Luận văn nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường đồng quang, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM DỖN LÂM TÙNG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG ĐỒNG QUANG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa mơi trƣờng Khoa : Quản lý tài ngun Lớp : K45 - ĐCMT - N03 Khóa học : 2013 -2017 Thái Nguyên, năm 2017 c ĐẠI HỌC THÁI NGUN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM DỖN LÂM TÙNG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƢỜNG ĐỒNG QUANG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệđào tạo : Chính quy Chunngành : Địa mơi trƣờng Khoa : Quản lý tàinguyên Lớp : K45 - ĐCMT - N03 Khóa học : 2013 -2017 Giảng viênhƣớngdẫn : TS Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên, năm 2017 c i LỜI CẢM ƠN Thực phương trâm “học đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế” Thực tập tốt nghiệp thời gian để sinh viên sau học tập, nghiên cứu trường có điều kiện củng cố vận dụng kiến thức học vào thực tế Đây giai đoạn thiếu sinh viên Trường Đại học nói chung sinh viên Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun nói riêng Với lịng kính trọng biết ơn, em xin cảm ơn cô giáo ThS Vũ Thị Thanh Thủy giảng viên khoa Quản lí Tài nguyên tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt thời gian thực đề tài Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, thầy giáo, cô giáo, cán khoa truyền đạt cho em kiến thức, kinh nghiệm quý báu trình học tập rèn luyện trường Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Đồng Quang, cán bộ, nhân viên công tác UBND phường giúp đỡ em suốt thời gian thực tập tốt nghiệp Em gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân bạn bè bên cạnh động viên, khích lệ em suốt q trình học tập thời gian em thực khóa luận tốt nghiệp Trong trình học tập thực đề tài, em cố gắng kinh nghiệm thiếu kiến thức hạn chế nên khóa luận tốt nghiệp chắn khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận đóng góp ý kiến thầy bạn bè để khóa luận hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn !!! c ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn nghiên cứu 23 Bảng 4.2 Khung giá đất đô thị 25 Bảng 4.3 Giá đất Đường Hoàng Văn Thụ địa phận phường Đồng Quang 27 Bảng 4.4 Giá đất đường vào tổ dân phố phường Đồng Quang 28 Bảng 4.5 Giá đất thị trường đường Hoàng Văn Thụ địa phận phường Đồng Quang 29 Bảng 4.6 Giá đất thị trường đường vào phường Đồng Quang 30 Bảng 4.7 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường khu vực nhóm I, giai đoạn 2014 – 2016 31 Bảng 4.8 So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá đất thị trường khu vực nhóm II 35 Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá theo quy định Nhà nước vị trí năm 2014-2016 39 Bếu 4.10: Mức độ ảnh hưởng yếu tố 39 Bảng 4.12 So sánh giá đất khu vực cận đường Việt Bắc trước sau quy hoạch 42 Bảng 4.13 Đánh giá mức độ quan trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phường Đồng Quang giai đoạn 2014 -2016 (theo thứ tự 1,2,3 ) 46 c iii DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT STT DẠNG ĐẦY ĐỦ DẠNG VIẾT TẮT UBND Ủy ban nhân dân CNXH Chủ nghĩa xã hội XHCN Xã hội chủ nghĩa CP Chính phủ BTC Bộ tài TTg Thủ tướng BTNMT Bộ tài nguyên môi trường TT Thông tư NĐ Nghị định 10 HĐND Hội đồng nhân dân 12 CN-TTCN Công nghiệp-tiểu thủ cơng nghiệp 13 TTr Tờ trình 14 STNMT Sở tài nguyên môi trường 15 QĐ Quyết định 16 VPĐKQSDĐ Văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất 17 BĐS Bất động sản 18 QSDĐ Quyền sử dụng đất c iv MỤC LỤC Hình 4.1: Biểu đồ thể chênh lệch giá đất thị trường giá nhà nước năm 2014-2016 nhóm I 34 Hình 4.2: Biểu đồ thể chênh lệch giá đất thị trường so với giá quy định nhà nước nhóm II 37 Hình 4.3: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường tuyến đường điển hình 38 c Phần MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Cơng nghiệp hố, đại hố thị hố xu hướng phát triển quốc gia giới Ở Việt Nam, sau 30 năm (1986 - 2016) đổi nước ta đạt thành tựu quan trọng, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới, thời kỳ cơng nghiệp hố, đại hố Với sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mơ hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mơ hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, với chuyển đổi sách quản lý đất đai điều chỉnh để phù hợp với vận hành thể chế kinh tế thị trường với quản lý Nhà nước Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực ngày 1/7/2014, tiếp cận thể đầy đủ vấn đề tài đất đai theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, quyền lợi Nhà nước, chủ đầu tư đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với trình thực nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Trong cơng tác định giá đất thay đổi, bổ sung điểm mới, quy định cụ thể thiết thực Để đáp ứng kịp thời, phục vụ nghiệp Cơng nghiệp hóa, đại hóa Kinh tế Việt Nam bước hội nhập sâu vào kinh tế khu vực giới, đưa đất nước ngày phát triển góp phần xây dựng, bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời sống vật chất tinh thần nhân dân ngày cải thiện Mặt khác để đẩy mạnh q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa thị hố cần phải có sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy hình thành phát triển mạnh mẽ thị trường c nhà đất, mà việc thực định giá đất yếu tố chủ chốt khơng thể thiếu Do cần phải có biện pháp nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để việc định giá đất phù hợp giá đất nhà nước ban hành giá đất thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng, qua thiết lập ổn định cho nghiệp phát triển kinh tế xã hội Phường Đồng Quang nằm phía Tây Bắc thành phố Thái Nguyên Cùng với trình hội nhập, phát triển kinh tế xã hội đất nước thành phố nhu cầu sử dụng đất người dân phường ngày cao, đất đai trở nên có giá trị lớn bắt đầu phát sinh bất cập khó khăn công tác quản lý sử dụng đất Các vụ khiếu kiện, tranh chấp đất đai có nhiều diễn biến phức tạp Một nguyên nhân việc xác định giá đất khơng xác, thỏa đáng (giá đất thị trường chênh lệch lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Trước thực tế đó, địi hỏi phải có giải pháp đồng để giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch thị trường, việc xác định giá đất tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất yêu cầu cấp bách Xuất phát từ tính cấp thiết tình hình thực tiễn trên, phân cơng khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên hướng dẫn TS Vũ Thị Thanh Thủy; tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016” c 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1 Mục tiêu chung - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn giai đoạn 2014 - 2016 từ đề xuất giải pháp phù hợp với công tác quản lý giá đất địa bàn 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tính hình sử dụng đất địa phường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016 - Nghiêncứumộtsốyếutốảnh hưởng đếngiáđấtởtrênđịabànphường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016 -Phântíchmột sốyếutốchiphốiđếngiá đấtởnhằm xâydựngcáctiêu chuẩn địnhgiáđấtphùhợpvớikhảnăngsinhlờicủađấtvàmặtbằnggiácả trênthịtrườngnhằm manglạihiệuquảcủacôngtácđịnhgiá đất - Đềxuấtmộtsốgiảiphápgiúpchoviệcxácđịnh giá đấtởđôthịphùhợpvớigiá chuyển nhượng thựctếtrênthịtrường 1.3 Yêu cầu đề tài Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất như: Luật đất đai; Nghị định Chính phủ; Thơng tư hướng dẫn Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Tài hướng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế,… Quyết định UBND phường Đồng Quang - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi 1.4 Ý nghĩa đề tài 1.4.1 Ý nghĩa khoa học Nghiên cứu khoa học hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng phương pháp luận phương pháp nghiên cứu khoa học học tập thực tiễn, bước đầu vận dụng cách tổng hợp tri thức c học để tiến hành hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu góp phần giải vấn đề khoa học vào thực tiễn công tác nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016 1.4.2 Ý nghĩa thực tiễn Đánh giá đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo tuyến đường, vị trí đất thơng qua kết nghiên cứu địa bàn phường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên c 47 nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất cần phải đẩy lùi nạn đầu đất chuyển nhượng đất trái phép, đồng thời thu hút vốn đầu tư nhân dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững Đặc biệt phải có giải pháp để giá đất nhà nước đưa cần sát với giá thị trường - Trước tiên, cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục.Mở rộng nâng cao chất lượng dịch vụ đất đai cách xác, hạn chế bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm Nhất vị trí tuyến đường phố Bởi vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Phối hợp chặt chẽ với quan truyền thơng, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân - Cần có phối hợp nhịp nhàng ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên Môi trường, UBND cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt công tác quản lý sử dụng đất đai địa phương - Khuyến khích, cho phép tổ chức, cá nhân địa bàn thành lập trung tâm môi giới điểm giao dịch bất động sản nhằm niêm yết công khai giá đất, giúp người dân có đầy đủ thơng tin q trình mua bán, trao đổi - Xây dựng chế quản lý thị trường bất động sản theo hướng cân cung – cầu Nguồn cung – cầu phải rõ ràng, tức phải cung thực cầu thực -Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực c 48 sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao - UBND cấp kiểm soát chặt chẽ, xử lí kiên trường hợp sử dụng đất không hợp pháp - Tăng cường công tác tiếp cận thị trường bất động sản để xây dựng giá đất cho khu vực hợp lý nhất, phù hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế vùng địa phương c 49 Phần KẾ LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Từ phân tích cho thấy, mặt giá đất địa bàn phường Đồng Quang bị tác động nhiều nhân tố bên làm cho mức giá đất ln có dao động chênh lệch lớn so với mặt giá chung UBND tỉnh Thái Nguyên quy định.Sự chênh lệch có xu hướng tăng dần thời gian tới tình hình kinh tế xã ngày phát triển Cùng với xuất nhu cầu đất đai cho hoạt động nhà ở, kinh doanh, bn bán, có xu hướng gia tăng, tạo nên lượng nhu cầu lớn đất đai,từ làm cho giá đất địa bàn tăng có chênh lệch ngày lớn Nguyên nhân chênh lệch giá phần cơng tác quản lý giá địa bàn cịn gặp nhiều hạn chế, chưa sát với thực tế công tác định giá đất hàng năm địa bàn thành phố tồn nhiều bất cập Bên cạnh cịn có số ngun nhân khác dẫn đến chênh lệch tác động nhân tố bên như: Nhân tố quy hoạch,nhân tố xã hội, nhân tố nhân khẩu, góp phần làm nên chênh lệch Qua kết khảo sát thực tế cho thấy, yếu tố có tác động lớn đến chênh lệch giá đất là: yếu tố vị trí tới giá đất địa bàn phường Đồng Quang cao ,kế tiếp yếu tố quy hoạch yếu tố đặc điểm đất, yếu tố độ rộng mặt tiền ,yếu tố sở hạ tầng ,cuối yếu tố dân số yếu tố khác (tâm lý,pháp lý…) Như vậy, nhận thấy mức độ tác động yếu tố lớn tác động có xu hướng tăng dần với phát triển kinh tế - xã hội đất nước nói chung nhưphường Đồng Quang nói riêng c 50 Sự tác động làm gia tăng cách biệt giá nhà nước giá thực tế thị trường gia tăng có ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế đất nước tương lai khơng có sách giải cho phù hợp 5.2 Kiến nghị - Cần thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường tài sản nhà đất địa bàn, để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý Trường hợp giá tăng cao giảm mức cho phép cần phải điều chỉnh giá Nhà nước cho phù hợp gần sát với giá thị trường - Khơng ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun môn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Giá quy định UBND tỉnh Thái Nguyên chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường Và nên có mức giá riêng cho đất có vị trí, sở hạ tầng, khả sinh lợi, đặc điểm đất tốt - Nắm vững nhân tố tác động để có hướng điều chỉnh thích hợp việc quản lý giá, giảm rút ngắn chênh lệch mức giá quy định với giá thực tế thị trường - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần ủng hộ đồng lịng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao c 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính (2004) Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài chính (2007) Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài Nguyên Môi Trường-Bộ Tài chính (2013) Thông tư liên tịch số 02/2013/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2013 Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Chính phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính Phủ (2009) Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Đặng Hùng Võ, Cơ Sở Địa Chính (NXB Đại Học Quốc Gia 2007) Hồ Thị Lam Trà, Giáo Trình Định Giá Đất (NXB Nông Nghiệp 2006) Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chiń h trị Quốc gia 10 Lý luận địa tô Mác & vận dụng vào sách đất đai Việt Nam c 52 11 Nhóm tác giả: TS Nguyễn Thế Huấn, TS Phan Thị Thu Hằng, PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, ThS Nguyễn Văn Quân ( Giáo trình định giá đất bất động sản 2009 ) 12.https://thukyluat.vn 13.https://thuvienphapluat.vn 14.http://text.123doc.org c Phụ lục 01 Một số hình ảnh phƣờng Đồng Quang Hình : hình ảnh đƣờng trịn Đồng Quang từ cao c Hình : UBND phƣờng Đồng Quang c Hình : Đƣờng vào khách sạn Đơng Á II khu dân cƣ phƣờng Đồng Quang c Hình trạm y tế phƣờng Đồng Quang c Hình : Khu dân cƣ cổng tỉnh đội c Hình : Đƣờng Việt Bắc c PHIẾU PHỎNG VẤN XÁC ĐỊNH MỨC ĐỘ QUAN TRỌNG CỦA CÁC YẾU TỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT Họ tên ông (bà):………………………………………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Nghề Nghiệp:……………… …….tuổi……………………………… Dân tộc: Trình độ văn hố: Trình độ chuyên môn: Đơn vị công tác: Theo (ông, bà) nguyên nhân chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất là: ( đánh số mức độ quan trọng nguyên nhân theo thứ tự 1,2,3…) - Vị trí  - Quy hoạch  - Đặc điểm đất  - Biến động dân số  - Cơ sở hạ tầng  - Độ rộng mặt tiền  - Các yếu tố khác (tâm lí,pháp lí, )  Ngƣời vấn Chủ hộ c PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG Họ tên ông (bà):………………………………………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Nghề Nghiệp:……………… …….tuổi……………………………… Dân tộc: Trình độ văn hố: Trình độ chun mơn: Vị trí lơ đất điều tra…………………………………, đường phố…………… Khu quy hoạch……………………………………………………………… Độ rông mặt tiền………………………………………………… Chiều dài lô đất……………………………………………………… Giá đất chuyển nhượng……………………………………………… Giá giao bán…………………………………………………………… Năm chuyển nhượng…………………………………………… Ngƣời vấn Chủ hộ c PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ ĐẤT THỊ TRƢỜNG TẠI KHU VỰC CẬN ĐƢỜNG VIỆT BẮC Họ tên ông (bà):………………………………………… Địa chỉ:………………………………………………………………… Nghề Nghiệp:……………… …….tuổi……………………………… Dân tộc: Trình độ văn hố: Trình độ chun mơn: Vị trí lô đất điều tra…………………………………, đường phố…………… Khu quy hoạch……………………………………………………………… Độ rông mặt tiền………………………………………………… Chiều dài lô đất……………………………………………………… Giá đất trước quy hoạch……………………………………………… Giá đất sau quy hoạch……………………………………………… Năm chuyển nhượng…………………………………………… Ngƣời vấn Chủ hộ c