Luận văn nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn sapa, huyện sapa, tỉnh lào cai

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ MAI HƯƠNG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN SAPA, HUYỆN SAPA, TỈNH LÀO CAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018 Thái Nguyên - 2018 h ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ MAI HƯƠNG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN SAPA, HUYỆN SAPA, TỈNH LÀO CAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018 Lớp : K46 – QLĐĐ N01 Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên - 2018 h i LỜI CẢM ƠN Được giới thiệu Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em thực tập chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện SaPa - Tỉnh Lào Cai Đến em hồn thành q trình thực tập tốt nghiệp khoá luận tốt nghiệp Lời em xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên tận tình giảng dạy giúp đỡ em suốt q trình học tập Ban lãnh đạo tồn thể cán công nhân viên chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện SaPa, tỉnh Lào Cai tiếp nhận tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực tập sở Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm, đạo tận tình thầy giáo hướng dẫn: TS Nguyễn Quang Thi giúp đỡ em trình thực đề tài hồn thành khố luận tốt nghiệp Nhân dịp em bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè ủng hộ, động viên giúp đỡ em suốt trình học tập Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 15 tháng 05 năm 2018 Sinh viên Nguyễn Thị Mai Hương h ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Sa Pa năm 2017 35 Bảng 4.2: Giá đất Nhà nước quy định số tuyến đường thị trấn SaPa 41 Bảng 4.3: Sự chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá 42 thị trường thị trấn Sa Pa năm 2017 42 Bảng 4.4: Bảng giá trục giao thông theo quy định năm 2017 47 Bảng 4.5: Bảng giá cho thuê đất vị trí thị trường năm 2017 48 Bảng 4.6: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá 50 đất vị trí năm 2017 50 h iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng vị trí loại đường phố 45 h iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QL Quốc lộ QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất VT Vị trí h v MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1.2 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất 2.2 Cơ sở pháp lý 10 2.3 Cơ sở thực tiễn 11 2.3.1 Tổng quan thị trường đất đai 11 2.3.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 18 PHẦN ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 3.1.1 Đối tượng 23 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23 3.2 Thời gian địa điểm thực tập tốt nghiệp 23 3.3 Nội dung nghiên cứu 23 3.4 Phương pháp nghiên cứu 23 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 23 3.4.3 Điều tra số liệu sơ cấp 24 3.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh xử lý số liệu 25 h vi PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Sa Pa 26 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 4.1.2 Tài Nguyên đất 28 4.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội Sa Pa 29 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thị trấn Sa Pa 30 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 30 4.3 Đánh giá chênh lệch giá đất nhà nước quy định giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng 41 4.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Sa Pa 44 4.4.1 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 44 4.4.2 Yếu tố đất 45 4.4.3 Yếu tố cở sở hạ tầng 46 4.4.4 Yếu tố điều kiện sinh lợi 48 4.4.5 Yếu tố hình thể lô đất 49 4.4.6 Các yếu tố khác 51 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 5.1 Kết luận 54 5.2 Kiến nghị 54 Phụ Lục 57 h PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài ngun vơ q giá nhân loại nói chung quốc gia, dân tộc nói riêng Tất hoạt động người gắn liền với đất Nhưng đất tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên quốc gia cố định có thay đổi Vì người cần có biện pháp sử dụng đất cách hợp lý đạt hiệu cao Sử dụng đất nhu cầu thiết yếu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đất đai điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v Tất người có nhu cầu có chỗ ở, tất xã hội cần đất đai để phát triển v.v Có thể nói khơng có đất khơng có tồn xã hội loài người Tuy nhiên, đất đai lại khơng thể sản xuất loại hàng hố khác đặc trưng làm cho đất đai ngày trở nên khan Mà đất khan giá ngày cao Sự thực hiển nhiên giải thích mua đất quan tâm hàng đầu tất người khơng phân biệt giàu, nghèo giá đất Thực tế giá đất gây nhiều xúc Những bất hợp lý giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mối quan tâm lớn Vì xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất mức độ ảnh hưởng giúp giải vấn đề liên quan tới đất thu thuế tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt Thị Trấn SaPa địa bàn trung tâm huyện SaPa, địa bàn có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội huyện Tốc độ thị hố ngày diễn nhanh, vấn đề quản lý nhà nước cề đất đai nhiều bất cập Giá đất ngun nhân gây khó khăn cơng tác bồi thường thiệt hại nhà nước thu hối đất để thực dự án đầu tư, h người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương Xuất phát từ thực tế trên, phân công ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, hướng dẫn trực tiếp thầy giáo TS Nguyễn Quang Thi, em tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị Trấn SaPa, Huyện SaPa, Tỉnh Lào Cai” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị Trấn SaPa, Huyện SaPa, Tỉnh Lào Cai 1.2.2 Mục tiêu cụ thể + Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Sa Pa + Tìm hiểu tình hình quản lý sử dụng đất thị trấn Sa Pa + Tìm hiểu thực trạng thị trường nhà đất địa bàn thị trấn Sa Pa + Đánh gía chênh lệch giá đất nhà nước quy định giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng + Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Sa Pa 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học - Giúp cho sinh viên nắm kiến thức học nhà trường học hỏi kinh nghiệm trình thực tập địa phương để áp dụng thực tế sau - Nâng cao khả tiếp cận, thu thập số liệu sử lý thông tin sinh viên trình làm đề tài h 43 nhượng có nơi giá chênh lệch lên tới 3.33 lần Điều tác động làm tăng nhu cầu chuyển nhượng địa phương lên Trong năm gần giá đất Nhà nước quy định tăng lên thực tế giá đất chuyển nhượng thị trấn Sa Pa cao giá Nhà nước quy định với tỷ lệ chênh lệch giá cao Do tỷ lệ phần trăm gia tăng giá giá đất Nhà nước quy tiền thấp nhiều so với tỷ lệ phần trăm gia tăng giá giá đất thực tế thị trường Khi đó, q trình mua bán đất có phận người dân kê khai mức giá giao dịch đất thấp so với giá thực tế, tức gần sát giá nhà nước để giảm khoản thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước 4.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Sa Pa 4.4.1 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất Qua điều tra thực tế có 85% số hộ gia đình điều tra khơng đồng ý với giá đất hàng năm quy định Nhà nước lý giá đất Nhà nước quy định thường thấp chưa sát với giá thị trường Trong nhóm yếu tố pháp lý có yếu tố khác điều tra yếu tố pháp lý liên quan đến đất Có 04 nhóm tình trạng pháp lý liên quan đến đất đưa để điều tra có 03 nhóm người dân đánh giá thấp đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp thứ hai có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong đó, trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chiếm 80% tổng số hộ điều tra Điều chứng tỏ người dân nhận thức rõ quyền lợi giá trị đất nến Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất h 44 4.4.2 Yếu tố đất Trong điều kiện nước ta nay, yếu tố vị trí quan trọng đất thị.Vì yếu tố ảnh hưởng lớn đến nguồn thu nhập từ khu đất mang lại, khu đất có vị trí tốt tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân việc thương mại, kinh doanh, cho thuê Để chọn nơi đầu tư kinh doanh hiệu tiêu chí vị trí đặt sở yếu tố quan định đến giá đất phải kể đến vị trí đất Một điều thuận lợi cho thị trấn Sa Pa khu du lịch tiếng, tập trung nhiều cơng trình du lịch, trụ sở quan cơng trình nghiệp, sơ kinh doanh.Với điều kiện thuận lợi việc chọn nơi đặt làm sở kinh doanh ln chọn ưu tiên lên hàng đầu.Ví dụ Đường Thạch Sơn, Từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 hết số nhà 01 đoạn đường trung tâm nên vị trí ln đánh giá cao việc thương lượng giá đất Theo điều tra nơi tập trung thành phần kinh tế thương mại, dịch vụ,…thì yếu tố vị trí tạo nên giá trị đất 30,000 25,000 VT1 VT2 VT3 20,000 15,000 10,000 5,000 Đường Đường Đường Đường Phố Đồng Điện Biên Ngũ Chỉ Thạch Sơn Mường Lợi Phủ Sơn Hoa Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng vị trí loại đường phố Chúng ta dễ dàng nhận thấy giá đất đât thuộc VT ln có giá cao tất đoạn đường cao nhiều lần giá đất h 45 vị trí 2, đoạn đường Giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, đất gần khu trung tâm, khu buôn bán giá cao Đồng thời loại vị trí, khả sinh lợi, sở sở hạ tầng, định loại đường phố giá đất loại vị trí, khác đoạn đường giá đất khác Tuy nhiên yếu tố vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố làm biến động giá đất thị trường Sự tăng giảm giá đất thị trường đất đai số lượng người tham gia mua bán đất nhiều hay đời sách nhà nước, đặc biệt đời sách đất đai làm cho thị trường nhà đất sôi động đóng băng 4.4.3 Yếu tố cở sở hạ tầng * Cơ sở hạ tầng xã hội Thị trấn Sa Pa trung tâm huyện Sa Pa có trục đường giao thơng qua đường quốc lộ tuyến đường liên tỉnh nối Lào Cai – Lai Châu nên thuận lợi cho việc phát triển kinh tế, giao lưu hàng hố Nhìn chung tuyến đường Thị trấn thông suốt hệ thống đường trục thôn, khu phố nhựa hố bê tơng hoá 100% đáp ứng nhu cầu lại, giao lưu buôn bán nhân dân thị trấn Trên địa bàn có Trụ sở làm việc quan thuộc Huyện uỷ UBND huyện nằm tập trung địa bàn thị trấn xây dựng kiên cố; cơng trình cơng cộng phục vụ thị trung tâm hành chính, chợ, hệ thống trường: Trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học sở, trường trung học phổ thông xây dựng vững trắc, khang trang, nhiều phòng học trang bị đầy đủ phương tiện phục vụ cho việc dạy học từ chất lượng giáo dục ngày nâng lên Công tác y tế ngày quan tâm trọng địa bàn có bệnh viện đa khoa huyện, Trạm y tế xây dựng thị trấn Sa Pa đưa vào sử dụng Các sách xã hội (chính sách người có cơng người hưởng sách xã hội) triển khai kịp thời, có hiệu Hệ h 46 thống nhà văn hóa nơi tập trung để sinh hoạt văn hóa tập thể cho nhân dân đầu tư xây dựng kiên cố trang bị đảm bảo phương tiện phục vụ cho hoạt động văn hố, thơng tin, thể dục, thể thao * Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Yếu tố góp phần khơng nhỏ để tạo nên lợi điều kiện tiện nghi cho người sử dụng Trong kinh tế ngày giai đoạn đầu thời kỳ đổi mới, kinh tế thị trường dần hình thành, Chính phủ tích cực đầu tư nâng cấp CSHT kỹ thuật đô thị nhằm theo kịp phát triển coi yếu tố thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội đô thị Để đáp ứng kế hoạch mục tiêu đề nhu cầu đầu tư CSHT quan trọng, nơi đầy tiềm phát triển CSHT kỹ thuật khơng có gây bất lợi cho đầu tư lâu dài Chính muốn phát triển kinh tế yếu tố kiên Bảng 4.4: Bảng giá trục giao thông theo quy định năm 2017 (Đơn vị: 1.000đ/m2) STT Đoạn đường Loại đường Đường Điện Biên Phủ, từ hết số nhà 224 đến đường N4 Bê tông Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng Nhựa Đường Thạch Sơn, từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 Nhựa hết số nhà 01 Đường Mường Hoa, từ phố Cầu Mây đến hết đất Khách sạn Sapa Nhựa Ladge Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu giáp phố Cầu Mây đến phố Tuệ Tĩnh Bê tông (Nguồn: Số liệu bảng giá đất năm 2017) Giá 12.500 24.000 26.500 26.500 18.000 Để mức giá tăng cao nơi CSHT kỹ thuật phải đảm bảo điện, đường,…đoạn Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng đoạn phố trung tâm huyện có CSHT kỹ thuật hoàn chỉnh h 47 đưa sử dụnh từ lâu nên yếu tố không ảnh hưởng nhiều đoạn đường khác mà ảnh hưởng chủ yếu vị trí điều kiện sinh lợi Những đoạn đường khác CSHT kỹ thuật tương đối hồn thiện nên nhìn nhận người dân không đặt nặng yếu tố cho Tùy theo CSHT đoạn đường mà tâm lí người dân đánh giá mức ảnh hưởng giá đất khác nhau, đầu tư nhiều tương lai mức giá tăng cao 4.4.4 Yếu tố điều kiện sinh lợi Đối với Sa Pa đa phần cở sở kinh doanh bn bán nhỏ, vừa, lớn nằm trục đường giao thơng chính, ví dụ tuyến Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng nơi có điều kiện sinh lợi tốt Đó nhờ giao thông thuận lợi, hệ thống điện, trường, nối liền Chính dù giá đất nơi có cao người dân chấp nhận đầu tư vào họ biết với điều kiện thuận lợi khả hồn lại vốn nhanh chóng Bảng 4.5: Bảng giá cho thuê đất vị trí thị trường năm 2017 (Đơn vị: 1.000đ/m2) STT Đoạn đường Mục đích Giá thị dụng trường Để 13.500 Kinh doanh 14.000 Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Để 24.500 Xuân Viên đến phố Kim Đồng Kinh doanh 25.500 Để 27.000 Kinh doanh 27.600 Để 27.000 Đường Điện Biên Phủ, từ hết số nhà 224 đến đường N4 Đường Thạch Sơn, từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 hết số nhà 01 Đường Mường Hoa, từ phố Cầu h 48 Mây đến hết đất Khách sạn Sapa Kinh doanh 28.000 Để 19.000 Kinh doanh 19.500 Ladge Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu giáp phố Cầu Mây đến phố Tuệ Tĩnh (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra vấn) Qua bảng số liệu cho thấy khu thuận lợi, nằm tuyến đường có giá cao, lợi lớn cho hoạt động dich vụ kinh doanh, buôn bán, giao thương người dân 4.4.5 Yếu tố hình thể lơ đất Hình thể lơ đất góp phần việc sinh lợi cho chủ sở hữu, thể chiều rộng chiều sâu đất Tùy mục đích khác mà hình thể đất góp phần sinh lợi khác Thơng thường, vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng chiều sâu thường có lợi Cùng diện tích đất chiều sâu chiều rộng đất khác mức giá đưa khác Có thể tùy mục đích sở kinh doanh, xí nghiệp mà cần mặt với hình thể khác Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, em lựa chọn số ô đất gần đoạn đường theo quy định, VT 1, kích thước chiều dài mặt tiền khác kết hợp sử dụng phương pháp điều tra thực địa Kết thể bảng đây: h 49 Bảng 4.6: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lơ đất đến giá đất vị trí năm 2017 STT Đoạn đường Chiều rộng mặt tiền (m) Giá Giá quy định thị trường Đường Điện Biên Phủ, 3–4 11.500 12.000 từ hết số nhà 224 đến 4–6 11.500 13.200 đường N4 >6 11.500 13.000 Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ 3–4 22.500 23.000 đường Xuân Viên đến 4–6 22.500 23.200 phố Kim Đồng >6 22.500 24.000 Đường Thạch Sơn, từ 3–4 25.000 26.00 đường Fansipand đến 4–6 25.000 25.700 hết số nhà 014 hết số >6 25.000 26.500 Đường Mường Hoa, từ 3–4 25.000 25.500 phố Cầu Mây đến hết đất 4–6 25.000 26.200 Khách sạn Sapa Ladge >6 25.000 26.500 Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu 3–4 17.000 17.500 giáp phố Cầu Mây đến 4–6 17.000 17.700 phố Tuệ Tĩnh >6 17.000 18.500 nhà 01 (Đơn vị: 1.000đ/m2) (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra thực địa) Qua điều tra thực tế cho thấy, với diện tích tương đương đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán 1m2 thấp h 50 đất có chiều rộng mặt tiền lớn Với lơ đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, bn bán mang lại lợi nhuận cao 4.4.6 Các yếu tố khác Bên cạnh yếu tố xem có tác động mạnh mẽ đến giá đất địa bàn thị trấn Sa Pa cịn yếu tố khác mà người dân đánh giá tác động đến giá đất thời gian cụ thể (thời gian ngắn) bao gồm yếu tố: 4.4.6.1 Đầu nhà đất Đầu nhà đất hành vi người đầu hi vọng lợi dụng biến động giá nhà đất, rẻ mua vào, giá bán ra, để thu siêu lợi nhuận Nhân tố có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt mức giá thị trường Khi đất cung không đủ cầu, người đầu tranh mua để đợi giá lên cao, giá đất tăng cao Nhất có dự án, quy hoạch khu trung tâm chợ, hay khu dân cư, khu quan, người có thu nhập kinh tế cao sẵn sàng bỏ số tiền lớn để thực đầu nhà đất xung quanh khu dự án, khu quy hoạch Yếu tố đầu trở thành nguyên nhân làm biến đổi giá đất đai thị trường, đẩy giá đất thời gian vừa qua tăng cao, gây tâm lý hoang mang cho người dân, gây khó khăn cơng tác quản lý đất đai địa phương 4.4.6.2 Đô thị hóa Đơ thị hóa q trình tập trung dân số vào thị, hình thành nhanh chóng điểm dân cư thị sở phát triển sản xuất đời sống Tốc độ thị hóa Thị trấn Sa Pa diễn ngày cao thể hai mặt: Một mật độ dân số đơng đúc trình bày trên; hai tỷ lệ nhân nhập cư từ khu vực lân cận, tiến trình thị hóa có tốc độ nhanh, mức độ tốc độ tăng giá đất tỉ lệ thuận, ngày cao so với khu vực khác, qua năm h 51 4.4.6.3 Yếu tố môi trường Ở Việt Nam nói chung yếu tố mơi trường coi trọng vài năm gần lại chưa có kế hoạch lâu dài Chính vậy, yếu tố mơi trường thực chưa phổ biến lồng ghép vào chương trình nâng cao chất lượng sống Thị trấn Sa Pa vậy, yếu tố môi trường không đánh giá cao định giá đất không ảnh hưởng nhiều đến mức giá đất Hơn nơi môi trường tương đối tốt không bị nhiễm nặng nề khơng có khu cơng nghiệp, chất thải cơng nghiệp, có từ nguồn nước chất thải sinh hoạt thường ngày 4.4.6.4 Yếu tố an ninh, trị xã hội Ở nước phát triển vấn đề đảm bảo an ninh, trị cho khu dân cư việc cần ý, yếu tố an ninh thường quan tâm tệ nạn xã hội như: Trộm cắp, ma túy, gây trật tự an ninh xã hội, Trong điều kiện nước ta nay, yếu tố chưa đề cập lưu ý việc xác định giá đất Nhưng thực tế mua bán, yếu tố có tác động nhiều đến giá đất Đối với thị trấn Sa Pa yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất, phần nhỏ Từ kết điều tra tổng hợp xử lý số liệu phiếu điều tra nhóm yếu tố địa bàn thị trấn SaPa có bảng tổng hợp số liệu đây: Bảng 4.7: Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất STT Nội dung Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Số phiếu Tỉ lệ (%) Xếp loại Yếu tố pháp lý 19 38 Yếu tố đất 10 Yếu tố sở hạ tầng 6 Yếu tố điều kiện sinh lời 12 24 Yếu tố hình thể lơ đất 14 Yếu tố khác (Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra) h 52 Qua bảng 4.7 ta thấy hoạt động giao dịch nhà đất 05 tuyến phố thị trấn SaPa nhóm yếu tố ảnh hưởng ưu tiên xếp thứ tự sau : Yếu tố pháp lý, Yếu tố điều kiện sinh lời, Yếu tố hình thể lơ đất, Yếu tố đất, Yếu tố khác Yếu tố sở hạ tầng Thông thường yếu tố sở hạ tầng có ảnh hưởng lớn đến giá đất, nhiên 05 tuyến phố thị trấn SaPa đề tài chọn để đánh giá có sở hạng tầng ổn định nhiều năm h 53 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận - Đề tài tiến hành điều tra giá đất 05 tuyến đường thị trấn SaPa là: Đường Điện Biên Phủ từ hết số nhà 224 đến đường N4; Đường Ngũ Chỉ Sơn từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng; Đường Thạch Sơn từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 hết số nhà 01; Đường Mường Hoa từ phố Cầu Mây đến hết đất khách sạn Sapa Ladge; Phố Đồng Lợi từ 02 đầu giáp phố Cầu Mây đến phố Tuệ Tĩnh - Kết điều tra giá thị trường đoạn đường giá đất thị trường cao so với giá nhà nước quy định giao động từ 2,46 đến 4,0 lần - Đối với giá thị trường đa dạng phụ thuộc vào tâm lý người dân thỏa mãn người mua người bán, kết tổng hợp cho thấy địa bàn thị trấn SaPa có nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xếp theo thứ tự sau: Yếu tố phát lý; Yếu tố sinh lời; Yếu tố hình thể lô đất; Yếu tố đất; Yếu tố khác Yếu tố sở hạ tầng 5.2 Kiến nghị - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND tỉnh Lào Cai cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Giá quy định UBND tỉnh Lào Cai chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải kiểm soát chặt chẽ giá thị trường nhằm tránh việc thất thoát nguồn thu cho nhà nước thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất h 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể tư vấn xác định giá đất; Bộ Tài nguyên Môi trường (2010) Căn Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Bộ Tài nguyên Mơi trường - Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Báo cáo thuyết minh trạng dụng đất thị trấn Sa Pa năm 2017 Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 14/05/2014 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng(2008), Giáo trình Định giá đât bất động sản Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Luật đất đai 2013 Nguyễn Vũ Kiên (2005) Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013) Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất sở liệu địa chính, cơng nghệ GIS ảnh viễn thám Tạp chí Nơng nghiệp PTNT Lê Phương Thảo (2007) Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp 10 UBND huyện Sa Pa (2014) Phịng Tài ngun Mơi trường Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 11 UBND tỉnh Lào Cai (2016) Quyết định 111/2016/QĐ-UBND ngày h 55 21/12/2016 Ủy ban nhân tỉnh Lào Cai Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 địa bàn tỉnh Lào Cai 12 UBND tỉnh Lào Cai (2015) Quyết định 4057/2015/QĐ-UBND ngày 09/11/2015 Ủy ban nhân tỉnh Lào Cai Phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường nhà nước thu hồi đất dự án địa bàn huyện Sa Pa 13 UBND tỉnh Lào Cai (2016) Quyết định 1725/2016/QĐ-UBND ngày 08/06/2016 Ủy ban nhân tỉnh lào Cai phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường nhà nước thu hồi đất dự án địa bàn huyện Sa Pa 14 UBND tỉnh Lào Cai (2017) Quyết định 497/2017/QĐ-UBND ngày 15/02/2017 Ủy ban nhân tỉnh Lào Cai Phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường nhà nước thu hồi đất dự án địa bàn huyện Sa Pa 15 UBND tỉnh Lào Cai (2014) Quyết định 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 Ban hành Quy định bảng giá loại đất 05 năm (20152019) địa bàn tỉnh Lào Cai 16 Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2013) Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 Tạp chí Khoa học Cơng nghệ ĐHTN Số h 56 Phụ Lục Phiếu điều tra giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất I Thông tin chung + Họ tên: ………………… Tuổi: … Nam/Nữ Nghề nghiệp: + Địa chỉ: Số nhà: … Đường phố: ……… ………………… + Hình dáng đất:……………………… Diện tích đất: + Trong đó: Đất ở: .m2 Cịn lại: ……….……… Vị trí số: + Thuộc tuyến đường : + Kích thước đất: Chiều rộng mặt tiền: m Chiều dài: m II Giá thị trường Ơng (bà) có biết giá theo quy định nhà nước không? Bao nhiêu? a có b khơng Giá có: Ông (bà) thực mua bán đất chưa? a chưa b Ơng (bà) có biết giá đất gia đình sinh sống lân cận khơng? Bao nhiêu? a Có b Khơng Giá có: h 57 III Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Mức ảnh hưởng Ảnh hưởng Các yếu tố Có Khơng Mức độ ảnh hưởng (theo thứ tự) Pháp lý Thửa đất ( vị trí ) Cơ sở hạ tầng (cầu, đường hệ thống thoát nước ) Điều kiện sinh lời( thu nhập,lợi nhuận thu từ đất) Hình thể lơ đất (dài, rộng, hình dáng) Các yếu tố khác (xã hội, quy hoạch, an ninh, môi trường) Lào Cai, ngày… tháng… năm 2017 Chủ sử dụng Người điều tra h