(Luận văn) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn thành phố móng cái, tỉnh quảng ninh

1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM lu VŨ HOÀNG DŨNG an n va ie gh tn to ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI, TỈNH QUẢNG NINH p Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 oa nl w d LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI nf va an lu KHOA QLTN GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN z at nh PHÒNG QLĐTS ĐH oi lm ul Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Thị Phả z m co l gm @ an Lu n va Thái Nguyên, 2016 ac th si i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc lu Cẩm Phả, ngày tháng năm 2016 an n va TÁC GIẢ gh tn to p ie Vũ Hoàng Dũng d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình hồn thành luận văn này, quan tâm, giúp đỡ quý báu thầy cô giáo Khoa Quản lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, quan tâm giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp, giúp đỡ phối hợp nhân dân địa phương nơi nghiên cứu Đặc biệt giúp đỡ, dẫn tận tình TS Trần Thị Phả, người hướng dẫn khoa học, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất lu Trước hết xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ, bảo ân cần an thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên thầy cô va n giáo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên suốt thời gian học tập tn to trường gh Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo TS Trần Thị Phả ie trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình cho suốt thời gian thực p luận văn w Tơi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Móng Cái, Phịng oa nl Tài ngun Mơi trường thành phố Móng Cái, Trung tâm Phát triển Quỹ đất d thành phố Móng Cái, hộ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất dự án an lu nghiên cứu nhiệt tình giúp đỡ tơi suốt thời gian thực đề tài va Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, cán đồng oi lm ul nf nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn quan tâm, giúp đỡ, động viên z at nh quý báu kịp thời đó! Cẩm Phả, ngày tháng năm 2016 z m co l gm @ TÁC GIẢ an Lu Vũ Hoàng Dũng n va ac th si iii MỤC LỤC lu an n va p ie gh tn to LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.3 Một số khái niệm khác 1.2 Giá đất, định giá đất thị trường bất động sản giới 1.2.1 Khái quát giá đất 1.2.2 Hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.4 Quyền nghĩa vụ bên tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 20 1.2.5 Khái quát định giá đất Bất động sản 21 1.2.6 Đấu giá đất số nước 22 1.3 Đất đai, nhà thị trường bất động sản việt nam 24 1.3.1 Khái quát trình hình thành giá đất nước ta 24 1.3.2 Thực trạng thành tựu thị trường Bất động sản Việt Nam 26 1.3.3 Đánh giá nhu cầu Bất động sản Việt Nam 27 1.3.4 Những quy định thị trường bất động sản 28 d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iv lu an n va p ie gh tn to 1.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất việt nam 28 1.4.1 Căn pháp lý 28 1.4.2 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá Việt Nam 31 1.4.3 Đặc điểm giá đất thực đấu giá quyền sử dụng đất 33 1.4.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 38 1.4.5 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Ninh 41 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 2.1 Đối tượng phạm vị nghiên cứu 42 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 42 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 42 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 42 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 42 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 42 2.3 Nội dung nghiên cứu 42 2.4 Phương pháp nghiên cứu 44 2.4.1 Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan 44 2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính 45 2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 45 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 46 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Móng Cái (năm 2014) 46 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 46 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 53 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 59 3.2.1 Quy chế đấu giá sử dụng đất 59 3.2.2 Công tác đấu giá quyền SDĐ địa bàn giai đoạn 2012 - 2014 62 3.2.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho đối tượng trúng đấu giá QSD đất 64 3.3 Kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án nghiên cứu địa bàn thành phố Móng Cái 65 d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si v lu an n va p ie gh tn to 3.3.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư thị phường Hịa Lạc, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 65 3.3.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu dân cư đô thị Km3, Km4 phường Hải Yên, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 70 3.3.3 Kết thu từ phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá 75 3.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Móng Cái 77 3.4.1 Ưu điểm hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 77 3.4.2 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 80 3.5 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Móng Cái 83 3.5.1 Giải pháp sách 83 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật 84 3.5.3 Giải pháp chế tài 84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85 Kết luận 85 Kiến nghị 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHỤ LỤC d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Nghĩa từ, cụm từ GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QLNN : Quản lý nhà nước UBND : Ủy ban nhân dân NĐ – CP : Nghị định Chính Phủ QĐ-UBND : Quyết định Ủy ban nhân dân TT- BTNMT : Thông tư Bộ Tài Nguyên Môi Trường QĐ - BTNMT : Quyết định Bộ Tài Nguyên Môi Trường KH-UBND : Kế hoạch Ủy ban nhân dân oa : Công văn Ủy ban nhân dân lu Từ, cụm từ an n va p ie gh tn to nl w d CV-UBND lu : Công văn Tài Nguyên Môi Trường : Quyền sử dụng đất z at nh : Tài Nguyên Môi Trường : Quy chuẩn kỹ thuật Việt Nam z QCVN oi lm TN&MT ul QSDĐ : Đăng ký quyền sử dụng đất nf ĐKQSDĐ va an CV- TN&MT @ : Thủ tục hành CNQSD : Chứng nhận quyền sử dụng m co l gm TTHC an Lu n va ac th si vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Bảng thu phí đấu giá trường hợp bán đấu giá QSD đất 65 Bảng 3.2 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Móng Cái giai đoạn 2012 – 2014 66 Bảng 3.3 Tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho trường hợp trúng đấu giá QSD đất hàng năm 67 Bảng 3.4 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư đô thị lu phường Hịa Lạc, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 70 an Bảng 3.5 Danh sách đất đấu giá không thành công thuộc Khu dân n va cư thị phường Hịa Lạc, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Bảng 3.6 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu dân cư đô thị Km3, gh tn to Ninh 72 p ie Km4 phường Hải Yên, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 74 cư đô thị Km3, Km4 phường Hải Yên, thành phố Móng Cái, nl w Bảng 3.7 Danh sách đất đấu giá không thành công thuộc Khu dân d oa tỉnh Quảng Ninh 76 lu Bảng 3.8 Bảng tổng hợp kết phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân va an trúng đấu giá Khu dân cư thị phường Hịa Lạc, thành phố nf Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 77 oi lm ul Bảng 3.9 Bảng tổng hợp kết phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá Khu dân cư đô thị Km3, Km4 phường Hải z at nh Yên, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh 78 z m co l gm @ an Lu n va ac th si viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Hình 3.1 Sơ đồ hành thành phố Móng Cái 50 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người, thành phần quan trọng thiếu môi trường sống Đất tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định số lượng định, địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh, quốc lu phịng Do có giá trị đặc biệt mà khơng tư liệu sản xuất sánh an Nhiều hệ nhân dân ta phải đánh đổi xương máu, tốn nhiều công n va sức, cải để bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc Đất nước ngày cách sử dụng đất hiệu đất đai trở nên quý giá gh tn to phát triển, nhu cầu người ngày cao người tìm p ie Ở nước ta đất đai coi hàng hoá từ lâu, nơi phát triển đất đai quý giá đem lại giá trị kinh tế cao Cùng với phát triển nl w kinh tế, hoàn thiện chế pháp lý, đặc biệt chủ sử dụng đất d oa biết rõ vai trò quan trọng đất đai kinh tế nên việc mua bán an lu đất đai có nhiều phức tạp, thị trường ngầm diễn ra, bán đất trái thẩm quyền với giá rẻ cho người khơng có nhu cầu mà mua đất để bán va ul nf giá cao thu lời cho than xảy nhiều địa phương dẫn đến thất oi lm thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước hội để tham nhũng nảy sinh Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố - z at nh đại hố đất nước Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng đạt z @ số thành làm thay đổi mặt nhiều địa phương, tồn gm số việc việc giá đất khơng cụ thể, tốn tiền khơng chặt chẽ dẫn m co l đến bán đất với giá thấp Để khắc phục tồn đó, năm gần Nhà nước dùng chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng an Lu theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất hướng cho thị trường bất động sản để đảm bảo n va ac th si 77 - Nhận xét: + Về thành phần tham gia đấu giá: Các hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá gồm nhiều độ tuổi, nhiều thành phần ngành nghề khác + Nhận xét phiên đấu giá hộ gia đình cá nhân tham gia: 100% hộ gia đình, cá nhân trúng đấu vấn thể hài lòng có nhận xét tích cực từ phiên đấu giá, ghi nhận công tác tổ chức đấu giá diễn công bằng, dân chủ công khai 3.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Móng Cái 3.4.1 Ưu điểm hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất lu 3.4.1.1 Ưu điểm an - Đấu giá QSDĐ nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây va n dựng sở hạ tầng tn to Cơng tác đấu giá quyền SDĐ hình thức giao đất cho người SDĐ mang lại gh hiệu kinh tế cao, đóng góp khơng nhỏ vào nguồn thu ngân sách Nhà nước p ie (khoản chênh lệch tổng số tiền thu sau đấu giá số tiền ước tính thu được) Đây yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nl w - Đấu giá QSDĐ tạo mặt giá cả, góp phần ổn định giá đất d oa Đấu giá QSDĐ tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng tham an lu gia với nhiều mức trả giá khác nhau, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu va giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn tr-ớc tham gia đấu giá Từ đó, người ul nf tham gia đấu giá đưa mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh đất Mức giá trúng đấu oi lm giá tạo mặt giá chung cho thị trường QSDĐ, làm sở cho việc xác định giá sàn dự án đấu giá khác địa phương, khu vực z at nh Với giá đất công bố đấu giá QSDĐ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần z tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, gm @ bền vững l Đấu giá QSDĐ không mang ý nghĩa kinh tế mà mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, m co hình thức khai thác, SDĐ hiệu quả, tiết kiệm Nhà nước cần nhanh an Lu chóng ban hành hệ thống văn pháp lý hoàn thiện, tạo chế pháp lý đồng để mơ hình áp dụng rộng rãi phạm vi nước, góp phần nâng cao hiệu cơng tác n va quản lý SDĐ đai, huy động tối đa nguồn tài từ đất đai, phát huy đầy đủ vai trò - Đấu giá QSDĐ tạo sở cho phát triển thị trường BĐS ac th đất đai, phục vụ tiến trình phát triển kinh tế đất nước thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố si 78 Trong thị trường BĐS, giao dịch chuyển quyền SDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, chấp giá trị QSDĐ) hoạt động chủ yếu Đấu giá quyền SDĐ hình thức chuyển quyền SDĐ Nhà nước tham gia bên giao dịch thông qua chế đấu giá công khai có mức giá sàn cố định cho vị trí để đến giá bán, giá bán thường cao giá sàn Nhà nước đưa nên ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển thị trường BĐS - Đấu giá quyền SDĐ sở, để điều chỉnh giá đất Nhà nước sát với giá thị trường Đấu giá QSDĐ quan hệ chuyển QSDĐ đặc biệt, điểm đặc biệt Nhà lu nước tham gia vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác, Nhà nước đưa giá an sàn không định giá chuyển nhượng mà để đối tượng tham gia đấu giá tự va n trả giá, trả giá cao người nhận QSDĐ tn to Đấu giá QSDĐ chuyển nhượng QSDĐ thị trường có chung mục gh đích chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn p ie Như vậy, giá trúng đấu giá đấu giá thực chất giá chuyển nhượng thực tế thị trường Giá đất tuân thủ theo quy luật thị trường, chịu chi phối nl w chế thị trường mà không chịu chi phối, tác động chủ thể d oa Hiện nay, chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá chuyển nhượng an lu QSDĐ thị trường gây tác động tiêu cực phát triển kinh tế, xã va hội, Nhà nước bị thất thu nguồn tài từ đất Định giá đất cơng việc có ý ul nf nghĩa vô quan trọng, cứ, sở để Nhà nước tính thuế SDĐ, tính tiền thuê oi lm đất, giao đất, lệ phí trước bạ Mặt khác, giá đất Nhà nước quy định để định giá tài sản chấp, giá trị góp vốn liên doanh Để đảm bảo lợi ích cho Nhà nước, z at nh hạn chế thất thu tài từ đất đai, cần có phương pháp, ngun tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách, chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá z @ đất thị trường gm Đấu giá QSDĐ tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi nước l giúp Nhà nước thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế vùng, m co khu vực khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai n ac th - Công tác tổ chức va 3.4.1.2 Hạn chế an Lu Nhà nước điều chỉnh giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế thị trường, hạn + Việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực xây dựng giá sàn si 79 đấu giá quyền SDĐ chưa khoa học, mang nặng tính hành + Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất cịn thiếu Mặc dù cơng khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao + Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá có nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian + Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định để phịng tránh, chưa có chế tài để xử phạt + Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa lu thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất, đẩy an giá đất đấu giá lên cao va n + Quy chế đấu giá bất cập gây khó khăn cho nhu cầu tìm hiểu người - Đối với người tham gia đấu giá + Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau p ie gh tn to dân cần mua đất trúng đấu giá nl w + Người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực đấu giá d oa nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch an lu giá đất sau đấu giá va + Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu ul nf giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực oi lm + Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên đ· bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc z at nh + Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, người SDĐ bị động, thương lượng lại z + Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế @ - Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị m co l lần so với giá quy định) gm chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều an Lu + Đối với dự án đấu giá quyền SDĐ nhỏ lẻ không tạo mối liên kết hạ tầng khu vực xung quanh; thực quy hoạch khơng tốt n va dẫn đến tình trạng đô thị bị chia nhỏ theo kiểu phân lô Trong để khắc phục tình bán trước ac th trạng ”đơ thị bị băm nhỏ” Luật Đất đai 2013 khơng cho phép hình thức phân lô si 80 + Đối với dự án đấu giá đất thực thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá đất 3.4.2 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.4.2.1 Hiệu kinh tế Đấu giá QSDĐ hình thức khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, tiết kiệm, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng - Đối với Nhà nước lu + Khai thác hợp lý quỹ đất an + Sự chênh lệch giá trúng giá thị trường góp phần làm tăng nguồn thu cho va n ngân sách nhà nước + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền SDĐ để đầu tư cho dự án khác tạo điều ie gh tn to + Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng p kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương Nhà nước thu hồi đất w để xây dựng cơng trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng oa nl Đấu giá quyền SDĐ tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia d đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền SDĐ Do vậy, lu an diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT, áp dụng oi lm - Đối với người SDĐ ul sử dụng nf va chế đấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền z at nh Đấu giá quyền SDĐ tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia z đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thơng tin @ gm thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá giá trị thực tế l mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ thị trường m co xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường an Lu Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn cao, người va mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lơ đất, đảm bảo SDĐ hợp pháp đầy n đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều cơng ac th để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định, si 81 riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá quyền SDĐ thực chất hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDĐ thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Do vậy, người SDĐ không thêm tiền thuế chuyển quyền SDĐ 3.4.2.2 Hiệu xã hội - Thị trường BĐS thành phố Móng Cái thời gian qua có phát triển lu mạnh mẽ mang tính chất tự phát Sự đời hình thức đấu giá góp an va phần làm sơi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS thành phố n Móng Cái nói riêng tỉnh Quảng Ninh nói chung to tn - Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ie gh ứng nhu cầu nhà người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù p hợp với quy hoạch tổng thể phát triển địa phương w - Như vậy, đấu giá quyền SDĐ góp phần làm phong phú cho hoạt động thị oa nl trường BĐS Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý d với mệnh lệnh hành cứng mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách an lu bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền SDĐ (mua ul nf can thiệp va mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần oi lm - Công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua số dự án giúp nhà nước khai thác hợp lý quỹ đất Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng giúp z at nh tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng sỏ hạ tầng điện, đường, trường, trạm Nguồn vốn huy động từ đấu giá quyền sử dụng đất hỗ trợ z gm @ cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mơ hình sản xuất nơng nghiệp, góp phần nâng cao chất lượng đời sống người dân l - Sự đời hình thức đấu giá góp phần thúc đẩy phát triển thị trường m co BĐS nước ta theo hướng lành mạnh hóa, hạn chế tình trạng đầu cơ, nâng giá, bắt an Lu chẹt người có nhu cầu nhà thực Giá hàng hố BĐS ln biến động, khó kiểm sốt Chính thế, hoạt động đấu giá QSDĐ xuất cần thiết, đưa lại va n ưu việt lớn cho thị trường BĐS vốn sôi động nay.Giá đất công ac th bố đấu giá QSDĐ góp phần loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất si chủ thể tham gia thị trường, tạo bình ổn giá đất đai, tránh sốt 82 giá ảo thị trường - Thực đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ quy chế, tránh nghi ngờ, tạo lòng tin người tham gia Đồng thời tin tưởng vào chủ trương đổi sách quản lý, sử dụng đất đai Đảng Nhà nước, điều mà họ yên tâm họ có quyền định đoạt (mua bán, chuyển đổi, cho thuê, góp vốn ) mảnh đất Và quan trọng mảnh đất định giá thị trường họ thực hợp đồng chấp, bảo lãnh - Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách lu xã khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách an khó khăn cải thiện chỗ ở… va n 3.4.2.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất to tn Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền SDĐ mang lại ie gh hiệu việc quản lý SDĐ, thể số nội dung sau: p - Đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Có thể khẳng w oa nl định đấu giá quyền SDĐ biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Kết thu d từ đấu giá quyền SDĐ khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, lu an thừa nhận đất đai hàng hoá hoạt động thị trường BĐS nf va - Đấu giá QSDĐ cịn góp phần quản lý đất đai cách có hiệu quả, chặt chẽ oi lm ul hoàn thiện Sự đời phát triển hình thức bước đưa quỹ đất vào sử dụng theo quy hoạch, mục đích phát triển địa phương Mặt khác, việc z at nh hồn thiện chế, sách pháp luật đấu giá QSDĐ cịn góp phần hồn thiện hệ thống quy định quản lý đất đai Nhà nước z - Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu @ gm - Đấu giá quyền sử dụng đất; với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh l gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, làm ảnh hưởng an Lu Nhà nước nhân dân m co đến tiến độ thực dự án đổi đất lấy hạ tầng, gây lãng phí thời gian, tiền của - Thực đấu giá QSDĐ công khai, dân chủ, quy chế, an ninh đảm ac th tham gia bỏ phiếu giám sát kiểm phiếu trực tiếp n va bảo; tránh nghi ngờ, tạo lòng tin cho người dân Người tham gia dự đấu giá si - Đấu giá quyền SDĐ sở, để Nhà nước định giá đất, 83 hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS - Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất không đáp ứng nhu cầu người sử dụng đất mà dựa vào Nhà nước kiểm sốt giao dịch quyền sử dụng đất Đồng thời Nhà nước đảm bảo tốt nguồn thu từ đất thu đủ lợi ích - Thơng qua đấu giá quyền SDĐ, công tác cấp GCN quyền SDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người SDĐ lu 3.5 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất an va thành phố Móng Cái n 3.5.1 Giải pháp sách to tn - Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân ie gh dễ dàng tìm hiểu thơng tin, việc giao cho Sàn giao dịch BĐS p thực Các quan chuyên môn Uỷ ban nhân dân cấp thực nhiệm vụ chun mơn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ w oa nl chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá d - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá lu an tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên nf va sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo ul diện tích khác, đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn oi lm bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu z at nh - Hiện nay, theo bối cảnh chung kinh tế giới nước suy thoái, thị trường BĐS trầm lắng, sức mua thị trường giảm kéo theo lượng khách hàng tham z gia đấu giá quyền sử dụng đất không lớn, hạn chế tính cọ sát cạnh tranh thực gm @ đấu giá Bên cạnh UBND thành phố Móng Cái cần ý số vấn đề sau: l m co - Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án, an Lu quy hoạch chậm không chớp thời lúc giá đất cao - Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho va n đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán si ac th trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư 84 3.5.2 Giải pháp kỹ thuật - Đầu tư sở hạ tầng vị trí đấu giá để thu hút người mua - Nghiên cứu hồn thiện sách quy chế đấu giá QSDĐ, áp dụng thống phạm vi toàn quốc - Giá đất Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường tránh trường hợp thông thầu trả giá thấp - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá BĐS, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội lu - Cần phải tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia an đấu giá trúng đấu giá va n - Tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc để thị trường hoạt động lành tn to mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản - Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến p ie gh 3.5.3 Giải pháp chế tài w đấu giá quyền SDĐ thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu oa nl BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường - Giảm thuế phí giao dịch thị trường BĐS mức hợp lý nhằm d an lu khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, va hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nước ul nf - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, cơng khai,minh oi lm bạch để có hiệu sử dụng cao z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Trên sở nguồn số liệu thông tin thu thập được, sau thực đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh” tơi có số kết luận sau: - Đánh giá hiệu 02 dự án đấu giá cho thấy: + Hiệu kinh tế: Kết thúc phiên đấu giá quyền sử dụng đất 02 dự án tạo giá trị thu vào ngân sách Nhà nước 23.514.219.000 đồng (hơn hai mươi ba tỷ đồng) lu an + Hiệu xã hội: Hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu n va giá, góp phần tạo dựng khu đô thị theo hướng nông thôn mới, khu đất nông Quảng Ninh thành phố Móng Cái nói riêng + Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai: Đang góp phần bước ie gh tn to thơn theo hướng văn minh, đại góp phần thực quy hoạch chung tỉnh p ổn định công tác quản lý đất đai chặt chẽ hơn, chống việc lấn chiếm đất công nl w giao đất trái thẩm quyền d oa - Đấu giá quyền sử dụng đất với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh an lu gọn, giúp cho công tác cấp GCN quyền SDĐ triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi Góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS ul nf va Kiến nghị oi lm - Để giải số tồn vướng mắc tơi có số kiến nghị sau: Cần phải có biện pháp xác minh tài người tham gia đấu giá buổi z at nh xét tư cách tham dự đấu giá xem nguồn tài có đủ để tham gia đấu giá nâng tiền đặt trước dự đấu giá lên cao để tránh tình trạng trúng lại bỏ cò mồi, gây thời gian z gm @ tổ chức đấu giá dự án nhiều lần, gây thất thu ngân sách Nhà nước Thông tin người đăng ký tham gia phải bảo mật tránh móc nối với để l thơng thầu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh m co trường hợp thông thầu bị phát để người tham gia đấu giá có ý thức đấu giá an Lu lành mạnh, hợp pháp, thu hiệu cao tổ chức đấu giá Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ va n quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân si trình đấu giá đất ac th quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/BTNMT, Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất tư vấn xác định giá đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/BTNMT, Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây lu dựng điều chỉnh bảng giá đất tư vấn xác định giá đất, Hà Nội; an va Bộ Tài (2007), Thơng tư số 02/2007/TT-BTC, Sửa đổi bổ sung Thông tư n số 95/2005/TT-BTC, Hướng dẫn quy định pháp luật lệ phí trước to gh tn bạ hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt p ie Bộ Tài (2012), Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 Bộ Tài w động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho oa nl thuê đất d Bộ Tài (2015), Thơng tư số 02/2015/TT-BTC, Sửa đổi bổ sung Thông tư lu an số 48/2012/TT-BTC Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm nf va chế độ tài hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử oi lm ul dụng đất cho thuê đất, Hà Nội Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số số 23/2010/TT-BTP, Quy định chi tiết hướng z at nh dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản z TS Trần Kim Chung (2012), Định giá đất phân cấp việc định giá đất; gm @ cập nhật, quản lý hệ thống thông tin giá đất, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước góp phần phát triển thị trường bất động sản nước ta, Kỷ yếu l Hội thảo “Thi hành pháp luật đất đai Việt Nam - Thực trạng m co giải pháp hoàn thiện” Viện Nghiên cứu lập pháp, NXB Đại học an Lu KTQD, 2012 Chi cục thống kê tỉnh Quảng Ninh, Niên giám thống kê 2011, 2012, 2013, 2014, n va ac th si 90 2015 Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP, Về bán đấu giá tài sản 10 Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai 2013 11 Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014, Quy định giá đất 12 Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP thay Nghị định 198/2004/NĐCP, Quy định cụ thể hóa Luật đất đai việc thu tiền sử dụng đất cấp giấy lu an chứng nhận quyền sử dụng đất n va 13 Hoàng Văn Cường (2010), Giá đất sách phân phối địa tơ quản lý 14 Chính phủ (2011) Nghị 30c/NQ-CP, ngày 08 tháng 11 năm 2011 ban hành “chương trình cải cách tổng thể hành từ 2011-2020” p ie gh tn to đất đai theo chế thị trường 15 Phạm Tiến Đạt (2011), Định giá hợp lý đất đai nhằm huy động vốn đầu tư sở nl w hạ tầng Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu d oa tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội an lu 16 Nguyễn Văn Hồng (2011), Đánh giá thực trạng giá đất nhà nước quy định va giải pháp, Hội thảo “Tài đất đai, giá đất chế sách bồi ul nf thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội oi lm 17 Nguyễn Thanh Lân (2011), Một số ý kiến sách giá đất bồi thường thu hồi đất Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai z at nh để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội z 18 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật dân Việt gm @ Nam, Hà Nội m co Nam, Hà Nội l 19 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật dân Việt 20 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Luật Quản lý, sử an Lu dụng tài sản nhà nước, Hà Nội n va ac th si 91 21 Quy trình đấu giá đất Nhật Bản (2004), Nhật Bản http://www.total-jp.com/baibai/kyobai.html http://www.e-sellers.co.jp 22 Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Quảng Ninh (2012), Báo cáo kết rà sốt cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại đất tình hình quản lý sử dụng đất lâm nghiệp địa bàn tỉnh tính đến hết ngày 06 tháng 11 năm 2012 23 Sở Tài nguyên Mơi trường tỉnh Quảng Ninh (2015), Báo cáo tình hình sử dụng lu đất hoạt động ngành nông nghiệp-PTNT năm 2014 phương hướng an nhiệm vụ năm 2015 va n 24 Sở Nông nghiệp & PTNT Quảng Ninh, Báo cáo tổng kết năm 2012, 2013, 2014 năm 2005 Thủ tướng Chính phủ "ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất" p ie gh tn to 25 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 216/2005/ QĐ-TTg ngày 31 tháng d oa nl w 26 Thư viện Tỉnh Quảng Ninh (2014), Quảng Ninh - đất nước - người oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 92 PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÚNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tên khu đất đấu giá: Dự án:……………………… Người vấn: ………………………… Ngày vấn : ……………………………… I THÔNG TIN CHỦ HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÚNG ĐẤU GIÁ Họ tên: , Giới tính: Nam/ Nữ Tuổi: lu Dân tộc: an n va Trình độ văn hoá: Ngành nghề, hoạt động sản xuất gia đình: tn to Các lô đất trúng đấu giá nhận đất nộp tiền trúng đấu giá p ie gh II KẾT QUẢ THAM GIA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT w Giá sàn (đồng/m2) d oa nl Diện tích Tên dự án đấu Thửa đất (m2) giá Tổng Chênh lệch đất giá trị so với Mức giá trả trúng trúng đấu giá giá sàn đấu giá (đồng/m2) (đồng/m2) (đồng) Các lô đất trúng đấu giá không nhận đất không nộp tiền trúng đấu giá Diện tích (m2) Giá sàn (đồng/m2) Chênh lệch so với giá sàn (đồng/m2) Mức giá trả trúng đấu giá (đồng/m2) z at nh Thửa đất oi lm ul Tên dự án đấu giá nf va an lu Tổng giá trị đất trúng đấu giá (1000đ) z m co l gm @ an Lu n va ac th si Lý không nhận đất, bỏ kết trúng đấu giá: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… lu III HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT: an Gia đình có đất sử dụng vào mục đích trước va n đấu giá quyền sử dụng đất: to p ie gh tn STT Diện tích (m2 ) Địa đất Loại đất Mục đích sử dụng nl w Theo ông (bà) sách đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý an lu d oa VI Ý KIẾN CỦA HỘ GIA ĐÌNH nf va chưa? Hợp lý: ul Hạ tầng kỹ thuật khu vực đấu giá có tốt hợp lý khơng? Theo ơng (bà) đất đấu giá phân lô hợp lý chưa? Chưa hợp lý: z Hợp lý: @ Theo ông (bà) việc tổ chức thực công tác đấu giá quyền sử dụng lô đất có cơng bằng, dân chủ cơng khai khơng? Gia đình ơng (bà) có đơn thư, kiến nghị khơng? Có: Khơng: an Lu m co Có: l gm Tương đương: Khơng: z at nh Có: oi lm Chưa hợp lý: Không: n va ac th si Gia đình ơng (bà) có ý kiến, tâm tư nguyện vọng sách đấu giá quyền sử dụng đất: Chữ ký hộ gia đình, cá nhân vấn lu an n va p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si