tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản ở việt nam

i ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ LÊ NGỌC ĐIỂN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Hà Nội – Năm 2012 ii ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ LÊ NGỌC ĐIỂN TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài chính và Ngân hàng Mã số: 60 34 20 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ HOÀNG NGA Hà Nội - 2012 iii MỤC LỤC Danh mục chữ viết tắt i Danh mục bảng ii Danh mục hình ii MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG………………………………………………… 7 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 7 1.1.1 Khái niệm…………………………………………………… 7 1.1.2 Đặc điểm bất động sản…………………………………… ….9 1.1.3 Phân loại bất động sản……………… 10 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản…………… 11 1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN…………………………………………………………………15 1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản………………… ……15 1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản……………………… …16 1.3 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……………………….18 1.3.1 Tín dụng ngân hàng…………………………………… ……18 1.3.2 Vai trò tín dụng ngân hàng đối với bất động sản và bài học kinh nghiệm…………………………………………………………………….…20 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM…………………………… 24 2.1. THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY VÀ XU HƯỚNG NHỮNG NĂM TIẾP THEO……………………………… ……24 iv 2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 2008 đến nay……………………………………………………………27 2.1.2 Xu hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ nay đến năm 2015 và các năm tiếp theo 29 2.2 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM…………………………………………………………………… 32 2.2.1 Những thuận lợi 32 2.2.2 Những khó khăn 36 2.3 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM……………………………………… 40 2.3.1 Thực trạng tín dụng của các Ngân hàng thương mại Việt Nam trong những năm vừa qua…………………………………… …40 2.3.2 Thực trạng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam……………………………………………………… 44 2.3.3 Nợ xấu trong tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam……………………………………………………………… 57 CHƯƠNG 3. CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 60 3.1 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC……… ……………………………………………………………… 61 3.1.1 Ngân hàng Nhà nước……………………………………….…61 3.1.2 Bộ Xây dựng………………………………………………… 67 3.2 CÁC GIẢ PHÁP CỤ THỂ ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ CÁC TỔ CHỨC TÍN DUNG 71 3.2.1 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro…………………………… 71 v 3.2.2 Thành lập bộ phận chuyên môn cho riêng tín dụng bất động sản……………………………………………………………………………72 3.2.3 Tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài ………… 73 3.2.4 Mua bán sáp nhập các ngân hàng yếu kém…………… ……74 3.2.5. Mua bán sáp nhập các ngân hàng yếu kém………………… 75 3.3 GIẢI PHÁP VỀ PHÍA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN VÀ CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 77 3.3.1. Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại………………………………………………………………… 77 3.3.2 Đẩy mạnh huy động nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại.………………………………………………………77 3.3.3 Tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS……………………………… 3.4 CÁC GIẢI PHÁP KHÁC………………………………………… 82 3.4.1 Đẩy mạnh sự phát triển quỹ đầu tư bất động sản 82 3.4.2 Ưu tiên hỗ trợ vốn tín dụng bất động sản cho các đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức 83 3.5 KIẾN NGHỊ 84 3.5.1 Tăng chi ngân sách đối với lĩnh vực phát triển cơ sở hà tầng thông qua việc phân bổ ngân sách…………………………………….… …84 3.5.2 Điều chỉnh chính sách theo hướng kích cầu Bất động sản… 84 KẾT LUẬN………………………………………….…………………… 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 88 PHỤ LỤC 2 TÓM TẮT ĐỀ TÀI “ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM” 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy vào sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị, cũng như bộ mặt nông thôn mới theo hướng ngày càng văn minh và hiện đại hơn nhằm đấy nhanh sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa của đất nước góp phần đưa đất nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020 như nghị quyết mà Đảng đã đề ra. Tuy nhiên cuộc khủng khoảng kinh tế thế giới năm 2008 mà điển hình là nước Mỹ đã cho chúng ta thấy ra nhiều điều, cuộc khủng hoảng thị trường cho vay dưới tiêu chuẩn của nước Mỹ đã làm chao đảo thị trường tài chính thế giới và tạo nên nguy cơ rất lớn cho sự ổn định và phát triển của ngân hàng, ảnh hưởng của nó như thế nào thì đến thời điểm hiện nay vẫn còn chưa khắc phục hết, hàng loạt các tập đoàn lớn, các ngân hàng hàng đầu thế giới, các đầu sỏ tài chính đã phá sản sau cuộc khủng hoảng này. Bài học này đối với Việt Nam vẫn còn nguyên giá trị, việc phát triển quá nóng thị trường bất động sản trong một thời gian dài và đặc biệt là trong những năm gần đây nhất là giai đoạn từ sau năm 2007 đến nay đã dẫn đến cho nền kinh tế đất nước ta một sự suy giảm đáng kể về nguồn lực do tập trung quá nhiều vào thị trường bất động sản, mà nguyên nhân chủ quan là chúng ta chưa đưa ra được một cái nhìn tổng thể, quy hoạch và định hướng còn thiếu căn cứ khoa học, phát triển nó chưa phù hợp với quy luật của thị trường mà vẫn mang nhiều yếu tố đầu cơ đã dân đến tình trạng bất động sản đóng băng. Mặc dù trong thời gian gần đây cũng đã có những dấu hiệu về việc mở rộng hơn nữa dư nợ tín dụng về lĩnh vực này từ phía ngân hàng nhà nước, sau một giai đoạn điều hành chính sách tiền tệ thiếu nhất quán… song cũng phải mất một thời gian không ngắn mới có thể khắc phục được hậu quả của nó. Trong những năm gần đây, Việt Nam đang đứng trước bối cảnh nền kinh tế bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát ổn định kinh tễ vĩ mô, chính phủ đã sử dụng hầu hết các công cụ của mình, từ chính sách tiền tề, chính sách tài khóa và kể cả là bằng biện pháp hành chính, thậm chí chấp nhận giảm tăng trưởng (hy sinh tăng trưởng) để tập trung kiềm chế lạm pháp như trong năm 2011 và những tháng đầu năm 2012. Tuy nhiên việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ không nhất quán khi thì bơm ra quá mức lúc lại thặt chặt trong khoảng thời gian quá ngắn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản đã khiến cho thị trường bất động sản ảnh hưởng ngay lập tức, đang tăng trưởng nóng chuyển ngay sang trạng thái đóng băng trong thời gian khá dài khiến hàng loạt các tập đoàn, công ty kinh doanh bất động sản đứng trên bề vực phá sản kéo 3 theo hàng loạt món nợ xấu cho toàn bộ hệ thống ngân hàng gây nguy cơ bất ổn cho toàn bộ nền kinh tế. Đây hiện đang là một vấn đề thời sự nóng bóng thu hút sự quan tâm của các chuyên gia, các nhà phân tích để cùng tìm ra các biện pháp tháo gỡ nhằm giải quyết lượng hàng tốn kho bất động sản quá lớn, nợ xấu ngân hàng lên mức báo động và tìm phương án thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách hiệu quả. Làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng trong đó tín dụng từ ngân hàng thương mại vẫn là một kênh cung cấp vốn hiệu quả nhất cho thị trường bất động sản? Với những đánh giá tổng quan như trên, tác giả quyết đinh chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản của Việt Nam” tuy không mới nhưng là một yêu cầu cấp thiết mang tính thời sự nhằm góp phần đóng góp thêm các ý kiến chuyên sâu về lĩnh vực tín dụng bất động sản ở Việt Nam, tham mưu cho các cấp quản lý bằng cách đưa ra những giải pháp thực tế dựa trên nghiên cứu khoa học xuất phát từ thực tiễn các nước trên thế giới đã trải qua áp dụng vào Việt Nam. 2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Thị trường bất động sản là một thị trường chịu nhiều sự chi phối của nhiều yếu tố, trong đó ngân hàng chỉ là một chủ thể tham gia trên thị trường, chịu sự tác động của thị trường trong khi các giải pháo đưa ra chỉ tập trung trong lĩnh vực ngân hàng là chủ yếu, chưa quan tâm đến các giải pháp tổng thể của các ngành khác, như chính sách vĩ mô của nhà nước, chính sách pháp luật của nhà nước về đất đai, luật đất đai, các chính sách phát triển ngành, lĩnh vực liên quan như ngành xây dựng, ngành sản xuất nguyên vật liệu như sắt, thép, đồ gỗ, xi măng, các dịch vụ đầu tư… Trong hoạt động ngân hàng thì tín dụng bất động sản cũng chỉ là một lĩnh vực để các ngân hàng đầu tư và đẩy mạnh tăng trưởng. Vì thế, để phát huy hiệu quả trong việc thực hiện các giải pháp đã đưa ra cần có sự kết nối, tổng hợp trong tất cả các chính sách phát triển hoạt động ngân hàng nói chung, từ đó mới có thể đánh giá hiệu quả hoạt động của ngân hàng. Về bản thân các giải pháp kiến nghị được đề nghị trong luận văn này, có một số giải pháp sẽ phải cần có thời gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải được xây dựng trên nền tảng môi trường pháp lý phù hợp mới có thể phát huy hiệu quả, hoặc cần tiếp tục đi sâu, tìm hiểu mới có thể áp dụng vào thực tế. Mặc dù biết những hạn chế của đề tài nghiên cứu, nhưng với khả năng cũng như điều kiện còn hạn chế của bản thân, tác giả không thể giải quyết được tất cả các điều này và mong rằng trong các đề tài tới, bản thân tác giả cũng như các tác giả khác sẽ tiếp tục nghiên cứu sâu hơn, tiếp tục hoàn thiện những vẫn đề còn chưa giải quyết được trong đề tài này. 3 MỤC TIÊU CỦA NGHIÊN CỨU Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản, tình hình giải quyết hàng tồn kho bất động sản, giảm tỷ lệ nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng thương mại, 4 nhằm đưa ra các giải pháp cho vấn đề được nêu, kiến nghị các biện pháp khắc phục và các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả của thị trường tín dụng bất động sản của nên kinh tế trong thời ký hội nhập. - Nâng cao hoạt động tin dụng bất động sản gắn liền với hiệu quả kinh tế. - Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản đi đôi với việc hạn chế và phòng ngừa rủi ro. - Nâng cao hiệu quả của hoạt động tín dụng bất động sản nhằm thúc đẩy mô hình tăng trưởng của các ngành nghề khác và tăng trưởng trong tổng cầu. - Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mối quan hệ tổng thể nói chung của nền kinh tế như chính sách pháp luật, chính sách của ngành ngân hàng. 4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản , các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng đối với bất động sản. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, chính trị, kinh tế, văn hóa trong đó các chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế, các chính sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất. Vì vậy việc nghiên cứu tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản không khỏi liên quan đến những vấn đề nêu trên. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu của để tài chỉ giới hạn ở; - Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động của các ngân hàng thương mại có cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. - Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam chủ yếu từ năm 2008 đến 2012. Nguồn thông tin lấy chính từ tạp trí ngân hàng, trang web ngân hàng nhà nước, hiệp hội ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng. Ủy ban Giám sát tài chính Quóc gia, Bộ tài nguyên và môi trường, báo điện tử vietnamnet.vn, thời báo kinh tế Sài gòn các báo điện tử ,các tài liệu SGK về lĩnh vực bất động sản… 5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn. Ngoài ra tác giả còn áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính và tham khảo ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng và các chuyên gia trong lĩnh vực Xây dựng, Bất động sản. 6. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN VĂN Luận văn giúp đưa ra cái nhìn tổng thể sự liên hệ về giữa các cuộc khủng hoảng tài chính trong phạm vi khu vực cuối thế kỷ 20 cũng như trên toàn thế giới trong những năm đầu của thế kỷ 21 đều có nguyên nhân không nhỏ, đó chính là bắt nguồn từ sự bất ổn của thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng đối với thị trường bất động sản. 5 Nghiên cứu mang tính chất thời sự, đưa ra những dự báo, dự đoán hữu ích mang tính ngắn, trung và dài hạn đối với lĩnh vực tín dụng bất động sản làm cơ sở cho các nhà hoạch định chính sách cũng như hệ thống các ngân hàng thương mại trong việc phát triển thị trường tín dụng bất động sản một cách hiệu quả nhất. Luận văn đưa ra có một số đóng góp chính như sau: - Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản , thị trường tín dụng bất động sản - Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản ở Việt Nam trong những năm gần đây trong bối cảnh chung của khủng hoảng kinh tế toàn cầu cũng như nên kinh tế của Việt Nam nhất là các năm gần đây, và đánh giá tình hình xu hướng trong các năm tiếp theo. Nghiên cứu những vấn đề nảy sinh nợ xấu của hệ thống ngân hàng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng cũng như đưa ra các biện pháp khắc phục. - Điểm lại tính hình tín dụng cho bất động sản của hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng trong những năm gần đây, đánh giá tình hình tín dụng qua các kênh, xem xét các nguyên nhân và tồn tại của tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản . - Đề xuất bốn nhóm giải pháp, kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước, ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các cá nhân tham gia vào lĩnh vực này, nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả của thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản, qua đó giải quyết cho được vấn đề nợ xấu của thị trường bất động sản góp phần vượt qua suy thoái kinh tế ở Việt Nam thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. CHƯƠNG I; KHUNG LÝ THUYẾT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm: Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. 1.1.2 Đặc điểm bất động sản: Một số đặc điểm cơ bản của bất động sản như tính cá biệt và khan hiếm đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tiếp theo là các đặc điểm tính bền lâu (Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp) và tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau(BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác) ngoài ra bất động sản 6 có một số đặc điểm khác như mang nặng yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội …trên đây là những đặc điểm cơ bản của bất động sản. 1.1.3 Phân loại bất động sản: Bất động sản được phân loại thành ba loại sau đây: các BĐS có đầu tư xây dựng (như nhà ở, công trình xây dựng…), BĐS không đầu tư xây dựng (đất nông, lâm nghiệp) và BĐS sản đặc biệt ( các công trình như đền, đình, miếu…). 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nhưng bất động sản phụ thuộc chính vào nhu cầu người sử dụng hay nói cách khác giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Bên cạnh đó thị bất động sản còn phụ thuộc vào các yêu tố như: vị trí, kích thước bất động sản, kiến trúc, yếu tố chính trị pháp lý, yếu tố kinh tế… Trong phần mở đầu này tác giả làm rõ khái niệm về bất động sản và các đặc điểm của nó trong điều kiện ở Việt Nam hiện nay, phân loại bất động sản dựa trên các căn cứ các văn bản quy phạm pháp luật, những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. 1.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới. Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng. Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán. Còn người mua thì có nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh. Vì vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ cung – cầu này chính là thị trường BĐS [...]... khách hàng liên quan đến BĐS Như vậy tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả hai hình thức, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Như vậy ta thấy rằng việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến cung – cầu bất động sản trên thị trường - Các loại sản phẩm tín dụng bất động sản ở Việt Nam. .. doanh bất động sản Đây chính là mặt khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại 2.3 THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 2.3.1 Thực trạng huy động và cho vay của các Ngân hàng thương mại Việt Nam trong những năm vừa qua Tình hình huy động vốn của các ngân hàng thương mại Việt Nam qua các năm từ 2008 đến 2012 Hoạt động huy động vốn của Ngân. .. giữa ngân hàng và các TCTD phi ngân hàng đã được quy định rõ hơn trên cơ sở phạm vi hoạt động của hai loại hình này Cầu tín dụng đối với thị trường bất động sản Thuận lợi lớn nhất đối với hoạt động tín dụng bất động sản tại các NHTM Việt Nam hiện nay đó chính là cầu về tín dụng rất lớn Thị trường tài chính Việt Nam còn ở giai đoạn chưa phát triển cao các sản phẩm tín dụng còn rất khiêm tốn, thị trường. .. kích cầu cho thị trường bất động sản, tạo cơ chế khai thông nguồn vốn góp phần cho thị trường bất động sản phát triển Bản thân ngân hàng, cũng chỉ là một chủ thể trong thị trường tài chính tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Do đó, để phát triển thị trường bất động sản cần phát triển đồng bộ các định chế tài chính khác như thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm, thị trường phái... liệu tín dụng bất động sản Tín dụng bất động sản chỉ chiếm 10% tổng tín dụng nói chung (tỷ trọng bề nổi) đây là con số bề nổi, còn bề chìm không tính toán được Dễ dàng nhận thấy không có bất kỳ tổ chức tín dụng nào không cho vay bất động sản? Chắc chắn 100% ngân hàng cho vay Do đó khi tín dụng phi sản xuất bị siết lại, các ngân hàng ngay lập tức gặp khó, nó thể hiện ở hai điểm Trong bối cảnh các ngân hàng. .. giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm) Vì thế, vai trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn giữ vị trí quan trọng Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung) vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản (kích cầu) - Bài học kinh nghiệm từ tín dụng bất động sản. .. triển mất cân đối của thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây và cũng đưa ra một số các giải pháp tháo gỡ từ các cấp, các ngành cũng như đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tuy nhiên hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản, mà thị trường bất động sản lại chịu tác động lớn của cơ chế chính sách và môi trường pháp lý của... VIỆT NAM 2.2.1 Những thuận lợi Những mặt thuận lợi trong hoạt động tín dụng bất động sản phải được kể đến như sau: Cơ sở pháp lý đối với thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản ở Việt Nam hiện nay ● Hành lang pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang được minh bạch hóa với: - Luật kinh doanh bất động sản ban hàng ngày 29/06/2006 có hiệu lực thi hành từ 01/01/2007; Nghị... kinh doanh bất động sản) là một giải pháp giúp cho 18 ngân hàng chuyên môn hóa trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần hơn đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu quả trong việc đánh giá, định giá bất động sản là cơ sở để tăng cường hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng Giáp pháp này còn tùy theo quy mô hoạt động chính sách phát triển của ngân hàng mới có thể áp dụng được... trưởng huy động vốn không có năm nào dưới 10% 2.3.2 Thực trạng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam Việt Nam Không dễ biết chính xác dư nợ bất động sản của các ngân hàng hiện nay Bản thân các ngân hàng cũng không thể phân biệt rạch ròi thế nào là tín dụng bất động sản hoặc là có biết nhưng cố tình che đậy Cho các tổ chức kinh tế vay để làm các công trình cơ sở hạ tầng; cho . niệm về thị trường bất động sản ……………… ……15 1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản …………………… …16 1.3 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN……………………….18. thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản , thị trường tín dụng bất động sản - Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản, tín dụng bất động sản ở Việt Nam trong những năm gần đây trong. TÍN DỤNG NGÂN HÀNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền kinh tế Việt Nam,