(Luận văn thạc sĩ) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ PHỐ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG ĐẾN NĂM 2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 Tp.HCM, tháng năm 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ PHỐ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG ĐẾN NĂM 2020 LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUN Tp.HCM, tháng năm 2016 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Cán hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh ngày … tháng … năm … Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Họ tên Chức danh Hội đồng Chủ tịch Phản biện Phản biện Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày 30 tháng 06 năm 2016 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : NGUYỄN HỒNG PHƯỢNG Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 24/01/1981 Nơi sinh: Bến Tre Chuyên ngành : Kế toán MSHV: 1441820132 I- Tên đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020” II- Nhiệm vụ nội dung Hệ thống hóa làm sáng tỏ thêm lý luận vận động thị trường bất động sản biến động giá nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh Tổng hợp mơ hình lý thuyết chứng thực nghiệm yếu tố tác động đến giá nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trường nhà phố; nhận diện yếu tố tác động đến biến động giá nhà; phân tích, đánh giá yếu tố tác động đến biến động giá nhà phố địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Phân tích, đánh giá, luận giải thơng qua xây dựng mơ hình đánh giá yếu tố tác động đến giá nhà phố Dự báo xu hướng định hướng phát triển bền vững thị trường nhà phố địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh tương lai III- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ V- Cán hướng dẫn CÁN BỘ HƯỚNG DẪN PHAN ĐÌNH NGUYÊN : 30/06/2016 : PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nghiên cứu có tính độc lập riêng, khơng chép tài liệu chưa cơng bố tồn nội dung đâu Các số liệu, nguồn trích dẫn luận văn thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 06 năm 2016 Học viên thực Luận văn Nguyễn Hoàng Phượng ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – Thầy trực tiếp nhiệt tình hướng dẫn suốt q trình hồn thành luận văn Phòng QLĐH - ĐTSĐH trường Đại học Công Nghệ TP HCM, ban giám hiệu nhà trường tạo môi trường học tập tốt nhất, quý thầy nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Các cô, chú, anh, chị, bạn bè, đồng nghiệp tích cực hổ trợ trả lời câu hỏi phiếu điều tra để tơi có tài liệu q báo thực luận văn Các anh chị học viên lớp cao học Kế tốn nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ suốt thời gian học tâp nghiên cứu Tp Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 06 năm 2016 Học viên thực Luận văn Nguyễn Hoàng Phượng iii TÓM TẮT Nội dung nghiên cứu luận văn đặt góc nhìn của người mua nhà phố thị trường bất động sản địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Dựa kết cơng trình nghiên cứu giá bất động sản nước, tác giả vận dụng mơ hình định giá Hedonic để xây dựng lên mơ hình nghiên cứu gồm 10 yếu tố tác động đến biến động giá nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh Luận văn thực phương pháp nghiên cứu định lượng, với 10 biến quan sát 334 mẫu khảo sát quận địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Tác giả sử dụng phương pháp hồi quy OLS xử lý liệu phần mềm Stata để phân tích yếu tố tác động đến biến động giá nhà địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Kết nghiên cứu cho thấy giá nhà phố bị ảnh hưởng 10 yếu tố: khoảng cách đến Trung tâm Thành Phố, chiều rộng mặt đường, diện tích khn viên, số tầng, khoảng cách đến mặt tiền đường, khoảng cách đến công viên, an ninh khu vực, ảnh hưởng triều cường, giá cho th tính pháp lý nhà Từ khóa: giá nhà phố, xu hướng phát triển iv ABSTRACT The thesis is under house buyer's perspective for real estate markets in Ho Chi Minh City Based on the research results about the real estate prices local and global, the writer use the Hedonic pricing model to conduct the research model includes 10 factors that affect the house price fluctuation in Ho Chi Minh City The thesis conduct the quantitative research methods, with 10 observed variables and 334 samples surveyed in some districts in HCM City The writer has used OLS regression methods and proceeded data by using Stata software to find out the factors affecting house price fluctuation in Ho Chi Minh City The result indicates that there are 10 factors affecting to house’s price: road, distance to road, distance to park, distance to city center, floors, flood_tide, sicurity, renting and legal Keywords: house prices, trend divelopment v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CP Chính phủ NĐ Nghị định NH Ngân hàng NHTM Ngân hàng Thương mại NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTW Ngân hàng Trung ương TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh FDI Nguồn đầu tư trực tiếp nước GDP Tổng sản phẩm quốc nội KCN Khu công nghiệp vi DANH MỤC BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ Bảng 4.1 : Bảng mơ tả biến mơ hình Bảng 4.2 : Thống kê mơ tả Bảng 4.3 : Phân tích tương quan Bảng 4.4 : Kiểm định khơng có tự tương quan biến độc lập mơ hình Bảng 4.5 : Sử dụng sai số chuẩn mạnh (Robust standarts errors) – kiểm định phương sai thay đổi Bảng 4.6 : Kết kiểm định độ phù hợp biến giải thích phương pháp OLS Bảng 4.7 : Mức độ ảnh hưởng yếu tố 74 trường BĐS, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường BĐS khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân nhiệm vụ quan trọng quyền cấp Phát triển thị trường bất động sản, bước đáp ứng nhu cầu nhà người dân góp phần thúc đẩy phát triển đô thị theo hướng văn minh, đại bền vững Chủ trương phát triển nhà theo dự án, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng bộ, khu nhà cũ bị xuống cấp, hư hỏng nên thay nhiều khu nhà mới, khu đô thị khang, nhà nên phát triển đa dạng kiểu dáng, không gian kiến trúc chất lượng nội ngoại thất 5.1.2 Dự báo xu hướng biến động giá đoạn 2016 – 2020 Dựa vào kết phân tích, nghiên cứu diễn biến thực tế thị trường bất động sản từ 1990 đến theo ý kiến chuyên gia năm 2016 thị trường tiếp tục chuyển biến theo chiều hướng tích cực Bàn vấn đề có hay khơng nguy bong bóng bất động sản, GS-TS Đặng Hùng Võ khẳng định, vòng đến năm tới, thị trường chưa thể có bong bóng Tuy gần khoản giá có tăng lên tốc độ không nhanh Khác với trước đây, thị trường phát triển tự phát, giá nhà hơm sau có tăng vài phần trăm so với ngày hơm trước, thị trường minh bạch hơn, khung pháp lý hoàn thiện hơn, nên bong bóng bất động sản khó sải Ông Võ khẳng định rằng, nguồn cung sản phẩm nhà thị trường chưa thực đa dạng, nhà đầu tư thiếu nguồn vốn trung dài hạn để triển khai dự án, lãi xuất cho vai mua nhà giảm cao so với người dân có thu nhập thấp… để giải tồn đọng này, theo ơng Võ, cần có nổ lực từ phía: quan Nhà nước, nhà Đầu tư Hiệp hội bất động sản 75 Trong đó, góc độ tài ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu TS Cấn Văn Lực cho rằng, chuyển biến kinh tế giới xu hướng hợp tác Quốc tế có tác động quan trọng tới thị trường bất động sản Việt Nam, bao gồm yếu tố tích cực tiêu cực, yếu tố tích cực chiếm ưu Tiêu biểu vừa qua đồng nhân dân tệ Trung Quốc công nhận vào rổ tiền IMF, Việt Nam điều chỉnh tỷ giá tiền đồng, giảm lãi xuất tiền gởi USD, cấm gâm giữ ngoại tệ, với tăng trưởng kinh tế, giảm lạm phát… Theo ơng Phạm Hồng Hữu Bắc - giám đốc công ty bất động sản Nhà Xanh cho giá nhà phố quý tăng 5% - 10% nguyên nhân giá trị nhà phố giá hữu, giá trị loại hình khác hộ, đất giá trị tương lai đồng thời đặc thù đô thị Tp HCM nhà phố, hầu hết nhà phố rao bán cấp giấy chủ quyền, việc giao dịch thuận tiện người mua yên tâm, tin tưởng vào nhà nhận Do thị trường ngưng trệ nhà phố giao dịch bình thường nhu cầu để khơng ngưng lại Ơng Phạm Hồng Hữu Bắc cho ngày có nhiều người nhắm đến việc kinh doanh nhà phố mua nhà phố thuê, làm mặt kinh doanh… Ngoài ra, số lượng người nhập cư từ tỉnh mua nhà để có học hành, lập nghiệp Tp HCM ngày nhiều, lượng nhà quận ven thường giao dịch nhiều quận trung tâm Về phía Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Hà, Nguyên cục trưởng Cục quản lý nhà thị trường bất động sản, Bộ xây dựng cho biết, sách tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước Chẳng hạn, quy định cho người nước sở hữu nhà Việt Nam, khơng bó hẹp thời gian 50 năm đầu mà người mua tiếp tục sở hữu khơng q 50 năm sau Ngồi ra, mức thuế thu nhập kinh doanh bất động sản áp dụng với nhà đầu tư nước 2,5%/tổng số giao dịch Mức thấp so với nhiều nước khu vực cần nhà đầu tư đóng đầy đủ khoản thuế theo quy định 76 chuyển khoản lợi nhuận kinh doanh nước điều thu hút nhiều nhà đầu tư nước đầu tư Việt Nam 5.2 Kết luận  Kết nghiên cứu cho thấy thị trường BĐS nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh có đặc điểm sau: (1) BĐS nhà phố đặc điểm người mua nhà kết hợp công vừa để vừa kinh doanh nên giá khác nhau: Quận 1, 3, 5,10, Tân bình, Bình thạnh thường có giá bán cao đặc biệt nhà nằm vị trí mặt tiền đường phận không nhỏ người dân săn lùng giá trị thương mại thân nhà mang lại Trong đó, phân khúc nhà phố để có giá bình dân quận vùng ven, hẻm nhỏ có giá trị trung bình thấp thường hấp dẫn gia đình có thu nhập trung bình, gia đình trẻ Một phận gia đình thích sống đại người nước thường nhắm vào khu nhà phố liền kề khu đô thị Phân khúc nhà phố khu vực thuận tiện kinh doanh buôn bán phân khúc phù hợp với phần lớn nhu cầu người dân có mức sống trung lưu Nó ln sơi động có tính khoản cao lợi ích kinh tế mang lại (2) Nghiên cứu cho thấy cân đối cung cầu thị trường nhà cao cấp dẫn đến hệ là: cung cầu không gặp nhau, thị trường đóng băng, hàng tồn kho doanh nghiệp bất động sản tăng cao không tiêu thụ được, điều ảnh hưởng lớn đến tính khoản thị trường tiền tệ nước, làm ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế quốc dân (3) Song song với vấn đề thừa thị trường nhà cao cấp thị trường nhà bình dân, nhà sách phù hợp với thu nhập nhu cầu đại phận người dân thiếu hụt dẫn đến nhiều người chưa chưa tiếp cận với thị trường nhà dẫn đến nhiều người chưa có chổ ổn định  Qua nghiên cứu luận văn đạt kết sau: 77 Về mặt lý luận: Luận án tập hợp đầy đủ có tính hệ thống lý luận đặc điểm thị trường bất động sản yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tổng quan cơng trình nghiên cứu ngồi nước liên quan đến đề tài, từ rút chứng thực nghiệm yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố Về mặt thực tiễn: Thơng qua việc kết hợp phương pháp định tính định lượng, luận án làm sáng tỏ mười yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố Thành Phố Hồ Chí Minh, bao gồm: Biến chiều rộng mặt đường – ROAD, diện tích khn viên – AREA, số tầng – FLOORS, an ninh khu vực – SECURITY, yếu tố pháp lý – LEGAL, giá cho thuê – RENTING khoảng cách đến mặt tiền đường – D_ROAD, khoảng cách đến công viên – D_PARK, khoảng cách đến trung tâm thành phố DISTANCE, yếu tố triều cường – FLOOD_TIDE 5.2 Một số giải pháp phát triển thị trường nhà Thành Phố Hồ Chí Minh theo hướng bền vững đến năm 2020 5.2.1 Nhóm giải pháp pháp lý, sách phát triển Từ phân tích thực trạng giá nhà qua khảo sát thực tế đối tượng liên quan thị trường bất động sản vừa qua Từ sở phân tích định lượng thơng qua cơng cụ Stata đưa yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố Qua đó, tác giả đề xuất số giải pháp thực tiễn sau: (1) Tăng cường hệ thống đê bao, thoát nước vùng trũng, thấp bị ảnh hưởng triều cường (2) Mở rộng nâng cấp đường xá để việc lưu thông thuận lợi, tránh ùn tắc giao thông (3) Tăng cường an ninh khu vực để người dân cảm thấy yên tâm sinh sống, lại, sinh hoạt… (4) Tăng cường diện tích cơng viên, xanh giúp người dân có thêm không gian sinh hoạt, vui chơi, tập thể dục nhằm nâng cao sức khỏe giảm bớt tình trạng nhiểm mơi trường Thành Phố 78 (5) Hồn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy quản lý thị trường nhà phát triển ổn định, bền vững lành mạnh, công khai thông tin quy hoạch duyệt để bên quan tâm nhà đầu tư, người dân theo dõi tiếp cận dễ dàng (6) Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực nhà phố nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường nhà phố phát triển bền vững (7) Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường nhà phố tin cậy từ trung ương đến địa phương làm sở cho hoạch định sách, quản lý thị trường nhà phố, thực cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường nhà phố hoạt động cách cơng khai minh bạch (8) Có biện pháp thích hợp để hạn chế đầu khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản Việc hạn chế đầu bất động sản góp phần tăng cung hàng hóa cho thị trường, giảm tình trạng đầu cơ, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh (9) Khuyến khích phát triển đa dạng hố thị trường BĐS chủng loại lẫn chất lượng giá sản phẩm phù hợp với nhu cầu mức độ phát triển thị trường BĐS, trọng ưu tiên phát triển thị trường BĐS nhà đồng cao cấp lẫn trung bình đáp ứng nhu cầu nhà tầng lớp nhân dân có mức sống khác (10) Có biện pháp thích hợp để ổn định giá BĐS phù hợp với mức độ tăng trưởng kinh tế thu nhập người dân nhằm tăng sức cạnh tranh kinh tế đáp ứng nhu cầu người dân, hạn chế đầu tư cân đối vào BĐS để khắc phục tình trạng đầu tư tràn lan, cân đối cung - cầu Kết hợp đồng giải pháp để đưa giá thị trường gần với giá trị bất động sản, đồng thời kết hợp với biện pháp cải cách cấu tiền lương, tăng thu nhập cho người lao động để đảm bảo mục tiêu đa số người lao động có điều kiện cải thiện nhà 79 (11) Hoàn thiện chế sách liên quan tới đăng ký, chấp bất động sản nhằm khai thác khả huy động vốn phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; ban hành quy định để đảm bảo an tồn cho tổ chức tín dụng cho vay chấp bất động sản, đồng thời có sách hợp lý để khuyến khích người dân tham gia vay vốn ngân hàng để tạo lập nhà (12) Giải vấn đề cân đối nhà ở, lệch pha cung – cầu Đó nguồn cung nhà thương mại cao cấp có diện tích lớn với giá cao dư thừa nguồn cung phân khúc bình dân nhà xã hội có quy mơ diện tích vừa nhỏ, giá bán phù hợp với khả tài đại phận người dân có thu nhập thấp Thành Phố khơng nhiều 5.2.2 Nhóm giải pháp cơng tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển khu dân cư (1) Tái cấu thị trường nhà phố cho phù hợp với nhu cầu thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội (2) Về công tác quy hoạch, nên có kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kết hợp phát triển đô thị, khu dân cư sở liên kết vùng hướng tới phát triển bền vững thành phố vùng phụ cận, tránh tình trạng phát triển cách tự phát (3) Tập trung đẩy mạnh trương trình phát triển nhà xã hội, nhà lưu trú công nhân, ký túc xá sinh viên, tiếp tục rà sốt, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tổ chức thực có hiệu chế, sách ưu đãi cho doanh nghiệp đặc biệt lĩnh vực phát triển nhà xã hội (4) Nghiên cứu, sớm xác định khu vực chỉnh trang, phát triển đô thị theo quy hoạch, làm sở để xây dựng kế hoạch phát triển đô thị theo hướng gắng phát triển nhà đô thị với chiến lược phát triển đô thị đa trung tâm với hệ thống giao thông thuận lợi nhằm nối kết đô thị vành đai đô thị hạt nhân, giảm mật độ nhà cao khu vực trung tâm hữu, phấn đấu tăng diện tích xanh, 80 công viên khu dân cư mới, trọng phát triển nhà sinh thái với phong cánh kiến trúc xanh, tiết kiệm lượng phù hợp với điều kiện tự nhiên, thích ứng với biến đổi khí hậu (5) Cần có quan dự báo tình hình thị trường để có định hướng phát triển nhằm chủ động điều hành thị trường phát triển bền vững, tránh biến động gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS nói chung dẫn đến ảnh hưởng kinh tế quốc dân (6) Ưu tiên quy hoạch khu dân cư vệ tinh quanh Thành phố Công nghiệp theo mô hình nước phát triển để điều tiết dân cư 5.3 Giới hạn đề tài Do liệu sẵn, nguồn sở liệu làm đầu vào để phân tích Thành Phố Hồ Chí Minh chưa có Vì phải tiến hành điều tra, nên cỡ mẫu nghiên cứu thực chưa đủ lớn, chưa bao quát đại diện hết cho khu vực nghiên cứu Biến ROAD – chiều rộng mặt đường: theo kết nghiên cứu chiều rộng mặt đường tăng giá nhà tăng thực tế điều cách “tương đối” chiều rộng lớn lúc nhà nằm khu vực quốc lộ hay đại lộ giá bắt đầu giảm xuống không tăng Như xu hướng chiều rộng đường tăng lên giá nhà tăng theo đến dừng lại xuống nội dung luận văn chưa hướng mỡ cho nghiên cứu sau 81 TÓM TẮT CHƯƠNG Chương đưa nhận định đặc điểm thị trường nhà phố kết đạt luận văn đồng thời đề xuất giải pháp nhằm ổn định giá nhà địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh Các nhóm giải pháp gồm: nhóm giải pháp pháp lýchính sách phát triển gồm mười hai giải pháp nhóm giải pháp cơng tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển khu dân cư có sáu giải pháp Bên cạnh tác giả đưa hạn chế vấn đề mở cho nghiên cứu để nghiên cứu sâu yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố nhằm đưa thị trường nhà phố phát triển ổn định bền vững i DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT [1] Phan Thị Cúc ctg (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Thành Phố Hồ Chí Minh [2] Luật nhà 2015, điều 4, điều 5, điều 10 [3] Nguyễn Thị Mỹ Linh (2014), Ứng dụng mô hình giá nhà tính tốn số giá giao dịch bất động sản – phân loại nhà riêng lẻ, Tạp chí Tài – Bộ tài Số 10 (600) [4] Nguyễn Quốc Nghi, Nguyễn Đinh Yến Oanh, Quách Tôn Mộng Tuyền, Nguyễn Thị Hải Anh (2012) Ứng dụng mơ hình Hedonic xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê Thành phố Cần Thơ,186-194, Kỷ yếu khoa học) [5] Trần Thu Vân, Nguyễn Thị Giang (2011) “Ứng dụng mơ hình Hedonic yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản Tp Hồ Chí Minh”, Tạp chí Phát triển kinh tế, (254), 18-23 [6] Lê Thanh Ngọc (2014), Phân tích ảnh hưởng nhân tố tài đến bong bóng bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát triển Hội Nhập, Số 15(25) [7] Nguyễn Văn Trình ctg (2010), Kinh doanh bất động sản – Những vấn đề bản, NXB.Thanh Niên [8] Nguyễn Ngọc Vinh (2012), Thẩm định giá bất động sản, NXB.Lao động – Xã hội [9] Bộ luật dân (2005), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, điều 174 – trang 88 [10] Bộ Xây dựng, Thông tư số 05/1993/TT-BXD ngày 09 tháng 02 năm 1993 [11] Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng (2007) [12] Nguyễn Ngọc Vinh (2011) Nhân tố sách tác động lên giá nhà đất thị tình Việt Nam Tạp chí Phát triển Kinh tế, ( 254), 24-29 ii [13] Nguyễn Mạnh Hùng (2015), Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng giải pháp [14] Viện Nghiên cứu Khoa học Cơng nghệ Ngân hàng (2013), Tín dụng bất động sản bong bóng bất động sản: thực trạng giải pháp [15] Tổng cục Thống kê, Niên giám thống kê năm từ 2000 – 2015 [16] Viện Nghiên cứu Đào tạo Kinh tế Tài (2012), Chuyên đề thị trường bất động sản [17] Viện nghiên cứu phát triển hạ tầng Thành Phố Hồ Chí Minh (2013) [18] Viện Nghiên cứu Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Báo cáo đánh giá tác động việc gia nhập WTO đến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh [19] Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2008), Thị trường bất động sản Việt Nam, thực trạng giải pháp [20] Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà [21] Nghị định 69/2009/NĐ-CP bổ sung quy hoạch sử dụng giá thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư [22]Krugman (2009), Sự trở lại kinh tế học suy thoái, NXB Trẻ [23] Calverley (2009), Khi bong bóng vỡ, Bản dịch Thu Hương ctg, NXB Trẻ, 2010 [24] David Begg and Stanley Fischer, Rudigger Dornbusch (2008), Kinh tế học, NXB Thống kê, Hà Nội TIẾNG ANH [25] Henderson, R.G (1931), “ Real Estate Appraising: A Practical Work on Appraising and Appraisal Methods”, Cambridge, MA: banker and Tradesman [26] Farrar, D and Glauber, R (1967) Multicollinearity in Regression Analysis: The Problem Revisited Review of Economics and Statistics, Vol.49, pp.92-107 iii [27] Chen, R D., Gan, C., Hu, B & Cohen, D A (2013), An Empirical Analysis of House Price Bubble: A Case Study of Beijing Housing Market, Research in Applied Economics, Vol 5, No 1, p.77-97 [29] Frankline Allen and Douglas Gale (2000), Bubbles and Crisis, The Economic Journal, Vol 110(460), pp 236-255 [30] Friedrich August von Hayek (1912), Théorie des Geldes und der Umlaufsmittel [31] Gerlach S., (2004), Bank lending and property prices in Hong Kong, Journal of Banking & Finance, 29, 461-81 [32] Guo, F., Huang, Y.S., (2010), Does “hot money” drive China's real estate and stock markets?, International Review of Economics and Finance 19, 452–466 [33] Kahneman, D., Tversky, A., (1979), Prospect theory: An analysis of decision under risk, Econometrica, 263-91 [34] Ludwig von Mises (1912), The Austrian Theory of the Trade Cycle and other Essays, Ludwig von Mises Institute [35] Omer Bayar and William S.Neilson (2010), The Peculiar Economics of Housing Bubbles, Contemporary Economic Policy, 29(3), 374-384 [36] Pillay S., (2005), Evidence and determinants of real estate bubbles: The case of Singapore, University of Nottingham [37] [38] Rahman, M M., Khanam, R & XU, S (2012), The Factors Affecting Housing Price in Hangzhou: An Empirical Analysis, International Journal of Economic Perspective, Vol.6, No 4, p.57-66 [39] Shen, Y., Hui, E C & Liu, H (2005), Housing Price Bubles in Bejing and Shanghai, Management Decision, Vol.43, No.4, p.611-627 [40] Shiller, R J., (2000), Irational Exuberance, Princeton, N.J.: Princeran University Press iv [41] Tsatsaronis, K., and H Zhu (2004), What drives housing price dynamics: cross – country evidence, Bank of International Settlements Quarterly Review, Bank of International Settlements, Basle, Switzerland [42] Twelfth Edition, The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institue [43] Warwick McKibbin (2006), Bursting of the US housing bubbles, Essential Economic Analysis for Strategic Thinkers, No 14 [44] Xu, X.E., Chen, T., (2012), The effect of monetary policy on real estate price growth in China, Pacific-Basin Finance Journal 20, p.62–77 [45] Yanbing Zhang (2012), Exploring determinants of housing price: A case study of Chinese experience in 1999 – 2010, Journal homepage: www.elsevier.com/locate/ecmod [46] Court A T (1939) Hedonic Price Indexes with Automotive Examples, The Dynamics of Automobile Demand, New York: General Motors, p.103-117 [47] Gujarati, D (2003) Basic Econometrics (4th edn), New York: McGraw-Hill [48] Barlevy G., (2007), Economic theory and asset bubbles, Federal Reserve Bank of Chicago: Economic Perspective, 3Q/2007 [49] Case, K E and Shiller, R J., (1989), The efficiency of the market for single family homes, American Economic Review, Vol.79, pp.125-37 v PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Loại BĐS: ệt thự Nhà phố Thơng tin vị trí: 1.1 Địa nhà:Đường Phường Quận 1.2 Chiều rộng đường lớn giáp nhà: 5- > 12 1.3 Số lượng mặt đường tiếp giáp vớ 1.4 Khoảng cách từ nhà đến mặt tiền đường: Mặt tiề 1.5 Khoảng cách tới trung tâm thành phố HCM (Nhà Thờ Đức Bà) Km 1.6 Khoảng cách tới công viên gần .Km 1.7 Khoảng cách tới chỗ làm việc: Km Đặc điểm nhà 2.1 Tổng diện tích đất nhà: ……….m2 , chiều dài ……m, chiều rộng ……m 2.2 Số tầng nhà: 2.3 Số phòng ngủ 2.4 Số phòng tắm 2.5 Tuổi thọ nhà: năm 2.6 Hướng nhà: 2.7 Có vườn riêng Có Khơng 2.8 Có chổ đậu xe Có Khơng 2.9 Có nhà kho Có Khơng 2.10 Nhà có thường xun bị ngập, lụt: Có Khơng vi 2.11 Theo anh/chị nhà có bị giảm giá trị khơng nằm khu thường xuyên bị ngập lụt ảnh hưởng triều cường ? Khơng Có Đánh giá hạ tầng xã hội quanh khu vực nhà 3.1 Đánh giá hạ tầng xã hội xung quanh nhà: 3.1.1 An ninh khu vực: Thấ 3.1.2 Mức độ đáp ứng công trình cơng cộng: 3.2 - Trường học Thấ - Bệnh viện,cơ sở y tế Thấ - Công viên ,vười hoa Thấ Đánh giá hạ tầng kỹ thuật xung quanh nhà: - Hệ thống cấp, thoát nước: Tố - Chất lượng vệ sinh khu vực: Tố - Mức độ thuận tiện giao thông:Thuận tiệ Điều kiện pháp lý nhà 4.1 Căn nhà nằm khu quy hoạch 4.2 Thời hạn sử dụng nhà: năm 4.3 Tình trạng pháp lý: Có GCN QSH đất SH nhà Có Khơng Chưa có GCN QSH đất SH nhà Thông tin giá nhà: 5.1 Giá mua: đồng 5.2 Giá cho thuê đồng/tháng 5.3 Ngày mua …… tháng…… năm……… vii Thông tin người mua nhà: 6.1 Giới tính: 6.2 Tuổi: Nữ Dưới 30 tuổ Từ 30-45 tuổ Trên 45 tuổ Chưa kế Đã kế 6.3 Tình trạng nhân: 6.4 Dân tộc: 6.5 Trình độ: Cấ 6.6 Cơng việc làm: 6.7 Số lượng BĐS có: 6.8 Lãi vay ngân hàng để mua nhà ( có)………….(% năm) 6.9 Mục đích mua: Để ạc sỹ ến sỹ Để đầ 6.10 Thu nhập( triệu đồng/tháng) ( vợ chồng kết hôn) 10- - - - - Xin chân thành cảm ơn đóng góp nhiệt tình Anh/Chị!