Untitled BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI *** LỮ NGỌC HÀ PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CHUYÊN NGÀNH LUẬT T[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI *** - LỮ NGỌC HÀ PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HỒN THIỆN SINH VIÊN THỰC HIỆN: KHĨA: 37 MSSV: LỮ NGỌC HÀ 1253801011574 GV HƯỚNG DẪN: Ths HỒNG THỊ BIÊN THÙY TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu riêng tơi, thực hướng dẫn khoa học Thạc sĩ Luật học Hoàng Thị Biên Thùy, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan Sinh viên Lữ Ngọc Hà MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm cho thuê quyền sử dụng đất 1.1.1 Giao dịch quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm đặc điểm cho thuê quyền sử dụng đất 1.1.3 Phân biệt cho thuê quyền sử dụng đất với số khái niệm khác 12 1.1.4 Ý nghĩa cho thuê quyền sử dụng đất 14 1.2 Quy định pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất 15 1.2.1 Cơ sở xác định chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất 15 1.2.2 Chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất 17 1.2.3 Cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm 24 1.2.4 Chủ thể thuê quyền sử dụng đất 25 1.2.5 Điều kiện để thực cho thuê quyền sử dụng đất 25 1.2.6 Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất 28 1.2.7 Trình tự, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất 30 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1: 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 32 2.1 Về quyền sử dụng đất phép cho thuê 32 2.2.1 Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm không phép cho thuê 32 2.1.2 Thực quyền cho thuê quyền sử dụng đất 38 2.2 Về điều kiện để thực cho thuê quyền sử dụng đất 41 2.3 Về chủ thể thuê quyền sử dụng đất 45 2.4 Về trình tự, thủ tục thực cho thuê quyền sử dụng đất 46 2.4.1 Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng 46 2.4.2 Về việc đăng ký thực cho thuê quyền sử dụng đất 47 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2: 48 PHẦN KẾT LUẬN 49 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Từ xa xưa bây giờ, đất đai xem trọng không mặt kinh tế, sản xuất mà mặt tinh thần nhân dân ta Nước ta, với lịch sử phát triển lên từ làng xã, lũy tre, cánh đồng với kinh tế nông nghiệp gắn liền với ruộng đất, trải qua năm xây dựng lãnh đạo Đảng Nhà nước, dần chuyển thành nước với kinh tế hàng hóa, thị trường dần cởi mở hội nhập Chính mà nhu cầu đất, đặc biệt đất để đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ngày lớn Tuy nhiên, đất đai hữu hạn, chí cịn ngày bị thu hẹp biến đổi khí hậu với tượng băng tan làm cho nhiều vùng đất bị nhấn chìm xuống biển Do đó, việc chủ thể xác lập cho quyền sử dụng đất đồng thời làm hạn chế hội sử dụng đất người khác Cũng lẽ mà ngày nay, khơng “tấc vàng” mà đất đai cịn có giá trị vàng Tình hình buộc Nhà nước nhân dân ta phải để sử dụng đất cách hợp lý, hiệu Để thể chế hóa phương thức sử dụng đất hiệu pháp luật công cụ hữu hiệu Việc xây dựng hồn thiện pháp luật đất đai góp phần to lớn hoạt động quản lý sử dụng đất hợp lý, đặc biệt chế định quyền người sử dụng đất Hầu hết đất đai chủ thể sử dụng đất khai thác nắm giữ quyền sử dụng nên nay, muốn xác lập quyền sử dụng đất cho chủ yếu từ người sử dụng đất thông qua giao dịch dân khó có trực tiếp từ phía Nhà nước Pháp luật quy định cho người sử dụng đất phép giao dịch quyền sử dụng đất với nhiều hình thức khác chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, chấp, góp vốn Là hình thức giao dịch, cho thuê quyền sử dụng đất góp phần san sẻ quyền khai thác công dụng đất, tặng vật tự nhiên, tư liệu sản xuất tiêu dùng thay Cho thuê quyền sử dụng đất hình thức giao dịch đơn giản đặc biệt so với hình thức khác Và thực tế việc nghiên cứu thực thi quyền người sử dụng bị xem nhẹ so với hình thức giao dịch khác Chắc hẳn nghĩ giao dịch đơn giản, bị ràng buộc mặt pháp lý xảy tranh chấp Nhưng thực với việc quy định nhiều loại chủ thể sử dụng đất, nhiều hình thức sử dụng đất quyền nghĩa vụ cho chủ thể khác pháp luật đất đai làm hình thức giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất trở nên rối có điều kiện, hạn chế định thực quyền Mặt khác, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thực thi thực tế khoảng 02 năm (từ ngày 01/07/2014) nên nhu cầu tìm hiểu nghiên cứu quy định cấp thiết để áp dụng cho phù hợp với thay đổi Chính vậy, chọn đề tài “Pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất – Thực trạng hướng hoàn thiện” để nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất phần quy định pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất người sử dụng đất Mặt khác, lại giao dịch tương đối đơn giản khơng có chuyển quyền sử dụng đất nên khơng nhiều cơng trình nghiên cứu đề tài Do đó, việc tiếp cận pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất thường nghiên cứu mảng, phần nghiên cứu giao dịch quyền sử dụng đất Tuy có cơng trình nghiên cứu đề tài như: Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật tác giả Nguyễn Lê Bích Đào năm 2002 với đề tài: “Quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật hành hướng hoàn thiện” Luận văn sâu tìm hiểu vấn đề pháp lý quyền cho thuê quyền sử dụng đất, lần công nhận Luật Đất đai năm 1993 Qua đó, tác giả trình bày bất cập, hạn chế pháp luật hành thời điểm đưa phương hướng, đề xuất hoàn hoàn thiện pháp luật Đây cơng trình nghiên cứu cách bao quát đầy đủ cho thuê quyền sử dụng đất lại nghiên cứu khía cạnh Luật Đất đai 1993 Pháp luật đất đai có biến động định với đời Luật Đất đai 2003 Luật đất đai 2013 Do mà có nhiều nội dung khơng cịn phù hợp với pháp luật đất đai Ngồi cơng trình cịn có số cơng trình khác như: Trong Luận án tiến sĩ luật học (Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh) tác giả Lưu Quốc Thái năm 2009 với đề tài: “Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất- Thực trạng hướng hồn thiện” cho thuê quyền sử dụng đất nghiên cứu dạng hình thức giao dịch thị trường quyền sử dụng đất bên cạnh nhiều hình thức khác Trong cơng trình này, tác giả Lưu Quốc Thái đề cập đến cho thuê quyền sử dụng đất với tư cách hình thức giao dịch quyền sử dụng đất thị trường nên chưa nghiên cứu sâu sắc cách tổng thể toàn diện cho thuê quyền sử dụng đất Hơn cơng trình nghiên cứu sử dụng Luật Đất đai 2003 nên chưa cập nhật thay đổi Luật Trong sách chuyên khảo “Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất”, Nhà xuất Lao Động Tiến sĩ Đỗ Văn Đại chủ biên có đưa số vấn đề pháp lý cho thuê quyền sử dụng đất Ngồi cịn có viết “Quyền tiếp cận quyền sử dụng đất nhà đầu tư nước ngồi” đăng tạp chí Khoa học pháp lý số 1/2015 sách chuyên khảo “Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, Nhà xuất Hồng Đức, năm 2016 tác giả Lưu Quốc Thái đề cập đến số vấn đề cho thuê quyền sử dụng đất Tóm lại, với đề tài chưa nhiều cơng trình nghiên cứu chuyên sâu nên việc nghiên cứu thêm cần thiết Mục đích nghiên cứu đề tài Khi nghiên cứu đề tài tác giả hướng tới mục đích làm rõ quy định pháp luật hành cho thuê quyền sử dụng đất, tìm hiểu vướng mắc pháp luật áp dụng quy định vào thực tiễn đời sống để thuận lợi cho việc thực thi pháp luật Qua trình bày tổng hợp ý kiến, góp ý nhà nghiên cứu khác thân để pháp luật đất đai nói chung pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất nói riêng ngày hoàn thiện Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Với đề tài đối tượng nghiên cứu khái niệm, đặc điểm ý nghĩa quyền cho thuê quyền sử dụng đất- quyền người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất cho người khác thuê Đồng thời tác giả nghiên cứu quy định pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất áp dụng vào thực tế quy định có phù hợp hay khơng, có gây khó khăn cho người dân khơng, có đảm bảo quyền lợi ích đáng cho họ khơng Khi nghiên cứu quy định pháp luật, tác giả tập trung sâu vào nghiên cứu quy định chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất; chủ thể thuê quyền sử dụng đất; điều kiện phải đáp ứng thực quyền Còn quy định hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất trình tự, thủ tục phải thực tác giả nghiên cứu số vấn đề bản, cốt lõi mà Việc nghiên cứu tập trung văn quy phạm pháp luật đất đai có hiệu lực thi hành Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành…và nghiên cứu số quy định pháp luật đất đai trước Khi nghiên cứu đề tài, tác giả có sử dụng đến số quy định pháp luật dân Do Bộ luật Dân 2005 chưa hết hiệu lực thời điểm nghiên cứu mà phải đến ngày 01/01/2017 hết hiệu lực, đồng thời Bộ luật Dân 2015 phát sinh hiệu lực nên tác giả sử dụng so sánh tương quan hai Bộ luật để trình bày để cập nhật sử dụng tương lai Phương pháp tiến hành nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, tác giả vận dụng phối hợp nhiều phương pháp khác phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp, liệt kê Trong phương pháp phân tích tổng hợp hai phương pháp quan trọng dung xuyên suốt toàn luận văn Bố cục tổng quát khóa luận Nội dung khóa luận thiết kế làm 02 chương: Chương 1: Tổng quan pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng pháp luật cho thuê quyền sử dụng đất hướng hoàn thiện PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm, đặc điểm cho thuê quyền sử dụng đất 1.1.1 Giao dịch quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm giao dịch quyền sử dụng đất Giao dịch theo quy định pháp luật dân sự, hiểu hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Hợp đồng thỏa thuận hai hay nhiều bên chủ thể, hành vi pháp lý đơn phương hành vi chủ thể Cả hai dạng có mục đích pháp lý làm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền nghĩa vụ dân chủ thể tham gia việc chuyển giao quyền sở hữu quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản, lợi ích khác, làm hay khơng làm việc1 Quyền sử dụng đất loại tài sản đặc biệt Tính đặc biệt xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai nước ta sở hữu toàn dân Hiến pháp Luật Đất đai hành khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý”2 Sở hữu, hiểu chất, mối quan hệ người với việc chiếm dụng, quản lý, định đoạt vật phẩm tự nhiên nhân tạo nhằm thỏa mãn nhu cầu, phục vụ lợi ích thân tồn xã hội Cịn pháp lý, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt tài sản chủ sở hữu theo quy định pháp luật Như để thực quyền đất đai chế độ sở hữu tồn dân, buộc phải thơng qua chủ thể cụ thể, Nhà nước Nhà nước với tư cách “bộ máy quyền lực đặc biệt, tổ chức chặt chẽ để thực thi chủ quyền quốc gia, tổ chức quản lý xã hội pháp luật, phục vụ lợi ích giai cấp, lợi ích xã hội thực thi cam kết quốc tế”5 thực quyền chủ sở hữu thực thụ Đất đai, khơng phủ nhận quan trọng Đất đai tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng thay mà thiên nhiên ban tặng Trong sản xuất, với sức lao động, tiền vốn đất đai tư liệu đầu vào Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Nhà xuất Hồng Đức, tr 125 Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; Điều Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29-11-2013 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất Hồng Đức, tr Điều 164 Bộ luật Dân 2005 (tương ứng với Điều 158 Bộ luật Dân 2015) Trường đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Lý luận Nhà nước pháp luật, Nhà xuất Công an nhân dân, tr 35