Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng tại hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT Vế TH KIM OANH PHáP LUậT Về PHáT TRIểN NHà THƯƠNG MạI Và THựC TIễN áP DụNG TạI Hà NéI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2022 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT VÕ THỊ KIM OANH PH¸P LT VỊ PH¸T TRIĨN NHà THƯƠNG MạI Và THựC TIễN áP DụNG TạI Hµ NéI Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THỊ XUÂN SƠN HÀ NỘI - 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Trường Đại học Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Võ Thị Kim Oanh LỜI CẢM ƠN Để hoàn thiện luận văn: “Pháp luật phát triển nhà thương mại thực tiễn áp dụng Hà Nội”, bên cạnh nỗ lực thân, nhận đƣợc giúp đỡ nhiệt tình q thầy Trƣờng Đại học Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội tận tình bảo, hƣớng dẫn tơi suốt thời gian làm luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo hƣớng dẫn TS Nguyễn Thị Xuân Sơn, thầy cô Trƣờng Đại học Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội tận tình giúp đỡ tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu Cuối cùng, tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp hỗ trợ, động viên suốt trình học tập, nghiên cứu để thực đề tài cách hoàn chỉnh Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày … tháng … năm 2022 Học viên Võ Thị Kim Oanh MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 12 1.1 Lý luận phát triển nhà thƣơng mại 12 1.1.1 Khái niệm vai trò nhà 12 1.1.2 Khái niệm đặc điểm nhà thƣơng mại 13 1.1.3 Vai trò nhà thƣơng mại 19 1.2 Lý luận pháp luật phát triển nhà thƣơng mại 20 1.2.1 Khái niệm pháp luật phát triển nhà thƣơng mại 20 1.2.2 Lịch sử phát triển pháp luật nhà thƣơng mại .21 1.2.3 Điều chỉnh pháp luật phát triển nhà thƣơng mại 24 1.3 Các yếu tố tác động đến pháp luật phát triển nhà thƣơng mại 26 1.3.1 Yếu tố Đƣờng lối, chủ trƣơng, Chính sách, quan điểm Đảng, Nhà nƣớc việc phát triển nhà thƣơng mại 26 1.3.2 Yếu tố kinh tế tác động đến phát triển nhà thƣơng mại 28 1.3.3 Yếu tố sở hữu đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất 30 1.3.4 Yếu tố thực pháp luật phát triển nhà thƣơng mại 31 1.3.5 Yếu tố phát triển thị trƣờng mua bán nhà thƣơng mại .32 TIỂU KẾT CHƢƠNG 34 CHƢƠNG 2: CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 35 2.1 Quy định pháp luật hành phát triển nhà thƣơng mại 35 2.1.1 Hình thức phát triển nhà thƣơng mại .35 2.1.2 Quỹ đất để thực dự án đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 49 2.1.3 Tài phát triển nhà thƣơng mại 54 2.1.4 Thị trƣờng mua bán nhà thƣơng mại 60 2.2 Thực tiễn pháp luật phát triển nhà thƣơng mại thành phố Hà Nội 66 2.2.1 Một số yếu tố ảnh hƣởng đến phát triển nhà thƣơng mại thành phố Hà Nội 66 2.2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật phát triển nhà thƣơng mại thành phố Hà Nội 70 2.3 Những bất cập, hạn chế pháp luật phát triển nhà thƣơng mại .80 2.3.1 Hạn chế pháp luật liên quan đến nhà hình thành tƣơng lai 80 2.3.2 Hạn chế pháp luật điều kiện giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại CĐT .84 2.3.3 Hạn chế pháp luật sở hữu nhà thƣơng mại ngƣời nƣớc .85 2.3.4 Hạn chế thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 87 TIỂU KẾT CHƢƠNG 89 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 90 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật phát triển nhà thƣơng mại .90 3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật phát triển nhà thƣơng mại 91 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai 91 3.2.2 Hồn thiện pháp luật điều kiện giao đất để thực xây dựng nhà thƣơng mại .94 3.2.3 Hoàn thiện pháp luật vấn đề sở hữu nhà thƣơng mại ngƣời nƣớc .98 3.2.4 Hoàn thiện pháp luật thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 100 3.3 Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật phát triển nhà thƣơng mại 101 3.3.1 Cần có kế hoạch xây dựng nhà thƣơng mại giá thấp 101 3.3.2 Nâng cao nhận thức, kiến thức pháp luật cho ngƣời tham gia giao dịch mua bán, thuê, thuê mua nhà thƣơng mại 103 3.3.3 Nâng cao trình độ cán quản lý, lực ngƣời thực thi pháp luật nhà thƣơng mại 104 3.3.4 Tăng cƣờng công tác kiểm tra giám sát Dự án nhà thƣơng mại 105 3.4 Một số kiến nghị thành phố Hà Nội 106 TIỂU KẾT CHƢƠNG 109 KẾT LUẬN 110 TÀI LIỆU THAM KHẢO 112 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải nghĩa BC-HĐND Báo cáo – Hội đồng nhân dân BĐS Bất động sản CĐT Chủ đầu tƣ DAĐT Dự án đầu tƣ GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GRDP Tổng sản phẩm địa bàn HĐND Hội đồng nhân dân LĐĐ Luật đất đai LTM Luật thƣơng mại NĐ-CP Nghị định – Chính phủ SDĐ Sử dụng đất TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân VBHN LTM Văn hợp Luật thƣơng mại MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cùng với tăng trƣởng kinh tế, tốc độ thị hóa diễn mạnh mẽ cac đô thị lớn nƣớc ta Dân số đô thị tăng mặt sinh học mặt học, quỹ đất tự nhiên lại có hạn ngày khan Sự cân đối “cung” “cầu” nhà tiềm ẩn khả thu lợi nhuận đầu tƣ vào phân khúc nhà chung cƣ Loại hình nhà thƣơng mại đời tăng trƣởng ngoạn ngục góp phần quan trọng vào việc thực chiến lƣợc nhà Quốc gia giai đoạn 2020-2025 Chính phủ nâng cao tính hấp dẫn mơi trƣờng đầu tƣ kinh doanh Những kết tích cực thể vai trị pháp luật nhà nói chung pháp luật phát triển nhà thƣơng mại nói riêng Tuy nhiên, thực tiễn thực lĩnh vực pháp luật cho thấy số tồn nhƣ số chủ đầu tƣ vi phạm quy định thời gian bảo hành nhà ở, thoái thác nghĩa vụ làm thủ tục để khách hàng đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bàn giao nhà thƣơng mại không chất lƣợng, thời hạn, chủng loại cam kết,… Song chế tài xử lý chƣa đủ sức răn đe, giao dục ngƣời vi phạm,… Hà Nội trung tâm trị - kinh tế - văn hóa - xã hội khoa học cơng nghệ lớn nƣớc, tập trung quan đầu não Đảng, Nhà nƣớc; trụ sở doanh nghiệp, khu cơng nghiệp, văn phịng, nên dân số tập trung đông đúc, tỉ lệ ngƣời di cƣ đến Hà Nội lập nghiệp ngày tăng dẫn đến áp lực chỗ ngày cao Khó khăn nhà vấn đề thực cấp thiết thách thức xã hội, đòi hỏi phải có nhiều giải pháp đồng để tháo gỡ mà phần vấn đề đƣợc đặt phát triển đƣợc số lƣợng nhà đáp ứng yêu cầu khác ngƣời dân chất lƣợng số lƣợng Để phát triển nhà thƣơng mại trƣớc hết phải có hệ thống pháp luật hồn chỉnh, đồng thống nhất, có thực sau phải có biện pháp đảm bảo thực thi pháp luật tốt thực tế Luật Nhà 2014 đƣợc ban hành tiền đề pháp lý quan trọng để phát triển nhà thƣơng mại, đƣợc đƣa vào thi hành thực tế thời gian song nảy sinh bất cập u cầu địi hỏi phải hồn thiện Mặt khác, Hà Nội thành phố có nhiều đặc thù khác với địa phƣơng khác nên trình thi hành pháp luật nhà có nhiều thuận lợi nhƣng nhiều thách thức đặt Xuất phát từ lý trên, việc nghiên cứu cách có hệ thống, khoa học quy định pháp luật phát triển nhà thƣơng mại để hiểu thực đúng, nhƣ phát điểm bất cập hƣớng tới hoàn thiện hệ thống pháp luật hành thực cần thiết cấp bách Lựa chọn đề tài “Pháp luật phát triển nhà thương mại thực tiễn áp dụng Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, tác giả mong muốn góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành việc phát triển nhà thƣơng mại địa bàn thành phố Hà Nội, từ nâng cao lực thực thi pháp luật thực tế Tình hình nghiên đề tài Phát triển nhà thƣơng mại tất yếu trình phát triển kinh tế thị trƣờng nhƣ phù hợp với xu phát triển giới Việc nghiên cứu hoàn thiện quy định pháp luật phát triển loại hình nhà thƣơng mại cần thiết, mang ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc, nhiên cơng trình nghiên cứu vấn đề chƣa thực nhiều, đặc biệt Việt Nam quan tâm mục tiêu phát triển nhà ở, tăng diện tích nhà cho đối tƣợng đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ nhà nhƣ đối tƣợng ngƣời có cơng, đối tƣợng nhận bảo trợ xã hội; cán công nhân viên chức hƣởng lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc, vấn đề phát triển nhà thƣơng mại chƣa thực nhận đƣợc nhiều quan tâm ý Trong phạm vi hiểu biết tác giả, có số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài kể đến nhƣ sau - Về sách chuyên khảo, tham khảo Cuốn sách “Quy trình pháp lý đầu tư phát triển dự án nhà thương mại” tác giả Trần Thanh Tiến, năm 2021, NXB Xây dựng Cuốn sách phân tích cụ thể quy trình pháp lý đầu tƣ phát triển dự án xây dựng nhà thƣơng mại từ giai đoạn bắt đầu kết thúc dự án để đƣa vào vận hành, khai thác, sử dụng thấp trung bình Vì vậy, để đáp ứng nguồn cung cho lao động có thu nhập thấp việc sở hữu nhà, cần có giải pháp kế hoạch xây dựng nhà thƣơng mại giá thấp, cụ thể: Một là, quy hoạch, bố trí quỹ đất Các địa phƣơng rà soát, xây dựng, phê duyệt chƣơng trình, kế hoạch phát triển nhà phải xác định rõ tiêu phát triển nhà thƣơng mại giá thấp nhƣ xác định cụ thể danh mục dự án nhà thƣơng mại giá thấp Cho phép dự án phát triển nhà thƣơng mại, dự án đầu tƣ khu đô thị địa phƣơng chƣa sử dụng hết quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà xã hội (đã đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật) đƣợc dành quỹ đất để xây dựng nhà thƣơng mại giá thấp Hai là, tiêu chuẩn thiết kế giá bán nhà thƣơng mại giá thấp Nhà thƣơng mại giá thấp loại nhà hộ chung cƣ, thiết kế hộ khép kín, có diện tích sử dụng dƣới 70m2 tuân thủ quy định quy chuẩn, tiêu chuẩn quy hoạch, xây dựng hành đồng cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội Trong giai đoạn trƣớc mắt, giá bán nhà thƣơng mại giá thấp thực phƣơng án: thành phố trực thuộc trung ƣơng, giá bán nhà thƣơng mại giá thấp không vƣợt 25 triệu đồng/m2, địa phƣơng lại, giá bán không 20 triệu đồng/m2 Ba là, chế ƣu đãi đất đai Doanh nghiệp tham gia đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại giá thấp đƣợc chậm nộp tiền sử dụng đất thời hạn quy định kể từ ngày đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật Bốn là, thủ tục đầu tƣ xây dựng Doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại giá thấp đƣợc miễn thủ tục thẩm định bƣớc thiết kế triển khai sau thiết kế sở Trƣờng hợp dự án thực thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế sở đƣợc miễn cấp giấy phép xây dựng Doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại giá thấp đƣợc cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà thƣơng mại quan có thẩm quyền ban hành để tham khảo; đƣợc miễn thực thủ tục thẩm định thiết kế sở trƣờng hợp áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế 102 điển hình; đƣợc áp dụng hình thức tự thực cơng tác tƣ vấn, thi cơng xây lắp có đủ lực theo quy định pháp luật xây dựng Năm là, chế huy động vốn CĐT dự án nhà thƣơng mại giá thấp đƣợc huy động vốn từ nguồn hợp pháp theo quy định Luật Nhà (gồm: Vốn thuộc sở hữu CĐT; vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tƣ, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền mua, tiền cho thuê, ) [64] 3.3.2 Nâng cao nhận thức, kiến thức pháp luật cho người tham gia giao dịch mua bán, thuê, thuê mua nhà thương mại Đối với ngƣời có nhu cầu mua nhà, thuê nhà ở: Phát triển nhà thƣơng mại vấn đề cần đƣợc quan tâm phát triển mức loại hình nhà giải đƣợc mục tiêu chỗ cho ngƣời dân Trong bối cảnh nhà nƣớc khơng cịn bao cấp nhà ở, hỗ trợ cho số đối tƣợng đặc biệt việc hiểu biết quy định liên quan đến nhà thƣơng mại cần thiết, bảo đảm quyền lợi ngƣời mua nhà, thuê nhà Hiện có số vấn đề tranh chấp xảy ngƣời dân CĐT nhƣ việc vƣớng mắc thực quyền sở hữu ngƣời dân gặp khó khăn xuất phát từ việc chƣa hiểu rõ quy định pháp luật, chƣa bảo vệ quyền lợi ích ngƣời mua, thuê, thuê mua nhà Nhiều trƣờng hợp ngƣời mua theo xu hƣớng, theo phong trào, dự án quy mô, quảng cáo hay đƣa ƣu đãi giá ƣu đãi khác nhiều ngƣời dân mua, ký hợp đồng qua loa, nhu cầu để phần, để đầu kiếm lời nên không quan tâm đến lực CĐT, khả thực dự án, sau xảy vấn đề tìm hiểu thơng tin q muộn, hợp đồng ký, nhiều điều khoản không rõ ràng, ảnh hƣởng lớn đến quyền lợi ngƣời mua Tranh chấp xảy phần nhà đầu tƣ chƣa công khai, minh bạch thông tin theo quy định chƣa có chế thẩm định tính xác thông tin, chủ yếu ngƣời dân mua, thuê, thuê mua tin tƣởng uy tín CĐT, chƣa thể tự kiểm định thơng tin thành nhiều thực giao dịch kiểu “ăn may” nhƣng phần thiếu thông tin, không xác định vấn đề pháp lý cần phải biết ngƣời tham gia giao dịch Từ thực trạng trên, cần tuyên truyền nâng cao hiểu biết ngƣời dân thực 103 giao dịch nhà đặc biệt giao dịch liên quan đến nhà hình thành tƣơng lai, tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý nhà nhƣ quyền lợi nghĩa vụ bên liên quan Thông qua nguồn thông tin từ Sở xây dựng địa phƣơng ngƣời dân tìm hiểu tính pháp lý dự án đủ điều kiện bán hay không yêu cầu CĐT phải có văn chứng minh nhà khơng bị chấp thực nghĩa vụ khác Một lý thƣờng gặp khác ngƣời dân khơng có yêu cầu chặt chẽ hợp đồng nhà ở, chí cịn có suy nghĩ hợp đồng cho có số trƣờng hợp cho ký đƣợc hợp đồng tốt mà chƣa nghĩ đến vấn đề điều khoản hợp đồng có lợi hay có hại cho thân, tranh chấp xảy hợp đồng khơng có điều khoản có lợi cho thân dẫn đến phải chịu thiệt thòi Nhƣ vậy, ngƣời thực giao dịch liên quan đến nhà cần phải tìm hiểu kỹ hợp đồng đặc biệt điều khoản liên quan đến quyền nghĩa vụ Để làm nhƣ cơng tác tun truyền pháp luật quan trọng, ngƣời dân tiếp cận đƣợc đầy đủ đa chiều quy định pháp luật bảo vệ đƣợc quyền lợi Đối với đối tƣợng thực giao dịch mua bán, thuê mua nhà nhằm mục đích bán lại để lấy chênh lệch cần chủ động cập nhật quy định pháp luật, tự nâng cao hiểu biết thân để tránh đƣợc đầu tƣ theo số đơng thiệt hại Ngồi ra, cần có biện pháp tuyên truyền, vận động ngƣời dân thay đổi quan điểm việc sở hữu nhà riêng lẻ, nhà mặt đất tồn lâu đời đời sống nhân dân chuyển sang hình thức sở hữu nhà chung cƣ thuê, thuê mua nhà phù hợp với điều kiện thu nhập hộ gia đình, cá nhân Khi quỹ đất ngày hạn hẹp dân số ngày tăng điều kiện để có nhà riêng lẻ khó dẫn đến gia đình nhiều hệ sinh sống nhà chuyển đổi sang hình thức sở hữu nhà chung cƣ thuê, thuê mua nhà điều kiện sống tốt nhiều 3.3.3 Nâng cao trình độ cán quản lý, lực người thực thi pháp luật nhà thương mại Hiện nay, dù nỗ lực song có thực tế khơng thể phủ nhận trình độ cán bộ, công chức thực quản lý nhà nƣớc nói chung đất đai, xây dựng nói 104 riêng chƣa đồng đều, nhiều trƣờng hợp trọng cấp nhƣng thực tế không xử lý đƣợc vƣớng mắc đặt ra, việc làm quan trọng nâng cao lực thực thi ngƣời quản lý, giám sát sâu sắc, toàn diện vấn đề phát triển nhà ở, từ cán hành nơi có đất đến cấp trình thực dự án Loại bỏ tƣ tƣởng “nhũng nhiễu”, “hành dân” “quan liêu” thực công vụ; thƣờng xuyên tiến hành kỳ kiểm tra lực tinh giảm cán bộ, công chức không đạt chuẩn; Quản lý nhà nƣớc không đơn máy kỹ thuật, áp dụng cứng nhắc pháp luật mà cần phải chế, máy giúp đỡ ngƣời dân thuận tiện thực yêu cầu pháp luật giao dịch, thủ tục họ tham gia, khuyến khích đƣợc ngƣời dân thực “quyền” cƣỡng chế bắt buộc thực “nghĩa vụ” mà đáng ý thực đảm bảo tốt quyền lợi cho tất bên xã hội Do đó, cần có khóa đào tạo chuyên sâu đánh giá lực cán hành chính, cán quản lý công tác công việc 3.3.4 Tăng cường cơng tác kiểm tra giám sát Dự án nhà thương mại Các địa bàn cần thƣờng xun kiểm tra, rà sốt q trình thực dự án nhà ở, khu đô thị đƣợc chấp thuận, cho phép đầu tƣ để xem xét trạng dự án Nếu có vấn đề vi phạm xảy phải kịp thời xử lý, vi phạm đến đâu xử lý đến đó, khơng bao che, không chấp nhận sai phạm Những dự án vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ phải tiến hành thu hồi lại giấy phép, thu hồi phần đất giao, cho thuê chuyển giao cho CĐT khác có đủ lực Khi thực việc cƣỡng chế cần kiên quyết, không tạo tiền lệ xử lý, việc phải đặt quy định pháp luật lên hàng đầu, theo quy định pháp luật để làm gƣơng cho việc xử lý vụ việc khác Trong trình thực thi pháp luật phát triển nhà đồng thời cần thực cơng khai, minh bạch, vấn đề quan trọng khâu thực thi pháp luật Công khai minh bạch vừa để tuyên truyền pháp luật vừa mang tính răn đe đối tƣợng vi phạm bị xử lý đồng thời để ngƣời dân thực chế giám sát Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trƣờng bất động 105 sản nói chung thị trƣờng nhà thƣơng mại nói riêng làm sở đáng tin cậy cho ngƣời dân tiếp cận đƣợc thơng tin cách thống có quản lý quan nhà nƣớc, ngƣời dân tiếp cận thông tin dự án nhà định mua, thuê mua Thƣờng xuyên cập nhật đầy đủ thơng tin, xác thơng tin từ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, CĐT, bên mơi giới, ngƣời mua để thơng tin đƣợc xun suốt, có vấn đề xảy có phƣơng án giải 3.4 Một số kiến nghị thành phố Hà Nội Một là, dự án đô thị ln gắn liền với phát triển nhà ở, vậy, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cần nghiên cứu ban hành quy định quản lý chặt chẽ thị trƣờng kinh doanh nhà ở, quản lý hệ thống môi giới nhà đất Hoàn thiện quy định thuế tài phù hợp với yêu cầu thị trƣờng; phát triển thị trƣờng nhà thông qua dự án đầu tƣ nhà đồng bộ, đại, coi trọng quy luật cung cầu; tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tƣ vào dự án phát triển đô thị, thúc đẩy việc đầu tƣ xây dựng quỹ nhà nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao nhân dân đô thị Các ngành kế hoạch - đầu tƣ, tài chính, ngân hàng, tài nguyên - môi trƣờng doanh nghiệp cần tham gia tích cực, hỗ trợ CĐT thực dự án phát triển đô thị, đặc biệt quan tâm đến chƣơng trình phát triển nhà cho ngƣời có thu nhập thấp, nhà thƣơng mại giá rẻ thông qua việc ƣu đãi cho vay tiền mua nhà, hỗ trợ vốn đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo phƣơng thức cho vay vốn dài hạn, lãi suất thấp để đảm bảo lƣợng cầu thị trƣờng nhà giai đoạn Hai là, UBND thành phố Hà Nội cần tăng cƣờng thẩm định, kiểm tra, giám sát, bảo đảm chất lƣợng nhà tỉ lệ nhà chung cƣ, nhà cho thuê mục tiêu kế hoạch Định kỳ năm, Hà Nội cần phải đánh giá kết nhằm bảo đảm phù hợp nhu cầu thực tế, nâng cao chất lƣợng, hiệu công tác phát triển nhà thành phố Ba là, tăng cƣờng phối hợp với quan Trung ƣơng, xây dựng sách đầu tƣ phát triển nhà phù hợp với đặc điểm thành phố Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cần phối hợp với Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ 106 Xây dựng, Bộ Tài quan chuyên môn thành phố nghiên cứu hƣớng dẫn thực quy định Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, qui chế khu đô thị phù hợp với đặc điểm thành phố, nhanh chóng tháo gỡ tình trạng vƣớng mắc, trì trệ triển khai dự án đầu tƣ phát triển nhà ở, đặc biệt cơng tác giải phóng mặt bằng, di dân tái định cƣ, giải ngân vốn đƣợc cấp từ ngân sách, giải tình trạng "đóng băng" thị trƣờng bất động sản Bốn là, đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội sớm ban hành qui chế qui định phát triển khu thị mới, nhà ở; xây dựng sách giá nhà, giải phóng mặt nhằm tạo hành lang pháp lý để dự án phát triển đô thị, nhà đƣợc thực thuận lợi, hƣớng đạt mục tiêu đề Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội cần tăng cƣờng việc đạo cấp, ngành liên quan (tài chính, xây dựng, tài nguyên - môi trƣờng, doanh nghiệp đầu tƣ phát triển nhà ở) tham gia tích cực vào chƣơng trình phát triển nhà cho ngƣời có thu nhập thấp, đối tƣợng sách thành phố Xây dựng chế, sách tài chính, đất đai nhƣ cho ngƣời có thu nhập thấp, gia đình thuộc diện sách vay tiền mua nhà ở; hỗ trợ vốn đầu tƣ xây dựng sở hạ tầng; ƣu đãi việc nộp tiền sử dụng đất xây dựng nhà Năm là, đề nghị sở, ngành nghiên cứu cải tiến thủ tục đầu tƣ, khâu thẩm định, phê duyệt quy hoạch dự án đầu tƣ, thủ tục giao đất để rút ngắn thời gian thực thủ tục chuẩn bị đầu tƣ dự án Sáu là, bên cạnh rà soát thủ tục hành chính, chế sách lĩnh vực đầu tƣ, quy hoạch, cấp phép, cải tạo xây dựng lại chung cƣ cũ, đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch, thành phố tập trung rà soát quỹ đất, đƣa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phát triển nhà Với dự án chậm triển khai, thành phố thu hồi; đồng thời cân đối nhu cầu, cấu loại hình nhà phân bổ phù hợp với khu vực dân cƣ, tránh tình trạng tập trung cao loại hình nhà khu vực Ƣu tiên phát triển nhà theo dự án khu vực ngoại thành, đẩy mạnh phát triển khu đô thị vệ tinh Thành phố dọc hai bên đƣờng giao thông 107 hƣớng tâm vào trung tâm Thành phố Phấn đấu 100% dự án đầu tƣ xây dựng nhà khu thị hình thành có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải đƣợc quy hoạch xây dựng theo xu hƣớng nhà xanh, thông minh, ứng dụng công nghệ số Bảy là, tăng cƣờng phối hợp CĐT dự án phát triển nhà với quan chức thành phố nhƣ địa chính, giao thơng, bƣu điện, cấp nƣớc, điện lực, q trình thực dự án Tám là, thành phố Hà Nội xem xét xây dựng hệ thống thông tin đất đai nói chung, thơng tin tập thể, chung cƣ cũ cần cải tạo kêu gọi xã hội hóa cách công khai, minh bạch Khi cải tạo tập thể, chung cƣ cũ vấn đề lợi ích đặt phức tạp, thành phố có hệ thống thông tin hỗ trợ doanh nghiệp ngƣời dân dễ dàng tiếp cận, khai thác thông tin, kết nối nhu cầu dân doanh nghiệp chi tiết, hữu ích hội để bên sớm đến phƣơng án xây dựng, cải tạo chung cƣ, tập thể cũ phù hợp với tình hình thực tế lợi ích bên 108 TIỂU KẾT CHƢƠNG Từ kết phân tích, nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật phát triển nhà thƣơng mại địa bàn thành phố Hà Nội chƣơng 2, Chƣơng tác giả đƣa số kiến nghị định hƣớng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật phát triển nhà thƣơng mại Hà Nội thành phố lớn nƣớc, nhu cầu nhà cần thiết thực tế số lƣợng dự án phát triển nhà thƣơng mại thành phố lớn Do đặc thù tự nhiên điều kiện kinh tế, văn hóa xã hội Hà Nội nên việc phát triển nhà thƣơng mại chịu ảnh hƣởng lớn từ yếu tố Vì việc hồn thiện hệ thống pháp luật phát triển nhà thƣơng mại cần phải đƣợc thực theo hƣớng đảm bảo thống nhất, đồng chủ trƣơng, đƣờng lối, sách Đảng, Nhà nƣớc với việc đảm bảo hài hòa quyền, lợi ích chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật kinh doanh nhà thƣơng mại phù hợp với thông lệ, luật pháp quốc tế Cùng với đó, tác giả đƣa giải pháp nhằm hoàn thiện số quy định pháp luật phát triển nhà thƣơng mại nhƣ hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tƣơng lai, hoàn thiện pháp luật điều kiện CĐT đƣợc giao đất thực dự án nhà thƣơng mại, hoàn thiện pháp luật việc sở hữu nhà ngƣời nƣớc ngoài, … Tác giả đƣa giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật phát triển nhà thƣơng mại nhƣ việc cần đẩy mạnh việc phát triển nhà thƣơng mại giá thấp nay, giá bất động sản tăng nhanh, nhiên, thu nhập bình quân lao động địa bàn thành phố Hà Nội khiêm tốn dẫn đến việc để sở hữu nhà với giá leo thang nhƣ khó Bên cạnh đó, cần tăng cƣờng nâng cao lực cán hành lĩnh vực đất đai nhƣ ý thức ngƣời tham gia vào giao dịch bất động sản để tạo môi trƣờng thuận lợi giải thủ tục đất đai,… Ngồi ra, tác giả cịn đề xuất số kiến nghị với UBND thành phố Hà Nội để tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trƣờng nhà thƣơng mại tƣơng lai 109 KẾT LUẬN Q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc xây dựng Thủ Hà Nội đại, văn minh lịch đòi hỏi công tác đầu tƣ phát triển nhà thƣơng mại cần phải đƣợc đẩy nhanh phát triển sang giai đoạn Chính vậy, việc nghiên cứu hành lang pháp lý phát triển nhà thƣơng mại vấn đề có ý nghĩa lý luận thực tiễn Thành phố Hà Nội thành phố lớn nƣớc, trung tâm hành - trị- văn hóa- kinh tế lớn nên số lƣợng dân cƣ Hà Nội ngày đông, đặt sức ép lớn thành phố việc đảm bảo nhu cầu nhà cho ngƣời dân Hiện địa bàn thành phố có nhiều dự án phát triển nhà thƣơng mại, có dự án hoàn thành xong bàn giao cho ngƣời dân vào có nhiều dự án tiếp tục đƣợc triển khai Vấn đề phát triển nhà thƣơng mại thành phố có số thành tựu đáng kể nhƣng tồn khơng hạn chế, nguyên nhân bắt nguồn phần từ thiếu chặt chẽ hệ thống pháp luật nhƣng phần lớn việc thực thi thiếu nghiêm túc, không hiệu thực tế Trong phạm vi luận văn, tác giả tiến hành sâu nghiên cứu vấn đề lý luận chung phát triển nhà thƣơng mại, đánh giá cách có hệ thống thực trạng pháp luật phát triển nhà thƣơng mại thực tiễn áp dụng pháp luật phát triển nhà thƣơng mại địa bàn thành phố Hà Nội, qua đó, đề xuất số phƣơng hƣớng, giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động Luận văn tìm hiểu vấn đề lý luận chung phát triển nhà thƣơng mại pháp luật phát triển nhà thƣơng mại (chƣơng 1), với nội dung nhƣ: khái niệm, đặc điểm, vai trò phát triển nhà thƣơng mại; khái niệm, sở pháp lý điều chỉnh pháp luật phát triển nhà thƣơng mại; nhân tố tác động, ảnh hƣởng đến pháp luật phát triển nhà thƣơng mại Trên sở lý luận chung, luận văn tiến hành phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành phát triển nhà thƣơng mạ ivà thực tiễn áp dụng pháp luật phát triển nhà thƣơng mại thành phố Hà Nội, từ đó, bất cập hạn chế pháp luật phát triển nhà thƣơng mại thành phố Hà Nội (chƣơng 2) 110 Từ kết nghiên cứu chƣơng 2, luận văn đề xuất định hƣớng, giải pháp chủ yếu số kiến nghị Nhà nƣớc, thành phố Hà Nội nhằm hồn thiện sách quy định pháp luật nhằm phát triển nhà thƣơng mại địa bàn thành phố Hà Nội thời gian tới (chƣơng 3) Tác giả hoàn thiện luận văn tinh thần học hỏi cầu thị, với mong muốn cung cấp lý luận thực tiễn cho quan nhà nƣớc việc hoạch định chủ trƣơng, chế, sách phát triển nhà thƣơng mại địa bàn thành phố Hà Nội năm tới Tuy nhiên, phát triển nhà thƣơng mại lĩnh vực nghiên cứu phức tạp liên quan đến nhiều kiến thức kinh tế - xã hội Mặc dù, cố gắng, song luận văn khó tránh khỏi hạn chế thiếu sót Qua cơng trình nghiên cứu này, tác giả ý thức rằng, bƣớc mở đầu cho việc thực cơng trình nghiên cứu chun sâu Trên tinh thần học hỏi cầu thị, tác giả mong muốn nhận đƣợc đóng góp chân thành thầy cô, nhà khoa học bạn đồng nghiệp để tiếp tục hoàn thiện luận văn 111 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nhật Ánh (2021), Giá nhà tăng liên tục nhiều năm, người lao động có nhà?, đăng trang web daidoanket.vn Phƣơng Anh (2018), Giới thiệu tổng quan khái quát địa lý thành phố Hà Nội, đăng website Sở nội vụ thành phố Hà Nội Lê Xuân Bá (chủ biên) (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học Kỹ thuật Báo cáo số 01/BC-BCĐNO&TTBĐS tổng kết, đánh giá kết hoạt động năm 2020 dự kiến kế hoạch hoạt động năm 2021 sách nhà thị trƣờng bất động sản thành phố Hà Nội đăng cổng giao tiếp điện tử UBND TP Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Căn quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN01: 2008/BXD Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 hướng dẫn thực Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, có hiệu lực ngày 15/8/2016, Hà Nội Bộ Xây dựng (2019), Văn hợp số 02/VBHN-BXD ngày 03/6/2019 hợp Nghị định hướng dẫn Luật Nhà ở, Hà Nội Bộ Xây dựng, Thông cáo 06/TC-BXD việc công bố thông tin nhà thị trường bất động sản Quý IV/2021 năm 2021 Bộ Xây Dựng ngày 28/01/2022 đăng trang chủ website Bộ Xây Dựng Chính phủ (2015), Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật nhà ở, Hà Nội 10 Chính phủ (2015), Nghị định số 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản, Hà Nội 11 Chính phủ (2017), Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định thi hành Luật đất đai, Hà Nội 112 12 Chính phủ (2019), Nghị định số 30/2019/NĐ-CP ngày 28/3/2019 sửa đổi Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, Hà Nội 13 Chính phủ (2020), Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung số nghị định chi tiết thi hành Luật đất đai, Hà Nội 14 Đỗ Văn Chỉnh (2018), “Nhà - Pháp luật nhà vấn đề quan tâm”, Tạp chí tịa án nhân dân điện tử, (05/02/2018) 15 Cục Thống kê thành phố Hà Nội (2019), Tổ chức Họp báo công bố số liệu thống kê kinh tế - xã hội Thủ đô năm 2019 16 Cục Thống kê thành phố Hà Nội (2020), Tổ chức Họp báo công bố số liệu thống kê kinh tế - xã hội Thủ đô năm 2020 17 Cục Thống kê Hà Nội (2021), Họp báo công bố số liệu thống kê kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội năm 2021 18 Cục Thống kê thành phố Hà Nội (2021), Niên giám thống kê Hà Nội năm 2010 19 Danh sách dự án đủ điều kiện bất động sản hình thành tƣơng lai đƣợc đƣa vào kinh doanh theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đăng ngày 13/01/2022 Website Sở Xây dựng thành phố Hà Nội 20 Đầu tƣ phát triển nhà theo mơ hình dự án Hà Nội 21 Nguyễn Văn Đỉnh (2022), “Vấn đề đất xây dựng nhà thƣơng mại hiệu kiến tạo sách”, Tạp chí điện tử, hiệp hội doanh nghiệp đầu tƣ nhà nƣớc 22 Hà Nội đẩy mạnh phát triển nhà đăng website Bộ Xây Dựng năm 2021 23 Hà Nội: Kết sơ Tổng điều tra dân số nhà năm 2019 Tổng cục Thống kê 24 Quang Hà (2022), “Phát triển nhà với quan điểm vừa ngành kinh tế quan trọng, vừa công cụ đảm bảo an sinh công xã hội” Báo tạp chí xây dựng, ngày 02/07/2022 25 Lê Hồng Hạnh (2020), Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại, Đại học Luật Hà Nội 26 HĐND Thành phố Hà Nội (2017), Báo cáo số 13/BC-HĐND ngày 30/3/2017 113 27 Nguyễn Văn Hiếu (2018), Quản lý nhà nước dự án phát triển nhà thương mại địa bàn tỉnh Quảng Nam, Luận văn thạc sĩ Quản lý kinh tế, Đại học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng 28 Đình Hn (2022), “Nhanh chóng đánh thuế tài sản để hạ giá nhà đất”, Báo niên.vn 29 Khải Hƣng (2022), Nhà thương mại gì? Nhà thương mại khác với nhà xã hội? 30 Nguyễn Văn Hùng (2021), “Dự án nhà thƣơng mại: Những điểm sáng pháp lý tháo gỡ nút thắt thủ tục”, Báo kinh tế dự báo 31 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (chủ biên) (2011), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia 32 Lê Thị Lan (2016), Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành- Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội 33 Trần Thị Lan (2016), Phát triển nhà thương mại, Đại học Luật Hà Nội 34 Trịnh Diệp Ly (2017), Pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mạivà thực tiễn thi hành Thành phố Thanh Hóa, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học luật Hà Nội 35 Dƣơng Thị Bình Minh (2012), Chính sách phát triển nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh - Lý luận thực tiễn, Nxb Phƣơng Đông 36 Cao Nguyên (2022), “Hà Nội lên phƣơng án nhƣ để siết mua bán nhà đất”, Báo Lao động 37 Doãn Hồng Nhung (2016), Pháp luật nhà cho người Việt Nam định cư nước người nước Việt Nam, Nxb Xây Dựng 38 Kim Nhung (2022), “Phân biệt nhà xã hội nhà thƣơng mại”, Báo Lao động 39 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2019), “Một số vấn đề pháp lý mua bán nhà thƣơng mại”, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, (24/06/2019) 40 Nguyễn Đình Phong, Nguyễn Thị Thu Hƣơng (2018), “Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai”, Tạp chí Tòa án, (30/3/2018 điện tử) 114 41 Quốc hội (2005), Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005, Hà Nội 42 Quốc hội (2013), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Quốc hội ban hành ngày 28 tháng 11 năm 2013, Hà Nội 43 Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Hà Nội 44 Quốc hội (2014), Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014, Hà Nội 45 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Hà Nội 46 Quốc hội (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Hà Nội 47 Đinh Sơn (2022), “Đề xuất bỏ quy định sau năm đƣợc bán lại nhà ở”, đăng trang niên.vn 48 Đỗ Xuân Sơn (2017), Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội - Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam 49 Lƣu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Hồng Đức 50 Doãn Thành (2022), “Phát triển nhà thƣơng mại giá thấp: giải khó khăn quỹ đất”, Báo kinh tế đô thị 51 Theo báo an ninh thủ đô đăng ngày 18/04/2021 52 Lê Minh Thủy (2020), Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội- nhiều vướng mắc cần tháo gỡ, đăng Website Tổng cục Quản lý đất đai 53 Nguyễn Quang Tiến (2012), Pháp luật Kinh doanh dịch vụ Bất động sản Việt Nam, Nxb Tƣ Pháp 54 Trần Thanh Tiến (2021), Quy trình pháp lý đầu tư phát triển dự án nhà thương mại, Nxb Xây dựng 55 Tiểu luận điều kiện làm Chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà thƣơng mại, 2022 56 Nguyễn Thị Huyền Trang (2015), Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội 115 57 Phƣơng Trang (2021), Giải pháp cải thiện nguồn cung nhà thương mại?, đăng báo táp chí tài 58 Ngơ Mạnh Tú (2016), Pháp luật kinh doanh nhà - thực trạng giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội 59 Đinh Minh Tuấn (2021), “Đánh thuế cho nhà số 2: Công cụ siết chặt đầu bất động sản dƣới góc nhìn chun gia”, Tạp chí điện tử Viettimes.vn 60 Văn Phịng Quốc hội (2019), Văn hợp số 09/VBHN-VPQH ngày 04/7/2019 hợp Luật Nhà ở, Hà Nội 61 Lê Văn (2016), “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thƣơng mại hình thành tƣơng lai”, Hội thảo khoa học Hiệp Hội bất động sản Việt Nam, (tháng 10/2016) 62 Mai Vân (2022), “Đề xuất thời hạn sử dụng chung cƣ 50-70 năm: Cần có quy định cụ thể”, Báo kinh tế đô thị 63 Nguyễn Khánh Vũ (2018), Hợp đồng mua bán nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật – Đại học Huế 64 Hạ Vy (2020), “5 nhóm giải pháp để phát triển nhà thƣơng mại giá thấp” Báo kinh doanh phát triển 65 Hoàng Yến (2022), “Bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trƣờng: Cơ hội thách thức”, Thời báo Tài Việt Nam, Bộ Tài Chính 116 ... QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Quy định pháp luật hành phát triển nhà thƣơng mại 2.1.1 Hình thức phát triển nhà thương mại Theo... tiễn áp dụng thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật phát triển nhà thƣơng mại 11 CHƢƠNG LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT PHÁT... xây dựng nhà thƣơng mại nhƣ: Pháp luật đầu tƣ; pháp luật doanh nghiệp; pháp luật nhà ở; pháp luật đất đai; pháp luật xây dựng; pháp luật quy hoạch đô thị; pháp luật kiến trúc; pháp luật bảo vệ