TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ BỘ MÔN HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA LỚP 127 – DS46A1 DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM 04 STT Họ và tên MSSV[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT DÂN SỰ BỘ MÔN: HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG BUỔI THẢO LUẬN THỨ BA LỚP 127 – DS46A1 DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM 04 STT Họ tên MSSV Lê Huỳnh Nhân Ái 2153801012001 Đào Ngọc Hương An 2153801012002 Đào Quỳnh Anh 2153801012007 Đặng Hà Bảo Anh 2153801012008 Bùi Hữu Bảo 2153801012026 Trần Lê Tâm Châu 2153801012034 Trần Lê Mai Chi 2153801012037 Nguyễn Thị Hoàng Dịu 2153801012041 Đặng Thùy Dương 2153801012048 MỤC LỤC VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC .2 VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN .12 VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU 16 TÀI LIỆU THAM KHẢO 20 VẤN ĐỀ 1: HỢP ĐỒNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC Tóm tắt án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi - Nguyên đơn: Ông Võ Sĩ M, Bà Phùng Thị N - Bị đơn: Ơng Đồn C, Bà Trần Thị L - Vấn đề: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Nội dung án: Giữa ngun đơn bị đơn ơng Đồn C, bà Trần Thị L có quan hệ họ hàng Năm 2009, Ơng C, bà L trai Đoàn Tấn L thống thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông M, bà N lô B với giá 90tr đồng, diện tích 100m2 Ơng Mến, bà Nhiễm giao đủ số tiền thỏa thuận khơng có lô B nên bên thống giao thêm 30tr để lấy lơ A Ơng Mến, bà Nhiễm giao trước 20tr, tổng cộng giao 110tr Tháng 10/2016, ông CC, bà L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau họ giao giấy chứng nhận cho ông M, bà N mà không làm thủ tục chuyển nhượng Nay ông M, bà N yêu cầu ông C, bà L phải làm thủ tục chuyển nhượng đất cho họ Ơng C, bà L có đơn phản tố yêu cầu Toà án tuyên huỷ hợp đồng chuyển nhượng cho thời điểm chuyển nhượng chưa có đất hợp đồng khơng cơng nhận, chứng thực Tịa án phúc thẩm: Cơng nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 877 ông Võ Sĩ M, bà Phùng Thị N với ơng Đồn C, bà Trần Thị L Ông M, bà N có quyền sử dụng đất số 877, tờ đồ số 24, xã Phổ Thạnh Ông M, bà N có nghĩa vụ liên hệ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất số 877 Quyết định giám đốc thẩm số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao Đà Nẵng tuyên xử: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS ngày 19/9/2018 Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao Đà Nẵng; hủy toàn Bản án dân phúc thẩm số 24/2018/DSPT ngày 01/02/2018 Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm Tóm tắt định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 Toà án nhân dân cấp cao Đà Nẵng Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đương sự: nguyên đơn ông Mến bà Nhiễm, bị đơn ông Cưu bà Lắm Vợ chồng ông Cưu, bà Lắm thống thoả thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm lô B (tự chọn) với giá chuyển nhượng 90.000.000 Vì khơng có lơ B nên hai bên thống ông Mến, bà Nhiễm giao thêm 30.000.000 đồng để lấy lơ khu A Ơng Cưu, bà Lắm nhận số tiền 110.000.000 đồng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm phù hợp với quy định pháp luật nội dung, không vi phạm điều cấm pháp luật Căn vào khoản Điều 132 BLDS 2015 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên yêu tuyên bố vơ hiệu hết thời hạn hai năm; theo khoản Điều 423 BLDS 2015 hợp đồng không công chứng, chứng thực để hủy bỏ Vì chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS, huỷ toàn án dân phúc thẩm số 24/2018/DS-PT giao hồ sơ vụ án để xét xử lại thủ tục phúc thẩm Câu 1: Đoạn Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực chưa công chứng, chứng thực? - Đoạn sau Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực: “Về thời hạn thực giao dịch hai bên xác định từ xác lập giao dịch phía bị đơn thực xong nghĩa vụ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên giao dịch thực hiện.” Mà thời điểm xác lập giao dịch theo án vào ngày 10/8/2009 nguyên đơn ông M, bà N phía bị đơn ơng C, bà L anh Đoàn Tấn L1 thỏa thuận lập “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư” (Bút lục 27), cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực - Đoạn án cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa công chứng, chứng thực: “Như vậy, thời điểm bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phía bị đơn chưa cấp đất nên lập giấy viết tay thể nội dung thỏa thuận, cấp đất bên thay đổi thỏa thuận lời nói thành chuyển nhượng 877 tiếp tục thực hợp đồng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bị đơn đủ điều kiện để chuyển nhượng.” Câu 2: Đoạn Bản án số 16 cho thấy Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực? Đoạn sau số 16 cho thấy Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực: “Hợp đồng vi phạm hình thức thực nên áp dụng BLDS năm 2015 để giải quyết, theo quy định Khoản Điều 129 BLDS 2015 hợp đồng công nhận hiệu lực Tuy nhiên, cấp sơ thẩm không buộc nguyên đơn trả tiếp cho bị đơn 10.000.000 đồng thiếu sót.” Câu 3: Việc Tồ án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trường hợp có thuyết phục khơng? Vì sao? - Theo nhóm em, việc Tồ án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trường hợp thuyết phục.Vì: + Căn khoản Điều 129 BLDS 2015: “Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên khơng phải thực việc công chứng, chứng thực.” + Tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên khơng tn thủ hình thức quy định khoản Điều 502 Bộ luật dân năm 2015 bên nguyên đơn thực giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn thực 2/3 nghĩa vụ giao dịch nên giao dịch công nhận hiệu lực Hai bên thỏa thuận lập “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư” (Bút lục 27), nội dung thỏa thuận hai tham gia giao dịch thống ký tên cở sở tự nguyện thống ý chí mục tiêu thỏa thuận Vì vậy, Có đủ sở để khẳng định định Tòa án vơ hợp lí hợp pháp trường hợp Câu 4: Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 xác định Nguyên đơn thực 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục khơng? Vì sao? Trong án số 16, Tịa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 xác định Nguyên đơn thực ⅔ nghĩa vụ thuyết phục Vì theo quy định Khoản Điều 129 BLDS 2015: Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực ⅔ nghĩa vụ giao dịch yêu cầu bên bên Tịa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên khơng phải thực cơng chứng, chứng thực Tịa án cấp phúc thẩm xác định Nguyên đơn thực ⅔ nghĩa vụ giao dịch, đồng thời Tòa án cấp phúc thẩm cịn buộc ngun đơn tốn số tiền lại chưa thực tương ứng với giá trị thực tế thời điểm tranh chấp Câu 5: Trong Bản án số 16, đoạn cho thấy, áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng liên hệ quan Nhà nước có thẩm quyền để công nhận quyền sử dụng đất theo án có hiệu lực pháp luật? Trong án số 16, đoạn cho thấy, áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng liên hệ quan Nhà nước có thẩm quyền để cơng nhận quyền sử dụng đất theo án có hiệu lực pháp luật: “Theo quy định Điều 116, Khoản Điều 129 BLDS 2015 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên khơng tn thủ hình thức quy định Khoản Điều 502 BLDS 2015 bên nguyên đơn thực giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn thực ⅔ nghĩa vụ giao dịch nên giao dịch công nhận hiệu lực Tịa án cấp sơ thẩm cơng nhận hiệu lực giao dịch pháp luật buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng 877 cho ngun đơn khơng cần thiết, Tịa án cơng nhận hiệu lực giao dịch ngun đơn liên hệ quan Nhà nước có thẩm quyền để công nhận quyền sử dụng đất theo án có hiệu lực pháp luật.” Câu 6: Hướng giải nêu Tịa án có thuyết phục khơng? Vì sao? Hướng giải Tồ án có thuyết phục Vì phía ngun đơn đưa cho phía bị đơn 110.000.000 đồng số tiền chuyển nhượng lơ A, cịn 10.000.000 đồng giao hồn tất thủ tục chuyển nhượng Bên bị đơn giao đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nguyên đơn xây móng nhà cho bà M1 thuê làm quán buôn bán Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên bị đơn nên bị đơn có quyền chuyển nhượng mà khơng cần có ý kiến thành viên khác hộ gia đình Điều cho thấy bên hồn thành gần xong thủ tục chuyển nhượng đất Hợp đồng vi phạm hình thức thực nên áp dụng Bộ luật Dân năm 2015 để giải Tại khoản điều 129 Bộ luật Dân 2015 “Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, tồ án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực.” Câu 7: Theo BLDS 2015, hệ pháp lý việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu hình thức Theo Điều 132 BLDS 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu: “ Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu Điều 125, 126, 127, 128 129 Bộ luật 02 năm, kể từ ngày: Người đại diện người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người có khó khăn nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế lực hành vi dân biết phải biết người đại diện tự xác lập, thực giao dịch; Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết phải biết giao dịch xác lập bị nhầm lẫn, bị lừa dối; Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép; Người không nhận thức làm chủ hành vi xác lập giao dịch; đ) Giao dịch dân xác lập trường hợp giao dịch dân không tuân thủ quy định hình thức Hết thời hiệu quy định Khoản Điều mà khơng có u cầu tun bố giao dịch dân vơ hiệu giao dịch dân có hiệu lực.” Như vậy, theo Khoản Khoản Điều 132 BLDS 2015 thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu hình thức năm kể từ ngày luật quy định (điểm đ K1 Đ132) nên hết thời hiệu hệ pháp lý xảy bên hợp đồng không quyền u cầu Tịa án tun bố vơ hiệu hợp đồng vi phạm hình thức hợp đồng có hiệu lực Câu 8: Đoạn Quyết định số 93 cho thấy Toà án áp dụng quy định thời hiệu Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa công chứng, chứng thực? Đoạn mà Tòa áp dụng quy định thời hiệu Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: “[5] Về hình thức hợp đồng… Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/08/2009 vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không công chứng, chứng thực vi phạm hình thức Tuy nhiên từ xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, thời hạn hai năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định Khoản Điều 132 BLDS 2015 Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo Khoản Điều 132 BLDS 2015” Câu 9: Trong định số 93, việc Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa cơng chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao? Quyết định Tịa cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưa công chứng, chứng thực thuyết phục Vì: - Căn theo Khoản Điều 132 BLDS 2015 thời hiệu để Tịa tun bố giao dịch dân vơ hiệu 02 năm, vụ việc ơng Cưu, bà Lắm suốt 02 năm khơng u cầu Tịa tun bố giao dịch vơ hiệu Mà đến ông Mến, bà Nhiễm khởi kiện ông Cưu, bà Lắm ơng bà khơng thực hiện nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất cho họ ông Cưu, bà Lắm phản tố yêu cầu Tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên Hơn nữa, giao dịch dân vô hiệu hủy hợp đồng hoàn toàn khác hợp đồng không công chứng, chứng thực để Tòa tuyên hủy hợp đồng theo Điều 423 BLDS 2015 - Nên tiếp tục vào Khoản Điều 132 Tịa tun giao dịch dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 có hiệu lực Câu 10: Đoạn Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa công chứng, chứng thực? Đoạn sau Quyết định 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa công chứng, chứng thực: “Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 10/8/2009 vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không công chứng, chứng thực vi phạm hình thức.” VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHƠNG THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG Tóm tắt án số 06/2017/KDTM-PT ngày 26/5/2017 Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long - Nguyên đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Đông Phong Cần Thơ (Giải thể) - Bị đơn: bà Nguyễn Thị Dệt - Nội dung: Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên Đông Phong giao kết hợp đồng mua bán xe với ông Trương Văn Liêm Nhưng hợp đồng lại ghi hợp đồng mua bán xe cơng ty Đơng Phong với “Trang trí nội thất Thanh Thảo” đại diện bên mua bà “Nguyễn Thị Dệt - Kết luận Tòa án: Tuyên bố hợp đồng vơ hiệu vi phạm hình thức hợp đồng Tuyên vô hiệu với hợp đồng mua bán xe ký kết ông Liêm công ty Đông Phong Yêu cầu hai bên hồn trả cho nhận, cơng ty Đơng Phong phải hồn trả số tiền cọc 67.361.600 đồng, ông Liêm bà Dệt phải trả cho công ty Đông Phong số tiền 4.880.000 đồng mà cơng ty tốn tiền đóng trước bạ đăng ký xe ô tô Câu 1: Điểm giống khác hợp đồng vô hiệu hủy bỏ hợp đồng có vi phạm - Điểm giống nhau: + Đều hình thức chấm dứt hiệu lực hợp đồng Hợp đồng khơng có giá trị pháp lý từ khứ tương lai + Hệ pháp lý: Các bên hoàn trả cho tài sản nhận, khơng hồn trả vật hồn trả tiền + Việc giải hậu liên quan đến quyền nhân thân BLDS, luật khác có liên quan quy định + Trách nhiệm bồi thường: Bên có lỗi (bên gây thiệt hại) phải bồi thường - Điểm khác nhau: Tiêu chí Điều kiện chấm dứt Hợp đồng vô hiệu Hủy bỏ hợp đồng có vi phạm - Khơng có điều kiện - Vi phạm điều kiện hủy bỏ mà quy định Điều 117 BLDS bên thỏa thuận; 2015; Hiệu lực hợp đồng Hệ pháp lý - Do vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội; - Do giả tạo; - Do người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực hiện; - Do nhầm lẫn; - Do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; - Do người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi mình; - Do khơng tn thủ quy định hình thức; - Do có đối tượng thực (CSPL: Điều 122, Điều 407, Điều 408 BLDS 2015) - Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; - Trường hợp khác pháp luật quy định (CSPL: Điều 423 BLDS 2015) - Hợp đồng vơ hiệu tồn bộ, khơng có hiệu lực, nên không phát sinh quyền, nghĩa vụ bên Khi hợp đồng bị hủy bỏ hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, bên thực - Hợp đồng vơ hiệu phần nghĩa vụ thỏa thuận, trừ thỏa phần không bị vơ hiệu có hiệu thuận phạt vi phạm, bồi thường lực, giữ nguyên tiếp tục thiệt hại thỏa thuận giải thực tranh chấp Các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận (Khoản đến Điều 131 Các bên phải thực nghĩa vụ thỏa thuận giải tranh chấp hủy bỏ hợp đồng Các bên có BLDS 2015) quyền địi lại lợi ích việc để thực phần nghĩa vụ theo hợp đồng (Khoản đến Điều 427 BLDS 2015) - Tòa án nhận định: “Xét thấy hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu vô hiệu theo quy định điều 122 BLDS 2015 nên khơng có tun hủy hợp đồng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng nguyên đơn bị đơn hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên từ thời điểm giao kết, không ràng buộc trách nhiệm bên giao kết hợp đồng mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu xử lý hậu theo điều 131 BLDS.” Câu 3: Suy nghĩ anh/chị hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ bỏ hay vô hiệu hợp đồng) Theo quan điểm nhóm em, hướng giải Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long tuyên hợp đồng vơ hiệu hợp lý Bởi vì, với hướng giải Tịa, bà Dệt khơng phải người đại diện cho cơng ty trang trí nội thất Thành Thảo mà thực chất phải ông Thành - Giám đốc đại diện công ty TNHH-SX-TM Thành Thảo Tuy hợp đồng ghi tên ghi đại diện bên mua bà Dệt đứng giao dịch ký kết lại ông Liêm không quy định pháp luật Điểm a Khoản Điều 117 BLDS 2015 “Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập” Do đó, ta thấy trường hợp vi phạm chủ thể, nên hợp đồng bị vơ hiệu hồn tồn hợp lý bên khơng phát sinh quyền nghĩa vụ theo hợp đồng mà bên ký kết Câu 4: Nếu hợp đồng bị vô hiệu có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng khơng? Vì sao? - Nếu hợp đồng vơ hiệu khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng “phạt vi phạm” một hình thức bên xem xét thỏa thuận hợp đồng, Căn : Điều 418 quy định thỏa thuận phạt vi phạm: “1 Phạt vi phạm thỏa thuận bên hợp đồng, theo bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp khoản tiền cho bên bị vi phạm Mức phạt vi phạm bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác Các bên có thỏa thuận việc bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm mà bồi thường thiệt hại vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại Trường hợp bên thỏa thuận phạt vi phạm không thỏa thuận việc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm.” - Từ quy định trên, ta rút để áp dụng phạt vi phạm sau: Hợp đồng phải có hiệu lực Chỉ áp dụng có hành vi vi phạm hợp đồng Có thỏa thuận áp dụng phạt vi phạm - Tuy nhiên, hợp đồng bị vô hiệu chất làm cho bên “không phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” kể từ thời điểm xác lập Tức là, hợp đồng 11 bị 12 tuyên bố vô hiệu, điều đồng nghĩa với việc điều khoản phạt vi phạm hợp đồng vô hiệu theo Nên áp dụng phạt vi phạm hợp đồng cho hợp đồng vô hiệu Câu 5: Hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long câu hỏi suy nghĩ anh/chị hướng giải Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long cho hợp đồng vơ hiệu khơng áp dụng phạt vi phạm hợp đồng Nhận định Tòa án: “Xét hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu vô hiệu theo quy định điều 122 BLDS nên khơng có tun hủy hợp đồng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng nguyên đơn bị đơn hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên từ thời điểm giao kết” Theo em, hướng giải Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long hợp lý hợp đồng bị tun vơ hiệu đương nhiên khơng ràng buộc trách nhiệm bên giao kết hợp đồng theo khoản Điều 131 BLDS 2015 “Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ bên kể từ thời điểm giao dịch xác lập” Câu 6: Điểm giống khác đơn phương chấm dứt hợp đồng hủy bỏ hợp đồng có vi phạm - Điểm giống nhau: + Đều quy định Bộ luật dân + Đều có hậu kết thúc việc thực hợp đồng + Do bên thực + Một bên bồi thường bên lại vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng Căn theo Khoản Điều 428 “Đơn phương chấm dứt hợp đồng” điểm b Khoản Điều 423 “Hủy bỏ hợp đồng” + Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo cho bên biết việc chấm dứt hủy bỏ, khơng thơng báo mà gây thiệt hại phải bồi thường ( K3Đ423 K2Đ428 BLDS 2015) - Điểm khác nhau: Tiêu chí Hủy bỏ hợp đồng Đơn phương chấm dứt hợp đồng Căn pháp lý Điều 423 đến Điều 427 BLDS 2015 Điều 428 BLDS 2015 Các trường hợp -Do chậm thực nghĩa vụ -Do khả làm -Do tài sản bị hư hại, bị hỏng, bị -Khi bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng -Do bên thỏa thuận -Do pháp luật quy định 13 Điều kiện áp dụng Phải có vi phạm hợp đồng Khơng bắt buộc phải có vi phạm điều kiện hủy bỏ hợp đồng hai bên thỏa hợp đồng thuận pháp luật quy định -Hợp đồng khơng có hiệu lực từ thời điểm giao kết -Hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên nhận thông báo chấm dứt - Các bên thực nghĩa vụ thỏa thuận, trừ thỏa -Các bên tiếp tục thực thuận phạt vi phạm, bồi thường nghĩa vụ nữa, trừ thỏa thuận Hậu thiệt hại thỏa thuận giải tranh chấp phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại thỏa thuận giải tranh chấp - Các bên hồn trả cho nhận sau trừ chi phí hợp lý thực hợp đồng chi phí bảo quản, phát triển tài sản Câu 7: Ơng Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu không? Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn cho phép hủy bỏ - Ơng Minh có quyền u cầu Tịa án hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng để nhận lại đất - Xét thấy hợp đồng chuyển nhượng đất ông Minh cho ông Cường hợp đồng giao kết hợp pháp theo quy định Điều BLDS 2015 Về thời hạn toán hai bên có thỏa thuận rõ ràng Thế nhưng, dù nhận đất ông Cường lại không trả tiền cho ông Minh, ông Minh nhiều lần nhắc nhở Việc không thực nghĩa vụ tốn đồng nghĩa với việc ơng Cường vi phạm nghiêm trọng điều khoản hợp đồng, theo điểm b khoản Điều 423 BLDS 2015 Ơng Cường khơng tốn hạn, dẫn đến kết ơng Minh khơng đạt mục đích giao kết hợp đồng, hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng nên ơng Minh hồn tồn có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất nhận lại đất VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN GIÙM MUA BẤT ĐỘNG SẢN Tóm tắt Quyết định số 17/2015/DS-GĐT ngày 19/05/2015 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao 14 15 Nguyên đơn bà Tuệ người Việt Nam định cư nước ngồi khơng đứng tên mua nhà Việt Nam nên bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ bị đơn ơng Bình bà Vân đứng tên hộ Ông Bình thừa nhận nhà bà Tuệ đưa tiền mua nhờ bà Vân đứng tên mua Theo quy định Luật đất đai, bà Tuệ có đủ điều kiện sở hữu nhà Việt Nam Vì phải cơng nhận cho bà Tuệ quyền sở hữu nhà xem xét công sức quản lý, giữ gìn nhà cho gia đình ơng Bình, trừ số tiền mua nhà đất bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị cịn lại chia đơi cho bà Tuệ ơng Bình Và xem xét đảm bảo quyền lợi bà Tuệ thời điểm mua nhà bà Tuệ chưa có quyền mua nhà Việt Nam Quyết định: Hủy toàn Bản án dân phúc thẩm số 125/2013/DSPT ngày 10,11/7/2013 Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao Hà Nội hủy toàn Bản án dân sơ thẩm số 56/2012/DSST ngày 5/10/2012 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Câu 1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục khơng? Vì sao? - Tịa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ thuyết phục - Căn vào “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày 07/06/2001 có nội dung xác nhận nhà số 16-B20 bà Tuệ bỏ tiền mua nhờ ơng Bình, bà Vân đứng tên hộ Giấy có chữ ký ơng Bình bà Vân - “Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/08/2001 có nội dung năm 1933 bà Tuệ mua nhà số 16-B20 Công ty xây dựng nhà dân dụng Ủy ban nhân dân TP Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ngày 25/05/2001; bà Tuệ người Việt Nam định cư nước ngồi khơng đứng tên mua nhà Việt Nam, nên bà Tuệ có nhờ ơng Bình bà Vân đứng tên hộ Giấy có chữ ký bà Tuệ; bà Vân ơng Bình ký tên mục người đứng tên mua hộ - Tại Biên hòa giải ngày 05/10/2010 ngày 14/10/2010, ơng Bình thừa nhận nhà 16-B20 bà Tuệ cho tiền mua nhờ bà Vân đứng tên mua Anh Nguyễn Xuân Hải ơng Bình khẳng định nhà 16-B20 bà Tuệ mua Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có đứng tên khơng? Vì sao? - Tại thời điểm mua nhà trên, tức năm 1992, bà Tuệ khơng đứng tên mua nhà Vì: + Điều 15 Pháp lệnh Nhà 1991 quy định: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua, nhận thừa kế, tặng, cho hình thức khác theo quy định pháp luật” Ta thấy pháp luật Việt Nam quy định chung chung đối tượng quyền sở hữu nhà giai đoạn Nhưng, Điều 80 Luật Đất đai 1993 lại có quy định cụ thể sau: “Chính phủ định việc cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế (gọi chung người nước ngoài), người Việt Nam định cư nước thuê đất Quyền nghĩa vụ 16