(Luận văn) đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện vĩnh tường, tỉnh vĩnh phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VIỆT ANH lu ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ an n va QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN gh tn to TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƯỜNG p ie - TỈNH VĨNH PHÚC d oa nl w va an lu oi lm ul nf LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI z at nh z m co l gm @ an Lu Thái Nguyên - Năm 2014 n va ac th si ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VIỆT ANH lu ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ an n va QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN gh tn to TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƯỜNG p ie - TỈNH VĨNH PHÚC w oa nl Ngành: Quản lý đất đai d Mã số : 60 85 01 03 nf va an lu oi lm ul LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI z at nh z m co l gm @ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Viết Khanh an Lu Thái Nguyên - Năm 2014 n va ac th si i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan, tồn số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc lu Tác giả luận văn an n va gh tn to Nguyễn Việt Anh p ie d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực luận văn ln nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo từ thầy cô giáo, ủng hộ giúp đỡ người thân, bạn bè đồng nghiệp Nhân dịp này, xin chân thành cảm ơn PGS.TS Trần Viết Khanh trực tiếp hướng dẫn thời gian thực đề tài; xin chân thành cảm ơn thầy, cô Khoa Quản lý tài nguyên, Khoa Môi trường, Ban Quản lý đào tạo Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên hướng dẫn, giúp đỡ tơi lu an q trình học tập trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên n va Tơi xin chân thành cảm ơn, nhiệt tình giúp đỡ quan đơn vị Vĩnh Tường nhiệt tình giúp đỡ tơi thời gian điều tra số liệu có ý gh tn to ngành Tài nguyên Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, phịng ban UBND huyện kiến đóng góp q báu cho luận văn p ie Tôi xin chân thành cảm ơn người thân gia đình, bạn bè, đồng nl w nghiệp khích lệ tạo điều kiện tốt để tơi hồn thành luận văn oa Một lần xin chân thành cảm ơn! d Tác giả oi lm ul nf va an lu z at nh Nguyễn Việt Anh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LUC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vii MỞ ĐẦU lu an Tính cấp thiết đề tài .1 va Mục tiêu, yêu cầu đề tài .2 n 2.1 Mục tiêu tổng quát gh tn to 2.2 Mục tiêu cụ thể .2 2.3 Yêu cầu ie p CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản w oa nl 1.1.1 Bất động sản .3 d 1.1.2 Thị trường bất động sản .3 lu an 1.2 Giá đất sở khoa học xác định giá đất .4 nf va 1.2.1 Khái niệm giá đất oi lm ul 1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất z at nh 1.3.1 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất .8 1.3.2 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá QSDĐ 12 1.3.3 Các phương pháp định giá đất đấu giá QSDĐ .12 z gm @ 1.4 Kinh nghiệm đấu giá đất số nước giới Việt Nam 13 1.4.1 Mỹ 13 l m co 1.4.2 Trung Quốc 15 1.4.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 17 an Lu 1.4.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương 19 n va ac th si iv CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 2.1 Đối tượng nghiên cứu .23 2.2 Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu 23 2.3 Nội dung nghiên cứu 23 2.4 Phương pháp nghiên cứu 24 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 26 lu 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 an va 3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 28 n 3.2 Tình hình quản lý đất đai thị trường bất động sản địa bàn huyện 34 3.2.2 Tình hình sử dụng đất .39 ie gh tn to 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 34 p 3.2.3 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường .41 3.3 Cơ sở pháp luật quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng w oa nl địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 44 d 3.3.1 Các văn quy phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 44 lu an 3.3.2 Quỹ đất để tổ chức đấu giá 45 nf va 3.3.3 Công tác xác định giá sàn thực đấu giá QSDĐ 46 3.3.4 Quy chế đấu giá Quyền sử dụng đất 46 ul oi lm 3.3.5 Quản lý sử dụng tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất: 52 3.4 Kết đấu giá số dự án điều tra 52 z at nh 3.4.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Đại Đồng, huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 52 z gm @ 3.4.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Thổ Tang, huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 54 l 3.4.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Lý Nhân, huyện Vĩnh Tường, tỉnh m co Vĩnh Phúc 57 an Lu 3.4.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Tuân Chính, huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 59 n va ac th si v 3.5 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số Dự án đấu giá quyền sử dụng đất .62 3.5.1 Hiệu kinh tế .62 3.5.2 Hiệu xã hội 68 3.5.3 Hiệu công tác quản lý Nhà nước 69 3.6 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 70 3.6.1 Công tác tổ chức 70 3.6.2 Đối với người tham gia đấu giá 70 lu 3.7 Một số đề xuất công tác đấu giá đất .70 an va 3.7.1 Nhóm giải pháp chế đấu giá QSDĐ 70 n 3.7.2 Nhóm giải pháp quy hoạch, kế hoạch 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 ie gh tn to 3.7.3 Nhóm giải pháp quản lý, tổ chức thực hiên 71 p Kết luận 73 Kiến nghị 73 w d oa nl TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT lu an Các chữ viết tắt BĐS Bất động sản CP Chính Phủ CSHT Cơ sở hạ tầng CN-XD Công nghiệp - Xây dựng GTSX Giá trị sản xuất GCN Giấy chứng nhận NN-TS Nông nghiệp, thủy sản QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TM-DV Thương mại - Dịch vụ TW Trung Ương UBND Ủy ban nhân dân n va Ký hiệu p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si vii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện huyện Vĩnh Tường 29 Bảng 3.2: Chuyển dịch cấu kinh tế huyện Vĩnh Tường .29 Bảng 3.3: Diện tích loại đất huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 .40 Bảng 3.4: Các bất động sản tham gia đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 41 Bảng 3.5: Số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ địa bàn lu an huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 43 va Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật đất đấu giá quyền SDĐ xã Đại Đồng 53 n Bảng 3.7: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất xã Đại Đồng .54 gh tn to Bảng 3.8: Thông số kỹ thuật đất đấu giá quyền SDĐ TT Thổ Tang 55 Bảng 3.9: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất TT Thổ Tang 56 ie p Bảng 3.10: Thông số kỹ thuật đất đấu giá quyền SDĐ xã Lý Nhân 58 nl w Bảng 3.11: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất xã Lý Nhân .58 oa Bảng 3.12: Thông số kỹ thuật đất đấu giá quyền SDĐ xã Tuân Chính 60 d Bảng 3.13: Danh sách người trúng đấu giá QSD đất xã Tuân Chính 60 lu an Bảng 3.14: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Đại Đồng 62 nf va Bảng 3.15: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ TT Thổ Tang 63 oi lm ul Bảng 3.16: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Lý Nhân 64 Bảng 3.17: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Tuân Chính 65 z at nh Bảng 3.18: Bảng thống kê kết dự án đấu giá QSDĐ 66 z m co l gm @ an Lu n va ac th si viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Bản đồ hành huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 26 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 62 3.5 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số Dự án đấu giá quyền sử dụng đất 3.5.1 Hiệu kinh tế 3.5.1.1 Đối với Nhà nước - Khai thác hợp lý quỹ đất - Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng: Nhà nước đầu tư cho vay để BT GPMB, làm sở hạ tầng; đưa đấu giá người dân nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia Số tiền thu sử dụng vào việc trả nợ lu tiền vay Nhà nước, phát triển sở hạ tầng huyện an va + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho dự án khác n tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương Nhà nước + Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ie gh tn to thu hồi đất để xây dựng cơng trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng p ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp công nghiệp hố, đại hố đất nước nói chung huyện nói riêng w oa nl Đấu giá quyền sử dụng đất với nguyên tắc tạo cạnh tranh lành mạnh d người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận lu an QSD đất Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư nf va xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh kế ul gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng oi lm Mức chênh lệch (MCL) tính sau: Số tiền thu sau đấu giá z at nh MCL = Giá sàn Giá trúng đấu giá thấp z Giá sàn tương ứng Thực tế qua dự án đấu giá cho ta thấy: an Lu Giá sàn tương ứng Số tiền thu = Giá sàn x diện tích đấu giá m co MCL2 = l Giá trúng đấu giá cao gm @ MCL1 = n va ac th si 63 Bảng 3.14: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Đại Đồng lu an Thành tiền theo giá khởi điểm (1.000đ) 540.000 Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) 5.450 Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) 545.000 Chênh lệch giá trúng giá sàn (lần) 1,009 12 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 13 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 14 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 16 100 5.400 540 000 5.450 545.000 1,009 17 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 18 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 19 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 20 100 5.400 540.000 5.450 545.000 1,009 65 98 12.200 1.293.600 12.990 1.299.000 1,004 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 11.000 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 100 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 1.100.000 11.050 1.105.000 1,005 11.050 1.105.000 1,005 12.834.000 1,006 STT Diện tích (m2) 11 n va 100 Giá khởi điểm (1.000đ /m2) 5.400 Tên đất p ie gh tn to 100 12 68 100 13 69 lu 11.000 14 70 100 11.000 15 71 100 nf 66 16 72 100 11.000 11.000 oi lm ul 1.100.000 12.753.600 z at nh 1598 va an Tổng d oa nl 11 w 10 z Như vậy, từ kết bảng 3.14 cho ta thấy tính theo giá sàn thu @ 12.753.600.000đồng, qua đấu giá thu 12.834.000.000 đồng vượt so gm với giá sàn 80.400.000 đồng Mức chênh lệch số tiền thu số tiền ước l m co thu Dự án đấu giá quyền sử dụng đất MCL = 12.834.000/12.753.600= 1,006 (lần); đồng thời mức chênh lệch giá trúng đấu giá thấp giá khởi điểm MCL1 = an Lu 1,004 (lần); mức chênh lệch giá trúng đấu giá cao giá khởi điểm MCL2 = 1,009(lần) n va ac th si 64 Bảng 3.15: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ TT Thổ Tang Tên đất STT lu an n va p ie gh tn to d oa nl w Thành tiền theo giá khởi điểm (1.000đ) Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch giá trúng giá sàn (lần) 80 8.000 640.000 9.000 720.000 1,125 92 112 112 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 2.496 4.800 4.800 4.800 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 441.600 537.600 537.600 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 10.556.800 4.870 4.866 4.821 4.140 4.020 4.020 4.020 4.020 4.020 4.020 4.020 4.020 4.040 4.080 4.120 4.020 4.200 4.200 4.200 4.250 4.300 4.300 4.020 4.600 448.000 545.000 539.900 414.000 402.000 402.000 402.000 402.000 402.000 402.000 402.000 402.000 404.000 408.000 412.000 402.000 420.000 420.000 420.000 425.000 430.000 430.000 402.000 460.000 10.915.900 1,014 1,014 1,004 1,035 1,005 1,005 1,005 1,005 1,005 1,005 1,005 1,005 1,010 1,020 1,030 1,005 1,050 1,050 1,050 1,063 1,075 1,075 1,005 1,150 1,034 lu Giá khởi điểm (1.000đ /m2) oi lm ul nf va an z at nh z m co l gm @ 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 khơng có số D1 C1 C28 D2 D3 D4 D5 D14 D15 D16 D17 D18 D19 D20 D21 D22 D23 D24 D25 D26 D27 D28 D29 D30 Tổng Diện tích (m2) Như vậy, từ kết bảng 3.15 cho ta thấy tính theo giá sàn thu an Lu 10.556.800.000đồng, qua đấu giá thu 10.915.900.000 đồng vượt so với giá sàn 359.100.000đồng Mức chênh lệch số tiền thu số tiền n va ac th si 65 ước thu Dự án đấu giá quyền sử dụng đất MCL = 10.915.900.000 /10.556.800.000= 1,034 (lần); đồng thời mức chênh lệch giá trúng đấu giá thấp giá khởi điểm MCL1 = 1,005 (lần); mức chênh lệch giá trúng đấu giá cao giá khởi điểm MCL2 = 1,125(lần) Bảng 3.16: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Lý Nhân lu an n va d oa nl w 4.800 4.800 4.800 4.000 4.000 4.000 470.400 470.400 400.000 400.000 400.000 4.953 4.861 4.210 4.360 4.300 4.000 4.000 400.000 400.000 4.390 4.060 4.000 4.000 4.000 4.000 4.000 400.000 400.000 400.000 400.000 400.000 4.390 4.060 4.150 4.120 4.060 4.000 4.000 400.000 400.000 4.030 4.120 400.000 4.030 /m2) lu 98 98 98 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1594 (1.000đ ul nf va an 16 17 14 15 18 25 26 19 20 22 24 27 28 29 Tổng p ie gh tn to 10 11 12 13 14 15 16 Diện tích (m2) oi lm Tên đất STT Thành tiền theo giá khởi điểm (1.000đ) 470.400 Giá khởi điểm 4.000 Giá trúng đấu giá (1.000đ /m2) 4.837 6.611.200 Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch giá trúng giá sàn (lần) 474.000 485.400 476.400 421.000 436.000 430.000 439.000 406.000 439.000 406.000 415.000 412.000 406.000 403.000 412.000 403.000 6.863.800 1,008 1,032 1,013 1,053 1,090 1,075 1,098 1,015 1,098 1,015 1,038 1,030 1,015 1,008 1,030 1,008 1,038 z at nh z Như vậy, từ kết bảng 3.16 cho ta thấy tính theo giá sàn thu @ gm 6.611.200.000đồng, qua đấu giá thu 6.863.800.000đồng vượt so với l giá sàn 252.600.000đồng Mức chênh lệch số tiền thu số tiền ước m co thu Dự án đấu giá quyền sử dụng đất MCL = 6.863.800.000/6.611.200.000= 1,038 (lần); đồng thời mức chênh lệch giá trúng đấu giá thấp giá khởi an Lu điểm MCL1 = 1,008 (lần); mức chênh lệch giá trúng đấu giá cao giá n va khởi điểm MCL2 = 1,098(lần) ac th si 66 Bảng 3.17: Kết đấu giá Dự án đấu giá QSDĐ xã Tuân Chính Tên đất STT Giá khởi điểm Diện tích (m2) (1.000đ /m2) Thành tiền theo giá khởi điểm (1.000đ) Giá trúng đấu giá /m2) Thành tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch giá trúng giá sàn (lần) (1.000đ 100 3.000 300.000 3.090 309.000 1,030 100 3.000 300.000 3.150 315.000 1,050 26 156 2.000 312.000 2.019 315.000 1,010 29 163 2.400 391.200 2.418 394.200 1,008 31 133 1.800 239.400 1.823 242.400 1,013 51 159 3.000 477.000 3.019 480.000 1,006 52 109 3.000 327.000 3.028 330.000 1,009 53 110 3.000 330.000 3.055 336.000 1,018 66 101 3.000 303.000 4.020 406.000 1,340 p 67 101 3.000 303.000 3.149 318.000 1,050 68 101 3.000 303.000 3.089 312.000 1,030 12 69 nl 101 3.000 303.000 3.208 324.000 1,069 13 54 110 3.600 396.000 3.655 402.000 1,015 103 3.600 370.800 4.495 463.000 1,249 326.400 2.422 329.400 1,009 369.600 2.497 384.600 1,041 2.000 oi lm 316.000 2.019 319.000 1,009 2.000 316.000 2.019 319.000 1,009 6.298.600 1,053 lu an n va ie gh tn to w 11 10 d oa 63 2.400 16 65 154 2.400 17 75 158 18 76 158 ul nf Tổng 136 2.253 z at nh 15 an 56 va lu 14 5.983.400 z Như vậy, từ kết bảng 3.17 cho ta thấy tính theo giá sàn thu @ gm 5.983.400.000đồng, qua đấu giá thu 6.298.600.000đồng vượt so với l giá sàn 315.200.000đồng Mức chênh lệch số tiền thu số tiền ước m co thu Dự án đấu giá quyền sử dụng đất MCL =6.298.600.000/5.983.400.000= 1,053(lần); đồng thời mức chênh lệch giá trúng đấu giá thấp giá khởi an Lu điểm MCL1 = 1,006 (lần); mức chênh lệch giá trúng đấu giá cao giá n va khởi điểm MCL2 = 1,249(lần) ac th si 67 Bảng 3.18: Bảng thống kê kết dự án đấu giá QSDĐ Tổng tiền theo giá sàn (1.000đ) Tổng tiền theo giá trúng đấu giá (1.000đ) Chênh lệch (1.000đ) Chênh lệch giá trúng đấu giá giá sàn (lần) STT Tên dự án Tổng diện tích (m2) Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Đại Đồng 1598 12.753.600 12.834.000 80.400 1,006 2.496 10.556.800 10.915.900 359.100 1,034 1594 6.611.200 6.863.800 252.600 1,038 2.253 5.983.400 6.298.600 315.200 1,053 7.941 35.905.000 36.912.300 1.007.300 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất TT Thổ Tang Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Lý Nhân Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Tuân Chính lu an va n p ie gh tn to 1,028 oa nl w Tổng Từ bảng 3.18 cho ta thấy, với diện tích 7.941m2 đất qua đấu giá quyền sử dụng d an lu đất thu 36.912.300.000đ vượt 1.007.300.000 đồng so với giá sàn điều cho thấy va hiệu kinh tế việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn thu lại khoản ul nf tiền lớn cho Nhà nước Mức chênh lệch số tiền thu số tiền ước thu oi lm dự án là: MCL = 36.912.300/35.905.000= 1.028 (lần); đồng thời mức chênh lệch dự án không chênh lệch nhiều z at nh Từ bảng 3.18 cho ta thấy việc xác định giá khởi điểm sát với giá trúng đấu giá bất động sản z @ 3.5.1.2 Đối với người sử dụng đất: l gm Đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá m co tiến hành, người tham gia đấu giá qua nghiên cứu hồ sơ đấu giá, thăm thực an Lu địa nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, họ mua đất với giá xác định thường thấp so với việc n va mua đất theo cách thông thường thị trường ac th si 68 Khơng phải trả hay phí hoa hồng (mơi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt Đấu giá quyền sử dụng đất thực chất hình thức chuyển nhượng QSD đất đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch bất động sản Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Do người sử dụng đất thuế chuyển quyền sử dụng đất lu Đấu giá quyền sử dụng đất bước lôi kéo ngân hàng, tổ an chức tín dụng, doanh nghiệp vừa nhỏ tham gia, góp phần cho thị trường va quy phát triển Thực tế chứng minh nguồn thu từ đất vô tận, từ n bền vững, bất biến tạo sở vững trình phát triển kinh tế đất nước gh tn to nguồn thu này, Nhà nước có nguồn vốn hỗ trợ cho hoạt động kinh tế p ie 3.5.2 Hiệu xã hội 3.5.2.1 Phát triển hạ tầng kỹ thuật xã hội nl w Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, tạo nguồn đầu tư xây d oa dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện lu va an cơng trình khác 3.5.2.2 Hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp nf oi lm ul dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp Nhiều mơ hình sản xuất nơng nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi đ …) z at nh phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân góp phần nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân Nhiều ngành nghề mới, ngành z nghề thủ công đầu tư lượng vốn đáng kể tạo việc làm cho lực lượng gm @ lao động dư thừa địa bàn huyện 3.5.2.3 Đảm bảo cho người dân an tâm tham gia thị trường bất động sản l Giá đất công bố đấu giá QSDĐ loại bỏ tâm lý hoang mang, m co giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá bỏ giá ảo thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững an Lu trường BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị n va ac th si 69 3.5.3 Hiệu công tác quản lý Nhà nước Tăng cường hiệu lực, hiệu quản lý Nhà nước đất đai: a) Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với đặc điểm đặc thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, khẳng định đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Kết thu từ đấu giá đấu giá quyền sử dụng đất khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất hàng lu hoá hoạt động thị trường BĐS an b) Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, công tác cấp GCN QSDĐ va triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo n hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải thực trước bước, đảm bảo gh tn to niềm tin người sử dụng đất Bài học rút từ việc đấu giá cơng tác quy p ie tính đồng bộ, tính khả thi dự án c) Đấu giá quyền sử dụng đất, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nl w nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, làm oa ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời d gian, tiền của Nhà nước nhân dân lu an d) Đấu giá quyền sử dụng đất sở, để Nhà nước nf va định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn ul định cho thị trường bất động sản Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành oi lm thường xuyên, liên tục phạm vi nước giúp Nhà nước thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế vùng, khu vực khoảng z at nh thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ z @ tài sản đất đai gm e) Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai m co l hiệu quả, tiết kiệm, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu an Lu cực chế Xin - Cho tồn nhiều địa phương nước, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, n va đại hố đất nước ac th si 70 3.6 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.6.1 Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất cịn chưa khoa học, cịn mang nặng tính hành chính; việc dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền sử dụng đất thời gian gần có người đăng ký tham gia - Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá quyền sử dụng đất qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên lu đấu giá nhiều thời gian an va - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có Quy định n để phịng tránh, chưa có chế tài để xử phạt cụ thể; hiệu cao gh tn to - Việc công khai quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực có p ie 3.6.2 Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực w oa nl đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo d chênh lệch giá đất sau đấu giá quyền sử dụng đất lu an - Một số truờng hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh tiền đặt đặt cọc trước ul nf va khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ oi lm - Người tham gia đấu giá phải người am hiểu khu vực đấu giá, có kinh nghiệm lĩnh vực kinh doanh bất động sản, có nguồn tài đủ để thực z at nh nghĩa vụ sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất z - Hiện dự án đấu giá đất có nhiều trường hợp người tham gia đấu 3.7 Một số đề xuất công tác đấu giá đất m co 3.7.1 Nhóm giải pháp chế đấu giá QSDĐ l gm @ giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất ở, nhà thực khơng có nhiều Thực tế cho thấy, giá sàn số lơ đất cịn chưa thực phù hợp với giá thị an Lu trường Cho nên cần xác định nhu cầu thực tế sử dụng đất giá sàn cho phù hợp để n va đạt hiệu cao ac th si 71 Cần công khai cho khu vực đấu giá cần cơng khai rộng rãi thực có hiệu để người dân hình dung khu vực đấu giá 3.7.2 Nhóm giải pháp quy hoạch, kế hoạch 3.7.2.1 Quy hoạch chỉnh trang đô thị huyện Huyện Vĩnh Tường cần bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị huyện để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang thị thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền sử dụng đất lu an 3.7.2.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất va a) Đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, thị trấn, xác định n tn to cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu gh b) Hoàn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu p ie nhà người dân hiệ n nhu cầu xã hội 3.7.2.3 Dự án đấu giá w oa nl a) Đối với dự án đấu giá đất cần đầu tư hạ tầng trước đưa d đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất dấu giá, mặt khác để sau trúng đấu lu an giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Tránh tình trạng chậm thu tiền sau nf va đấu diễn thời gian vừa qua nhiều dự án khơng kịp hoàn thiện oi lm ul hạ tầng để giao đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; b) Trên sở cung cầu thị trường khu vực thiết kế đất đấu z at nh giá theo diện tích khác khơng nên để diện tích q lớn q nhỏ 3.7.3 Nhóm giải pháp quản lý, tổ chức thực hiên z 3.7.3.1 Quản lý công tác đấu giá QSDĐ @ gm Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người an Lu a) Thông tin đấu giá QSDĐ m co 3.7.3.2 Tổ chức đấu giá l dân dễ dàng tìm hiểu thông tin, tiếp cận đất - Cơng khai thơng tin quy hoạch để người dân nghiên cứu n va - Công khai kế hoạch đấu giá để người dân chuẩn bị tham giá góp ý ac th si 72 b) Quy trình thực hiên Các quy trình dự án đấu giá quyền sử dụng đất cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án lu an n va p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua tìm hiểu công tác đấu giá QSDĐ huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc, rút số kết luận sau * Về kinh tế Huyện Vĩnh Tường sử dụng quỹ đất hợp lý, huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng, tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để lu đầu tư cho dự án tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân an va Nhà nước thu hồi đất để xây dựng cơng trình nói chung dự án đấu giá đất n nói riêng Đấu giá quyền sử dụng đất mang ý nghĩa to lớn việc tăng nguồn thu nghiệp - đại hoá đất nước p ie gh tn to ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp công Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Đấu w oa nl giá quyền sử dụng đất góp phần cho thị trường phát triển d Thực tế qua nghiên cứu dự án cho thấy, việc đấu giá quyền sử dụng đất lu ul * Về mặt xã hội nf va đồng an thu lại cho ngân sách Nhà nước khoản tiền tương đối lớn 36.912.300.000 oi lm Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, nhiều dự án trích nguồn thu từ đấu giá để xây z at nh dựng, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá; đầu tư trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu sở vật chất, nâng cao z giảm sức ép nhà ở, đất xã hội * Về công tác quản lý sử dụng đất đai m co l gm @ chất lượng dạy học khám chữa bệnh cho nhân dân Ngoài cịn góp phần làm Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, an Lu đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước Đấu giá quyền sử dụng đất tạo sức ép để việc quản lý đất đai quy n va ac th si 74 hoạch đất đai, thơng qua chế, sách đấu giá quyền sử dụng đất Luật hoá hướng dẫn ngày cụ thể Từ hiệu đấu giá đất đem lại đẫ tác động tới công tác quản lý đất đai cấp quyền, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày chặt chẽ tốt Kiến nghị Để kích thích cầu đấu giá QSDĐ tăng tham gia người dân cần: - Khi có kế hoạch đấu giá QSDĐ phải sớm thơng báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá để người dân tiếp cận thêm lu thông tin an va - Đầu tư hạ tầng trước đấu giá QSD đất, mặt để làm tăng giá trị đất n đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ p ie gh tn to Các thủ tục dự án đấu giá QSD đất cần xử lý nhanh, kịp thời d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2004), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2012), Thơng tư số 48/2005/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho th đất Bộ Tài (2012), Thơng Tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài việc hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Chi cục Thống kê huyện Vĩnh Tường (2012), Niên giám thống kê năm 2012 Chi cục Thống kê huyện Vĩnh Tường (2013), Niên giám thống kê năm 2013 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai lu an n va ie gh tn to Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất p w Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất d oa nl nf va an lu oi lm ul 10 Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 bán đấu giá tài sản z at nh 11 Chính phủ (2010), Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất z 12 Đỗ Thị Lan (2012), Bài giảng Kinh doan bất động sản, Đại học Nông Lâm - Thái Nguyên @ gm 13 Đỗ Thị Lan (2012), Giáo trình Kinh tế đất, nhà xuất Nông nghiệp m co l 14 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất NXB nơng nghiệp I, Hà Nội an Lu 15 Quốc Hội nước CHXHCNVN (1993), Luật Đất đai năm 1993, NXB trị quốc gia n va 16 Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003), Luật Đất đai năm 2003, NXB trị quốc gia ac th si 76 17 Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 18 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp 19 Nguyễn Văn Xa (2004), Bài giảng Định giá đất dành cho Cao học, Hà Nội 20 21 lu 22 an n va 23 gh tn to 24 UBND huyện Vĩnh Tường (2009), Báo cáo Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội huyện Vĩnh Tường đến năm 2020 UBND huyện Vĩnh Tường (2012), Báo cáo kết thực phát triển KT-XH năm 2012 UBND huyện Vĩnh Tường (2012), Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Vĩnh Tường giai đoạn 2011-2020 UBND huyện Vĩnh Tường (2013), Báo cáo kết thực phát triển KT-XH năm 2013 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2009), Quyết định số 42/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 việc ban hành giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2011), Quyết định số 40/2011/QĐ – UBND việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền cho thuê đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc p ie 25 Phòng Tài nguyên Môi trường (2013), Số liệu kiểm kê đất đai d oa nl w 26 oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si