Nguyen Thi Hue ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HUỆ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN THÀNH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017 2021 Ngành Quản lý đất[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ HUỆ ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN THÀNH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017-2021 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên, năm 2022 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng bảo vệ để lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng năm 2022 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Huệ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, cố gắng thân, em nhận quan tâm, giúp đỡ động viên nhiều tập thể, nhà khoa học, đồng nghiệp bạn bè Nhân dịp này, em xin bày tỏ lời cảm ơn đến tập thể thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Đạo tạo Sau đại học, Ban giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo thuận lợi tận tình giúp đỡ em suốt trình học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc kính trọng đến TS Nguyễn Thế Huấn - Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên người hướng dẫn khoa học cho đề tài luận văn, có định hướng nội dung, phương pháp giải vấn đề suốt q trình thực hồn thành luận văn Do thời gian, kinh nghiệm lực thân nhiều hạn chế nên luận văn tốt nghiệp em khơng tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận ý kiến đóng góp, bổ sung thầy, cô giáo bạn bè để luận văn em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Nguyễn Thị Huệ năm 2022 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn 3.1 Ý nghĩa khoa học đề tài 3.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sử dụng đất thị trường đất 1.1.2 Giá đất nguyên tắc xác định giá đất 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 1.3.1 Đấu giá đất số nước giới 1.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số thành phố lớn Việt Nam 13 1.3.3 Tổng quan kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An Error! Bookmark not defined CHƯƠNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23 2.1.3 Thời gian nghiên cứu 23 2.2 Nội dung nghiên cứu 23 2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội tình hình quản lý sử dụng đất huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 23 2.2.2 Đánh giá việc thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá QSD đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017-2021 24 iv 2.2.3 Xác định số yếu tố ảnh hưởng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 24 2.3 Phương Pháp Nghiên cứu 24 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 24 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 25 2.3.3 Phương pháp chọn điểm điều tra 26 2.3.4 Phương pháp thống kê so sánh 26 2.3.5 Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu 26 2.3.6 Phương pháp biểu đồ, bảng biểu 26 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội tình hình quản lý sử dụng đất huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 27 3.1.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 27 3.1.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đại bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 37 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Thành giai đoạn 2017-2021 41 3.2.1 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Thành 04 xã giai đoạn 2017-2021 43 3.2.2 Tình hình cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất theo tổng hợp từ phiếu điều tra từ hộ gia đình, cá nhân cán quản lý 49 3.3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 58 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 62 Kết luận 62 Đề nghị 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Các tiêu kinh tế huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 – 2021 .31 Bảng 3.2 Chỉ tiêu xã hội, môi trường địa huyện Yên Thành giai đoạn năm 2017 – 2021 .34 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An năm 2021 37 Bảng 3.4 Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất huyện Yên Thành 39 Bảng 3.5 Tình hình thực Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Thành giai đoạn 2017 - 2021 41 Bảng 3.6 Tình hình thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất Thị Trấn huyện Yên Thành 43 Bảng 3.7 Tình hình thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất xã Xuân Thành 44 Bảng 3.8 Tình hình thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất xã Phúc Thành, huyện Yên Thành 46 Bảng 3.9 Tình hình thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất xã Lý Thành 47 Bảng 3.10 Tổng hợp tình hình thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 04 xã, thị trấn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 - 2020 .48 Bảng 3.11 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất .50 Bảng 3.12 Một số ý kiến cán tổ chức đấu giá QSDĐ dự án 53 đấu giá QSD đất địa bàn huyện Yên Thành .53 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với sách thúc đẩy cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước năm qua đem lại kết đáng khích lệ: kinh tế phát triển mạnh mẽ, sở hạ tầng đồng bộ, khu công nghiệp mọc lên nhiều giải số lượng lớn công việc cho người dân, đời sống người dân ngày nâng cao Tuy nhiên, phát triển mạnh mẽ kéo theo quỹ đất ngày giảm, dân số ngày tăng từ tăng nhu cầu sử dụng đất… Chính điều đặt nhu cầu cấp thiết phải tiếp tục hoàn thiện thể chế để bước nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý đất đai thời kỳ Trong đó, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất năm qua đem lại hiệu to lớn kinh tế xã hội, góp phần tăng nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước, làm lành mạnh thị trường bất động sản hạn chế tiêu cực chế “xin - cho” việc giao đất, cho thuê đất hướng cho thị trường bất động sản Song q trình triển khai cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất nhiều hạn chế, chưa phát huy hết tiềm lực đất đai, chế, sách cịn thiếu đồng bộ, việc tạo quỹ đất phát triển quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất chưa quan tâm mức, số địa phương chưa tuân thủ quy trình đấu giá, chưa có biện pháp hữu hiệu khắc phục tình trạng thơng đồng để bỏ giá thấp làm ảnh hưởng đến quyền lợi Nhà nước, gây bất bình nhân dân người có nhu cầu sử dụng đất thực tham gia đấu giá Trước tồn bất cập đó, thời gian qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Nghệ An Tỉnh ủy, HĐND UBND tỉnh quan tâm, đạo có nhiều chuyển biến tích cực Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Nhà nước, tổ chức công dân Tuy nhiên, thực tế hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bộc lộ số tồn tại, hạn chế như: Một số địa phương huyện n Thành cịn lúng túng việc thực quy định lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, chưa ban hành tiêu chí phù hợp với tài sản đấu giá để lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, chưa thực tốt quy định việc thông báo công khai lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản; vai trò giám sát huyện Yên Thành hiệu chưa cao Một số đấu giá viên điều hành đấu giá chưa nghiêm túc, khơng trình tự theo quy định Một số trường hợp niêm yết, thông báo việc đấu giá quyền sử dụng đất chưa đầy đủ thông tin; cịn có tình trạng để lộ thơng tin người đăng ký tham gia đấu giá trước đấu giá diễn ra; có nơi cịn tình trạng “cị đấu giá” lộng hành, thơng đồng, dìm giá nâng giá, làm lệch kết đấu giá, gây an ninh trật tự địa phương, thất thoát nguồn thu ngân sách, ảnh hưởng đến quyền lợi người tham gia đấu giá Để tăng cường quản lý Nhà nước, đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, nâng cao hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, khắc phục tình trạng nêu trên, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017-2021” cần thiết địa phương Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An, giai đoạn 2017-2021 - Đề xuất số giải pháp nhằm khắc phục hạn chế nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An Ý nghĩa khoa học thực tiễn 3.1 Ý nghĩa khoa học đề tài - Làm rõ việc thực thi pháp luật đất đai công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đề tài góp phần góp phần cung cấp sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức thực đấu gía quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp công tác đấu giá quyền sử dụng đất nói chung, cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An đem lại hiệu cao 3.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Nghiên cứu phân tích luận khoa học đề tài giúp cho học viên cố, nâng cao kiến thức chuyên môn, vận dụng vào công việc thực tế nhằm nâng cao hiệu cơng tác, hồn thành tốt nhiệm vụ giao phó Kết nghiên cứu đề tài giúp thuận lợi khó khăn, bất cập công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Quyền sử dụng đất thị trường đất 1.1.1.1 Đất đai quyền sử dụng đất Đất đai vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể có thuộc tính tương đối ổn định thay đổi có tính chu kỳ, dự đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất tương lai yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú hoạt động sản xuất người Đất đai loại tài sản đặc biệt Ngoài đất đai cịn tài sản vơ q giá quốc gia, chuyển tiếp qua nhiều hệ coi dạng tài sản phương thức tích lũy cải vật chất xã hội, việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đầu tư Nhà nước mang lại Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai theo quy hoạch, kế hoạch sở quy định pháp luật Trong luật đất đai năm 1993 xuất khái niệm “quyền sử dụng đất” “ người sử dụng đất” Quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền chấp; góp vốn QSDĐ” (Quốc Hội, Luật đất đai 2013, Điều 167) Nhà nước thực quyền sở hữu đất đai mặt kinh tế cách khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai; Trong kinh tế nhiều thành phần , Nhà nước tự trực tiếp sử dụng tồn đất đai mà phải tổ chức cho tồn xã hội (trong có tổ chức Nhà nước) sử dụng đất vào mục đích Như vậy, Quyền sử dụng đất trích để giao cho người sử dụng ( tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai Nhà nước trường hợp thể quy hoạch sử dụng đất Quyền sử dụng đất quyền chủ thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê