Phân tích tài chính giai đoạn 2 dự án city garden cho công ty tnhh căn hộ vườn phố việt nam

n — TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN •^ bdễ3 gw * THÁI THỊ THẢO PHƯƠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH GIAI ĐOẠN Dự ÁN CITY GARDEN CHO CỒNG TY TNHH CĂN HỘ VƯỜN PHÔ VIỆT NAM Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BÂT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC Sĩ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN MINH NGỌC ĐẠI HỌC K.T.Q.D TT THỐNG TIN THƯVIỆN PHÒNG LUẬN ÁN - Tư LIỆU fU HÀ NÔI - 2016 lAoZ _ m LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Thái Thị Thảo Phương, xin cam đoan luận văn thạc sỹ kinh doanh quản lý tơi nghiên cứu thực hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trung thực hợp lý Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu càu trung thực học thuật Hà Nội, ngày hũ tháng n năm 2016 rr-1 r _ _• Tác giả Thái Thị Thảo Phương YÊU CẦU C Ủ A H Ộ I Đ Ồ N G CHẤM LU Ậ N VĂN TH ẠC s ĩ VÈ Những điểm cần sửa chữa bổ sung trước nộp luận văn thức cho Viện đào tạo SĐH — ,c ~ a * Y \ o p lco h O rr Vt CLỏi ■ C ũ í i íị.^ Ị x .í r ù Týỳ: ir\t.'c xLiwy ệ ũ ă .£.(k.kf S itM.Ýty cLảA> ư.u \CK h.ư\ụ .Nt.'j m kB.vhh; h ^ chV u tm v c-.uV c h fit: X V Ỵ p '.c íù k s/.ọ dcxì £ f iỹ : k i ^ d.kc.hẴ: £ c X i ; r r V , — • £>0 N u p í l t y fc&x>!fy :Vtf.Vv .tC ^ iu V n c w W ^ v j& X « v C ^ iim Y !^ chi -S ĩ- .!.( £ y K y ^ (& £ I l v h V t ?.1* V X Ị T v í m Ị v \ỳ k L V C i.C u r p — CIq m cÌtÍN.yvị .kA^.^ír .Cf.\Jứ .XNõi y ưÃTvc p i ^ í Y X ị ỷ Ằ ì í T Ị ỹ d ? y ‘kì} X M i ỉc Li ,w !0 ;v2ĩík -C-Ivc p h p p ú v ) ụ .Ả t Xp ( d Uc .hrỈA.vh' Q ua C.Í.M.! 1.7líỹ ? .íỳiisẲ ĩk.L ú Ằ m ĩ ẰVvík ỳ Ca J .xklsAKX.C cfe V? Ấ l V^Ị hvc.p) ch Ị-.V.h*r A/Tíh c í ú d : X u K u ỷ c l l t SĨ.IÁ -77T NUU.T ịl J a \ĩ kíV ịjý ci.A-h .chc.í.vy? c hNk .V L YM' NCv^tả/1 X J - Xl Chủ tịch Hội đồng (Kỷ ghi rõ họ tên) Cam kết H ọc v iên Ệjb& .ViCkl CnH7C.tt.-f ,.^>iỊ.q ,/£uẬn .C cui N Ẫ p lỊCữ C /tũ c u e Ẵ i ) c h n a c ( n h M i M ia c O ỉị H ọc viên (Kỷ g h i rõ họ tên) p h y t ứ Irfv X'h1 1Nêu học viên có trách nhiệm chinh sửa theo yêu cầu Hội đồng chấm luận văn Trong truờng hợp khơng chình sửa khơng cơng nhận kết bảo vệ Học viên phải đóng bàn yêu cầu chinh sửa vào đầu luận văn thức (trước mục lục) nộp cho viện ĐT SĐH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Hà Nội, ngày 19 tháng 12 năm 2016 B Ả N N H Ậ N X ÉT LU Ậ N V Ă N TH ẠC s ĩ Người thực luận văn: Nguyễn Thị Thu Ngưòi hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Vũ Hùng Đề tài: “M ố i quan hệ g iữ a ch ất lư ợng dịch vụ lòng tru n g thành khách hàng tổ chức đ ối vớ i sản p h ẩ m dịch vụ H D B a n k - C h i nhánh H oàn K iế m ” Chuyên ngành: Nghiên cứu quản lý Mã số: CH220577 Họ tên, học vị người nhận xét: TS Nguyễn Hùng Cường Đơn vị cơng tác ngưịi nhận xét: Khoa QTKD, Học viện Phụ nữ Việt Nam Chức trách Hội đồng: Phản biện nội dung luận văn thạc sĩ Chất lượng dịch vụ ảnh hưởng tới lịng trung thành trở thành chủ đề mục tiêu nhiều nghiên cứu Các nghiên cứu chủ đề nhiều lĩnh vực khác nhau, có ngân hàng cho thấy tính thực tế hỗ trợ tốt cho định quản lý trước bối cảnh cạnh tranh ngày khốc liệt Nghiên cứu “Mối quan hệ chất lượng dịch VỊ1 lòng trung thành khách hàng tổ chức sản phẩm dịch vụ HD Bank —Chi nhánh Hồn Kiếm” nghiên cứu có tính chất thực nghiệm kết có ý nghĩa với tổ chức Luận văn hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu chuyên ngành nghiên cứu quản lý, từ việc tổng họp số lý luận mô hình, việc khảo sát, phân tích số liệu, trích dẫn tài liệu rõ ràng, khoa học Hàm lượng nghiên cứu nhiều, đặc biệt nội dung định lượng Các sô liệu kết nghiên cứu luận văn đảm bảo độ tin cậy Phương pháp nghiên cứu tương đối tốt có giá trị khoa học cao Kỹ thuật xử lý liệu tương đối tơt, đảm bảo qui trình Cỡ mẫu đủ để thực phương pháp nghiên cứu hồi qui bội Tuy nhiên, luận văn sổ hạn chế sau cần khắc phục cách bổ sung làm rõ: + Làm rõ lại mục tiêu phạm vi nghiên cứu: “Xác định mong muốn ngân hàng” nên “Xác định mức độ dịch vụ cung ứng cho khách hàng tổ chức ngân hàng” + Khái niệm vấn đề liên quan đến lòng trung thành khách hàng phần sở lý luận + Mơ hình yếu tố thuộc FTSQ, SERVQƯAL, SERVPERF Nghiên cứu nói đến chưa làm rõ yếu tố khả kết họp mơ hình FTSQ SERVQUAL để mơ hình nghiên cứu + Nguồn gốc kế thừa item để đo lường nhân tố (biến độc lập) + Lòng trung thành (biển phụ thuộc) nói đến rõ phần 1.2.3.9 đo lường lại dùng có item để đo hành vi có tiếp tục sử dụng dịch vụ ngân hàng không chưa đủ + Nên đưa thêm biến kiểm soát số lần sử dụng dịch vụ ngân hàng thấy rõ tác động nhân tố tới lòng trung thành đo nghiên cứu có chịu ảnh hưởng bỏ'i tần suất mua lặp lại hay không mức độ ảnh hưỏng + Xem lại cách trình bày Hình 1.2 Quan hệ chất lượng dịch vụ lịng trung thành + Quy trình nghiên cúm nên đưa vào Chương - Quy trình phương pháp nghiên cứu Bảng 2.2 nên đưa vào phụ lục + Trong Chương 3: c ầ n làm rõ thực trạng dịch vụ ngân hàng Nội dung nghiên cứu dừng liệt kê hoạt động nên sơ sài cần phân tích sâu bàn luận thêm kết thống kê mô tả thang đo bảng 3.1 trình bày lại bảng cho gọn Kết thống kê cho thấy đồng tình người vẩn với nhận định đưa mong muôn họ nên kết luận mức độ mong muốn chưa xác Đây thực tế mức độ đánh giá khách hàng khía cạnh dịch vụ khác - Một sổ tài liệu trích dẫn chưa thể tài liệu tham khảo, cần rà soát lại bổ sung thêm (Valarie A Zeithaml Mary J Bitner (2000), Rust Oliver (1994) ) + Trong nhân tố tác động đến lịng trung thành nhân tố cần trọng cải thiện theo nghiên cứu thực tế? hình thức luân • văn thac • sĩ - Kết cấu luận văn: luận văn có bố cục chương: + Chương - Cơ sở lý luận mơ hình nghiên cứu; + Chương - Phương pháp nghiên cứu; + Chương - Kết nghiên cửu; + Chương - Các kiến nghị Độ dài chương tương ứng: 10 - - - Kết cấu gọn truyền tải nội dung cần có nghiên cứu - Cịn nhiều lỗi tả trình bày (đầu mục) luận văn, bảng biểu kết phân tích cần rà sốt lại Kết luận - Luận văn đáp ứng yêu cầu giá trị khoa học, thực tiễn đề tài cấp thạc sĩ Luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học đảm bảo mức độ khái quát thực tiễn Vì vậy, tài liệu tốt có giá trị tham khảo cho cơng tác nghiên cứu, giảng dạy lĩnh vực có liên quan Đề nghị hội đông thông qua tác giả cần chỉnh sửa lại theo kết luận hội đồng Người nhận xét TS o TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TÉ QUỐC DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM VIỆN QUẢN LÝ CHÂU Á-THÁI BÌNH DƯƠNG Đơc lâp - Tư - Hanh phúc NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TÉ C h u y ê n n g n h : N g h iê n c ứ u Q u ả n lỷ Cao học viên: Nguyễn Thị Thu Đê tài: Mối quan hệ chất lượng dịch vụ lòng trung thành khách hàng tổ chức sản phẩm dịch vụ HD Bank-Chi nhánh Hồn Kiếm Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Dịch vụ ngân hàng có cạnh tranh gay gắt việc mở rộng dịch vụ cơng việc khó khăn chọ ngân hàng thương mại Các ngân hàng thương mại xác định chất lượng dịch vụ sở đê thê giữ lòng trung thành thu hút khách hàng Đôi với chi nhánh, xu thê tự chủ ngân hàng HD Bank Chi nhánh Hoàn Kiếm phải nỗ lực không ngừng nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ củng cố lòng tin khách hàng đặc biệt khách hàng tô chức Có lịng trung thành khách hàng giúp ngân hàng có có hội thắng cạnh tranh phát triển Chính vậy, nghiên cứu mối quan hẹ chất lượng dịch vụ lòng trung thành khách hàng tô chức cung cấp nhũ-ng dẫn chứng hiểu biết mơi quan hệ này, từ có gợi ý liên quan tới phát triển ngân hàng HD chi nhánh Hồn Kiêm Tơi đánh giá cao, cần thiết cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu luận văn nội dung luận văn khơng trùng lặp với cơng trình tương tự mà biết Những thành công đạt luận văn Mục tiêu nghiên cứu tương đối rõ ràng; thiết kế luận văn hướng tới mục tiêu nghiên cứu môi quan hệ chât lưcmg dịch vụ lòng trung thành khách hàng tổ chức Luận văn xây dựng khung nghiên cứu rõ ràng, mang tính dẫn dắt nghiên cứu Sử dụng phương pháp khảo sát nhăm thu thập thông tin phục vụ cho việc nghiên cứu mối quan hệ chât lượng dịch vụ lòng trung thành khách hàng tổ chức cách tương đối hiệu quả; Chương luận văn làm rõ sở mặt lý luận nghiên cứu mối quan hệ chất lượng dịch vụ lòng trung thành khách hàng tổ chức: từ đo lường chất lượng dịch vụ lòng trung thành khách hàng tổ chức mối quan hệ hai bien Sự thiết kế nội dung nghiên cứu chương phù họp xây dựng sở nghiên cứu dẫn dắt cho việc triên khai nghiên cứu ỏ' chương sau luận văn Chương đề cập tới phương pháp nghiên cứu luận văn bao gồm từ thiết kể nghiên cứu, xây dụng thang cho biên đại diện chât lượng dịch vụ hành vi khác hàng, thu thập liệu phương pháp phân tích Nội dung đề cập chương phù hợp thể am hiêu cao học viên vê chủ đề nghiên cứu làm chủ phương pháp nghiên cứu Chương luận văn trình bày kết nghiên cứu thực nghiệm đề tài Luận văn phân tích chât lượng hành vi khác hàng dựa thang đo kiểm định Đồng thời chương sử dụng hồi quy để nghiên cứu ảnh hưởng chất lượng dịch vụ tới hành vi khách hàng thông qua hai biến phụ thuộc đại diện cho hành vi khách hàng Truyền miệng va Nhạy cfm vê giá Luận văn tiến hành số kiểm định đơn giản để cung cấp thêm bang chứng vê tác động chât lượng dịch vụ tới hành vi khách hàng Chương^Ịtóm tát kết đề xuất giải pháp giải pháp có sở găn kêt với nội dung phân tích chương Những nội dung cần bổ sung chỉnh sửa Thứ nhât, làm rõ phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu mối quan hệ chất lượng dịch vụ hành V I khách hàng, thực chất đề tài vào nghiên cứu tác động chất lượng dịch vụ tới lòng trung thành khách hàng tổ chức Hơn nữa, dịch vụ ngân hàng có nhiều dịch tập trung nghiên cứu Vì phần mục tiêu phạm vi nghiên cứu cân làm rõ vân đề Thứ hai, nên xác định rõ đối tượng nghiên cứu chất lượng dịch vụ, lòng trung thành khách hang to chúc môi quan hệ chúng, đối tương nghiên cứu khách hàng tổ chức Thứ ba, cân có tơng quan nghiên cứu xem vấn đề nghiên cứu đề tài đề cập nghiên cứu thê nào._Nên nêu rõ khung chọn mẫu cách thức tiến hành khảo sát, thu thạp dư liệu khảo sát Chỗ nên bổ sung dịng cho rõ cần có đoạn phân tích mơ tẩ mau khảo sát Thứ tư, sửa lại số kiến thức phân tích tương quan hồi quy Phân tích tương quan Pearson nhăm xem xét đa cộng tuyên biến độc lập/yếu tố ảnh hưởng, luận văn cân có chỉnh sửa viết cho phù họp (trang 46) Tương tự, phân tích hoi quy khơng phai xác định mơi quan hệ nhân trang 47 ghi Hay trang 50 kết luận tính cạnh tranh giá tác động nhiêu đến hài lòng, cần sửa lại Thú năm, đặc diêm khách hàng tổ chức chưa rõ, câu hỏi có phải trả lời sơ la tô chức hay không? Trong mơ hình hồi quy khơng kiểm sốt vấn đề Đây có lẽ diêm yếu đề tài Thử sáu, phần trình bày lưu ý vấn đề sau: ■ Cách viết luận văn giống tóm tắt, sử dụng nhiều bullets làm cho nội dung luận văn bị phân mảnh; Cân viêt câu hồn chỉnh, có nhiều câu thiếu dấu chấm câu; Rà sốt lỗi tả có nhiều lỗi làm ảnh hưởng lớn tới nghiên cứu (trang 31)' Bảng 3.5 (trang 40) nên chỉnh sửa cho thống nhất; Bảng trang 51 không cần thiết Bổ sung danh mục từ viết tắt sửa lại từ viết tắt cho (ví dụ TTP-Hiệp định Châu ÁThái Bình Dương); Danh mục tài hệu tham khảo cân đủ, trang web không rõ nguồn bỏ đi' - Phần tóm tắt luận văn tổng hợp nên khó hiểu luận văn viết Kết luận Luận văn thể am hiểu nội dung nghiên cứu tác giả Tuy luận văn cịn sơ điêu cân chỉnh sửa, số điều làm nâng cao chất lượng luận văn theo tôi, luận văn tiếp cận giải vấn đề nghiên cứu đặt cách phù hợp Luận văn đáp ứng yêu cầu cua luận văn thạc sĩ chuyên ngành Nghiên cứu quản lý H N ộ i, n g y th n g n ă m Người viết nhận xét PGS-TS Lê Quang Cảnh Câu hỏi Lòng trung thành khách hàng tổ chức khác biệt với lòng trung thành khách hàng cá nhân sử dụng dịch vụ ngân hàng thương mại hay không? Đơi với ngân hàng HD Chi nhánh Hồn Kiếm, tính cạnh tranh giá yếu tố tác động tới lòng trung thành khách hàng tổ chức Cao hoc viên co thể ly giải tai lai vậy? Bảng 3.5: Ke hoạch trả nợ phương án tài Giai đoạn dự án City Garden Đơn vị: triệu VND QI1I- Q IV - Q I- QH- Q III- Q IV - Q I- Q II- 2017 2017 2018 2018 2018 2018 2019 2019 326.026 326.026 294.003 261.980 202.083 142.185 92.701 54.367 27.184 - - - - - - - - - - - - - (32.023) (32.023) (59.898) (59.898) (49.484) (38.334) (27.184) (27.184) 326.026 326.026 326.026 326.026 294.003 261.980 202.083 142.185 92.701 54.367 27.184 - 6.523 8.151 8.151 8.151 8.151 8.151 7.350 6.550 5.052 3.555 2.318 1.359 680 44.600 33.450 22.300 11.150 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - (11.150) (11.150) (11.150) (11.150) (11.150) - - - - - - - - - - (11.150) 44.600 33.450 22.300 11.150 - - - - - - - - - - 55.750 - 66.900 1.338 1.115 892 669 446 223 - - - - - - Q II-2015 QI1I-2015 QIV-2015 QI-2016 Q ll-2016 Q III-2016 QIV-2016 QI-2017 Q ll-2017 Nợ đầu kỳ - 97.897 195.794 260.910 326.026 326.026 326.026 V ay vốn ngân hàng 97.897 97.897 65.116 65.116 - - Trả nợ vayN H - - - - - Nợ cuối kỳ 97.897 195.794 260.910 326.026 Lãi vay - 2.447 4.895 Nợ đầu kỳ 66.900 55.750 66.900 - Vay vốn ngân hàng Trà I1Ợ vay NH Nợ cuối kỳ Lãi vay • — Nguồn: Báo cáo Cơng ty TNHH Căn hộ Vườn phơ Việt Nam 70 • B áo cáo dòng tiền d ự kiến cho từ n g năm g ia i đoạn d ự án City G arden Báo cáo dòng tiền phương án tài xây dựng theo phương pháp trực tiếp dòng tiền Báo cáo dòng tiền giai đoạn Dự án bao gồm phần chính: - Dịng tiền hoạt động thu vào - Dòng tiền hoạt động chi - Dịng tiền tài Bảng 3.6: Dịng tiền theo phưong án tài giai đoạn dự án City Garden Đơn vị: triệu VND 2015 D ò ng tiền vào H àng tồn kho 2016 2017 2018 2019 G iá trị 178.629 107.178 71 52 - - 79.405 71.464 7.94 0 - - 5 180.335 535.701 639.128 901.67 278.45 B n chỗ đổ xc 22 00 0 16.725 5.575 - T iề n mặt đầu kỳ 58 58 58 58 0 7 8 5 9 8 79.933 36.951 42.981 - - - 1.313.661 34 1.55 499.191 446.645 26.273 - 108.220 28 50 46.691 33.078 - - Phải thu D ò n g tiền h o t B n hàng đ ộ n g th u v o Tổng - D òng tiền chi , Phải trả khác G D D ò n g tiề n h o a t đ ộ n g c h i X â y đựng T vấn 71 2015 L m đường 20 17 20 18 2019 78 50 22 00 22 00 33 50 - - C h i phí hoạt động 52.985 13.246 17.662 17.662 4.41 - C h i phí M arketin g 52 46 24.171 12.611 12.611 3.153 - 96 78 32 60 26 12 15.262 2 4 - 130.088 0 - 124.679 5.409 1.912.161 499.13 6 8.24 5 8.70 180.665 5.40 -88.353 -88.353 - - - V a y ngắn hạn 66 00 66 00 - - - T r ả ngắn hạn -66.900 -22.300 -44 00 - - - L ã i v a y ngắn hạn -4.683 -2.453 -2.230 - - - N ợ thuế N h nước -2.230 -2.230 - - - 32 6.02 195.794 130.232 - - - -326.026 0 (6 4 ) (2 ) (5 ) -81.481 -2.447 -27.719 (3 ) (1 7 ) (2 ) -174.974 144.911 55.683 -95.848 -22 5.08 -56.406 62 14 2.52 1.297 501.49 216.643 : : ; ■ 2016 ■ C h i phí bán hàng :■ ■ ; : : Ill II G Đ I I : ■■ Th u ế thu nhập G Đ p II Tổng T r ả lạ i nợ v a y S H L ■■ :■ ■ D òng tiề n tà i c h ín h ; ■: ' G ố c v a y tín dụng T r ả gốc v a y L ã i v a y tín dụng T D ị ng tiền g ia i đoạn 11 d ự án 72 Nhận xét: Dòng tiền năm giai đoạn dự án từ năm 2015 đến 2019 dương Trong có năm thứ 2016 2017 dòng tiền chững lại ảnh hưởng yếu tố vĩ mô thị trường • Đ ánh g iá hiệu tài g ia i đoạn d ự án City Garden Đê đánh giá hiệu tài ta phân tích qua tiêu sau: - Chỉ tiêu giá trị (Net Present Value - NPV) - Tỷ suất hoàn vốn nội (Internal Rate of Returns - IRR) Chỉ tiêu giá trị (Net Present Value - NPV) NPV giai đoạn dự án xác định dựa vào lãi suất chiếtkhấu là: 10,42% Bảng 3.7: Xác định lãi suất chiết khấu theo phương án tài giai đoạn dự án City Garden STT Số tiền Tỷ trọng Lãi suất (triệu VND) (%) (%/năm) Nguồn vốn huy động Vốn vay ngân hàng 392.926 22 Vốn huy động 964.426 54 khách hàng Vốn sở hữu họp pháp 432.754 24 chủ đầu tư Tổng cộng Lãi suất chiết khấu (%/năm) 10 14 1.790.106 100 10,42 Nguồn vốn vay từ ngân hàng có lãi suất thấp mặt lãi suất cho vay có xu hướng giảm thời gian tới: lãi suất cho vay xuống 10%/năm Nguồn vốn huy động từ khách hàng có lãi suất cao người mua nhà có nhiều lựa chọn họ hướng tới dự án đem lại cho họ lợi nhuận cao hơn: lãi suất nguồn vốn huy động khách hàng tăng lên 9%/năm 73 ■=> Lãi suất chiết khấu theo phương án tài tăng lên: 10,42%/năm Dựa vào kết Bảng 3.6 3.7 ta tính tốn kết NPV giai đoạn dự án City Garden chi tiết sau: Bảng 3.8 : N PV theo phưotỉg án tài m ói giai đoạn D ự án City Garden 2015 2016 2017 2018 2019 501.498 216.643 Dòng tiền năm (triệu VND) 62.914 LSCK (%/năm) 10,42% NPV (triệu VND) 529.341 2.528 1.297 Tỷ suất hoàn vốn nội (Internal Rate of Returns - IRR) IRR khơng tính tốn dịng tiền năm giai đoạn dự án có giá trị dương N hận xét: - H iệu tà i theo p h n g án tà i m i có g iả m so với p h n g án tà i cũ, g iả m 31.705 triệu VND Đ ánh g iá tổng th ể g ia i đoạn d ự án vân khả th i nh n g h oạt độn g bán h àn g toán s ẽ g ặp p h ả i n h iều khó khăn g â y ảnh h ởn g đến khả n ăn g toán k ết d ự án 3.2 G iải pháp thực phương án tài m ói cho Giai đoạn D ự án C ity G arden v ề v ấ n đ ề h u y đ ộ n g vốn Dự án đầu tư vốn chủ sở hữu, vốn vay vốn huy động từ khách hàng Riêng vốn huy động từ khách hàng chiếm tỷ trọng đến 54% Việc xây dựng cấu vốn giúp tiết kiệm chi phí tài cho dự án Tuy nhiên với điều kiện thị trường yếu tố vĩ mô hoạt động bán hàng 74 toán gặp khó khăn, khả doanh nghiệp gặp rủi ro khoản có thê xảy Chính vậy, doanh nghiệp cân lên kế hoạch huy động vốn từ nguồn khác vay công ty thành viên vay từ ngân hàng, tài sản đảm bảo cho khoản vay phát sinh - Công ty vay vốn từ Cơng Cty TNHH Sakkara Sài Gòn (SSL) với lãi suất ngắn hạn khoảng 8-9%/năm lãi suất cho vay dài hạn khoảng 1011%/năm không kèm theo điều kiện tài sản bảo đảm hay điều kiện kèm theo khác việc chia lợi nhuận - Cơng ty vay vốn từ Cty CP Uy Nam Bình Thạnh với lãi suất ưu đãi hơn, khoản vay ngắn hạn với lãi suất 6-7%/năm vay dài hạn với lãi suất 910%/năm kèm theo điều kiện phải đáp trả đủ số lợi nhuận kỳ vọng thấp 12%/năm cho công ty trường hợp xảy ra, không kèm theo điều kiện tài sản bảo đảm - Cơng ty vay vốn từ ngân hàng với điều kiện có tài sản bảo đảm Hiện công ty chấp Ngân hàng TMCP Tiên Phong cho khoản vay 370.626 triệu đồng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận Quyên sử dụng đât sô T0041 l/3a ngày 21/01/2008 Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM cấp (Quyền sử dụng đất giai đoạn dự án City Garden); hộ/tài sản đất hình thành tương lai Tài sản bảo đảm định giá 612.162 triệu VND Với tỷ lệ cho vay/ Giá trị tài sản bảo đảm 70% công ty vay thêm 57.887 triệu đồng Với nguồn vốn vay Công ty sử dụng trường hợp gặp khó khăn vê khoản chủ động không bị phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn huy động từ khách hàng 2 v ề vấ n đề M a r k e tin g Thương hiệu linh hồn doanh nghiệp sâu vào tiềm thức khách hàng Do đó, xây dựng thương hiệu hồn tồn khơng đặt tên mà chặng đường đầy gian nan để tạo “hình ảnh rõ ràng khác 75 biệt Dự án City Garden làm điều đó: - Với thiết kế nhà hình trịn lạ mắt, độc đáo khơng cứng nhắc, rập khn hình hộp phần lớn tịa nhà khác với tiện ích Khơng gian, tầm nhìn rơng tịa nhà hình khối - Với chất lượng sản phẩm cao cấp hiệu cho thuê cao chứng minh giai đoạn dự án - Đội ngũ phát triển dự án thương hiệu hàng đầu giới nước như: thiết kế kiến trúc PTW, MACE - Quản lý dự án, thiết kế cảnh quan - Belt Collins, Nhà thầu xây dựng —Coteccons Giai đoạn dự án City garden kế thừa thành công giai đoạn 1, nhiên Công ty phải xây dựng chiến lược marketing hiệu để cạnh tranh với đối thủ mạnh khác Vingroup Novaland M ột số chiến lược Marketing cơng ty áp dụng: V Chiến lược Marketing bám giữ khách hàng tiềm năng: đưa sách ưu đãi hơn, chế độ chăm sóc tốt cho nhóm khách hàng này: phải đặt cọc từ 30 - 40 triệu đồng để mua nhà khơng đặt cọc, tặng q tri ân khách hàng gói quà tặng như: gói ngăn phịng, đồ gia dụng cho hộ, phiếu tặng quà mua hàng trung tâm thương mại, voucher tập thể thao câu lạc b ộ V Chiến lược Marketing thương hiệu: làm bật thương hiệu cách quảng cáo mạnh, khuyến cực sock Công ty cần quảng cáo thương hiệu nhiều kênh thơng tin uy tín Xây dựng slogan logo dễ nhận biết có điểm nhấn để nhiều người mua nhà biết đến Quảng cáo nhấn mạnh vào mạnh công ty dự án, tạo điểm nhấn cho thương hiệu Chính sách giá cạnh tranh, tạo hiệu ứng kích cầu, chế độ chăm sóc khách hàng tận tình chu đáo, giá dịch vụ cạnh tranh, miễn phí dịch vụ năm V Chiến lược Marketing online: Lập website cho riêng giai đoạn Dự án City Garden Đặt baner, logo giới thiệu giai đoạn dự án nhiều trang web 76 khác như: Vnexpress.vn, dantri.com, cafef.vn ; diễn đàn; trang rao vặt, facebook, twitter, Google plus one 3 Vấn đ ề tổ c h ứ c b ả n h n g Hoạt động bán hàng gặp khó khăn thời gian tới công ty xây dựng chiến lược bán hàng hiệu như: - Thuê tổ chức công ty môi giới bán hàng chuyên nghiệp đê đạt hiệu tốt như: TOP công ty tư vấn, mơi giới Bất động sản uy tín năm 2016 + Công ty CP Dịch vụ Xây dựng Địa ốc Đất xanh + Cơng ty CP Địa ốc Sài Gịn Thương tín + Cơng ty TNHH CBRE Việt Nam + Công ty TNHH Savills Việt Nam _ Đồng thời đưa sách bán hàng cạnh tranh vê giá, vê thời gian toán, khuyến tặng quà cho người mua nhà, đưa gói ngăn thêm phịng cho hộ có diện tích lớn, cạnh tranh dịch vụ tiện ích kèm _ £)ối với penthouse cần lên phương án chia nhỏ đê bán trường hợp khơng có khả khoản - Tập trung vào đối tượng mua nhà người nước ngoài, tư vân thủ tục pháp lý toán cho khách hàng vấ n đề n h n lự c Hiện nguồn nhân lực công ty thiếu vị trí quan trọng giám đốc tài giám đốc marketing: - v ề giám đốc tài Cơng ty cần tuyển người có nhât 15 năm kinh nghiệm lĩnh vực tài có năm kinh nghiệm quản lý Vị trí cần ưu tiên tuyển dụng thời điểm có cam kêt làm việc lâu dài Do vòng đời dự án năm cần có người có đủ chun mơn kinh nghiệm theo sát tình hình tài giai đoạn dự án 77 - giám đốc m arketing C ơng ty cần tuyển người có 10 năm kinh nghiệm lĩnh vực m arketing có năm kinh nghiệm quản lý G iám đốc M arketing cần người có đủ lực chuyên m ôn v tinh thần sáng tạo để đưa chiến lược m arketing hiệu tạo dựng thương hiệu tốt cho giai đoạn dự án C ity G arden 3.3 M ột số kiến nghị vói nhà nước CO' quan hữu quan: Q ua phân tích thực tế đánh giá hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản thấy điều kiện kinh tế giai đoạn chuyển tiếp, chế độ sách chưa đồng bộ, nhiều điều chưa hợp lý cịn ln thay đổi u cầu địi hỏi phải có biện pháp tích cực v cụ thể nữ a nhằm nâng cao vai trò hiệu hoạt động thẩm định dự án có phân tích tài C ơng ty yêu cầu cần thiết B ằng hiểu biết học hỏi thân với m ong m uốn C ông ty giải khắc phục tồn trênem xin trình bày m ột số đề suất sau: N hư biết hệ thống sách nhà nước có ảnh hưởng đến tất lĩnh vực đời sống xã hội như: K inh tế, trị, văn hố B ất kỳ m ột thay đổi sách N hà nước tác động đến tồn xã hội, q trình phân tích tài dự án đầu tư khơng phải trường họp ngoại lệ D ưới ta xem xét m ột số vấn đề cộm 3 X â y d ự n g m ộ t să n c h i đ n g n h ấ t ổ n đ ịn h Đ e thúc đẩy kinh tể phát triển, nhu cầu vốn đầu tư V iệt N am lớn, đầu tư cho dự án phát triển sở hạ tầng lẫn đầu tư cho dự án khác T hông thường dựa án đầu tư cho sở hạ tầng nhà nước khuyến khích hỗ trợ vốn Thế cịn dự án khác Ỹnguồn vốn đầu tư phải tìm đâu ? C âu trả lời là: N guồn vốn tự có, vay viện trợ nguồn vốn vay C ác dự án phần nhiều thuộc khu vực tư nhân N hưng thực tế đầu tư vào khu vực gặp nhiều khó khăn, nhiều quy định quy chế V iệc có nhiều quy định quy chế dẫn đến việc đưa xuống địa phương thực bị sai lệch nhiều hay bị quan chức địa 78 phư ng tuỳ tiện áp dụng N ó tạo tệ nạn tham nhũng, sách nhiễu gây cản trở nhiều đến việc đầu tư tư nhân hay N hà nước, nước hay nước B ệnh quan liêu giấy tờ thủ tục hành không “ ác m ộng “ nhà đầu tư cịn làm nản lịng nhà đầu tư, không loại trừ ảnh hưởng đến cơng tác thẩm định dự án có phân tích tài dự án.N ạn tham nhũng, dù tạo chứng thực không với thực tế D o dự án đầu tư cán phân tích tài đưa kết sai lầm nhìn vào dấu son chữ ký xác nhận B ên cạnh đó, phủ cơng bố đối sử bình đẳng tất thành phần kinh tế, lại có hàng loạt quy chế rắc rối đưa nhằm đặt doanh nghiệp quốc doanh vào vị trí thuận lợi so với thành phần kinh tế khác Trong m ọi việc dù vay tiền hay xin giấy phép kinh doanh, xuất nhập khẩu, hay thuế doanh nghiệp quốc doanh thường ưu đãi so với doanh nghiệp tư nhân N hư sách m ình N hà nước tạo m trư ờng kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp nhà nước.C hính doanh nghiệp quốc doanh cịn cảm thấy lợi họ không cần thiết phải nỗ lực hoạt động kinh doanh m ình Đ e cải thiện tình hình N hà nước cần xem xét lại quy chế, sách m ình cho hợp lý, nhằm tạo m ôi trư ờng kinh doanh ổn định, tạo m ột “ sân chơi đồng ” C ó cạnh tranh nước m ới lành m ạnh, tạo thúc đẩy phát triển xã hội, sản xuất tăng lên, chất lượng hàng hoá nâng cao, giá thành hạ, cạnh tranh với hàng hoá nước, hiệu sử dụng vốn cao M ặt khác việc tạo “m ột sân chơi đồng nhất” N hà nước cần phải xây dựng m ột chế, sách ổn định để tạo điều kiện cho doanh nghiệp có hoạt động, thu hút vốn đầu tư từ nước vào Đ ể N hà nước quy chế, sách, luật đầu tư hơm cịn có hiệu lực vào ngày m ai, năm sau lâu 3 K h ắ c p h ụ c n h ữ n g th iế u s ó t tr o n g lu ậ t đ ấ t đ a i Đ ất đai thuộc quyền sở hữu N hà nước, tổ chức kinh tể v cá nhân 79 có quyền sử dụng đất khơng có quyền sở hữu V ới diện tích đất đai nhỏ hẹp, dân số lớn nên quyền sử dụng đất đai V iệt N am có giá trị V iệc sử dụng đất đai có hiệu hay khơng trở nên quan trọng kinh tế H iện việc đầu tư chiều sâu, hầu hết dự án đầu tư trung v dài hạn sử dụng đất đai để m rộng quy m ô sản xuất, xây dựng M ặt khác nước ta cần có đất để xây dựng, m rộng, cải tạo sở hạ tầng C ho nên việc sử dụng đất đai cho có hiệu trở nên phức tạp Chính luật đất đai có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư T rên thực tế doanh nghiệp thuộc m ọi thành phần kinh tế sử dụng đất N hư ng để có quyền sử dụng đất đai, thông thường dự án phải thông qua m ột chế phức tạp, phải qua nhiều cấp xét duyệt nhiều thủ tục, qua nhiều bước trung gian R õ ràng với quy định rắc rối chủ đầu tư phải tiêu hao nhiều thời gian tiền công sức Đ ương nhiên phân tích tài dự án có liên quan tới quyền sử dụng đất đai, tính phức tạp nên cán phân tích tài phải m ất nhiều thời gian rà sốt thật kỹ Vì làm chậm tiến độ thẩm định dự án Đ e khắc phục tình trạng nhằm khuyến khích đầu tư, nhằm nâng cao chất lượng, hiệu thẩm định dự án, N hà nước cần giảm bớt thủ tục phiên hà, xoá bỏ quy định chồng chéo, xây dựng cứ, phương pháp định giá thuê đất, xây dựng m ột quy hoạch tổng thể đất đai thời gian d i 3 T h iế t lậ p m ộ t h ệ th ố n g k ế to n th ự c s ự c ó h iệ u q u ả C ơng tác kế tốn V iệt N am rấ t lộn xộn khu vực quốc doanh H iện m ột số doanh nghiệp N h nước, m ột số doanh nghiệp tư nhân làm ăn lớn có liên quan đến xuất nhập có hoạt động kế tốn nghiêm túc, chấp hành quy định nhà nước C òn lại hầu hết doanh nghiệp làm kể toán sơ sài v tuỳ tiện chủ yếu theo hình thức ghi sổ D o việc đánh g iá tình hình tài củ a đơn vị khó khăn Đ chưa kể đến tình trạng “sổ m a ”, m ột doanh nghiệp có nhiều sổ kế tốn: M ột gốc phản ánh tình hình 80 kinh d oanh thự c tế, m ột để chuyên dùng để đối p hó với quan thuế v ụ ( th n g tro n g thu nhập tính rấ t thấp bị lỗ ), m ột dùng để đối phó với v iệc kiểm tra N gân hàng cho vay vốn ( T hư ờng làm ăn có hiệu quả, đủ điều kiện vay vốn ) T rước tình hình đó, q trình thẩm định dự án cán phân tích tài m ất nhiều thời gian, cơng sức để kiểm tra lại số liệu đơn vị sổ kế toán, đối chiếu với chứng từ gốc Có tiêu tính m ới có ý nghĩa phản ánh trung thực khả kinh doanh đơn vị N h để nâng cao hiệu hoạt động phân tích tài dự án đầu tư cho C ông ty, để số tính xác thực phải nâng cao chất lượng cơng tác kế tốn M uốn N hà nước cần có quy định hình thức sử p hạt đơn vị không thực hay vị phạm chế độ kế toán để số liệu kế tốn trung thực đầy đủ N gồi cần tra, kiểm tra sổ sách, chứng từ kế toán nhằm phát doanh nghiệp vi phạm để xử lý kịp thời L àm công tác kế tốn hồn thiện, số kế tốn m ới xác đáng tin cậy V nhà phân tích tài dễ dàng tính tốn tiêu v kết phân tích tài dự án xác thực 81 KẾT LUẬN Q u a q u trìn h học tập trư n g v i kinh n g h iệm làm v iệc th ự c tế v ề cô n g tá c p h â n tíc h tài dự án, giúp em nắm b đư ợ c m ột cách tổng quan n h ấ t quy trìn h việc phân tíc h tài m ột dự an, ve tin h rui ro cao c ủ a dự án đầu tư B ất động sản Phân tích tài ch ín h định k ỳ m ột p h ầ n v iệ c rấ t q u an trọ n g m m ọi D oanh n ghiệp Đ ầu tư B ất động sản phải qu an tâ m th ự c Tại công ty T N H H Căn hộ V ườn phố V iệt N am vậy, nhiều hạn chế n h ng khó khăn chung doanh nghịêp V iệt Nam M uốn khắc phục hạn chế m ột sớm m ột chiêu m rât cần có can thiệp nhà nước việc quản lý điêu tiêt thị trư ờng nhìn nhận m ức tầm quan trọng công tác phân tích tài dự án đâu tư b ất động sản L uận văn thạc sĩ chuyên nghành em chọn đê tài: “Phân tích tài Giai đoạn Dự án City Garden cho Công ty TNHH Căn hộ Vườn phố Việt Nam” N hằm phân tích, làm rõ thay đổi yếu tố v ĩ mô v thị trư ờng bât động sản gây tác động đến việc triển khai giai đoạn dự án C ity G arden thê thay đổi không với thực tế phương án tài cũ Đ ặt vấn để cần xây dựng phương án tài m ới phù hợp Đ ồng thời đưa giải pháp cho công ty v đề xuất, kiến nghị với quan hữu quan để thực phư ng án tài m ới T rong khn khổ m ột L uận văn thạc sĩ trình độ có hạn thời gian nghiên cứu khơng cho phép nên đê tài cịn nhiêu thiêu sót m ong gop y thầy cô anh, chị DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Q uốc hội (2014), L u ậ t Đ ấ t đ a i b a n h n h n g y t h n g 1 n ă m Q uốc hội (2014), L u ậ t Đ ầ u t b a n h n h n g y t h n g 1 n ă m Q uốc hội (2014), L u ậ t N h b a n h n h n g y t h ả n g 1 n ă m 4 Q uôc hội (2014) L u ậ t K i n h d o a n h b â t đ ộ n g s ả n b a n h n h n g y t h n g 1 năm 014 B áo cáo phân tích kinh tê v ĩ m ô (2016), c ủ a C ô n g t y C h ứ n g k h o ả n V ie tc o m b a n k V C B S B áo cáo bán bán hàng năm 2015 Q uý 3/2016, c ủ a C ô n g t y T N H H C ă n h ộ V n p h ổ V iệ t N a m B áo cáo tài (2014- 2015), c ủ a C ô n g t y T N H H C ă n h ộ V n p h ố V iệ t N a m ( đ ã đ ợ c K P M G k iế m to n ) Bài viết: “ Thực trạng, tiềm năng, dự báo xu hướng giải pháp phát triển thị trư ờng bất động sản Thành phố H C hí M inh giai đoạn 2016-2020” tác giảT H S K TS PH A N T R Ư Ờ N G SƠ N L ưu Thị H ương (2004), T h ẩ m đ ị n h t i c h ín h d ự n , N X B T rường Đại học K inh tế Q uốc dân 10 N guyễn B ạch N guyệt (2005), G i o tr ìn h l ậ p d ự n đ ầ u tư , N X B T rường Đại học K inh tế Q uốc dân 11 N guyễn B ạch N guyệt (2015) tái lần có sửa đổi bổ sung G i o tr ìn h l ậ p d ự n đ ầ u tư , N X B T rường Đ ại học K inh tế Q uốc dân I umiuri u n g in aiiiy Report Turnitin Originality Report Phân tích tài ch in hG iai đoạn II Dự ấn City Garden cho Công ty TNHH Càn hộ Vườn phố Việt Nam by Thi Thảo Phương Thái t u m it i n From Revision (CH23G+T+H+V) • Processed on 01-Jan-2017 19:37 ICT • ID: 756250204 • Word Count: 29401 Similarity Index 12 % Similarity by Source Internet Sources: 11% Publications: 0% Student Papers: 5% sources: I I 2% match (Internet from 12-Dec-2015) http.;//www.zbook.vn/ebook/hoan-thien-khunq-lv-thuvet-ve-Dhan-tich-tai-chinh-cua-du-an-dau- tu-kinh-doanh-bat-donq-san-va-unq-dunq-vao-du-an-tsa-15366/ s ; 1% match (Internet from 22-Apr-2016) http://www.xavqachkhonqnunq.info/home.Dho7cat id=413&iri=516 1% match (Internet from 21-Apr-2016) http://vohuunha.weeblv.eom/uploads/2/1/2/9/21295488/Dtda-oiaotrinh.Ddf 1% match (Internet from 07-Feb-2015) hflfi://yyww.zbook.vn/ebook/phan-tich-tai-chinh-du-an-dau-tu-theo-loai-hinh-du-an-tai-conn-tvtu-van-dau-tu-xav-duno-mo-conq-nohieD-26187/ y i < 1% match (Internet from 20-Jul-2012) — http://elib.ictu.edu.vn:8080/dspace/bitstream/123456789/241/1/NH147 nrif y i < 1% match (Internet from 10-Jan-2014) http://www.doko.vn/luan-van/Nqanh-ky-thuat-36/Quan-lv-du-an-214?paaeNumher=3 y j < 1% match (Internet from 25-Feb-2015) http://www.zbook.vn/ebook/nana-cao-chat-luonq-phan-tich-tai-chinh-du-an-dau-tu-tai-cona-tvthonq-tin-di-dono-26284/ I g i < 1% match (student papers from 15-Dec-2016) Submitted to National Economics University on 2016-12-15 y i < 1% match (Internet from 04-Jan-2014) http://www.zbook,vn/ebook/hoan-thien-cona-tac-tham-dinh-tai-chinh-du-an-xav-duno-khuchung-cu-cao-tanq-cao-cap-15-17-pho-nooc-khanh-7383/ < 1% match (Internet from 20-Apr-2013) http://www.e-ptit.edu.vn/hoctaD/hoclieu/QTDADT.Ddf < 1% match (Internet from 17-Dec-2016) https://www.vcbs.com.vn/vn/Communication/GetReport7report Id=4440 < 1% match (Internet from 31-May-2012) h.ttp;//ta,ilieuhav:com/chi-tiet-tai-lieu/quan-tri-chien-luoc-trono-cac-doanh-nohien-vua-va-nhoo-viet-nam-hien-nav/15656.html < 1% match (student papers from 20-Dec-2016) Submitted to National Economics University on 2016-12-20 < 1% match (Internet from 08-NOV-2013) http://doc.edu.vn/tai-lieu/danh-qia-du-an-dau-tu-buu-chinh-vien-thono-21046/ < 1% match (Internet from 03-Sep-2013) http://doan.edu.vn/do-an/luan-van-qiai-phap-nanq-cao-hieu-aua-kinh-doanh-bat-dono-san- iew%20Folder%20(2)/Turnitin_Originality_Report_756260204.html 1/39