TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ 0 MỞ ĐẦU 1 Vai trò của đầu tư xây dựng (ĐTXD) trong nền kinh tế quốc dân Hoạt động đầu tư xây dựng[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BIỆT THỰ CHO THUÊ MỞ ĐẦU Vai trò đầu tư xây dựng (ĐTXD) kinh tế quốc dân - Hoạt động đầu tư xây dựng công trình hoạt động có vai trị đặc biệt kinh tế quốc dân, thể mặt sau: - Trực tiếp tạo sở vật chất kĩ thuật (tài sản cố định) cho ngành kinh tế quốc dân để sau ngành kinh tế quốc dân tiến hành khai khác để sinh lợi - Trực tiếp góp phần thay đổi mối quan hệ phát triển ngành kinh tế quốc dân: quan hệ phát triển công nghiệp với nông nghiệp, quan hệ phát triển kinh tế với phát triển văn hóa, giáo dục mối quan hệ khác - Trực tiếp nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động xã hội, dân sinh, chất lượng sống cộng đồng xã hội - Trực tiếp đóng góp tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập vào ngân sách quốc gia - Hoạt động đầu tư xây dựng liên quan trực tiếp đến sử dụng khối lượng nguồn lực vô to lớn xã hội, hoạt động hiệu quả, gây nhiều lãng phí, thất làm tổn thất to lớn, lâu dài, nhiều mặt tới phát triển đất nước - Theo số liệu thống kê cho thấy tỷ trọng sản phẩm xây dựng chiếm tổng sản phầm xã hội tỷ lệ lao động vào làm việc so với tổng lao động xã hội lớn nước kinh tế phát triển nước kinh tế phát triển Vai trò dự án đầu tư (DAĐT) quản lý đầu tư xây dựng - Dự án đầu tư tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt tăng trưởng số lượng trì, cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ, khoảng thời gian xác định - Dự án đầu tư cung cấp luận có tính chất khoa học nhằm đảm bảo đầu tư vốn mục đích đạt hiệu cao - Nội dung dự án đầu tư định chất lượng kết hoạt động đầu tư Nội dung dự án đầu tư 3.1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dưng - Sự cần thiết đầu tư điều kiện để thực đầu tư xây dựng - Dự kiến mục tiêu, quy mơ, địa điểm hình thức đầu tư xây dựng - Nhu cầu sử dụng đất tài nguyên - Phương án thiết kế sơ xây dựng, thuyết minh, công nghệ, kỹ thuật thiết bị phù hợp - Dự kiến thời gian thực dự án - Sơ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn; khả hoàn vốn, trả nợ vốn vay (nếu có); xác định sơ hiệu kinh tế – xã hội đánh giá tác động dự án 3.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Nội dung bao gồm: Phần thuyết minh dự án Phần thiết kế sở a Phần thuyết minh dự án Sự cần thiết, mục tiêu đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mơ cơng suất hình thức đầu tư xây dựng Khả bảo đảm yếu tố để thực dự án: sử dụng tài nguyên, lựa chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, phương án giải phóng mặt xây dựng, tái định cư, vận hành, sử dụng cơng trình bảo vệ mơi trường; Đánh giá tác động dự án đến thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư; bảo vệ cảnh quan, mơi trường sinh thái, an tồn xây dựng, phịng, chống cháy, nổ Tổng mức đầu tư huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, đánh giá hiệu kinh tế - xã hội dự án b Phần thiết kế sở Thiết kế sở thiết kế thực giai đoạn lập Dự án đầu tư xây dựng cơng trình sở phương án thiết kế lựa chọn Bảo đảm thể thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng Là để triển khai bước thiết theo Nội dung thiết kế sở bao gồm: - Phần thuyết minh - Phần vẽ Nội dung phân tích tài ,phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư 4.1 Nội dung phân tích tài chính: a Tính tốn tiêu số liệu xuất phát để tính hiệu tài - Xác định tổng vốn đầu tư nguồn vốn - Xác định chi phí sản xuất hay dịch vụ - Xác định doanh thu b Tính toán lãi lỗ hàng năm - Xác định lợi nhuận trước thuế - Xác định lợi nhuận để lại doanh nghiệp c Phân tích hiệu tài dự án d Phân tích an tồn tài độ nhạy dự án 4.1.1 Phân tích hiệu tài theo nhóm tiêu tĩnh a Chỉ tiêu chi phí tính cho đơn vị sản phẩm Chỉ tiêu dùng để so sánh phương án đầu tư có kết Phương án tốt phương án tính chi phí cho đơn vị sản phẩm bé C d= ( 12 V r +C ) Q1 →min n Trong đó: - Cd: chi phí tính cho đơn vị sản phẩm - Q: Công suất năm dự án - Cn: chí phí sản xuất kinh doanh năm khơng bao gồm chi phí trả lãi vay vốn - V: vốn đầu tư tài sản cố định phương án - r : tỷ lệ lãi xuất phản ánh mức sinh lợi tối thiểu vốn đầu tư lãi suất vay vốn b Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho đơn vị sản phẩm Đây tiêu hiệu tính theo số tuyệt đối Phương án có lợi nhuận tính cho đơn vị sản phẩm Ld lớn tốt Ld =Gd −C sd → max Trong đó: - Ld: lợi nhuận sản phẩm - Gd: giá bán sản phẩm - Csd: giá thành sản phẩm c Chỉ tiêu lợi nhuận bình quân năm Đây tiêu hiệu theo số tuyệt đối Phương án có tổng lợi nhuận bình quân năm Lbq lớn tốt n ∑ Lt Lbq= t=1 n →max Trong đó: - Lbq : Lợi nhuận bình quân năm - Lt : :Lợi nhuận thua năm t - n: tuổi thọ dự án d Phương pháp đánh giá theo tiêu mức doanh lợi đồng vốn đầu tư Đây tiêu hiệu tính theo số tương đối Nếu dùng tiêu để so sánh phương án → ý đảm bảo phương án giống quy mô M l= Lbq 100 % → max V Trong đó: - M1: mức doanh lợi đồng vốn đầu tư - Lbq: lợi nhuận bình quân cho đời dự án hay cho năm đại diện - V: tổng vốn đầu tư bỏ cho dự án ban đầu 4.1.2 Phân tích hiệu tài theo nhóm tiêu động a Phương pháp phân tích sử dụng giá trị hiệu số thu chi Hiện giá hiệu số thu chi tính theo công thức tổng quát: n NPV =∑ t=0 Bt −C t ( 1+r )t Trong đó: - t: khoảng thời gian tính từ gốc đến thời điểm xuất giá trị dòng tiền tệ - Bt: thu nhập dự án năm t - Ct: chi phí dự án năm t - n: tuổi thọ dự án - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án Trường hợp đặc biệt: - Dịng lợi ích Bt dịng chi phí Ct dịng tiền - Dự án đầu tư lần thời điểm đưa vào vận hành vốn đầu tư V khoản tách riêng Cuối dự án có khoản lợi ích thu từ việc lí SV - → Sử dụng cơng thức biến đổi dòng tiền tại: NPV =−V + ( Bt −Ct ) ( 1+r )n−1 SV + n n r ( 1+r ) ( 1+ r ) Đánh giá dự án: Nếu NPV ≥ => dự án đáng giá Nếu NPV < => dự án khơng đáng giá b Phân tích sử dụng giá trị tương lai hiệu số thu chi Giá trị tương lai hiệu số thu chi tính theo cơng thức: n NFV =∑ ( Bt −Ct ) ( 1+r ) n−t t=0 Trong đó: - n: tuổi thọ dự án - t: thời kì phân tích dự án - Bt: thu nhập dự án năm t - Ct: chi phí dự án năm t - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án Trong trường hợp đăc biệt nếu: - Dịng lợi ích Bt dịng chi phí Ct dịng tiền - Dự án đầu tư lần thời điểm đưa vào vận hành Vốn đầu tư V khoản tách riêng - Cuối dự án có khoản lợi ích thu từ việc bán lý tài sản SV → Sử dụng cơng thức biến đổi dịng tiền tương lai: NFV =−V (1+r )n+ ( B t−C t ) (1+ r )n−1 + SV r Đánh giá dự án sau: Nếu NFV ≥ → dự án đáng giá Nếu NFV < → dự án không đáng giá c Phương pháp phân tích sử dụng giá trị san năm dòng tiền Dòng tiền hiệu số thu chi san năm tính theo cơng thức sau: NAV =NPV r ( 1+r )n n ( 1+r ) −1 NAV =NFV r ( 1+r )n−1 Trong đó: - NPV: giá trị dịng tiền hiệu số thu chi - NFV: giá trị tương lai dòng tiền hiệu số thu chi - Bt: thu nhập dự án năm t - Ct: chi phí dự án năm t - t: thời kỳ phân tích đánh giá dự án đầu tư - n: tuổi thọ dự án - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án Trong trường hợp đăc biệt nếu: - Dịng lợi ích B dịng chi phí C dịng tiền - Dự án đầu tư lần thời điểm đưa vào vận hành vốn đầu tư V khoản tách riêng - Cuối dự án có khoản lợi ích thu từ việc bán lý tài sản SV → Sử dụng cơng thức biến đổi dịng tiền san đều: NAV =( Bt −Ct )−V r (1+ r )n r + SV n n (1+r ) −1 ( 1+r ) −1 Đánh giá dự án: Nếu NAV ≥ → dự án đáng giá Nếu NAV < → dự án không đáng giá d Phương pháp phân tích phương án đầu tư sử dụng suất thu lợi nội Suất thu lợi nội tìm từ việc giải phương trinh sau: n ∑( t =0 Bt −Ct 1+ IRR ) t =0 Đánh giá dự án: Nếu IRR ≥ r → dự án đáng giá Nếu IRR < r → dự án khơng đáng giá 4.1.3 Phân tích độ an tồn tài độ nhạy cho dự án a Phân tích an tồn nguồn vốn Phân tích pháp lý nguồn vốn, uy tín, lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn Sự hợp lý mặt cấu vốn dự án vốn tự có vốn vay b Thời hạn hoàn vốn Thời hạn hoàn vốn thời gian cần thiết để lợi nhuận hay lợi ích khác dự án bù đắp chi phí đầu tư ban đầu dự án Phương pháp tính tiêu thời hạn hoàn vốn: + Theo tiêu tĩnh T hv V −∑ ( L ¿ ¿ t+ K t )=0 ¿ t =1 Trong đó: - Thv: thời hạn hoàn vốn (năm) - V: vốn đầu tư ban đầu dự án - Lt : Lợi nhuận ròng năm t - Kt : Khấu hao TSCĐ năm t + Theo tiêu động T hv V −∑ t =1 Bt −Ct ( 1+ r ) t =0 Trong đó: - Bt: dịng tiền thu dự án năm t - Ct: dòng tiền chi dự án năm t - r: suất thu lợi tối thiểu chấp nhận dự án c Xác định điểm hòa vốn + Doanh thu hòa vốn: D h= F 1− B D Trong đó: - Dh: Doanh thu hòa vốn - D: Boanh thu năm xét - F: Tổng chi phí cố đinh năm xét - B: Tổng chi phí biến đổi năm xét + Mức hoạt động hòa vốn: M h= Dh ×100 % D d Phân tích khả trả nợ - Xác định số tiền trả nợ năm Trả gốc lãi năm theo trị số không đổi Số tiền trả nợ năm tính theo cơng thức: i× ( 1+i )T Tn ( 1+i ) −1 n A=V n × Trong đó: - A: số tiền trả nợ năm cuối năm - Vn : tổng số nợ phải trả đầu thời điểm bắt đầu trả nợ - i : lãi suất vay vốn - Tn: thời gian trả nợ Chỉ tiêu hệ số khả trả nợ K n= Nn An Trong đó: - Kn : hệ số khả trả nợ năm thứ t dự án - Nn : nguồn tiền dùng để trả nợ năm thứ t dự án ( bao gồm lợi nhuận ròng, khấu haoTSCĐ, trả lãi vay vận hành) - An : tổng số tiền phải trả nợ năm thứ t dự án (bao gồm nợ gốc tiền lãi vay) Đánh giá khả trả nợ: • Nếu Kn < 1: năm t dự án khơng có khả trả nợ • Nếu ≤ Kn < 2: năm thứ t dự án có khả trả nợ • Nếu Kn ≤ 2: năm thứ t dự án có khả trả nợ vững Chỉ tiêu thời hạn có khả trả nợ Thời hạn có khả trả nợ khoảng thời gian ngắn trả nợ xong T kn V n=∑ N ngt t =1 Trong đó: - Vn : tổng số nợ phải trả đầu thời điểm bắt đầu trả nợ - Tkn: thời hạn có khả trả nợ - Nngt : nguồn tiền dùng để trả nợ năm thứ t - Tn: thời gian trả nợ Đánh giá dự án: • Nếu Tkn Tn → dự án khả trả nợ • Nếu Tkn> Tn → dự án khơng có khả trả nợ e Phân tích độ nhạy cho dự án - Phân tích độ nhạy dự án xem xét thay đổi tiêu hiệu tài yếu tố có liên quan đến chúng thay đổi - Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với nhân tố nào, hay nói cách khác, nhân tố có tầm quan trọng nguồn gốc rủi ro để từ có biện pháp quản lý chúng trình thực dự án - Phân tích độ nhạy cho phép lựa chọn dự án có độ an tồn cao - Trong thực tế tiêu dự kiến ban đầu lập dự án thường khác với tiêu thực tế đạt đưọc thực dự án Do cần phải cho tiêu phân tích hiêu dự án biến đổi phía bất lợi 10-20% tính tốn lại tiêu hiệu này.Sau tính tốn mà đảm bảo coi phương án đề đảm bảo