Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Hoàn thiện công tác quản lý đất đai ở thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG Ha Duc Thang HOAN THIEN CONG TAC QUAN LY DAT DAI O THANH PHO QUANG NGAI, TINH QUANG NGAI LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ 2011 | PDF | 120 Pages buihuuhanh@gmail.com Đà Nẵng- Năm 2011 LOI CAM DOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết Luận văn trung thực tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn điều trình bày Luận văn Tác giả Hà Đức Thắng MUC LUC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt Danh mục bảng Danh mục hình MỞ ĐÀU CHƯƠNG 1: TH nghe wal DAT DAI VA QUAN LY DAT DAI TRONG Ni 10 1.1.Vai trò, đặc điểm quy luật vận động dat dai 1.1.1.Vai trò đất dai {ca 1.1.2 Đặc điểm đất đai 10 cốc 10 „12 1.1.3 Quy luật vận động đất đai kinh tế thị trường 1.2 Khái niệm cần thiết quan lý đất dai 12.1 Khái iệm quản lý đắt đai -222 1.2.2 Sự cần thiết phải quản lý đất đai 1.3 Nội dung quản lý đất đa 222222 ¬ M ƠƠ 1.3.1 Xây dựng quản lý thực quy hoạch sử dụng đất 14 16 16 „16 1.3.2 Ban hành hệ thống văn quy phạm pháp luật quan ly dat .23 1.3.3 Quản lý việc giao đất, cho thuê đắt, thu hồi chuyển mục đích sử dụng Rt 13.4 Xây ding hệ thống hồ sơ tài — ÔÔÔÔÔ.,,ÔỎ -24 liệu đất đai hệ thống cung cắp thông tin đất đai -24 1.3.5 Quản lý tài đắt trực tiếp tham gia vận hành thị trường quyền sử dụng đất thị trường bắt động sản -.2+.2.zt.rzerecee.28 1.4 Kinh nghiệm quản lý dit dai địa phương khác .29 1.4.1 Kinh nghiệm thành phố Hồ Chí Minh + 2Ø 1.4.2 Kinh nghiệm thành phố Đà Nẵng 30 1.4.3 Kinh nghiệm thành phố Hải Phòng Xeeerreeeee.3l 1.4.4 Bài học quản lý đắt đai 32 CHƯƠNG 2: TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT DAICUA THÀNH PHO QUANG NGAL : ˆ 35 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên tình hình kinh tế xã hội thành phố Quảng Ngãi 35 2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên thành phố Quảng Ngãi 135 2.1.2 Tình hình Kinh tế xã hội thành phó Quảng Ngãi 37 2.2 Tình hình sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi 2.2.1 Tình hình sử dụng đất theo mục đích 2.2.2 Tình hình sử dụng đất theo đối tượng 43 2+2 .48 2.3 Tình hình quản lý đất đai Thành phố Quảng Ngai " 50 2.3.1 Ban hành văn pháp quy tổ chức thực văn ban quan lý dat .,,ƠỎ events 2.3.2 Cơng tác quy hoạch quản lý quy hoạch sử dụng đắt dai 52 2.3.3 Quan lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất 57 2.3.4 Chỉ đạo xây dựng hệ thống thông tin dat đai, hệ thống dịch vụ đất đai 58 2.3.5 Quản lý tài đất quản lý thị trường quyền sử dụng đất thị 62 2.3.6 Những kết hạn chế quản lý đắt đai thành phố Quảng Ngãi 67 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC trường bắt động sản QUAN LY DAT DAI O THANH PHO QUANG NGAAL 77 3.1 Dự báo xu hướng nhu cầu đắt đai thời gian tO eee 3.1.1 Định hướng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội thành phó Quảng )—~ .ƠƠ TT 3.1.2 Dự báo biến động nhu cầu đất đai thời gian tới 79 3.2 Định hướng hồn thiện cơng tác quản lý đất đai thời gian tới 81 3.2.1.Đôi chế hoạt động quản lý nhà nước đất đai trình 1)" TT 3.2.2 Quản lý nhà nước đất đai phải đảm bảo nguyên tắc đất đai đúng, mục đích, hợp lý, tiết kiệm .2+-22z-22.c Seeeereeeee.BØ 3.2.3.Sử dụng quan hệ thị trường xử lý quan hệ đất đai 84 3.3 Các giải pháp hồn thiện cơng tác quản ly dat dai thành phố Quảng Ngãi 87 3.3.1 Hồn thiện cơng tác quy hoạch quản lý quy hoạch sử đất đai 87 3.3.2 Cải tiến bổ sung hoàn thiện quy định quản ly dat dai thành phố Quảng Ngãi TH erie 91 3.3.3 Nâng cao nhận thức pháp luật quan hệ quản ly dat đai thành phố Quảng Ngãi 3.3.4 Khuyến khích xử lý quan hệ quan lý đất đai biện pháp điều hành, lợi ích kinh tế cụ thể 3.3.5.Quản lý chặt chẽ công tác kê khai đăng ký đất dai 3.3.6 Hoàn thiện va tăng cường biện pháp quản lý thị trường bắt động sản 103 KẾT LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHAO QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐÈ TÀI LUẬN VĂN eet eee HI DANH MUC CAC CHU VIET TAT Quản lý Nhà nước Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà Sử dụng đất Bat dong sin Kinh tế thi trường Địa giới hành Ha ting ky thuat 'Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố QINN GCN QSHN SDD BDS KTTT DGHC HTKT CNH-HĐH DANH MUC CAC BANG Số hiệu a Tên bảng Trang 2.1 22 | Dân số mật độ dân số lao động thành phỏ Quảng Ngài | [Các loại đất theo mục đích sử dụng Thành phơ Quảng Ngãi | Tình hình sử dụng đất nông nghiệp TP Quảng Ngãi | Tình hình sử dụng đất phi nơng nghiệp thành phô Quảng Ngãi [Kết cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất 40 23 24 3.1 46 60 DANH MUC CAC Hi Số hiệu a 2.1 | 22 | 23 24 2.5 | 2.6 — | 2.7 | 28 — 29 Tên hình Quy mô tốc độ tăng giá trị sản xuất Tp Quảng Ngãi Tốc độ tăng trưởng sản xuất (%) [Cơ cẫu ngành kinh tế thành phố Quảng Ngãi [Cơ cầu lao động thành phô Quảng Ngãi (%) Thu nhập chênh lệch thu nhập Tp Quang Ngai Phan bo dat theo mục đích sử dụng Tp Quảng Ngãi Cơ cấu đất sử dụng phường xã (%) [Tĩnh hình sử dụng đất theo doi tượng Tp Quảng Ngãi [Cơ cầu đất theo đôi tượng sử dụng Trang 37 38 39 a 42 45 46 49 50 MO DAU Tính cấp thiết đề tài Đất đai sở tự nhiên, tiền đề trình sản xuất Dat dai tham gia vào tất trình sản xuất xã hội vai trị tùy thuộc vào giá trị sản phẩm trình sản xuất đắt định Nhưng đắt đai nói riêng tài nguyên nói chung quý với người, người Việt Nam có câu “tắc đất tắc vàng” hay người Lan nói “mất đất đai cịn tồi tệ phá sản” Đất đai sản phẩm tự nhiên gắn liền với tồn phát triển người, q trình người khai phá đất đai, đưa ruộng đất vào sử dụng nhằm phục vụ cho lợi ích Nhưng đất đai tài ngun có hạn khơng tái tạo được, đất canh tác rat han ché, nhân loại có 3030 triệu đất canh tác 13.400 triệu Dân số tăng nhanh diện tích đất canh tác bình qn đầu người giảm dần Việt Nam 0.11 ha/ng Ở thành phố Quảng Ngãi với tổng diện tích tự nhiên: 3717.4 ha, gồm nhóm đất gồm: Nhóm đắt nơng nghiệp 1423 chiếm 38.7%; Nhóm đất phi nơng nghiệp 2263 chiếm 60.8%; Nhóm đắt chưa sử dụng 212 chiếm 0.8% Theo đối tượng sử dụng đất bao gồm: Hộ gia đình cá nhân: 2018.8 chiếm 77%; UBND cấp xã 262.2 chiếm 10%; Tổ chức kinh tế 131.1 chiếm 5%; Công đồng dân cư: 33.9 chiếm 1.5% Từ 2005 sau trở thành thành phó, kinh tế có phát triển nhanh, giá trị sản xuất đạt 20% năm Cơ cấu kinh tế có chuyên dịch dần theo hướng kinh tế đô thị, khu vực nơng nghiệp cịn chiếm tỷ trọng 2% giá trị sản xuất Cơ sở hạ tầng có hồn thiện mở rộng Trong trình số lượng sở sản xuất tăng lên, với khu công nghiệp có nhiều cơng trình dân sinh xây dựng Trong trình phát triển kinh tế thị hóa năm qua, diện tích tự nhiên thành phố không đổi dân số thành phố tăng nhanh 131 ngàn người tăng 10 ngàn người từ năm 2004, điều khiến mật độ dân số 3500 người/km” Thành phố Quảng Ngãi có sách biện pháp quản lý đất đai xây dựng quy hoạch sử dụng đất, quản lý kinh doanh đắt, sách khai thác quỹ đất, sách tái định cư dân nhằm khai thác hiệu nguồn tài nguyên bảo đảm cho phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên, việc quản lý đất đai nhiều vấn đề như: Chưa đồng quy hoạch, hiệu sử dụng đất chưa cao, có dấu hiệu lăng phí, đội ngũ cán quản lý mỏng Nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn cần thiết cho trình phát triển kinh tế xã hội địa phương Sử dụng tiết kiệm có hiệu đắt đai quan trọng cần thiết điều thực cơng tác quản lý đất đai có chất lượng phù hợp với điều kiện Thành phố Quảng Ngãi Chính điều tơi lựa chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác quản lý đất đai thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi ` cho luận văn thạc sỹ tơi Để hồn thành nghiên cứu này, xin cảm ơn tới thầy cô giáo Trường Đại học Kinh tế, cán văn phòng Ủy ban Thành phố Quảng Ngãi, Phòng Tài Nguyên Môi trường, Trung tâm phát triển khai thác quỹ đất Thành phó Quang Ngãi giúp đỡ tơi q trình học tập hồn thành luận văn Tổng quan nghiên cứu liên quan tới đề tài Trong nước Chính tầm quan trọng đất đai sách quản lý đất dai phat triển kinh tế đất đai quản lý khai thác sử dụng mức, lăng phí hiệu hậu tình trạng với kinh tế xã hội lớn đặt vấn đề phải quản lý đất đai phương Nên Việt Nam chủ đề Các nghiên cứu lựa chọn vào nhắn mạnh tốt hiệu cho phủ quyền địa quản lý đất đai quan tâm nghiên cứu đối tượng không gian, thời gian khác cần thiết tầm quan trọng quản lý đất đai, cách thức quản lý Các kết nghiên cứu có điểm chung cho phép áp dụng cho nhiều địa phương có tính đặc thù cho đối tượng mà thơi 99 Có trách nhiệm phát tham gia với quan nhả nước có thâm quyền xử lý hành vi vi phạm quản lý dat đai 3.3.4 Khuyến khích xứ lý quan hệ quản lý đất đai biện pháp điều hành, lợi ích kinh tế cụ thể Bên cạnh giải pháp nhận thức thơng qua hình thức tuyên truyền, phô biến giáo dục pháp luật, để nâng cao vai trị Quản lý đt đai thị q trình Đơ thị hóa, chế Kinh tế thị trường, giải pháp kinh tế có vai trị động lực, đòn bẩy, Giải pháp kinh tế bao gồm biện pháp cụ thê sau: * Đối với chủ thể quản lý 'Nhà nước cần có biện pháp, sách khen thưởng, xử phạt nghiêm minh tập thể cá nhân có thành tích cơng tác thực thi nhiệm vụ quản lý Xử phạt biện pháp kinh tế hành chủ thể quản lý khơng thực tốt chức quản lý, trí yêu cầu đền bù thiệt hại với giá trị thực tế chủ thể quản lý đưa định hành sai, dẫn đến lợi ích kinh tế Nhà nước Người sử dụng đất bị xâm phạm hiệu * Đối với Người sử dụng đất Cần xử lý nghiêm hình thức phạt tiền hành vi vi phạm chế độ quản lý tài đất Nhà nước (nợ tiền sử dụng đất, nợ tiền thuê đất ), trưng thu tiền có tính lãi xuất theo thời điểm thời gian khoản nợ, mà Người sử dụng đất vi phạm không thực nghĩa vụ họ - Khuyến khích Người sử dụng đất hồn thành đầy đủ nghĩa vụ tài thực tốt quy định pháp luật theo thời gian quy định (khen thưởng thực nộp đủ 100% tiền sử dụng đất lần hình thức giảm 20% tổng số tiền phải nộp Khen thưởng tiền bàn giao diện tích đất phải thu hồi thời hạn cho Nhà nước ) ~ Đối với tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc, dứt điểm: Xử phạt vi phạm hành tiền hành vi vi phạm Nhà nước cần tiến hành truy thu tiền sử dụng đất 100 tiền thuê đất hành vi tự chuyển mục đích sử dụng đất trái thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch Tiến hành xử phạt hành truy thu tiền thu lợi bắt từ hành vi tự chuyển mục đích sử dụng đắt trái thâm quyền, đồng thời định thu hồi diệt tích đất giao sử dụng, vi phạm pháp luật trái quy hoạch sử dụng đắt phê duyệt ~ Đối với đơn vị hành nghiệp quản lý tài sản cơng có quỹ đất, cần tiến hành định giá tài sản (bao gồm giá trị đất) để giao nhiệm vụ quản lý tài sản khoán định mức thu, tài có bao gồm giá trị tài sản đất, khuyến khích đơn vị sử dụng đất tiết kiệm, tránh sử dụng đát lăng phí trí bỏ hoang đất nhiều đơn vị, tổ chức sử dụng đất - Đối với diện tích nhà biệt thự cho th, nhà cơng vụ, nhà đất thuộc SHNN khác công ty kinh doanh nhà quản lý tổ chức có quỹ nhà tự quản bàn giao quản lý UBND Thành phó: cần tiến hành định giá đúng, đặc biệt định gia dat, để làm sở bán hóa giá theo quy định Nghị định 61/NĐ- CP Chính phủ Tránh tình trạng lợi dụng chức quyền mua nhà, thuê nhà không giá trị thực trạng nhà đất, làm thất thoát ngân sách Nhà nước, gây dư luận không tốt nhân dân, làm mắt lịng tin nhân dân vào Đảng quyền 3.3.5.Quän lý chặt chế công tác kê khai đăng ký đất đai Nội dung phần chương trình bày thực trạng công tác kê khai đăng ký đất đô thị thành phố Quảng Ngãi Do tiến hành gấp rút, tập trung khân trương thời gian, điều kiện tài liệu hồ sơ địa lạc hậu khơng đồng bộ, độ xác thấp; lực lượng cán cắp đề thực nội dung chuyên môn mỏng, tắt cáp phải sử dụng cán hợp đồng ngắn hạn; nghiệp vụ chun mơn kém, tiến độ cáp GCN quyền sử dụng đất chậm tính pháp lý GCN thấp Đồng thời khối lượng công việc lớn triển khai nhiều nội dung vào thời điểm; hệ thống hồ sơ lưu trữ không đầy đủ, không thường xuyên; Quản lý đất đai bị buông lỏng thời gian dài, công tác đăng ký, kê khai khơng quan tâm mức Vì hồ sơ Địa lưu trữ hiệu sản phẩm đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tắt 101 loại đất địa bàn thành phố Quảng Ngãi khơng cao Q trình kê khai đăng ký sử dụng đất phải trình thường xun liên tục cơng tác Quản lý đất đai Do trình sử dụng, đất đai vận động biến động liên tục (tuy đất đai khơng mắt đi) mục đích sử dụng, chủ sử dụng, hình thể diện tích đất (do tác động hoạt động chuyên Quyền sử dụng đất hay công tác thu hồi đất) cập nhật biến động nội dung cần thiết hoạt động quản lý Trên sở kết công tác kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tất loại đất mà UBND Thành phố tiến hành thời gian vừa qua cho đối tượng sử dụng Để nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đất đai q trình Đơ thị hóa, cần tiến hành bổ sung, chỉnh sửa thường xuyên, liên tục có tổng hợp biến động sử dụng đất hàng năm sau: - Đối với đối tượng sử dụng tư nhân (cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất để làm nhà sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh): số trường hợp chưa xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị định 60/NĐ-CP, 61/ND- CP Chính phủ đất thị, đất nông nghiệp theo Nghị định 64/NĐ-CP Chính phủ Đây trường hợp có vướng mắc trình sử dụng đất tranh chấp chưa giải quyết; có số hạn chế yếu tố điều kiện nên chưa cấp GCN (do yếu tố hộ khâu; vướng định thu hồi đất chưa thực hiện; vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất chưa xử lý ), trường hợp cần vào số quản lý đến thừa đất, chủ sử dụng đất diện tích loại đất Cần tiến hành phân loại xử lý theo trình tự quy định pháp luật để xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện Có biện pháp quản lý chặt chẽ để không phát sinh biến động sử dụng đất trái quy định pháp luật (tự xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đắt khơng phép; trái phép; chuyển Quyền sử dụng đất trao tay ) thời gian xem xét, xử lý Đối với trường hợp cắp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực n hoạt động chuyển Quyền sử dụng đất, cần vào số biến động chủ sử dụng đất, trường hợp tách phải tiền hành chinh lý biến động diện tích dat, hình thê đất đối tượng sử dụng đắt đồ địa chính, số 102 mục kê số đăng ký đất dai Đối với trường hợp kể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực định giao đất, thu hồi đất co quan nhà nước có thẩm quy: cần tiến hành chỉnh lý đồ địa chính, chỉnh lý biến động đối tượng sử dụng đất, diện tích đất loại đất số đăng ký đất đai, số mục kê Cần bổ sung nội dung tài đất gắn với đất với thông tin đắt, chẳng hạn thơng tin nghĩa vụ tài với Nhà nước, giá đất vào thời điểm Đây thủ tục pháp lý biện pháp kỹ thuật đặc biệt quan trọng, làm sở để xác định phần thu nhập khơng đầu tư mà có Người sử dụng đất, thu địa tô chênh lệch II đất đô thị cho ngân sách Nhà nước Hang nam, tiến hành tông hợp biến động đất đai loại đắt theo diện tích, đồng thời hồn chỉnh cơng tác chỉnh lý đồ địa lập báo cáo biến động đất đai, làm sở để quan Nhà nước có thâm quyền đạo thực kế hoạch sử dụng đất hàng năm, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt điều chỉnh cho phù hợp với thực tế ~ Đối với tổ chức tiến hành kê khai đăng ký đất đai: hướng dẫn lập hồ sơ thủ tục để ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước, đủ điều kiện để ký hợp đồng: trường hợp tổ chức sử dụng đất không đủ điều kiện để ký hợp đồng thuê đất (do vi phạm pháp luật quản lý sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch), tiến hành lập hỗ sơ xử lý theo quy định pháp luật (thu hồi đất sử dụng đất không phủ hợp quy hoạch tự chuyên mục đích sử dụng đắt trái quy định pháp luật, bỏ đất hoang gây lăng phí ), đăng ký biến động chủ sử dụng đất, biến động loại đất diện tích đất vào số đăng ký, chỉnh lý biến động hình thể đắt đỏ địa - Đối với trường hợp biến động sử dụng đất tổ chức, đơn vị chuyển Quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất theo định quan Nhà nước có thâm quyền Cần lập hỗ sơ quản lý riêng cho đối tượng tô chức sử dụng đất vào số đăng ký đất đai, chỉnh lý biến động hình thể đất chính, lập báo cáo biến động đất đai hàng năm vẻ tình trạng sử dụng 103 đất tô chức địa bàn theo đơn vị hành Do tình trạng quản lý đất đai thực tế thành phố, công tác kê khai đăng ký đất đai gặp nhiều khó khăn, đặc lến t công tác đăng ký, thống kê động, hồ sơ lưu trữ giai đoạn không đầy đủ, hệ thống Vì thời gian tới, cần tiền hành số biện pháp cụ thể sau ~ Cần tiến hành sớm cải cách hành tổ chức máy Quản lý dat dai địa bàn Thành phó, có chế phân cơng, phân cấp rõ ràng; ~ Chuyển toàn hồ sơ kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, tập trung vào đầu mối quản lý công tác đăng ký biến động đối tượng sử dụng đất Văn phòng Đăng ký nhà đất thành phó ~ Trên sở quy định Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bat động động quan sản, sản hoạt quản Luật xây dựng, tiến hành nghiên cứu mẫu GCN chung ghi tồn thể hay loại bắt động sản động nghiệp trực thuộc UBND thành phố quản lý lý đầu mối, vừa tránh chồng chéo chức quyền quản lý bất riêng rẽ, Điều vừa thống nhiệm vụ ngành như: xây dựng, đất đai, tài chính, tư pháp đồng thời đơn giản giấy tờ thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho cơng dân quan quản lý giải thủ tục hành chính, pháp lý quan hệ sử dung dat 3.3.6 Hoàn thiện tăng cường biện pháp quản lý thị trường bắt động sản ‘Thi trường bắt động sản địa bàn Thành phố, mặt pháp lý, thức cơng khai hoạt động kể từ ngày Luật đất dai năm 2003 có hiệu lực thi hành Đến thời điểm nay, UBND Thành phố cho phép thành lập Sàn Giao dịch bất động sản Thị trường bắt động sản địa bàn Thành phó thời gian sau có Luật đất đai năm 2003 đến ổn định có xu hướng chững lại, ảnh hưởng nhiều yếu tố, yếu tố quan trọng tâm lý thị trường dau bắt động sản tác động Tuy nhiên nhân tố ảnh hưởng tác động biện pháp quản lý Nhà nước nói chung quyền thành phố nói riêng ngun nhân quan trọng Vì thị trường bất động sản hoạt động phạm vi điều chỉnh pháp luật, hoạt động thị trường chuyên nhượng ngầm giam han 104 Để quản lý tốt thị trường bắt động sản thời gian tới, cần thực tốt số nội dung sau: (1) Hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý thị trường bắt động sản: Trên sở quy định Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật đấu thầu, Luật kinh doanh bắt động sản văn hướng dẫn thực luật Nghị định Chính phủ, Thơng tư hướng dẫn Bộ Bên cạnh việc nghiên cứu đề có sách giá đất thay cho việc ban hành quy định khung giá đất hàng năm địa bàn Thành phố, cin nghiên cứu để ban hành văn quy định quản lý giá đất thành lập tổ chức có chức giám định giá đất đơn vị hoạt động theo chế nghiệp kinh doanh thuộc UBND Thành phố quản lý Nghiên cứu để thành lập quan (tổ chức) có chức quản lý toàn hoạt động kinh doanh bất động sản địa bàn Thành phố (kể bất động sản UBND Thành phố giao cho đơn vị, tổ chức thực thị trường cáp l); cần nghiên cứu ban hành quy định phủ hợp phân cắp dé quan lý hoạt động xử lý quan hệ thủ tục kê khai, đăng ký bắt động sản địa bàn Thành phố (2) Tiếp tục thực đề hồn thành (về bản) cơng tác cấp GCN Quyền sử dụng đất địa bàn Thành phó, quản lý triệt để quỹ đất, đảm bảo khơng có đất khơng xác định xác chủ thể sử dụng, diện tích đắt, hình thể đất phải khai thác sử dụng mục đích theo quy hoạch, kế hoạch phê duyệt (3) Cần có quy định cụ thẻ chế độ thơng tin cơng khai tình hình hoạt động thị trường bất động sản, công khai nguồn cung thông tin liên quan đến bất động sản giao dịch thị trường, đặc biệt thông tin tình trạng bất động sản giá bắt động sản thị trường Đảm bảo công xã hội quản lý sử dụng đất hoạt động kinh doanh bất động sản, sử dụng phương tiện công nghệ thông tin kỹ thuật cao dé cập nhật thông tin liên quan tới hoạt động quản lý kinh doanh bất động sản Cung cấp công khai thông tin thị trường, tôn trọng quyền tự cá nhân, đặc biệt quyền bảo vệ bí mật thơng tin tài sản cá nhân, thơng lệ quốc tế 105 (4) Cần có sách địn bẩy kinh tế phù hợp với doanh nghiệp, nhà đầu tư hoạt động lĩnh vực kinh doanh bắt động sản, đặc biệt việc phát triển bất động sản phục vụ đối tượng tái định cư Giải phóng mặt đói tượng người nghèo Cần có quy định ràng buộc nhà đầu tư sử dụng đất khu cơng nghiệp, khu chế xuất có sử dụng lao động, có trách nhiệm tham gia đầu tư xây dựng bắt động sản, giảm bớt khó khăn cho người nghèo người lao động Đối với bắt động sản giao dịch thị trường, cần có quy định cụ thê khoản thu đối tượng kinh doanh bắt động sản Bởi khơng phải tồn bắt động sản giao dịch thị trường hoạt động kinh doanh bắt động sản Những trường hợp phải chuyển nhượng bất động san dé di chuyên địa bàn cư trú, tạo dựng, nhận chuyển nhượng bắt động sản khác để (tức có bất động sản nhất), nên miễn thuế chuyển Quyền sử dụng đất Nghiên cứu đẻ bỏ sắc thuế thay thuế thu nhập sở thống quản lý giá thị trường điều tiết theo quy luật Quy định thuế chuyên Quyền sử dụng đất 4% vừa khơng có sở, vừa khơng có hiệu việc chống đầu kinh doanh bắt động sản Thực chất loại thuế gián thu, khơng phải thuế trực thu nên khơng có giá trị "đánh” vào đối tượng đầu kinh doanh bắt động sản Mặt khác gian lận thuế chủ yếu thông qua nội dung hợp đồng chuyển quyền có móc ngoặc quan định giá đất, quan thuế bên tham gia chuyển Quyền sử dụng đất (Chủ yếu doanh nghiệp, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập mà nộp thuế chuyên quyền, thu nhập doanh nghiệp thường không báo cáo thật giá đất theo khung giá quy định làm sở tính thuế khơng phản ánh giá đất thị trường) Những trường hợp tặng, cho bắt động sản người ruột thịt thuộc hàng thừa kế thứ thứ hai, nên miễn thuế chuyển Quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ Những trường hợp hoạt động kinh doanh bất động sản, nên tinh khoản thu tương đương với thuế thu nhập doanh nghiệp, không nên yêu cầu nộp theo mức thuế chuyên Quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ trường hợp nhận chuyển nhượng bắt động sản để sử dụng Tuy nhiên công tác quản lý bất động sản quan quản lý nặng nẻ thêm 106 nhiều, khó xác định số lượng bất động sản chủ thể có sở hữu bắt động sản nhiều địa phương khác Vẻ lâu đài, Nhà nước cần nghiên cứu để sớm ban hành "Luật Thuế chuyển Quyền sử dụng đất”, sở quan trọng dé chống đầu cơ, lũng đoạn thị trường bắt động sản (5) Cần có quy định tiết, cụ thể quy chế, biện pháp tổ chức, chủ thể tham gia để hạn chế tiêu cực đầu giá Quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Thực triệt để biện pháp giao đất, cho thuê đất đấu giá đấu thầu với loại đất theo quy định điều 61 Luật đất đai Đây giải pháp quan trọng nhằm ngăn chặn tình trạng đầu đất thông qua công tác quản lý máy nhà nước, đảm bảo nguồn cung thị trường cấp I n định có vai trị định hướng cho thị trường cấp II 107 KẾT LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ Trong giai đoạn nay, nhiệm vụ quản lý Nhà nước đất đai thành phố Quảng Ngãi, địa phương khác quan trọng nặng nề Đất đai quản lý tốt phân bổ sử dụng mục đích mang lại lợi ích cho xã hội; đó, địi hỏi quyền sở phải nâng cao trách nhiệm, thực quyền hạn mà pháp luật đất đai quy định; đồng thời, có biện pháp tổ chức thực nhiệm vụ cách có khoa học hiệu theo điều kiện đặc thù địa phương Tăng cường thực tốt cơng tác quản lý Nhà nước đất đai trình phát triển kinh tế - xã hội đô thị hóa địa phương yêu cầu cần thiết khách quan Vì đề tài phân tích số sở lý luận từ thực trạng quản lý, sử dụng đất đai thành phố Quảng Ngai dé giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước đắt đai thời gian nghiên cứu số nội dung sau đến Để giải vấn đề trên, đề tài thực ~ Phân tích lý luận vai trị, đặc điểm, nguyên tắc quản lý Nhà nước at dai ng thời, dé tài phân tích đảm bảo công tác quản lý, sử dụng đất đai để mang lại hiệu cao Tổng hợp kinh nghiệm quản lý số địa phương tỉnh Bình Định cho thấy: (i) Quản lý Nhà nước đất dai nội dung phức tạp, khó kiêm sốt, cần thường xun kiểm tra, giám sát, vai trò người đứng đầu quan trọng; (ii) Quản lý Nhà nước đất đai quyền thành phó có tác động lớn đến việc thu hút đầu tư thành phần kinh tế, phát triển thị bền vững, tạo động lực góp phần phát triển kinh tế xã hội ơn định trị ~ Từ thực trạng quản lý kết sử dụng đắt, đề tài phân tích đánh giá quản lý nhà nước đất đai quyền thành phó Quảng Ngãi, làm rõ nguyên nhân yếu kém, giảm hiệu lực quản lý hiệu sử dụng đắt 'Việc hồn thiện cơng tác quản lý đất đai công cụ để hướng dẫn giám sát việc hành sách, pháp luật đất đai Tạo kho thông tin đầy đủ 108 va xác trạng sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đắt xét duyệt, đồng thời biến động trình sử dụng đất cập nhật kịp thời Từ đánh giá xác tình hình sử dụng đất, kiến nghị kịp thời việc điều chỉnh pháp luật, quy hoạch nhằm tạo tính cơng sử dụng đất ~ Việc xây dựng hồn thiện cơng tác quản lý đắt đai cho phép giám sát chặt chẽ vi: triển khai hệ thống tai cl th đất đai, đánh giá mặt mạnh, mặt yếu hệ thống thuế, nghị việc điều chỉnh mức thuế cho phù hợp với sống thực tế Bên cạnh cịn tạo điều theo dõi biến động giá đất, tính hợp lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất; giúp cho giải tốt cho vấn đề sinh q trình giao đất có thu tiền, cho thuê đất, thu hồi dat Tài đất đai công cụ Nhà nước vô hiệu điều tiết góp phần thực cơng xã hội sử dụng đất đai ~ Dự báo xu hướng thách thức hội, định hướng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội thành phố áp lực đất đai, xác định quan điểm sử dụng đất dự báo nhu cầu sử dụng đắt đến năm 2020 Từ đó, xây dựng đề xuất hai nhóm giải pháp hồn thiện công tác quản lý nhà nước đất đai: (¡) Nhóm hồn thiện cơng cụ phương pháp quản lý Nhà nước vẻ đất đai quyền thành phố; (ii) Nhóm hồn thiện nội dung quản lý Nhà nước đất đai thành phố Quang Ngãi Để bảo đảm giải pháp thực thi thành công, đề tài có đề xuất với quan quản lý đất đai Trung ương “về phát triển lĩnh vực chuyên sâu quản lý đất đai nước” Tuy nhiên, q trình nghiên cứu, tác giả cịn có hạn chế định kinh phí, thời gian vẻ trình độ nhận thức lý luận Về sau có điều kiện cho phép, tác giả tiếp tục nghiên cứu sâu số vấn đề sau: + Nghiên cứu nội dung quản lý đất đai quyền thành phố Quảng Ngãi, tiến hành điều tra vấn trực tiếp thông qua bảng câu hỏi; đối tượng hỏi đa dạng hơn, bao gồm: Người sử dụng đắt hộ gia đình, cá nhân; tổ chức kinh tế, tổ chức trị - xã hội quan chun mơn quản lý đất đai Nghiên cứu sách đắt đai số nước kinh nghiệm quản 109 lý đất đai số thành phố lớn như: Thành phó Hồ Chính Minh, Đà Ning, Nha Trang Qua đó, rút học kinh nghiệm tiêu đánh giá kết quản lý nhà nước đất đai cấp huyện (quận, thành phó thuộc tỉnh) + Tiếp tục nghiên cứu biện pháp quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bắt động sản Biện pháp nâng cao dịch vụ cung cấp thông tin đất đai Phương pháp, dung, quy trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực lồng ghép với nhiệm vụ bảo vệ mơi trường, ứng phó với thiên tai biến đơi khí 'Ngồi việc hồn thiện cơng tác quản lý đất đai trình bày đem lại số hiệu sau : ~ Cho phép đánh giá hi thực sách xã hội đất đai thực hạn mức sử dụng đất, miỄn giảm nghĩa vụ tải đất đai cho người nghèo người có điều kiện sống khó khăn Những đánh giá giúp cho việc điều chỉnh sách nhằm tăng hiệu việc xóa đói giảm nghẻo, giải tốt vấn để bảo vệ quyền lợi phụ nữ ~ Cho phép thực sách cơng xã hội khác : Vấn đề giới, vấn đề sử dụng đất cho hộ gia đình thương binh xã hội, hộ nghẻo, cho phép Nhà nước giám sát thực thi sách công giới - Khi đất đăng ký thức tạo hội cho người nghèo tiếp cận khoản tín dụng thơng qua việc thực quyền bảo lãnh, góp vốn để vay tiền tạo điều kiện mở rộng hoạt động kinh tế, lượng sống hộ gia đình ~ Vấn đề an ninh lương thực giải tốt quy hoạch sử tính tốn xác diện tích hợp lý đất trồng lương thực có chấp, tăng chất dụng đất suất cao, không thay đổi mục đích sử dụng; cho phép giám sát chặc chẽ việc bảo vệ đất quy hoạch để trồng lương thực, bảo đảm sản lượng lương thực cho nước ~ Nhà cho người có thu nhập thấp nhu cầu cần giải xã hội Nhu cầu nhà cho người nghèo lớn nhiều lần so với nhu cầu nhà cho người có tiền Tại đây, xuất mâu thuẫn lớn, nhóm người nghèo có nhu cầu 110 nha déng hon nhém ngudi gidu có khả mua nhà kinh doanh thị trường Đối với đô thị, ộ máy quản lý đất đai phát triển cho phép nắm trạng nhà quỹ đất quy hoạch Công tác quy hoạch sử dụng đất cho phép điều phối hợp lý quan hệ cung - cầu nhà cho người nghèo kinh doanh thị trường Điều cho phép phát triển quĩ nhà cho người có thu nhập thấp khả thi hơn, đối tượng - Khi hệ thống thông tin đất đai rõ ràng, minh bạch, công khai, dân chủ tạo điều kiện ngăn chặn tệ nạn tham nhũng, cải cách thủ tục hành chính, tăng cường giám sát tô chức xã hội người dân; tạo điều kiện dễ dàng để người sử dụng đắt thực quyền pháp luật thừa ~ Những ý kiến đóng góp doanh nghiệp, cơng dân giúp điều chỉnh bắt hợp lý hệ thống quan ly dat đai, tập trung ý kiến đa số người dân việc xây dựng luật pháp, quy hoạch điều tiết kinh tế quản lý đắt đai 111 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 0) 2) Brandao, A,S, P and G Feder, (1995), “Regulatory Polities and Reform: the case of Land market” In C Frischtak ed, Regulatory Polities and Reform: A Comparative perpective, Washington DC, World Bank Bai Quang Bình (2010), Bài học kinh nghiệm vấn đề đặt Mơ hình phát triển kinh tế Đà Nẵng, Tạp chí Phát triển Kinh tế - Xã hội Đà Nẵng số tháng 7-8 năm 2010 B] Bai Quang Bình (2007), Kiểm sốt dân số nhằm phát triển bền vững tỉnh 4] I5] Bai Quang Bình, Kinh té Phát triển, NXB Giáo Dục 2010 Kon Tum, Tạp chí Khoa học cơng nghệ Đại học Đà Nẵng, ố 5(19) 2007 Đặng Hùng Võ, sử dụng đất cho mục tiêu phát triển bền vững, Tap chi Cong sản, số 14 (134) 2007 Dinh Sỹ Dũng (2008), Tài đất đai: Một số vấn đề cần quan tim, Tap chí Nghiên cứu Lập pháp số 21(131) 2008 Dixon, J., A Gulliver and D, Gibbon, 2001 Farming Systems and Poverty: 7] Imporving farmers livelihoods in a changing world Rome; food and AgricultureOrganization and World Bank http://www fao.org/farmingsysten [8] Gueye, B, H, Ouedraogo, and C, Toulmin 2002, Country Case Study West Africa” Paper presented at the World Bank Regional workshop on Land Issures in Africa and the Middle East and North Africa region, April 29-may 2002” Uganda 19] Nguyễn Hồng Thục (2008), Sử dụng tài nguyên đất định cư người, I6] 110] [H] Tạp chí Kiến Trúc số 39 - 2008 Nguyễn Thế Nhã (2002), Kinh rế Nông Nghị: , NXB Trường ĐHKT Quốc dân 2002 Niên giám thống kê Thành phố Quảng Ngãi 2004, 2005, 2006, 2008, 2009 báo cáo tình hình kinh tế xã hội UBND Thành phó Quảng Ngãi 112 (12) (13) Phạm Ngọc Côn (1999), Kinh té hoc dé thi, NXB Khoa học Kỹ thuật 1999 Phạm Sỹ Liêm (2008), “Quản lý khai thác đất đô thị phục vụ phát triển đô thị bền vững”, Tạp chí Người xây dựng số tháng 6-2008, Một số vấn đề đất đai phát triển đô thị, số tháng 114] [I5] [16] 2006 David Ricardo (1772-1823), On the Principles of Political Economy and Taxation, http://www econlib.org/library/Ricardo/ricP html World Bank, Land policies for growth an Poverty, 2003 World Bank, Quan lý bền vững đắt đai, 2008 Bản tiếng Việt