(Luận văn) nghiên cứu thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn hùng sơn, huyện đại từ, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM lu an n va PHẠM THỊ HẢI YẾN NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH ie gh tn to Tên đề tài: p HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THI TRẤN HÙNG SƠN,HUYỆN ĐẠI TỪ, d oa nl w TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014 lu ll u nf va an KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC oi m Chuyên ngành : Chính quy : Địa mơi trường : Quản lý tài ngun z Khoa z at nh Hệ đào tạo Khóa học @ Giảng viên hướng dẫn : Th.S Nguyễn Ngọc Anh : 2011 – 2015 m co l gm an Lu Thái Nguyên, năm 2015 n va ac th si i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy giáo – Th.S Nguyễn Ngọc Anh trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tơi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo Khoa Quản lí Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thị trấn Hùng Sơn, phòng TN & MT lu huyện Đại Từ giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình thu thập an va thơng tin để thực Khóa luận n Một lần xin trân trọng cảm ơn! tn to Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 gh p ie Sinh viên oa nl w d Phạm Thị Hải Yến ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT lu an n va : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa BĐS : Bất động sản UBND :Uỷ ban nhân dân VT :Vị trí KH : Kế hoạch PCLB-GNTT : Phịng chống lụt bão- giảm nhẹ thiên tai VP : Văn phòng GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng TTCN : Tiểu thủ công nghiệp CN : Công nghiệp NN PTNT : Nông nghiệp phát triển nông thôn tn to CHXHCN CSXH : Chính sách xã hội gh p ie CSSKSS/KHHGĐ : Chăm sóc sức khỏe sinh sản/kế hoạch hóa gia đình : Vệ sinh an tồn thực phẩm VHTT : Văn hóa thơng tin :Bảo hiểm y tế d oa : Quốc lộ an lu QL nl BHYT w VSATTP :Dọc tuyến CN : Chữ nhật TBĐ : Tờ đồ Gqđ : Giá quy định Gtt : Giá thị trường ll u nf va DT oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Diện tích, cấu loại đất thị trấn Hùng Sơn năm 2013 37 Bảng 4.2 Bảng giá đất thị trấn hùng sơn năm 2014 (Ban hành kèm theo Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên) 40 Bảng 4.3: Số liệu điều tra theo vị trí Nhóm I .42 Bảng 4.4: Số liệu điều tra đất theo vị trí Nhóm II 44 Bảng 4.5: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí Nhóm III .45 Bảng 4.6: Thông tin điều tra đất 51 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iv DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 2.2: Đồ thị cung cầu đất đai thời gian ngắn Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng vị trí 03 tuyến đường, phố ( QL 37 (I1), DT 261 (II2), QL 37-Nhà máy nước (III2)) 48 Hình 4.2: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường theo sở hạ tầng 03 đường: QL37 - Mầm non tt Đại Từ (II1), DT 261 (II2) Khôi Kỳ - Mỹ Yên (II3) .49 Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất thị trường đường trục phụ 261 theo đặc lu điểm đất 51 an Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường từ va n Nhóm I đến Nhóm III vị trí 53 p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si v MỤC LỤC PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Mục tiêu 1.2.3 Yêu cầu PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU lu 2.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất an va 2.1.1 Khái niệm giá đất n 2.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất gh tn to 2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất p ie 2.2.1 Nhân tố thông thường w 2.2.2 Nhân tố khu vực 10 oa nl 2.2.3 Nhân tố cá biệt 11 2.3 Phương pháp xác định giá đất 12 d an lu 2.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 12 u nf va 2.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 16 2.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 17 ll oi m 2.4 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 19 z at nh 2.4.1 Giai đoạn trước năm 1946 19 2.4.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 19 z @ 2.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 19 l gm 2.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến 20 m co 2.5 Công tác quản lý Nhà nước giá đất 20 2.5.1 Quản lý giá đất Việt Nam 20 an Lu 2.5.2 Quản lý giá đất giá đất số nước giới 22 n va ac th si vi PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 24 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24 3.2.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ năm 2014 25 3.2.3 Giá đất quy định kết điều tra 25 3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ 25 3.2.5 Đánh giá mối quan hệ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị lu an trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ năm 2014 25 n va 3.2.6 Đề xuất số giải pháp cho công tác định giá quản lý đất đai 26 tn to 3.3 Phương pháp nghiên cứu 26 - Chọn 04 tuyến đường, phố nằm gh 3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu p ie địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ 26 3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 26 w oa nl 3.3.3 Phương pháp điều tra, vấn 26 d 3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 27 lu va an 3.3.5 Phương pháp chuyên gia 27 u nf PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28 ll 4.1 Điều tra 28 m oi 4.1.1 Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng tới công tác quản lý đất đai định giá z at nh đất 28 z 4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới công tác quản lý đất gm @ đai định giá đất thành phố Thái Nguyên năm 2013 29 l 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai Thị trấn Hùng Sơn, tỉnh Thái m co Nguyên năm 2014 35 an Lu 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 35 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 36 n va ac th si vii 4.3 Giá đất quy định kết điều tra 37 4.3.1 Giá đất quy định địa bàn Thị trấn Hùng Sơn năm 2014 37 4.5 Kết điều tra giá đất số đoạn đường Thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ 40 4.5.1 Các tuyến đường chọn để điều tra 40 4.5.2 Số liệu điều tra giá đất thực tế tuyến đường điều tra 41 4.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn 47 4.6.1 Yếu tố vị trí 47 4.6.2 Cơ sở hạ tầng 49 lu an 4.6.3 Đặc điểm đất 50 n va 4.6.4 Khả sinh lợi 52 p ie gh tn to PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh, quốc phịng (Luật đất đai, 1993) Từ ngàn xưa, người biết dựa vào đất đai để tồn phát triển Đất đai có vai trị vơ quan trọng ngành nghề hoạt động người lu an Ở Việt Nam, quan hệ giao dịch đất đai xuất từ sớm Khi n va Hiến pháp năm 1980 đời, lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân tn to nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Tuy nhiên, giao dịch mua bán diễn ngầm, chủ yếu hình thức mua bán trao tay tự cam kết người mua gh p ie người bán Hiến pháp 1992 đời cởi trói mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền nl w sử dụng đất theo quy định pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, d oa 1992) Lần đầu tiên, giá đất sử dụng “Nhà nước xác định giá loại đất để an lu tính thuế đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu va hồi” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Đây mốc đánh dấu bùng u nf nổ phát triển công khai thị trường bất động sản (BĐS) gắn với hình ll thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày diễn mạnh mẽ Để đáp ứng nhu m oi cầu ngày cao Luật Đất đai 1993 đời, Luật Đất z at nh đai chỉnh sửa Luật Đất đai 2003 đời thể cách tiếp cận Nhà nước ta z vị trí vai trị đất đai kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng gm @ đất nước Từ đó, đất đai trở thành thứ hàng hố có giá l Việc xác đinh giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt quan hệ đất đất, tính thuế sử dụng đất m co đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, bồi thường Nhà nước thu hồi an Lu n va ac th si Giá đất phạm trù kinh tế tồn khách quan hoạt động kinh tế xã hội, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường Đồng thời để đánh giá công phân phối ,đất để người sử dụng đất thực nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Trong nghiệp đổi đất nước nay, công tác quản lý Nhà nước đất đai có vai trị quan trọng Huyện Đại Từ nói chung thị trấn Hùng Sơn nói riêng có chuyển biến mạnh mẽ mặt, kèm với phát triển kinh tế - xã hội tăng nhanh nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho hoạt lu động sản xuất, kinh doanh Trước thực trạng đó, để làm tốt cơng tác quản lý nhà an n va nước đất đai cơng tác định giá đất đất đai cần phải định giá cụ thể đề cấp thiết Xuất phát từ vấn đề nêu trên, tiến hành lựa chọn đề tài: gh tn to Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vấn ie “Nghiên cứu thực trạng giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất p thi trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên năm 2014” nl w 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài d oa 1.2.1 Mục đích an lu Nghiên cứu thực trạng giá đất xác định số yếu tố tác động đến giá u nf 1.2.2 Mục tiêu va đất địa bàn nghiên cứu ll - Đánh giá trạng biến động giá đất khu vực đặc trưng thị trấn oi m Hùng Sơn,huyện Đại Từ z at nh - Xác định phân tích số yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất giá đất z Hùng Sơn,huyện Đại Từ m co l 1.2.3 Yêu cầu gm @ - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất thị trấn - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới giá đất khu an Lu vực thị trấn Hùng Sơn,huyện Đại Từ n va ac th si 52 đất 100m2, hình thể hình chữ nhật có giá (8 triệu đồng/m2) cao đất VT3 diện tích 120m2 hình thể không xác định Ở đường, phố người dân tập trung vào việc tìm mảnh đất phù hợp với nhu cầu để Người mua đất trực tiếp xây nhà để đầu tư tích lũy vốn Một lượng khơng nhỏ giao dịch điều tra thị trường người dân nội thành có khả đầu tư vào đất với lượng vốn lớn để tích lũy Việc đầu tư cần tích lũy đầu sau nên thị hiếu người dân mua đất quan tâm hàng đầu 4.6.4 Khả sinh lợi lu Ngoài yếu tố vị trí có ảnh hưởng tới khả sinh lợi phân tích an n va Phương thức sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị sinh lợi đất chứng nhận quyền sử dụng đất Những đất có đầy đủ yếu tố pháp lí, có giá trị gh tn to Mục đích sử dụng đất yếu tố mang tính chất pháp lý ghi rõ Giấy ie cao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số giấy tờ công p nhận tương đương giá đất cao Thực tế, người dân tuyên truyền nên nl w tâm lý chung họ thấy cần có đảm bảo chắn pháp lý sử dụng d oa đất Trong đất điều tra có lượng không nhỏ người dân kết hợp an lu mục đích để sản xuất kinh doanh Điều khơng trái với pháp luật, va giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất đoạn u nf đường, phố tiến hành điều tra Các giao dịch ngầm khơng thơng qua quyền ll đất khơng có đầy đủ văn pháp lý ln thành công mức giá thấp m oi so với đất có điều kiện tương tự có đầy đủ giấy tờ hợp pháp Mặt z at nh dân trí nâng cao có tác động tích cực, người dân tự giác chấp hành sách Nhà nước họ hiểu quyền lợi đảm bảo z gm @ Mặc dù mục đích sử dụng đất phương thức sử dụng đất đường, phố thuộc ba Nhóm I, II, III có khác biệt rõ rệt Nhóm I đa phần kết l m co hợp làm đất với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh nhằm làm tăng tối đa khả sinh lời đất Nhóm II kết hợp đồng hai mục an Lu đích đất sản xất kinh doanh đất Cịn nhóm III đa phần sử dụng vào mục n va ac th si 53 đích đất Sự khác biệt phương thức sử dụng riêng loại đất thể rõ chênh lệch mức giá nhóm đường, phố Ta thấy, khác biệt giá đoạn đường, phố 03 nhóm đường Ví dụ đường quốc lộ 37 thuộc Nhóm I, từ vào đường 261 (Nhóm II), đường Khơi Kỳ-Mỹ n (Nhóm II), đường nhà máy nước (Nhóm III) nhiều đường, phố thuộc phạm vi phường khác toàn thị trấn Hùng Sơn Mức độ chênh lệch đường theo khu vực thể qua đồ thị Nhóm I Nhóm II Nhóm III lu an 18 va n 14 12 VT1 10 VT2 VT3 p ie gh tn to Giá đất ( triệu đồng/ m2) 16 VT4 d oa an lu nl w I1 II1 III1 va ll u nf Mã đường oi m Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình thị trường tuyến đường từ z at nh Nhóm I đến Nhóm III vị trí Từ đồ thị ta thấy rằng, mức độ biến động giá đất theo vị trí giảm z dần theo khu vực Vì phương thức sử dụng đất khác nhau, khả sinh lợi @ gm đất khác nên biến động mức giá khu vực giảm dần Ở l đường quốc lộ 37 khoảng chênh mức giá hai vị trí lớn so với an Lu vị trí khu vực tới khả sinh lợi đất m co đường khơng thuộc nhóm I Điều thể rõ mức độ ảnh hưởng yếu tố n va ac th si 54 4.6.5 Yếu tố khác Ngoài yếu tố điển hình nêu chi tiết, cịn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất - Các yếu tố xã hội: yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Những yếu tố làm cho giá BĐS nói chung giá đất nói riêng tăng lên đáng kể - Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Người lu dân thường có tâm lý nóng vội đám đơng, giá đất lên cao thường đổ xô an n va mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua mất, thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới gh tn to đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức p ie thị trường BĐS bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng nl w Đơng, Đơng Nam Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển d oa nhượng thấp hướng khác Những định mức giá đưa dựa an lu đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó cịn quan va niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể u nf - Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 95% số người hỏi ll cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý oi m đất z at nh Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường z m co l gm @ an Lu n va ac th si 55 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Trong trình nghiên cứu đề tài, vấn đề đặt mục đích đề tài bước làm sáng tỏ Thị trấn Hùng Sơn thị trấn phát triển huyện Đại Từ Cùng với xu hướng phát triển chung huyện, q trình thị hóa diễn địa bàn thị trấn mạnh mẽ Thị trấn Hùng Sơn có nhiều quan, trụ sở, trung tâm dịch vụ khu dân cư hình thành, trình độ lu dân trí cao, mức thu nhập người dân xếp vào loại cao huyện Đại Từ an n va Trong tương lai, thị trấn Đại Từ tiếp tục phát triển giữ vững vai trị trung tâm Qua q trình nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá thực trạng giá đất yếu gh tn to kinh tế - xã hội huyện Đại Từ p ie tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, rút số kết luận sau: nl w - Giá đất quy định UBND tỉnh Thái Nguyên nhìn chung thấp d oa khoảng 1,5 – 2,5 lần so với giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường an lu - Giá đất thị trường vị trí khu vực khác địa va bàn thị trấn Hùng Sơn có chênh lệch tương đối lớn u nf - Giữa khu vực đường, phố mức giá biến động khác ll - Giá chuyển nhượng thị trường cao nơi có giá trị sinh lợi cao, m oi vị trí thuận lợi cho giao thơng, cụ thể địa điểm nghiên cứu Nhóm I với giá z at nh chuyển nhượng trung bình thị trường cao đạt 17 triệu đồng/m2 giảm dần qua Nhóm II với giá chuyển nhượng trung bình 11 triệu đồng/m2, giá chuyển z gm @ nhượng thấp Nhóm III đạt cao triệu đồng/m2 - Giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố l m co như: Yếu tố vị trí, sở hạ tầng, đặc điểm đất, khả sinh lợi yếu tố khác Trong đó, yếu tố vị trí yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc tới giá chuyển an Lu nhượng đất n va ac th si 56 5.2 Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, xuất phát từ thực trạng công tác quản lý đất đai nói chung cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn phường xin đưa số kiến nghị sau: Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND tỉnh Thái Nguyên cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường lu - Giá quy định UBND tỉnh Thái Nguyên chênh lệch nhiều so an n va với giá thị trường, cần phải kiểm sốt chặt chẽ giá thị trường nhằm tránh quyền sử dụng đất ie gh tn to việc thất thoát nguồn thu cho nhà nước thuế thu nhập chuyển nhượng - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện p thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước nl w - Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ d oa thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan chuyên an lu môn hoạt động lĩnh vực giá đất va - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng u nf cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai ll địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên có nhiều việc cần m oi tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần ủng hộ đồng z at nh lòng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao z m co l gm @ an Lu n va ac th si 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định lu giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày an va 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số n 188/2004/NĐ-CP.Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ định giá đất khung giá loại đất gh tn to phương pháp xác ie Nghi định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều p Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật nl w d oa Đất đai 2003 an lu Niên giám thống kê thành phố Thái Nguyên 2012 va Thị trường Bất động sản: Diễn biến giải pháp u nf Giáo trình Kinh tế học Chính trị Mác - Lênin ll Giáo trình định giá đất bất động sản khác m oi 10 Nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai z at nh 11 Trịnh Hữu Liên Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ Quản lý đất đai định giá đất z gm @ 12 Nguyễn Thị Loan (2010), Nghiên cứu sử dụng đồ địa thơng tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất thuộc khu vực m co l trung tâm thành phố Thái Nguyên 13 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), an Lu 14 Hiến pháp 1992 n va ac th si 58 15 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.Nghị định 188/2004/NĐ-CP định giá đất khung ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác giá loại đất 16 Luật đất đai năm 1993 17 Luật đất đai năm 2013 18 Giáo trình Định giá đất 19 Giáo trình thị trường bấtđộng sản 20 Báo cáo công tác quản lý đất đai năm 2014 lu an 21 Báo cáo kinh tế năm 2014 n va 22 Báo cáo thống kê đất đai năm 2014 2012 - 2020 gh tn to 23 Báo cáo quy hoạch sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ giai đoạn ie 24 Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 việc qui p định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHỤ LỤC Phụ lục 01: BẢNG GIÁ ĐẤT Ở THỊ TRẤN HÙNG SƠN NĂM 2014 (Ban hành kèm theo Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên) I Giá đất đô thị, giá đất nông thôn bám trục giao thông chính, khu du lịch, khu thương mại, khu cơng nghiệp, đầu mối giao thơng Đơn vị tính: Nghìn đồng/m² Số TT A TRỤC GIAO THÔNG, KHU DÂN CƯ MỨC GIÁ TRỤC QUỐC LỘ 37 lu an Trục đường từ giáp đất huyện Phú Lương đến đèo khế I Từ nhà ơng Hùng (dốc Đình) đến hết Kiốt Xăng dầu 2.000 Từ kiốt xăng dầu đến cầu Đầm Phủ 3.000 Từ Cầu Đầm Phủ đến đường rẽ vào Hồ Núi Cốc 3.500 Từ đường rẽ vào Hồ Núi Cốc đến đầu cầu Huy Ngạc 4.500 w 7.000 ie gh tn to p n va giáp đất huyện Sơn Dương, tỉnh Tuyên Quang Từ đầu cầu Huy Ngạc đến đường rẽ xóm Táo xã Hùng Sơn Từ đường rẽ xóm Táo xã Hùng Sơn đến Cống Cầu Bò Từ cống Cầu Bò đến cổng Bưu Đại Từ oa 7.500 d lu 8.000 an Từ cổng Bưu Đại Từ đến kiốt xăng số 19 (đối diện va 7.500 u nf nl nghĩa trang thị trấn Đại Từ) ll Từ kiốt xăng số 19 (Đối diện nghĩa trang thị trấn Đại Từ) đến Từ đường rẽ vào xóm Gị đến cầu Đen II Trục phụ quốc lộ 37 Từ Quốc Lộ 37 qua trường THCS xã Hùng Sơn đến giáp 1.800 m co l đường xóm Đồng Cả gm Từ Quốc Lộ 37 đến hết đất nhà ông Nguyên xóm Đồng Cả Từ Quốc Lộ 37 đến nhà ông Thâu (ngã tư đường bê tông xóm 1.500 an Lu 2.1 @ 4.500 z 10 5.500 z at nh đường rẽ vào xóm Gị oi m n va ac th si 18) Từ hết đất nhà ông Thâu (ngã tư đường bê tông xóm 18) đến 2.2 1.000 ngã đường rẽ nhà thờ Yên Huy Từ ngã đường rẽ nhà thờ Yên Huy đến hết đất nhà ơng 2.3 800 Ngun xóm Đồng Cả Từ Quốc Lộ 37 vào xóm Táo xã Hùng Sơn 3.1 Từ Quốc Lộ 37 đến đường Nam Sông Công 2.500 3.2 Trục đường Nam Sông Công 3.500 Nhánh đường Nam Sông Công - Đoạn từ Đường Nam Sông lu 3.3 1.000 an Công đến hết đất nhà ông Trường Từ Quốc Lộ 37 đến cổng Trường PTTH Đại Từ 2.700 Từ Quốc lộ 37 vào 100m (nhà ơng Lưu) xóm xã Hùng Sơn 1.200 Đất thuộc lô sau bến xe khách Đại Từ 2.000 n va p ie gh tn to Từ Quốc Lộ 37 vào đường Đồng Khốc đến giáp đường vào Trung tâm Y tế Đại Từ Từ Quốc lộ 37 đến đường rẽ trường Mầm non thị trấn Đại Từ 5.500 oa nl 7.1 w Từ đường rẽ trường Mầm non thị trấn Đại Từ đến ngã tư d 3.200 lu 7.2 an đường vào cổng phụ Trường THPT Đại Từ Từ ngã tư đường vào cổng phụ Trường THPT Đại Từ đến giáp va 2.800 u nf 7.3 ll đường vào Bệnh Viện đa khoa Đại Từ m huyện Đại Từ 2.500 Từ Quốc Lộ 37 vào đến cổng UBND huyện Đại Từ gm 3.000 l Đường từ Quốc Lộ 37 (ngã ba Bách hố) Khơi Kỳ - Mỹ n m co Từ Quốc Lộ 37 (ngã Bách Hố) đến cầu Thơng an Lu 10.1 Từ Quốc Lộ 37 (cầu Tây Phố Mới ) đến cổng Đài tưởng niệm @ 10 Từ z 2.200 z at nh Từ đường 261 (cầu Gò Son) đến cổng phụ Trường THPT Đại oi 7.4 4.000 n va ac th si 10.2 10.3 Từ cầu Thơng đến rẽ vào Trung tâm Chính trị 3.000 Từ đường rẽ vào Trung tâm Chính trị đến hết đất khu di tích 3.000 27/7 10.4 Từ hết đất khu di tích 27/7 đến đường rẽ xóm Gị 1.700 10.5 Từ đường rẽ xóm Gị đến hết đất xã Hùng Sơn 1.200 11 Từ Quốc Lộ 37 vào nhà máy nước 11.1 Từ Quốc Lộ 37 đến hết đất nhà máy nước 11.2 Từ hết đất nhà máy nước đến giáp bờ song 12 2.500 600 Từ Quốc Lộ 37 vào trường tiểu học Hùng Sơn I lu an Từ Quốc Lộ 37 đến hết đất ô P7 (khu tái định cư Hùng Sơn 3.500 III) n va 12.1 p ie gh tn to 12.2 1.500 nhà ông Đàm Từ đến hết đất nhà ông Đàm- đến Trường tiểu học Hùng Sơn 1.800 12.3 Từ hết đất ô P7 (khu tái định cư Hùng Sơn III) đến hết đất w Từ Quốc lộ 37 vào khu tái định cư Hùng Sơn III oa nl 13 I Từ Quốc lộ 37 đến hết đất ô M4 13.2 Từ ô N9 đến ô A1 lu 2.500 va an Các tuyến đường lại khu quy hoạch tái định cư ll Hùng Sơn III 2.000 u nf 13.3 3.500 d 13.1 m TRỤC ĐƯỜNG TỈNH LỘ I Đường 261 ( ngã bưu điện Quân Chu) Từ Quốc Lộ 37 đến cầu Gò Son Từ cầu Gò Son đến ngã sân vận động Từ ngã sân vận động đến cầu Suối Tấm II Trục phụ đường 261 Từ cổng đài tưởng niệm huyện Đại Từ đến cổng ban huy oi B z at nh 5.500 z 3.500 m co l 3.500 an Lu quân gm @ 3.000 n va ac th si Từ trục đường 261 đến cổng Bệnh viện đa khoa huyện Đại 3.500 Từ Từ cổng Bệnh viện đa khoa huyện Đại Từ đến nhà Khí tượng 2.000 cũ Các đường lại quy hoạch dân cư Bệnh viện đa khoa 1.000 Đại Từ Từ đường vào Bệnh viện Đa khoa Đại Từ đến Trung tâm y Tế 2.000 Đại Từ Từ đường 261 vào Trường Cấp III cũ (Xóm Phú Thịnh xã lu an Hùng Sơn) Từ đường 261 vào 100m n va 6.1 1.200 800 cũ p ie gh tn to Từ đường 261 vào 100m đến giáp sân thể thao trường Cấp III 6.2 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si Phụ lục 02: Mẫu Phiếu điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất:………………………………Tuổi……… Địa chỉ: Nghề nghiệp: lu an CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác:…… ………… n va Trình độ văn hóa: ……… ……………… Diện tích đất: ……………… m2 Hình thể: ………….……… Số ……… Tờ BĐ số … …… p ie gh tn to 5II THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Kích thước: Dài ……… m, rộng …… m nl w Vị trí loại đường phố định giá đất theo qui định tỉnh (Do cán địa d oa phường thành phố cung cấp thơng tin) an lu - Vị trí:……………………………………… 100-200m 200-300m >300m ll m đến đường < 100 m u nf Khoảng cách va Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: oi phố điều tra z at nh Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt/ TB/ kém) - Gần cơng trình cơng cộng điển hình:………………… z gm @ - Chất lượng dịch vụ dân sinh: + Môi trường sống:…… + Nước:……… + An ninh trật tự:……… + Điện thoại/Internet:…………………… an Lu Các bất động sản khác gắn liền với đất: m co l + Điện: ……… n va ac th si + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Cấp hạng: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng: Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Lý do: ……………………………………… Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Khơng lu Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): an n va - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền - Chuyển nhượng có xác nhận quyền gh tn to (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ie - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy p chứng nhận quyền sử dụng đất d oa Giá đất nl w - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất an lu - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị va trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày… tháng năm … u nf - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra ll thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng … năm m oi Đại Từ, ngày … tháng … năm 2014 z at nh Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) z m co l gm @ an Lu n va ac th si Phục lục 04: Bảng tổng hợp thông tin điều tra stt lu an n va p nl w Độ sâu TBĐ d ll u nf va an lu oi m 25 13 18 20 4,1 13 20,4 4,5 17 27,5 20,6 2,7 20 3,5 20,3 4,4 19 3,9 20 4,4 23 20 z at nh 20 40 22 20 4 13 25 8,2 15 22 3.4 z @ 11 20.6 15.6 13 6.2 19,4 20,2 4,4 20,8 4,3 m co l 20,9 4,7 Gqđ (triệu đồng/ m2) 8000 4000 4000 5500 875 4000 1200 2700 4000 4000 4000 4000 2700 2700 300 300 300 7000 1000 8000 300 200 300 300 440 440 300 300 400 100 500 1300 1500 1000 500 Gtt (triệu đồng/m2) 16000 6000 7000 12000 1700 7000 3000 6500 9000 8000 6000 6500 7500 6700 350 300 700 16000 1900 17000 300 500 750 350 900 850 400 500 750 350 850 2500 3000 1400 950 an Lu 48 48 48 48 47 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 48 43 16 26 48 16 48 48 16 48 16 40 48 40 40 23 48 Mặt tiền gm CN 292 Thang( thắt hậu) 226 CN 169 Thang( nở hậu) 57 CN 69 CN 93 Thang(nở hậu) 90 CN 332 Thang( thắt hậu) 327 Thang(nở hậu) 331 Khác( đa giác) 292 CN 255 CN 279 CN 316 Khác( đa giác) 259 Khác( đa giác) 320 Thang( thắt hậu) 347 CN 257 CN 30 CN 339 Khác( đa giác) 87 Khác( đa giác) 49 CN 335 CN 61 Khác( đa giác) 383 CN 295 Khác( đa giác) 39 CN 333 CN 21 CN 360 Thang(thắt hậu) 214 CN 224 Thang (nở hậu) 282 Khác(đa giác) 112 CN 257 oa 100 65 90 87,4 78 196 88 127 60 70 92 78 90 116 100 170 80 160 125 120 500 192 120 400 165 268 175 106 325 220 130 102 80 225 95 Số thử a Hình thể ie gh tn to 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 Diện tích n va ac th si lu an n va 101 281 199 97 128 342 63 77 79 86 34 19 80 66 44 33 297 200 240 468 342 164 181 101 341 nl w CN Thang( thắt hậu) CN Khác( đa giác) CN CN CN CN Khác( đa giác) CN CN Thang( thắt hậu) CN Thang(nở hậu) CN CN CN CN CN CN Khác (đa giác) CN CN Thang(thắt hậu) CN d oa 23 48 49 23 23 48 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 48 48 48 48 48 48 48 48 48 15.3 20 2.9 13 4,5 4.5 20 18.2 22 12 4,4 10 25 14 13 20 22,3 19 20 20.4 20 26,7 16,5 11 20.5 16,5 20,5 20.4 15 7,5 4 4.9 4,5 8 11 1000 1500 1000 1000 2700 500 1500 2000 2500 4000 5000 4000 8000 8000 8000 8000 1500 4000 4000 5500 5500 5500 8000 5000 2000 1500 2700 2000 1600 5000 1200 2200 3100 4000 6000 7500 9000 16000 15000 16000 17000 2500 6100 5500 11000 11000 11400 18000 8000 3500 ll u nf va an lu 200 90 95 220 60 76 90 120 300 125 200 230 120 80 76 80 86 86 114 78 106 119 130 82 160 p ie gh tn to 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si