TỔNG QUAN
Những quan điểm chung về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như mơi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đĩ cĩ vai trị quản lý của Nhà nước đối với thị trường tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể thị trường Đã cĩ rất nhiều khái niệm bất động sản được đưa ra nhưng nhìn chung ở nước ta, cách hiểu phổ biến nhất về bất động sản đĩ là “Bất động sản bao gồm nhà cửa, đất đai và tất cả những tài sản gắn liền trên đất”.
Những tài sản gắn liền với đất đai sẽ được xem là bất động sản nếu như đĩ là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai.
Trong một đơn vị bất động sản cụ thể luơn tồn tại 2 thuộc tính cơ bản vị thế và chất lượng Hai thuộc tính này kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định tạo ra một mức độ thỏa mãn các nhu cầu thuộc lĩnh vực “physical” và “social” của con người, mức độ thỏa mãn này được xác định thơng qua đại lượng, được gọi là đơn vị dịch vụ bất động sản Các đơn vị bất động sản hiện vật khác nhau về vị thế và chất lượng, nhưng cĩ cùng một mức độ đáp ứng nhu cầu của con người như nhau thì cĩ cùng một lượng đơn vị dịch vụ bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, các đơn vị bất động sản hiện vật cĩ cùng một lượng dịch vụ bất động sản thì sẽ cĩ giá trị thị trường như nhau
Cung cầu bất động sản trên thị trường được hình thành dựa trên điều kiện người chủ sở hữu bất động sản cĩ nhu cầu bán, người tiêu dùng cĩ nhu cầu nhưng khơng thể tự thỏa mãn bằng nguồn lực sẵn cĩ, giá bán phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh tốn) được coi là giá cả thị trường được cả người mua và người bán chấp nhận
Cĩ rất nhiều cách hiểu khác nhau xoay quanh khái niệm lượng cung cầu bất động sản nhưng hợp lý hơn cả, theo đề xuất của Patricia M Hillebrandt, cần phân biệt cung cầu nhà đất cĩ sẵn và nhà đất mới tạo lập Theo đĩ “nhu cầu về nhà ở mới sẽ phụ thuộc vào nhu cầu về tất cả các loại nhà ở, số nhà cĩ sẵn và số lượng thay thế; trong khi đĩ số lượng nhà được xây dựng mới trên thực tế sẽ phụ thuộc vào nhu cầu này và đường cung nhà ở của ngành xây dựng”.
Cầu về hàng hĩa bất động sản xuất phát từ nhu cầu của người tiêu dùng và nhà kinh doanh sản xuất, trong kinh tế học khơng phân biệt nhu cầu sử dụng trực tiếp, nhu cầu đầu tư kinh doanh, tích trữ tài chính hay nhu cầu đầu cơ… Nhu cầu trở thành cầu thật sự khi được đảm bảo bằng khả năng tài chính và sự hoạt động của thị trường là điều kiện để nhu cầu cĩ khả năng thanh tốn trở thành cầu xuất hiện trên thị trường, gặp được cung.
Cầu về hàng hĩa bất động sản thường được thể hiện dưới dạng một tổ hợp cĩ điều kiện về vị trí, diện tích, số tầng,… dưới gĩc nhìn lý thuyết vị thế - chất lượng, là một tổ hợp vị thế và chất lượng bất động sản
Hai yếu tố chính ảnh hưởng đến cầu trên thị trường bất động sản là mức thu nhập và giá cả của hàng hĩa bất động sản Đối với thu nhập thì khi thu nhập tăng lên, nhu cầu tiêu dùng sẽ tăng lên và với một mức sống cao cũng sẽ kèm theo sự gia tăng về các nhu cầu đối với dịch vụ bất động sản Cầu cịn bị chi phối bởi các yếu tố pháp luật, thị hiếu, biến động xã hội, thiên tai…Trên thực tế cầu nhà đất luơn cĩ xu hướng tăng, đơi khi cĩ chững lại (chẳng hạn như tình trạng đĩng băng của thị trường bất động sản trong thời gian qua).
Với cung bất động sản, cĩ nhiều nhân tố ảnh hưởng, trong đĩ yếu tố cĩ tính chất quyết định là cung về quỹ đất đai phát triển bất động sản trong quy hoạch của chính phủ Bên cạnh đĩ cịn phải kể đến sự tham gia của các của các yếu tố: sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Riêng Pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù khơng làm thay đổi về yếu tố vật chất song nĩ lại cĩ vai trị rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu thơng làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường.
Cung hàng hĩa về bất động sản khơng hồn tồn diễn ra theo quy luật cung co giãn thuận chiều với giá, tổng cung về đất đai nĩi chung là một đường khơng co giãn vì tổng diện tích đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là khơng đổi nhưng với từng mục đích sử dụng cụ thể cung về đất đai là co giãn đối với giá
Cung nhà ở giống cung đất đai ở chỗ co giãn ít do việc tạo lập nhà ở thường mất rất nhiều thời gian Song E nở > E đđ vì nhà ở cĩ thể dễ dàng phát triển theo khơng gian thẳng đứng Nhìn chung cả độ co giãn của cung đất đai và nhà ở đối với yếu tố giá cả đều khơng vượt quá độ co giãn đơn vị (nhỏ hơn 1).
Tuy nhiên, cung cầu đất đai về thực chất khơng phải chỉ đơn thuần là cung cầu diện tích đất đai mà là cung cầu về dịch vụ đất đai gắn với một diện tích đất đai xác định Theo cách hiểu này độ co giãn của cung đất đai đã được “mềm hĩa”, đã co giãn hơn, thể hiện rõ nét hơn quy luật giá trị (vì giá trị đầu tư vào đất ngày càng tăng, vị thế đất đai cĩ xu hướng ngày càng tăng)
Nguồn cung bất động sản là một khái niệm rộng bao hàm tồn bộ quỹ đất đai và tất cả các cơng trình nhà cửa gắn liền với đất đai khơng phân biệt khả năng sử dụng, mục đích sử dụng, tình trạng pháp lý và chủ quyền
Ngồi ra một yếu tố cũng ảnh hưởng khá lớn đến cung bất động sản đĩ là chi phí tạo lập bất động sản Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới lợi nhuận của nhà đầu tư, do đĩ sẽ ảnh hưởng quyết định đến sự gia tăng lượng cung ứng bất động sản trên thị trường. Khi chi phí tăng lên sẽ làm cho cung trên thị trường bất động sản giảm xuống và ngược lại Chi phí này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như lãi suất ngân hàng, tình hình lạm phát, giá cả đất đai, nguyên vật liệu xây dựng, nhân cơng…
Tĩm lại, khơng thể xem xét cung cầu bất động sản theo từng yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng riêng biệt mà cung cầu bất động sản là cung cầu về dịch vụ hay lợi ích của một tổ hợp vị thế chất lượng bất động sản cụ thể và sự vận động của nĩ vẫn khơng nằm ngồi quy luật giá trị Điểm khác biệt cơ bản của cung cầu hàng hĩa bất động sản so với cung cầu các loại hàng hĩa sử dụng một lần khác bởi tính lâu bền của bất động sản
Phương pháp tính tốn lợi nhuận đầu tư phát triển nhà ở
Tổng mức đầu tư xây dựng
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP
GXDCT = GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP
V : Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
GXD : Chi phí xây dựng của dự án;
GTB : Chi phí thiết bị của dự án;
GGPMB : Chi phí bồi thường giải phĩng mặt bằng và tái định cư;
GQLDA : Chi phí quản lý dự án;
GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
GK : Chi phí khác của dự án;
GDP : Chi phí dự phịng;
GXDCT : Dự tốn cơng trình.
Cụ thể cơng thức tính tốn chi phí cho từng hạng mục cơng trình như ở bảng 1.1 sau đây
Bảng 1.1 Cách tính chi phí các hạng mục trong cơng thức tính tổng mức đầu tư và dự tốn cơng trình
STT Khoản mục chi phí Công thức tính Ghi chú
1 Chi phí xây dựng G XD =G XDCT1 +G XDCT2 +…+G XDCTn G XDCT : chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình. n: số công trình, hạng mục công trình.
2 Chi phí thiết bị dự án G TB = G MS + G ĐT + G LĐ
G MS : chi phí mua sắm thiết bị công nghệ.
G ĐT : chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ.
G LĐ : chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh.
3 Chi phí quản lý dự án G QLDA = T x (G XDtt + G TBtt )
T: định mức tỉ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án.
G XDtt : chi phí xây dựng trước thuế.
G TBtt : chi phí thiết bị trước thuế.
4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
GTV = ∑C i x (1+ T i GTGT-TV ) + ∑D j x (1 + T j GTGT –TV )
C i : chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỉ lệ.
D j : chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán
T i GTGT-TV : mức thuế suất GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỉ lệ.
T j GTGT-TV : mức thuế suất thuế GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán.
C i : chi phí khác thứ i tính theo định mức tỉ lệ.
D j : chi phí khác thứ j tính bằng lập dự toán.
T i GTGT-K : mức thu thuế suất GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí khác thứ i tính theo định mức tỉ lệ.
T j GTGT-K : mức thu thuế suất GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí khác thứ j tính bằng lập dự toán.
6 Chi phí dự phòng G DP %(G XD +G TB +G QLDA +
Xác định theo khối lượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và các quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành.
Giá bán ra thị trường được xác định bằng cơng thức sau.
Tổng giá thành xây dựng là tổng mức vốn đầu tư;
Thu nhập chịu thuế tính trước: a% x Tổng giá thành xây dựng (gồm chi phí phục vụ kinh doanh (6%), thuế lợi tức phải nộp và lợi nhuận chủ đầu tư được hưởng);
Chi phí duy tu bảo dưỡng: 2% x (tổng giá thành xây dựng + thu nhập chịu thuế tính trước);
Thuế VAT đầu ra: 10% x (tổng giá thành xây dựng + thu nhập chị thuế tính trước + chi phí duy tu bảo dưỡng).
Bản chất thị trường bất động sản nước ta hiện nay là thị trường độc quyền nhĩm Sự phân khúc thị trường theo thu nhập chia thị trường nhà ở thành 3 nhĩm sản phẩm đang được giao dịch trên thị trường gồm nhĩm nhà ở dành cho người thu nhập thấp, nhĩm nhà cho người cĩ thu nhập trung bình và nhĩm các căn hộ cao cấp.
Các phân khúc thị trường nhà ở này phân bố xen kẽ nhau trong khơng gian và thường xuyên diễn ra các quá trình động học nhà ở theo sự thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng Giá trị của các đơn vị dịch vụ bất động sản trong các phân khúc thị trường cũng rất khác nhau Do tác động qua lại của các phân khúc thị trường bất động sản, những biến động cung cầu, giá cả của một phân khúc thị trường sẽ ảnh hưởng đến hoạt động mua bán bất động sản trong các phân khúc thị trường cịn lại.
Lợi nhuận đầu tư phát triển bất động sản trên thị trường nhìn chung được xác định từ phần chênh lệch giữa mức giá thị trường và chi phí tạo lập đơn vị bất động sản.
Lợi nhuận = giá bán – chi phí
Tuy nhiên, do tính độc quyền của người cung và sự co giãn đường cầu khác nhau mà trong các phân khúc thị trường, tỉ suất lợi nhuận đầu tư cũng khác nhau Cụ thể là với phân khúc nhà cao cấp, lợi nhuận thu được của các chủ đầu tư cao hơn so với phân khúc thu nhập trung bình và phân khúc nhà ở xã hội Riêng với phân khúc thu nhập thấp, trường hợp đầu tư khơng lợi nhuận là hồn tồn cĩ thể xảy ra Điều này sẽ
Tổng giá thành xây dựng
Thu nhập chịu thuế tính trước
Chi phí duy tu bảo dưỡng Tổng diện tích sàn XD
+ + + được chứng minh bằng những bộ số liệu điều tra thực tế ở phần tiếp theo với nội dung và phương pháp nghiên cứu như sau.
Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Để nghiên cứu lợi nhuận đầu tư bất động sản trong các phân khúc thị trường trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay, cần thực hiện những nội dung nghiên cứu cụ thể sau đây:
Thứ nhất, nghiên cứu tình hình thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh với các tiêu chí như cơ chế cung cầu, dự báo nhu cầu, thực trạng giá cả, lợi nhuận đầu tư trong các phân khúc thị trường… từ đĩ đưa ra những nhận định khái quát về sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay
Thứ hai, lựa chọn, tiến hành điều tra giá cả thị trường các căn hộ chung cư trên tồn địa bàn Thành Phố và thành lập bản đồ các phân khúc thị trường.
Thứ ba, từ những thơng tin, số liệu đã thu thập được kết hợp với các phương pháp tính tốn chi phí giá thành xây dựng, đưa ra tỉ suất lợi nhuận bình quân trên 1m 2 nhà của 03 dự án chung cư điển hình thuộc 03 phân khúc thị trường nhà cho người thu nhập thấp, trung bình và cao cấp.
Thứ tư, tiến hành so sánh tỉ suất lợi nhuận của 03 dự án chung cư đồng thời nhận xét đánh giá mức độ phù hợp giữa lý luận và kết quả điều tra thực tế.
Phương pháp điều tra: sử dụng để thu thập thơng tin về thị trường, về lượng cung, lượng cầu và giá cả thị trường nhà ở trên địa bàn.
Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê theo những tiêu chí thích hợp.
Phương pháp tính tốn: để xác định chi phí xây dựng và tỉ suất lợi nhuận trên 1m 2 nhà chung cư.
Phương pháp bản đồ: sử dụng bản đồ hiện trạng thành phố để xác định vị trí những đơn vị chung cư cần điều tra, tính tốn và xác định các phân khúc thị trường.
Phương pháp so sánh: so sánh tỉ suất lợi nhuận giữa các phân khúc thị trường.
Phương pháp hệ thống: xem xét các vấn đề trong một chỉnh thể cĩ mối quan hệ tác động qua lại với nhau, như giá bất động sản là kết quả của quan hệ cung - cầu và các quy luật kinh tế khác.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Tình hình phát triển thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh từ năm 2000 đến nay
2.1.1 Khái quát tình hình phát triển thị trường bất động sản
2.1.2 Tình hình giá cả và lợi nhuận trong đầu tư kinh doanh các dự án căn hộ chung cư trên thị trường hiện nay
Theo tính tốn của TS Nguyễn Trường Tiến, Phĩ Tổng giám đốc Tổng cơng ty Xây dựng Hà Nội (Bộ Xây dựng) thì với cơng nghệ và giá thành đầu vào, giá đất như hiện nay, giá thành các căn hộ chung cư (cao trên 9 tầng) tại các đơ thị lớn chỉ ở mức 4
Một ý kiến khác cũng cho rằng, chưa tính giá đất thì giá xây lắp căn hộ chung cư khoảng 2,5 triệu đồng/m 2 Tuy giá vật liệu thời điểm này đã tăng thêm 10 – 20%, nhưng chắc cũng khơng cao hơn 3 triệu đồng/m 2
Tuy nhiên, trên thực tế giá bán căn hộ chung cư của các chủ đầu tư tại Hà Nội và Tp.HCM từ 8 triệu đồng/m 2 căn hộ cĩ chất lượng trung bình đến trên 30 triệu đồng/ m 2 căn hộ cao cấp Trong những trường hợp này, lợi nhuận của các chủ đầu tư quá cao, lên tới 100-200%, tức là gấp 5 - 10 lần lợi nhuận thơng lệ trong lĩnh vực xây dựng
Hay như thơng tin mới được cơng bố của Hồng Anh Gia Lai cũng cho thấy, siêu lợi nhuận của những dự án căn hộ mà cơng ty này bán trong thời gian gần đây, khoảng 400 – 500% lợi nhuận trên vốn, trong khi ở những lĩnh vực khác, nhiều doanh nghiệp “blue-chip” trên thị trường hiện nay nếu đạt lợi nhuận trên vốn khoảng 30% là quá lý tưởng Lấy ví dụ ở dự án Hồng Anh River View (Nguyễn Văn Hưởng, quận 2
Tp Hồ Chí Minh) cĩ tổng doanh thu 5.017 tỷ đồng, trừ chi phí 827 tỷ đồng, số tiền thu về là 4.145 tỷ đồng.
Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, mức lợi nhuận như trên đã thốt ra khỏi quy luật tỉ suất lợi nhuận thơng thường và cĩ nguy cơ nhà đầu tư thứ cấp sẽ mất trắng nếu bất động sản trở về giá trị thực.
Thực trạng giá cả và lợi nhuận đầu tư kinh doanh nhà chung cư trong phân khúc thị trường trung bình, cao cấp Được biết, hiện nay suất đầu tư các căn hộ chung cư là như nhau cho cả loại nhà trung bình và cao cấp, chỉ khác nhau về vật liệu hồn thiện, nên giá thành chung cư loại trung bình và loại cao cấp chỉ chênh nhau tối đa khơng quá 1 triệu đồng/m 2 Với những trường hợp cá biệt, căn hộ chung cư được rao là cao cấp mà trong giá bán chủ đầu tư đã tính bao gồm cả một số thiết bị nội thất như tủ tường, tủ bếp, bếp, giá bán tối đa cũng chỉ khoảng 8 - 10 triệu đồng/m 2
Thế nhưng thực tế, nhà ở càng “cao cấp”, chủ đầu tư càng cĩ cơ hội đặt giá cao và lợi nhuận do đĩ càng cao mặc dù ở Việt Nam chưa cĩ tiêu chí thế nào là căn hộ cao cấp Doanh nghiệp cứ tự quảng cáo rồi đẩy giá lên và trong khi khung pháp lý chưa cĩ chế tài về vấn đề này, thật khĩ địi hỏi sự chia sẻ từ doanh nghiệp, bởi bản chất tối đa hĩa lợi nhuận luơn là yêu cầu cao nhất từ hoạt động cơng ty
Nếu những cơng ty địa ốc chỉ cần bán căn hộ cao cấp, với lợi nhuận khoảng 30% trên vốn thì giá bán căn hộ chỉ dưới 600 USD một m 2 Như vậy chính doanh nghiệp đầu tư địa ốc là thủ phạm làm tăng giá thị trường bất động sản và cuốn các nhà đầu tư thứ cấp vào trong cơn lốc này Họ luơn quảng cáo về giá bán căn hộ sau sẽ cao hơn căn hộ trước, khiến mọi người kỳ vọng Tuy nhiên, về phần mình, doanh nghiệp lại than rằng, để thực hiện được một dự án bất động sản, họ phải cộng thêm rất nhiều khoản phí khơng tên và nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng sốt cục bộ như hiện nay là do phức tạp về thủ tục hành chính cộng với sức ép về vốn, nên thời gian qua cĩ quá ít dự án được tung ra thị trường.
Thực trạng giá cả và lợi nhuận đầu tư kinh doanh nhà chung cư trong phân khúc thị trường thu nhập thấp
Trong khi thị trường bất động sản khu vực cao cấp bắt đầu nĩng lên thì ở khu vực dành cho người cĩ thu nhập thấp, thị trường vẫn nguội
Giá của những căn hộ cao cấp vẫn đang tiếp tục giảm nhưng nhà cho người thu nhập thấp lại nằm ngồi xu hướng đĩ Một nhân viên mơi giới nhà đất cho biết, những căn hộ cĩ giá 300 – 400 triệu một căn bị thiếu hàng và tăng giá xấp xỉ 100 triệu đồng trong vịng 1 tháng Nguyên nhân chính là do phân khúc thị trường này vẫn bị bỏ ngõ nhiều năm.
Tại Tp Hồ Chí Minh, chương trình nhà ở xã hội lúc đầu đưa ra là 30.000 căn sau đĩ tăng thêm 70.000 căn và mới đây Bộ Xây dựng đưa ra đề án 500.000 căn nhà ở xã hội Nhưng muốn xây dựng nhà ở cho người nghèo mà khơng cĩ cơ chế thích hợp và khơng cĩ bộ máy chuyên trách thì khĩ lịng thực hiện được Thật khĩ tin với điều kiện cơ chế như hiện nay, lại cĩ thể xây dựng 1 lúc 500.000 căn nhà ở xã hội Nhà nước nĩi khuyến khích doanh nghiệp xây nhà cho người nghèo nhưng lại khơng tạo điều kiện cần thiết cho họ thì đĩ là việc làm khơng tưởng
Một số ý kiến khác cũng cho rằng dù doanh nghiệp cĩ thiện chí đến đâu đi nữa thì ở nước nào cũng vậy, nhà nước phải cĩ chính sách, bộ máy, ngân quỹ dành cho phát triển nhà ở xã hội vì thực tế nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay rất lớn.
Trước dự báo về nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, hiện nay các nhà đầu tư nước ngồi đang muốn nhảy vào lĩnh vực này, đầu tư và lấy lợi nhuận từ số lượng. Thế nhưng các nhà đầu tư nước ngồi vẫn gặp khĩ khăn do khơng được thuê hoặc chuyển quyền sử dụng đất trực tiếp từ người dân dù pháp luật đã thơng thống hơn
Tĩm lại, hiện nay bức tranh thị trường bất động sản cịn rất “loang lỗ”, cĩ những nơi nhu cầu nhà ở thật sự nhiều nhưng giá cả và lợi nhuận thấp đã hạn chế sự thu hút các nhà đầu tư, trong khi một số nơi giá nhà đất cứ liên tục tăng, các nhà đầu tư khơng ngừng trút vốn đầu tư xây dựng các căn hộ Và như ý kiến của một số chuyên gia, suất đầu tư các loại căn hộ chung cư khơng chênh lệch bao nhiêu nhưng giá bán lại thật sự cách biệt Điều này được giải thích ở phần 1 của đề tài, chính là vì sự ảnh hưởng của giá trị vị thế Tuy nhiên, hãy cùng phân tích một số các dự án nhà chung cư cụ thể dưới đây để cĩ một cái nhìn trực quan sinh động hơn về vấn đề giá cả cũng như tỉ suất lợi nhuận khác nhau của các nhà đầu tư bất động sản trong các phân khúc thị trường.
So sánh và nhận xét tỉ suất lợi nhuận đầu tư trong 3 phân khúc thị trường
Với những số liệu về diện tích, chi phí của các dự án cụ thể, cĩ thể tính tốn giá thành, giá bán và tỉ suất lợi nhuận… theo chỉ số giá năm 2008 (tỉ số trượt giá năm
2008 so với năm 2004 là 1,8) từ đĩ cĩ một cái nhìn tổng quát về chi phí, giá cả, lợi nhuận đầu tư giữa các phân khúc thị trường khác nhau, thơng qua bảng 2.28.
Bảng 2.28 Bảng tổng hợp các chỉ tiêu chi phí, giá cả các dự án
Stt Danh mục Lê Thành Bàu Cát Kenton Penthouse
3 Tổng diện tích sàn XD 40468 71298 216223 1170
4 Chi phí cơ sở hạ tầng 16539285000 63019000000 24577644000
5 Chi phí xây dựng nhà 120780000000 255215000000 1293560240000
7 Tổng chi phí xây dựng công trình 137319285000 318234000000 1318137884000 7132549841
Các chỉ số kinh tế trong bảng 2.28 đưa ra một cái nhìn trực quan sinh động về sự chênh lệch giữa giá cả, suất đầu tư các dự án thể hiện trên đồ thị (Hình 2.14)
Hình 2.14 Sự ảnh hưởng của yếu tố vị thế đến giá bất động sản
45000000 thu nhập thấp trung bình cao cấp siêu cao cấp chi phí 1m2 sàn XD giá bán Đường thể hiện suất đầu tư của mỗi dự án tăng lên từ phân khúc thu nhập thấp đến phân khúc thu nhập cao nhưng cĩ thể thấy mức đầu tư cho các dự án khơng chênh lệch nhau quá nhiều.
Trong khi đĩ đường thể hiện giá bán giữa các dự án lại chênh lệch nhau rất lớn. Khoảng cách giữa giá bán và chi phí xây dựng của dự án thuộc phân khúc thu nhập thấp nhỏ hơn rất nhiều so với các phân khúc cịn lại Đặc biệt với dự án căn hộ siêu cao cấp thì khoảng cách này là rất lớn, giá bán ra cao hơn rất nhiều so với giá bán căn hộ cao cấp dù suất đầu tư của hai căn hộ này là như nhau. Điều này được lý giải là do vị thế đất đai ảnh hưởng giá đất các khu vực và được kiểm chứng từ thực tế khi nhìn vào bản đồ giá đất Thành Phố với mặt bằng giá cả do yếu tố khách quan vị thế tạo thành tại thời điểm tháng 04/2008, được xác định
Hình 2.15 Bản đồ giá đất theo vị thế
KenTon bằng phương pháp phân tích hồi quy hedonic với độ chính xác mang tính chất thống kê, loại bỏ được các yếu tố ảo của giá do đầu cơ hay ảnh hưởng của quy hoạch đất đai. (Hình 2.15).
Tổng chi phí đầu tư (tổng giá thành xây dựng) một dự án lại bao gồm chi phí đất và chi phí xây dựng cơng trình trên đất Do đĩ với những phân khúc cĩ vị thế khác nhau, giá đất khác nhau dẫn tới giá thành khác nhau như sau.
Bảng 2.29 Tổng hợp chỉ tiêu giá cả các dự án ở những trường hợp giá đất khác nhau
Trường hợp Danh mục Lê Thành Bàu Cát Kenton Penthouse
Tại thời điểm XD Giá thành 3827196,00 4665744,73 6165569,27 6165569,27
Tổng chi phí xây dựng CT 137319285000 318234000000 1318137884000
Tổng chi phí đầu tư 142885835000 328131600000 1358130000000 7202893884
Tổng chi phí xây dựng CT 137319285000 318234000000 1318137884000
Tổng chi phí đầu tư 309376311100 491442000000 1694617921000 7794611415
45000000 thu nhập thấp trung bình cao cấp siêu cao cấp giá thành theo giá đất thời điểm XD giá thành TH giá đất NN giá thành TH giá đất Tt giá bán
Hình 2.16 Giá thành khác nhau trong các trường hợp giá đất khác nhau
Với trường hợp suất đầu tư tính theo giá Nhà nước, hiệu số giữa giá bán và giá thành của các dự án dương (>0).
Trường hợp giá thành tính theo giá đất thị trường, khoảng chênh lệch giữa giá bán và giá thành của dự án thuộc phân khúc thu nhập cao cĩ giảm nhưng khơng đáng kể, khoảng chênh lệch này giảm nhiều hơn ở dự án thuộc phân khúc thu nhập trung bình Riêng dự án thuộc phân khúc thu nhập thấp, đường giá bán và giá thành giao nhau như trên đồ thị (Hình 2.16) đã phản ánh chính xác thực trạng lợi nhuận đầu tư khơng bền vững trong phân khúc thu nhập thấp khi cĩ sự tăng lên của giá thị trường.
Vì phần chênh lệch giữa giá bán và giá thành này chính là lợi nhuận đầu tư Do đĩ từ những số liệu đã phân tích ở bảng 2.28, cĩ thể nhìn thấy tỉ suất lợi nhuận đầu tư trong các phân khúc thị trường khác nhau tại những thời điểm giá đất khác nhau như trên đồ thị (Hình 2.17).
Với những thời điểm giá đất khác nhau, tỉ suất lợi nhuận đầu tư các dự án như đồ thị (Hình 2.17) thay đổi. Đường tỉ suất lợi nhuận ứng với giá đất nhà nước cao hơn đường tỉ suất lợi nhuận ở mức giá đất thị trường cho thấy, tỉ suất lợi nhuận đầu tư phụ thuộc nhiều vào giá đất và quan hệ phụ thuộc nghịch chiều, tỉ suất lợi nhuận tăng khi giá đất giảm.
Xét khi giá đất tăng lên (ứng với trường hợp đường tỉ suất lợi nhuận theo giá thị trường) thì lợi nhuận của các phân khúc thu nhập trung bình, cao cấp cĩ giảm xuống tuy nhiên chủ đầu tư vẫn thu được lợi (tỉ suất lợi nhuận >0) Trong khi đĩ, tại phân khúc thu nhập thấp, lợi nhuận < 0 và đầu tư thua lỗ.
600 thu nhập thấp trung bình cao cấp siêu cao cấp lợi nhuận ở TH giá đất tại thời điểm XD lợi nhuận TH giá đất NN lợi nhuận TH giá đất TT
Hình 2.17 Tỉ suất lợi nhuận trong các phân khúc tại những thời điểm giá khác nhau
Như vậy, những số liệu thực tế thể hiện trên hình 2.17 cũng đã khẳng định, lợi nhuận đầu tư bất động sản phân khúc thị trường cao cấp luơn >0 và lớn hơn tỉ suất lợi nhuận đầu tư bất động sản trong các phân khúc thị trường cịn lại Tỉ suất lợi nhuận trong phân khúc thu nhập thấp thường rất thấp và và kém bền vững trước những thay đổi về giá đất
2.5 Đề xuất các biện pháp
Từ những phân tích tỉ suất lợi nhuận trong các phân khúc thị trường như trên, cĩ thể hiểu vì sao hiện nay phân khúc thị trường nhà ở cao cấp luơn nĩng và sơi động trong khi thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp vẫn bị bỏ ngõ Nếu cứ đầu tư cảm tính, bức tranh thị trường bất động sản sẽ rất “loang lổ” Vì vậy cần thiết phải cĩ các biện pháp khắc phục những bất cập trong các vấn đề xoay quanh tỉ suất lợi nhuận ảnh hưởng sự lựa chọn và quyết định của nhà đầu tư Trong đĩ cần thiết nhất phải cĩ sự can thiệp và tham gia quản lý của Nhà nước thơng qua các chính sách, chế độ… cho từng đối tượng khác nhau trong các phân khúc thị trường khác nhau Trước thực trạng lợi nhuận và đầu tư trong các phân khúc thị trường như trên, cĩ một số giải pháp được đề xuất như sau.
Đề xuất các biện pháp
Tuy nhiên, lợi nhuận trong thị trường bất động sản là một vấn đề tương đối rộng vì nĩ bao gồm lợi nhuận đầu tư tạo lập chất lượng và lợi nhuận đầu tư phát triển vị thế bất động sản, với nhiều đối tượng tham gia tạo lập các bộ phận khác nhau cấu thành bất động sản trong các cơng đoạn khác nhau của quá trình đầu tư phát triển, như phát triển hạ tầng đất đai, xây dựng nhà ở và cơng trình, quảng cáo tiếp thị và phân phối sản phẩm bất động sản, v.v… kể cả hoạt động quản lý nhà nước về thị trường bất động sản do đĩ đề tài cần phải được nghiên cứu tiếp.