L�I NÓI Đ�U 1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN VIẾT THẮNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI 2014 2 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TR[.]
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN VIẾT THẮNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN VIẾT THẮNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành : Luật dân Mã số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu HÀ NỘI - 2014 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn ch-a đ-ợc công bố công trình khác Tác giả luận văn Trần Viết Thắng MC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Thế chấp tài sản 1.1.2 Đặc điểm pháp lý chấp quyền sử dụng đất 14 1.1.3 Vai trò chấp quyền sử dụng đất đời sống kinh tế - 23 xã hội 1.2 Điều chỉnh pháp luật chấp quyền sử dụng đất 26 1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chấp quyền sử 26 dụng đất pháp luật 1.2.2 Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Chương 2: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CỤ THỂ LIÊN QUAN ĐẾN THẾ 27 31 CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT N AM 2.1 Về chủ thể có quyền xác lập quan hệ chấp quyền sử 31 dụng đất 2.1.1 Chủ thể chấp 31 2.1.2 Chủ thể nhận chấp 35 2.2 Về đối tượng quan hệ chấp 37 2.3 Về hình thức xác lập giao dịch chấp quyền sử d ụng đất 44 2.4 Quyền nghĩa vụ bên tham gia vào quan hệ 46 chấp quyền sử dụng đất 2.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất 46 2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất 50 2.5 Về đăng ký chấp hiệu lực việc chấp quyền sử 52 dụng đất 2.6 Chấm dứt quan hệ chấp quyền sử dụng đất 56 2.7 Về xử lý quyền sử dụng đất chấp 58 Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ 66 DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1 Những yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật 66 chấp quyền sử dụng đất 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử 74 dụng đất 3.2.1 Hoàn thiện quy định chủ thể quan hệ chấp 74 quyền sử dụng đất 3.2.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp 74 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công 76 chứng, chứng thực, đăng ký chấp quyền sử dụng đất 3.2.4 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp 77 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân LĐĐ : Luật Đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất PLĐĐ : Pháp luật đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thế chấp bất động sản biện pháp quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân Ở Việt Nam, chấp bất động sản diễn sôi động ngày trở nên quan trọng, thiếu bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tài sản bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, cầu nối để tổ chức tín dụng (TCTD) luân chuyển vốn cho kinh tế Trong bất động sản sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phổ biến Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất với quyền rộng rãi Cũng đối tượng sở hữu bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng quyền như: chiếm hữu, sử dụng định đoạt QSDĐ trở thành tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ giao dịch tín dụng (giao dịch chấp) Khơng có tài sản bảo đảm cách an tồn khơng có giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thơng qua thị trường tiền tệ Và vậy, chấp tài sản, chấp QSDĐ điều kiện có tính tiên đảm bảo cho vận hành cách an toàn cho thị trường tiền tệ Tuy nhiên, loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai nên việc quy định thân QSDĐ chấp QSDĐ phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý QSDĐ giải chấp khó khăn phức tạp nhiều so với tài sản thơng thường khác Điều lý giải vận hành chấp QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập Trên thực tế khó để đưa QSDĐ vào vận hành thị trường tín dụng cách trơi chảy Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cao có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn tác động ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội quyền lợi ích hợp pháp bên Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài "Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam nay" cần thiết, mang tính chuyên sâu có tính thời Tình hình nghiên cứu Từ nguồn thơng tin mà tác giả tiếp cận cho thấy, chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu chấp QSDĐ Việt Nam công bố Việc nghiên cứu chấp QSDĐ tiến hành dạng viết tạp chí, tham luận hội thảo chuyên đề nhỏ cơng trình nghiên cứu chung giao dịch bảo đảm Một số tạp chí phân tích, đánh giá vài khía cạnh bất cập, mâu thuẫn pháp luật hành, gây rào cản cho việc vận hành quyền chấp QSDĐ Tiêu biểu phải kể đến viết tác giả Phan Minh Ngọc: Nợ khó địi ngành ngân hàng Trung Quốc - Một số liên hệ với Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng, số 2/2007; tác giả Nguyễn Văn Mạnh: Một số vấn đề giao dịch bảo đảm theo pháp luật hành, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6/2007; tác giả An Đồng: Sớm tháo gỡ bất cập thủ tục vay vốn ngân hàng, Tạp chí Tài chính, tháng 8/2007 Ở tầm nghiên cứu cao cơng trình chuyên khảo, đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn Thạc sĩ, Tiến sĩ đề cập nội dung liên quan luận án như: Bình luận khoa học biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh năm 2002; Luận án tiến sĩ Luật học tác giả Nguyễn Quang Tuyến: "Quyền sử dụng đất giao dịch dân thương mại", năm 2003; Tác giả Nguyễn Văn Hoạt với luận án tiến sĩ Luật học "Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản", năm 2004 Những cơng trình nêu tiếp cận chấp QSDĐ với ý nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ, chúng nghiên cứu với biện pháp bảo đảm khác Vì vậy, nội dung dừng lại phác thảo khái quát nêu lên vài bất cập pháp luật hành chấp QSDĐ phạm vi nhỏ hẹp Cho đến nay, chưa có cơng trình xem xét vấn đề chấp QSDĐ cách tổng thể phương diện lý luận thực tiễn, kết hợp hài hòa, giao thoa pháp luật chung pháp luật chuyên ngành điều chỉnh quan hệ chấp, thực tiễn sinh động phức tạp quan hệ thực tế Như vậy, luận văn đề tài nghiên cứu chuyên sâu pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam, không trùng lặp với cơng trình nghiên cứu khoa học cơng bố Mục đích, nhiệm vụ, đối tƣợng phạm vi nghiên cứu * Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam, qua đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ đáp ứng có hiệu yêu cầu thực tế sống đặt * Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu QSDĐ: Trong chế độ sở hữu toàn dân đất đai làm sở cho kết luận rằng, QSDĐ người sử dụng đất Việt Nam tài sản loại bất động sản - Nghiên cứu vấn đề lý luận chấp QSDĐ với tính cách biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ với tính cách loại hình chấp phổ biến chiếm ưu hình thức chấp tài sản Qua làm sở cho việc nhận diện vai trò, ý nghĩa chấp QSDĐ đời sống kinh tế, xã hội - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật chấp QSDĐ, đánh giá khái quát thành tựu mà pháp luật Việt Nam thời gian qua đạt được, đồng thời rõ vấn đề bất cập tồn chế định pháp luật - Phân tích yêu cầu, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu vận hành quyền chấp QSDĐ thực tế * Đối tượng nghiên cứu: - Hệ thống quan điểm, tài liệu khoa học chấp tài sản chấp QSDĐ - Hệ thống quy định pháp luật đất đai (PLĐĐ), pháp luật dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng ngân hàng Việt Nam chấp QSDĐ - Thực tiễn thi hành pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam thời gian qua * Phạm vi nghiên cứu: Thế chấp QSDĐ vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực: trị, kinh tế, xã hội pháp luật Tuy nhiên, luận văn tập trung nghiên cứu khuôn khổ pháp luật điều chỉnh nội dung chấp QSDĐ như: chủ thể đối tượng quan hệ chấp; hình thức thủ tục xác lập quan hệ chấp QSDĐ; thỏa thuận bên trình xác lập thực giao dịch chấp quy định việc chấm dứt QSDĐ, xử lý QSDĐ bên chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ Về chủ thể nhận chấp QSDĐ, tác giả nghiên cứu chủ thể TCTD phép hoạt động Việt Nam - chủ thể thường xuyên, phổ biến chiếm ưu Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp quyền, quan điểm, học thuyết khoa học pháp lý Việt Nam 10