Tài liệu về thẩm định giá bđs của TS nguyễn quỳnh hoa

1 CHUYÊN ĐỀ TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BT NG SN Phần Các khái niệm thẩm định giá Chuyên đề Tng quan v thm nh giỏ bt ng sn Phần Nguyên tắc thẩm định giá Phần Thm nh giá bt ng sản Thẩm định giá tài sản nghề nn kinh t Đượcư mọiư ngườiư cần,ư nhưngư khôngư thểư tựư làmư vàư ngườiư taư sẵnưsàngưtrảưtiềnưchoưnhữngưaiưcóưthểưlàmưtốtưcôngưviệcư đó;ư Đóưđòiưhỏiưtínhưchuyênưmônưcao,ưnăngưlựcưchuyênưmônư làưcơưsởưcủaưviệcưhìnhưthànhưtínhưchuyênưnghiệp;ư Xuấtư hiệnư cácư tổư chức,ư trongư đóư tậpư hợpư nhữngư ngườiư làmưcôngưviệcưđóưvàưđượcưphápưluậtưchoưphépư Phỏt trin ngh thm nh giỏ Vit Nam -ưNămư1997,ưgiaưnhậpưAVA;ư -ưNămư1998ưtrởưthànhưthànhưviênưthôngưtấnưcủaưIVSC -ưNgàyư8/5/2002ưthôngưquaưPhápưlệnhưgiáưtrongưđóưdànhưMụcư3,ưgồmư6ư điềuưquyưđịnhưcụưthểưđốiưvớiưhoạtưđộngưthẩmưđịnhưgiá;ư -ưNgàyư3/8/2005ưbanưhànhưNghịưđịnhư101/2005/NĐ-CPưvềưTĐG; -ưBộưTàiưchínhưbanưhànhưhàngưloạtưQuyếtưđịnhưliênưquanưđếnưTĐG:ư +ư Quyếtư địnhư sốư 21/2004/QĐ-BTC,ư 24/02/2004ư vềư việcư banư hànhư quyư chếưcấp,ưsửưdụngưvàưquảnưlýưThẻưthẩmưđịnhưviênưvềưgiá;ư +ưQuyếtưđịnhưsốư24/2005/QĐ-BTC,ư18/4/2005ưvềưviệcưbanưhànhư 3ưtiêuưchuẩnưthẩmưđịnhưgiáưViệtưNamư(tiêuưchuẩnư01,ư03ưvàư04)ư +ưQuyếtưđịnhưsốư77/2005/QĐ-BTC,ư01/11/2005ưvềưviệcưbanưhànhư 3ưtiêuưchuẩnưthẩmưđịnhưgiáưViệtưNamưđợtư2ư(tiêuưchuẩnư02,ư05ưvàư06) Phn Cỏc khỏi niệm Các Các khái khái niệm niệm cơ bản 5 3 Thẩm Giá Thẩm Giá trị trị Tµi sản Quyền sở hữu Giá trị Tài sản Quyền sở hữu Giá trịịnh giá th trờng ịnh giá th trờng 6 Gi¸ Gi¸ trị trị phi phi thị thị tr trêng êng Tài sản 1.1 Kh¸i niƯm Tài sản nguồn lực cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động khứ, mà từ số lợi Ých kinh tÕ t¬ng lai cã thĨ dù kiÕn trớc cách hợp lý "Tài sản: nguồn lực: + kiểm soát đ ợc; + đem lại lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu Theo nghĩa chung nhất: tài sản cải vật chất tinh thần (nguồn lực) có giá trị đối víi chđ së h÷u Tài sản(tiÕp) Thø Hữu hình vô hình 1.2 Đặc trng tài sn Thứ ba Mang lại lợi ích cho chủ sở hữu Thứ hai Xác định chủ thể Tài sản (tiếp) 1.3ưPhânưloạiưtàiưsản - Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình tài sản vô hình - Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng tài sản cá nhân - Theo khả trao đổi: hàng hóa phi hàng hóa - Theo khả di dời: động sản bất động sản - Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định lu động Quyền sở hữu Quyền chiếm hữu: quyền đợc nắm giữ, quản lý tài sản Quyền sử dụng: quyền khai thác công dụng hữu ích tài sản, quyền đợc hởng Nhậ n lợi ích mà tài sản xét mang lại Quyền định đoạt: quyn Để đánh giá mức độ lợi ích mà tài sản mang lại, thiết phải chuyn giao quyn s hu tài xét đến sản từ bỏ quyền sở hữu qun cđa chủ thể 10 Giá trị 3.1ư Kháiư niệm:ư Giáưtrịưtàiưsảnưlàư biểuư hiệnư bằngư Đợc đo đơn vị tiền tệ Xác định điểm định thời tiềnưvềưnhữngưlợiư Gắn liền với chủ thể Nh vậy, Chịu tác động íchư màư tàiư sảnư giá trị TS nhóm nhân tố: công dụng hay mangưlạiưchoưchủư thểư nàoư đóư tạiư mộtư thờiư điểmư nhấtưđịnh.ư thuộc tính hữu ích khả khai thác chủ thể Tiêu chuẩn đánh giá khoản thu nhập tiền 43 Cỏcưyuưtưnhưhngưnưcung: 1)ưSưphátưtrinưkinhưt 2)ưSưphátưtrinưcaưktưcuưhưtngư 3)ưSưthamưgiaưcaưNhàưnc:ưthưhinưtrênư2ưkhíaư cnhưchưyu: +ưQuyưhoch +ư Nhàư ncư trcư tipư bánư btư ngư snư thucư sư huưNhàưncưraưthưtrngưhocưtngưvnưuưtư choư cácư côngư tyư kinhư doanhư btư ngư snư caư Nhàư ncưlàmưtngưngunưhàngưtrênưthưtrngưbtưngư sn 44 2.2.ưNhúmưcỏcưyuưtưviưmụư a.ưChiưphớư b.ưSưhuưdng c.ưCỏcưyuưtưvtưchtư -ưaưimưniưbtưngưsnưtaưlcư -­Hình­dáng­lơ­đất -­Địa­hình ­ -­Quy­mơ,­kích­thước­lơ­đất­ -­Kiểu­nhà,­loại­nhà,­kích­thước­nhà­và­tuổi­của­tài­sản -­Mơi­trường:­-­mơi­trường­tự­nhiên - ­­­­­­­­­­­­­­­­-­mơi­trường­xã­hội 45 Phần CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Trên­thế­giới­người­ta­thừa­nhận­bốn­nhóm­nguyên­ tắc­thẩm­định­giá­như­sau: 1.­ Các­ nguyên­ tắc­ dựa­ trên­ quan­ niệm­ của­ người­ sử­dụng 2.­Các­nguyên­tắc­liên­quan­đến­quá­trình­sử­dụng­ bất­động­sản­ 3.­Các­nguyên­tắc­gắn­liền­với­thị­trường­ 4.­Nguyên­tắc­sử­dụng­cao­nhất­và­tối­ưu 46 Các nguyên tắc dựa quan niệm người sử dụng: - Hữu dụng - Thay - Dự kiến lợi ích tương lai Các nguyên tắc liên quan đến trình sử dụng BĐS: - Đóng góp - Cân - Phân phối thu nhập - Hiệu tăng dần giảm dần Các nguyên tắc gắn liền với thị trường: - Cầu cung - Phù hợp - Phụ thuộc - Cạnh tranh - Thay đổi - Liên thông Nguyên tắc sử dụng cao tối ưu 47 Các nguyên tắc dựa quan niệm người sử dụng 1.­Hữu­dụng­(Utility) - Hữu­dụng­là­khả­năng­mà­bất­động­sản­có­thể­đáp­ứng­ nhu­ cầu­ của­ người­ sử­ dụng­ tại­ địa­ điểm­ cho­ trước,­ trong­một­khoảng­thời­gian­nhất­định - Theo­ nguyên­ tắc­ hữu­ dụng,­ bất­ động­ sản­ có­ khả­ năng­ đáp­ứng­nhu­cầu­của­người­sở­hữu­nó­càng­cao­thì­có­ tính­hữu­dụng­cũng­như­giá­trị­càng­cao 2.­Ngun­tắc­thay­thế­(Substitution): - Một­ người­ mua­ có­ lý­ trí­ sẽ­ khơng­ bao­ giờ­ trả­ giá­ cho­ một­bất­động­sản­cao­hơn­chi­phí­để­mua­một­bất­động­ sản­khác­có­cùng­mức­hữu­ích­tương­tự 48 3.­Ngun­tắc­dự­kiến­lợi­ích­tương­lai­(Anticipation) ­ - Theo­ nguyên­ tắc­ này,­ người­ chủ­ sở­ hữu­ tiềm­ năng­ của­ một­ bất­ động­ sản­ trông­ đợi­ sẽ­ nhận­ được­ thu­ nhập­ hay­ lợi­ ích­ từ­ việc­ sử­ dụng­ tài­ sản,­ bao­ gồm­ cả­ khoản­ tiền­ thu­ được­ từ­ việc­ bán­lại­tài­sản.­ - Dự­ kiến­ lợi­ ích­ tương­ lai­ –­ xác­ định­ giá­ trị­ hiện­ tại­ của­ các­khoản­thu­nhập­ hay­lợi­ ích­khác­mà­ tài­sản­có­thể­đem­lại­trong­tương­lai­cho­người­ chủ­sở­hữu Các nguyên tắc liên quan đến trình sử dụng bất động sản 49 4.­Ngun­tắc­đóng­góp­(contribution,­marginal­productivity):­ Giá­trị­của­một­bất­động­sản­được­hình­thành­bởi­sự­tham­gia­ đóng­ góp­ của­ nhiều­ yếu­ tố.­ Khi­ thẩm­ định­ giá­ một­ bất­ động­ sản­cần­xác­định­giá­ trị­ phần­ đóng­ góp­ của­từng­ yếu­ tố­ vào­ sự­hình­thành­tính­hữu­dụng­của­bất­động­sản 5.­ Phân­ phối­ thu­ nhập­ (surplus­ productivity)­ –­ nguyên­ tắc­ thặng­dư­của­khả­năng­sinh­lời ­Hiệu­suất­cịn­lại­của­đất­là­thu­nhập­rịng­cịn­lại­sau­khi­đã­ thanh­tốn­mọi­chi­phí­hoạt­động­và­trả­lãi­vốn­đầu­tư­vào­cải­ tạo­ đất.­ Thu­ nhập­ rịng­ cịn­ lại­ này­ được­ tính­ vào­ đất­ đai­ và­ giúp­xác­định­giá­trị­của­đất 50 Yếu tố sản xuất Lao động Tiền lương, thưởng Vốn Lãi vay Quản lý Tiền công người quản lý Đất đai Tiền thuê 51 6.­Nguyên­tắc­hiệu­quả­tăng­dần­hoặc­giảm­dần 52 7.­Nguyên­tắc­cân­bằng­(proportionality) - Với­mỗi­loại­hình­sử­dụng­đất­cần­sự­tổ­hợp­tối­ ưu­các­yếu­tố­mà­bảo­đảm­giá­trị­cao­nhất­của­ đất - Nguyên­ tắc­ cân­ bằng­ cũng­ được­ áp­ dụng­ cho­ cộng­đồng­hay­cho­một­vùng.­Không­cần­­trong­ thành­ phố­ ­ duy­ nhất­ 1­ loại­ nhà­ ở­ hay­ khu­ dân­ cư­mà­phải­có­đủ­loại 53 Các nguyên tắc gắn liền với thị trường 8.­Ngun­tắc­phụ­thuộc -­Vị­trí­kinh­tế­của­bất­động­sản­được­xác­định­bởi­ tác­động­qua­lại­của­loại­hình­sử­dụng­bất­động­ sản­ cụ­ thể­ và­ môi­ trường­ kinh­ tế­ trên­ các­ cấp­ độ­khác­nhau.­ 54 Toàn vùng Nhà cung cấp Nhà cạnh tranh Khu vực bn bán Dịch vụ tài – ngân hàng Vùng giáp ranh Dịch vụ công cộng Dịch vụ cơng ích TTT Chỗ đậu xe TT M TM Các cơng trình phụ trợ Kho Nhà cạnh tranh 55 9.­Ngun­tắc­liên­thơng 10.­Nguyên­tắc­phù­hợp­(đồng­nhất):­ ­­­­­­Bất­động­sản­sẽ­có­giá­trị­tối­đa­nếu­nó­được­ sử­ dụng­ một­ cách­ đồng­ nhất­ với­ những­ thứ­ xung­ quanh 11.­Nguyên­tắc­cung­cầu 12.­Nguyên­tắc­cạnh­tranh 56 13 Nguyên tắc thay đổi -Sự­hao­mịn -Đặc­trưng­sử­dụng­đất­thay­đổi­theo­do­tác­động­của­các­ chính­sách­của­Chính­phủ -Thay­đổi­lượng­tiền­trong­lưu­thơng­và­lãi­suất -Những­điều­kiện­kinh­tế­mở­ra­các­cơ­hội­mới -Những­sự­kiện­quốc­tế­ảnh­hưởng­đến­giá­trị­hàng­hóa­ ngun­liệu -Cơng­ nghệ­ mới­ và­ cách­ ứng­ xử­ trong­ xã­ hội­ làm­ nảy­ sinh­nhu­cầu­mới­về­bất­động­sản­ -Sự­tăng­trưởng­dân­số­làm­tăng­nhu­cầu­về­các­loại­nhà­ ở­khác­nhau 57 Nguyên tắc sử dụng cao v ti u Mộtư Tàiư Sảnư coiư làư sửư dụngư tốtư nhấtư vàư hiệuư quảư nhất: - Tài sản đợc sư dơng cã thĨ mặt vật lý; - Tµi sản sử dụng phải đợc phép mặt pháp lý; - Tài sản sử dụng phải khả thi mặt tài chính; - Có thể thực đợc ngắn hạn; - Phải gắn với xác suất thực hiện; - Phải tồn nhu cầu sử dụng tốt nhất; - Sử dụng tốt phải có lợi