ĐỀ ÁN KHOA HỌC NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG MÔ HÌNH TỔ CHỨC, HOẠT ĐỘNG THÔNG TIN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH BẤT ĐỘ NG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

BỘ TƯ PHÁP VIỆN KHOA HỌC PHÁP LÝ ĐỀ ÁN KHOA HỌC NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG MƠ HÌNH TỔ CHỨC, HOẠT ĐỘNG THÔNG TIN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG, GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG CHỦ NHIỆM ĐỀ ÁN: Ts Nguyễn Văn Thái PHÓ CHỦ NHIỆM ĐỀ ÁN: CN Ngô Minh Tuấn THƯ KÝ ĐỀ ÁN: Ths Trần Quang Minh HÀ NỘI - 2013 MỤC LỤC BÁO CÁO ĐỀ ÁN I Phần mở đầu Sự cần thiết Đề án Mục tiêu nghiên cứu Nội dung nghiên cứu 10 Phương pháp nghiên cứu 11 II Giới thiệu chung hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản 12 Thông tin công chứng hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản gì? 12 Vai trị, ý nghĩa hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản 14 III Thực trạng hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Hải Phòng 18 Quá trình hình thành phát triển tổ chức, hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản Hải Phòng 18 Đánh giá thực trạng hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản 24 IV Yêu cầu mục tiêu phát triển hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Hải Phòng thời gian tới 33 Yêu cầu phát triển hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản Hải Phòng 33 Tham khảo, học tập kinh nghiệm từ tổ chức, hoạt động thông tin công chứng số tỉnh, thành phố Cộng hòa Pháp 42 Mục tiêu phát triển mơ hình tổ chức, hoạt động thơng tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản Hải Phòng 51 V Đề xuất kiến nghị 52 Đề xuất mơ hình tổ chức, hoạt động thơng tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Hải Phòng 52 Đề xuất thể chế 66 Một số kiến nghị cụ thể 68 CÁC CHUYÊN ĐỀ NGHIÊN CỨU Chuyên đề 1: Một số vấn đề lý luận tổ chức, hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản 70 Chuyên đề 2: Đánh giá kết điều tra, khảo sát nhu cầu ý kiến số đối tượng có liên quan hoạt động thông tin công chứng địa bàn thành phố Hải Phòng 78 Chuyên đề 3: Đánh giá thực trạng tổ chức hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Hải Phòng, kết quả, thuận lợi, tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc 87 Chuyên đề 4: Nghiên cứu thực trạng tổ chức hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội, kết quả, thuận lợi, tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc 100 Chuyên đề 5: Nghiên cứu thực trạng tổ chức hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, kết quả, thuận lợi, tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc 109 Chuyên đề 6: Một số so sánh, kinh nghiệm quản lý, khai thác, cung cấp thông tin phục vụ hoạt động công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản học tập từ số tỉnh, thành phố nước (Hà Nội, Hồ Chí Minh) 121 Chuyên đề 7: Kinh nghiệm tham khảo từ hoạt động thơng tin cơng chứng Cộng hồ Pháp 131 Chun đề 8: Đề xuất mơ hình thơng tin Công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản thành phố Hải Phòng 139 Chuyên đề 9: Một số vấn đề kiến nghị mặt thể chế 161 10 Chuyên đề 10: Một số đề xuất ban đầu với Bộ Tư pháp hoàn thiện sở pháp lý hoạt động thông tin công chứng hợp động, giao dịch bất động sản thành lập sở liệu mở cho hoạt động thông tin bất động sản 181 PHỤ LỤC Các mẫu phiếu khảo sát 192 Các kết phiếu điều tra, khảo sát 206 Báo cáo tổng hợp, phân tích số liệu điều tra, khảo sát 227 TÀI LIỆU THAM KHẢO I PHẦN MỞ ĐẦU Sự cần thiết Đề án: 1.1 Sự cần thiết mặt lý luận: Trên giới, hoạt động cơng chứng có lịch sử hình thành phát triển từ lâu, gắn bó chặt chẽ với đời sống dân Các vấn đề liên quan đến nghề công chứng, hoạt động công chứng viên như: tư cách công chứng viên, quyền hạn, trách nhiệm công chứng viên; việc bắt buộc phải công chứng hay hoạt động thơng tin cơng chứng có tính ổn định theo hệ thống Tuy nhiên, hoạt động cơng chứng nói chung vấn đề liên quan hoạt động thông tin công chứng lại nước ta chưa có quy định pháp luật điều chỉnh Đến nay, hoạt động thông tin công chứng trở thành nhu cầu thiếu thực việc công chứng công chứng viên số tỉnh, thành (như Hà Nội, Hải Phòng, thành phố Hồ Chí Minh…) lại chưa thấy có đề tài hay đề án khoa học hồn chỉnh nghiên cứu sâu, phổ biến rộng rãi hoạt động thông tin công chứng việc xây dựng hệ sở liệu thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản Trong bối cảnh thực chủ trương xã hội hố hoạt động cơng chứng Đảng Nhà nước ta rõ ràng vấn đề quan trọng hoạt động công chứng hoạt động quản lý Nhà nước cơng chứng Do đó, cần thiết phải xây dựng đề án khoa học nghiên cứu có hệ thống cụ thể hoạt động thông tin công chứng, xây dựng hệ sở liệu thông tin công chứng 1.2 Sự cần thiết mặt thực tiễn: Hiện nay, Nhà nước xã hội trao cho cơng chứng viên nhiệm vụ, vai trị quan trọng chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch văn mà theo quy định pháp luật phải công chứng, cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng Khi thực công chứng, công chứng viên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật hình thức nội dung văn công chứng; vi phạm quy định pháp luật tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự; gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật Có thể thấy quyền hạn công chứng viên lớn, trách nhiệm nặng nề Tuy nhiên, theo quy định pháp luật có biện pháp quản lý, chế tài xử lý (dân sự, hành chính, hình sự) cơng chứng viên có vi phạm; thiết chế hỗ trợ, phòng ngừa cần thiết cho cơng chứng viên cịn thiếu Một biện pháp hỗ trợ cần thiết hệ thống thông tin công chứng Như nhiều loại thông tin khác, thông tin tài sản quyền sở hữu tài sản Việt Nam nhìn chung tình trạng thiếu minh bạch Thêm vào hồn cảnh lịch sử quy định pháp luật bất động sản thiếu ổn định (Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở…) thực tế hình thành loại giấy tờ sở hữu, giao dịch quản lý tài sản qua thời kỳ Việt Nam phức tạp nên việc quản lý, theo dõi biến động thông tin bất động sản nước ta khơng đầy đủ, thiếu tính hệ thống Đến nay, chưa có chế tạo điều kiện cho công chứng viên tiếp cận dễ dàng với nguồn thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản (ai chủ sở hữu, sử dụng; có quyền, nghĩa vụ liên quan đến bất động sản; bất động sản bán cho hay cho thuê; sau mua bán làm thủ tục đăng ký, sang tên chủ sở hữu, chủ sử dụng chưa, có chấp tổ chức tín dụng khơng, bị tranh chấp hay phong toả, hạn chế việc giao dịch không? ) Thực tế, Hải Phòng địa phương toàn quốc, thời gian qua xảy nhiều trường hợp phức tạp hoạt động công chứng mà bên liên quan công chứng viên phải gánh chịu hậu quả, mà nguyên nhân thơng tin cơng chứng khơng quản lý tập trung, thống chưa cung cấp kịp thời cho cơng chứng viên, cơng chứng viên khơng có điều kiện tiếp cận với thông tin bất động sản dẫn đến việc xảy tình trạng cơng chứng chồng chéo, có hành vi gian dối dối hợp đồng, giao dịch, thực hợp đồng giao dịch mà theo pháp luật yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền khơng chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng bất động sản (ví dụ bất động sản có thơng báo phong toả Ngân hàng, Cơ quan quản lý nhà nước, quan Thi hành án dân sự…), trốn tránh nghĩa vụ tài với nhà nước thơng qua việc mua bán lại nhiều lần mà không làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng Giấy chứng nhận quyền sở hữu… Mặt khác, trường hợp Công chứng viên kiểm tra thực tế tài sản giao dịch để xác định đối tượng có tồn hay khơng, diện tích, đặc điểm … có phù hợp với giấy tờ chứng minh hay không, mà dựa vào giấy tờ liên quan đến tài sản Từ đó, có nhiều trường hợp hợp đồng, giao dịch công chứng không đăng ký chuyển quyền văn công chứng không phù hợp với trạng, tài sản thực tế bị thay đổi, khơng cịn tồn tại… gây ảnh hưởng xấu đến uy tín nghề cơng chứng Với phát triển kinh tế - xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế, giao dịch liên quan đến bất động sản ngày nhiều số lượng đa dạng, phức tạp nội dung khiến cho việc kiểm sốt rủi ro hoạt động cơng chứng đặc biệt khó Những bất cập dẫn đến tình trạng hợp đồng, giao dịch khơng đảm bảo an tồn pháp lý, nhiều tranh chấp, khiếu kiện phức tạp, gây tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm công chứng viên… làm ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, nghiêm minh luật pháp, nguyên tắc trung thực, thiện chí giao dịch dân sự phát triển nghề công chứng nước ta Việc xem xét, nghiên cứu kỹ lưỡng vấn đề trở thành yêu cầu thiết pháp luật quy định trách nhiệm Sở Tư pháp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chủ động tham mưu giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng sở liệu hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản công chứng phạm vi địa phương, thực biện pháp liên thông tổ chức hành nghề công chứng – quan tài nguyên môi trường – quan, tổ chức có liên quan để chia sẻ thơng tin hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản công chứng ban hành quy chế khai thác, sử dụng sở liệu hợp đồng giao dịch liên quan đến bất động sản công chứng phạm vi địa phương Hiện nay, số tỉnh, thành phố áp dụng việc tra cứu thông tin bất động sản có u cầu cơng chứng, chứng thực cách ứng dụng phần mềm tin học công chứng (Master) Hội đồng công chứng Tối cao Pháp hỗ trợ thông qua Dự án đại hố cơng chứng Việt Nam Tuy nhiên, phần mềm tin học chưa nghiên cứu, xem xét, điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu thực tế Việt Nam, hay địa phương Thực tế cho thấy phần mềm tin học Pháp xây dựng sở điều kiện thực tế đặc điểm tổ chức hoạt động công chứng Pháp, chủ yếu phục vụ cho việc soạn thảo, lưu trữ văn cơng chứng, khó sử dụng, cập nhật; mặt khác chưa có chế tổ chức, hoạt động rõ ràng tra cứu, cung cấp, quản lý, lưu trữ thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản Đây bất cập cần khắc phục việc nghiên cứu khả ứng dụng có chọn lọc phương thức, mơ hình, cơng cụ cho phù hợp điều kiện thực tế Việt Nam hay cụ thể địa phương Ở Hải Phòng, từ năm 1992, thành phố có Phịng cơng chứng ý tưởng quản lý tập trung thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản để cung cấp cho Công chứng viên hình thành bước triển khai Phịng Cơng chứng số 1, việc góp phần vào việc phát triển, thành lập Phịng cơng chứng sau Tuy nhiên, nay, tổ chức hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Hải Phịng cịn mang tính tạm thời, nhằm giải yêu cầu xúc hoạt động công chứng Tuy nhiên, với thực tế hoạt động công chứng địa phương khó tránh khỏi xuất mầm mống, dấu hiệu ban đầu dẫn đến vi phạm, tranh chấp, rủi ro Vì cần có mơ hình hoạt động thơng tin công chứng, liên kết, tập trung, quản lý cung cấp thông tin phù hợp với yêu cầu thực tiễn, quy định rõ ràng văn quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền * Từ phân tích lý luận thực tiễn trên, việc nghiên cứu, đề xuất mơ hình tổ chức, hoạt động, xây dựng hệ sở liệu, thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản địa phương phạm vi tồn quốc cần thiết Do đó, việc lựa chọn nghiên cứu Đề án: “Nghiên cứu xây dựng mơ hình tổ chức, hoạt động thơng tin công chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản thành phố Hải Phịng” thiết có ý nghĩa quan trọng, gắn liền với phát triển tổ chức, hoạt động cơng chứng theo định hướng xã hội hố Kết đề án hy vọng góp phần luận để Bộ Tư pháp xem xét, nghiên cứu, triển khai công tác thông tin công chứng phạm vi toàn quốc, tạo tiền đề để nghiên cứu việc liên kết sở liệu công chứng với sở liệu liên quan khác, như: đăng ký quyền sở hữu, sử dụng bất động sản, đăng ký giao dịch bảo đảm, thi hành án dân v.v Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu nghiên cứu Đề án nhằm tìm kiếm mơ hình hoạt động thơng tin cơng chứng hợp đồng, giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Hải Phịng hiệu quả, cung cấp đầy đủ, xác, hỗ trợ kịp thời cho công chứng viên quan, tổ chức có yêu cầu, nhằm giúp giảm bớt rủi ro cho công chứng viên; đồng thời đảm bảo việc quản lý tập trung, thống thông tin hoạt động thông tin công chứng, phục vụ quản lý nhà nước công chứng phát triển tổ chức, hoạt động nghề công chứng theo định hướng xã hội hoá Đồng thời, kết nghiên cứu Đề án luận để Sở Tư pháp sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quy chế tổ chức hoạt động thông tin công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản địa bàn thành phố Hải Phòng Đây hoạt động nhằm thực có hiệu quy định pháp luật, Bộ Tư pháp việc xây dựng sở liệu khai thác, sử dụng sở liệu hợp đồng giao dịch liên quan đến bất động sản công chứng phạm vi địa phương Với triển vọng đó, Sở Tư pháp thành phố Hải Phịng mong muốn xây dựng thành cơng luận có tính khoa học thực tiễn đề xuất Bộ Tư pháp ban hành Quyết định thực thí điểm hoạt động thơng tin công chứng, liên kết xây dựng hệ sở liệu thông tin công chứng thành phố Hải Phịng giai đoạn 2013-2015 nhằm xác định tính hiệu hoạt động thông tin công chứng, liên kết thông tin công chứng giao dịch bất động sản hoạt động cơng chứng; sau đề xuất Bộ Tư pháp đạo tiếp, xác định khả áp dụng cho tỉnh, thành phố; tiến tới áp dụng thống toàn quốc sở liệu thông tin công chứng