Hoàn thiện công tác quản lý sau đầu tư các dự án chung cư tại tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị

/ / TRƯƠNG ĐẠI BỌC KINH TÉ Q CONG TY LUẬN VÃN THẠC SỸ KỈNH DOANH VÀ QUẢN I Hà Nôi, năm 201.5 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN •k 'k HỒNG THANH LONG — Đ Ạ I H Ọ C K T Q D TT, T H Ô N G TIN T H Ư V I Ệ N PHỊNG LUẬN ÁN-TưLIỆU HỒN THIỆN CƠNG TÁC QUẢN LÝ SAU ĐẦU T CÁC D ự ÁN CHUNG C TẠI TỎNG CÔNG TY ĐẦU T PHÁT TRIỂN HẠ TÀNG ĐÔ THỊ Chuyên ngành: Quản trị kỉnh doanh bất động sản LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN MINH NGỌC Hà Nội, năm 2015 YÊU CẦU CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC s ĩ VỀ Những điểm cần sửa chữa bổ sung trước nộp luận văn thức cho Viện đào tạo SĐH Chủ tịch Hội đồng (Kỷ ghi rõ họjện) Cam kết Học viên7 tcĩứ ĩ\ í 3- 4^lc& cjZ,_ đ 'íởấ Học viên (Ký ghi rõ họ tên) rj ~~ Lay^t 1Nêu học viên có trách nhiệm chinh sửa theo yêu cầu Hội đồng chấm luận văn Trong trường hợp khơng chình sửa khơng công nhận kết bảo vệ Học viên phài đóng yêu cầu chỉnh sửa vào trước phần mục lục luận văn thức nộp cho viện ĐT SĐH CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Hà Nội, ngay'tf tháng 12 năm 2015 BẢN NHẬN XÉT Luận văn thạc sỹ “Hồn thiện cơng tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị” học viên Hoàng Thanh Long Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản Người nhận xét: TS Trần Hồng Quang, Phản biện Đơn vị công tác: Bộ Ke hoạch Đầu tư Tính cấp thiết, tính thịi sự, ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài luận văn Trong thời gian gần khu vực đô thị, đô thị lớn, nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ cho người dân tăng cao, đẩy mạnh việc xây dựng khu đô thị với chung cư cao tầng Các chung cư cao tầng đầu tư đại, có cấu diện tích phù hợp, trang thiết bị dịch vụ nhiều tiện nghi Tuy nhiên việc đầu tư xây dựng chung cư kiểu thời gian chưa dài, chưa cấp quyền quan tâm đến cơng tác quản lý sau đầu tư, dẫn đến nhiều hệ lụy Hiện có nhiều tranh chấp, kiện cáo doanh nghiệp chủ đâu tư cư dân sống chung cư việc quản lý, vận hành, bảo dưỡng, giá dịch vụ tòa nhà Các văn pháp luật liên quan đến việc quản lý sau đầu tư dự án chung cư bất cập Với số lý trên, đề tài luận văn “Hồn thiện cơng tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị” cấp thiết, có tính thời cao, có ý nghĩa lý luận thực tiễn Sự không trùng lặp đề tài nghiên cứu so với luận văn, cơng trình khoa học cơng bố Hiện nước có cơng trình nghiên cứu quản lý sau đầu tư dự án chung cư, chủ yếu văn pháp luật Chính phủ, Bộ Xây dựng, quyền số thành phố lớn Đe tài luận văn không trùng lặp với cơng trình khoa học cơng bố T ro n g L u ậ n v ă n đ ã sử d ụ n g m ộ t số tà i liệu th a m k h ả o (1 tài liệu ), c ần th ể h iệ n rõ h n v iệ c tríc h d ẫ n tà i liệ u th m k h ả o th e o q u y đ ịn h (h iệ n tro n g lu ận v ă n h àu n h k h ô n g c h ỉ d ẫ n n g u n ) Tính họp lý độ tin cậy phương pháp luận, phương pháp nghiên cứu mà học viên lựa chọn sử dụng Khung lý thuyết nghiên cứu học viên trình bày dạng sơ đồ trang 3: Trên sở đánh giá nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác quản lý sau đầu tư phân tích đặc điểm công tác quản lý sau đầu tư chung cư để xác định bất cập, hạn chế nguyên nhân với nghiên cứu định hướng Tổng công ty đầu tư dự án chung cư thời gian tới để đưa giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư, có tính logic, phù họp Ngoài ra, Luận văn học viên sử dụng phương pháp thu thập xử lý thông tin Các ưu điểm luận văn Kết cấu luận văn gồm chương: (i) Chương 1: Cơ sở lý luận quản lý sau đầu tư dự án chung cư; (ii) Chương 2: Thực trạng công tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư UDIC; (iii) Chương 3: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư UDIC Kết cấu luận văn có tính truyền thống họp lý Những đóng góp luận văn có ý nghĩa lý luận nội dung làm rõ, hệ thống hóa khái niệm, đặc điểm, vai trò, nội dung quản lý sau đầu tư dự án chung cư; xác định yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Những đóng góp luận văn có ý nghĩa thực tiễn đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Tổng công ty UDIC nhân rộng mơ hình doanh nghiệp bất động sản khác, góp phần thúc đẩy hồn thiện quy định pháp luật quản lý bất động sản Những thiếu sót hình thức nội dung luận văn - Trong phần Mở đầu thiếu phần trình bày ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài nghiên cứu - Tài liệu tham khảo chủ yếu luận văn văn pháp luật tài liệu ƯDIC, thiếu tài liệu nước (các nghiên cứu, quy định đô thị khác Thành phố Hồ Chí Minh; tài liệu, quy định công ty kinh doanh bất động sản khác ) tài liệu nước để biết rõ kinh nghiệm quốc tế quản lý sau đầu tư dự án chung cư - Cần phân tích, đánh giá rõ bất cập quy định pháp luật hành quản lý chung cư để giải pháp đề xuất có sở tính thuyết phục cao - Phần định hướng Tổng công ty UDIC đầu tư dự án chung cư thời gian tới ngắn, tập trung mô tả quy mô dự án chung cư Nếu tác giả bổ sung làm rõ định hướng phát triển tới UDIC chiến lược kinh doanh lâu dài (chuyển từ nhà thầu sang chủ đầu tư kinh doanh bất động sản), xây dựng uy tín, thương hiệu Tổng cơng ty để sở đưa giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Tổng công ty có tính thuyết phục cao - Xem xét, chỉnh sửa lỗi tả, kỹ thuật Sự phù hợp tóm tắt luận văn phản ánh trung thực nội dung luận văn Nhìn chung, tóm tắt luận văn phản ánh trung thực nội dung luận văn Kết luận Luận văn thạc sỹ “Hoàn thiện công tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng thị” học viên Hồng Thanh Long đáp ứng yêu cầu luận văn thạc sỹ có đủ điều kiện đưa bảo vệ để nhận học vị thạc sỹ Người nhận xét TS Trần Hồng Quang B ộ G IÁ O D Ụ C V À Đ À O T Ạ O T R Ư Ờ N G Đ Ạ I H Ọ C K IN H T É Q U Ĩ C DÂN Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập - Tự - Hạnh phúc Hà Nội, ngày 21 tháng 12 năm 2015 BẢN NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC SỸ Tên đề tài: Hồn thiện cơng tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh bất động sản Họ tên: Hoàng Thành Long Mục đích nghiên cứu, ý nghĩa lý thuyết, thực tiễn đề tài : Đe nâng cao chất lượng quản lý sau đầu tư dự án chung cư, trước hết chủ đầu tư cần đặt mục tiêu lấy khách hàng trọng tâm, hoạt động quản lý phải bảo đảm nguyên tắc minh bạch, tôn trọng hướng tới mục tiêu làm hài lòng khách hàng Thực tế thời gian qua việc quản lý sau đầu tư nhiều tồn tại, chưa thực thi đầy đủ trách nhiệm, yêu cầu đặt quản lý khai thác, vận hành theo quy định Pháp luật Vì vậy, việc lựa chọn đề tài luận văn rõ ràng mục tiêu, phạm vi nghiên cứu Nội dung, phương pháp nghiên cứu, vấn đề giải quyết, kết đạt đưọc Khả vận dụng phương pháp nghiên cứu kiến thức tiếp thu trình học tập Luận văn sử dụng thành công phương pháp nghiên cứu thống kê tổng hợp - phân tích đánh giá;nghiên cứu định tính kết hợp định lượng để giái nội dung đặt Nhờ vậy, luận văn đạt số kết chủ yếu sau : Thứ nhất: Đã làm rõ nội dung quản lý sau đầu tư dự án đầu tư xây dựng chung cư với nhóm tiêu chí nhân tố chủ quan, khách quan tác động đến nội dung quản lý Người đọc nhận xét luận văn đồng tình đánh giá cao nội dung tổng họp bổ sung vào lý luận quản trị kinh doanh bất động sản, đồng thời làm sở để tác giả luận văn tiếp cận, phân tích, đánh giá mặt bất cập từ thực tế dự án đầu tư xây dựng chung cư Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng thực đầu tư quản lý sau đầu tư thời gian qua Thứ hai: Luận văn phân tích đánh giá đầy đủ thực trạng cơng tác quản lý sau đầu tư số dự án đầu tư xây dựng chung cư thuộc phân khúc nhà hỗn họp Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng làm chủ đầu tư hoàn thành đầu tư xây dựng đưa vào khai thác sử dụng mặt bàn giao hồn thiện cơng trình, quản lý vận hành bảo trì, bao gồm mơ hình tổ chức quản lý vận hành hữu, quản lý mối quan hệ với khách hàng, cộng đồng dân cư tài quản lý vận hành, bảo trì Các số liệu, nguồn số liệu cụ thể, tường minh kết luận văn minh chứng cho nhận diện vấn đề tồn tại, bất cập cần hoàn thiện, làm sở xác định nguyên nhân tạo nên tồn tại, bất cập Đây đóng góp có ý nghĩa thực tiễn tác giả luận văn giúp cho quan quản lý chủ đầu tư trone việc xây dựng mơ hình tổ chức quản trị dự án chung cư sau đầu tư phù hợp với đăc điểm dự án, bảo đảm chất lượng, hiệu quản lý Thứ ba: Tơi đồng tình với nhóm giải pháp giải pháp cụ thể để hồn thiện cơng tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Tổng công ty phát triển hạ tầng (UDIC), giải pháp xác thực với tồn tại, bất cập quản lý sau đầu tư dự án chung cư đầu tư khai thác sử dụng chủ đầu tư quan tâm, thực chất lượng, hiệu quản lý vận hành, khai thác tốt hơn, đáp ứng mong muốn hộ gia đình cư dân sinh sống chung cư cho dự án chung cư Tổng cơng ty nói riêng, chủ đầu tư khác nói chung Nội dung đề tài luận văn có trùng lặp với luận văn, luận án hay cơng trình khoa học công bố không ? Tên đề tài, nội dung đề tài luận văn không trùng lặp với luận văn, luận án, cơng trình khoa học cơng bố thời gian qua theo biết Cấu trúc cách trình bày luận văn - Ngồi phần mở đầu, kết luận, kiến nghị, danh mục sơ đồ, biểu bảng, tài liệu tham khảo, phụ lục, luận văn kết cấu theo lối truyền thống gồm chương phù hợp với yêu cầu luận văn thạc sĩ - Bố cục chương, mục, điểm, khoản theo quy định - Luận văn trình bày sáng sủa, văn phong rõ ràng Các ưu điểm sai sót luận văn - Các kết quả, ưu điểm đạt được nhận xét điểm 2, 3, nhận xét - Nội dung chương gồm 11 trang A4 chưa tương thích với nội dung chương gồm 31 trang, chương gồm 36 trang - Còn số lỗi chế Luận văn đạt hay không đạt yêu cầu đưa bảo vệ Hội đồng chấm luận văn ? Tuy số tồn trên, luận văn hội tụ đủ điều kiện đưa hội đồng chấm luận văn X c n h ậ n c ủ a c q u a n q u ă n lý N g i n h ậ n xét TS T rầ n H ồng M Viện tr n g Viện K in h tế xây d ự n g - Bộ X ây d ự n g MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG, BIẾU, HÌNH VẼ TĨM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG Cơ SỞ LÝ LUẬN VÈ QUẢN LÝ SAU ĐẦU T D ự ÁN CHUNG C 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò quản lý sau đầu tu dự án chung cư 1.1.1 Khái niệm quản lý sau đầu tư dự án chung c 1.1.2 Đặc điểm quản lý sau đầu tư dự án chung cư 1.1.3 Vai trò quản lý sau đầu tư dự án chung cư 1.2 Nội dung quản lý sau đầu tư dự án chung cư 1.2.1 Xây dựng máy quản lý 1.2.2 Quản lý công tác bàn giao hồn thiện cơng trình 11 1.2.3 Quản lý công tác vận hành bảo trì tịa n h 13 1.2.4 Quản lý mối quan hệ với khách hàng 15 1.2.5 Quản lý cộng đồng dân cư 18 1.2.6 Quản lý tài 20 1.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư 24 1.3.1 Yếu tố khách quan 24 1.3.2 Yếu tố chủ quan 28 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SAU ĐẦU TƯ D ự ÁN CHUNG CƯ TẠI TỐNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG ĐÔ THỊ UDIC .32 2.1 Đặc điểm, tình hình Tổng cơng ty ƯDIC có ảnh hưởng đến cơng tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư 32 83 3.3.1 Kiến nghị với Bộ Xây dựng - Với chức quan quản lý cao chất lượng cơng trình xây dựng, có chất lượng quản lý vận hành, bảo trì cơng trình, Bộ Xây dựng cần phối hợp với đơn vị chuyên môn để nghiên cứu ban hành tiêu chuẩn lĩnh vực quản lý chung cư, bao gồm: tiêu chuẩn mặt kỹ thuật, tiêu chuẩn chất lượng cung cấp dịch vụ Các tiêu chuẩn cần phân cấp tương ứng với cấp cơng trình, hạng nhà chung cư - Đe quản lý chi phí cho giai đoạn sau đầu tư, Bộ Xây dựng cần xem xét cấu lại thành phần chi phí dự án đầu tư, phân chia hạng mục chi phí theo giai đoạn: giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực đầu tư, giai đoạn quản lý vận hành Hoặc bắt buộc bổ sung nội dung chi phí quản lý quản lý sau đầu tư vào thành phần tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng chung cư Bảng 3.4 Kiến nghị bổ sung chi phí quản lý sau đầu tư vào tổng mức đầu tư dự án TT I II Nội dung chi phí Giai đoan chuẩn bi, thưc hiên đầu tư Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác Chi phí dự phịng Giai đoạn quản lý vận hành Chi phí cho cơng tác bàn giao Chi phí quản lý vận hành Chi phí quản lý cộng đồng dân cư Chi phí khác Chi phí dự phịng Ghi Được quy định sẵn Đe xuất bổ sung 3.3.2 Kiến nghị với Bộ Kế hoạch đầu tư Nguồn vốn quỹ bảo trì vốn chung cư dân lại chủ đầu tư nắm giữ quản lý tạm thời giai đoạn quản lý sau đầu tư Vì để tránh xảy 84 tình trạng lãng phí sử dụng phí bảo trì, Bộ Kế hoạch đầu tư cần ban hành quy định cụ thể việc lựa chọn nhà thầu thực bảo trì cơng trình, có sử dụng kinh phí từ quỹ bảo trì tịa nhà 3.3.3 Kiến nghị với sở nghiên cứu, đào tạo Hiện khóa đào tạo quản lý chung cư phần lớn tập trung vào đào tạo quản lý vận hành Nội dung khóa học nặng mặt quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà chung cư, số nội dung bắt buộc phịng cháy chữa cháy, với mục đích để đảm bảo yêu cầu pháp luật lực quản lý vận hành chung cư Đã có số sở đào tạo giám đốc quản lý tòa nhà, bao gồm quản lý nhân lực, vận hành, tài chính, khách hàng, rủi ro với khách hàng mục tiêu trưởng ban quản lý tòa nhà Đe nâng cao trình độ, lực quản lý chủ đàu tư dự án chung cư, sở đào tạo cần tăng cường số lượng khóa đào tạo quản lý sau đầu tư chung cư, cần tập trung vào việc xây dựng mơ hình, hệ thống quản lý sau đầu tư cho phù họp với đặc điểm, định hướng chủ đầu tư 85 PHẦN KÉT LUẬN • Qua q trình nghiên cứu, thu thập thơng tin, phân tích, đánh giá, luận văn đạt số kết sau: v ề mặt lý thuyết: Luận văn nghiên cứu, tổng hợp sở lý luận công tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Trong đó, tác giả khẳng định cơng tác quản lý sau đầu tư hoạt động quản lý bất động sản chung cư chủ đầu tư giai đoạn từ bàn giao cơng trình đưa vào sử dụng đến thành lập Ban quản trị tòa nhà theo quy định pháp luật Trên sở đó, luận văn nêu số đặc điểm, vai trò công tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Tác giả đưa sáu nội dung cơng tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư bao gồm: xây dựng máy quản lý; quản lý cơng tác bàn giao hồn thiện cơng trình; quản lý cơng tác vận hành, bảo trì, bảo hành tòa nhà; quản lý mối quan hệ với khách hàng; quản lý công đồng dân cư; quản lý tài Các yếu tố ảnh hưởng tới cơng tác quản lý sau đầu tư tác giả chia làm hai nhóm: nhóm yếu tố khách quan bao gồm mức độ phát triển thị trường bất động sản, quy định pháp luật liên quan đến công tác quản lý sau đầu tư, công tác nghiên cứu đào tạo quản lý chung cư; nhóm yếu tố chủ quan bao gồm định hướng chủ đầu tư quản lý sau đầu tư, lực kinh nghiệm chủ đầu tư, tiến độ bán hàng, tiến độ bàn giao, loại hình chung cư, chất lượng thi cơng xây dựng cơng trình v ề thực trạng: Trên sở lý luận nghiên cứu tổng hợp, tác giả tiến hành thu thập thơng tin, phân tích đánh giá hoạt động cụ thể công tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Tổng công ty UDIC Tác giả đưa số đánh giá thực trạng công tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Tổng công ty UDIC sau: 86 - Tổng công ty UDIC có kinh nghiệm lĩnh vực đầu tư xây dựng dự án chung cư, từ có khả điều kiện thuận lợi để tổ chức thực công tác quản lý sau đầu tư chung cư - Qua trình quản lý sau đầu tư hai dự án chung cư, Tống công ty UDIC cải thiện phương thức, cấu tổ chức để quản lý phù hợp hơn, phân chia giai đoạn bàn giao kèm theo mơ hình tổ chức cho giai đoạn Cơng tác quản lý vận hành, bảo trì, bảo hành có sở quy trình vận hành bảo trì phê duyệt, đồng thời nội dung yêu cầu chất lượng công tác quản lý vận hành, bảo trì nêu rõ hợp đồng Tổng công ty ƯDIC đơn vị quản lý công ty ƯDICLAND - Tổng công ty UDIC thể cầu thị, thiện chí hồn thành tốt cơng tác cấp giấy chứng nhận hộ, chủ động hồ trợ tài cho cơng tác quản lý vận hành bảo trì từ đầu Việc hạch tốn chi phí quản lý vận hành, bảo trì phần sở hữu chung/riêng rõ ràng, thể nghiêm túc, minh bạch trình quản lý quỹ bảo trì phần sở hữu chung tịa nhà - Bên cạnh số mặt đạt nêu trên, công tác quản lý sau đầu tư chung cư Tổng cơng ty UDIC cịn bộc lộ số thiếu sót, bất cập như: khơng quan tâm kiểm sốt chất lượng quản lý vận hành bảo trì, chưa có tiêu chuẩn rõ ràng cho việc cung cấp dịch vụ, cơng tác quản lý vận hành bảo trì phần sở hữu riêng chưa trọng dẫn đến hỏng hóc hệ thống thiết bị Cơng tác quản lý mối quan hệ với khách hàng nhiều hạn chế chưa có quy trình cụ thể, chưa tận dụng kênh thơng tin phi truyền thống, khơng kiểm sốt số lượng, chất lượng thông tin trao đổi với khách hàng, dễ gây xúc Việc xây dựng cộng đồng dân cư bị chậm tiến độ, việc xúc tiến trì mối quan hệ cộng đồng dân cư với địa phương quan quản lý, tổ chức bên ngồi khơng quan tâm Tổng công ty chưa quan tâm đến việc nâng cao đời sống tinh thần người dân, xây dựng cộng đồng dân cư gan kết Việc kiểm soát kế hoạch quản lý vận hành chưa thực đầy đủ, dẫn tới dự tốn chi phí cho cơng tác 87 chưa xem xét Khi có cố phát sinh gây lúng túng cho chủ đầu tư đơn vị quản lý việc khắc phục kịp thời Bên cạnh đó, tác giả đưa số đánh giá quy định pháp luật quản lý sau đầu tư chung cư: đưa trách nhiệm chủ đầu tư thực công tác quản lý sau đầu tư Tuy nhiên cịn chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn tối thiểu quan quản lý nhà nước ban hành chất lượng công tác quản lý sau đầu tư nhà chung cư Chưa có quy định cụ thể việc lựa chọn nhà thầu bảo trì chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn từ quỹ bảo trì phần sở hữu chung tịa nhà Các giải pháp đưa ra: Từ việc đánh giá điểm bất cập nêu trên, tác giả đưa năm nhóm giải pháp bao gồm chín giải pháp cụ thể để hồn thiện cơng tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư Tổng công ty UDIC - Nhóm giải pháp tái cấu hồn thiện mơ hình quản lý sau đầu tư: th đơn vị tư vấn xây dựng hệ thống quản lý, thành lập đơn vị trực thuộc chuyên quản lý sau đầu tư - Nhóm giải pháp nghiên cứu đào tạo: tố chức khóa đào tạo cho cán quản lý công tác quản lý sau đầu tư dự án chung cư, hợp tác chuyển giao quy trình quản lý, nghiên cứu xây dựng quy trình có liên quan đến cơng tác quản lý sau đầu tư - Nhóm giải pháp kiểm sốt chất lượng quản lý: tác giả đề xuất quy trình bàn giao hồn thiện cơng trình, việc quản lý vận hành, bảo trì, bảo hành, tác giả đề xuất xây dựng phương án quản lý, xây dựng lựa chọn tiêu chuẩn cho hoạt động công tác quản lý sau đầu tư, bao gồm tiêu chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn cung cấp dịch vụ bản, tiêu chuẩn trình độ, thái độ nhân viên khách hàng Các tiêu chuẩn cần phù hợp với cấp cơng trình, hạng nhà chung cư Giải pháp tăng cường kiểm sốt chất lượng quản lý vận hành thơng qua xem xét, phân tích báo cáo đơn vị quản lý, thực kiểm tra đột xuất, định kỳ khảo sát ý kiến khách hàng 88 - Nhóm giải pháp quản lý mối quan hệ bên ngoài: xây dựng quy trình, quy định cung cấp thơng tin, xử lý thông tin khách hàng; xây dựng kênh thông tin gián tiếp website, mạng xã hội Tập trung hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ thành lập tổ dân phố tổ chức đoàn thể khác, làm sở để sớm thành lập ban quản trị tòa nhà Hỗ trợ tạo dựng trì mối quan hệ cộng đồng dân cư tòa nhà với quan quản lý địa phương Tổ chức thường xuyên hoạt động văn hóa, sinh hoạt cộng đồng cho người dân sống chung cư - Nhóm giải pháp tài đưa với hai nhóm dự án: Đối với dự án quản lý sau đầu tư cần lập chi phí dự kiến cho cơng tác bảo trì phần sở hữu riêng, lập kế hoạch tài đến thành lập ban quản trị Đối với dự án triển khai, bàn giao cần tiến hành điều chỉnh dự án, bổ sung hạng mục chi phí quản lý sau đầu tư vào tổng mức đầu tư, xây dựng kế hoạch vốn cho giai đoạn quản lý sau đầu tư, đặc biệt cần bổ sung chi phí dự kiến cho công tác quản lý mối quan hệ với khách hàng, quản lý cộng đồng dân cư Ngoài ra, tác giả đưa số kiến nghị: với Bộ xây dựng ban hành tiêu chuẩn lĩnh vực quản lý chung cư, quản lý chi phí cho giai đoạn sau đầu tư; với Bộ kế hoạch đầu tư việc lựa chọn nhà thầu thực bảo trì cơng trình, có sử dụng kinh phí từ quỹ bảo trì tịa nhà; với sở nghiên cứu, đào tạo tăng cường số lượng khóa đào tạo quản lý sau đầu tư chung cư H ạn chế luận văn: Lĩnh vực quản lý bất động sản, đặc biệt quản lý sau đầu tư chung cư lĩnh vực rộng, điều kiện nghiên cứu tại, tác giả đạt sổ kết nêu khơng tránh khỏi thiếu sót, tồn tại: - Luận văn chưa nghiên cứu để phân biệt công tác quản lý sau đầu tư loại hình chung cư riêng: chung cư dùng để chung cư hỗn hợp - Tác giả chưa tham khảo kinh nghiệm doanh nghiệp chủ đầu tư khác, quy định địa phương khác, hay kinh nghiệm nước giới công tác quản lý sau đầu tư chung cư 89 - Luận văn tập trung vào công tác quản lý sau đầu tư chung cư Tổng công ty UDIC, chưa sâu phân tích đánh giá bất cập quy định pháp luật hành quản lý chung cư để tăng tính thuyết phục cho giải pháp đưa DANH M ỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban quản lý tòa nhà Trung Yên Plaza (2014-2015), sổ th e o d õ i b ả o h n h c ô n g tr ìn h Bộ Xây dựng (2008), Q u y ế t đ ịn h /2 0 /Q Đ - B X D v ề v iệ c b a n h n h q u y c h ế q u ả n lý s d ụ n g n h c h u n g cư Bộ Xây dựng (2010), hướng dẫn th ự c h iệ n m ột số T h ô n g tư /2 /T T - B X D v ề q u y đ ịn h c ụ th ể v n ộ i d u n g c ủ a N g h ị đ ịn h /2 /N Đ -C P ngày / / c ủ a C h ín h p h ủ q u y đ ịn h c h i tiế t v h n g d ẫ n th ỉ h n h L u ậ t N h Chính phủ (2010), N g h ị đ ịn h s ố /2 /N Đ - C P v ề q u y đ ịn h c h i tiế t v h n g d ẫ n th i h n h L u ậ t N h Công ty cổ phần đầu tư quản lý bất động sản ƯDIC (2011-2015), M ột 50 b o c o c ô n g tá c q u ả n lý v ậ n h n h tò a n h C h u n g c c a o tầ n g T ru n g Y ên v T ru n g Y ên P la z a Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), L u ậ t Nhà s ổ /2 0 /Q H 1 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật N hà s ố /2 /Q H Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) (2015), n ă n g lự c , H sơ Hà Nội Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) (2011-2015), B o c o t ổ n g k ế t s ả n x u ấ t k ỉn h d o a n h c c n ă m t đ ế n , Hà Nội 10 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) (2006), đ ầ u tư C h u n g c c a o tầ n g T ru n g Y ên 1, Hà Nội 11 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) (2008), đ ầ u tư T ru n g Y ên P la z a , đ ầ u tư T ổ h ợ p v ă n p h ò n g , d ịc h v ụ th n g m i v n h 2 Hà Nội D ự án Hà Nội 12 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (ƯDIC) (2009), R iv e r s id e ỉ) , D ự án D ự án V ĩn h T u y ( U D C 13 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) (2015), Dự án đầu tư UDIC Westlake, Hà Nội 14 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) (2009-2013), Hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành bảo trì Chung cư cao tầng Trung Yên 15 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (ƯDIC) (2013-2015), Họp đồng bảo vệ công trường, Hợp đồng quản lý vận hành phần sở hữu chung, Hợp đồng quản lý vận hành bảo trì tồn cơng trình Trung n Plaza 16 Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (ƯDIC) (2009-2015), Họp đồng bảo trì điều hịa khơng khí văn phòng Chung cư cao tầng Trung Yên ỉ 17 ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2013), Quyết định 01/2013/QĐUBND việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phổ Hà Nội 18 Websites: quanlychungcu.com.vn; cafef.vn; vnexpress.net; số trang khác PHỤ LỤC Phụ lục Dự kiến chi phí hoạt động dự án Chung cư cao tầng Trung Yên • • • 1- • • o • o o o Nguồn: D ự Ún đầu tư Chung cư cao tầng Trung Yên N ă m vận hành NỘỈ DUNG NĂM THỬ N Ă M T H Ú '2 NẢM THỬ N Ă M T H Ủ '4 NĂM THỬ N Ă M T H Ú '6 D ò n g tiề n c h i c h o h o t đ ộ n g q u ả n lý v b ả o trì d iệ n tíc h 5.01 0 0 0 0 0 0 215.010.000 0 0 21 0 0 1.198.033.648 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 3.043.648 9 3 9 3 392.91 3 9 3 9 3 N Ă M T H Ủ ' 10 N Ă M T H Ủ ' 11 N Ă M TH Ủ ' 12 c h o th u ê ( 0 0 đ /m /n ă m ) D ò n g tiề n c h i c h o q u ả n lý d o a n h n g h iệ p ( ,5 % d o a n h th u ) D ò n g tiề n c h i h n g n ă m N ăm vận hành NỘI DUNG NĂM THỬ NĂM THỬ NĂM THỪ D ò n g tiề n c h i c h o h o t đ ộ n g q u ả n lý v b ả o trì d iệ n tíc h 010.000 0 0 0 0 215.010.000 21 0 0 215.01 0 0 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 2.91 3 9 3 9 3 392.91 3 9 3 39 3 c h o th u ê ( 0 0 đ /m /n ă m ) D ò n g tiề n c h i c h o q u ả n lý d o a n h n g h iệ p ( ,5 % d o a n h th u ) D ò n g tiề n c h i h n g n ă m N ă m vận hành NỘI DUNG N Ă M T H Ú ' 14 N Ă M T H Ử 15 N Ă M T H Ử 16 N Ă M T H Ử 17 N Ă M T H Ử 18 010.000 0 0 0 0 010.000 0 0 215.01 0 0 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 9 3 9 3 9 3 392.91 3 9 3 39 3 N Ă M T H Ử 13 D ò n g tiề n c h i c h o h o t đ ộ n g q u ả n lý v b ả o trì d iệ n tíc h c h o th u ê ( 0 0 đ /m /n ă m ) D ò n g tiề n c h i c h o q u ả n lý d o a n h n g h iệ p ( ,5 % d o a n h th u ) D ò n g tiề n c h i h n g n ă m N ă m vận hành NỘI DUNG N Ă M T H Ử 20 N Ă M T H Ứ 21 N Ă M T H Ử 22 N Ă M T H Ứ 23 N Ă M T H Ử 24 5.01 0 0 0 0 0 0 215.01 0 0 0 0 215.01 0 0 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 9 3 9 3 9 3 392.91 3 9 3 39 3 N Ă M T H Ử 19 D ò n g tiề n c h i c h o h o t đ ộ n g q u ả n lý v b ả o trì d iệ n tíc h c h o th u ê ( 0 0 đ /m /n ă m ) D ò n g tiề n c h i c h o q u ả n lý d o a n h n g h iệ p (1 ,5 % d o a n h th u ) D ò n g tiề n c h i h n g n ă m N ăm vận hành NỘI DUNG N Ă M T H Ử 26 N Ă M T H Ử 27 N Ă M T H Ử 28 N Ă M T H Ứ 29 N Ă M T H Ử 30 5.01 0 0 0 0 0 0 215.01 0 0 0 0 0 0 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 9 3 9 3 9 3 392.91 3 9 3 9 3 N Ă M T H Ú '25 D ò n g tiề n c h i c h o h o t đ ộ n g q u ả n lý v b ả o tr ì d iệ n tíc h c h o th u ê ( 0 0 đ /m /n ă m ) D ò n g tiề n c h i c h o q u ả n lý d o a n h n g h iệ p ( ,5 % d o a n h th u ) D ò n g tiề n c h i h n g n ă m N ăm vận hành NỘI DUNG N Ă M T H Ứ 32 N Ă M T H Ứ 33 N Ă M T H Ư 34 N Ă M T H Ử 35 N Ă M T H Ứ 36 0 0 0 0 0 0 010.000 0 0 0 0 177.903.360 177.903.360 177.90 3 177.903.360 177.903.360 177.903.360 9 3 9 3 9 3 392.91 3 9 3 9 3 N Ă M T H Ứ 31 D ò n g tiề n c h i c h o h o t đ ộ n g q u ả n lý v b ả o tr ì d iệ n tíc h c h o th u ê ( 0 0 đ /m /n ă m ) D ò n g t i ề n c h i c h o q u ả n lý d o a n h n g h iệ p ( ,5 % d o a n h th u ) D ò n g tiề n c h i h n g n ă m N ăm vận hành NỘI DUNG N Ă M T H Ử 42 NĂM THƯ 38 N Ă M T H Ử 39 N Ă M T H Ừ 40 N Ă M T H Ư 41 0 0 0 0 0 0 215.010.000 0 0 21 0 0 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 177.903.360 9 3 9 3 9 3 913.360 9 3 9 3 N Ă M T H Ư 47 N Ă M T H Ừ 48 N Ă M T H Ứ 37 D ò n g tiề n c h i c h o h o t đ ộ n g q u ả n lý v b ả o tr ì d iệ n tíc h c h o th u ê ( 0 0 đ /m /n ă m ) D ò n g ti ề n c h i c h o q u ả n lý d o a n h n g h iệ p ( ,5 % d o a n h th u ) D ò n g tiề n c h i h n g n ă m N ăm vận hành NỘI DUNG N Ã M T H Ử 43 N Ă M T H Ứ 44 N Ă M T H Ư 45 N Ă M T H Ử 46 D ò n g tiề n c h i c h o h o t đ ộ n g q u ả n lý v b ả o trì d iệ n tíc h 0 0 0 0 0 0 215.01 0 0 0 0 0 0 177.903.360 177.903.360 177.90 3 177.903.360 177.903.360 177.903.360 9 3 9 3 9 3 39 3 9 3 9 3 c h o th u ê ( 0 0 đ /m /n ă m ) D ò n g tiề n c h i c h o q u ả n lý d o a n h n g h iệ p ( ,5 % d o a n h th u ) D ò n g tiề n c h ỉ h n g n ă m Phụ lục Dự kiến chi phí hoạt động dự án Trung Yên Plaza Nguồn: Dự án đầu tư Trung Yên Plaza Nội dung chi phí hoạt động Chi phí quản lý 2,0% tổng doanh thu Chi phí thuê đất Chi phí sửa chữa 1,0% (XL+TB) Cộng chi phí hoạt động Nội dung chi phí hoạt động Chi phí quản lý 2,0% tổng doanh thu Chi phí thuê đất Chi phí sửa chữa 1,0% (XL+TB) Cộng chi phí hoạt động Năm hoạt động 245.750.400 307.188.000 389.104.800 389.104.800 389.104.800 389.104.800 31.417.875 31.417.875 31.417.875 31.417.875 31.417.875 34.559.663 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 1.139.677.268 1.201.114.868 1.283.031.668 1.283.031.668 1.283.031.668 1.286.173.455 11 12 Năm hoạt động 10 389.104.800 389.104.800 389.104.800 389.104.800 389.104.800 389.104.800 34.559.663 34.559.663 34.559.663 34.559.663 38.015.629 38.015.629 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 1.286.173.455 1.286.173.455 1.286.173.455 1.286.173.455 1.289.629.422 1.289.629.422 Năm hoạt động Nội dung chi phí hoạt động Chi phí quản lý 2,0% tống doanh thu Chi phí thuê đất Chi phí sửa chữa 1,0% (XL+TB) Cộng phí hoạt động 13 14 15 16 17 18 389.104.800 389.104.800 389.104.800 389.104.800 389.104.800 389.104.800 38.015.629 38.015.629 38.015.629 41.817.192 41.817.192 41.817.192 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 1.289.629.422 1.289.629.422 1.289.629.422 1.293.430.984 1.293.430.984 1.293.430.984 19 20 21 22 23 24 389.104.800 389.104.800 389.104.800 389.104.800 389.104.800 389.104.800 41.817.192 41.817.192 45.998.911 45.998.911 45.998.911 45.998.911 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 1.293.430.984 1.293.430.984 1.297.612.704 1.297.612.704 1.297.612.704 1.297.612.704 25 26 27 28 29 30 389.104.800 389.104.800 389.104.800 389.104.800 389.104.800 389.104.800 45.998.911 50.598.802 50.598.802 50.598.802 50.598.802 50.598.802 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 862.508.993 1.297.612.704 1.302.212.595 1.302.212.595 1.302.212.595 1.302.212.595 1.302.212.595 Năm hoạt động N ội dung chi phí hoạt động Chi phí quản lý 2,0% tống doanh thu Chi phí thuê đất Chi phí sửa chữa 1,0% (XL+TB) Cộng chi phí hoạt động Nội dung chi phí hoạt động Chi phí quản lý 2,0% tống doanh thu Chi phí thuê đất Chi phí sửa chữa 1,0% (XL+TB) Cộng chi phí hoạt động Năm hoạt động