(Luận văn) đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hà tính, tỉnh hà tĩnh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM lu an n va ie gh tn to TRẦN TRỌNG DŨNG p ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI z m co l gm @ an Lu Thái Nguyên – 2014 n va ac th si LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng vào cơng trình khoa học Tác giả luận văn Trần Trọng Dũng lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Khoa sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ Sở Tài lu an nguyên Môi trường tỉnh Hà Tỉnh, quan tâm tạo điều kiện Phòng Tài va ngun - Mơi trường, Phịng quản lý thị; Phòng Thống kê thành phố Hà n tn to Tỉnh giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực đề tài ie gh Từ đáy lòng mình, tơi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tình p q báu đó./ d oa nl w Tác giả luận văn an lu ll u nf va Trần Trọng Dũng oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI lu 3.1 Ý nghĩa khoa học an 3.2 Ý nghĩa thực tiễn va n CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU gh tn to 1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN p ie 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản oa nl w 1.1.3 Một số khái niệm khác 1.2 GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT d an lu 1.2.1 Khái niệm giá đất u nf va 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.3 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI 11 ll oi m 1.4 TÌNH HÌNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ z at nh NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 11 1.4.1 Trung Quốc 11 z gm @ 1.4.2 Đài Loan 12 1.4.3 Nhật Bản 13 l m co 1.5 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 13 1.5.1 Thị trường đất đai Việt Nam năm qua 13 an Lu 1.5.2 Những quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 18 n va ac th si 1.5.3 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá Việt Nam 21 1.6 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ ĐỊA PHƯƠNG 30 1.6.1 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 30 1.6.2 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Đà Nẵng 32 1.6.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 32 1.6.4 Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh 33 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP lu NGHIÊN CỨU 35 an 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 35 va n 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35 gh tn to 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35 p ie 2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 36 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 oa nl w 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu 38 d an lu 2.3.3 Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu 38 u nf va 2.3.4 Phương pháp chuyên gia 39 2.3.5 Phương pháp biểu đạt kết nghiên cứu 39 ll oi m CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 z at nh 3.1 KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH 40 z gm @ 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43 l m co 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2013 49 3.1.4 Sơ lược tình hình quản lí đất đai thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh 51 an Lu 3.2 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN n va ac th si ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH 52 3.2.1 Qui trình, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Tĩnh 52 3.2.2 So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh với quy trình theo pháp luật đất đai quy định 62 3.2.3 Kết đấu giá đất số dự án điều tra địa bàn Thành phố Hà Tĩnh 62 3.2.4 So sánh kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn thành phố Hà Tĩnh 81 lu 3.3 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA VIỆC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG an ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH 85 va n 3.3.1 Hiệu kinh tế 85 gh tn to 3.3.2 Hiệu xã hội 86 p ie 3.3.3 Hiệu công tác quản lý đất đai 87 3.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ oa nl w QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH 88 3.4.1 Về sách Nhà nước 88 d an lu 3.4.2 Giải pháp Kỹ thuật 88 u nf va 3.4.3 Giải pháp chế tài 89 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 91 ll oi m KẾT LUẬN 91 z at nh ĐỀ NGHỊ 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 93 z m co l gm @ an Lu n va ac th si DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT lu an Ủy ban nhân dân BĐS Bất động sản T.W Trung ương NN Nông nghiệp SDĐ Sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận TNMT Tài nguyên môi trường n va UBND gh tn to Công nghiệp – Xây dựng p ie CN – XD Thương mại – dịch vụ Lâm nghiệp TS d oa nl LN w TM – DV TDTT Thể dục thể thao u nf va an lu Thủy sản GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng ll m Hội đồng nhân dân MCL Mức chênh lệch oi HĐND z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Hà Tĩnh 50 Bảng 3.2: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 dự án khu dân cư vùng Đội Thao - Vườn Cộ thuộc xã Thạch Trung 65 Bảng 3.3: Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 dự án khu dân cư vùng Đội Thao - Vườn Cộ thuộc xã Thạch Trung 66 Bảng 3.4: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 2013 lu dự án khu dân cư vùng Đội Thao - Vườn Cộ thuộc xã Thạch Trung 66 an Bảng 3.5: Kết đấu giá QSD đất năm 2012 khu dân cư Đồng Trọt 70 va n Bảng 3.6: Kết đấu giá QSD đất năm 2013 khu dân cư Đồng Trọt 71 gh tn to Bảng 3.7: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 2013 p ie dự án khu dân cư Đồng trọt - Thạch Quý 71 Bảng 3.8: Kết đấu giá quyền sử dụng đất ngày 06/7/2008 Khu oa nl w đô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh 75 Bảng 3.9: Kết đấu giá quyền sử dụng đất ngày 15/8/2008 Khu d an lu đô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh 76 u nf va Bảng 3.10: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất phiên ngày 06/7 ngày 15/8/2008 Khu đô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du ll oi m Thành phố Hà Tĩnh 77 z at nh Bảng 3.11: Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu đô thị hai bên đường bao phía Tây thuộc phường Trần Phú Thành phố Hà Tĩnh 80 z gm @ Bảng 3.12: Tổng hợp kết chênh lệch giá quy định giá trúng đấu giá dự án 81 l m co Bảng 3.13: Sự hiểu biết cán tổ chức đấu giá đấu giá QSD đất 82 Bảng 3.14: Sự hiểu biết người tham gia đấu giá QSD đất 83 an Lu Bảng 3.15: Sự hiểu biết người dân không tham gia đấu giá QSD đất 84 n va ac th si DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu đất đai - ngắn hạn 15 Hình 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai thị trường đặc thù 16 Hình 2.1: Vị trí khu đất thực đấu giá 36 Hình 3.1: Vị trí thành phố Hà Tĩnh 41 Hình 3.2 Cơ cấu diện tích loại đất thành phố Hà Tĩnh 51 Hình 3.3: Quy hoạch phân lơ đất đấu giá QSD đất vùng Đội Thao - lu Vườn Cộ 64 an Hình 3.4: Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất khu dân cư Đồng Trọt 69 va n Hình 3.5: Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất khu đô thị Bắc thành phố 73 p ie gh tn to Hình 3.6: Quy hoạch phân lơ đấu giá QSD đất đường bao phía Tây 78 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai tài sản quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt không thay được, điều kiện đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội tồn phát triển Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường làm cho thành phần kinh tế phát triển mạnh hình thành xu hướng yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hoá, có đất đai lu Điều 1, Luật Đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân an n va nhà nước thống quản lý Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế, đơn tổ chức), hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hình thức giao gh tn to vị vũ trang nhân dân, quan nhà nước, tổ chức trị xã hội (gọi chung p ie đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cịn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất[12] oa nl w Điều 12, Luật Đất đai 1993 quy định “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất d an lu cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất theo thời gian[12] ll u nf va thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá loại đất vùng oi m Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng z at nh nghiệp hóa đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng z Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt @ số địa phương, trình thực bộc lộ số khó gm l khăn tồn việc định giá cho khu đất dùng để tốn chưa có m co sở, việc giao đất tốn tiến hành khơng chặt chẽ… Để khắc phục tồn năm gần Nhà nước thay đổi chế việc an Lu dùng qũy đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án n va đấu giá quyền sử dụng đất Qua thực tế cho thấy công tác đấu giá quyền sử ac th si 83 Bảng 3.14: Sự hiểu biết người tham gia đấu giá QSD đất TT lu an va n Kết trả lời Cách tìm kiếm nguồn thơng tin BĐS thông qua phương tiện thông tin đại chúng khơng Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản gia đình Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế người dân Mục đích mua BĐS để Mơi trường kinh doanh Thị trường BĐS thành phố Hà Tĩnh thuận lợi Giao dịch BĐS thành phố Hà Tĩnh thuận tiện Môi trường tự nhiên thành phố Hà Tĩnh Mơi trường văn hóa xã hội thành phố Hà Tĩnh tốt Nguyên nhân làm tăng giá nhà đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2008 - 2009 đầu Nguyên nhân dẫn đến đóng băng thị trường BĐS từ năm 2011 đến khủng hoảng kinh tế khu vực Hạ tầng kỹ thuật nhà ở thành phố Hà Tĩnh tốt Trung bình Đúng (%) Sai (%) 92,5 7,5 92,5 7,5 92,5 7,5 90 10 90 10 92,5 7,5 90 10 90 10 90 10 90 10 90 10 90,91 9,09 p ie gh tn to Nội dung câu hỏi d oa nl w ll 11 u nf va an lu 10 oi m z at nh Nguồn: Từ phiếu điều tra z m co l gm @ an Lu n va ac th si 84 Bảng 3.15: Sự hiểu biết người dân không tham gia đấu giá QSD đất TT Nội dung câu hỏi Kết trả lời Đúng (%) Sai (%) 70 30 70 30 60 40 55 45 40 60 50 85 50 15 90 10 75 25 75 25 90 69,09 10 30,91 Cách tìm kiếm nguồn thơng tin BĐS thơng qua phương tiện thông tin đại chúng không Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản gia đình Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế người dân Mục đích mua BĐS để Mơi trường kinh doanh Thị trường BĐS thành phố Hà Tĩnh thuận lợi Giao dịch BĐS thành phố Hà Tĩnh thuận tiện Môi trường tự nhiên thành phố Hà Tĩnh Mơi trường văn hóa xã hội thành phố Hà Tĩnh tốt Nguyên nhân làm tăng giá nhà đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2008 - 2009 đầu Nguyên nhân dẫn đến đóng băng thị trường BĐS từ 10 năm 2011 đến khủng hoảng kinh tế khu vực 11 Hạ tầng kỹ thuật nhà ở thành phố Hà Tĩnh tốt Trung bình lu an n va p ie gh tn to oa nl w d Nguồn: Từ phiếu điều tra ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ Biểu đồ 3.2: Sự hiểu biết đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất an Lu n va ac th si 85 3.3 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA VIỆC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH Qua thực trạng công tác đấu giá dự án đưa vài đánh giá khái quát hiệu kinh tế hiệu xã hội công tác đấu giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh sau: 3.3.1 Hiệu kinh tế - Đối với Nhà nước: + Khai thác hợp lý quỹ đất + Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng lu + Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho an va ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp n cơng nghiệp hố, đại hố đất nước to gh tn + So với cách giao đất có thu tiền thơng thường giao đất thơng qua p ie đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu nhiều so với giao đất có thu tiền trước nl w + Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh d oa người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận an lu quyền sử dụng đất Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác va tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang oi m đất thông thường ll u nf lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng z at nh - Đối với người sử dụng đất: + Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an tồn z cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lô đất, đảm @ gm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường l tự do, người mua thường phải nhiều cơng để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí m co quy hoạch đất đưa định riêng đất an Lu đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá QSD đất tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng n va ac th si 86 tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thơng tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Khơng phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt 3.3.2 Hiệu xã hội lu - Thị trường BĐS Thành phố Hà Tĩnh hình thành năm an va gần trình phát triển Sự đời hình thức đấu giá n góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường - Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng p ie gh tn to BĐS Thành phố Hà Tĩnh- Tỉnh Hà Tĩnh xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường nl w sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung d oa - Tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa an lu phương Nhà nước thu hồi đất để xây dựng cơng trình nói chung dự va án đấu giá đất nói riêng ll u nf Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư oi m xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao z at nh thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Nguồn vốn huy động z từ đấu giá QSD đất hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh @ gm tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp l Nhiều mơ hình sản xuất nơng nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc m co sản…) phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nơng dân góp phần an Lu nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công đầu tư n va ac th si 87 lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa vùng nông thôn - Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… - Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xố “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện lu cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững an va 3.3.3 Hiệu công tác quản lý đất đai n Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSD đất mang lại - Đấu giá QSD đất sở, để Nhà nước định p ie gh tn to hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn nl w định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành d oa thường xuyên, liên tục phạm vi toàn Thành phố giúp Thành phố thống an lu kê giá đất chuyển nhượng thực tế xã, phường va khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước ll u nf định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho oi m ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai z at nh - Đấu giá QSD đất, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây z lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân @ gm - Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận l quyền sử dụng đất triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi m co quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người sử dụng đất an Lu - Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh đối tượng n va ac th si 88 tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế "Xin, cho" tồn nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước - Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, đất nằm lẫn công trình khác - Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng để xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật góp phần cho việc sử dụng đất lu khu vực đầu tư cơng trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng an va lấn chiếm đất đai trái phép n 3.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ gh tn to QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH p ie 3.4.1 Về sách Nhà nước - Hiện công tác đấu giá QSD đất thực theo Nghị định nl w số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 Chính phủ quy định bán đấu d oa giá tài sản, quy chế đấu giá ban hành theo Quyết định số an lu 216/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ khơng cịn phù hợp Việc xây dựng va quy chế đấu giá QSD đất theo Nghị định 17 phải gắn trách nhiệm Tổ ll u nf chức đấu giá để công tác đấu giá thực công khai minh bạch tạo oi m niềm tin cho tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá z at nh - Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà z cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho l gm 3.4.2 Giải pháp Kỹ thuật @ người bị thu hồi tái định cư m co - Phương thức đấu giá bất cập, để tránh đấu giá có tượng an Lu thơng đồng người tham gia đấu giá với người tham dự đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu giá từ 10 phút n va ac th si 89 xuống phút, xây dựng giá sàn gần sát với khung giá thị trường thực vịng đấu - Thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ cơng tìm hiểu tham gia dự án khác - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thơng báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thơng tin - Các dự án đấu giá đất phải đầu tư hạ tầng đồng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau lu trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ làm nhà an va - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh n giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên gh tn to Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: Thiết kế p ie đất đấu giá theo diện tích khác, đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nl w nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá sàn cần xây dựng vừa phải, cịn d oa lơ lớn giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) an lu - Các quy trình dự án đấu giá QSD đất cần xử lý nhanh, đặc va biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường ll u nf để triển khai dự án Sau có kết trúng đấu giá người trúng đấu giá oi m nộp đủ tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, chủ đầu tư cần đẩy nhanh z at nh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho người trúng đấu giá 3.4.3 Giải pháp chế tài z Cần thay đổi số phương thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo @ gm công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá sàn vừa phải, l cịn lơ giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực m co Trước đấu giá nên có sách bảo đảm Ngân hàng an Lu quan tài số tiền mà người trúng đấu giá có để đảm bảo việc nộp tiền sử dụng đất người trúng đấu giá, tránh trường hợp người n va ac th si 90 trúng đấu giá bỏ không nộp tiền vào ngân sách nộp chậm hạn chế số lượng cò tham gia lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 91 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN Phạm vi nghiên cứu thành phố Hà Tĩnh với tổng diện tích 5662,92 ha, đó: Đất nơng nghiệp có diện tích 2909,48 chiếm 51,38% tổng diện tích đất tự nhiên, đất phi nơng nghiệp có diện tích 2413,95 ha, chiếm 42,65 % tổng diện tích đất tự nhiên, đất chưa sử dụng 339,49 ha, chiếm 5,99 % tổng diện tích đất tự nhiên Quy trình thực cơng tác đấu giá thành phố phù hợp với quy trình quy định luật pháp tình hình thực tế địa phương lu Mức chênh lệch giá trúng với giá sàn hai thời kỳ lớn, an n va thời kỳ trầm lắng (2012 2013) 0,03 lần, thời kỳ sôi động (2008 Hiệu kinh tế cao so với giao đất có thu tiền thông thường gh tn to 2009) từ 0,07 đến 0,12 lần p ie Với tổng diện tích 31.012 m2 đất đem lại nguồn thu cho ngân sách 117.037.000.000 đồng vượt so với giao đất có thu tiền sử dụng đất thơng oa nl w thường 8,71 tỷ đồng Hiệu xã hội cải thiện rỏ rệt thể hỗ trợ từ d va địa phương an lu nguồn thu cho phát triển cơng trình cơng cộng sở hạ tầng ll u nf Cơng tác đấu giá QSD đất góp phần quan trong việc xây z at nh ĐỀ NGHỊ oi m dựng hồ sơ quản lý đất đai ngày chặt chẽ hoàn thiện Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản z lý, sử dụng đất ban hành quy chế đấu giá QSD đất thống toàn tỉnh @ gm Hà Tĩnh phù hợp với Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 l Chính phủ để công tác đấu giá QSD đất phát huy hiệu tốt m co Tăng cường quản lý giá đất sát với thời điểm, thị an Lu trường BĐS sơi động, điều giúp cho Nhà nước xây dựng giá sát với giá thị trường, hạn chế tối đa nạn đầu tăng thêm nguồn thu cho ngân sách n va ac th si 92 địa phương Cần sớm hoàn thiện cấu tổ chức Phát triển quỹ đất từ tỉnh tới huyện, tăng cường công tác tham mưu tạo lập quỹ đất phù hợp phục vụ vào sử dụng mục đích phi nơng nghiệp Xây dựng giá đất hợp lý để thỏa mãn đại đa số đối tượng có nhu cầu thực sự, tránh trường hợp giá cao nên dự án thực khó thành cơng Các giải pháp kỹ thuật cần hoàn thiện trước tiến hành đấu giá, đồng hạ tầng sở, để tăng giá trị khu đất đấu giá lu yên tâm đối tượng tham gia đáu giá; an va Các dự án đấu giá đất cần thông tin, quảng cáo mạnh hơn, n nhiều phương tiện thơng tin đại chúng để thu hút thêm p ie gh tn to nhiều nguời tham gia d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2005), Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội lu Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành an Bộ xây dựng - Bộ KHĐT - Bộ TNMT - Bộ TC (2003), Báo cáo hội n va Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình thị p ie gh tn to thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội trường BĐS, NXB Nông nghiệp oa nl w Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài d an lu nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội va Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm ll u nf 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất oi m Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa z at nh (2002), Giáo trình Định giá đất, Hà Nội] Đại học quốc gia Hà Nội (2002) Khoa luật - Đại học quốc gia Hà z Nội (2002), Hội thảo xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất gm @ Việt Nam, Hà Nội l 10 Hiến pháp năm 1980 (NXB trị quốc gia) m co 11 Phạm Ngô Hiếu (2005), Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội an Lu sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sỹ Nông nghiệp n va ac th si 12 Luật đất đai (1993), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai năm (1998-2001) (NXB trị quốc gia) 13 Luật đất đai 2003, (NXB trị quốc gia) 14 Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 15 Quốc Hội (1995), Bộ luật dân sự, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Quy trình đấu giá đất Nhật Bản (2004), Nhật Bản (http:// www.total-jp.com/baibai/kyobai.html; http:// www.e-sellers.co.jp) 17 Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định lu sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc an va lập cấp Nhà nước, Hà Nội n 18 Thống kê đất đai 2013 TP Hà Tĩnh to gh tn 19 Tổng cục Địa chính(1996), Mười năm kinh doanh bất động sản p ie Thâm Quyến-Trung Quốc 20 Hồ Thị Lam Trà (2004, 2005), Bài giảng giá đất, Trường Đại nl w học nông nghiệp I - Hà Nội d oa 21 Nguyễn Thanh Trà, Hồ Thị Lam Trà (2004), Bài giảng định giá an lu đất, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội va 22 UBND thành phố Hà Tĩnh, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ ll u nf phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Tĩnh năm 2011 oi m 23 UBND thành phố Hà Tĩnh, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ z at nh phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Tĩnh năm 2012 24 UBND thành phố Hà Tĩnh, Báo cáo tình hình thực nhiệm vụ z phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Tĩnh năm 2013 @ gm 25 UBND thành phố Hà Tĩnh, Niên giám thống kê năm 2013 l 26 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Tĩnh (2010), Báo cáo tổng hợp quy m co hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Tĩnh – Tỉnh Hà Tĩnh đến năm 2020 an Lu 27 Viện nghiên cứu Địa (2002), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Điều tra nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt n va ac th si tái định cư, Hà Nội 28 Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất giành cho Cao học, Hà Nội 29 Nhan Ái Tĩnh (1999) – Đại học trị Bình Đơng Đài Loan, phân tích lý luận sử dụng đất nông nghiệp (Tôn Gia huyên dịch), Hà Nội 30 Paula Samuelson, William D.Nordhaus - Kinh tế học, (Vũ Cương, Đinh Xuân Hà, Nguyễn Xuân Ngun, Trần Đình Tồn dịch), NXB Thống kê, Hà Nội lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA ĐỐI TƯỢNG THAM GIA ĐẤU GIÁ Phục vụ nghiên cứu luận văn thạc sỹ chuyên ngành quản lý đất đai khóa 19 Số phiếu: Ngày điều tra: Người điều tra: lu an n va p ie gh tn to I THÔNG TIN ĐỐI TƯỢNG Họ tên : Tuổi: Trình độ: Đối tượng: Giới tính: ( )Nam, ( )Nữ Chổ nay:……………………………………………………………… Khả tài chính: ( ) Giàu; ( ) Trung bình; ( ) Nghèo Câu hỏi Xin vui lịng cho biết Anh/chị Tìm kiếm nguồn thông tin BĐS thông qua kênh thông tin nào? Qua bạn bè, họ hàng………………… Qua trung tâm môi giới nhà đất… Qua phương tiện thông tin đại chúng Qua quan quản lý Nhà đất……… Qua kênh thông tin khác…………… Câu hỏi Nguồn tài để đầu tư vào bất động sản Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng ……………… Nguồn vốn gia đình họ hàng………………… Nguồn vốn thu nhập chủ đầu tư (Hộ gia đình)… Nguồn khác…………………………………… Câu hỏi Giá BĐS có phù hợp với thu nhập thực tế người dân không Rất phù hợp…… Phù hợp………… Không phù hợp… Câu hỏi Mục đích mua BĐS Anh/chị gì? Để ở…………………………………………………… Để đầu (Đợi giá tăng bán đi)…………………………… Để sản xuất kinh doanh(mở cửa hàng, nhà máy, xí nghiệp, …) Mục đích khác (Cho cháu, tích trữ…)……………………… Câu hỏi Môi trường kinh doanh Thị trường BĐS thành phố Hà Tĩnh nào: Rất thuận lợi…… Khá thuận lợi…… Kém thuận lợi…… Câu hỏi Giao dịch BĐS thành phố Hà Tĩnh Rất thuận tiện, nhanh chóng… d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si Tạm được…………………… Kém ………………………… Câu hỏi Môi trường tự nhiên thành phố Hà Tĩnh nào? Sạch sẽ……………………… Tạm …………………… Bụi bẩn……………………… Câu hỏi Mơi trường văn hóa xã hội thành phố Hà Tĩnh nào? lu an n va p ie gh tn to Rất tốt……………………… Chấp nhận được…………… Kém………………………… Rất kém……………………… Câu hỏi Nguyên nhân làm tăng giá nhà đất thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2008 - 2009 Cung không đáp ứng cầu…… Kinh tế địa phương Tăng…… Đầu cơ……………………………… Người dân ngoại tỉnh mua nhà, đất… Nguyên nhân khác………………… Câu hỏi 10 Nguyên nhân dẫn đến đóng băng thị trường BĐS từ năm 2011 đến Khủng hoảng kinh tế khu vực ……… Khủng hoảng kinh tế nước…… Thu nhập người dân giảm…………… Lạm phát……………………………… Khác………………………………… Câu hỏi 11 Anh/ Chị cho biết hạ tầng kỹ thuật nhà ở thành phố Hà Tĩnh sao? d oa nl w Giao thông Nước Hệ thống thoát nước ll u nf Điện va an lu Ý kiến đánh giá Vệ sinh Môi trường oi z at nh z @ Hà Tĩnh, ngày tháng năm 2013 Đối tượng vấn m co l gm Người vấn m Rất tốt Tốt Tạm Không tốt Ý kiến khác Khu vệ sinh an Lu n va ac th si