MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1 TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 9 1 1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 9 1 2 Đánh giá kết quả của các công trình nghiên cứu có liên[.]
MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.2 Đánh giá kết cơng trình nghiên cứu có liên quan trực tiếp đến đề tài luận 21 1.3 Cơ sở lý thuyết đề tài 26 1.4 Về hướng tiếp cận đề tài phương pháp nghiên cứu 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 Chương 2: LÝ LUẬN VỀ THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM 32 2.1 Một số vấn đề lý luận thuê đất 32 2.2 Một số vấn đề lý luận pháp luật thuê đất 44 2.4 Tiêu chí đánh giá pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 61 2.5 Các yếu tố chi phối đến pháp luật thuê đất 70 KẾT LUẬN CHƯƠNG 74 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM 76 3.1 Nội dung quy định pháp luật thuê đất 76 3.2 Thực tiễn thi hành pháp luật thuê đất Việt Nam 107 KẾT LUẬN CHƯƠNG 118 Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 120 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật thuê đất 120 4.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật thuê đất bảo đảm thực pháp luật thuê đất 131 4.3 Kiến nghị, đề xuất 141 KẾT LUẬN CHƯƠNG 144 KẾT LUẬN 146 TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Sử dụng đất đai vấn đề trọng tâm lịch sử phát triển không giới mà Việt Nam Hình thức sử dụng đất có ảnh hưởng sâu rộng tới đời sống chính trị, kinh tế, xã hội Một hình thức xem phổ biến để Nhà nước phân bổ nguồn lực đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội hoạt động cho thuê đất Việc nhà nước cho thuê đất hoạt động xuất phát từ quyền sở hữu định cho th đất lại định hành Chính vậy, mối quan hệ nhà nước với người sử dụng đất quan hệ bất đối xứng Đặc biệt quan nhà nước lạm dụng quyền lực công để thực quyền tài sản đất Mặt khác, trình thực thi pháp luật cho thuê đất nhà nước người sử dụng đất bộc lộ số tồn gây trở ngại cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân việc tiếp cận vấn đề sử dụng đất đai như: tồn quy định khơng bình đẳng quyền nghĩa vụ chủ thể thuê đất; việc thực thi quy định cho thuê đất gặp rào cản thủ tục hành chính, tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực số cán làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, tình trạng sử dụng đất th khơng mục đích, khơng hiệu quả… Thời gian qua lĩnh vực đất đai, nhiều cán bộ, công chức vi phạm pháp luật bị xử lý, lòng tin người dân vào tính an tồn hệ thống pháp đất đai ngày giảm sút Làm để nâng cao tính hiệu pháp luật đất đai sống, bảo đảm cho người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ cách tốt nhất, bảo đảm cho mục đích cho thuê đất nhà nước mục đích sử dụng đất bên thuê đất đạt hiệu cao Đó không quan tâm người dân mà nhà quản lý đất đai Hiện nay, Luật Đất đai sửa đổi 2013 bắt đầu có hiệu lực dần vào thực sống Tuy nhiên, qua thời gian ngắn thực pháp luật thuê đất bộc lộ số thiếu sót, bất cập Vì vậy, cần có nghiên cứu từ sách, pháp luật tổ chức biện pháp nhằm thực tốt sách, pháp luật đất đai, góp phần nâng cao hiệu áp dụng pháp luật đất đai, đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội bền vững Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thuê đất phương thức tiếp cận đất đai phổ biến tất quốc gia giới Tuy nhiên, xét góc độ trị - pháp lý th đất có điểm khác biệt nước có hình thức sở hữu đất đai khác Ở nước xác lập chế độ sở hữu tư nhân đất đai, người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu đất đai; họ có quyền cho người khác thuê đất với tư cách đất đai tài sản thuộc sở hữu Ở Việt Nam, tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu; song thực tế, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Vì vậy, thuê đất1 hình thành dựa chế độ sở hữu toàn dân đất đai Pháp luật thuê đất đời nhằm tạo sở pháp lý điều chỉnh hoạt động thuê đất đảm bảo đất đai sử dụng mục đích, quy hoạch sử dụng đất, tiết kiệm đạt hiệu kinh tế cao điều kiện đất đai - nguồn tài nguyên thiên nhiên - có hạn nhu cầu sử dụng đất xã hội ngày tăng Thực tiễn thi hành pháp luật thuê đất thời gian qua cho thấy việc trao quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung UBND cấp tỉnh) Ủy ban nhân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung UBND cấp huyện) thông qua giao đất, cho thuê đất … thiếu chế pháp lý giám sát, kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát sinh tình trạng cho thuê đất bừa bãi khơng tính đến hiệu kinh tế, phát sinh tham nhũng, tiêu cực Ở đây, thuê đất sử dụng với nghĩa người sử dụng đất thuê đất Nhà nước để sử dụng; cho thuê đất sử dụng với nghĩa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thực quyền định đoạt đất đai thông qua phương thức cho thuê đất cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài Vì vậy, Luận án sử dụng thuật ngữ “thuê đất” xét phương diện người sử dụng đất thuê đất Nhà nước để sử dụng v.v gây xúc, bất bình nhân dân Hơn nữa, qua thực tiễn thi hành pháp luật thuê đất cho thấy nội dung số quy định pháp luật vấn đề chưa phù hợp với thực tiễn mà điều dễ nhận thấy bất bình đẳng việc thuê đất người sử dụng đất nước với người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Theo Điều 35 Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất nước Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đó, người Việt Nam định cư nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Điều 111, Điều 114, Điều 119 Điều 120 đạo luật quy định người thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thực giao dịch tài sản đất mà không thực giao dịch quyền sử dụng đất; đó, người thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê thực giao dịch quyền sử dụng đất tài sản đất Đây rào cản cho việc tiếp cận nguồn vốn thông qua chấp quyền sử dụng đất doanh nghiệp nước Sự bất bình đẳng xóa bỏ Luật Đất đai năm 2013 đời với việc bổ sung quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Tuy nhiên trình thi hành Luật Đất đai năm 2013 gặp vướng mắc thiếu rõ ràng Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chuyển từ hình thức giao đất sang hình thức cho thuê đất …Bên cạnh đó,việc thực thi quy định cho thuê đất gặp rào cản thủ tục hành chính, tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực số cán làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, tình trạng sử dụng đất th khơng mục đích, khơng hiệu quả; …Chính vậy, khung pháp lý hoàn chỉnh, đồng tương thích để bảo đảm cho quyền sử dụng đất người thuê đất thực thi điều cần thiết Khung pháp lý phải ý đến trạng hoạt động cho thuê đất đưa chế hiệu cho hoạt động sử dụng đất cho thuê.Trong đó, cần quy dịnh rõ quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ này, quy định thờihạn, mục đích, hiệu việc sử dụng đất thuê.Để khắc phục bất cập, hạn chế cần phải có nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, tồn diện thực trạng pháp luật thuê đất nhằm đề xuất giải pháp thực thi pháp luật thuê đất.Với lý đó, luận án " Pháp luật thuê đất Việt Nam nay” có mục đích nghiên cứu, tìm hiểu quy định Luật đất đai hành văn hướng dẫn thi hành quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất, khiếm khuyết, hạn chế nhận diện nguyên nhân thiếu sót này; sở đề xuất phương hướng, giải pháp thực thi pháp luật cho thuê đất Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án 2.1 Mục đích nghiên cứu luận án Mục đích nghiên cứu luận án đưa giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật th đất nâng cao hiệu thi hành lĩnh vực pháp luật Việt Nam thông qua việc nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật thuê đất 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, Luận án có nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: + Nghiên cứu vấn đề lý luận thuê đất pháp luật thuê đất để từ xác định chất, nội dung, yêu cầu điều chỉnh pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất + Nghiên cứu, lý giải vai trò pháp luật thuê đất Việt Nam + Làm rõ sở lý luận thực tiễn việc hoàn thiện pháp luật thuê đất + Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hành thuê đất nhằm thành tựu, hạn chế, khiếm khuyết nguyên nhân Trên sở đó, Luận án đề cập cần thiết việc hoàn thiện chế định pháp luật thuê đất, định hướng giải pháp đảm bảo thực thi pháp luật thuê đất Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận án 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài tập trung vào nội dung sau đây: Luận án phân tích cách có hệ thống quy phạm pháp luật thuê đất quy định Luật Đất đai năm 2013 văn quy phạm pháp luật hành, sở kế thừa phát triển quan điểm th đất cơng trình nghiên cứu để làm sáng tỏ vấn đề lý luận thuê đất (khái niệm, đặc điểm, vai trò thuê đất pháp luật thuê đất), nghiên cứu để đưa đòi hỏi, nhu cầu điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất bối cảnh kinh tế thị trường hội nhập Nghiên cứu quan điểm, chủ trương, đường lối Đảng sách đất đai nói chung sách cho th đất nói riêng 3.2 Phạm vi nghiên cứu Luận án “Pháp luật thuê đất Việt Nam nay” đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng; nhiên, khuôn khổ luận án tiến sĩ luật học; luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu quy định Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành thuê đất Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai với tổ chức, cá nhân nước có nhu cầu sử dụng đất Việt Nam Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Để giải nhiệm vụ đặt ra, đề tài thực dựa phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm Đảng Nhà nước ta xây dựng Nhà nước pháp quyền XHCN Bên cạnh đó, Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải sử dụng đánh giá, bình luận quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất để làm sở cho kết luận khoa học Phương pháp sử dụng suốt trình thực đề tài nghiên cứu - Phương pháp tổng hợp, sử dụng đánh giá thực trạng pháp luật thuê đất nhằm rút kết luận tổng quan, quan điểm, đề xuất, kiến nghị - Phương pháp so sánh luật học, sử dụng phân tích, đánh giá quy định pháp luật đất đai Việt Nam đặt mối tương quan với quy định pháp luật đất đai Trung Quốc nhằm làm sáng tỏ điểm tương đồng khác biệt thuê đất pháp luật đất đai Việt Nam với Trung Quốc - Phương pháp phân tích logic quy phạm, sử dụng đánh giá thực trạng pháp luật, xem xét tính thống phát mâu thuẫn nội dung quy định pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất - Phương pháp trao đổi với chuyên gia, sử dụng đánh giá thực trạng pháp luật cho thuê đất đưa giải pháp hoàn thiện v.v Những điểm luận án Đây luận án luật học nghiên cứu cách toàn diện hệ thống pháp luật thuê đất Việt Nam theo Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Luận án có đóng góp chủ yếu sau đây: -Luận án góp phần phát triển, bổ sung sở lý luận thực tiễn thuê đất quan hệ thuê đất Nhà nước người sủ dụng đất Việt Nam Đặc biệt, luận án phân tích, làm rõ lý luận điều chỉnh pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất, làm rõ nhu cầu điều chỉnh pháp luật thuê đất, từ lập luận yêu cầu đặt pháp luật thuê đất Các yêu cầu là: (1) Pháp luật th đất phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch trong trình thuê đất; (2) Pháp luật thuê đất phải đảm bảo đồng bộ, toàn diện, cụ thể, chặt chẽ, khả thi thủ tục cho thuê đất; (3) Pháp luật thuê đất phải đảm bảo công chủ thể quan hệ thuê đất (kể quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất).(4) Pháp luật thuê đất phải đảm bảo hài hòa với quốc gia khu vực giới - Luận án phân tích, đánh giá pháp luật thực tiễn pháp lý thuê đất số quốc gia như: Trung Quốc, Hồng Kông, Úc, nét tương đồng điều chỉnh pháp luật thuê đất Qua đó, gợi mở cho Việt Nam học kinh nghiệm xây dựng thiện pháp luật thuê đất - Luận án phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật thuê đất; khảo sát, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật thuê đất qua nghiên cứu hợp đồng thuê đất số tỉnh, thành nước Từ đó, nêu kết quả, hạn chế, thiếu sót pháp luật thuê đất Đó là: Pháp luật thuê đất hành chưa đồng bộ, chặt chẽ, cụ thể, thiếu yếu tạo kẽ hở cho chủ thể vi phạm lợi dụng quyền lực quan hệ thuê đất, chưa đảm bảo cơng mặt chủ thể tính cơng khai, minh bạch quan hệ hợp đồng Ý nghĩa lý luận ý nghĩa thực tiễn luận án: Luận án lập luận quan điểm, nêu định hướng hoàn thiện pháp luật thuê đất đưa giải pháp thuộc hai nhóm: (1) hồn thiện pháp luật thuê đất; (2) đảm bào thực thi pháp luật thuê đất Đối với nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật thuê đất, luận án kiến nghị hoàn thiện quy định đảm bảo quyền thông tin, quyền sử sụng… người sử dụng đất Đối với nhóm giải pháp đảm bảo thực pháp luật thuê đất, luận án kiến nghị nâng cao chất lượng hoạt động tổ chức máy hành nhà nước liên quan đến quản lý đất đai, có chế phối hợp ngành, cấp, tăng cường trách nhiệm, trọng công tác tuyên truyền nâng cao nhận thức pháp luật Những đề xuất, kiến nghị đúc kết trình nghiên cứu quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất góp phần trực tiếp vào q trình thực thi Luật Đất đai năm 2013 Hơn nữa, Luận án tài liệu tham khảo bổ ích khơng cho nhà hoạch định sách đất đai, nhà quản lý đất đai mà tài liệu tham khảo cho sở đào tạo luật học nước ta Cơ cấu luận án Luận án gồm có: Phần mở đầu; Bốn chương; Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo: Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu vấn đề liên quan đến luận án Chương 2: Lý luận thuê đất pháp luật thuê đất Việt Nam Chương 3: Thực trạng pháp luật thuê đất thực tiễn thi hành pháp luật thuê đất Việt Nam Chương 4: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật thuê đất Việt Nam Chương TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu Pháp luật thuê đất vấn đề thu hút quan tâm nghiên cứu không giới luật học mà ngành lĩnh vực khác nước ta như: địa chính, tài ngun, mơi trường, kinh tế.Trong thời gian qua có số cơng trình nghiên cứu, viết nước liên quan trực tiếp có liên quan đến đề tài nghiên cứu cơng bố tạp chí khoa học, báo cáo khoa học, đề tài nghiên cứu, luận án tiến sĩ, thạc sĩ bảo vệ, sách xuất đăng tài trang thông tin điện tử Nhóm cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài bao gồm: cơng trình nghiên cứu ngành tài ngun, mơi trường, địa chính, kinh tế; cơng trình nghiên cứu luật học nghiên cứu pháp luật thuê đất.Các nghiên cứu quy định pháp luật thuê đất mang tính chuyên sâu nước ta khoảng thời gian từ sau Luật Đất đai năm 1988 đến dường không nhiều Trong số cơng trình nghiên cứu tập thể cá nhân nước, vấn đề quyền sử dụng đất có hình thức cho th đất Việt Nam số quốc gia giới có đề cập tới dạng giới thiệu khái quát, nghiên cứu, điều tra, khảo sát như: nghiên cứu thị trường quyền sử dụngđất thị trường bất động sản Việt Nam, nghiên cứu thực trạng sử dụng đất, sách giao đất, cho thuê đất… Tuy nhiên, phù hợp với khuôn khổ phạm vi Luận án này, việc khảo sát cơng trình nghiên cứu quan hệ th đất Nhà nước người sử dụng đất tập trung vào nội dung sau đây: Thứ nhất, lý luận thuê đất pháp luật cho thuê đất;