Chính sách phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - - NGUYỄN THỊ MAI CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SỸ Người hướng dẫn khoa học:TS PHẠM LAN HƯƠNG HÀ NỘI, NĂM 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng Tất số liệu tham khảo trung thực nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Nguyễn Thi Mai ̣ MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN i LỜI NÓI ĐẦU CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1.1 Khái niệm vai trò nhà xã hội 1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà xã hội 1.1.2 Vai trò nhà xã hội 10 1.2 Chính sách phát triển nhà xã hội 14 1.2.1 Khái niệm, vai trị, ý nghĩa sách phát triển nhà xã hội .14 1.2.2 Mục đích yêu cầu sách 18 1.2.3 Nội dung sách phát triển nhà xã hội 19 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng tới sách phát triển nhà xã hội .25 1.3.1 Yế u tố thuô ̣c môi trường vi ̃ mô ảnh hưởng tới chính sách phát triể n nhà xã hội .25 1.3.2 Các yếu tố thuộc về quy trình sách nhà xã hội 26 1.3.3 Các yếu tố thuộc về nguồn lực chính sách phát triể n nhà xã hội 28 1.4 Kinh nghiệm số nƣớc giới sách phát triển nhà xã hội 29 1.4.1 Kinh nghiệm số nước giới 29 1.4.2 Những kinh nghiệm rút về giải vấn đề nhà xã hội 32 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA HÀ NỘI 35 2.1 Các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hà Nô ̣i 35 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 35 2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 36 2.2 Thực trạng sách phát triển nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội 41 2.2.1 Nội dung sách phát triển nhà xã hội thành phố Hà Nội .41 2.3 Đánh giá kết triển khai sách phát triển nhà xã hội thành phố Hà Nội 56 2.3.1 Những thành tựu đạt .56 2.3.2 Những hạn chế, tồn đọng 57 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 62 3.1 Quan điểm Nhà nƣớc Thành phố 62 3.1.1 Quan điểm Nhà nƣớc 62 3.1.2 Quan điểm Thành phố Hà Nội 63 3.2 Phƣơng hƣớng hồn thiện sách phát triển nhà xã hội 64 3.3 Các giải pháp hồn thiện sách phát triển nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội 65 3.3.1 Hồn thiện thủ tục hành 65 3.3.2 Hoàn thiện nâng cao chất lượng công tác quy hoạch 69 3.3.3 Đổi mới chế tài về nhà xã hô ̣i 72 3.3.4 Giải pháp sách đất đai quỹ đất cho nhà xã hội 75 3.3.5 Phát triển hệ thống giao thông hạ tầng đồng 76 3.3.6 Chính sách nhà xã hội chuyển trọng tâm từ trọng cung sang trọng cầu 76 3.3.7 Nhóm giải pháp về khoa học công nghệ phát triển nhà xã hơ ̣i 77 3.3.8 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu hệ thống phát triển quản lý nhà xã hội 78 KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 DANH MỤC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ Bảng 2.1: Số lượng diện tích nhà lưu trú cơng nhân giai đoạn 2008-2012 52 Biểu đồ 2.1: Tỷ phần nhà lưu trú cho công nhân thuê 39 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - - NGUYỄN THỊ MAI CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TÓM TẮT LUẬN VĂN HÀ NỘI, NĂM 2014 i TÓM TẮT LUẬN VĂN “Nhà ở” nhu cầu cần thiết tầng lớp nhân dân, thế, nhà cho người dân tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống người dân, ổn định xã hội, tác động tích cực đến việc xây dựng phát triển đất nước Hiện nay, khả tiếp cận nhà phận không nhỏ người dân gặp nhiều khó khăn, đặc biệt, người nghèo khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp, cán bộ, công chức, quân nhân chuyên nghiệp…Nguyên nhân chi phí cho nhà lớn so với thu nhập người dân Chính sách phát triển nhà xã hội đời chủ trương có ý nghĩa xã hội lớn Đảng, Nhà nước tâm điểm ý đông đảo người dân, nhằm phục vụ cho nhu cầu đại hoá, nâng cao chất lượng sống cho nguời dân, giải toán an sinh xã hội Thành phố Hà Nội coi đơn vị đầu việc cố gắng giải vấn đề về nhà xã hội địa bàn thành phố Trong năm qua, nhằm mục đích phát triển nhà xã hội phục vụ mục tiêu công bằng, đảm bảo vấn đề an sinh xã hội, thành phố có nhiều chủ trương sách việc phát triển nhà xã hội cho đối tượng gặp khó khăn về nhà Nhóm đối tượng phép thuê, mua thuê mua nhà xã hội đối tượng: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân, học sinh sinh viên , với điều kiện phải có khó khăn về chỗ Tuy nhiên, khơng phải sách nhân đạo, nên sách phát triển nhà xã hội tập trung vào nhóm đối tượng có thu nhập thấp ổn định có khả tốn phần chí phí mua nhà, phần nhà nước hỗ trợ thơng qua sách hỗ trợ tài sách hỗ trợ giá thơng qua việc ưu đãi cho nhà đầu tư nhà xã hội ii Trong năm qua sách phát triển nhà xã hội thành phố phát huy tác dụng việc tăng nguồn cung nhà xã hội gia tăng số lượng cá nhân, gia đình hưởng ưu đãi nhà xã hội minh chứng rõ ràng cho về đắn sách phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, sách phát triển nhà xã hội dần bộc lộ bất cập, hạn chế sau thời gian ban hành, triển khai áp dụng Việc phân tích thực trạng triển khai kết sau thời gian áp dụng sách phát triển nhà xã hội thành phố Hà Nội giúp có nhìn tổng thể về sách phát triển nhà xã hội thành phố, tồn đọng, hạn chế sách việc phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Nhằm tìm hiểu rõ thực trạng sách phát triển nhà xã hội địa bàn Thành phố, từ đưa giải pháp kiến nghị hồn thiện sách phát triển nhà xã hội địa bàn Thành phố Hà Nội, em lựa chọn đề tài nghiên cứu “Chính sách phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh bất động sản, luận văn gồ m chương Chƣơng 1: Lý luận sách phát triển nhà xã hội Chƣơng 2: Thực trạng sách phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Chƣơng 3: Giải pháp hồn thiện sách phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội Chương đưa các khái niê ̣m, lý luận về sách phát triển nhà xã hội xã hội Việt Nam đối tượng, mục tiêu sách phát triển nhà xã hội, đó nhấ n ma ̣nh, nhà xã hội loại nhà cung cấp cho nhóm người có thu nhập, khơng đáng kể, người khó iii tự tìm kiếm chỗ Nhà xã hội sản phẩm trình sản xuất coi sản phẩm đặc biệt, có tham gia đặc biệt nhà nước, với quy chế đặc biệt riêng dành đối tượng phép thuê, mua, thuê mua nhà xã hội Chính sách phát triển nhà xã hội tổ ng thể các quan điể m, tư tưởng, giải pháp, công cụ mà nhà nước sử dụng tác động lên chủ thể nhằm mụ c đích phát triể n về mă ̣t số lươ ̣ng, loại hình hình thức cung cấp nhà xã hội Như vậy, sách phát triển nhà xã hội bao gồm sách kích cung sách kích cầu, nhiên tùy theo quan điểm nhà nước điều kiện xã hội mà sách phát triển nhà xã hội nghiên về trọng cung hay trọng cầu Nhưng tựu chung, mục tiêu cuối sách phát triển nhà tạo nguồn cung lớn nhà xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà nhóm đối tượng nhà xã hội Chiến lược phát triển nhà quốc gia 2020 tầm nhìn 2030 lần khẳng định cần thiết sách phát phát triển nhà xã hội, phân loại loại nhà có ghi rõ; mặt tập trung hoàn thiện chế, sách để khuyến khích phát triển nhà thương mại theo chế thị trường, theo nhu cầu thị trường, phụ thuộc vào mối quan hệ cung - cầu nền kinh tế thị trường, mặt khác Nhà nước, thành phố chủ trương ban hành chế, sách chủ động trực tiếp đầu tư phát triển nhà xã hội (nhà phi hàng hóa) để giải nhu cầu đáng nhóm đối tượng xã hội gặp khó khăn về nhà khơng có khả tốn theo chế thị trường, bao gồm nhóm đối tượng xác định cụ thể Chiến lược, là: người có cơng với Cách mạng; hộ nghèo khu vực nông thôn; người có thu nhập thấp khu vực thị; cán bộ, cơng chức, viên chức, nhân sĩ, trí thức, văn nghệ sĩ; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang; công nhân lao động khu công nghiệp, cụm công nghiệp sở sản xuất, iv dịch vụ ngồi khu cơng nghiệp; sinh viên, học sinh trường đại học, cao đẳng, trung cấp chun nghiệp, dạy nghề nhóm đối tượng sách xã hội đặc biệt khó khăn (người già đơn, người tàn tật, người nhiễm chất độc da cam…) Với mục tiêu nâng cao tỷ lệ nhóm đối tượng hưởng ưu đãi sách nhà xã hội, từ gia tăng tỷ lệ có nhà nhóm đối tượng cần hỗ trợ nhà nhà nước, đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội Chương đưa học kinh nghiệm từ việc giải sách phát triển nhà xã hội nước khác khu vực Đây học kinh nghiệm giúp cho thành phố Hà Nội có bước đột phá, tắt đón đầu, thu hẹp thời gian, nâng cao chất lượng việc ban hành, thực giám sát việc thực sách phát triển nhà xã hội, phù hợp với điều kiện, tiềm thành phố Chương 2, sâu vào nghiên cứu thực tra ̣ng triển khai sách phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố Hà Nội chương trình nhà xã hội địa bàn thành phố Đánh giá sách phát triển nhà xã hội kế t quả thực hiê ̣n chin ́ h sách phát triển nhà xã hội thành phố thông qua viê ̣c đánh giá các chương triǹ h phát triể n nhà ở x ã hội, mục đích làm rõ nội dung sách phát triển nhà xã hội có thực giúp gia tăng nguồn cung nhà xã hội gia tăng đối tượng thụ hưởng nhà xã hội, nguyên nhân hạn chế tồn đọng thực sách phát triển nhà giai đoạn trước? Các chương trình phát triển trọng điểm thành phố Hà Nội bao gồm: Chương trình xây dựng nhà lưu trú cơng nhân; Chương trình nhà cho cán viên chức,sỹ qua; Chương trình nhà cho sinh viên Từ đó, có nhìn tổng quát mặt tích cực sách nhà xã hội, hạn chế để rút học, giải pháp cho chương ba Phát triển nhà xã hội sách đắn thành phố; gia tăng đáng kể lượng cung nhà 70 định cụ thể diện tích đất để phát triển cho loại nhà (thương mại, công vụ, xã hội ) Giải pháp quy hoạch phát triển nhà đô thị Giải pháp tối ưu vấn đề lựa chọn địa điểm sử dụng phần quỹ đất dự án thu hồi đất đất quy hoạch cho phát triển nhà địa bàn thành phố đồng thời dự án khu nhà xã hội nên gắn với dự án nhà thương mại, khu dân cư sẵn có tạo điều kiện hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, phát triển kinh tế, đảm bảo cho hộ dân sử dụng cơng trình kỹ thuật xã hội có sẵn, nhằm giảm chi phí đầu tư đảm bảo hòa đồng tầng lớp dân cư kích thích vươn lên xã hội Theo đó, để thực tốt giải pháp này, thời gian tới Thành phố Hà Nội tiến hành nhiều biện pháp nhằm xem xét, rà soát dự án phát triển nhà ở, đề xuất diện tích đất để xây dựng quỹ nhà xã hội (trong diện tích đất 20% dự án khu thị mới, phát triển nhà), đồng thời xác định quy hoạch diện tích đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội Việc xác định quy mô dự án Thành phố Hà Nội phải đáp ứng dự án có số hộ gia đình số dân sinh sống dự án mức hợp lý mật độ dân, sở hạ tầng, tiện ích công cộng, diện tích đất xây dựng, chi phí cho đền bù, giải phóng mặt thu hồi đất, khả quản lý vận hành tốt Về quy mô dự án nhà xã hội coi hợp lý khu đô thị đông dân Thành phố Hà Nội thể qua tiêu:  Tổng số hộ bố trí dự án nên từ 800 đến 1.000  Diện tích đất dự án nên từ đến 10  Mỗi dự án nên lựa chọn quy mô để bố trí 71 cho số người sinh sống thường xuyên khoảng từ 3.200 đến 4.000 người Quy hoạch xây dựng, mật độ xây dựng cần lựa chọn mức độ trung bình (30% - 40%), phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng tạo điều kiện bố trí khơng gian xanh tạo cảnh quan, nâng cao chất lượng sống cho người dân Bố trí tách biệt khối nhà áp dụng phương thức thuê khối nhà áp dụng phương thức thuê mua, tỷ lệ giành thuê thuê mua tùy theo nhu cầu Bảo đảm kết nối giao thông dự án với hệ giao thông thành phố, bố trí hệ thống giao thơng nội hợp lý tiết kiệm Lựa chọn loại nhà thiết kế mẫu hộ, đối với hộ cho thuê, thuê mua thiết kế chủ yếu loại nhà cao tầng để phù hợp với kiến trúc chung thành phố, không sử dụng thang máy, hộ thiết kế có diện tích sàn từ 35 – 60 m2, sử dụng thiết bị nội thất gạch ốp lát sản xuất nước để giảm giá thành đầu tư xây dựng đảm bảo đạt chất lượng sống cho người thuê, thuê mua Đối với nhà cho công nhân thuê, loại nhà phù hợp thành phố lựa chọn nhà cao tầng, không sử dụng thang máy, hộ thiết kế có diện tích sàn từ 20 – 40 m2 theo dạng hộ khép kín có khu vệ sinh riêng hộ theo dạng phịng có khu vệ sinh chung tùy điều kiện cụ thể loại dự án, trang thiết bị nội thất gạch ốp lát chủ yếu sản xuất nước để giảm giá thành đầu tư xây dựng đảm bảo chất lượng sống Hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho khu nhà xã hội bao gồm: giao thơng, cấp nước, nước, thơng tin liên lạc hệ thống thông tin phục vụ công tác quản lý, bảo vệ phải đảm bảo đầy đủ hợp lý, tận dụng nơi có sẵn hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà xã hội 72 Các dự án nhà xã hội phải có tiện ích cơng cộng hệ thống hạ tầng xã hội tối thiểu đảm bảo cho sinh hoạt cộng đồng gồm nơi để xe, nhà trẻ, mẫu giáo, nơi sinh hoạt cộng đồng, dịch vụ bản… để đảm bảo điều kiện sống cho người dân 3.3.3 Đổi chế tài nhà xã hội 3.3.3.1 Giải pháp huy động vốn Từ ngân sách Thành phớ Trong năm ngân sách, Thành phố trích tỷ lệ định từ khoản thu thành phố: thu từ xổ số kiến thiết, tiền chuyển quyền sử dụng đất, tiền bán nhà lý tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, loại phí, lệ phí phụ thu… nguồn thu bổ sung nhận từ Ngân sách trung ương để hỗ trợ phát triển nhà cho người thu nhập thấp Từ nguồn vốn huy động Trong bối cảnh thị trường tài nước ta nay, tín dụng ngân hàng kênh cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh hiệu cần phải tăng cường huy động vốn trung dài hạn ngân hàng Thành phố phối hợp với ngân hàng xây dựng cho vay với lãi suất hợp lý, kéo dài thêm thời gian trả nợ gốc lãi, Tiếp theo, cần "chứng khốn hóa" dự án đầu tư nhà xã hội, tức cần chia nhỏ để huy động vốn nhàn rỗi nhỏ lẻ dân chúng Huy động thông qua hình thức trái phiếu thị, tiết kiệm dài hạn, tiết kiệm tích lũy… nhằm tạo nguồn vốn dài hạn cho doanh nghiệp Ngồi ra, Thành phố xem xét thành lập quỹ tiết kiệm nhà Người lao động trích phần tiền lương vào quỹ tiết kiệm nhà Quỹ trả lãi tương đương với lãi suất Ngân hàng 73 Xây dựng chế, sách, hồn thiện quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy quản lý phát triển hoạt động hệ thống tài nhà ở, cụ thể: Xây dựng chế huy động vốn, đặc biệt vốn trung dài hạn cho lĩnh vực nhà ở: + Khuyến khích cá nhân hộ gia đình tiết kiệm ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng để mua cải tạo nhà thơng qua chế hợp đồng tiết kiệm nhà hệ thống ngân hàng tổ chức tín dụng; có biện pháp ưu đãi về thuế, hỗ trợ phần lãi suất, thưởng tiết kiệm ưu tiên mua nhà xã hội để khuyến khích cá nhân, hộ gia đình, ngân hàng tổ chức tín dụng tham gia chế + Thành lập quan tái cho vay chấp nhà làm cơng cụ để Chính phủ điều tiết thúc đẩy phát triển hệ thống tài nhà Việt Nam Ban đầu, quan tái cho vay chấp hoạt động theo chế thích hợp, huy động sử dụng nguồn vốn vốn vay ODA, phát hành trái phiếu Chính phủ bảo lãnh nguồn vốn hợp pháp khác để thực nghiệp vụ tái cho vay, mua lại khoản cho vay nhà đủ điều kiện từ định chế tài thị trường chấp sơ cấp, giúp định chế mở rộng cho vay lĩnh vực nhà thúc đẩy thị trường chấp sơ cấp phát triển Khi thị trường chấp sơ cấp thị trường vốn hội tụ đủ điều kiện cần thiết về quy mô sở pháp lý, quan tái cho vay chấp nhà phát hành chứng khoán dựa khoản cho vay chấp nhà - chứng khoán hóa khoản cho vay chấp nhà ở, thực chức kênh dẫn vốn trung dài hạn từ thị trường vốn tới thị trường chấp Nhanh chóng hình thành vận hành hiệu Quỹ Tiết kiệm nhà Quỹ Tiết kiệm nhà đề cập đến Nghị định 71/2010/NĐCP Quỹ dựa phần vào mơ hình Quỹ Cơng tích Singapore 74 mà Trung Quốc bắt đầu áp dụng Việc tham gia quỹ trước mắt nên tự nguyện Quỹ huy động tiền tiết kiệm hàng tháng người cần nhà cộng với phần tiền thu từ đất đai đô thị (kể thuế nhà đất) thị trường bất động sản Quỹ Tiết kiệm nhà cho người thu nhập thấp vay để mua nhà chấp nhà mua trả dần hàng tháng nhiều năm, đến 10 năm Việc quản lý quỹ ủy thác cho cơng ty tài tư theo mơ hình quan hệ đối tác cơng - tư (PPP) cho cơng ty tài nhà nước 3.3.3.2 Chính sách ưu đãi về tài cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng Quỹ nhà xã hội mua, thuê, thuê mua địa bàn thành phớ Hiện nay, để khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư tạo lập quỹ nhà xã hội, thành phố cần có chế khuyến khích ưu đãi về tài chính, cụ thể: Ngồi ưu đãi về tài Chính phủ quy định áp dụng cho doanh nghiệp ra, thành phố Hà Nội có chủ trương dành quỹ đất, hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp để tổ chức doanh nghiệp xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội, đồng thời thành phố cịn khuyến khích việc sẵn sàng xem xét, trích nguồn vốn ngân sách thành phố để hỗ trợ cho doanh nghiệp với mức hỗ trợ tùy thuộc vào quy mô dự án Để tạo điều kiện tốt cho chủ đầu tư xây dựng nhà xã hội, đối với quỹ đất dành để xây dựng nhà xã hội, thành phố tiến hành đầu tư toàn sở hạ tầng đường, điện, nước cảnh quan xung quanh cơng trình để giảm chi phí đầu tư cho chủ dự án, kinh phí lấy phần từ nguồn thu đấu giá quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, thành phố cho phép doanh nghiệp xây dựng nhà xã hội cho người thu nhập thấp phép huy động vốn Sau duyệt quyền mua nhà, người thu nhập thấp đóng 20 - 30% tổng số tiền 75 trước xây dựng để tạo vốn cho doanh nghiệp Tiếp đó, thành phố cho vay ưu đãi 50% số vốn đầu tư để xây dựng nhà xã hội cho người thu nhập thấp, số vốn lại doanh nghiệp huy động vốn vay với lãi suất cao Việc linh hoạt vấn đề huy động vốn giúp doanh nghiệp chủ động về nguồn tài để thực dự án nhà xã hội 3.3.4 Giải pháp sách đất đai quỹ đất cho nhà xã hội - Việc tạo quỹ đất để phát triển nhà xã hội phải chuẩn bị từ tổ chức lập phê duyệt quy hoạch phát triển thị Ngồi quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà thương mại có quy mơ từ 10 trở lên để xây dựng nhà xã hội có pháp luật về nhà ở, lập phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất cần phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà xã hội chiếm 10% tổng diện tích đất phát triển nhà thị; - Bổ sung tiêu sử dụng đất, mật độ, tầng cao xây dựng về nhà xã hội quy chuẩn, tiêu chuẩn văn quy phạm pháp luật có liên quan; - Bổ sung quy định về việc đóng góp tài để phát triển quỹ đất nhà xã hội đối với dự án nhà thương mại có quy mơ dưới 10 ha; - Tiếp tục thực chế cho phép người có quyền sử dụng đất quyền góp vốn quyền sử dụng đất với chủ đầu tư trình triển khai thực dự án phát triển nhà Áp dụng chế độ dự trữ đất Chế độ dự trữ đất (land banking) Chính phủ Thụy Điển áp dụng từ thập kỷ 30 kỷ 20 để nhanh chóng khắc phục tình trạng nhà tồi tệ Thủ Stockholm khiến nhiều trí thức lao động có tay nghề ạt di cư sang Hoa Kỳ để mong có điều kiện tốt Nội dung dự trữ đất Chính phủ dùng tiền ngân sách mua vùng đất ngoại thành rộng lớn, thực giải 76 phóng mặt cung ứng đất với giá rẻ nhiều giá thị trường cho dự án phát triển nhà xã hội Ngày chế độ dự trữ đất nhiều nước áp dụng có hiệu để thực quy hoạch đô thị 3.3.5 Phát triển hệ thống giao thông hạ tầng đồng Mục tiêu chủ yếu quy hoạch đô thị phải tăng cường quản lý sử dụng đất đồng thời với việc kiểm soát tăng trưởng gắn kết với phát triển giao thông sở hạ tầng hạt nhân việc sử dụng đất hỗn hợp kiểm sốt thực tế có khả thực tiễn để không hạn chế đến giao thông tương lai, đặc biệt chỗ làm việc cần tương thích với Chương trình nhà xã hội phát triển đồng ăn theo hệ thống giao thông, sở thương mại, công nghiệp tất cơng trình sở hạ tầng khác, điề u này giúp các dựa án nhà ở xã hô ̣i giảm thiể u chi phí đầ u tư xây dựng sở ̣ tầ ng, từ đó giảm giá thành sản phẩ m nhà ở xã hơ ̣i 3.3.6 Chính sách nhà xã hội chuyển trọng tâm từ trọng cung sang trọng cầu Tạo điều kiện cho bên cầu nghĩa người thu nhập thấp muố n mua nhà xã hội tự tích lũy phần tiền mua nhà tương đương 20% giá nhà, Ngân hàng sách cho vay thêm để đủ trả tiền mua nhà lần Khoản tiền vay có lãi suất thấp, trả dần dài hạn chấp nhà mua, bên cầu có đủ khả tốn thị trường vào cuộc, vâ ̣n hành theo chế cung cầu để đáp ứng nhu cầu về giá cả, số lượng chất lượng Dần dần chế cạnh tranh vận hành mạnh mẽ, điều chỉnh quan hệ cung cầu giá nhà xã hội Tóm lại, thị trường thực chức huy động có hiệu tài nguyên xã hội 77 Điều kiện để xem xét đối tượng có nhu cầu nhà xã hội nên đơn giản, diện tích bình qn đầu người X m2 quyền sở xác nhận Số X m2 đươ ̣c xác đinh ̣ cho kế hoạch năm tùy theo tình hình cụ thể địa phương Không nên dựa vào mức thu nhập bối cảnh có tồn khu vực kinh tế khơng thức cịn mạnh thị, thuế thu nhập cá nhân lại sơ khai, nên khó đánh giá mức thu nhập hộ gia đình Nếu tạo điều kiện cho bên cầu ngoại trừ nhà chung cư quyền đầu tư vốn nhà nước thuê khơng cịn loại nhà gọi nhà xã hội nữa, mà có loại nhà giá trung bình giá thấp thị trường cung ứng cho có đủ khả tốn Như vậy, người thu nhập thấp có quyền tự chọn lựa hộ phù hợp có chất lượng tốt địa điểm ưng ý để làm hồ sơ vay tiền mua 3.3.7 Nhóm giải pháp khoa học cơng nghệ phát triển nhà xã hội Nghiên cứu, bổ sung sách ưu đãi, hỗ trợ cho doanh nghiệp xây dựng nhà công nghệ đại, tăng tỷ trọng sản xuất nhà xưởng, rút ngắn thời gian nhân cơng xây dựng trực tiếp ngồi cơng trường; Nghiên cứu, bổ sung sách ưu đãi, hỗ trợ cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, nhập vật liệu, thiết bị xây dựng nhà đại, sử dụng tiết kiệm lượng thân thiện với môi trường vật liệu không nung, vật liệu tái chế ; Nghiên cứu, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng loại hình nhà sinh thái - nhà xanh, nhà tiết kiệm lượng thân thiện môi trường; Nghiên cứu, bổ sung sách ưu đãi, hỗ trợ cho doanh nghiệp, hộ gia đình đầu tư xây dựng sử dụng loại hình nhà sinh thái - nhà xanh, nhà tiết kiệm lượng thân thiên môi trường (miễn giảm 78 khấu trừ thuế nhà, đất đối với diện tích đất sử dụng trồng đối với nhà đô thị; khấu trừ thuế nhà, đất để hỗ trợ chi phí thiết bị sử dụng lượng tự nhiên bình đun nước nóng lượng mặt trời, tăng hệ số sử dụng đất cho dự án nhà đáp ứng tiêu chí tiết kiệm lượng, thân thiện mơi trường ) 3.3.8 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu hệ thống phát triển quản lý nhà xã hội Giải pháp hồn thiện tổ chức vai trị quản lý thành phố về nhà xã hội Nâng cấp hệ thống quan quản lý nhà xã hội thành phố để tăng cường lực lượng, nâng cao lực chun mơn để đảm bảo đáp ứng địi hỏi ngày cao công tác phát triển quản lý nhà thời gian tới Tăng cường công tác đạo điều hành, kiểm tra, giám sát việc thực thi sách phát triển nhà xã hội trình tạo lập, phát triển giao dịch nhà xã hội Nghiên cứu, quy định bổ sung tuân thủ chặt chẽ quy định để đảm bảo chế thị trường, cạnh tranh thể văn quy phạm pháp luật về nhà xã hội thành phố Kiên xóa bỏ chế xin-cho để đảm bảo cho thị trường nhà hoạt động lành mạnh, công khai, minh bạch Giải pháp hình thành tổ chức hỗ trợ phát triển, quản lý nhà xã hội Nghiên cứu, phát triển mơ hình Tổng cơng ty phát triển nhà xã hội theo kinh nghiệm nước Nhật Bản, Hàn Quốc, Angiêri Tổng công ty phát triển nhà xã hội đơn vị chịu trách nhiệm đảm nhận chủ yếu việc phát triển nhà xã hội, từ khâu xác định nhu cầu, tạo quỹ đất, huy động nguồn vốn, tạo lập quỹ nhà đến việc quản lý sử dụng theo nguyên tắc bảo toàn vốn; 79 Hồn thiện hệ thống thơng tin điện tử về quản lý đất đai nhà thông qua đồ địa số hóa xây dựng kết hợp bổ sung thông tin về nhà đất (đặc điểm, quy mô, chủ sở hữu nhà ); Nghiên cứu, phát triển mơ hình dịch vụ hành cơng lĩnh vực nhà ở, qua hình thành tổ chức kênh thông tin độc lập, chuyên nghiệp, đủ tin cậy để cung cấp thông tin, đánh giá, định giá hỗ trợ giao dịch nhà ở; Áp dụng quy định bắt buộc đối với quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nối mạng liên thông; Xây dựng công bố số giá bất động sản nhà xã hội Thực tế thời gian qua trình bày cho thấy có nhiều dự án xây nhà xã hội sản phẩm nhà dự án thực khơng dành cho họ tiêu chuẩn nhà cao, giá cao, người thu nhập thấp không mua Nhà xã hội khơng thể có giá cao, muốn giá thành nhà phải thấp, nghĩa tiêu chuẩn kỹ thuật mức phù hợp, đó, cần sớm có quy chuẩn chung về xây dựng nhà xã hội Thành phố Hà Nội nên sớm có quy định về cấu hộ theo diện tích đối với dự án nhà thu nhập thấp: hộ có diện tích 35 - 45 m2 chiếm khoảng 20%, diện tích 45 - 60 m2 chiếm khoảng 60%, hộ 60 - 70 m2 chiếm khoảng 20% Sớm nghiên cứu lập, công bố thiết kế sở mẫu đối với loại nhà địa bàn Thành phố Hà Nội: nhà xã hội cho người thu nhập thấp , nhà công nhân, nhà sinh viên, nhà di dân giải phóng mặt Cần quy hoạch với tầm nhìn dài hạn nhằm xác định rõ quỹ đất để phát triển nhà xã hội địa bàn thành phố, phải xác định đầu tư phát triển nhà 80 xã hội q trình lâu dài, mang tính chiến lược nên phải có quy hoạch, lộ trình phát triển theo giai đoạn cách phù hợp Cần sớm quy hoạch, tạo quỹ đất sạch, rộng để xây dựng nhà xã hội, việc phát triển nhà xã hội phụ thuộc vào quỹ đất 20% khu đô thị, quỹ đất 20% nên dành cho nhà tái định cư Tại khu vực quy hoạch phát triển nhà xã hội tập trung toàn dây chuyền sản xuất nhà theo quy trình cơng nghiệp tập trung ngun vật liệu khối lượng lớn để sản xuất nhà hàng loạt với tốc độ nhanh giá thành rẻ 81 KẾT LUẬN Nhà tài sản lớn cá nhân, hộ gia đình quốc gia, thể văn hoá, phong tục, tập quán dân tộc, vùng, miền; phát triển nhà phản ánh phát triển kinh tế - xã hội đất nước Việc tạo lập chỗ thích hợp, an toàn nhu cầu thiết yếu bậc nhất, quyền người điều kiện tiên để phát triển nguồn nhân lực quốc gia Trong điều kiện nước ta nói chung Thành phố Hà Nội nói riêng cịn nhiều khó khăn việc xây dựng hệ thống sách khuyến khích xây dựng phát triển nhà xã hội phù hợp vấn đề cấp thiết, đặc biệt điều kiện nay, phát triển nhà xã hội ưu tiên sách phát triển nhà Thành phố Một điều nhận thấy q trình nghiên cưu đề tài là: Thứ nhất, Nhu cầu về nhà thu nhập thấp Thành phố lớn, có sách phù hợp, Thành phố hồn tồn thực mục tiêu về nhà xã hội, đảm bảo vấn đề an sinh xã hội thành phố Thứ hai, Thành phố đặt mục tiêu, trọng việc đầu tư phát triển nhà xã hội, sách thúc đẩy mục tiêu chưa làm rõ.Các quy hoạch về nhà xã hội lộ nhiều khiếm khuyết khơng có quy chế riêng về việc quản lý nhà xã hội, chế tạo lập, quản lý sử dụng quỹ đất phát triển nhà xã hội thấp Thứ ba, Vai trị tín dụng ngân hàng phát triển nhà xã hội mờ nhạt Tuy nhiên, từ mong muốn nỗ lực việc phát triển nhà xã hội, Thành phố đưa sách cụ phát triển nhà xã hội, với phương châm vừa làm vừa học, tới đạt kết định Với 82 ưu đãi về mặt chế giải pháp hỗ trợ về tài chính, đất đai, quy hoạch…đã giải phần xúc về nhà địa bàn thành phố Trong tương lai, Thành phố cần có điều chỉnh về mặt sách đề thúc đẩy việc phát triển nhà xã hội Thành phố, góp phần cải thiện mơi trường sống người dân địa bàn Thành phố 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ, Quyết định số 2127/QĐ-TTg, ngày 30/11/2011 về phê duyệt chiến lược nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Chính phủ, Nghị số 18/NQ-CP ngày 20 tháng năm 2009 ban hành về số chế sách phát triển nhà cho đối tượng học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng nhà cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp khu vực thị Chính phủ, Quyết định 65/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 04 năm 2009 ban hành về số chế sách phát triển nhà cho sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp dạy nghề thuê Chính phủ, Quyết định 105/2007/QĐ-TTg ngày 13 tháng 07 năm 2007 về việc phê duyệt sách tài nhà quốc gia đến năm 2020 Chính phủ, Quyết định 66/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 04 năm 2009 ban hành số chế, sách phát triển nhà cho công nhân lao động khu công nghiệp thuê Chính phủ, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP năm 2010 về hướng dẫn thi hành Luật nhà Chính phủ, Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 04 năm 2009 ban hành về chế, sách phát triển nhà cho người có thu nhập thấp khu vực thị Chính phủ, Quyết định 2217/QĐ-TTg ngày 31 tháng 12 năm 2009 về việc phê duyệt danh mục dự án phát triển nhà sinh viên Thành phố Hà Nội, Thành phố Hà Nô ̣ivà điều chỉnh danh mục dự án nhà sinh viên sở đào tạo thuộc Bộ Cơng an nguồn trái phiếu Chính phủ năm 2009 Nguyễn Minh Hòa - Mai Hà (2012), Nhà xã hội - “Nhà cho người thu nhập thấp” , 10 Luật Đất đai năm 2003 11 Phạm Sỹ Liên (2013), Bài toán tài về nhà xã hội, tải từ trang 12 Phạm Sỹ Liêm, Nhà xã hội cho người thu nhập thấp 13 Đặng Hùng Võ (2012), Chiến lược quốc gia giải pháp nhà cho người nghèo, người thu nhập thấp, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam số 4/2012 14 Các chương trình, nghị Thành phố Hà Nội 15 Các báo cáo thường niên Thành phố Hà Nội 16 Trang thông tin điện tử internet: http://kientrucvietnam.org.vn/;www.soxaydung.hanoi.gov.vn/;www.xaydung gov.vn/;http://kienviet.net/