Đang tải... (xem toàn văn)
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ TUẤN KIỆT PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH TIỀN GIANG LUẬ[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ TUẤN KIỆT PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH TIỀN GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ TUẤN KIỆT PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TỪ THỰC TIỄN TỈNH TIỀN GIANG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 30 01 04 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN THỊ THU HÀ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi, đƣợc hoàn thành cách nghiêm túc Trƣờng Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh Các thơng tin, số liệu nêu luận văn không chép từ cơng trình nghiên cứu tác giả khác Tôi xin chịu trách nhiệm lời cam đoan Học viên Võ Tuấn Kiệt ii LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa học luận văn này, học viên xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Khoa Luật, Trƣờng Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tơi tận tình q trình học tập Đặc biệt, học viên xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Trần Thị Thu Hà, ngƣời hƣớng dẫn khoa học tận tâm, hết lòng dành nhiều thời gian, tâm huyết hƣớng dẫn tơi hồn thành luận văn Tơi xin đƣợc gửi lời cảm ơn tới bạn bè đồng nghiệp, gia đình ngƣời thân động viên, ủng hộ, giúp đỡ tơi suốt q trình thực luận văn Xin chân thành cám ơn iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Tên đề tài: Pháp luật kinh doanh nhà hình thành tƣơng lai từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang Nội dung: Mục tiêu nghiên cứu: làm rõ vấn đề lí luận kinh doanh nhà HTTTL, thực trạng thực pháp luật kinh doanh nhà HTTTL từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang; sở xây dựng hệ thống giải pháp góp phần hồn thiện sách, pháp luật quản lý kinh doanh BĐS nói chung kinh doanh BĐS nhà HTTTL nói riêng thời gian tới Phƣơng pháp nghiên cứu: luận văn sử dụng kết hợp nhiều phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ Phƣơng pháp so sánh, tổng hợp liệu, Phƣơng pháp nghiên cứu hệ thống, phân tích tài liệu, Phƣơng pháp so sánh, Phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp quy nạp để thực nghiên cứu Kết nghiên cứu: Qua kết nghiên cứu cho thấy, tỉnh Tiền Giang có 15 dự án nhà HTTTL đƣợc triển khai, với gia tăng dự án nhà xã hội, đặc trƣng khác với nhiều tỉnh thành nƣớc tập trung vào nhà thƣơng mại Tuy nhiên, dự án nhà HTTTL so với dự án đất cịn chiếm số lƣợng nhỏ, tiềm phát triển lớn Luận văn tiến hành nghiên cứu, khảo sát việc thực quy định pháp luật kinh doanh nhà HTTTL tỉnh Tiền Giang, phân tích thực trạng, kết đạt đƣợc khó khăn, hạn chế tồn Điều hạn chế áp dụng pháp luật kinh doanh nhà HTTTL tỉnh Tiền Giang hệ thống pháp luật cịn chƣa hồn thiện, chƣa rõ ràng, chí khái niệm “nhà HTTTL” chƣa đƣợc hiểu cách thống Các quy định điều kiện kinh doanh, chủ thể kinh doanh nhà HTTTL nhiều bất cập áp dụng thực tiễn, dẫn tới việc quản lý, giám sát việc kinh doanh dự án nhà HTTTL tỉnh Tiền Giang thời gian qua chƣa thực hiệu Dựa đánh giá khó khăn, hạn chế áp dụng pháp luật kinh doanh nhà HTTTL địa bàn tỉnh Tiền Giang, luận văn xây dựng kiến nghị, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến kinh iv doanh nhà HTTTL thời gian tới địa bàn tỉnh Các giải pháp luận văn tập trung vào hoàn thiện, sửa đổi quy định pháp luật kinh doanh nhà HTTTL, tiến tới xây dựng văn quy phạm riêng điều chỉnh vấn đề kinh doanh nhà HTTTL.HTTTL Từ khóa: nhà hình thành tƣơng lai, pháp luật kinh doanh nhà ở, kinh doanh bất động sản, nhà tỉnh Tiền Giang v THE ABSTRACT OF GRADUATION THESIS (In English) Title of the thesis: The law on housing business formed in the future from the practice of Tien Giang province Content: Research objectives: clarify the theoretical issues of the TTL housing business, the actual implementation of the law on the LC housing business from the practice of Tien Giang province; on that basis, build a system of solutions to contribute to the improvement of policies and laws on real estate business management in general and real estate business for HTT in particular in the coming time Research methods: the thesis uses a combination of research methods such as comparative method, data synthesis, systematic research method, document analysis, comparative method, synthesis method, and method inductive method to conduct research Research results: Through the research results, it shows that, Tien Giang province currently has 15 integrated housing projects being implemented, with an increase in social housing projects, which are different from many other provinces in the region The whole country focuses only on commercial housing However, compared to other real estate projects, the number of land plot projects is still small, and the potential for development is still great The thesis has conducted research and survey on the implementation of legal regulations on residential housing business in Tien Giang province, analyzed the current situation, pointed out the achieved results and the existing difficulties and limitations in The most basic of limitations in the application of the law on LCs in Tien Giang province is that the legal system is still incomplete and unclear, and even the concept of 'HTTP housing' is not understood in a unified manner The regulations on business conditions, the subject of LC housing business also has many shortcomings when applied in practice, leading to the management and supervision of the business of TTL housing projects in Tien Giang province over time not really effective Based on the assessment of the difficulties and limitations in the application of the law on residential housing business in Tien Giang province, the thesis has developed recommendations and proposed solutions to improve the law related to housing HTTTL housing business in the near future in the province The solutions of the thesis focus on completing and amending the legal regulations on housing business in HTTL, proceeding to develop a separate normative document governing the housing business HTT HTT Keywords: housing formed in the future, law on housing business, real estate business, housing in Tien Giang province vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT Từ viết tắt Cụm từ tiếng Việt BĐS Bất động sản KDBĐS Kinh doanh bất động sản HTTTL Hình thành tƣơng lai PCCC Phòng cháy chữa cháy UBND Ủy ban nhân dân vii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ii LỜI CẢM ƠN iii TÓM TẮT LUẬN VĂN iv THE ABSTRACT OF GRADUATION THESIS .vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT vii DANH MỤC CÁC BẢNG xi MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu 4 Câu hỏi nghiên cứu 5 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 6.Phƣơng pháp nghiên cứu Nội dung nghiên cứu Đóng góp đề tài Tổng quan lĩnh vực nghiên cứu 10 Cấu trúc luận văn 10 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 11 1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại, vai trò nhà hình thành tƣơng lai 11 1.1.1 Khái niệm nhà hình thành tƣơng lai 11 1.1.2 Đặc điểm nhà hình thành tƣơng lai 12 1.1.3 Phân loại nhà hình thành tƣơng lai 16 1.1.4 Vai trị nhà hình thành tƣơng lai 18 viii 1.2 Khái niệm, đặc điểm vai trò pháp luật kinh doanh nhà HTTTL 20 1.2.1 Khái niệm pháp luật kinh doanh nhà HTTTL 20 1.2.2 Đặc điểm pháp luật kinh doanh nhà hình thành tƣơng lai 21 1.2.3 Vai trò pháp luật kinh doanh nhà hình thành tƣơng lai 22 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG 26 PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI TỈNH TIỀN GIANG 26 2.1 Thực trạng pháp luật kinh doanh nhà hình thành tƣơng lai 26 2.1.1 Quy định pháp luật kinh doanh nhà hình thành tƣơng lai 26 2.1.2 Đánh giá thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà HTTTL 34 2.2 Thực tiễn thực pháp luật kinh doanh nhà hình thành tƣơng lai tỉnh Tiền Giang 37 2.2.1 Đặc điểm nhà hình thành tƣơng lai tỉnh Tiền Giang 37 2.2.2 Đánh giá chung việc thực pháp luật kinh doanh nhà hình thành tƣơng lai tỉnh Tiền Giang 41 2.3 Những thuận lợi, khó khăn thực tiễn thực pháp luật kinh doanh nhà HTTTL tỉnh Tiền Giang 45 2.3.1 Những thuận lợi 45 2.3.2 Những khó khăn 46 CHƢƠNG 3: CÁC KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI TỈNH TIỀN GIANG 54 3.1 Bối cảnh dự báo tình hình thị trƣờng bất động sản, nhà hình thành tƣơng lai 54 3.1.1 Bối cảnh thị trƣờng bất động sản 54 ix BLDS, Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở, Luật Xây dựng … gây khó khăn cho việc áp dụng Cụ thể nhƣ: Xây dựng ban hành luật riêng điều chỉnh quản lý loại hình nhà Hiện có nhiều đề xuất Nhà nƣớc cần phải có luật riêng có tên gọi nhƣ “Luật Chung cƣ”, “Luật Nhà cao tầng” hay “Luật xây dựng, vận hành quản lý nhà HTTTL” Và dù có tên gọi gì, nội dung cốt lõi cần hƣớng đến phải có chế tài cụ thể để giải cho đƣợc cách triệt để tranh chấp để đảm bảo trật tự ổn định xã hội Việc nghiên cứu thực tiễn giải tranh chấp nhà HTTTL cho thấy, loại hình tồn nhiều vấn đề pháp lý phức tạp mà phạm vi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hành khơng thể giải trọn vẹn đƣợc Bởi quy định liên quan đến loại hình nhà nằm rải rác nhiều văn luật khác nhau, cụ thể nhƣ: Bộ luật Dân quy định sở hữu chung nhà HTTTL, Luật Nhà liệt kê diện tích chung riêng, Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện mua bán nhà HTTTL, Luật Xây dựng quy định cách tính diện tích nhà Việc có q nhiều văn quy định vấn đề pháp lý không cần thiết dễ dẫn đến việc áp dụng pháp luật không thống mâu thuẫn với Các giao dịch mua bán nhà HTTTL tồn nhiều mâu thuẫn, tranh chấp khó giải thiếu văn điều chỉnh trực tiếp vấn đề Chính vậy, việc xây dựng ban hành luật riêng loại hình nhà HTTTL để có sách, quy định mang tính định hƣớng phát triển nhà HTTTL Việt Nam nhƣ tỉnh thành nhƣ Tiền Giang nói riêng, nhằm thống quy định điều chỉnh nội dung liên quan đến loại hình nhà hƣớng nên thực năm tới Với việc Quốc hội thông qua ba đạo luật lớn điều chỉnh lĩnh vực này, Luật Nhà năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy, kể từ có hiệu lực đạo luật phát huy tối đa phát triển mạnh mẽ cho thị trƣờng bất động sản có loại hình nhà HTTTL chiếm ƣu lớn Các quy định sửa đổi, bổ sung từ luật quy định cụ thể phạm vi quyền hạn, trách nhiệm bên trình xây 62 dựng, kinh doanh, mua bán nhà HTTTL Tuy vậy, quy định pháp luật chƣa phản ánh rõ tinh thần Chiến lƣợc phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt Phát triển nhà phải đảm bảo an toàn đáp ứng điều kiện chất lƣợng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi môi trƣờng, phát triển đô thị theo hƣớng văn minh, đại Do vậy, để loại hình nhà HTTTL trở thành diện mạo đô thị văn minh, đại quy định pháp luật cần bổ sung quy định rõ số nội dung quy hoạch phân bố nhà ở, không gian cảnh quan, tiện ích đồng bộ, chất lƣợng đảm bảo việc vận hành an toàn đƣa vào sử dụng 3.2.1.3 Sửa đổi, bổ sung quy định hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Làm rõ khái niệm “nhà HTTTL” chƣa có khái niệm nhà HTTTL, nhƣ khái niệm liên quan nhƣ kinh doanh nhà HTTTL Đối với tranh chấp không bàn giao nhà HTTTL, pháp luật cần xác định cụ thể quan hệ tranh chấp tranh chấp tranh chấp dân hay tranh chấp kinh doanh thƣơng mại để từ xác định cho phù hợp thẩm quyền giải quyết, nhƣ thời hiệu khởi kiện Hiện tranh chấp nhà HTTTL loại hình nhà chung cƣ nhức nhối phức tạp Việc giải dứt điểm sớm chiều tranh chấp gần nhƣ khơng thể, chí có nhiều tranh chấp tồn dai dẳng nhiều năm khơng tìm đƣợc lối Ngun nhân nhiều, số quan trọng chuyên gia hệ thống pháp luật chƣa có chế tài kịp thời hiệu quả, đơn cử nhƣ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định cấm nhƣng khơng có biện pháp chế tài xử lý Do bên tham gia vào trình vận hành nhà chung cƣ có lý để trễ nải, chí “lách luật” Vì vậy, pháp luật cần phải quy định cụ thể, chi tiết đồng chế tài xử phạt hành vi vi phạm liên quan để có tranh chấp xảy áp dụng giải dứt điểm tận gốc, tránh nhùng nhằng, kéo dài Về hợp đồng kinh doanh nhà HTTTL: Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mẫu mua bán nhà HTTTL theo hƣớng xây dựng chế pháp lý rõ 63 ràng, phù hợp để bên vào hợp đồng để tự giải tranh chấp thông qua thƣơng lƣợng, hòa giải Với hợp đồng chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà HTTTL: pháp luật thừa nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà HTTTL quyền bên mua nhà HTTTL, đồng thời quy định điều kiện nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà HTTTL không loại trừ đối tƣợng kể cá nhân, tổ chức nƣớc Tuy nhiên, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP lại giới hạn quyền tổ chức, cá nhân nƣớc đƣợc mua nhà chủ đầu tƣ hay tổ chức, cá nhân nƣớc khác theo điều kiện chặt chẽ Quy định đƣợc đánh giá chƣa rõ ràng chƣa xác định rõ đƣợc địa vị pháp lý hai bên quan hệ chuyển nhƣợng Vì thế, cần phải xem xét sửa đổi phù hợp thực tế trƣờng hợp cá nhân, tổ chức nƣớc nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà HTTTL từ bên mua bên bán chủ đầu tƣ, chủ thể quan hệ hợp đồng mua bán thay đổi địa vị pháp lý bên mua điều kiện pháp lý khác nhƣ chủ thể bên bán, đối tƣợng hợp đồng mua bán nhà HTTTL khơng thay đổi Vì vậy, theo ý kiến tác giả nên pháp luật cần phải đƣa điều kiện buộc cá nhân, tổ chức nƣớc chuyển nhƣợng nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà HTTTL phải đáp ứng theo quy định, cụ thể “nếu cá nhân, tổ chức nước chuyển nhượng cho người thứ ba mà người nước ngồi nhận chuyển nhượng từ bên mua phải có xác nhận chủ đầu tư việc đảm bảo tỷ lệ sở hữu nhà người nước dự án mà pháp luật cho phép sở hữu” Đồng thời, pháp luật quy định bên mua đƣợc phép chuyển nhƣợng hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ chƣa đƣợc nộp cho quan có thẩm quyền Tuy nhiên thực tế thủ tục cấp GCNQSDĐ diễn nhiều giai đoạn nhƣng pháp luật không quy định rõ giai đoạn cụ thể vơ tình ảnh hƣởng đến quyền lợi ích bên mua chủ đầu tƣ viện vào lý nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ mà từ chối xác nhận cho bên đƣợc yêu cầu Do đó, theo ý kiến tác giả pháp luật cần làm rõ mốc thời gian cụ thể mà bên mua bên nhận chuyển nhƣợng đƣợc phép chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà HTTTL nhằm để minh bạch thông tin nhƣ đảm bảo quyền lợi bên tạo điều 64 kiện cho giao dịch chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà HTTTL đƣợc phát triển tháo gỡ vƣớng mắc thị trƣờng chuyển nhƣợng nhà HTTTL 3.2.1.4 Kiến nghị với Ủy ban nhân dân tỉnh Tiền Giang Xây dựng sách địa phƣơng phù hợp với văn quy phạm pháp luật Chính phủ ban hành để điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà HTTTL cách kịp thời, nhằm nâng cao công tác giám sát quản lý Xây dựng trung tâm trợ giúp cung cấp thông tin chủ đầu tƣ cho ngƣời dân để ngƣời dân chủ động nắm bắt kịp thời thông tin tham gia giao dịch mua bán nhà HTTTL Yêu cầu Sở Xây dựng cung cấp thông tin chi tiết dự án, trạng thi công dự án HTTTL lên website Sở Giao Sở Tƣ pháp, Sở Xây dựng phối hợp để thống kê số liệu, báo cáo tổng hợp ý kiến thực trạng hoạt động kinh doanh nhà HTTTL địa bàn tỉnh, làm sở đề xuất giải pháp lên quan cấp Ban hành quy định buộc chủ đầu tƣ phải công khai thông tin dự án nhà HTTTL tiến độ thi công, tiến độ bàn giao, tiến độ giải tranh chấp với khách hàng 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật kinh doanh nhà hình thành tƣơng lai tỉnh Tiền Giang 3.2.2.1 Cần có hệ thống quan chun mơn giám sát dự án nhà hình thành tương lai Hầu hết dự án nhà HTTTL xây dựng chậm tiến độ nên ngƣời mua không nhận đƣợc nhà theo thời hạn Và nhận đƣợc xảy tình trạng thực tế sản phẩm không với chất lƣợng cam kết, thỏa thuận theo hợp đồng ký kết trƣớc Thậm chí, khuyết điểm, khuyết tật nhà đƣợc phát ngƣời mua sử dụng Yêu cầu đặt cần phải có quan chuyên môn làm nhiệm vụ kiểm tra, giám sát dự án từ triển khai xây dựng đến hoàn thành đánh giá đủ điều kiện đƣa vào sử dụng 65 Cơ quan phải tập hợp đƣợc ngƣời có chun mơn cao, làm việc chun trách, khách quan, có cấu tổ chức, điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động quan Nhà nƣớc có thẩm quyền nhƣ Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng định Đối với thành phố lớn nơi có nhiều dự án nhà HTTTL thành lập quan với quy mơ lớn trực thuộc Sở Xây dựng quan tƣơng đƣơng cấp Sở trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Cơ quan thực chức kiểm tra, giám sát dự án xây dựng nhà ở, công khai dự án đƣợc cấp phép, thông tin đầy đủ dự án Chủ đầu tƣ muốn huy động vốn khách hàng chắn phải có văn chấp thuận quan sau đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định giám sát chặt chẽ quy chuẩn Đây biện pháp nhiều quốc gia áp dụng để quản lý sử dụng nguồn vốn mục đích Bên cạnh việc giám sát chất lƣợng thi công vào tiêu chuẩn kỹ thuật hồ sơ thiết kế đƣợc phê duyệt đảm bảo việc phân hạng nhà HTTTL đƣợc xác 3.2.2.2 Cần cơng khai thơng tin dự án nhà hình thành tương lai Cơng khai, minh bạch thông tin mục tiêu thị trƣờng BĐS Việt Nam nhƣng thực chất, nhiều sai phạm xảy với nhà HTTTL ngƣời dân chƣa nắm đƣợc thông tin cụ thể dự án, chí chủ đầu tƣ cịn điều chỉnh dự án mà không báo cáo quan nhà nƣớc có thẩm quyền Khi tìm kiếm thơng tin trang thông tin điện tử UBND tỉnh, Sở Xây dựng có thơng tin tên, diện tích, số vốn đầu tƣ, thiếu thông tin nhƣ phê duyệt dự án, thời điểm khởi công, tiến độ, quy hoạch, thiết kế tình trạng thời dự án nhà HTTTL Đây nội dung cần thiết công khai công khai cách chi tiết, rõ ràng khơng cơng khai cho có, mang tính chiếu lệ Trách nhiệm chắn thuộc phịng ban Sở Xây dựng, Sở nơi phê quyệt, cấp phép cho dự án Việc ngƣời mua đƣợc tiếp cận thông tin rõ ràng, minh bạch, xác, đầy đủ dự án đƣợc xem giải pháp tiên phong góp phần hạn chế rủi ro cho ngƣời mua nhà HTTTL 66 3.2.2.3 Nâng cao hiệu giải tranh chấp nhà hình thành tương lai Trong năm qua, tranh chấp nhà hình thành tƣơng lai đƣợc xem loại tranh chấp phát sinh, đặc biệt kể từ dự án nhà hình thành tƣơng lai đƣợc phát triển ạt sau có văn quy định Nhà nƣớc cho phép triển khai loại hình nhà Các tranh chấp nhà HTTTL theo trở nên phổ biến Tuy nhiên, thực trạng pháp luật nhà HTTTL thời điểm định có quy định chƣa thực phù hợp, đồng nên q trình giải tranh chấp cịn gặp nhiều khó khăn Do đó, để thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, cần nâng cao tính hiệu lực, hiệu việc giải tranh chấp nhà HTTTL thơng qua Tịa án, Hịa giải Muốn vậy, việc phải tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật nhà HTTTL, tạo hành lang pháp lý phù hợp yêu cầu tiên phải thực cho đƣợc Cơ chế giải tranh chấp dân Tòa án cần đƣợc cải cách theo hƣớng tối giản thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải thơng qua vai trị tích cực Thẩm phán mở rộng, tăng cƣờng áp dụng giải tranh chấp dân theo thủ tục rút gọn Việc giải tranh chấp nhà hình thành tƣơng lai Tịa án cần đƣợc phát huy vai trò Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân Bên cạnh đƣơng sự, ngƣời bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho đƣơng cần tích cực, chủ động phát huy vai trị q trình tham gia tố tụng giải vụ án 3.2.2.4 Tăng cường truyên truyền, phổ biến quy định pháp luật nhà hình thành tương lai Một biện pháp bổ sung cho việc thiếu thông tin ngƣời dân dự án nhà hình thành tƣơng lai việc tăng cƣờng tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật nhà HTTTL để ngƣời dân nắm đƣợc, từ có tìm hiểu cụ thể, sâu dự án, tình hình tiến hành dự án chủ đầu tƣ nhƣ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp 67 Các biện pháp tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật khơng giúp ngƣời dân có dự định mua nhà HTTTL hiểu đƣợc vấn đề pháp lý liên quan, nâng cao ý thức pháp luật mà quan trọng hơn, hình thành cho họ tƣ đề phòng rủi ro ký kết hợp đồng mua bán, góp vốn dự án nhà HTTTL để tự bảo vệ quyền lợi trƣớc tiên 68 Kết luận Chƣơng Trên sở phân tích thực trạng quy định pháp luật thực trạng thực pháp luật kinh doanh nhà HTTTL địa bàn tỉnh Tiền Giang, Chƣơng luận văn tập trung vào giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật kinh doanh nhà HTTTL địa bàn tỉnh Tiền Giang thời gian tới nhƣ khuyến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật kinh doanh nhà HTTTL nói chung Với tình hình thị trƣờng bất động sản Việt Nam thời gian tới, dự án nhà ngày nhiều để đáp ứng nhu cầu nhà ngƣời dân, luận văn xác định, tình hình thị trƣờng kinh doanh nhà HTTTL ngày sôi động Trên sở đó, luận văn đề xuất số kiến nghị hồn thiện pháp luật, cơng khai, minh bạch thơng tin dự án nhà HTTTL trách nhiệm quản lý UBND tỉnh Tiền Giang với việc quản lý dự án nhà HTTTL Chƣơng luận văn đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà HTTTL, tập trung vào xây dựng văn pháp lý riêng điều chỉnh quan hệ kinh doanh nhà HTTTL, nhƣ nâng cao hiệu giải tranh chấp nhà HTTTL nâng cao hiểu biết, ý thức pháp luật nhà HTTTL 69 KẾT LUẬN Nhà HTTL tài sản đặc biệt đƣợc giao dịch thị trƣờng bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ngƣời dân, nhu cầu kinh doanh đầu tƣ cá nhân, tổ chức nhƣ cấu phần đóng vai trị quan trọng phát triển kinh tế - xã hội đất nƣớc Do vậy, pháp luật kinh doanh nhà HTTTL khơng đóng vai trò điều chỉnh quan hệ kinh doanh nhà HTTTL, mà cịn góp phần định hƣớng quan hệ phát triển hƣớng, ổn định lành mạnh Tiền Giang tỉnh phát triển mạnh mẽ nhờ thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông đồng với tỉnh trung tâm miền Tây, cửa ngõ giao thƣơng với miền nam, thị trƣờng bất động sản phát triển mạnh mẽ, có dự án nhà HTTTL Qua kết nghiên cứu cho thấy, Tiền Giang có 15 dự án nhà HTTTL đƣợc triển khai, với gia tăng dự án nhà xã hội, đặc trƣng khác với nhiều tỉnh thành nƣớc tập trung vào nhà thƣơng mại Tuy nhiên, dự án nhà HTTTL so với dự án đất cịn chiếm số lƣợng nhỏ, tiềm phát triển lớn Luận văn tiến hành nghiên cứu, khảo sát việc thực quy định pháp luật kinh doanh nhà HTTTL tỉnh Tiền Giang, phân tích thực trạng, kết đạt đƣợc khó khăn, hạn chế tồn Điều hạn chế áp dụng pháp luật kinh doanh nhà HTTTL tỉnh Tiền Giang hệ thống pháp luật cịn chƣa hồn thiện, chƣa rõ ràng, chí khái niệm “nhà HTTTL” chƣa đƣợc hiểu cách thống Các quy định điều kiện kinh doanh, chủ thể kinh doanh nhà HTTTL nhiều bất cập áp dụng thực tiễn, dẫn tới việc quản lý, giám sát việc kinh doanh dự án nhà HTTTL tỉnh Tiền Giang thời gian qua chƣa thực hiệu Dựa đánh giá khó khăn, hạn chế áp dụng pháp luật kinh doanh nhà HTTTL địa bàn tỉnh Tiền Giang, luận văn xây dựng kiến nghị, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến kinh doanh nhà HTTTL thời gian tới địa bàn tỉnh Các giải pháp luận 70 văn tập trung vào hoàn thiện, sửa đổi quy định pháp luật kinh doanh nhà HTTTL, tiến tới xây dựng văn quy phạm riêng điều chỉnh vấn đề kinh doanh nhà HTTTL 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (2014) Luật số 65/2014/QH13: Luật Nhà ở, ban hành ngày 25/11/2014 Quốc hội (2014) Luật số 66/2014/QH13: Luật Kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 25/11/2014 Quốc hội (2010) Luật số 59/2010/QH12: Luật Bảo vệ quyền lợi ngƣời tiêu dùng, ban hành ngày 17/11/2010 Quốc hội (2005) Luật số 36/2005/QH11: Luật Thƣơng mại, ban hành ngày 14/6/2005 Quốc hội (2013) Luật số 45/2013/QH13: Luật Đất đai, ban hành ngày 29/11/2013 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân năm 2015 Phạm Hoàng Anh (2015), Pháp luật nhà HTTTL Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội; Lƣơng Hải Bình (2011), Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu nhà chung cư, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Ngô Quang Cháng (2011), Mua bán nhà thương mại HTTTL, Luận văn Thạc sĩ Đại học Luật, Đại học Huế 10 Lê Chí Cƣờng (2011), Pháp luật hợp đồng mua bán nhà HTTTL, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh 11 Lý Thế Dân (2021), Quy hoạch thị thành phố Hồ Chí Minh Thị trƣờng bất động sản, Tạp chí Quy hoạch xây dựng, số 109+110, Hồ Chí Minh 12 Lý Thế Dân (2020), Quản lý quy hoạch đô thị trình phát triển thị trƣờng bất động sản, nhà TP HCM minh bạch, bền vững đến năm 2030, tầm nhìn đến 2045, Tạp chí Quy hoạch xây dựng, https://qhkt.hochiminhcity.gov.vn/goc- nhin/quan-ly-quy-hoach-do-thi-trong-qua-trinh-phat-trien-thi-truong-bat-dong-sannha-o-cua-tphcm-minh-bach-ben-vung-den-nam-2030-tam-nhin-den-2045-1909.html (truy cập ngày 22/9/2022) I 13 Lý Thê Dân (2021), Những xu hƣớng dẫn dắt thị trƣờng bất động sản 2021, Tạp chí Quy hoạch xây dựng, https://tonghoixaydung.vn/nhung-xu-huong-dn-dat-thi-truongbat-dong-san-2021.html (truy cập ngày 11/8/2022) 14 Đào Thị Hằng (2013), Tiếp cận nhà chung cƣ, cơng trình cơng cộng giao thông ngƣời khuyết tật theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí Luật học, số 10, Tr.5462 15 Lê Minh Hùng (2014) “Sửa đổi quy định Hợp đồng kinh doanh BĐS Luật Kinh doanh bất động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam, số 02/2014, tr.12-19; 16 Nguyễn Mạnh Hùng (2016), Thị trƣờng BĐS Việt Nam: Thực trạng giải pháp, Tạp chí KHCN Đại học Cần Thơ, https://nctu.edu.vn/uploads/page/2016_01/bainghien-cuu-bat-dong-san-02-tien-sy-Hung.pdf, truy cập ngày 20/12/2021 17 Bùi Quang Hƣng (2014), Gỡ rối tranh chấp chung cƣ, góc nhìn pháp lý, Tạp chí Tài chính, số 11, tr 56-59 18 Lê Văn Hiển (2013), Vấn đề quyền sở hữu nhà chung cƣ, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 03, tr.45-54 19 Nguyễn Minh Hiếu, (2021), Những nét phát triển nhà xã hội giới Việt Nam, Tạp chí Quy hoạch Xây dựng, Số 109+110/202 20 Phạm Quang Huy (2014), Bàn hợp đồng chuyển nhƣợng BĐS HTTTL, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 06 kỳ 02, tr.24-37 21 Nguyễn Ngọc Huy (2020), Pháp luật kinh doanh BĐS qua thực tiễn tỉnh Thừa Thiên Huế, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế 22 Lê Minh Hùng (2014), Sửa đổi quy định Hợp đồng kinh doanh BĐS Luật Kinh doanh bất động sản, Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam, số 02, tr 4250 23 Hiệp hội BĐS Việt Nam (2020), Báo cáo thị trường BĐS Việt Nam năm 2020, Hồ Chí Minh II 24 Hiệp hội BĐS Việt Nam (2021), Báo cáo thị trƣờng bất động sản Việt Nam, https://vars.com.vn/tin-tuc/chi-tiet/tinh-hinh-thi-truong-bds-viet-nam-quy-ii-va-6thang-dau-nam-2021-0cf550f6-9720-4d81-abd6-5b56bd162c8e, truy cập ngày 20/12/2021 25 Nguyễn Minh Hiếu, (2021), Những nét phát triển nhà xã hội giới Việt Nam, Tạp chí Quy hoạch Xây dựng, Số 109+110/202; 26 Dỗn Hồng Nhung (2013), Pháp luật hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng hợp đồng theo mẫu, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 27 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), Pháp luật kinh doanh BĐS HTTTL, Tạp chí Tịa án số 7/2018 28 Nguyễn Đình Phong, Nguyễn Thu Hƣơng (2019), Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà HTTTL, Tạp chí Tịa án, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-te/mot-sobat-cap-ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai, truy cập ngày 20/12/2021 29 Đỗ Việt Thanh (2021), Môt số vấn đề kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật Việt Nam nay, Tạp chí Cơng thương số 3/2021 30 Hồng Văn Thìn (2016), Hợp đồng mua bán nhà HTTTL theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Đại học Luật, Đại học Huế 31 Chế Văn Trung (2020), Pháp luật hoạt động mua bán nhà chung cƣ HTTTL: Một số bất cập giải pháp hồn thiện, Tạp chí Cơng thương số 4/2020 32 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Dân 1, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 33 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Lý luận Nhà nước pháp luật, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 34 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Kinh doanh bất động sản, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 35 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội III 36 Từ điển Luật học (2006), Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 37 Huỳnh Thanh Tú (2018), Pháp luật bảo đảm tài sản HTTTL hoạt động kinh doanh, Luận văn thạc sĩ Đại học Luật Đại học Huế 38 Hoàng Tuấn (2018), Tầm quan trọng BĐS kinh tế thị trƣờng, https://khamphahanhtrinhnhà valand.com.vn/tam-quan-trong-cua-bat-dong-santrong-nen-kinh-te-thi-truong/ , truy cập ngày 22/12/2021; 39 Tạp chí Tài (2019), Thị trƣờng BĐS Việt Nam yếu tố tác động, https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-vanhung-yeu-to-tac-dong-310779.html, truy cập ngày 22/12/2021; 40 UBND tỉnh Tiền Giang, Sở Xây dựng, Báo cáo hoạt động năm 2017, 2018, 2019, 2020; 41 Châu Thị Khánh Vân (2018), Bảo vệ quyền lợi ngƣời mua, ngƣời thuê mua bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà HTTTL, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 7(359)-tháng 4/2018 42 Viện Ngôn ngữ học (1998), Từ điển Tiếng Việt, NXB Ngôn ngữ, Hà Nội 43 Nguyễn Khánh Vũ (2018), Hợp đồng mua bán nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế 44 Vũ Thị Hồng Yến (2019) Đăng ký chấp tài sản HTTTL, vấn đề cần hồn thiện, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 07(383)-2019 IV CƠNG TRÌNH KHOA HỌC Võ Tuấn Kiệt (2022), Một số vấn đề áp dụng pháp luật kinh doanh nhà hình thành tƣơng lai tỉnh Tiền Giang, Tạp chí Cơng thương số 16 - tháng 6/2022 V