Xác định phân khúc sản phẩm phù hợp cho doanh nghiệp nhỏ kinh doanh bất động sản tại hà nội

TI B ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯ Ờ NG ĐẠI HỌC KINH TÉ QUỐC DÂI ***** Đ Ạ ỵiíỌ C KTQJX, Tr T.Hồỉm^HtrĩĩưVIẺN - VŨ TIÉN DŨNG ẬN ẤN • T L 1Ệ XÁC ĐỊNH PHÂN KHÚC SẢN PHẨM PHÙ HỢP CHO DOANH NGHIỆP NHỎ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản LUẬN VẰN TBẠC SỸ HNH DOANH VÀ QUẢN LÝ Thì N G Ư Ờ I H Ư Ớ N G D Ẫ N K H O A H TS Nguyễn Minh Ngọc Hà Nội - 2013 Ọ C : LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Vũ Tiến Dũng, học viên lớp cao học K I9, chuyên ngành Quản trị Kinh doanh Bất động sản thuộc khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tên đề tài luận văn “Xác định phân khúc sản phẩm phù hợp cho DN kinh doanh BĐS quy mô nhỏ thị trường Hà Nội” Bản luận văn hồn thành q trình nghiên cứu nghiêm túc với giúp đỡ tận tình giáo viên hướng dân TS NGUYEN MINH NGỌC Các số liệu, kết quả, trích dẫn luận văn có nguồn gốc rõ ràng trung thực Tơi xin cam đoan, nội dung luận văn hồn tồn tơi tự tìm hiểu nghiên cứu, khơng có chép tài liệu Nếu phát chép nào, tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm trước hội đồng kỷ luật nhà trường T V Ũ Á T C I G Ế I N Ả D Ũ N G LỜI CẢM ƠN Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Minh Ngọc, người tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tác giả suốt q trình nghiên cứu hồn thiện đề tài luận văn Tác giả xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên- trường Đại học Kinh tê Quôc dân toàn the cac anh, chị can bọ DN nhỏ kinh doanh BĐS - tác giả khảo sát - tận tình giúp đỡ suốt trình làm luận văn thạc sỹ Do thời gian trình độ cịn hạn hữu, nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót hạn chế nhât định Rât mong nhận góp y chan tinh cua quý thầy cô quý độc giả quan tâm đến đề tài Tác giả xin chăn thành cảm ơn! T v ủ Á T C I G É N I D Ả Ũ N G YÊU CÀU CỦA HỘI ĐÒ NG CH ÁM LUẬN VĂN THẠC SI về’Những điểm cần sửa chữa bổ sung trước nộp luận văn thức cho Viện Đào tạo Sau đại học Chủ tịch Hội đồng Cam kết Học viên7 Íkítív hS áiu w k£Ậ JjẨL- n rv Ù Ẩ Ậ ứ I PG S.T S N guyễn T hế Phán Học viên ' Nêu học viên có trách nhiệm chinh sửa theo yêu cầu Hội đồng chấm luận văn Trong trường họp khơng sửa khơng đươc cơng nhận kết qu bo v , ãô irvT CF1T-J Hc viờn phai đóng ban yeucau chỉnh sửa vào cuối luận vãn thức nộp cho viện ĐT SĐT Lưu ý: Điểm cuối LV không vượt 10 điệm , ^ tsỉếu điểm nôi dung LV từ 9.0 điểm, nhà trường tô chức tham cạnh BẢN NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TẾ Đề tài: “Xác định phân khúc sản phẩm phù hợp cho doanh nghiệp nhỏ kinh doanh bất động sản Hà nội” Học viên cao học: Vũ Tiến Dũng Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Bât động sản Người nhận xét: PGS TS Trần Qc Khánh Đọc tồn luận văn cao học, chúng tơi có nhận xét chủ yếu sau: v ề tinh cấp thiết đề tài Chúng ta biết Bất động sản tài sản đặc biệt, tài sản vơ q giá, nhu cầu tất yếu tất người Trong giai đoạn phát triên khác , phân khúc thị trường khác giá trị có biên đơi khác Trong điều kiện nước ta nay, đất nước chuyển sang co chế thị trường tất yếu Bất động sản trở thành đối tượng trao đôi, hàng hóa nhiều hàng hóa khác Tuy nhiên, với đặc thù riêng nó, thị trường BĐS có biến đổi phức tạp điều địi hỏi sở kinh doanh BĐS, đặc biệt doanh nơhiệp nhỏ kinh doanh bât động sản phải có nghiên cứu va đanh gia chinh xac phân khúc thị trường để lựa chọn phân khúc sản phẩm phù họp Vì chúng tơi đánh giá cao cách lựa chọn đê tài ‘X ác đinh phan khuc sản phẩm phù hợp cho doanh nghiệp nhỏ kinh doanh bất động sản Hà nội học viến cao học Vũ Tiên Dũng cho răng: Đây đe tai that co y nghĩa lý luận thực tiến cao v ề đóng góp (ưu điểm chính) luận văn Chương I: luận văn phản ảnh làm rõ cỏ sỏ lý luận vê xác định phân khúc sản phẩm cho doanh nghiệp nhỏ kinh doanh bât động san Tiong phần tác giả nêu khái niệm tiêu chí yêu cầu phân khúc thị trường Đồng thời làm rõ phân khúc sản phẩm ,xác định phân khúc sản phâm yếu tố ảnh hưởng đến xác định phân khúc sản phẩm Từ sâu phân tích làm bật phương pháp phân tích hơ trợ xác điịnh phân khuc san pham phân khúc bất động sản Hà nội mà doanh nghiệp nhỏ có thê kinh doanh Nhìn chung phần sở lý luận tác giả trình bày chi tiết người đọc hồn tồn hiểu vấn đề mà tác giả nêu cho sở để tác giả sâu nghiên cứu phân sau Chương II: Tác giả luận văn đánh giá trung thực phân tích làm rõ thực trạng công tác xác định phân khúc sản phẩm cho doanh nghiệp nho kinh doanh bất động sản Hà nội Ở chương tác giả có đánh giá khái quát thực trạng phân khúc Bất động sản thực trạng hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nhỏ kinh doanh BĐS Hà N ộ i Từ nghiên cứu trên, tác giả tập trung phân tích đánh giá thực trạng cơng tác xác định phân khúc sản phẩm cho doanh nghiệp nhỏ kinh doanh bất động sản Hà nội đánh giá phân khúc sản phẩm hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nhỏ Nhũng phân tích rút từ chương II quan trọng giúp tác giả đề xuất giải pháp chương III Chương III: xác định phân khúc sản phẩm phù hợp cho doanh nghiệp nhỏ kinh doanh bất động sản Hà nội Ở chương này,trên sở xem xét xu hướng phát triển thị trường BĐS Hà Nội sử dụng phương pháp phân tích SWOT để xác định hội nguy điểm mạnh điểm yếu, tác giả xác định phân khúc sản phẩm phù hợp cho doanh nghiệp nhỏ kinh doanh bât động sản Hà nội Theo chung sản phẩm nêu họp lý, có tính khả thi cao v ề kết cấu phương pháp nghiên cứu Luận văn cú kết cấu họp lý, văn phong rõ ràng, sáng sủa, phần nội dung cú mối quan hệ chặt chẽ với Các phương pháp sử dụng luận văn thu thập tài liệu, xử lý thông tin phân tích phù họp nội dung đề tài nhờ cho phép thực mục đích nghiên cúư đề tài đặt Một số ý trao đổi - Các phương pháp nghiên cứu cịn lẫn lộn phương pháp xử lý thơng tin phân tích thơng tin - Chưong đơi chỗ lẫn lộn phân khúc thị trường phân khúc sản phẩm doanh nghiệp Ví dụ sơ đồ 1.1 chưa rõ yêu tô ảnh hưởng đên phân khúc sản phẩm phân khúc thị trường giống hay khác - Chương tiêu đề không nên để thực trạng hoạt động kinh doanh mà nên để thực trạng công tác xác định phân khúc sản phẩm cho doanh nghiệp nhỏ kinh doanh bất động sản Hà nộị cho phù họp với tên đề tài trọng tâm cần giải phần thể mục 2.3 mờ nhạt - Chương3, mục 3.3 nên xác định phân khúc sản phẩm lựa chon (phù họp).Nhưng phải xuất phát từ sở lý luân chương mục 2.3 thực trạng xác định phân khúc sản phẩm cho doanh nghiệp nhỏ chương2 từ sản phẩm lựa chọn sở xác định thị trường mục tiêu đê đê giải pháp thực Kết luận Đây đề tài khoa học công phu nghiêm túc độc lập tác giả Là tài liệu tham khảo có giá trị cho sinh viên chuyên ngành, Theo yêu cầu luận văn tốt nghiệp bậc cao học, luân văn có chất lương tơt Học viên cao học Vũ Tiến Dũng có đủ điều kiện bảo vệ trước hội đồng với kết tốt Hà Nội, ngày tháng 10 năm 2013 Người nhận xét PGS.TS Trần Quốc Khánh CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Hà nội, ngày 22 tháng 10 năm 2013 B Ả N N H Ậ N XÉT L U Ậ N V Ă N T H Ạ C SỸ K IN H D O A N H V À Q U A N lý Đê tài: Xác định phân khúc sản phẩm phù hợp cho doanh nghiệp nhỏ kinh doanh bất động sản Hà Nội Của học viên cao học : Vũ Tiến Dũng Trường : Đại học Kinh tế quốc dân - Hà Nội Người Nhận xét: : TS Trần Văn Khôi Cơ quan công tác : Phó Vụ trưởng Vụ Kinh tế Xây dựng - Bộ Xây Dụng (Quyết định s ố 25471QĐ-ĐHKTQD ngày 09/10/2013 trường Đại học Kinh tế quốc dân) Vê sở lý luận thực tiễn đề tài luận văn: Đề tài luận văn thạc sỹ kinh doanh quản lý: "Xác định phân khúc sản phẩm phù hợp cho doanh nghiệp nhỏ kinh doanh bất động sản Hà Nội" có giá trị lý luận thực tiễn giai đoạn lý sau đây: Thứ nhất: Trong năm vừa qua vấn đề đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam trải qua nhiều biến động, diễn biến phức tạp không tuân theo quy luật, không tương đồng với mơ hình đầu tư bất động sản giới Tuy nhiên, theo xu chung hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản trở sát với thị trường, tuân theo quy luật chung để bảo đảm hiệu đầu tư, hạn chế rủi ro T h ứ h a i: Đối với thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam có nhiều mơ hình từ doanh nghiệp nhằ nước, doanh nghiệp tư nhân, nhà đầu tư nước ngoài, đầu tư ngành đầu tư ngành, chí ngân hàng tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản Bên cạnh nhiều tập đồn, tổng cơng ty lớn tham gia đầu tư, đồng thời có nhiều doanh nghiệp vừa nhỏ, cá nhân tham gia đầu tư bất động sản Tuy nhiên, loại hình doanh nghiệp tìm cách lựa chọn cho mơ hình đầu tư phù hợp Trong năm vừa qua số ảnh hưởng chế sách pháp luật bất động sản việc quản lý thị trường bất động sản lỏng lẻo dẫn đến việc đầu tư tràn lan doanh nghiệp, doanh nghiệp nhỏ dù lực yếu tham gia đầu tư dự án lớn, thực tế cho thấy hàng loạt doanh nghiệp bị phá sản, nợ xấu góp phần đáng kể vào tình hình thị trường bất động sản Thứ ba: Việc lựa chọn phân khúc sản phẩm phù hợp để đầu tư doanh nghiệp nhỏ nằm quan điểm chiến lược nhà bất động sản nước ta đến năm 2020 năm Vê giá trị khoa học thực tiễn kết nghiên cứu + Nhìn chung Luận văn cơng trình khoa học độc lập, khơng trùng lắp với cơng trình, đề tài khoa học mà biết + Luận văn biết sử dụng phương pháp phân tích hỗ trợ để xác định phân khúc sản phẩm có đề xuất cụ thể kết vận dụng phương pháp để lựa chọn số sản phẩm cụ thể cho doanh nghiệp nhỏ đầu tư bất động sản Hà Nội thời gian tới + Tính ứng dụng mơ hình kinh doanh bất động sản doanh nghiệp nhỏ phù hợp Chương ỉ: Cơ sở lý luận xác định phân khúc sản phẩm cho doanh nghiệp nhỏ kinh doanh bất động sản Trong chương tác giả tổng hợp làm rõ vấn đề liên quan đến phân khúc sản phẩm kinh doanh bất động sản doanh nghiệp nhỏ, bao gồm: + Xác định phân khúc sản phẩm cho doanh nghiệp + Các phương pháp phân tích hỗ trợ xác định phân khúc sản phẩm + Kinh doanh bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên chương mục 1.4 “Cức phân khúc bất động sản Hà Nội mà doanh nghiệp nhỏ kinh doanh" nên chuyển sang chương III ; đồng thời bổ sung nội dung “những nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn sản phẩm kinh doanh doanh nghiệp nhỏ kinh doanh bất động sản ”, đặc biêt nhân tố chế sách biến động thị trường bất động sản, ảnh hưởng thị trường đầu hiệu đầu tư doanh 88 3.3 ỉ Chung cư khu đô thị khu vực quận nội thành ngoại thành + Đặc điểm: Là sản phẩm có diện tích rộng có giá trị khơng q lớn thường tỷ đồng/sản phẩm Xem xét hội, thách thức, điểm mạnh, điểm yếu DN nhỏ kinh doanh BĐS kinh doanh phân khúc này, nhận thấy: + Cơ hội: Các khách hàng có nhu cầu khác biệt hóa sản phẩm ngày phát triên tạo hội cho nhà đầu tư có khả tạo sản phẩm có tính khác biệt hóa cao phù họp với nhu cầu khách hàng + Thách thức: Khơng có khả cạnh tranh phân khúc sản phẩm DN vừa lớn đầu tư khu đô thị cung cấp Tồn kho phân khúc khu vực nội thành lớn khu vực ngoại thành lớn + Điểm mạnh: Các DN nhỏ có lợi so với DN lớn việc tạo sản phẩm (căn hộ chung cư) có tính khác biệt hóa cao so với DN quy mơ vừa lớn Do đó, có lợi việc khai thác phân khúc thị trường hẹp nhờ khả làm theo sở thích khách hàng đến chi tiết nhỏ Các DN lớn với dự án hàng ngàn hộ chung cư, liền kề tạo sản phâm theo ý khách hàng được, mà phân chia số chủng loại theo tiêu chí diện tích, tiện nghi phù họp với đa số nhóm khách hàng lớn + Điểm yếu: quy mơ vốn nhỏ, tập trung vào phân khúc trung cấp bình dân + Kết luận: Như vậy, DN nhỏ mua lại số BĐS DN lớn dạng xây thô để làm khác biệt hóa kiến trúc nội thất hội kinh doanh giai đoạn Tuy nhiên, việc cá nhân kinh doanh BĐS tham gia có nhiều điểm yếu so với DN nhỏ nên nhìn chung khả cạnh tranh không DN nhỏ 3.3.2 Nhà khu dân cư cũ Nhà khu dân cư cũ nhà không nằm dự án khu đô 89 thị Nhà khu dân cũ đa dạng Từ nhà mặt phố, nhà ngõ lớn, ngõ nhỏ, nhà có diện tích lớn, trung bình nhỏ, siêu nhỏ Kiến trúc đa dạng, phục vụ đa dạng tầng lớp dân cư Sự đa dạng hội để DN nhỏ phát huy lợi chuyên môn đa ngành nhằm tăng cường khả làm khac biẹt hoa cac san phâm tạo lợi thê cạnh tranh 3.3.2.1 Mua (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng) đất (trổng) tạo lập nhà WIƠI tư cac khu đăt đê bán cho thuê + Đặc điểm: Đa số tập trung quận hình thành như: cầu Giấy Tây Hơ, Thanh Xn, Hồng Mai huyện ven nội đô như: Từ Liêm Long Biên Gia Lâm, Thanh Trì khu vực cịn có nhiều khu đất trống phép xây nhà + Cơ hội: Nhu cầu mua nhà người dân khu vực cũ ổn định chiu ảnh hưởng xu hướng giảm mạnh cầu phân khúc BĐS khu thị nói chung + Thách thức: Địi hỏi vốn lớn, vòng quay vốn dài Đối thủ cạnh tranh thường nhà đầu tư cá nhân có khả linh hoạt cao Xu hướng giảm giá phân khúc BĐS khu đô thị áp lực tạo xu hướng giam giá phân khúc BĐS khu vực cũ + Điểm mạnh: có khả chun mơn nhiều lĩnh vực liên quan tốt cá nhân kinh doanh BĐS, có khả tạo sản phẩm có tính khác biệt cao, đặc biệt khía cạnh kiến trúc; có tính họp pháp kinh doanh BĐS so với cá nhân tham gia kinh doanh + Điểm yếu: quy mô vốn nhỏ, đáp ứng dự án có nhu cầu vốn đầu tư khơng lớn + Kết luận: DN nhỏ xem xét đầu tư vào khu đất để xây dựng thành sản phẩm BĐS nhà nhà cho thuê, tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu khác biệt hóa sản phẩm cao (đặc biệt kiến trúc) phân khúc trung cấp bình dân khu vực nội đô ven đô 90 3.3.2.2Mua cải tạo nhà có sẵn để hán/cho thuê + Đặc điểm: Đa số tập trung quận cũ như: Hoàn Kiếm, Ba Đình Đống Đa, Hai Bà Trưng Vì khu vực đa số đất đai phép xây dựng nhà xây dựng + Cơ hội: Nhu cầu mua nhà người dân khu vực cũ ổn định chịu ảnh hưởng xu hướng giảm mạnh cầu phân khúc BĐS khu thị nói chung Thách thức: Đòi hỏi vốn lớn, vòng quay vốn dài Đối thủ cạnh tranh thường nhà đầu tư cá nhân có khả linh hoạt cao Áp lực cạnh tranh lớn Xu hướng giảm giá phân khúc BĐS khu đô thị áp lực tạo xu hướng giảm giá phân khúc BĐS khu vực cũ + Điểm mạnh: có khả chun mơn nhiều lĩnh vực liên quan tốt cá nhân kinh doanh BĐS, có khả tạo sản phẩm có tính khác biệt cao, đặc biệt khía cạnh kiến trúc; có tính họp pháp kinh doanh BĐS so với cá nhân tham gia kinh doanh + Điểm yếu: quy mô vốn nhỏ, đáp ứng dự án có nhu cầu vốn đầu tư không lớn + Kêt luận: Kinh doanh phân khúc chịu cạnh tranh lớn đặc biệt từ cá nhân tham gia kinh doanh vốn có khả linh hoạt cao Trong phân khúc khả tạo khác biệt hóa sản phẩm hạn chế tốn hom phân khúc đầu tư mua đất để xây dựng tạo sản phẩm nhà Do DN nhỏ kinh doanh phân khúc tập trung khai thác đầu tư kinh doanh để tạo sản phẩm có tính khác biệt hóa cao với chi phí họp lý 3.3.2.3Th cải tạo nhà có sẵn thuê + Đặc điểm: Đem vốn DN để đầu tư kết hợp với Chủ nhà có sẵn nhà để đầu tư cải tạo nhà cũ (chưa thể cho thuê mà cần phải cải tạo không gian, tiện nghi trước cho thuê) cho phù hợp với nhu cầu khách 91 hàng thuê Các Chủ nhà thường khơng có vốn đầu tư khơng có kinh nghiệm, chun mơn việc khai thác nhóm khách hàng mà DN dự định khai thác + Cơ hội: Tại khu vực nội đô đặc biệt khu vực trung tâm có giá đất cao, nhu cầu giá cho thuê BĐS cao, DN kết hợp với Chủ nhà khai thác thị trường chưa hợp lý để kinh doanh hình thức thuê cải tạo cho thuê lại + Thách thức: Vốn cải tạo lón; Thời gian cho thuê bấp bênh rủi ro việc thu hồi vốn đầu tư cải tạo nhà trước cho th + Điểm mạnh: có khả chun mơn nhiều lĩnh vực liên quan tốt cạc cá nhân kinh doanh BĐS, có khả tạo sản phầm có tính khác biệt cao, đặc biệt khía cạnh kiến trúc, phù hợp với nhu cầu thị trường * Điểm yếu: quy mô vốn nhỏ, chi đáp ứng dự án có nhu cầu Vốn đầu tư không lớn * K it luận: Phân ***> BĐS có nhiều thách thức khó giải quyết, DN cần cẩn trọng tham gia đầu tư, kinh doanh vào phân khúc 3.3.3 Văn phòng cho thuê + Đặc điểm: Vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài + Cơ hội: khơng có + Thách ,hức: vốn đầu hr lớn (thường 20 tý đồng, vưọt khả cùa DN nhỏ), thòi gian thu hồi vốn đầu tu kéo dài Sự cạnh ừanh ngành năm tới lớn + Điểm mạnh: khơng có + Điểm yếu: quy mơ vốn nhỏ + Kêt luận: Phân khúc BĐS có nhiều thách thức DN nhỏ khơng có lợi kinh doanh phân khúc này, nên năm tới khơng nên tham gia vào 92 3.3.4 Căn hơ• dich • vu• + Đặc điểm: Khách hàng thuê hộ dịch vụ thường cá nhân gia đình người nước ngồi cơng tác Hà Nội Ngồi tịa nhà có sản phẩm hộ dịch vụ cho thuê chuyên nghiệp, khách hàng thường tập trung số khu vực chuyên kinh doanh sản phẩm Hà Nội, đặc biệt số vùng ngoại thành lân cận nơi có cảnh quan, mơi trường đẹp như: quanh Hồ Tây, số khu vực cầu Diễn, Mỹ Đình + Cơ hội: Đối với loại hộ dịch vụ có giá trị khơng lớn (dưới 20 tỷ đồng), đổi thủ cạnh tranh trực tiếp DN nhỏ cá nhân đầu tư kinh doanh Như phân tích, DN nhỏ có nhiều lợi cá nhân việc kinh doanh phân khúc mặt chun mơn tính hợp pháp + Thách thức: Đa số dự án kinh doanh hộ dịch vụ có nhu cầu vốn đầu tư lớn - vượt khả DN nhỏ Hoạt động kinh doanh hộ dịch vụ có đặc điểm tập trung vào địa bàn định Sự cạnh tranh phân khúc sản phẩm năm tới tiếp tục tăng cao + Điểm mạnh: có tính chun nghiệp họp pháp so với đối thủ cạnh tranh cá nhân kinh doanh cho thuê hộ dịch vụ + Điểm yếu: quy mô vốn nhỏ + Kết luận: Phân khúc BĐS nhiều hội thường tập trung mạnh số địa bàn định đòi hỏi vốn lớn thời gian thu hồi vốn dài Các DN nhỏ cần cẩn trọng tính tốn địa bàn đầu tư nguồn vốn tham gia vào dự án cần phải nguồn vốn dài hạn Như vậy, với phân tích nêu trên, thấy, năm tới DN nhỏ kinh doanh BĐS nên tập trung vào số phân khúc BĐS với phương hướng thực sau: Mua, xây mới, cải tạo nhà khu vực cũ (không phải khu đô thị mới), hướng đến nhóm khách hàng có yêu cầu khác biệt hóa sản phẩm cao như: nhóm khách hàng trẻ tuổi thành đạt (có nhu cầu thiết kế nội thất đặc biệt, 93 cá tính), nhóm khách hàng có quy mơ gia đình lớn nhỏ (có nhu cầu loại không gian nhà khác biệt), nhóm khách hàng lớn tuổi (thường khơng thích chung cư) Trong kinh doanh phân khúc này, cần ý đặc biệt đến nhu cầu khác biệt nhóm khách hàng ngách, cần kết hợp khả nhận biêt nhu câu với khả thiết kế, kiến trúc, thi công đảm bảo đáp ứng nhu câu riêng khách hàng Nên chọn nhà có diện tích giá trị khơng lớn để tránh rủi ro Tạo thêm giá trị gia tăng sản phẩm BĐS khu đô thị DN áp dụng biện pháp làm khác biệt hóa sản phẩm biện pháp kiên trúc nhằm đáp ứng nhu cầu nhóm khách hàng có thị hiếu khác biệt nêu Tuy nhiên, phân khúc có nhiều rủi ro BĐS khu vực cu áp lực nhà đâu tư kinh doanh khu đô thị nhà đầu tư thứ cấp muốn rút khỏi thị trường Phương pháp nên hướng đến phục vụ nhóm khách hàng trẻ thành đạt có yêu cầu khác biệt hóa sản phẩm cao có cá tính Tạo lập hộ dịch vụ thuê khu vực ven đô tập trung loại hình kinh doanh Việc tập trung vào khu vực có đơng khách hàng th làm giảm rủi ro thị trường, giai đoạn khó khăn Tuy nhiên, giá trị đât khu vực cao, mua đất vượt q khả tài DN làm đọng vốn gây khả thực hội kinh doanh khác tiềm ẩn nhiều rủi ro tài kinh doanh khác DN nên chọn hướng kết họp với chủ có đất khơng có vốn để xây dựng kinh doanh loại sản phẩm Cách kết họp Chủ đất bỏ vốn đất, DN bỏ vốn để xây dựng Trong khoảng thời gian đầu kinh doanh DN hưởng lợi nhuận Sau thời gian định để thu hồi vốn lợi nhuận trao trả lại toàn nhà quyền kinh doanh cho Chủ nhà Vỉ dụ, DN kết hợp với chủ đất có 300 m2 đất khu vực Mỹ Đình (đang có nhiều khách nước thuê hộ dịch vụ) DN thỏa thuận với Chủ đất cho DN đầu tư xây dựng khu đất thành tịa nhà tầng với diện tích 1.000 m2 sàn tổng 94 chi phí đàu tư cá tiện nghi nghi, bình quăn khống 60m1/căn sinhhoạt th qn 10 đồng/tháng Doanh thu môi tháng 150 triệu đông Trừ chi phi quán lý phi khác khoáng 20 triệudắng, DN Nếu với thời gian thóa thuận DN bó tiền xây khai thác năm, sau trao trả lạinhà năm, DN thu 20%/năm choChú đắt đế khốnlợi ích,= 870 Tương tự hộ dịch vụ, DN kinh doanh văn phịng cho thuê cách kết họp với Chủ đất khu vực gần trung tâm có lợi thể cho th văn phịng Tuy nhiên, đánh giá cạnh tranh phân khúc văn phòng cho thuê gay gắt phân khúc văn phịng cho th có nhiều sản phẩm thay so với loại sản phẩm hộ dịch vụ, có nhiều rủi ro 3.4 Một số giải pháp kiến nghị Giải pháp DN nhỏ kinh doanh BĐS DN nhỏ động chiếm phần lớn cấu DN nói chung thường có yếu điểm đáng kể so với DN vừa lớn khả tài chính, nhân sự, cơng nghệ, kinh nghiệm, uy tín Đối với ngành kinh doanh BĐS ngành kinh doanh đòi hỏi vốn lớn, chu kỳ kinh doanh thường kéo dài liên quan đên rât nhiêu ngành kinh doanh khác, nên DN nhỏ kinh doanh BĐS cac yeu điem cua DN nhỏ nói chung nêu rõ ràng Lĩnh vực kinh doanh BĐS Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng từ nhiêu năm có hai nhóm đối tượng kinh doanh Đó DN vừa lớn kinh doanh dự án phát triển khu đô thị mới, trung tâm thương mại, tịa nhà văn phịng, khu cơng nghiệp Nhóm đối tượng thứ hai cá nhân kinh doanh loại BĐS nhỏ lẻ khu vực cũ, mua đi, bán lại sản phẩm DN vừa lớn tạo Trong nhiều năm qua, khơng nhóm đối tượng thứ mả nhóm đối tượng thứ hai kiếm nhiều lợi ích cách dễ dàng từ 95 việc kinh doanh BĐS Lỷ thị trường BĐS phát triển nóng, cầu liên tục tăng cao cung thời gian dài, gây cân cung - cầu, giá BĐS liên tục tăng nhanh Các DN nhỏ chủ yếu tham gia kinh doanh dịch vụ BĐS Gần đây, với tác dụng Luật kinh doanh BĐS số lượng DN nhỏ kinh doanh BĐS tăng nhanh Trong thực tế, DN nhỏ lực lượng không ổn định thay đổi tiêu chuẩn xếp loại DN nhỏ Nhà nước thân phát triển nội DN Một DN kinh doanh tốt dễ thu hút thêm vốn để mở rộng kinh doanh vượt qua giới hạn DN nhỏ thành DN vừa Nhưng với phân chia tương đối, DN nhỏ cần phải tìm chỗ đứng thị trường BĐS biến động Muôn có vị trí ơn định mơi trường cạnh tranh ngày khốc liệt, DN bên cạnh cần xác định cho phân khúc sản phẩm phù hợp với đặc thù kinh doanh ngành DN nhỏ, cần phải trì tăng cường điểm mạnh hạn chể điểm yếu so với đối thủ trực tiếp - cá nhân kinh doanh BĐS Muốn vậy, DN nhỏ càn thực công tác sau: - Quan tâm mức hoạt động nghiên cứu thị trường, tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu cá biệt (thị trường ngách), thị trường chưa đáp ứng tốt - Xây dựng cho DN lực cốt lõi, mạnh riêng nhằm đáp ứng tốt đoạn thị trường ngách phân khúc sản phẩm riêng có mình, đặc biệt khả thiết kế nội thất cơng trình, khả áp dụng công nghệ xây dựng tân tiến, vật liệu nhằm làm tăng tính dị biệt sản phẩm BĐS ; - Trong kể hoạch đầu tư kinh doanh, cần tính tốn kỹ rủi ro khả phòng ngừa, đặc biệt giai đoạn nay; - Đối thủ canh tranh trực tiếp DN nhỏ cá nhân, đó, cần xây dựng rào cản có tính kỹ thuật q trình kinh doanh để cá nhân khó bắt chước 96 - Tập trung quan tâm khả liên kết với đối tác khác việc tạo lập kinh doanh BĐS đặc biệt Chủ lơ đất có vị trí thuận lợi cho việc xây văn phòng hộ dịch vụ cho thuê Kiên nghị đối vói Nhà nước Quản lý thị trường BĐS việc khó Nhà nước, phát triển nhanh thân thị trường thiếu hụt quy định pháp lý hữu hiệu Các quy định Luật pháp thường chạy theo phát triển thị trường mau chóng chở nên lạc hậu Như Luật đất đai thay đổi lần 20 năm qua Nhà nước xem xét sửa đổi hay Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực từ đầu năm 2007, đến lại xem xét để sửa lại Với mục tiêu tạo môi trường vĩ mơ tích cực cho phát triển thị trường, Nhà nước cần quan tâm thực việc sau: - Ổn định minh bạch quy hoạch thành phố, (quy hoạch cần có tính thống ổn định lâu dài); - Hoàn thiện sớm sửa đổi Pháp luật liên quan đến đất đai kinh doanh BĐS, nhằm tạo tâm lý ổn định thành phần sử dụng kinh doanh BĐS- Trong điêu kiện khó khăn nay, cần tạo điều kiện cho DN kinh doanh BĐS chuyển đổi cấu sản phẩm dự án lớn chuyển nhượng phân toàn dự án đầu tư, nhằm giúp cho sản phẩm dự án phù họp với nhu cầu thị trường hay dự án Chủ đầu tư có lực thực hom Điều giúp tạo thị trường ổn định, có cú sốc gây ảnh hưởng đến hoạt động DN kinh doanh BĐS nói chung DN nhỏ kinh doanh BĐS nói riêng 97 KÉT LUẬN Với mục tiêu xác định phân khúc sản phẩm phù hợp cho DN nhỏ kinh doanh BĐS Hà Nội năm tới, Học viên áp dụng ma trận phân tích SWOT nhằm làm rõ hội, nguy môi trường vĩ mô, môi trường ngành kinh doanh BĐS điểm mạnh, yếu thân DN nhỏ kinh doanh BĐS Hà Nội Từ đó, để sàng lọc, lựa chọn phân khúc sản phẩm phù hợp với điểm mạnh DN tận dụng hội mơi trường bên ngồi Luận văn số phân khúc sản phẩm BĐS phù hợp với DN nhỏ kinh doanh BĐS Hà Nội khoảng năm tới Tất nhiên, gợi ý ban đầu để DN nhỏ kinh doanh BĐS Hà Nội xem xét, mơi trường kinh doanh ln biến đổi khó lường thân mơi DN nhỏ kinh doanh BĐS ngồi điểm chung có đặc điểm riêng Mặt khác khả Luận văn khơng thể bao quát hết tất phân khúc thị trường BĐS Hà Nội, nên giới hạn nghiên cứu phân khúc phổ biển là: Nhà chung cư, liền kề, biệt thự khu đô thị mới; nhà khu vực cũ; hộ dịch vụ; văn phòng cho thuê Các phân khúc BĐS khác có đặc trưng riêng, khơng nêu Luận văn phân khúc không đáng xem xét, mà ngược lại, cần phải xem xét kỹ DN kinh doanh BĐS Hà Nội Mặc dù Luận văn cố gắng đưa phân khúc BĐS, DN nhỏ kinh doanh BĐS Hà Nội có nhiều mạnh hội, chung chung Học viên mong đóng góp ý kiến Thầy, Cô Bạn quan tâm giúp Học viên tiếp tục nghiên cứu nhằm xác định cụ thể phân khúc BĐS phù hợp với DN nhỏ kinh doanh BĐS Hà Nội ừong thời gian Cuối cùng, Học viên trân trọng cảm ơn Thầy, Cô khoa Bất động sản, Anh/Chị công tác số DN nhỏ kinh doanh BĐS Hà Nội, đặc biệt TS Nguyễn Minh Ngọc tận tình giúp đỡ, hướng dẫn Học viên hồn thành Luận văn 98 TÀI LIỆU THAM KHẢO - Ban Chỉ đạo Tổng điều tra dân số nhà Trung ương (2010) Tổng điều tra dân số nhà năm 2009: kết chủ yếu, Nhà xuất Thống kê - Nguyễn Thế Phán, Tập giảng Kinh doanh BĐS dành cho lớp cao học ngành, Khoa BĐS Kinh tể Tài nguyên trường ĐHKTQD - TCTK (2011) Kết khảo sát mức sổng dân cư năm 2010, Nhà xuất Thống kê - TCTK (2012) Niên giám Thống kê 2011, Nhà xuất Thống kê - TCTK (2011) Kết sản xuất kinh doanh DN năm 2009, Nhà xuất Thống kê - Trương Đình Chiến (2010) Quản trị marketing, Nhà Xuất Đại học Kinh tế Quốc dân - UBND thành phố Hà Nội, Báo cáo “Chương trình phát triển nhà TP Hà nội giai đoạn 2012-2020 định hướng đến năm 2030” T R A N G W E B - Website Bách khoa toàn thư mở tiếng Việt: http://vi.wikipedia.org -Website Công ty TNHH CB RICHARD ELLIS Việt Nam: http://www.cbrevietnam.com/ - Website cổng thông tin, liệu tài - chứng khốn Việt Nam Cơng ty cổ phần truyền thông Việt Nam (VCCorp): http://cafef.vn/ - Website Savills Việt Nam: http://vn.savills.com.vn - Website Thời báo kinh tế Việt Nam: http://vneconomv.vn/ 99 Phụ lục - M ẩu phiếu khảo sát P H IÉ Ư K H Ả O SÁ T (Phục vụ công tác nghiên cứu làm luận văn) Đê phục vụ cho còng tác thực luận văn với đề tài: "Xảc định phân khúc sân phán) phù hợp cho Doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhị Hà Nội", tơi trân trọng để nghị Quý Õng/Bà xem xét cung cấp thòng tin, ý kiến vể số tình hình hoạt động cùa Quý Doanh nshiệp - Quý Ông/Bà cõng tác số đánh giá tinh hình kinh té vĩ mơ tinh hình ngành kinh doanh BĐS Hà Nội ừong 05 nám tới Các thòng tin ý kiến cùa Quý Õ neB sê hữu ích giúp nhiều trinh thực luận vân cùa minh Rắt mong nhận ho trọ cũa Quý OngBà Tên người trà lòi: Chức vụ: Tên doanh nghiệp: Địa clũ trụ sớ chinh: Mã số thuế: Điệu thoại: A [Thông tin Doanh nghiệp Để nghị đánh dấu vào ỏ Quý Ông Bà thấy thích họp 1.1 Hoạt dộng kinh doanh Ngành nghề kinh doanh chinh Đẩu hr kinh doanh BĐS □ Dịch vụ BĐS Nhà khu phổ cũ □ Loại sân phẩm chinh Cho thuê kho/xirớng 1.2 1.3 1.4 Hình thức kinh doanh Mua sau bán Hình thúc đẳu tu Độc lập Cân hộ dịch vụ Cân hộ chung cư Nếu có kế hoạch - độ dái kế hoạch Khơng Khơng T T Có Dự án khu đị thị □ □ □ □ □ Có u năm □ n ãm □ năm □ Có u 6-9 □ 9-12 □ 3.2 Tơng nguồn von (tỷ đồng) 1-5 □ 5-10 3.3 không vay Tài (nãm 2011) 3.1 Sổ vốn tự cỏ (tỷ đảng) Vốn vay Ngàn hàng (tý đồng) 3.4 Lọi nhuận trước thuế (tỷ đồng) lỗ 3.5 lỗ Tỳ suất LNTT/Vốn hr có Nhân stjr Số lượng cán nhãn tiên 5 □ N ăng lực sân xuẩt/kỹ th u ậ t Trang thiết bị máy móc phục vụ sáu xuất Không đáp ứng □ 5.2 Kỹ ihuật/công nghệ áp dụng nong sán xuất B Đánh giá ahững bói, thách thức mơi trường vĩ mơ ngành kinh doanh BĐS Lạc hậu Trung bình Đáp ứng tốt Có thể đáp ímg ^ Tièn tiến ^ Hiện đại ^ 1— Khác Đề nghị Quý Oiig Bà xeui xét, đắnli giá cho điéin phần hội mơi tnrịng vĩ mô theo mức độ quan trọng Cơ hội lớn là: diêm, hội nhỏ giám điếm Cơ hội nhò là: điểm Titong tụ thách thức lớn là: điếm thách thức nhò là: điểm Phàn cho điềm pliần mòi mrờng ngành hiong tự mói trường vĩ mơ: hội lớn nhát là: điếm hội nhò sê giám điểm Cơ hội nhó nhẩt là: điểm Thách thức lớn nhắt là: điểm thách thức nhó iứiắt là: điểm Phan cho đièm nội bộ: điểm mạnh là: đ iểm điểm mạnh nhó là: điểm Điểm yếu lớn lả: đ iểm điểm yếu nhó nliất là: điềm MƠI trường vl mô Ti C h ộ i 1.1.1 Tốc độ tăng trương GDP phục hồi nong nhũng năm tới 1.1.2 Lạm phát năm tỡi kiểm sốt tốt 1.1.3 Tốc độ thị hóa nhanh vả Hà Nội nong hai địa phương có tốc độ thị hóa nhanh 1.1.4 Ồn định chinh trị 1.1.5 Công nghệ xây dựng phát triển hỗ trợ việc tạo đa dạng loại săn phẩm với chất lượng tốt giá thảnh hơp lý 1.1.6 Tập quán mong muổn só hữu nhà đại phận người dãn tiếp tục tri 1.1.7 N hu cầu thuê nhà giới tré người địa phương khác, người nước ngồi ó Hà Nội ngày lớn 1.1.8 Điều kiện tụ nhiên với địa hình khả phầng nhiều cánh đẹp tự nhiêm, giao thông thuận lợi N g u y 1.2.1 Chính sách tiền tệ thắt chặt, thận trọng năm tỡi đặc biệt ngành kinh doanh bắt động săn sách tiền tệ thay đoi đột ngột khó dự đốn - lãi suất hãng cao trơ lại 1.2.2 Chính sách ve quán lý hoạt động kinh doauh bẩt động sán thay đồi khó dự đốn Các điêu kiện kinh doanh bất động sán có diể ngặt nghèo 1.2.3 Quy hoạch thành phố thay đồi, khó dự đốn 1.2.4 Sự điường xuyẽn thay đồi khó dự đốn Pháp luật hèn quan đểu hoạt động kinh doanh BĐS 1.2.5 Sự bắt ôn cùa thị trướng hàng hóa liên quan là: chúng khoán, vàng ngoại tệ gia tăng bắt on cho thị trường BĐS Điềm số Ghi 101 2 — Môi trường ngành C h ộ i 2.1.1 Họp pháp so với cá nhản kinh doanh bẩt động sản (khỏns thành lập DN HTXy 2.1.2 Có tơ chức, kinh doanh băn hon so với cá nhân kinh doanh bắt độna sản: 2.1.3 Có thê vay vón từ ngăn hàng thuận lợi hon so với cá nhãn kinh doanh bẩt động sán2.1.4 2.1.5 2 Nhu câu đa dạng cùa khách hàng hội cho doanh nshíệp nhó kinh doanli bắt địng sản có lợi tạo tính khác biệt hóa cho sàn phẩm N g u v c 2.2.1 2? Trong ngắn hạn mua sản phẩm rè từ nhà đầu tư nhân có áp lực trà nợ: 2.2.3 2.2.4 2.2.5 Thị trưcmg bất động sán dự bảo tiếp tục khó khăn năm tới; So vói cá uhân kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp nhò linh hoat thời gian định chậm hon: Sự khó khăn tài cùa nhà đầu tư kinh doanh bầt động sản cá nhân tồn hàng hóa dân đên xu hưóng tù n cách bán hàng tồn bàng giá, tạo thảch thức hoạt động kinh doanh vả ngắn hạn doanh nghiệp nhò kinh doanh bât động sản đặc biệt phân khúc chung cư cao cấp, liền kề biệt thợ cùa dự án khu thị trước có nhiều tiềm tăng giá mạnh sau hoàn thành Sự niềm tin khách hàng đổi với doanh nghiệp kinh doanh bắt động sán Xu hướng tạo săn phẩm giá ré cách cilia nhó diện tích sản phằm, chuyển đổi sang dự án nhà ỡ xã hội chi xây thô đế khách hàng tự hồn thiện tạo thèm thách thức cạnh tranh đơi với doanh nghiệp kinh doanh phân khúc bắt đóng sàn có giã bình dãn 3 Nội doanh nghiệp Đ iể m m n h 3.1.1 Có khã nãng hiên rị thị trường mang tính dị biệt, có quy mõ nhó địa phương 3.1.2 Bộ máy lãnh đạo gọn nhẹ quyêt định nhanh 3.1.3 1ai chinh lánh mạnh: có hệ sơ nợ nhỏ có tài sàn dài hạn nhỏ, vỏng quay vốn nhanh 3.1.4 Lt xung đọt người lao động người sử dụng lao động, đoản kểt nội cao 3.1.5 _o die mạnh klu sản xuát nhùng sản phâm có quy mổ nhị chi phí qn lý gián tiếp có hể nhỏ Đ iế m y ế u 3.2.1 ^ang lực \o n hạn ché (tơng ngn vịn khơng 20 tỹ), chi thực nhùng dư án ìhỏ 3.2.2 -ác loại sán phàm có the kinh doanh hạn ché 3.2.3 1Lrùih độ chuyên môn cùa người lao động hạn chế khó thu hút người giịi 3.2.4 IChó đa dạng hóa sản phàm để phân tán rủi ro quy mô nhơ 3.2.5 ĩ Căng lực trang tliiêt bị máy móc yếu nằng suất lao động hạn chế Người trà lời 102 Phụ lục - Danh sách doanh nghiệp nhỏ kinh doanh bất động sản khảo sát Công ty CP 118 Đường Ngân hàng, thị trấn cầu Diễn, Từ Liêm, Hà Nội Công ty TNHH Sông Thao Số 69 Bà Triệu, Hà Nội Công ty CP Bất động sản Thương 2C, phố Võng Thị, Tây Hồ, Hà Nội mại Thăng Long Cơng ty CP Đầu tư Sóng Xanh Hồng Cầu, Đống Đa, Hà Nội Cơng ty CP Tư vấn & Phát triển Hà Khu đô thị Văn Khê, Hà Đông, Hà Nội Nội Công ty CP Kiến trúc Hoa Kỳ Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội Công ty TNHH đầu tư thương mại 102 D2 —Khuât Duy Tiến —Thanh Xuân xây dựng nội thất Tuấn Mạnh Bắc - Thanh Xuân - TP Hà Nội Công ty Cô Phân đầu tư & xây dựng Số 24B lô 15, khu thị Định Cơng, Đức Phát Hồng Mai, Hà Nội Công ty Cô Phần Đầu tư Linh Phượng Công ty Cổ Phần Xây dựng số Hà Thạch Bàn, Long Biên, Hà Nội Nội Công ty Cổ Phần Sản xuất Thương Sô 23 ngõ 236, Lê Trọng Tấn, Khương mại Hà Nội Mai, Thanh Xuân, Hà Nội