Nghiên cứu sự tham gia của người dân trong các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY NGHIÊN CỨU SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN MÃ NGÀNH: 8040101 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ HẢI YẾN HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Học viên Nguyễn Thị Phương Thúy LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, tơi xin thể lịng biết ơn sâu sắc đến người Thầy kính mến tơi TS Nguyễn Thị Hải Yến – người truyền động lực, cảm hứng cho tơi hành trình học tập, nghiên cứu trường Đại học Kinh tế quốc dân Nhờ hướng dẫn, bảo tận tâm Cô, thấy thân trưởng thành qua thử thách, rèn luyện tính bền bỉ thái độ nghiêm túc nghiên cứu, không ngừng học hỏi để hồn thiện thân Đó học ý nghĩa học sau hồn thành Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn ThS Nguyễn Đức Kiên đồng hành cho tơi gợi ý quan trọng suốt q trình thực nghiên cứu Tôi cảm thấy may mắn học trị Thầy Cơ Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên – Trường Đại học Kinh tế quốc dân – người Thầy tâm huyết không truyền đạt kiến thức chuyên ngành, phương pháp nghiên cứu, mà cịn dành cho tơi quan tâm động viên để hoàn thành tốt Luận văn Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn ý kiến tham vấn từ chuyên gia câu chuyện chia sẻ chân thực từ cô/bác/anh/chị sinh sống khu tập thể cũ Họ không hỗ trợ nguồn thông tin quý báu để triển khai hồn thành luận văn, mà cịn tạo động lực giúp tin tưởng vào ý nghĩa nghiên cứu Tôi xin gửi lời cảm ơn Ban Lãnh đạo, Thầy Cô Viện Đào tạo sau đại học – Trường đại học Kinh tế quốc dân tạo điều kiện thủ tục hành hướng dẫn quy trình thực cụ thể thời gian học viên Cao học Trường Và chắn, tơi khơng thể hồn thành mục tiêu học tập nghiên cứu cá nhân sẻ chia, tạo điều kiện từ Gia đình – nguồn động lực tinh thần lớn lao Sau cùng, xin gửi lời trân trọng cảm ơn tới người Bạn tơi Họ sẵn lịng hỗ trợ kiến thức chuyên môn, nguồn tài liệu nghiên cứu, đồng hành tơi q trình khảo sát thu thập liệu, luôn tin tưởng, ủng hộ khích lệ tơi hồn thành Luận văn Nguyễn Thị Phương Thúy MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ i PHẦN MỞ ĐẦU 1 Sự cần thiết luận văn .1 Mục tiêu nghiên cứu .2 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Khái quát phương pháp nghiên cứu .3 Kết cấu luận văn .4 CHƯƠNG TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN TÁI THIẾT NHÀ Ở ĐƠ THỊ 1.1 Nhóm nghiên cứu quốc tế tham gia người dân dự án tái thiết nhà đô thị 1.2 Nhóm nghiên cứu nước STG người dân dự án tái thiết nhà đô thị .8 Kết luận chương .14 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ VÀ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ 15 2.1 Một số vấn đề chung dự án cải tạo khu CCC 15 2.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà khu CCC (KTT) 15 2.1.1 Khái niệm đặc điểm dự án cải tạo CCC 20 2.1.2 Khung pháp lý sách hoạt động cải tạo nhà chung cư Việt Nam 26 2.1.3 Các hình thức thực dự án cải tạo CCC .28 2.1.4 Các giai đoạn dự án cải tạo CCC .32 2.1.5 Các bên liên quan dự án cải tạo, xây dựng lại CCC .36 2.2 STG người dân dự án cải tạo CCC 38 2.2.1 Khái niệm tham gia người dân Dự án 38 2.2.2 Khung pháp lý tham gia người dân Dự án 43 2.2.3 Vai trò tham gia người dân Dự án 44 2.2.4 Các hình thức tham gia người dân Dự án 47 2.2.5 Các mức độ tham gia người dân Dự án 48 2.2.6 Đánh giá hiệu tham gia người dân Dự án 55 2.3 Khung phân tích luận văn 62 Kết luận chương .63 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 64 3.1 Nghiên cứu định tính .64 3.1.1.Mục tiêu vấn sâu .64 3.1.2.Phương pháp thực vấn sâu 65 3.2 Nghiên cứu định lượng 67 3.2.1 Mục tiêu điều tra chọn mẫu 67 3.2.2 Phương pháp thực .67 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ TRÊN 70 ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 70 4.1 Tổng quan thực trạng Dự án cải tạo nhà CCC Hà Nội 70 4.1.1 Quá trình cải tạo nhà CCC Hà Nội 70 4.1.2 Một số vấn đề bất cập Dự án 72 4.2 Thực trạng tham gia người dân Dự án 76 4.2.1 Nguyện vọng người dân Dự án 76 4.2.2 Mức độ tham gia thực tế người dân số khâu quan trọng tiến trình Dự án .77 4.2.3 Động lực tham gia người dân Dự án .86 4.2.4 Các tiêu chí đánh giá hiệu tham gia từ góc độ đánh giá người dân 90 4.3 Đánh giá thực trạng tham gia người dân Dự án 91 4.3.1 Kết tích cực đạt nguyên nhân thúc đẩy 91 4.3.2 Các hạn chế nguyên nhân 97 Kết luận chương .113 CHƯƠNG MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 115 5.1 Một số giải pháp Nhà nước quyền Thành phố nhằm cải thiện điều kiện tham gia cho người dân Dự án .115 5.1.1 Quy định cụ thể mức độ tham gia người dân số nội dụng thuộc tiến trình Dự án 115 5.1.2.Đảm bảo chế công khai thông tin Dự án nhằm tăng cường minh bạch tăng tính đồng thuận .119 5.1.3.Tăng cường đối thoại tích cực với người dân để giải mâu thuẫn .121 5.1.4 Có tiêu chí hướng dẫn cụ thể, thúc đẩy người dân chủ động tham gia 122 5.1.5 Thành lập ban đại diện người dân giám sát Dự án hỗ trợ giải đáp thắc mắc khiếu nại 123 5.2 Một số giải pháp Doanh nghiệp nhằm tăng tính đồng thuận người dân .124 5.2.1 Minh bạch phân tích tài Dự án 124 5.2.2 Đảm bảo cập nhật thông tin tiến độ Dự án cho người dân .125 5.2.3 Tăng cường hoạt động hỗ trợ, tương tác, đối thoại với người dân 125 5.2.4 Phương án bồi thường mang tính cụ thể, linh hoạt nhóm cư dân 126 5.2.5.Tích cực phối hợp với CQĐP hoạt động truyền thông, vận động người dân 128 5.3 Một số giải pháp cộng đồng cư dân .128 5.3.1 Tăng cường chủ động 128 5.3.2 Duy trì phát triển hoạt động HTX nhà .129 5.4 Các giải pháp khác 130 5.4.1 Tăng cường sử dụng công nghệ việc khuyến khích người dân tham gia 130 5.4.2 Giải pháp chia sẻ lợi ích, hỗ trợ tài việc làm cho người dân 131 5.5 Một số hạn chế luận văn đề xuất hướng nghiên cứu 131 Kết luận chương .133 PHẦN KẾT LUẬN 134 TÀI LIỆU THAM KHẢO 135 PHỤ LỤC 147 PHỤ LỤC 1: PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN 147 PHỤ LỤC 2: KHÁI QUÁT VỀ CÁC ĐỊA ĐIỂM KHẢO SÁT .154 PHỤ LỤC 4: DANH SÁCH CÁC CHUNG CƯ ĐÃ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI VÀ ĐƯA VÀO SỬ DỤNG 168 DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT STG Sự tham gia DN KDBĐS Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản CĐT Chủ đầu tư CSH Chủ sở hữu QSH Quyền sở hữu CQĐP Chính quyền địa phương UBND Ủy ban nhân dân CCC Chung cư cũ KTT Khu tập thể CTHT Công trình hạ tầng CSHT Cơ sở hạ tầng HTKT Hạ tầng kỹ thuật HTXH Hạ tầng xã hội QHĐT Quy hoạch đô thị QHTT Quy hoạch tổng thể CTCTĐT Cải tạo chỉnh trang đô thị TĐC Tái định cư GPMB Giải phóng mặt KĐCL Kiểm định chất lượng NSNN Ngân sách nhà nước DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: So sánh hai cách tiếp cận đất đai cho phát triển đô thị .12 Bảng 2.1: Các nhóm mục tiêu dự án cải tạo khu nhà cũ 22 Bảng 2.2 Tổng hợp khái niệm STG người dân 39 Bảng 2.3: Các ý nghĩa STG người dân 52 Bảng 2.4: Các tiêu chí đánh giá hiệu tham gia người dân Dự án 56 Bảng 2.5: Các công cụ thúc STG người dân dự án cải tạo nhà cũ 59 Bảng 2.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu tham gia người dân Dự án .61 Bảng 4.1: Ý nghĩa mức độ cần thiết tham gia người dân tiến trình Dự án 79 Bảng 4.2: Đánh giá thực trạng tham gia người dân Dự án 91 Bảng 5.1: Nội dung thông tin cần thiết làm sở cho người dân định phương án bồi thường, hỗ trợ TĐC 120 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Các đặc trưng loại hình nhà khu CCC (KTT) .16 Hình 2.2: Sự gia tăng mật độ KTT Kim Liên thách thức mở rộng hộ .18 Hình 2.3: phần mặt tầng nhà tập thể sau cơi nới .18 Hình 2.4: Các đặc trưng dự án cải tạo CCC .21 Hình 2.5: Các hình thức cải tạo nhà xuống cấp .30 Hình 2.6: Các hình thức cải tạo, xây dựng lại CCC theo khung pháp luật Việt Nam 32 Hình 2.7: Các giai đoạn thực dự án tái thiết đô thị Ấn Độ 33 Hình 2.8: Các bước thực dự án CTCTĐT Pháp 34 Hình 2.9: Các giai đoạn thực dự án cải tạo CCC 35 Hình 2.10: Các bên tham gia Dự án .38 Hình 2.11: Thang bậc STG người dân 48 Hình 2.12: Các mức độ tham gia công chúng 50 Hình 2.13: Vịng trịn tham gia 51 Hình 2.14: Các mức độ tham gia CSH Dự án 53 Hình 2.15: Khung phân tích luận văn 63 Hình 4.1: Kết khảo sát bất cập Dự án 72 Hình 4.2: So sánh mức độ bất cập số vấn đề Dự án 73 Hình 4.3: Nguyện vọng người dân mục tiêu Dự án cải tạo cần đạt được.77 Hình 4.4: Mơ tả chung mức độ tham gia thực tế người dân Dự án 77 Hình 4.5: Đối chiếu mức độ tham gia thực tế người dân Dự án .78 Hình 4.6: Mơ tả chung mức độ cần thiết tham gia người dân 79 Hình 4.7: So sánh mức độ tham gia thực tế mức độ tham gia cần thiết theo đánh giá người dân khu vực khảo sát 80 Hình 4.8: Mức độ cần thiết tham gia theo đánh giá người dân khu vực khảo sát khâu quy hoạch cải tạo nhà chung cư .82 Hình 4.9: Mức độ cần thiết tham gia người dân khâu lựa chọn CĐT Dự án 84 Hình 4.10: Đánh giá mức độ tham gia cần thiết người dân hoạt động giám sát Dự án thủ tục khiếu nại, thay đổi CĐT 86 Hình 4.11: Mức độ cần thiết tham gia người dân khu vực khảo sát 87 Hình 4.12: So sánh mức độ cấp thiết cải tạo điều kiện sống KTT (*) 88 Hình 4.13: So sánh đánh giá điều kiện sống mức độ cấp thiết cải tạo khu CCC nhóm cư dân tầng (có địa điểm kinh doanh) cư dân tầng (khơng có địa điểm kinh doanh) 89 154 PHỤ LỤC 2: KHÁI QUÁT VỀ CÁC ĐỊA ĐIỂM KHẢO SÁT TÊN KHU CHUNG CƯ CŨ THÔNG TIN CHUNG VỀ KHU VỰC KTT Thành Cơng có quy mơ diện tích 23,058 (trong có 14,2 chung cư cũ hạ tầng kỹ thuật kèm theo), gồm 67 lô nhà chung cư cũ cao từ 2-5 tầng với tổng số lượng hộ lên tới 3.346 KTT Thành Công bao gồm phần KTT Bắc Thành Cơng (thuộc phường Thành Cơng, quận Ba Đình) KTT Nam Thành Công (thuộc phường Láng Hạ, quận Đống Đa) Phạm vi, ranh giới: Phía Bắc giáp khu dân cư ven đường La Thành Phía Đơng, Đơng Bắc giáp khu dân cư làng Thành Công, Công ty may Chiến Thắng KTT Phía Đơng Nam giáp phố Láng Hạ THÀNH Phía Nam giáp tuyến phố Thành Cơng, Ngun Hồng, Huỳnh Thúc Kháng CƠNG Phía Tây Nam giáp Sở Tài Nguyên Môi trường Hà Nội khu dân cư ngõ 91 (QUẬN BA Nguyễn Chí Thanh ĐÌNH VÀ Phía Tây giáp trường Đại học Luật Hà Nội phần phố Nguyên Hồng ĐỐNG ĐA) Thực chủ trương UBND TP Hà Nội Công văn số 5621/UBND-ĐT, ngày 30 tháng năm 2016 việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ địa bàn Thành phố, theo Cơng ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Việt Hưng (VIHAJICO) giao nhiệm vụ lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tồn Khu tập thể Thành Cơng Đáng ý, nằm khu vực KTT Thành Công, lô nhà C1 bị nghiêng, sụt lún nghiêm trọng, có khả sập đổ ảnh hưởng mưa lũ kéo dài năm 2008 Để bảo đảm an tồn tính mạng tài sản người dân, thành phố định di dời MƠ TẢ VỊ TRÍ 155 TÊN KHU CHUNG CƯ CŨ THÔNG TIN CHUNG VỀ KHU VỰC hộ dân khỏi tịa nhà, bố trí tạm cư khu đô thị Dịch Vọng, đồng thời giao cho Tổng cơng ty Cơng trình giao thơng I, đơn vị chủ quản tịa nhà, phá dỡ cơng trình nguy hiểm, xây chung cư C1 Thành Cơng Ngay sau đó, thủ tục pháp lý thu hồi đất, giao đất, sách tạm cư, bồi thường, hỗ trợ tái định cư hồn thiện UBND quận Ba Đình phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 110 trường hợp 76 hộ dân, tương đương với hai phần ba tổng số hộ dân đồng ý Dự án có quy mơ cao 17 tầng, tầng ưu tiên cho hộ dân nhà C1 thuê làm địa điểm kinh doanh, từ tầng đến tầng bố trí hộ tái định cư Những hộ dân có hộ tái định cư diện tích chưa đủ 40m2 chủ đầu tư hỗ trợ mua phần diện tích tăng thêm với giá bán thấp Dự án dự kiến hồn thành sau hai năm thi cơng Tuy nhiên, đến nay, sau 10 năm thi công, Dự án hồn thành phản đối, gây khó khăn phận nhỏ người dân với phương án bồi thường, GPMB MƠ TẢ VỊ TRÍ 156 TÊN KHU CHUNG CƯ CŨ THÔNG TIN CHUNG VỀ KHU VỰC KTT NGỌC KHÁNH (QUẬN BA ĐÌNH) KTT Ngọc Khánh thuộc địa giới phường Ngọc Khánh phường Giảng Võ, quận Ba Đình, có quy mơ diện tích khoảng 24 (trong có 9.15ha diện tích đất chung cư cũ hạ tầng kỹ thuật kèm theo), bao gồm 58 lô nhà chung cư cũ cao từ 2-5 tầng với tổng số lượng hộ chung cư cũ 1.622 Phạm vi ranh giới sau15: - Phía Bắc giáp phố Kim Mã; - Phía Nam giáp phố Nguyễn Cơng Hoan Đài truyền hình Việt Nam; - Phía Đơng giáp phố Ngọc Khánh; - Phía Tây giáp phố Nguyễn Chí Thanh Thực chủ trương UBND TP Hà Nội Công văn số 5621/UBND-ĐT, ngày 30 tháng năm 2016 việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ địa bàn Thành phố, theo Cơng ty Cổ phần Tập đồn Vingroup giao nhiệm vụ lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 toàn Khu tập thể Ngọc Khánh MƠ TẢ VỊ TRÍ 15 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung-Do-thi/Quyet-dinh-2138-QD-UBND-Quy-hoach-chi-tiet-cai-tao-Tap-the-Ngoc-Khanh-thanh-pho-Ha-Noi-2016310491.aspx 157 TÊN KHU CHUNG CƯ CŨ THÔNG TIN CHUNG VỀ KHU VỰC KTT Nam Đồng hoàn thành xây dựng vào năm 1979, gồm 28 lô nhà chung cư cũ cao từ 3-5 tầng, với hộ từ 25-30m2, đến xuống cấp nghiêm trọng Thực chủ trương UBND TP Hà Nội Công văn số 5621/UBND-ĐT, ngày KTT NAM 30 tháng năm 2016 việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ địa bàn ĐỒNG Thành phố, theo Tổng cơng ty Phát triển Nhà thị Bộ Quốc Phịng (QUẬN ĐỐNG ĐA) giao nhiệm vụ lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 toàn Khu tập thể Nam Đồng KTT Khương Thượng thuộc phường Khương Thượng, quận Đống Đa, Hà Nội có quy mơ diện tích 14,8 (trong có 7,07 chung cư cũ bao gồm hạ tầng kỹ thuật kèm theo) gồm 30 lô nhà chung cư cũ với tổng số lượng hộ 1.206 căn, hoàn thành xây dựng vào năm 1981 Phạm vi, ranh giới: KTT Khu nhà A: Phía Bắc giáp phố Đơng Tác, phía Nam giáp ranh giới khu đất KHƯƠNG THƯỢNG trường Đại học Y Hà Nội, phía Đơng giáp đường quy hoạch hai bên sơng Lừ, Phía Tây giáp phố Tơn Thất Tùng; (QUẬN Khu nhà B, C: Phía Bắc giáp tuyến mương có, Phía Nam giáp Cơng ty ĐỐNG ĐA) Kim Khí Hà Nội, Phía Đơng giáp phố Tơn Thất Tùng, phía Tây giáp khu dân cư phường Khương Thượng Thực chủ trương UBND TP Hà Nội Công văn số 5621/UBND-ĐT, ngày 30 tháng năm 2016 việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ địa bàn MƠ TẢ VỊ TRÍ 158 TÊN KHU CHUNG CƯ CŨ THÔNG TIN CHUNG VỀ KHU VỰC MÔ TẢ VỊ TRÍ Thành phố, theo Cơng ty cổ phần Xuất nhập Tổng hợp Hà Nội (Geleximco) giao nhiệm vụ lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 toàn Khu tập thể Khương Thượng Khu tập thể Kim Liên thuộc địa giới hành phường Kim Liên Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội, có quy mơ diện tích 41,43 (trong có 11,52ha chung cư cũ hạ tầng kỹ thuật kèm theo), gồm 42 lô nhà chung cư cũ chiều cao từ 2-6 tầng với tổng số lượng hộ 2.914 Vị trí, phạm vi, ranh giới khu vực nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết sau16: - Phía Đơng Bắc giáp phố Đào Duy Anh; - Phía Đông Đông Nam giáp phố Phương Mai, đường Giải Phóng Khu tập thể KTT KIM Phương Mai; LIÊN - Phía Tây Bắc giáp phố Phạm Ngọc Thạch (QUẬN - Phía Tây Nam giáp sơng Lừ ĐỐNG ĐA) Thực chủ trương UBND TP Hà Nội Công văn số 5621/UBND-ĐT, ngày 30 tháng năm 2016 việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ địa bàn Thành phố, theo Cơng ty Cổ phần Tập đoàn Mặt trời (Sungroup) giao nhiệm vụ lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 toàn Khu tập thể Kim Liên Đến nay, đồ án tổng thể Quy hoạch chi tiết 1/500 khu tập thể Kim Liên hoàn tất phê duyệt, việc lựa chọn Nhà đầu tư tham gia đầu tư thực theo quy định pháp luật 16 https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung-Do-thi/Quyet-dinh-2310-QD-UBND-Quy-hoach-chi-tiet-cai-tao-Tap-the-Kim-Lien-khu-vuc-lan-can-Ha-Noi2016-311502.aspx 159 TÊN KHU CHUNG CƯ CŨ KTT NGUYỄN CÔNG TRỨ (QUẬN HAI BÀ TRƯNG) 18 MÔ TẢ VỊ TRÍ KTT Thanh Xn Bắc có diện tích đơn vị 33,12 ha, với 61 lô nhà chung cư cũ cao tầng, diện tích đất xây dựng mới, cải tạo chỉnh trang 22.56ha, dân số 7.107 người Ngày 11/8/2004, UBND Thành phố có Văn 2837/UB-XDĐT giao cho Tổng cơng ty CP Vinaconex làm Chủ đầu tư, lập quy hoạch điều chỉnh dự án đầu tư cải tạo chỉnh trang, nâng cấp đồng cơng trình kiến trúc hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Khu tập thể Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân, Hà nội17 Thực chủ trương UBND TP Hà Nội Công văn số 5621/UBND-ĐT, ngày 30 tháng năm 2016 việc cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ địa bàn Thành phố, theo Cơng ty Cổ phần Tập đoàn Mặt trời (Sungroup) giao nhiệm vụ lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 toàn Khu tập thể Thanh Xuân Bắc18 KTT THANH XUÂN BẮC (QUẬN THANH XUÂN) 17 THÔNG TIN CHUNG VỀ KHU VỰC Khu nhà tập thể Nguyễn Công Trứ xây dựng 1960, khu tập thể lâu đời Hà Nội Với quy mô diện tích 2,98 (trong có 2,98 chung cư cũ hạ tầng kỹ thuật kèm theo), KTT Nguyễn Công Trứ bao gồm 12 lô nhà chung cư cũ cao tầng với tổng số lượng hộ 1.692 Phạm vi, ranh giới: - Phía Bắc giáp khu dân cư ven phố Nguyễn Cơng Trứ - Phía Đông giáp chợ Nguyễn Công Trứ phố Lê Gia Định - Phía Nam giáp khu dân cư ven phố Trần Cao Vân - Phía Tây giáp phố Yên Bái I Tháng 12/2002, thành phố Hà Nội có văn giao Cty xây dựng Phát triển nhà http://www.vinaconex.com.vn/?id=2674 http://thanhxuan.hanoi.gov.vn/portal/kimgiang/Pages/2017-9-14/Van-ban-ve-viec-giao-cac-don-vi-lap-quy-hoach-chi-0a18caunmszu.aspx 160 TÊN KHU CHUNG CƯ CŨ THÔNG TIN CHUNG VỀ KHU VỰC MƠ TẢ VỊ TRÍ Hai Bà Trưng (nay Cty CP Đầu tư xây dựng phát triển nhà số Hà Nội (Handico7) lập dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ.19 Dự án cải tạo, xây dựng lại KTT Nguyễn Công Trứ trải qua nhiều năm: Năm 2010, cho phép UBND thành phố phê duyệt UBND quận Hai Bà Trưng, Công ty CP Đầu tư xây dựng phát triển nhà số Hà Nội (đơn vị chủ đầu tư) tiến hành bồi thường GPMB di dời hộ dân thuộc nhà A1, A2 phần diện tích xung quanh hai khu nhà này20 Năm 2012, Hội đồng giải phóng mặt (GPMB) quận Hai Bà Trưng chủ đầu tư (Công ty CP ĐT&PT nhà số Hà Nội) hoàn thành GPMB khu nhà A1, A2 để tổ chức khởi công Dự án21 Sau 10 năm chờ mặt bằng, tháng 3/2013, dự án khởi công Chủ đầu tư dự kiến hộ dân tái định cư nhà N3 đất khu nhà A1, A2 sau 30-36 tháng thi công Sau năm thi công, cuối năm 2015, chung cư N3 Nguyễn Cơng Trứ hồn thiện với chiều cao 19 tầng.22 Đây khối nhà hoàn thiện Dự án cải tạo KTT Nguyễn Công Trứ Công tác GPMB với 12 khối nhà khu dân cư cịn lại KTT Nguyễn Cơng Trứ tiến hành tháng 1/2013, với khoảng 1.800 hộ dân phải di dời.23 Tuy nhiên đến nay, khu vực khơng có biến chuyển thêm Đời sống người dân ngày khó khăn nhà xuống cấp nghiêm trọng, khu vực chí mang mùi rêu phong, ẩm mốc 19 http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an-cai-tao-tt-nguyen-cong-tru-lien-tuc-that-hen-278976.html http://www.tnmtnd.hanoi.gov.vn/index.php?option=com_content&view=article&id=4009&catid=12&Itemid=130 21 http://kinhtedothi.vn/hoan-thanh-gpmb-nha-a1-a2-ktt-nguyen-cong-tru-155322.html 22 http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/xa-hoi/2016-05-20/nha-n3-nguyen-cong-tru-ha-noi-vi-dau-nguoi-dan-van-chua-nhan-nha-31854.aspx 23 http://kinhtedothi.vn/hoan-thanh-gpmb-nha-a1-a2-ktt-nguyen-cong-tru-155322.html 20 161  Nhận xét: - Các khu vực điều tra, khảo sát chia thành nhóm + Nhóm 1: gồm khu vực tiến hành cải tạo đơn lẻ trước có chủ trương lập quy hoạch cải tạo tồn khu Đó KTT Thành Cơng KTT Nguyễn Cơng Trứ Trong đó, KTT Thành Cơng có đơn vị tham gia cải tạo, Tổng cơng ty Cơng trình giao thơng I chủ đầu tư tiến hành cải tạo khối nhà C1 Doanh nghiệp VIHAJICO giao lập quy hoạch chi tiết toàn khu 1/500, phục vụ dự án cải tạo, xây dựng lại phần lại KTT Thành Công Đối với KTT Nguyễn Công Trứ, Công ty CP Đầu tư xây dựng phát triển nhà số (Handico 7) lựa chọn chủ đầu tư Dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ này, đồng thời hoàn thành việc cải tạo đơn lẻ khối nhà A1, A2 thay tòa N3 + Nhóm 2: Gồm khu vực tiến hành cải tạo, xây dựng lại theo chủ trương lập quy hoạch tổng thể tồn khu, KTT Ngọc Khánh, KTT Kim Liên, KTT Khương Thượng, KTT Thanh Xuân Bắc KTT Nam Đồng Các khu vực giao cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS cụ thể lập quy hoạch chi tiết 1/500 - Về vị trí: KTT Thành Cơng, KTT Ngọc Khánh KTT Nguyễn Công Trứ đánh giá khu vực có địa thể đẹp tiềm sinh lợi cao khu vực lại Cụ thể KTT Ngọc Khánh thuộc địa giới quận Ba Đình, KTT Thành Cơng có phần lớn diện tích thuộc quận Ba Đình, phần thuộc trung tâm quận Đống Đa, nằm khu vực trung tâm trị - hành kinh tế Thủ Đơ KTT Nguyễn Cơng Trứ thuộc quận Hai Bà Trưng, tiếp giáp quận Hoàn Kiếm, nằm tuyến phố trung tâm khu vực nội đô lịch sử - Về niên hạn sử dụng: KTT Nguyễn Công Trứ KTT thành phố, có mức độ xuống cấp nặng nề 162 PHỤ LỤC 3: THÔNG TIN VỀ CÁC ĐỐI TƯỢNG PHỎNG VẤN A Thông tin chuyên gia Tuổi Năm kinh nghiệm Chuyên môn Chuyên gia Chuyên gia Chuyên gia Chuyên gia Chuyên gia Chuyên gia 40-49 50-59 50-59 40-49 40-49 30-39 Trên 10 năm Trên 10 năm Trên 10 năm Trên 10 năm Trên 10 năm Trên 10 năm Quy hoạch đô thị Quản lý nhà nước Đầu tư, kinh doanh bất động sản Đầu tư, kinh doanh bất động sản Nghiên cứu nhà thị trường bất động sản Công ty CP Đầu tư Xây dựng Xuân Mai Công Ty Cổ Phần Đầu Tư & Phát Triển Đô Thị Việt Hưng Vihajico Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên – ĐH Kinh tế quốc dân Doanh nghiệp Doanh nghiệp Giảng viên, nhà nghiên cứu Nghiên cứu, hoạch định sách Đơn vị cơng tác Cục quản lý nhà thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng Hiệp hội Quy hoạch Hà Nội Đại biểu HĐND quận Hai Bà Trưng Nhóm chuyên gia Cán quản lý nhà nước Cán quản lý nhà nước Cán quản lý nhà nước Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra tác giả, 2018 163 B Thông tin đại diện chủ sở hữu nhà chung cư phải di dời phục vụ Dự án Tên khu chung cư cũ Đối tượng vấn mã hóa Tuổi Giới tính Trình độ học vấn Kinh nghiệm sinh sống KTT Nghề nghiệp - Đã sinh sống khu vực từ nhỏ, nhà chung cư cũ nhà bố mẹ phân từ năm 78-79 KTT Thành Công (1) KTT Nguyễn Cao đẳng/ đại Nhân viên quản lý sảnh tòa - Thuê hộ tầng 2, nhà E4, KTT học nhà Thành Công để sinh sống, chủ sở hữu hộ tầng khối nhà này, cho thuê kinh doanh (có sổ đỏ) Người dân 1A 40 Nam Người dân 1B 45 Nữ Người dân 1C 30 Nam Người dân 1D 85 Nam Trung học Người dân 1E 50 Nữ Trung học Người dân 1F 42 Nữ Cao đẳng/ Đại học - Sinh sống hộ G4 KTT Thành Nhân viên doanh nghiệp Tổ phó dân phố Công 20 năm Người dân 2A 70 Nữ Trung học - Sinh sống KTT Nguyễn Công Trứ Buôn bán Kiot tầng Cao đẳng/ đại - Sinh sống tầng 4, nhà C2, KTT Viên chức nhà nước Thành Công từ nhỏ, thừa hưởng Tổ trường dân phố học nhà từ bố mẹ (có sổ đỏ) Cán Cảnh sát khu vực Cao đẳng/ đại - Sinh sống nhà C6 KTT Thành phụ trách khối nhà C1 Công từ nhỏ, nhà ông bà nhà Thành Công từ năm 2008 học nước phân (có sổ đỏ) đến - Đã sinh sống nhà B6 KTT Thành Viên chức nhà nước Công từ năm 91, nhà mua lại chủ cũ hưu (có sổ đỏ) - Sinh sống nhà A2 KTT Thành Kinh doanh quán Game hộ tầng Công 20 năm 164 Công Trứ (2) Người dân 2B KTT Nam Đồng (3) KTT Khương Thượng (4) KTT Thanh Xuân Bắc (5) 40 Nữ Trung học Người dân 3A 60 Nữ Cao đẳng/ đại học Người dân 3B 70 Nam Cao đẳng/ đại học Người dân 3C 79 Nữ Người dân 4A 71 Nam Người dân 4B 79 Nữ Người dân 4C 39 Nữ Người dân 5A 70 Nữ từ năm đầu nhà nhà KTT Nguyễn Công Trứ nước phân - Sinh sống từ nhỏ KTT Nguyễn - Kinh doanh hàng gội đầu kiot tầng Công Trứ, nhà bố mẹ phân - Sinh sống tầng 2, nhà A6 KTT Nam Đồng 15 năm, hộ mua Giáo viên THPT hưu lại (có sổ đỏ) - Sinh sống tầng 4, nhà A6 KTT Nhà nghiên cứu hưu Nam Đồng gần 20 năm (từ năm Tổ trưởng dân phố khối nhà A6 1999), hộ mua lại (có sổ đỏ) - Sinh sống tầng nhà A8, KTT Kinh doanh trông xe Nam Đồng từ năm 80 tầng nhà nước phân nhà Cán công tác Đại học Cao đẳng/ đại - Chủ hộ tầng 4, nhà A3, nhà Y hưu học nước phân từ năm 79 (có sổ đỏ) Tổ trưởng dân phố Trung học Cán công tác Đại học Cao đẳng/ đại - Chủ hộ tầng 1, Nhà A2 từ năm Y hưu Hiện kinh doanh nhỏ học 1979 (có sổ đỏ) hộ tầng - Sống kinh doanh trông xe hộ tầng 1, nhà A4, sống gần 20 Trung học năm, hộ bố mẹ chồng, nhà nước phân (có sổ đỏ) Cao đẳng/ đại - Chủ hộ nhà E4, KTT Thanh Xuân Bắc, sinh sống từ năm 79học 80 nhà nước phân nhà Kinh doanh trông xe tầng Cán Cục Khí tượng Thủy Văn hưu 165 Tổ trưởng dân phố KTT Ngọc Khánh (6) KTT Kim Liên (7) - Chủ hộ nhà E3, KTT Thanh Xuân Bắc, mua nhà sinh sống Cao đẳng/ đại 10 năm để thuận tiện cho Viên chức nhà nước học học (hiện chấp nhận chung sổ đỏ với hộ hộ ban đầu chia làm sau cơi nới) Cao đẳng/ đại - Sinh sống KTT Thanh Xuân Bắc Nhân viên doanh nghiệp học gia đình từ nhỏ Người dân 5B 45 Nữ Người dân 5C 25 Nam Người dân 6A 70 Nam Người dân 6B 50 Nữ Trung học Người dân 6C 65 Nam Trung học Người dân 7A 75 Nam Cao đẳng/ Đại học - Đã KTT Ngọc Khánh 10 năm, vừa bán nhà cho người khác Kinh doanh nhỏ kinh doanh nhỏ khu vực - Đã KTT Ngọc Khánh từ năm đầu, cho thuê địa điểm kinh Kinh doanh doanh - Đã nhà C2 KTT Kim Liên từ Viên chức hưu Tổ trưởng dân phố năm đầu nhà nước phân nhà Người dân 7B 26 Nam Cao đẳng/ Đại học - Đã KTT nhà C1 Kim Liên 10 Chuyên viên tài năm, nhà bố mẹ mua lại chủ cũ Người dân 7C 60 Nữ Trung học - Đã KTT Kim Liên 30 năm Cao đẳng/ đại - Đã KTT Ngọc Khánh từ năm Viên chức hưu Tổ trưởng dân phố học đầu nhà nước phân nhà Kinh doanh trông xe tầng Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra tác giả, 2018 166 C Thông tin đối tượng trả lời phiếu điều tra Đối tượng trả lời phiếu điều tra Khu vực Độ tuổi Số lượng/235 Khương Thượng 31 Kim Liên 36 Nam Đồng 30 Ngọc Khánh 35 Nguyễn Công Trứ (NCT) 33 Thành Công 37 Thanh Xuân Bắc (TXB) 33 Từ 21 đến 30 12 Từ 31 đến 40 22 Từ 41 đến 50 52 Từ 51 đến 60 100 Trên 61 49 Nam 101 Nữ 134 Trung học 131 CĐ/ ĐH 94 Giới tính Trình độ học vấn 167 Nghề nghiệp Thời gian sinh sống KTT Khác 10 CNVC 02 DN tư nhân 23 Đã nghỉ hưu 72 Khác 138 Trên 10 năm 235 Có 108 Khơng 127 Có tham gia 33 Không tham gia 202 Địa điểm kinh doanh KTT Tham gia công tác XH địa phương Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra tác giả, 2018 168 PHỤ LỤC 4: DANH SÁCH CÁC CHUNG CƯ ĐÃ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI VÀ ĐƯA VÀO SỬ DỤNG24 STT 24 DỰ ÁN Thời điểm đưa vào sử dụng P3 Phương Liệt, phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân (nguy hiểm cấp D) 10/2013 I1, 2, Thái hà, phường Láng Hạ, quận Đống Đa (nguy hiểm cấp D) 05/2012 187 Tây Sơn, quận Đống Đa (nguy hiểm cấp D) 07/2013 B7, B10 Kim Liên, quận Đống Đa 02/2005 B4 Kim Liên, quận Đống Đa 05/2012 B14 Kim Liên, quận Đống Đa 07/2014 C7 Giảng Võ, phường Giảng Võ, quận Ba Đình (nguy hiểm cấp D) 12/2015 D2 Giảng Võ, phường Giảng Võ , quận Ba Đình 03/2015 N3 Nguyễn Cơng Trứ, phường Phố Huế, quận Hai Bà Trưng 12/2015 Tài liệu Chương trình Năng lượng USAID Việt Nam Thúc đẩy Hiệu lượng ngành xây dựng