BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Lựa chọn đề tài Nghiên cứu thực trạng công tác định giá đất đai ở Việt Nam Sinh viên C[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Lựa chọn đề tài: Nghiên cứu thực trạng công tác định giá đất đai Việt Nam Sinh viên Mã sinh viên Lớp Giảng viên hương dẫn Minh : Cao Trung Đức : 11120932 : Kinh tế tài nguyên 54 : PGS.TS Vũ Thị MỤC LỤC Danh mục bảng Danh mục hình ảnh biểu đồ .5 Danh mục kí hiệu viết tắt PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Mục tiêu hướng tới .2 Giới hạn phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu .2 Kết cấu chuyên đề PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Đất đai thị trường đất đai 1.1.1 Đất đai 1.1.1.1 Khái niệm đất đai 1.1.1.2 Đặc trưng đất đai 1.1.2 Thị trường đất đai .5 1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai 1.1.2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai .5 1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hình thành thị trường đất đai 1.1.2.4 Vai trò thị trường đất đai 1.1.2.5 Các khu vực thị trường đất đai .8 1.2 Giá đất 10 1.2.1 Khái niệm giá đất 10 1.2.2 Đặc trưng giá đất 11 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 13 1.2.4 Phân loại giá đất .16 1.2.5 Cơ sở khoa học xác định giá đất .16 1.3 Định giá đất 17 1.3.1 Khái niệm định giá đất 17 1.3.2 Vai trò định giá đất 18 1.3.3 Thông tin định giá đất 18 1.3.4 Nguyên tắc định giá đất 19 1.3.5 Phương pháp định giá đất .23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 26 2.1 Cơ chế hai giá 26 2.2 Thời gian áp dụng bảng giá đất 30 2.3 Tình trạng đầu làm tăng giá đất 30 2.4 Cơ sở pháp luật việc quy định giá đất xác định giá đất cịn chưa hồn thiện, đơi lúc cịn có chồng chéo 30 2.5 Giá đất chưa lưu tâm đến vấn đề văn hóa tơn giáo .32 2.6 Dịch vụ định giá đất chưa phát triển rộng rãi không đồng đều, thống 32 2.7 Các cá nhân, tổ chức chưa chủ động việc định giá đất 32 2.8 Chất lượng định giá chưa đảm bảo .33 2.9 Nhà nước chưa có biện pháp phù hợp nhằm làm hồn thiện cơng tác định giá đất 34 2.10 Năng lực trách nhiệm chuyên môn thẩm định viên chưa đảm bảo .34 CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 36 3.1 Công tác định giá đất .36 3.1.1 Các nước phát triển 36 3.1.2 Các nước phát triển 39 3.2 Kinh nghiệm xây dựng nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất phù hợp với giá thị trường 40 3.2.1 Các nước phát triển 40 3.2.2 Các nước phát triển 43 3.3 Kinh nghiệm xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .47 3.4 Kinh nghiệm việc xây dựng quy trình xác định giá đất 48 3.4.1 Các nước phát triển 48 3.4.2 Các nước phát triển 52 3.5 Kinh nghiệm xác định giá đất bồi thường thu hồi đất 53 3.5.1 Các nước phát triển 53 3.5.2 Các nước phát triển 55 3.6 Kinh nghiệm việc xác định chức năng, nhiệm vụ quan chịu trách nhiệm xác định giá đất 56 3.6.1 Các nước phát triển 56 3.6.2 Các nước phát triển 57 3.7 Kinh nghiệm việc đào tạo nguồn nhân lực phục vụ công tác định giá đất 58 3.7.1 Các nước phát triển 58 3.7.2 Các nước phát triển 59 3.8 Kinh nghiệm công khai thông tin giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện cho việc thẩm định giá 60 CHƯƠNG 4: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC CÁC VẤN ĐỀ TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 61 4.1 Giải pháp minh bạch thông tin thị trường đất đai 61 4.2 Giải pháp tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho người dân doanh nghiệp 63 4.3 Sửa đổi, bổ sung áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp với trường hợp cụ thể .64 4.4 Nâng cao lực tổ chức đội ngũ tham gia công tác định giá đất 64 4.5 Các giải pháp tổ chức kiểm sốt, điều hành thích ứng với biến đổi giá đất đai thị trường 66 4.6 Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá đất 68 PHẦN KẾT LUẬN 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 Danh mục bảng STT Tên bảng Trang So sánh mức giá đất khung giá loại đất Chính phủ quy định với giá đất loại, vị trí UBND TP Hà Nội TP.Hồ Chí Minh quy định qua số năm 28 Danh mục hình ảnh biểu đồ STT Tên Trang Thị trường sơ cấp đất đai Thị trường thứ cấp đất đai 10 Danh mục kí hiệu viết tắt Tên viết tắt Tên BĐS Bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất REMI Chỉ số đánh giá thị trường bất động sản WB Tổ chức ngân hàng giới PP Phương pháp QLNN Quản lý nhà nước KAB Ủy ban định giá Hàn Quốc ASEAN Hiệp hội quốc gia Đông Nam Á SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân KTTT Kinh tế thị trường GALP Giá đất phủ cơng bố Chun đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, với vòng quay bánh xe thời gian người xuất tác động vào đất đai, cải tạo đất đai biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên lại mang sức lao động người, tức sản phẩm xã hội Đất đai đóng vai trị định cho tồn phát triển xã hội lồi người Nếu khơng có đất đai rõ ràng khơng có ngành sản xuất nào, khơng thể có tồn lồi người Đất đai tài nguyên vô quý giá người, điều kiện sống cho động vật, thực vật người trái đất Đất đai nguồn cải, tài sản cố định đầu tư cố định thước đo giàu có mộ quốc gia Đất đai cịn bảo hiểm cho sống, bảo hiểm tài chính, chuyển nhượng cải qua hệ nguồn lực cho mục đích tiêu dùng Trong ngành phi nơng nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức sở khơng gian vị trí để hồn thiện q trình lao động, kho tàng dự trữ lịng đất (các ngành khai thác khống sản) Quá trình sản xuất sản phẩm tạo khơng phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu đất, chất lượng thảm thực vật tính chất tự nhiên có sẵn đất Trong ngành nơng - lâm nghiệp: Đất đai yếu tố tích cực trình sản xuất, điều kiện vật chất - sở không gian, đồng thời đối tượng lao động (ln chịu tác động q trình sản xuất cày, bừa, xới xáo ) công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn ni ) Q trình sản xuất nơng - lâm nghiệp ln liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu q trình sinh học tự nhiên đất Chính đất có vai trị quan trọng vậy, lại bị hạn chế khơng gian vơ hạn thời gian sử dụng cộng với chế thị trường Việc định giá, xác định giá trị đất trở nên vơ quan trọng Nó không ảnh hưởng đến đời sống kinh tế - văn hóa – xã hội chí cịn an ninh quốc phòng Nhưng tồn nhiều bất cập công tác định giá đất, giá đất quan chức cơng bố giá lý thuyết thấp nhiều giá thị trường, không đảm bảo tính cơng kinh tế Điều dẫn đến nhiều hậu xấu giao dịch ngầm, người chịu thiệt thòi bao gồm nhà nước nhân dân Xuất phát từ vấn đề trên, em xin tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu thực trạng công tác định giá đất đai Việt Nam.” SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh Mục tiêu hướng tới Mục đích nghiên cứu đánh giá hạn chế công tác định giá đất đai Việt Nam, phục vụ hoạt động mua bán, cho thuê, chấp… thị trường bất động sản, đề xuất số giải pháp nhằm cải tiến công tác định giá đất thời gian tới, thơng qua việc phân tích sở lý luận định giá đất, phân tích thực trạng cơng tác định giá đất đai Việt Nam Học tập kinh nghiệm định giá đất từ số nước giới Từ đó, phân tích đề xuất phương pháp khắc phục vấn đề tiêu cực công tác định giá đất Việt Nam Giới hạn phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá đất Phạm vi nghiên cứu: Ở Việt Nam số nước giới Phương pháp nghiên cứu Đề tài kết hợp nghiên cứu lý luận tổng kết thực tiễn thơng qua việc phân tích, mơ tả đánh giá tài liệu nghiên cứu nước tài liệu khảo sát mà sinh viên tìm hiểu trình thực tập. Kết cấu chuyên đề Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục, nội dung đề tài chia làm chương: CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM CHƯƠNG 3: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯƠNG 4: HOÀN THIỆN CÁC GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC CÁC VẤN ĐỀ TRONG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HIỆN NAY Ở VIỆT NAM SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Đất đai thị trường đất đai 1.1.1 Đất đai 1.1.1.1 Khái niệm đất đai Đất đai loại tài nguyên tự nhiên, loại tài nguyên sản xuất bao gồm lục địa mặt nước bề mặt Trái Đất Theo quan điểm kinh tế học đất đai khơng bao gồm có mặt đất mà cịn bao gồm tài nguyên đất tất thứ sinh sôi mặt đất đất không lao động người làm ra, tức bao gồm nước mặt đất nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật động vật Với nghĩa chung nhất, lớp bề mặt Trái Đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy bãi đá… Với nghĩa hẹp đất đai biểu khối lượng tính chất quyền lợi tài sản mà người chiếm đất Nó bao gồm lợi ích đất mặt pháp lý quyền theo tập quán không thành văn Đất đai tài nguyên thiên nhiên quý giá quốc gia yếu tố mang tính định tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Các Mác viết: “Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, đất đai khơng có ngành sản xuất nào, người tiến hành sản xuất cải vật chất để trì sống trì nịi giống đến ngày Trải qua trình lịch sử lâu dài người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản cộng đồng, quốc gia Luật Đất đai năm 1993 nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay!” 1.1.1.2 Đặc trưng đất đai Có vị trí cố định Chúng ta khơng thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vịtrí cố định quy định tính chất vật lý, hố học, sinh thái đất đai đồng thời chi phối lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì đất đai biến đổi, SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh đất đai hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí khơng gian cố định, khơng thể di dời Tính cố định vị trí đất đai, yêu cầu người sử dụng đất chỗ Vì mảnh đất có đặc điểm riêng vị trí, tính chất đất, khả sử dụng vào mục đích khác nhau, chúng có giá trị riêng Có hạn diện tích Đất đai lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động lồi người cải tạo tính chất đất, cải biến tình trạng đất đai, khơng thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn người Tính hữu hạn diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào mục đích khác ngày trở nên khan nhu cầu ngày cao đất đai việc đô thị hố, cơng nghiệp hố, đại hố xây dựng nhà để đáp ứng với dân số ngày tăng Cũng cần phải thấy diện tích đất đai có hạn khơng có nghĩa mức cung đất đai thị trường cố định, tăng hay giảm diện tích loại đất thị trường đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt định quyền định đoạt mục đích sử dụng đất Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai Tính lâu bền Đất đai có tính sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu đất nơng nghiệp nâng cao khơng ngừng, đất nơng nghiệp quay vịng sử dụng Tính lâu bền đất đai, đề yêu cầu khả khách quan sử dụng bảo vệ hợp lý đất đai Chất lượng khác Điều kiện thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước ) điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tính khác lớn tự nhiên Tính khác đất sử dụng cho nơng nghiệp, làm cho sản lượng phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng thị, làm cho lực chịu tải đất khác Tính khác chất lượng đất địi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu sử dụng cao Như vậỵ trình khai thác sử dụng đất người biết cách sử dụng hợp lý, chất lượng đất nâng lên không ngừng SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54 Chuyên đề thực tập GVHD: PGS.TS Vũ Thị Minh 1.1.2 Thị trường đất đai 1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai Một thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi (Robert Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng tượng kinh tế phản ánh thông qua trao đổi lưu thơng hàng hố quan hệ kinh tế mối liên kết kinh tế người với người để từ liên kết họ với Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp khu vực khơng gian trao đổi hàng hố Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tếthị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tếthị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Tại điều Luật Đất đai 2003 quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu", khơng tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai nước ta, chủ thể lưu thông thị trường đất đai ý nghĩa chung quyền sử dụng đất 1.1.2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường cấu thành yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền định cách độc lập hoạt động kinh doanh mình, có quyền nhân danh tham gia quan hệ pháp luật Trong kinh tế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm: tổ chức kinh tế, cá nhân, đoàn thể xã hội pháp nhân khác - Khách thể thị trường: sản phẩm hữu hình vơ hình trao đổi thơng qua thị trường, sản phẩm tồn thực tế có tương lai - Giới trung gian thị trường: mơi giới, cầu nối hữu hình vơ hình liên kết chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ người sản xuất, người tiêu dùng, người sản xuất tiêu dùng, người sản xuất loại, người tiêu dùng loại SV: Cao Trung Đức Lớp: Kinh tế tài nguyên 54