(Luận văn) nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường thịnh đán thành phố thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ĐỨC TRUNG lu an n va Tên đề tài: ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN” p ie gh tn to “NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG nl w d oa KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC va an lu u nf Hệ đào tạo : Chính quy ll : Địa mơi trường Khóa học : Quản lý tài ngun z at nh Khoa oi m Chuyên ngành : 2011 - 2015 z m co l gm @ an Lu THÁI NGUYÊN – 2015 n va ac th si ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ĐỨC TRUNG lu an n va Tên đề tài: ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN” p ie gh tn to “NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG nl w d oa KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC va an lu : Chính quy Chun ngành : Địa Mơi trường ll u nf Hệ đào tạo : Quản lý tài nguyên z at nh Khóa học oi Lớp m Khoa : K43 - ĐCMT - N01 : 2011 - 2015 z m co l gm @ Giảng viên hướng dẫn : ThS Vương Vân Huyền an Lu THÁI NGUYÊN – 2015 n va ac th si i LỜI CẢM ƠN lu an n va p ie gh tn to Trên thực tế khơng có thành cơng mà khơng gắn liền với hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người khác Trong suốt thời gian từ bắt đầu học tập giảng đường đại học đến nay, em nhận nhiều quan tâm, giúp đỡ quý thầy cơ, gia đình bạn bè Với lịng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý thầy cô Khoa Quản lý tài nguyên – Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên với tri thức tâm huyết để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em suốt thời gian học tập trường Và đặc biệt, Em xin chân thành cảm ơn cô giáo ThS Vương Vân Huyền, tận tâm, tận lực hướng dẫn giúp đỡ em q trình thực tập hồn thành báo cáo tốt nghiệp Từ đáy lòng em xin gửi lời cảm ơn tới cô, chú, anh, chị UBND phường Thịnh Đán - TP Thái Nguyên giúp đỡ, bảo em trình thực tập quan giúp em tích lũy nhiều kinh nghiệm quý báo công việc sống Nếu lời hướng dẫn, dạy bảo thầy, giúp đỡ cán UBND phường Thịnh Đán em nghĩ thu hoạch em khó hồn thiện Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn thầy, cảm ơn cô, chú, anh, chị giúp đỡ em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Bài khóa luận thực khoảng thời gian gần tháng Bước đầu vào thực tế, giải số vấn đề công tác định giá đất địa phương Tuy nhiên trình độ lý luận, kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chế khơng tránh khỏi thiếu sót điều chắn, em mong nhận ý kiến đóng góp quý báu quý thầy bạn để khóa luận kiến thức em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 tháng năm 2015 Sinh Viên d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu Nguyễn Đức Trung n va ac th si ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Khung giá đất đô thị thành phố Thái Nguyên 44 Bảng 4.2: Biến động giá đất địa bàn năm gần 47 Bảng 4.3: Giá đất theo vị trí đường, phố 50 Bảng 4.4: Kết điều tra mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán 56 Bảng 4.5: Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 58 Bảng 4.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Thịnh Đán 61 lu an Bảng 4.7: Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tuyến n va đường phường Thịnh Đán 63 tn to Bảng 4.8: Mức độ ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất ie gh tuyến đường phường Thịnh Đán 64 p Bảng 4.9: Mức độ ảnh hưởng an ninh xã hội đên giá đất tuyến nl w đường phường Thịnh Đán 66 oa Bảng 4.10: Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình dáng đến giá đất d tuyến đường phường Thịnh Đán 68 lu va an Bảng 4.11: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tình trạng pháp lý đất đến u nf giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 70 ll Bảng 4.12: Mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất oi m z at nh tuyến đường phường Thịnh Đán 71 z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai 10 Hình 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai thời gian ngắn 11 Hình 4.1 Biểu đồ thể mức độ tác động nhân tố đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán 57 Hình 4.2: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Thịnh Đán 62 Hình 4.3: Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán 63 lu an Hình 4.4: Mức độ ảnh hưởng sở hạ tầng đến giá đất tuyến n va đường phường Thịnh Đán 65 tn to Hình 4.5: Mức độ ảnh hưởng yếu tố an ninh xã hội đến giá đất gh tuyến đường phường Thịnh Đán 67 p ie Hình 4.6: Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình dáng đến giá đất w tuyến đường phường Thịnh Đán 69 oa nl Hình 4.7: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tình trạng pháp lý đến giá đất d tuyến đường phường Thịnh Đán 70 lu va an Hình 4.8: Mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất ll u nf tuyến đường phường Thịnh Đán 72 oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iv DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT lu an n va p ie gh tn to d oa nl w Tên viết tắt BĐS BNV BTC BTNMT CĐ CP CT GCN QSDĐ GPMB Gqđ Gtt HĐND KT - XH NĐ NQ QĐ STC STNMT THCS TN - MT TNXP TT TTg TTLT TTr TW UBND VT u nf va an lu Tên đầy đủ Bất động sản Bộ Nội vụ Bộ Tài Bộ Tài ngun Mơi trường Cao đẳng Chính phủ Chỉ thị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giải phóng mặt Giá quy định Giá thị trường Hội đồng nhân dân Kinh tế - xã hội Nghị định Nghị Quyết định Sở Tài Sở Tài ngun Mơi trường Trung học sở Tài nguyên - Môi trường Thanh Niên Xung Phong Thơng tư Thủ tướng Chính phủ Thơng tư liên tịch Tờ trình Trung ương Ủy ban nhân dân Vị trí ll oi m z at nh z m co l gm @ an Lu STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 n va ac th si v MỤC LỤC Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích đề tài 1.3 Mục tiêu đề tài 1.4 Yêu cầu đề tài 1.5 Ý nghĩa đề tài Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU lu 2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất an n va 2.1.1 Cơ sở lý luận gh tn to 2.1.2 Cơ sở pháp lý 12 2.1.3 Khái quát công tác định giá đất 13 p ie 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14 w 2.2.1 Yếu tố thông thường 14 oa nl 2.2.2 Yếu tố khu vực 22 d 2.2.3 Yếu tố cá biệt 24 lu va an 2.3 Những nghiên cứu vè giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 25 u nf 2.3.1.Trên giới 25 ll 2.3.2 Tại Việt Nam 26 m oi Phần NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 z at nh 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 29 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29 z gm @ 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29 l 3.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 29 m co 3.3 Nội dung nghiên cứu 29 an Lu 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 29 n va ac th si vi 3.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn phường Thịnh Đán năm 2013 30 3.3.3 Giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên 30 3.3.4 Hiện trạng giá đất địa bàn phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên 30 3.3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hình thành giá đất phường Thịnh Đán 30 lu 3.3.6 Đề xuất số giải pháp 31 an 3.4 Phương pháp nghiên cứu 31 va n 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 to 3.4.3 Phương pháp điều tra, vấn 31 p ie gh tn 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 31 3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 31 nl w 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 31 d oa 3.4.6 Phương pháp đồ 31 an lu Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32 u nf va 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 32 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 32 ll oi m 4.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 35 z at nh 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn phường Thịnh Đán năm 2013 39 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 39 z 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 42 @ l gm 4.3 Giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường m co Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên 43 4.3.1 Giá đất quy định cụ thể cho thành phố Thái Nguyên phường an Lu Thịnh Đán 43 n va ac th si vii 4.3.2 Thực trạng giá đất phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên 46 4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hình thành giá đất phường Thịnh Đán 52 4.5 Đề xuất số giải pháp 73 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75 5.1 Kết luận 75 5.2 Kiến nghị 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 78 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đất đai nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội Có thể nói khơng có đất khơng có tồn xã hội lồi người Và người tác động vào đất đai, đầu tư sở hạ tầng - kỹ thuật làm cho giá trị đất tăng lên sử dụng lu an mang lại nguồn lợi to lớn cho người Khi hoạt động người n va sử dụng đất đai ngày tăng giá trị đất ngày nâng cao Tuy tn to nhiên, đất đai lại sản xuất đại trà loại hàng hóa khác gh đặc trưng đất đai ngày trở nên khan p ie Mà đất khan giá đất lại cao Sự thực hiển nhiên giải w thích mua đất việc quan tâm hàng đầu tất người oa nl không phân biệt giàu, nghèo giá đất d Giá đất cầu nối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý lu va an Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói cách u nf khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng tiếp ll cận với chế thị trường, đồng thời để đánh giá công m oi phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực theo quyền z at nh Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế pháp z luật Trên thực tế, giá đất chịu tác động đồng thời tổng hợp nhiều yếu @ gm tố Chính yếu tố tác động làm cho giá đất ln có dao động l chênh lệch lớn so với mức Nhà nước ban hành Điều dẫn đến m co nhiều vấn đề bất cập công tác quản lý sử dụng đất Cụ thể như, công an Lu tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài không thỏa thuận giá n va ac th si 66 mức độ ảnh hưởng yếu tố 76.7% (rất quan trọng) 70% (rất quan trọng) Có chênh lệch hai tuyến đường Tân Thịnh Tân Cương có sở hạ tầng chưa đầy đủ, xa trường, chợ, cơng trình cơng cộng, Nên khả sinh lợi tâm lý người dân hai tuyến đường đường Quang Trung - Yếu tố an ninh xã hội Cùng với yếu tố sở hạ tầng, yếu tố an ninh xã hội có mức độ ảnh hưởng quan trọng đến giá đất phường Thịnh Đán Trong bối cảnh mà kinh tế phát triển, thu nhập người lu an dân tăng yêu cầu nơi sinh sống cao Ngoài việc sở hạ tầng phải n va phát triển, giao thông, thông tin liên lạc thuận lợi, gần trung tâm thành thị, tn to chợ, vần đề an ninh trật tự xã hội ý Một nơi mà vấn đề gh an ninh trật tự xã hội không đảm bảo sống người dân ln p ie không thoải mái, sống cảnh lo âu, gây ảnh hưởng đến đời sống w người dân tệ nạn xã hội nơi gây có gây nguy hiểm đến tính oa nl mạng họ nên vấn đề cân nhắc kỹ trước định chọn d mua nhà làm nơi sinh sống Ngược lại nơi tình hình trật tự an lu an ninh xã hội tốt ln quan tâm người dân giá đất nơi u nf va cao so với nơi khác có vị trí an ninh không đảm bảo ll Bảng 4.9: Mức độ ảnh hưởng an ninh xã hội đên giá đất m oi tuyến đường phường Thịnh Đán z at nh Mức độ ảnh hưởng Rất quan trọng gm Đường Tân Thịnh Quan trọng @ quan trọng Không z Tuyến đường 16.7% Đường Quang Trung 80% 15% Đường Tân Cương 75% 15% 6.6% m co l 76.7% 5% an Lu 10% n va ac th si 67 80 70 60 50 Rất quan trọng Quan trọng Không quan trọng 40 30 20 10 lu an Đường Tân Thịnh Đường Tân Cương n va Đường Quang Trung gh tn to Hình 4.5: Mức độ ảnh hưởng yếu tố an ninh xã hội đến giá đất p ie tuyến đường phường Thịnh Đán Nhìn vào hình 4.5 cho thấy yếu tố an ninh xã hội tác động lớn nl w đến giá đất tuyến đường Người dân cho biết, sống thành phố, d oa phường trung tâm vấn đề tệ nạn xã hội xảy nhiều như: tệ nạn an lu trộm cắp, cướp đoạt tài sản, đòi hỏi người dân phải ln cảnh giác đề u nf va phịng Do đó, chọn mua đất người dân quan tâm xem khu vực tình tình an ninh xã hội có đảm bảo an tồn, sống người dân có ll oi m đảm bảo bình yên hay không Hiện nay, quan tâm cấp lãnh z at nh đạo nên tình hình an ninh phường cải thiện, tổ dân phố có lập tổ bảo vệ dân phố thường xuyên tuần tra, tệ nạn xã hội giảm l gm @ - Yếu tố hình dáng đất z nhiều m co Thời đại với phát triển khoa học kỹ thuật ngơi nhà trang trí lộng lẫy bắt mắt khơng khó yếu tố phong an Lu thủy lơ đất khơng nhiều người biết đến khoa học có n va ac th si 68 phát triển, đặc biệt kinh doanh ơng chủ để ý đến lĩnh vực phong thủy Họ cho điều yếu tố giúp họ thành cơng kinh doanh phần lớn người dân họ cho lô đất cho có giá trị cao lơ đất có hình chữ nhật diện tích chiều ngang lớn chiều dài mặt tiền có giá trị cao Theo số liệu điều tra ta có bảng 4.10 sau: Bảng 4.10: Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình dáng đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán lu Mức độ ảnh hưởng an va Tuyến đường Rất n quan trọng gh tn to Đường Tân Thịnh p ie Đường Quang Trung quan trọng 63.3% 23.3% 13.4% 72.5% 17.5% 10% 60% 25% 15% oa nl w Đường Tân Cương Khơng Quan trọng d Nhìn vào bảng số liệu điều tra cho thấy yếu tố hình dáng đất an lu va người dân đánh giá có phân chia rõ rệt tuyến đường điều tra, u nf có phần ảnh hưởng quan trọng người dân mua đất, điều kiện ll tuyến đường có đặc điểm khác có đầu tư oi m z at nh quan Nhà nước tuyến đường khác có ảnh hưởng đến giá đất tuyến đường cụ thể như: đường Tân Thịnh chiếm tỷ lệ z 76.7% mức độ quan trọng, đường Quang Trung chiếm tỷ lệ 72.5% mức độ @ m co l đến giá đất gm quan trọng đường Tân Cương chiếm tỷ lệ 60% mức độ quan trọng an Lu n va ac th si 69 80 70 60 50 Rất quan trọng Quan trọng Không quan trọng 40 30 20 10 lu an Đường Tân Thịnh Đường Tân Cương n va Đường Quang Trung gh tn to Hình 4.6: Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình dáng đến giá đất p ie tuyến đường phường Thịnh Đán w - Yếu tố tình trạng pháp lý đất oa nl Hiện tình hình thủ tục cấp giấp chứng nhận quyền sử dụng đất d (GCN QSDĐ) địa bàn phường Thịnh Đán UBND thành phố an lu Thái Nguyên đề kế hoạch năm 2013 hoàn thành việc cấp GCN va QSDĐ cho nhân dân địa bàn, trọng tâm đất Với việc làm cấp ll u nf GCN QSDĐ làm cho trình sang nhượng quyền sử dụng đất đai oi m nhanh tạo tâm lý thuận lợi cho người dân giao dịch chuyển nhượng z at nh quyền sử dụng Tuy nhiên kế hoạch vấp phải khó khăn định : Một số hộ làm ăn xa, bận mua bán nên khơng có thời gian thực z thủ tục để cấp GCN QSDĐ Bên cạnh đó, số hộ chưa gm @ nhận thức hết tầm quan trọng việc lập thủ tục đề nghị cấp GCN QSDĐ l nên thiếu quan tâm; nhiều hộ trước thực chuyển nhượng m co “giấy tay”, chưa đủ hồ sơ pháp lý nên không thực thủ tục có liên quan Ngồi ra, số hộ hồn cảnh kinh tế khó khăn nên chưa an Lu thực thủ tục để cấp GCN QSDĐ phải nộp thuế trước bạ n va ac th si 70 chi phí cán đo đạc Vì yếu tố sách xã hội ảnh hưởng đến khu vực hoàn thành tốt việc cấp GCN QSDĐ Bảng 4.11: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tình trạng pháp lý đất đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán Mức độ ảnh hưởng Tuyến đường Đường Tân Thịnh Đường Quang Trung Đường Tân Cương Rất quan trọng 60% 65% 55% Không quan trọng 16.7% 15% 20% Quan trọng 23.3% 20% 25% lu an Tình trạng pháp lý đất yếu tố người n va dân quan tâm Các đất có đầy đủ giấy tờ liên quan đến đất tn to mua - bán mức giá cao nhiều so với đất không gh có giấy tờ, đất bị tranh chấp lấn chiếm, có giấy tờ pháp lý đầy đủ p ie làm cho người mua tin tưởng, tạo tâm lý thuận lợi cho người dân giao 70 d an lu 50 oa 60 nl w dịch chuyển nhượng quyền sử dụng, không gây tranh cãi, kiện tụng Rất quan trọng Quan trọng Không quan trọng va ll u nf 40 oi m 30 z at nh 20 10 z Đường Tân Cương m co l gm Đường Quang Trung @ Đường Tân Thịnh Hình 4.7: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tình trạng pháp lý đến giá đất an Lu tuyến đường phường Thịnh Đán n va ac th si 71 - Yếu tố chất lượng môi trường Yếu tố mơi trường đóng vai trị quan trọng cảnh quan sống Tuy nhiên điều kiện nước ta nước phát triển, môi trường chưa quan tâm mức Các yếu tố mơi trường thường quan tâm như: Khơng khí, nguồn nước thải, nước sinh hoạt, rác thải rắn, tiếng ồn, mùi hôi… Ngày nay, công nghiệp phát triển mạnh tăng nhanh dân số thành thị hầu hết mơi trường khu thị bị ô lu nhiễm nghiêm trọng Sự ô nhiễm biểu rõ môi an trường khơng khí mơi trường nước Một nguyên nhân gây va n ô nhiễm thị hố Q trình thị hóa nước ta gh tn to nhanh, với tốc độ tăng dân số thành thị không gian đô thị ie nhanh phát triển hạ tầng kỹ thuật đẫn đến tình trạng tải thị p khơng đáp hết nhu cầu dân cư Khả quản lý xây dựng cải nl w tạo thị cịn nhiều yếu làm chất lượng môi trường đô thị lớn d oa bị ô nhiễm trầm trọng, tác động ngày đến sức khỏe cộng đồng an lu Theo kết khảo sát ý kiến người dân địa phương mức độ ảnh qua bảng sau: ll u nf va hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất nơi thể oi m Bảng 4.12: Mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá z at nh đất tuyến đường phường Thịnh Đán Mức độ ảnh hưởng Không @ Rất z Tuyến đường quan trọng 53.3% 30% 16.7% Đường Quang Trung 60% 22.5% Đường Tân Cương 50% 35% quan trọng m co Đường Tân Thịnh l gm Quan trọng 17.5% an Lu 15% n va ac th si 72 Ngày kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng cao mức độ thoã mãn nhu cầu họ tăng Họ không muốn có chỗ để mà cịn ý đến mơi trường sống xung quanh Những địa điểm có mức độ nhiễm cao nơi khơng phải lựa chọn ưu tiên cho sống người có thu nhập cao, họ ln muốn tìm nơi có khơng khí lành nhiều xanh bị ảnh hưởng tiếng ồn từ hoạt động sản xuất giao thơng kết hợp với hồn thiện sở hạ tầng nơi giá đất tương đối cao nơi khác có lu trạng nhiễm nhiều an va 60 n to gh tn 50 p ie 40 Rất quan trọng 30 va an lu d 10 oa 20 nl w Quan trọng Không quan trọng Đường Quang Trung ll u nf Đường Tân Thịnh Đường Tân Cương oi m z at nh Hình 4.8: Mức độ ảnh hưởng yếu tố chất lượng môi trường đến giá đất tuyến đường phường Thịnh Đán z gm @ Hiện nay, tình trạng nhiễm môi trường phường Thịnh Đán l chưa nghiêm trọng Về nguyên nhân gây ô nhiễm nguồn nước chủ yếu m co sinh hoạt người dân, hộ sinh sống ven kênh, rạch an Lu vứt rác cách tự tiện xuống kênh, rạch Lượng rác khơng xử lý lâu ngày làm cho nguồn nước bị ô nhiễm bốc mùi khó chịu Trong thời n va ac th si 73 gian qua, số lượng phương tiện giao thông tăng nhanh thải vào môi trường lượng lớn chất khí độc hại SO2, NO2, CO Nguyên nhân gia tăng phát triển kinh tế mở rộng quy mô dân số, làm tăng nhu cầu lại Ngoài hoạt động xây dựng đô thị sinh hoạt cộng đồng tác động lớn đến chất lượng khơng khí địa phương Q trình thị hố diễn mạnh với hoạt động xây dựng mới, sửa chữa cải tạo nhà ở; mở rộng nâng cấp hệ thống giao thông Các hoạt động xây dựng thường xuyên phát tán bụi vào môi trường, khiến lu cho tình trạng nhiễm khơng khí thêm trầm trọng Thêm vào hoạt động an sinh hoạt nhân dân ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường không va n khí (đun nấu than, dầu, đặc biệt than tổ ong) Sau điều tra thực địa thu thập số liệu giá đất yếu tố ie gh tn to 4.5 Đề xuất số giải pháp p ảnh hưởng đến giá đất phường Thịnh Đán thấy cơng tác nl w quản lý đất đai cịn nhiều bất cập, giá đất thị trường có chênh lệch d oa cao so với giá đất quy định Nhà nước Khi người dân thực nghĩa an lu vụ đóng thuế làm hồ sơ đất đai lại kê khai giá gần với giá quy định u nf va Nhà nước Chính cơng tác quản lý đất đai lại khó khăn Để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải ll oi m pháp sau: z at nh - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến z @ quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục l gm - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không m co nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn an Lu nay, giá đất với thực tế vị trí n va ac th si 74 - Cần phải minh bạch, công khai thông tin thị trường đất đai - Bên cạnh quan chức cịn phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu lu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp an luật cá nhân va n - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực p ie gh tn to sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 75 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Từ phân tích cho thấy, mặt giá đất địa bàn phường Thịnh Đán bị tác động nhiều nhân tố bên làm cho mức giá đất ln có dao động chênh lệch lớn so với mặt giá chung UBND tỉnh Thái Nguyên quy định Sự chênh lệch có xu hướng tăng dần thời gian tới lu an tình hình kinh tế phường ngày phát triển Cùng với xuất n va nhu cầu đất đai cho hoạt động nhà ở, kinh doanh, bn bán, tn to có xu hướng gia tăng, tạo nên lượng nhu cầu lớn đất đai, từ ie gh làm cho giá đất địa bàn tăng có chênh lệch ngày lớn p Nguyên nhân chênh lệch giá phần công tác quản nl w lý giá địa bàn gặp nhiều hạn chế, chưa sát với thực tế công tác oa định giá đất hàng năm địa bàn thành phố tồn nhiều bất cập d Bên cạnh cịn có số ngun nhân khác dẫn đến chênh lệch lu va an tác động nhân tố bên như: Nhân tố khu vực, nhân oi m chênh lệch ll u nf tố kinh tế, nhân tố xã hội, nhân tố nhân khẩu, góp phần làm nên z at nh Qua kết khảo sát thực tế cho thấy, yếu tố có tác động lớn đến chênh lệch giá đất là: Yếu tố vị trí với mức độ ảnh z hưởng 83.4% (rất quan trọng), yếu tố sở hạ tầng an ninh xã hội @ gm chiếm 77.8% (rất quan trọng), yếu tố hình dáng đất chiếm tỷ lệ 66.7% m co l (rẩt quan trọng), yếu tố tình trạng pháp lý đất chiếm 61.1% (rất quan trọng) yếu tố chất lượng môi trường chiếm 55.5% (rất quan trọng) an Lu n va ac th si 76 Như vậy, nhận thấy mức độ tác động yếu tố lớn tác động có xu hướng tăng dần với phát triển kinh tế xã hội đất nước nói chung phường Thịnh Đán nói riêng Sự tác động làm gia tăng cách biệt giá nhà nước giá thực tế thị trường gia tăng có ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế đất nước tương lai khơng có sách giải cho phù hợp 5.2 Kiến nghị lu - Có sách quản lý tình hình giá đất địa bàn phường an Thịnh Đán sát với giá thực tế thị trường va n - Phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản gh tn to lý chặt chẽ, UBNB phường Thịnh Đán cần không ngừng xây dựng đội ngũ p ie cán có chun mơn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường oa nl w - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan d an lu chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất u nf va - Chính phủ, UBND tỉnh Thái Ngun cần tiến hành cơng tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột suất theo nhu cầu thực tế ll z at nh sử dụng đất oi m thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị - Nắm vững nhân tố tác động để có hướng điều chỉnh thích z l gm định với giá thực tế thị trường @ hợp việc quản lý giá, giảm rút ngắn chênh lệch mức giá quy m co - Cần có nghiên cứu sâu hơn, mở rộng phạm vi khảo sát tất phường, xã để có đánh giá xác mức độ tác động nhân tố an Lu n va ac th si 77 cách tồn diện để đưa bảng giá tỉnh hàng năm sát với thực tế - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần ủng hộ đồng lịng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ lu sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP an n va Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài (2008), Thơng tư liên tịch số tn to 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15/07/2008 việc hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức quan chuyên môn p ie gh Tài nguyên Môi trường thuộc UBND cấp w Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Tài (2010), Thông tư số oa nl 02/2010/TT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Bộ Tài ngun Mơi d Trường Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành lu an bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố u nf va trực thuộc Trung ương ll Chính phủ (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 m oi Chính phủ thi hành Luật Đất đai 2003 z at nh Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất z gm @ Chính phủ (2007), Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP l m co Chính phủ (2008), Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản an Lu n va ac th si 79 Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình định giá đất bất động sản khác NXB Nông nghiệp 10 Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thơng tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên Báo cáo luận văn thạc sỹ năm 2011 Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 11 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất NXB Nông nghiệp lu 12 Luật đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia an 13 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Thị trường bất động va n sản NXB Nông nghiệp ie gh tn to 14 Vũ Anh Tuấn, Phạm Quang Phân, Tô Đức Hạnh (2007), Kinh tế Chính trị Mác - Lênin (in lần thứ có sửa chữa, bổ sung) NXB Tổng hợp p 15 Nguyễn Đồng Thanh (2010), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá nl w đất địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011 Luận văn tốt d oa nghiệp Đại học Nông lâm Bắc Giang an lu 16 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình định giá đất u nf va Đại học Nơng Nghiệp Hà Nội, Hà Nội 17 Ủy ban nhân dân phường Thịnh Đán, Báo cáo quy hoạch sử dụng đất đến ll oi m năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đâu (2011 - 2015) z at nh 18 Ủy ban nhân dân phường Thịnh Đán, Văn kiện đại hội đại biểu Đảng phường Thịnh Đán lần thứ VII, nhiệm kỳ 2010 - 2015.14 z 19 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2010), Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND @ m co bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 l gm ngày 22 tháng 12 năm 2010 việc qui định giá loại đất địa an Lu n va ac th si 80 20 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2012), Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 21 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2012), Quyết định số 52/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 việc qui định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 22 Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên (2013), Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 việc qui định giá loại đất địa lu bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 an 23 Nguyễn Thị Yến Hoàng Văn Hùng (2012), Nghiên cứu số ảnh va n hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 to p ie gh tn Tạp chí KH CN-ĐHTN d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si