(Luận văn) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2008 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI THỊ NGỌC QUYÊN lu an n va ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2012 ie gh tn to p Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60 85 01 03 d oa nl w an lu oi lm ul nf va LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP z at nh Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ THANH THỦY z m co l gm @ an Lu THÁI NGUYÊN - 2013 n va ac th si i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn cảm ơn Các thơng tin, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc Thái Nguyên, tháng 12 năm 2013 lu Tác giả luận văn an n va to p ie gh tn Bùi Thị Ngọc Quyên d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn TS Vũ Thị Thanh Thủy trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, giáo Khoa Tài ngun Mơi trường, Phịng quản lý sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài lu an Tôi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn n va phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Ngun, Phịng Tài - liên quan thành phố Thái Nguyên giúp đỡ thời gian nghiên gh tn to Kế hoạch thành phố, Ban Định giá thành phố phòng, ban, ngành có p ie cứu, thực đề tài w Một lần xin trân trọng cảm ơn! oa nl Thái Nguyên, tháng 12 năm 2013 d Tác giả luận văn nf va an lu oi lm ul Bùi Thị Ngọc Quyên z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii MỤC LỤC lu an n va p ie gh tn to LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vi DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu tổng quát Mục tiêu cụ thể Yêu cầu Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.2 Giá đất, định giá đất thị trường bất động sản Thế giới 1.2.1 Khái quát giá đất Thế giới 1.2.2 Khái quát định giá đất bất động sản 1.2.3 Đấu giá đất số nước giới 1.3 Đất đai, nhà thị trường BĐS năm qua 12 1.3.1 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 12 1.3.2 Đánh giá nhu cầu bất động sản Việt Nam 14 1.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt nam 17 1.4.1 Những quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.5 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn TP Thái Nguyên 22 1.5.1 Các văn quy phạm pháp luật Thái Nguyên đấu giá quyền sử dụng đất 22 1.5.2 Kết đấu giá quyền SDĐ thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012 32 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng nghiên cứu 34 2.2 Phạm vi nghiên cứu 34 2.3 Nội dung nghiên cứu 34 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội TP Thái Nguyên 34 d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iv lu an n va p ie gh tn to 2.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 34 2.3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 34 2.3.4 Tồn đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất 34 2.4 Phương pháp nghiên cứu 34 2.4.1 Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan 34 2.4.2 Phương pháp điều tra thống kê 35 2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính 35 2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 35 2.4.5 Phương pháp chuyên gia 35 2.4.6 Phương pháp xác định sở 35 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất Thành phố Thái Nguyên 46 3.3 Đánh giá kết đấu giá công tác đấu giá số dự án 49 3.3.1 Kết đấu giá qua số liệu thứ cấp 49 3.3.2 Kết đấu giá qua số liệu điều tra 60 3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đề xuất số giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất Thái Nguyên 61 3.4.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá quyền sử dụng đất 61 3.4.2 Lợi ích việc đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 62 3.4.3 Một số tồn công tác đấu giá 64 3.4.4 Đề xuất số đề xuất công tác đấu giá đất 66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 Kết luận 69 Kiến nghị 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO .71 d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si v DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT lu an n va p ie gh tn to : Bất động sản GCN : Giấy chứng nhận HĐND : Hội đồng nhân dân KT-XH : Kinh tế - xã hội QH : Quy hoạch QSD : Quyền sử dụng SDĐ : Sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa CSHT : Cơ sở hạ tầng BTNMT : Bộ tài ngun mơi trưịng VBQPPL : Văn quy phạm pháp luật NĐ : Nghị định oa nl w BĐS : Thông tư d TT oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: So sánh diện tích loại đất Việt Nam giai đoạn 1990-2010 15 Bảng 1.2: Thành phần hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất UBND thành phố Thái Nguyên thành lập 24 Bảng 1.3: Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2008 đến ngày 31/12/2012 địa bàn thành phố Thái Nguyên 33 Bảng 3.1 Tổng hợp loại đất thành phố Thái Nguyên 37 Bảng 3.2 Biến động dân số thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 – 2012 41 lu an Bảng 3.3 Diện tích, cấu sử dụng loại đất năm 2012 46 n va Bảng 3.4 Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng đối tượng sử dụng 47 Bảng 3.6 So sánh cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng đối tượng sử gh tn to Bảng 3.5 So sánh diện tích, cấu sử dụng đất năm 2011 năm 2012 47 p ie dụng đất .48 số 3- Phường Quan Triều - Thành phố Thái Nguyên 50 nl w Bảng 3.7: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất Phiên số Khu dân cư d oa Bảng 3.8: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất Phiên số Khu dân cư an lu số 3- Phường Quan Triều - Thành phố Thái Nguyên 50 Bảng 3.9: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất Phiên số Khu dân cư va ul nf số 3- Phường Quan Triều - Thành phố Thái Nguyên 51 oi lm Bảng 3.10: So sánh giá sàn giá sau đấu giá 52 Bảng 3.11: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất phiên số khu dân cư số z at nh -phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên 53 Bảng 3.12: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất phiên số khu dân cư số z -phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên .53 @ gm Bảng 3.13: Hiệu kinh tế dự án đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố l Thái Nguyên 56 m co Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến cán công tác đấu giá đất 60 an Lu Bảng 3.15: Tổng hợp ý kiến người dân công tác đấu giá đất 60 n va ac th si vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 3.1 Nhiệt độ trung bình tháng năm TPTN từ 2000 - 2010 39 Hình 3.2 Nhiệt độ trung bình năm TPTN từ 2000 - 2010 39 Hình 3.3 Lượng mưa trung bình tháng năm TPTN từ 2000 - 2010 .39 Hình 3.4 Lượng mưa trung bình năm TPTN từ 2000 - 2010 39 Hình 3.5: Biểu đồ tỷ lệ số loại đất thành phố Thái Nguyên 49 Hình 3.6: So sánh mức giá chênh lệch dự án đấu giá so với giá trúng lu an đấu giá 54 va Hình 3.7: So sánh số người tham gia đấu giá dự án 55 n p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn để phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố xã hội, quốc phịng, an ninh Con người quan tâm đặc biệt tới đất đai đất tài ngun có lu hạn, gắn liền với sống người, có tác động trực tiếp đến môi an trường sinh thái va n Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế mạnh mẽ xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất ie gh tn to thị trường bước hình thành Các thành phần kinh tế phát triển p sản phẩm đầu trở thành hàng hố, đất đai ngoại lệ Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng w oa nl nghiệp hố - đại hố đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ cho d phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng lu va an Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó nf oi lm ul khăn tồn việc định giá cho khu đất dùng để tốn chưa có sở, việc giao đất tốn tiến hành khơng chặt chẽ…[14] Để khắc phục z at nh tồn đó, năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự z @ án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất l gm thực hướng cho thị trường bất động sản Giá đất quy định giá đất theo thị trường xích lại gần thông qua việc đấu giá quyền m co sử dụng đất an Lu Thành phố Thái Nguyên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2001 đến Việc đấu giá quyền sử dụng đất thực nhiều n va ac th si hình thức, chế khác nhau, hình thức có thành cơng hạn chế khác Vì cần tiến hành nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu giá đất qua dự án khác với phương án đấu giá khác đồng thời phân tích, đánh giá sở pháp lý, chế thực hiệu kinh tế, xã hội quản lý đất đai qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn để đề xuất giải pháp giúp quy trình đấu giá ngày hoàn thiện hiệu Xuất phát từ yêu cầu trên, nhằm phân tích, đánh giá sở pháp lý, lu chế thực hiệu kinh tế, xã hội quản lý đất đai qua việc tổ chức an va đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn, tiến hành thực đề tài: "Đánh n giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Mục tiêu tổng quát p ie gh tn to Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012" Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012, từ đề xuất giải pháp nhằm hồn w oa nl thiện quy trình, tăng cường hiệu công tác đấu giá đất d Mục tiêu cụ thể lu an - Phân tích giá đất đấu giá quyền sử dụng đất oi lm ul mặt nf va - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua - Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá giai đoạn z Yêu cầu z at nh quyền sử dụng đất để thực tốt công tác đấu giá QSD đất dụng đất Trung ương địa phương l gm @ - Nghiên cứu, nắm vững văn liên quan đến đấu giá quyền sử m co - Số liệu điều tra phải khách quan đảm bảo độ tin cậy - Đưa ý kiến đảm bảo tính khách quan cơng tác đấu giá an Lu quyền sử dụng đất - Kết nghiên cứu phải đảm bảo sở khoa học thực tiễn n va ac th si 59 đưa đấu giá chủ yếu thuộc lô đất quy hoạch từ năm 2004 đến Sau hộ trúng đấu giá nộp đủ tiền trúng đấu giá theo quy định, vòng 30 ngày UBND thành phố thực xong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá Đấu giá QSDĐ, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân lu an Đấu giá QSDĐ sở, để Nhà nước định n va giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn thường xuyên, liên tục phạm vi nước giúp Nhà nước thống kê gh tn to định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành ie giá đất chuyển nhượng thực tế vùng, khu vực p khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước nl w định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho d oa ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai lu Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất va an đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ nf đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời oi lm ul loại bỏ yếu tố tiêu cực chế " Xin, cho" tồn nhiều địa phương nước, góp phần lành mạnh hố thủ tục hành chính, đẩy z at nh nhanh q trình cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen z kẹt khu dân cư, khu vực đất đơn vị không sử dụng, gm @ đất nằm kẹt cơng trình khác m co l Sử dụng tiền thu từ đấu giá đất để xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật làm việc sử dụng đất khu vực đầu tư cơng trình an Lu kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép n va ac th si 60 3.3.2 Kết đấu giá qua số liệu điều tra Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến cán công tác đấu giá đất STT Nội dung câu hỏi Theo a/c giá đất đấu có phù hợp hay khơng Theo a/c có thấy dấu hiệu làm giá q trình đấu giá hay khơng Khi có dự án a/c có nắm thơng tin khơng A/c có biết trước giá lơ phiên đấu giá khơng A/c có thấy tượng mua đất trước bán với giá cao để ăn chênh lệch không lu an Phiếu trả lời Có Khơng 10 10 n va tính giá đất đấu giá cho dự án trình tự, thủ tục Tất ý kiến gh tn to Trên sở giá đất ban hành hàng năm tỉnh việc xác định giá để p ie cho giá đất đấu phù hợp Khi có dự án đấu giá đất tất cán đầu nắm bắt thông tin oa nl w Bảng 3.15: Tổng hợp ý kiến người dân công tác đấu giá đất d Nội dung câu hỏi an lu TT Dự án A Số Tỷ lệ phiếu (%) 25 100 25 95 25 100 25 97 25 95 25 80 z 97 25 95 25 100 oi lm ul nf va Anh/chị có biết thơng tin đấu giá đất trước phiên đấu giá diễn hay khơng? Anh/ chị có thấy phiên đấu giá diễn cơng khai khơng? Anh/chị có cán hướng dẫn làm thủ tục không Khi tham gia đấu giá anh/chị có thấy phiên đấu giá diễn quy trình khơng Được quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bán đấu giá không Theo anh/ chị giá đấu phù hợp hay không Dự án B Số Tỷ lệ phiếu (%) z at nh 25 l gm @ 25 25 75 m co 100 an Lu 25 50 n va ac th si 61 Đa số người dân biết thông tin việc đấu giá đất trước phiên đấu giá diễn với 95% dự án B 100% dự án A phiên đấu giá diễn cơng khai, quy trình Phần lớn ý kiến cho giá đất đấu phù hợp giá đất sau đấu giá sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường 3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đề xuất số giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất Thái Nguyên lu 3.4.1 Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá quyền sử dụng đất an Từ hai dự án đấu giá QSDĐ khu dân cư thành phố Thái va n Nguyên diễn từ năm 2008 đến năm 2012 cho thấy, có yếu tố ảnh hưởng - Yếu tố vị trí: Yếu tố vị trí định ảnh hưởng đến nhiều điều ie gh tn to đến kết đấu giá QSDĐ: p kiện khác: sở hạ tầng, điều kiện môi trường, an ninh, lơ đất nl w Các lơ đất phân lơ có vị trí thuận lợi, gần trục đường trung tâm oa thành phố, có mặt đường rộng thuận tiện việc giao lưu buôn bán d điều kiện dịch vụ công cộng khác nên giá trúng đấu giá (tính 1m2) lu va an cao hẳn vị trí khác ul nf - Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng không nhỏ đến oi lm thị trường bất động sản nói chung cơng tác đấu giá QSDĐ nói riêng Cụ thể, lơ đất khơng gần vị trí trung tâm như: trục đường phân lơ z at nh khu dân cư số quy hoạch tương lai gần hệ thống giao thông củng cố mở rộng phát triển hướng đó, tạo điều kiện thuận lợi cho z gm @ giao lưu hàng hóa, lại nhân dân nên giá đất vị trí từ cơng bố quy hoạch tăng lên nhanh đột biến so với năm trước l - Các yếu tố khác: Giá trúng đấu giá phụ thuộc vào vị trí m co khu đất, địa điểm lô đất, thời gian tổ chức đấu giá, mà phụ thuộc vào số an Lu lượng người tham gia (nhu cầu khả tài người sử dụng đất), n va ac th si 62 yếu tố số người tham gia đấu giá để đầu cơ, quan niệm, phong tục địa phương Thực tế cho thấy, điều kiện kinh tế chưa phát triển nhu cầu người dân sử dụng đất khơng cao xác cầu có khả tốn khơng cao (nhu cầu khả tài chính) Do đó, số người tham gia vào thị trường bất động sản hạn chế Bên cạnh đó, phong tục địa phương như: đất hợp tuổi người, người phương Đơng thích lu lơ đất có mặt tiền nhỏ mặt hậu lớn lô đất ngược lại, an 3.4.2 Lợi ích việc đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố n va Thái Nguyên p ie gh tn to 3.4.2.1 Mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng Công tác đấu giá QSD đất hình thức giao đất cho người sử dụng đất mang lại hiệu kinh tế cao, đóng góp khơng nhỏ vào nguồn thu w oa nl ngân sách Nhà nước (khoản chênh lệch tổng số tiền thu sau đấu d giá số tiền ước tính thu được) Đây yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy lu va an thị trường bất động sản phát triển Là thành phố có kinh tế phát triển có xu hướng mở nf oi lm ul rộng, đồng thời gần thủ Hà Nội – Trung tâm văn hóa thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư cho sở hạ tầng phát triển dịch vụ khác Điều z at nh gây tác động lớn đến công tác đấu giá QSD đất Đây nguồn thu không nhỏ cho ngân sách thành phố, tỉnh để đầu tư cải tạo, nâng cấp làm z @ hệ thống sở hạ tầng, trang thiết bị, cơng trình cơng cộng, tạo l gm hệ thống đồng bộ, thúc đẩy kinh tế phát triển 3.4.2.2 Tạo sở cho phát triển thị trường bất động sản m co Trong thị trường bất động sản, giao dịch chuyển QSD đất (chuyển an Lu đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, chấp giá trị QSDĐ) hoạt động chủ yếu Đấu giá QSD đất hình thức chuyển QSD đất n va ac th si 63 Nhà nước tham gia bên giao dịch thơng qua chế đấu giá cơng khai có mức giá sàn cố định cho vị trí để đến giá bán, giá bán thường cao giá sàn Nhà nước đưa nên ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển thị trường bất động sản 3.4.2.3 Là sở, để điều chỉnh giá đất Nhà nước sát với giá thị trường Đấu giá QSDĐ quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt Điểm đặc biệt Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách bên đối lu tác, Nhà nước đưa giá sàn không định giá chuyển nhượng mà an để đối tượng tham gia đấu giá tự trả giá, trả giá cao người va n nhận QSDĐ chung mục đích chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem ie gh tn to Đấu giá QSDĐ chuyển nhượng QSDĐ thị trường có p lại giá trị kinh tế lớn Như vậy, giá trúng đấu giá đấu giá nl w thực chất giá chuyển nhượng thực tế thị trường Giá đất tuân thủ oa theo quy luật thị trường, chịu chi phối chế thị trường mà không chịu d chi phối, tác động chủ thể lu va an Hiện nay, chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá ul nf chuyển nhượng QSDĐ thị trường gây tác động tiêu cực oi lm phát triển kinh tế, xã hội, Nhà nước bị thất thu nguồn tài từ đất Định giá đất cơng việc có ý nghĩa vô quan trọng, cứ, sở z at nh để Nhà nước tính thuế SDĐ, tính tiền thuê đất, giao đất, lệ phí trước bạ Mặt khác, giá đất Nhà nước quy định để định giá tài sản chấp, z gm @ giá trị góp vốn liên doanh Để đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, hạn chế thất thu tài từ đất đai, cần có phương pháp, ngun tắc định giá đất hợp lý, l thu hẹp dần khoảng cách, chênh lệch giá đất Nhà nước quy định m co với giá đất thị trường an Lu Đấu giá QSDĐ tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi nước giúp Nhà nước thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế n va ac th si 64 vùng, khu vực khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế thị trường, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai 3.4.2.4 Tạo mặt giá cả, góp phần ổn định giá đất Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia đấu giá lu nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn trước an tham gia đấu giá Từ đó, người tham gia đấu giá đưa mức trả giá sát với giá va n trị thực tế mảnh đất Mức giá trúng đấu giá tạo mặt giá chung cho địa phương, khu vực p ie gh tn to thị trường QSDĐ, làm sở cho việc xác định giá sàn dự án đấu giá khác Với giá đất công bố đấu giá QSDĐ loại bỏ tâm lý hoang nl w mang, dao động giá đất chủ thể tham thị trường, xoá “giá ảo” oa bất động sản, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị d trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững lu va an Đấu giá QSDĐ không mang ý nghĩa kinh tế mà mang ý ul nf nghĩa xã hội sâu sắc, hình thức khai thác, sử dụng đất oi lm đai hiệu quả, tiết kiệm Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn pháp lý hoàn thiện, tạo chế pháp lý đồng để mơ hình z at nh áp dụng rộng rãi phạm vi nước, góp phần nâng cao hiệu cơng tác quản lý sử dụng đất đai, huy động tối đa nguồn tài từ đất đai, z gm @ phát huy đầy đủ vai trò đất đai, phục vụ tiến trình phát triển kinh tế đất nước thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố m co 3.4.3.1 Công tác tổ chức l 3.4.3 Một số tồn công tác đấu giá an Lu - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây n va dựng giá khởi điểm đưa đất vào đấu giá quyền chưa khoa học, ac th si 65 mang nặng tính hành nên thường chiếm nhiều thời gian (kéo dài từ tháng đến năm) - Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phịng tránh, chưa có chế tài để xử phạt; khâu bảo mật thông tin người tham gia đấu giá chưa thật tốt cịn có trường hợp người tham gia đấu giá biết danh sách tham gia đăng ký đấu giá tự thương lượng với trước vào đấu giá, chí có trường hợp vừa tham gia đấu giá vừa bố trí thỏa thuận giá để giảm giá trúng đấu, gây thất thu cho ngân sách) lu an - Việc công khai quy hoạch quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa n va thực tốt nên số người biết thông tin không cao Nhiều người trúng đấu giá nhà đầu cơ, dẫn đến việc giao đất gh tn to người thông tin phải nhận chuyển nhượng lại với giá cao p ie đấu giá chưa thực với người có nhu cầu thiết thực - Chưa khắc phục tượng tạo sốt đất ảo: Có số người có nl w nhiều đất quanh khu đất đấu giá chủ động tham gia đấu giá, bỏ giá cao để oa nâng mặt giá khu vực lên d 3.4.3.2 Đối với người tham gia đấu giá lu va an - Thời hạn toán, xây dựng quy định chặt chẽ, người sử dụng đất gặp khó khăn khơng lường trước vốn oi lm ul nf thương lượng lại - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để z at nh tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) z - Người nghèo khó tiếp cận hình thức chuyển nhượng @ l để xây dựng trúng đấu giá gm vốn bỏ lớn Ngồi tiền tham gia đấu giá đất phải chuẩn bị tiền m co 3.4.3.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng thị - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công an Lu cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ n va phép xây dựng bị vi phạm tất cơng trình ac th si 66 - Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với giấy phép, lấn chiếm đất xảy nhiều dự án đấu giá đất Một khu khu vực đấu giá đất xong nhiều người trúng đấu giá chưa sử dụng xây dựng nhà ngay, cịn để lãng phí đất đai 3.4.4 Đề xuất số đề xuất công tác đấu giá đất 3.4.4.1 Phương thức đấu giá lu a/ Phương thức đấu giá theo lô lớn hình thức “bán bn”, đơn vị an trúng thầu phải đầu tư xây dựng thêm hạ tầng sau bán lại cho người có nhu va n cầu nhà nên giá thấp giá giao dịch thị trường nhiều kinh doanh tham gia Do vậy, luợng người tham gia đấu giá ie gh tn to Phương thức cho phép doanh nghiệp đủ lực, có đăng ký p hạn chế, chí số phiên đấu giá phải tạm dừng không đủ đơn vị tham gia w oa nl b/ Phương thức đấu giá theo đất bất cập, nhiều đất d đưa đấu giá có tượng thơng đồng người tham gia đấu giá lu va an với có tượng tham gia đấu giá để đẩy giá lên cao Ngồi ra, để chống tình trạng thơng đồng đấu giá, người tham nf oi lm ul dự đăng ký phiên đấu giá, rút ngắn thời gian đấu gía phút Để thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ cơng z at nh tìm hiểu tham gia dự án khác Tơi có kiến nghị nên có văn pháp quy Chính phủ quy định riêng đấu giá quyền sử dụng đất z @ 3.4.4.2 Giá đấu giá l gm Qua việc tổng hợp số liệu giá đất theo quy định dự án so sánh với giá trúng đấu giá, thấy chênh lệch rõ rệt giá trúng m co đấu giá giá theo quy định an Lu Thực tế cho thấy, giá khởi điểm lơ đất số vị trí thấp so với giá thị trường nhằm bình ổn thị trường bất động sản Tuy nhiên, n va ac th si 67 cần thay đổi số phương thức định giá khởi điểm đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá khởi điểm vừa phải, cịn lơ giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực 3.4.4.3 Kế hoạch đấu giá QSDĐ Thành phố cần bước tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch chỉnh trang đô thị thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết lu hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền an sử dụng đất va n Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, đầu tư cho quy hoạch chi tiết sử có nhu cầu p ie gh tn to dụng đất đến xã, phường, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án Trước mắt cần khẩn trương hoàn thiện dự án để sớm thực đấu giá nhằm phục vụ nhu cầu nhà người dân Trên sở dự w oa nl án đuợc phê duyệt quy hoạch, thành phố tiến hành công khai thông tin quy d hoạch để người dân tham khảo, công khai kế hoạch đấu giá dự kiến để lu va an người dân chuẩn bị mặt tài thực 3.4.4.4 Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thơng báo rộng rãi nf oi lm ul thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thơng tin z at nh Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thơng tin, việc giao cho z @ Trung tâm đấu giá tỉnh thực Các quan chuyên môn UBND l gm cấp thực nhiệm vụ chun mơn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt cơng tác đấu giá m co Chính điều này, từ tháng 12/2010, thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Thái Nguyên thực an Lu việc đấu giá QSD đất thành phố Thái Nguyên chuyển giao cho Trung n va ac th si 68 Đối với dự án đấu giá đất cần đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ Tránh tình trạng chậm thu tiền sau đấu diễn thời gian vừa qua nhiều dự án khơng kịp hồn thiện hạ tầng để giao đất cho người trúng đấu giá; Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên lu Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế an đất đấu giá theo diện tích khác (Ví dụ dự án đấu giá va n đất nhỏ nên chia nhỏ diện tích (60 đến 100 m2) khơng nên để diện giá khởi điểm bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với ie gh tn to tích lớn), đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng p đất lẻ giá khởi điểm cần xây dựng vừa phải, cịn lơ lớn giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) w oa nl Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển d nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà lu va an cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư nf oi lm ul Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để z at nh triển khai dự án z m co l gm @ an Lu n va ac th si 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Công tác đấu giá QSD đất Thái Nguyên tiến hành tương đối tốt Thành phố xây dựng quy trình đấu giá riêng tiến hành quy củ giám sát chặt chẽ Trong giai đoạn từ 2008-2012, thành phố tiến hành 25 đấu giá, đấu giá 553 lô đất tương đương 57.000 m2 đất Đấu giá quyền sử dụng đất đem lại hiệu to lớn kinh tế, lu xã hội công tác quản lý nhà nước đất đai Trong giai đoạn 2008-2012 an công tác đấu giá đưa cho ngân sách thành phố Thái Nguyên 136,882 tỷ va n đồng,tăng so với giá khởi điểm 13.226,6 triệu đồng (133,4%) ba phiên, với tổng diện tích 15.200m2 chia thành 152 lô p ie gh tn to Dự án khu dân cư số phường Quan Triều tiến hành đấu giá làm Dự án khu dân cư số phường Tân Thịnh tiến hành đấu giá làm w hai phiên, với tổng diện tích 90.000m2 chia thành 90 lô oa nl Hai dự án đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu hỗ trợ cho phát triển d lĩnh vực giáo dục, y tế địa phương, góp phần làm giảm sức ép nhà ở, đất lu va an xã hội, nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất trích phần để phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê nf oi lm ul Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hố, minh bạch hóa thủ tục hành giao dịch đất đai, góp phần tạo mặt giá cả, z at nh tạo ổn định cho thị trường BĐS Đấu giá quyền sử dụng đất với phương thức, thủ tục tiến hành đơn z @ giản, nhanh gọn, giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ triển Kiến nghị m co l gm khai thực nhanh chóng, thuận lợi, việc quản lý đất đai chặt chẽ - Tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền tổ chức tập huấn dụng đất an Lu văn pháp luật có liên quan bán đấu giá tài sản đấu giá quyền sử n va ac th si 70 - Uỷ ban nhân dân huyện, thành phố có trách nhiệm phối hợp chặt chẽ với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp địa bàn tỉnh thực tốt công tác bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành - Sở Tư pháp thông báo rộng rãi tổ chức bán đấu giá danh sách đấu giá viên tạo cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng việc ký kết, tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất lu - Tiếp tục tăng cường công tác quản lý nhà nước, quan hệ phối hợp an công tác tra, kiểm tra công tác bán đấu giá quyền sử dụng va n đất để có chấn chỉnh kịp thời hạn chế, tồn đọng bán đấu giá dụng đất thời gian tới ie gh tn to quyền sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu cơng tác bán đấu giá quyền sử p - Từng bước tiến hành chỉnh trang đô thị, thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng đặc biệt khu vực có dự án đấu giá để nâng cao giá trị oa nl w dự án d - Đẩy mạnh công tác quảng bá thông tin dự án đấu giá đất lu va an phương tiện thông tin đại chúng kéo dài thời gian nộp hồ sơ để thu hút thêm nhiều nguời tham gia nf oi lm ul - Giám sát chặt chẽ quy trình lập thực dự án đấu giá, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn z at nh hành vi tiêu cực xảy ra./ z m co l gm @ an Lu n va ac th si 71 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch đầu tư - Bộ Tài ngun Mơi trường Bộ Tài (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Bộ Tài (2004), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất lu Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 an va Hướng dẫn số quy định Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày n 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội to gh tn Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ Điển đổi hệ thống địa CPLAR (2001), Định giá đất BĐS khác, Tập giảng định p ie giá đất, Hà Nội nl w Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi d oa hành Luật Đất đai, Hà Nội an lu Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, ul nf va Hà Nội tiền SDĐ oi lm Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu z at nh Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội z gm @ Chính phủ (2005), Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất, Hà Nội l cs năm 2008 an Lu 11.Hiến pháp 1980 m co 10.Giáo trình “Định giá đất bất động sản khác “của Nguyễn Thế Huấn n va ac th si 72 12.Lưu Quốc Thái (2003), Vấn đề bán đấu giá quyền SDĐ để đảm bảo nghĩa vụ, Tạp chí Khoa học pháp lý số 4/3003, Hà Nội 13.Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 14.Quốc hội (1993), Luật đất đai năm 1993 15.Quốc hội (2003), Luật đất đai năm 2003 lu 16.Quốc hội (2005), Luật dân 2005, Hà Nội an 17.Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội va n 18.Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 Bộ Tài hướng tn to dẫ việc xác định giá khởi điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán 19.http://www.monre.gov.vn, Website Bộ Tài nguyên Môi trường p ie gh đấu giá w 20.http://www.moc.gov.vn, Website Bộ Xây dựng oa nl 21.http://www.vnrea.vn, Website Hiệp Hội BĐS Việt Nam d 22.http://batdongsan.com.vn/ lu oi lm ul nf va an 23.http://bdsthegioi.batdongsan.com.vn/ z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 73 PHỤ LỤC Mẫu phiếu điều tra người dân tham gia đấu giá Số Dự án A Nội dung vấn TT Có Dự án B Khơng Có Khơng Giá đất đấu có phù hợp Các phiên đấu giá có lu an tổ chức cơng khai n va Khi có dự án đấu giá a/c có nắm tn to thơng tin khơng gh Phiên đấu giá có diễn ie p w quy trình hay khơng oa nl Có dấu hiệu làm giá trình đấu giá hay d oi lm ul nf va an lu không z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si