà……… ngõ số .(chiều rộng ngõ m) Nghề Nghiệp: Ơng (Bà) có theo dõi thay đổi khung giá đất năm khơng? lu an Có Khơng n va Ơng (Bà) có nắm bắt giá đất thị trường nơi sinh sống khơng? Không Đánh giá ảnh hưởng khung giá đến giá đất thị trường? gh tn to Có Ít ảnh hưởng ie Khơng ảnh hưởng Có ảnh hưởng p Theo Ông (Bà) ảnh hưởng khung giá đến giá thị trường có giống Khơng Khơng quan tâm d oa Có nl w khu vực khơng? an lu Theo Ơng (Bà) ảnh hưởng khung giá đất nhà nước quy định đến giá Khu dân cư QH Khu dân cư chưa QH u nf Khu hành va đất thị trường khu vực lớn nhất? ll Theo Ông (Bà) khung giá đất nhà nước ban hành có tạo cho kinh tế- xã m oi hội địa bàn TPTN phát triển không? z at nh Có Khơng Thái Ngun, ngày … tháng … năm 2014 Chủ sử dụng đất gm @ (Ký, ghi rõ họ tên) z Người điều tra (Ký, ghi rõ họ tên) m co l an Lu Vũ Thị Thanh Thủy n va ac th si