Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động cốn đầu tư nhà ở đô thị tại việt namx

Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động cốn đầu tư nhà ở đô thị tại việt nam

VIỆN NGHIÊN CỨU QUẢN LÝ KINH TẾ TRUNG ƯƠNG---------------------------ĐINH TRỌNG THẮNGCƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAMChuyên ngành: Kinh tế phát triểnMã số : 62310501LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾNGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC1. TS. Đinh Văn Ân 2. TS. Lê Xuân SangHÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận án là trung thực. Những tư liệu được sử dụng trong Luận án đều có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng.Tác giả luận ánĐinh Trọng Thắng MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆTChữ viết tắt Nội dung đầy đủCIC Trung tâm Thông tin tín dụngGCN Giấy chứng nhậnGDBĐ Giao dịch bảo đảmHIFU Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị thành phố Hồ Chí MinhNSNN Ngân sách nhà nướcNHNN Ngân hàng Nhà nướcNHTC Ngân hàng trái phiếu thế chấpNHTM Ngân hàng thương mạiQSD Quyền sử dụngQSH Quyền sở hữuTCTD Tổ chức tín dụngTMCP Thương mại Cổ phầnTTCK Thị trường chứng khoánUBND Ủy ban Nhân dânUSD Đô la MỹVNĐ Đồng Việt Nam DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT TIẾNG ANHChữ viết tắt Nội dung đầy đủARMAdjustable- Rate MortgagesVay thế chấp mua nhà với lãi suất có thể điều chỉnhCRACredit Rating AgencyCơ quan định mức tín nhiệm tín dụngCSHContract Saving for HouseTiết kiệm theo hợp đồng để mua nhàDIMDual Index MortgagesVay thế chấp mua nhà chỉ số képFRMFixed Rate MortgagesVay thế chấp mua nhà với lãi suất cố địnhGDPGross Domestic ProductTổng sản phẩm trong nướcHPFHousing Provident FundQuỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộcLTVLoan to ValueTỷ lệ vay trên giá trị ngôi nhàMBSMortgage- based securitiesChứng khoán có bảo đảm bằng khoản vay thế chấp mua nhàOECDOrganization for Economic Cooperation and DevelopmentTổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tếPLAMPrice- level Adjusted MortgageVay thế chấp mua nhà điều chỉnh theo giáREITReal Estate Investment TrustQuỹ đầu tư tín thác bất động sảnS&LSaving & LoansTổ chức tiết kiệm và cho vay DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH - 8 -LỜI MỞ ĐẦU1. Sự cần thiết của đề tài Luận ánCó nhà ở là một nhu cầu và quyền lợi cơ bản của người dân, do vậy, nhiều nước trên thế giới coi chính sách nhà ở là một trong những chính sách cốt lõi nhất để phát triển kinh tế - xã hội quốc gia [80, tr.15]. Thị trường nhà ở đô thị có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhất là đối với tăng trưởng kinh tế do có quan hệ trực tiếp với các thị trường chủ chốt khác như thị trường tín dụng, thị trường chứng khoán, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động . Bên cạnh vai trò kinh tế, phát triển nhà ở đô thị còn tạo ra các ảnh hưởng ngoại ứng tích cực về xã hội và chính trị. Đã có nhiều nghiên cứu chứng minh mối tương quan cao giữa tỷ lệ có nhà ở của người dân với trình độ phát triển kinh tế, ổn định xã hội và trình độ văn hóa, mức sống của người dân đô thị. [58, tr. 35].Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc phát triển hữu hiệu các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở là một điều kiện tiên quyết để thị trường nhà ở đô thị vận hành tốt. Do nhà ở là tài sản có giá trị lớn so với thu nhập, đa số người dân chỉ có thể mua được nhà ở nếu việc thanh toán được chia nhỏ trong khoảng thời gian dài. Chính vì vậy, nếu không có các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đa dạng, hữu hiệu, thị trường nhà ở sẽ hoặc là không phát triển đủ mức, hoặc sẽ có mức giá vượt quá “tầm với” của đa số người dân hoặc kéo theo nhiều rủi ro tài chính [54, tr. 14]. Đồng thời với việc tạo thuận lợi cho người mua nhà, các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở còn giúp các công ty phát triển đất và nhà ở đô thị huy động vốn đầu tư nhằm tăng nguồn cung nguồn cung cho thị trường nhà ở. Chính vì vậy, Adela Nevitt [64] đã có nhận định được nhiều nghiên cứu khác trích dẫn, đó là “việc phát minh ra hoạt động cho vay thế chấp nhà ở có tầm quan trọng ngang với việc phát minh ra động cơ hơi nước đã làm thay đổi bộ mặt của nước Anh”. Tuy nhiên, nếu không được quản lý, giám sát chặt chẽ, việc huy động vốn đầu tư bất động sản thông qua hệ thống ngân hàng kéo theo rất nhiều rủi ro. Đã và đang có nhiều cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới có nguyên nhân từ yếu kém của hệ thống tài chính nhà ở. Việt Nam hiện nay đang ở những bước đầu tiên của quá trình đô thị hóa, và sẽ sớm chuyển sang giai đoạn trung gian với tốc độ đô thị hóa cao hơn (vào cuối năm 2011 dân số đô thị chiếm 34% dân số toàn quốc, với tốc độ tăng trưởng 3,4% mỗi năm) [30, tr.6]. Các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị ở Việt Nam hiện đang phát triển ở giai đoạn đầu, chủ yếu tập trung ở các kênh huy động vốn truyền thống như tín dụng ngân hàng, tín dụng và huy động vốn phi chính thức. Các kênh huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán và các công cụ tài chính khác còn ở trình độ phát triển thấp. Việc đa dạng hóa và đẩy mạnh phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị là một nhu cầu tất yếu trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang tăng cường đô thị hóa trong quá trình phát triển và hội nhập. Tuy nhiên, việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị cũng phải rất thận trọng và được quản lý tốt nhằm kiểm soát các rủi ro tài chính tiềm ẩn, đặc biệt khi thị trường bất động sản phát triển quá mức, với mức giá tăng vọt (còn gọi là bong bóng bất động sản). - 9 -Với những yêu cầu về lý luận và thực tiễn nêu trên, việc nghiên cứu đề tài Luận án “Cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam" là có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn.2. Tình hình nghiên cứu luận án trong và ngoài nước2.1. Nghiên cứu quốc tếCác vấn đề liên quan tới phát triển và quản lý các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị và nhà ở đô thị đã được nghiên cứu từ lâu trên thế giới, nhưng đến nay vẫn luôn có tính thời sự. Trong bối cảnh cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và trạng thái kinh tế hiện nay, việc phát triển và quản lý các rủi ro liên quan tới các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở tiếp tục là một chủ đề được quan tâm của giới nghiên cứu thế giới. Có thể phân loại các nghiên cứu có liên quan như sau: 2.1.1. Các nghiên cứu về những vấn đề chung của phát triển hệ thống tài chính nhà ở quốc giaNhững nghiên cứu về chủ đề hệ thống tài chính nhà ở quốc gia chỉ thực sự phát triển từ thập kỷ 1980. Trong số đó, nghiên cứu có tính bản lề là của tác giả Mark Boleat “Các hệ thống tài chính nhà ở quốc gia: một so sánh quốc tế” [55], tổng hợp những cơ sở lý luận cơ bản nhất về hệ thống các kênh huy động vốn động vốn đầu tư nhà ở đô thị, miêu tả quát rình tiết kiệm cá nhân chuyển đổi thành các khoản cho vay mua nhà, bao gồm các vấn đề như điều kiện để phát triển các hệ thống tài chính nhà ở, hệ thống các kênh dẫn vốn (kênh huy động vốn đầu tư nhà ở) và tổng quan về kinh nghiệm quốc tế của trên 10 quốc gia.Tiếp theo đó, một nghiên cứu có tính tổng hợp cao khác là “Sách nguồn về tài chính nhà ở” của Hiệp hội quốc tế về tài chính nhà ở (International Housing Finance Union), do Michael Lea là chủ biên [61]. Nghiên cứu này đã đưa ra phân loại về các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở và so sánh về trình độ phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở tại trên 50 nước trên khắp thế giới.Tuy nhiên, có một xu hướng là các nghiên cứu trong thập kỷ 1990 chủ yếu tập trung vào sự phát triển của các hệ thống tài chính nhà ở tại các nền kinh tế phát triển. Có rất ít nghiên cứu về các tính chất và thách thức phát triển tài chính nhà ở tại các nước đang phát triển. Cho dù có nhiều điểm chung trong việc phát triển tài chính nhà ở giữa các nước đang phát triển và các nước phát triển, các nước đang phát triển gặp phải một số thách thức riêng biệt như môi trường kinh tế và tài chính kém thuận lợi, rủi ro lớn, khả năng tài khóa thấp hơn và thiếu hụt nguồn cung về nhà ở và tài chính.Gần đây, có một loạt nghiên cứu công phu của các tổ chức quốc tế như Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (2005), “Tài chính nhà ở tại các nước đang chuyển đổi: xu hướng và thách thức” [65], Ủy ban châu Âu (2006), “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các nước đang chuyển đổi: nguyên tắc và ví dụ” [58] và Ngân hàng thế giới (2009), “Chính sách tài chính nhà ở tại các nước đang phát triển” [80] đã tập trung nghiên cứu về việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở tại thị trường các nước đang phát triển và đang chuyển đổi. Đặc biệt, Ngân hàng thế giới [80] đã cung cấp một cẩm nang đa dạng và toàn diện, có cập nhật các diễn biến sau khủng hoảng tài chính nhà ở Hoa Kỳ, với những khuyến nghị chính sách rất hữu ích để giúp các nền kinh tế đang phát triển xây dựng hệ thống tài chính nhà ở. Tại nghiên cứu này, các tác giả đã phân tích cụ thể về đặc - 10 -điểm, điều kiện phát triển, và chính sách phát triển đối với từng kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển. 2.1.2. Các nghiên cứu về điều kiện và nhân tố tác động tới sự phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ởVề các nhân tố tác động sự phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở tại thị trường Hoa Kỳ, Meltzer, Allan H (2009) [62] cho rằng bên cạnh lãi suất, các nhân tố phi tài chính khác (như trình độ giáo dục của người đi vay, quy mô gia đình, đặc điểm ngôi nhà định mua) cũng tác động đến nhu cầu tín dụng nhà ở. Cũng tại thị trường Hoa Kỳ, Jaffee, Dwigh (2008) [60] trong nghiên cứu mô hình kinh tế lượng về thị trường cho vay mua nhà đã xây dựng nhu cầu về tài chính nhà ở là một hàm của các biến gồm lượng đầu tư vào nhà mới, lãi suất, giá trị trái phiếu doanh nghiệp, tỷ lệ LTV và số lượng hợp đồng mới. Jaffee đưa ra kết luận rằng nhu cầu tài chính nhà ở phụ thuộc cả vào các nhân tố không liên quan đến chi phí của khoản vay như kỳ hạn của khoản vay.Trên tầm đa quốc gia, nghiên cứu của Warnock (2007) [78] được coi là nghiên cứu đầu tiên so sánh quốc tế các nhân tố tác động tới sự phát triển của tài chính nhà ở. Dựa trên mẫu nghiên cứu 62 quốc gia bao gồm cả các nước phát triển và đang phát triển, nghiên cứu đi đến kết luận rằng các nhân tố bao gồm (1) hệ thống pháp lý tín dụng và bất động sản lành mạnh, (2) hệ thống thông tin tín dụng phát triển và (3) môi trường kinh tế vĩ mô ổn định có tác động thúc đẩy sự phát triển thị trường tài chính nhà ở đô thị và nhu cầu tài chính nhà ở đô thị. Tuy nhiên, ngay trong nghiên cứu này, các tác giả cũng chưa lượng hóa được tác động của các nhân tố thuộc về cung cầu thị trường nhà ở tới nhu cầu tài chính nhà ở.Về các mẫu hình tín dụng nhà ở đô thị tại các nước đang phát triển, các tác giả Struyk, R., and R. Lynn (1983) [70], Struyk, R. and Patel, N (2009), [71] cho rằng, tại các nước đang phát triển, nơi các kênh huy động vốn nhà ở đô thị là rất đơn điệu, nhu cầu tài chính nhà ở tại các hộ gia đình phụ thuộc nhiều vào quyết định “có vay ngân hàng hay không vay ngân hàng” khi các gia đình mua nhà để ở, và quyết định này bị tác động bởi các nhân tố:i). Nhu cầu mua nhà ở và thu nhập của hộ gia đình; ii). Các đặc tính của hộ gia đình như trình độ học vấn của chủ hộ, nghề nghiệp của chủ hộ, số thành viên gia đình, tuổi của chủ hộ, tình trạng hôn nhân;iii). Loại và giá trị nhà ở định mua. Nếu giá nhà càng cao, thì khả năng hộ gia đình cần đi vay càng lớn. Nhà định mua có giấy tờ đầy đủ, khả năng đi vay càng lớn; vàiv). Kinh nghiệm tài chính và hiểu biết về việc đi vay mua nhà2.1.3. Các nghiên cứu về các vấn đề khácNghiên cứu của Brueggeman, W. và Fisher J., (2005) [56] chỉ ra rằng thị trường bất động sản muốn vận hành tốt thì phải có lượng cung ứng vốn đủ lớn. Vốn trong thị trường bất động sản là một nhân tố quan trọng. Vốn ở đây chính là vốn từ hệ thống ngân hàng. Như vậy, nghiên cứu này chưa chỉ ra hết các kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản. Vốn từ hệ thống ngân hàng là quan trọng, song vấn đề kiểm soát và những quy định đi kèm lại là một vấn đề lớn, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế khi hệ thống gặp sự cố. [...]... thống các quan điểm và chính sách nhằm tạo dựng và phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị ở Việt Nam trong thời gian tới, trên cơ sở hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam Để đạt được mục tiêu nêu trên, luận án đưa ra các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể đó là: i) Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận về việc tạo dựng và. .. kiện phát triển, điểm mạnh và điểm yếu và xu hướng phát triển của mỗi kênh Chương 3: Phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam” phân tích, đánh giá về thực trạng phát triển, điều kiện, nhân tố phát triển và chính sách phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở tại Việt Nam Chương 4: “Đề xuất giải pháp chính sách phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam”... Xây dựng cách tiếp cận thực tiễn để đánh giá về việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở tại Việt Nam ii) Đánh giá thực trạng phát triển, đánh giá tác động của hệ thống điều kiện tới sự hình thành và phát triển của 5 kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị chủ yếu tại Việt Nam, trên cơ sở đó đánh giá và dự báo triển vọng phát triển của từng kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam... cơ sở lý luận về các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở, bao gồm các khái niệm có liên quan, phân loại các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở, phân tích các điểm mạnh, điểm yếu của các kênh và khung chính sách có liên quan Chương 2: “Kinh nghiệm quốc tế về phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị phân tích và so sánh các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị trên thế - 16 - giới về điều kiện phát. .. chấp và (5) kênh qua thị trường chứng khoán và thế chấp thứ cấp iii) Hệ thống hóa và làm giàu các vấn đề lý luận về các lợi ích, rủi ro của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị, các vấn đề quản lý và phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị, áp dụng cho bối cảnh thực tiễn Việt Nam.iv) Đánh giá, so sánh điểm mạnh, điểm yếu và xu thế phát triển của các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị. .. huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 4.2 Phạm vi nghiên cứu của luận án - Về nội dung: Luận án giới hạn nghiên cứu việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị hoạt động dựa trên nguyên tắc thị trường, không bao gồm các kênh huy động vốn từ ngân sách Nhà nước Cụ thể các kênh được nghiên cứu bao gồm: i) Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị trực tiếp; ii) Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị. .. và phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam (khái niệm, đặc điểm, điều kiện phát triển và chính sách phát triển của từng loại kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam); ii) Phân tích và so sánh kinh nghiệm tạo dựng và phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị của một số nước trên thế giới, từ đó rút ra các bài học chính sách cho Việt Nam; iii) Đánh giá thực. .. iii) Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên tiết kiệm hợp đồng mua nhà; iv) Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị dựa trên trái phiếu thế chấp (ngân hàng thế chấp); và - 13 - v) Kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị huy động vốn trên thị trường chứng khoán và thị trường thế chấp thứ cấp - Về không gian: Luận án nghiên cứu và làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng của thế giới về các kênh huy. .. năm, sự phát triển của thị trường thứ cấp dễ tạo ra "rủi ro đạo đức" ở thị trường sơ cấp, khiến cho các tổ chức cho vay dễ dãi hơn với người đi vay thế chấp 1.3 Vai trò, rủi ro và cấp độ phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị 1.3.1 Vai trò của việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị Việc phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị (tài chính nhà ở đô thị) mang... phát triển, điều kiện phát triển và chính sách phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị ở Việt Nam trong giai đoạn 2001-2011; vàiv) Đề xuất một số chính sách nhằm tạo dựng và phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị trong giai đoạn 2012 - 2020.4 Đối tư ng và phạm vi nghiên cứu của luận án 4.1 Đối tư ng nghiên cứu Đối tư ng nghiên cứu của luận án là việc phát triển các kênh huy . đô thị ở Việt Nam trong thời gian tới, trên cơ sở hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn phát triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị. triển các kênh huy động vốn đầu tư nhà ở đô thị tại Việt Nam. - 17 -CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ NHÀ Ở ĐÔ THỊ1.1. Một