Dân sự Quyền đối với bất động sản liền kề

bìa lý luận TIỂU LUẬN HỌC KỲ MÔN LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Đề Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật Dân sự năm 2015 Họ và tên Lớp MSSV Hà Nội 112021 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 NỘI DUNG 2 1.

TIỂU LUẬN HỌC KỲ MÔN: LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM Đề : Quyền bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 Họ và tên: Lớp: MSSV: Hà Nội - 11/2021 MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG Khái quát chung quyền bất động sản liền kề 1.1 Khái niệm bất động sản liền kề 1.2 Khái niệm quyền bất động sản liền kề 1.3 Đặc điểm quyền bất động sản liền kề 2 Quy định quyền bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật dân năm 2015 2.1 Căn xác lập chấm dứt quyền bất động sản liền kề 2.2 Hiệu lực quyền bất động sản liền kề 2.3 Nguyên tắc thực bất động sản liền kề 2.4 Nội dung quyền bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật dân năm 2015 Thực trạng áp dụng hướng hoàn thiện quy định quyền bất động sản liền kề 10 3.1 Thực trạng áp dụng quy định quyền bất động sản liền kề .10 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật trường hợp phổ biến Quyền bất động sản liền kề 14 KẾT LUẬN 18 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Quyền bất động sản liền kề loại quyền theo vật bắt nguồn từ thực tế nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động sản người có bất động sản liền kề với bất động sản để khai thác hiệu bất động sản mình, chẳng hạn lối qua hay vấn đề dẫn nước, thoát nước Ở Việt Nam, quyền bất động sản liền kề ghi nhận Bộ luật dân năm 1995, Bộ luật dân năm 2005 Bộ luật dân năm 2015 Các quy định quyền bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam hành tiếp thu thành tựu pháp luật nhiều nước giới pháp luật Việt Nam giai đoạn trước với thay đổi ngày phù hợp với thực tiễn Tuy nhiên, thực tế áp dụng quyền bất động sản liền kề xảy nhiều bất cập tượng chồng chéo văn pháp luật với nhau, điều dẫn đến nhiều vụ tranh chấp số vấn đề chưa có hướng giải thỏa đáng Từ vấn đề trên, em xin chọn phân tích đề tài “Quyền bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật dân năm 2015” nhằm nắm vấn đề lý luận chung quyền bất động sản liền kề, qua đưa số thực trạng vướng mắc kiến nghị giải Do hạn chế kiến thức tài liệu tham khảo nên khơng tránh khỏi thiếu sót mong thầy góp ý để làm hồn thiện NỘI DUNG Khái quát chung quyền bất động sản liền kề 1.1 Khái niệm bất động sản liền kề Bộ luật dân 2015 giống luật dân trước không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kề, nhiên hiểu bất động sản liền kề bất động sản nằm phạm vi có tiếp giáp với Có thể bất động sản khơng chung ranh giới với nhau, mà nằm “liền kề” khu vực, việc khai thác công bất động sản có ảnh hưởng đến quyền lợi bất động sản khác 1.2 Khái niệm quyền bất động sản liền kề Pháp luật nước phương Tây quy định: Quyền địa dịch ràng buộc mang ý nghĩa hạn chế quyền bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác hợp lý bất động sản khác Ở Việt Nam, quyền bất động sản liền kề quy định điều 245 Bộ luật dân năm 2015: “Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất sản hưởng quyền)” Quyền hiểu quyền bất động sản A tác động lên bất động sản liền kề B nhằm khai thác, hưởng đầy đủ lợi ích mà bất động sản A có Như vậy, nội dung quyền bất động sản liền kề giới hạn số quyền cụ thể pháp luật quy định quyền phổ biến, thiết yếu với đời sống người như: quyền cấp, thoát nước; quyền lối qua; quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc, 1.3 Đặc điểm quyền bất động sản liền kề Đặc điểm thứ nhất, quyền bất động sản liền kề vật quyền Theo đó, chủ sở hữu bất động sản sử dụng bất động sản người khác phạm vi định để phục vụ cho việc khai thác, quyền chủ sở sở hữu Ngoài ra, Điều 247 Bộ luật dân năm 2015 quy định thêm “Quyền bất động sản liền kề có hiệu lực cá nhân, pháp nhân chuyển giao bất động sản chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” Với quy định này, Bộ luật dân năm 2015 tiếp cận quyền bất động sản liền kề theo hướng vật quyền Đặc điểm thứ hai, quyền bất động sản liền kề gắn liền với bất động sản Người trực tiếp sử dụng bất động sản trực tiếp thụ hưởng gánh chịu quyền bất động sản liền kề Khi bất động sản chuyển dịch, người nhận chuyển nhượng thụ hưởng gánh chịu quyền mà khơng có lựa chọn khác Quyền bất động sản liền kề tách rời khỏi bất động sản để trở thành quyền gắn liền với nhân thân chủ thể Đặc điểm thứ ba, quyền bất động sản liền kề quyền phân chia Quyền bất động sản liền kề chia nhỏ chia quyền sở hữu tài sản Trong trường hợp bất động sản hưởng quyền thuộc sở hữu chung nhiều người, chủ sở hữu chung thực trọn quyền, không phần quyền tương ứng với phần quyền sở hữu Tương ứng, bất động sản phục vụ thuộc nhiều người chủ sở hữu phải chịu hồn tồn nghĩa vụ Quy định quyền bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật dân năm 2015 2.1 Căn xác lập chấm dứt quyền bất động sản liền kề 2.1.1 Căn xác lập quyền bất động sản liền kề Thứ nhất, quyền bất động sản liền kề xác lập địa tự nhiên xuất phát từ điều kiện tự nhiên, điều kiện địa lý cụ thể Xuất phát từ điều kiện tự nhiên vị trí cao so với vị trí thấp hơn, bên so với bên ngoài, mà bất động sản hưởng quyền sử dụng bất động sản liền kề Thứ hai, quyền bất động sản liền kề xác lập theo quy định luật Việc xác lập thể quyền quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 252); quyền tưới nước, tiêu nước canh tác (Điều 253); quyền lối qua (Điều 254); mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác (Điều 255) Việc quy định nhằm đảm bảo việc thực quyền chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền quyền lợi hợp pháp cho bất động sản liền kề Thứ ba, quyền bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nguyên tắc bản, thể chất Bộ luật dân Nguyên tắc cho phép chủ thể dựa theo ý chí, nguyện vọng để xác lập quyền, nghĩa vụ dân Do nhu cầu cá nhân mà chủ thể thỏa thuận với việc xác lập quyền bất động sản liền kề cho bên chủ thể, thỏa thuận phải dựa sở tự nguyện, không trái pháp luật đạo đức xã hội Trường hợp bên không đạt thỏa thuận cần thiết quyền bất động sản liền kề chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền giải Thứ tư, quyền bất động sản liền kề xác lập theo di chúc Di chúc văn thể ý chí đơn phương người lập di chúc Khi người có quyền bất động sản liền kề hồn tồn “truyền lại” quyền cho người thừa kế mảnh đất để thuận tiện cho họ việc sử dụng đất sau này, tránh tranh chấp xảy với chủ sở hữu bất động sản liền kề người chết Vì vậy, định đoạt thể ý chí đơn phương người lập di chúc thể nội dung di chúc để xác lập quyền bất động sản liền kề cho chủ thể khác, chủ thể có quyền thơng qua việc lập di chúc người thừa kế khơng với tư cách người thừa kế 2.1.2 Căn chấm dứt quyền bất động sản liền kề Thứ nhất, bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu người Khi bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền nhập làm hay thuộc quyền sở hữu người hai bất động sản khơng cịn thuộc hai chủ sở hữu khác nhau, liền kề Theo nguyên tắc chung, bất động sản phân biệt thông qua ranh giới bất động sản Ranh giới bất động sản có ý nghĩa mặt pháp lý hai bất động sản thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu khác không tài sản chung hợp Vì vậy, bất động sản liền kề bất động sản chủ sở hữu thực quyền bất động sản liền kề nhập làm khơng cịn tồn ranh giới bất động sản mặt pháp lý Thứ hai, việc sử dụng, khai thác bất động sản không làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền Quyền bất động sản liền kề phát sinh dựa đặc tính tự nhiên hai đất, bên cạnh phải phụ thuộc nhu cầu chủ thể họ có cần hay khơng Tức là, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền hưởng quyền sử dụng bất động sản liền kề số lý khác mà khơng cần thiết dùng đến quyền khơng tiếp tục sử dụng quyền Việc khơng cịn nhu cầu sử dụng quyền thực thơng qua hành vi hành vi từ bỏ quyền sử dụng bất động sản liền kề hành vi không tiếp tục sử dụng bất động sản liền kề Thứ ba, theo thỏa thuận bên Theo nguyên tắc chung pháp luật dân sự, chủ thể có quyền thỏa thuận việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự, không trái pháp luật đạo đức xã hội Nếu quyền bất động sản liền kề thiết lập theo thỏa thuận hay theo quy định pháp luật bên thỏa thuận chấm dứt quyền bất động sản liền kề, đồng thời giải hậu pháp lý việc chấm dứt Quy định tạo nhiều thuận lợi cho việc sử dụng đất chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, để họ có điều kiện khai thác sử dụng tốt hơn, triệt để tồn diện tích đất có thống với chủ thể hưởng quyền Thứ tư, trường hợp khác theo quy định pháp luật Ngoài trên, quyền tài sản chấm dứt theo quy định pháp luật, thơng qua án, định có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền Đối với quyền sử dụng đất mảnh đất chịu hưởng quyền bị Nhà nước thu hồi theo quy định Luật đất đai Khi bất động sản chịu hưởng quyền hay bất động sản hưởng quyền khơng cịn quyền bất động sản liền kề chấm dứt; Khi chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không sử dụng quyền khoảng thời gian định, trừ quyền bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận có đền bù 2.2 Hiệu lực quyền bất động sản liền kề Hiệu lực quyền bất động sản liền kề quy định Bộ luật dân năm 2015 mà Bộ luật dân năm 2005 khơng có quy định Hiệu lực quyền bất động sản liền kề quy định điều 247 Bộ luật dân sau: “Quyền bất động sản liền kề có hiệu lực cá nhân, pháp nhân chuyển giao bất động sản chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác” Như vậy, quyền bất động sản liền kề tồn bất động sản liền kề tồn Chỉ bất động sản liền kề không nữa, bất động sản nhập làm một, nhu cầu sử dụng bất động sản liền kề khơng cịn quyền Do đó, đời sống, bất động sản liền kề chuyển giao quyền bất động sản liền kề có hiệu lực người chuyển giao 2.3 Nguyên tắc thực bất động sản liền kề Bộ luật dân Việt Nam năm 2005 ghi nhận tự ý chí chủ có liên quan việc thực quyền bất động sản liền kề Pháp luật ưu tiên cho bên thỏa thuận thực quyền bất động sản liền kề theo quy định Điều 248 Bộ luật dân 2015 Tuy nhiên, để tránh trường hợp bên không tiến hành thỏa thuận việc thỏa thuận không thành công, pháp luật Việt Nam đề số nguyên tắc thực quyền sau: Thứ nhất, bảo đảm nhu cầu hợp lý việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền Việc bảo đảm nhu cầu hợp lý việc khai thác bất động sản hưởng quyền cần đặt mối liên hệ cụ thể với mục đích sử dụng bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền Điều đem lại lợi ích hài hịa cho bất động sản hưởng quyền chịu hưởng quyền Thứ hai, không lạm dụng quyền bất động sản chịu hưởng quyền Nguyên tác đưa nhằm bảo vệ cho bất động sản chịu hưởng quyền Thông thường, bất động sản chịu hưởng quyền phải chịu thiệt hại định để bảo đảm cho bất động sản hưởng quyền khai thác nhu cầu cần thiết Pháp luật quy định bất động sản chịu hưởng quyền chịu thiệt hại hợp lý nhằm phục vụ cho bất động sản hưởng quyền, ví dụ: nhường lối hợp lý, lối cấp, nước thích hợp, Do vậy, sử dụng quyền bất động sản liền kề khơng lạm dụng quyền để yêu cầu vượt mức cần thiết việc bảo đảm quyền sử dụng cho bất động sản hưởng quyền Thứ ba, không thực hành vi ngăn cản làm cho việc thực quyền bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn Nguyên tắc đưa nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc hưởng quyền bất động sản hưởng quyền Nguyên tắc đặt cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền người thứ ba khơng có hành vi gây cản trở việc thực quyền bất động sản hưởng quyền có hành vi nhằm làm cho việc thực quyền trở nên khó khăn, phức tạp 2.4 Nội dung quyền bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật dân năm 2015 Thứ nhất, quyền lối qua: quyền đặc biệt quan trọng, lẽ bất động sản ln kèm với chủ sử dụng có nhu cầu lối để vào bất động sản Mọi bất động sản phải thơng thương với cộng đồng điều kiện bất động sản không tiếp xúc trực tiếp với đường công cộng, thiết bị công cộng, việc thông thường bảo đảm quyền chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền sử dụng hạn chế lối qua bất động sản khác Người phải dành lối qua cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền nhận khoản tiền đền bù, khơng có thỏa thuận khác Điều quy định khoản Điều 254 Bộ luật dân sự: “1 Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Về điều kiện xác lập quyền lối qua: Bất động sản phải bị vây bọc, nghĩa khơng có lối qua đường cơng cộng, khơng có điểm ranh giới tiếp xúc trực tiếp với thiết bị cơng cộng có không sử dụng Trong trường hợp này, bất động sản cần phải có lối để đường công cộng Do vậy, yêu cầu lối chủ sở hữu bất động sản liền kề bị vây bọc bất động sản khác coi đáng đáp ứng hài hịa với quy tắc kể Việc phải dành lối cho bất động sản bị vây bọc bất động sản khác nhiều ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề có lối chạy qua Do vậy, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề Việc đền bù bên thỏa thuận Nếu bên không thỏa thuận vấn đề quan Nhà nước có thẩm quyền đứng giải Ngồi ra, để hạn chế dự liệu vấn đề phức tạp nảy sinh trình khai thác, sử dụng bất động sản tránh việc xảy tranh chấp sau này, pháp luật quy định trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều 254 Bộ luật dân 2015 mà khơng có đền bù Thứ hai, quyền cấp, thoát nước: quyền đề cập đến Điều 252 Bộ luật dân năm 2015 “Trường hợp vị trí tự nhiên bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành lối cấp, nước thích hợp, khơng cản trở ngăn chặn dòng nước chảy Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua lắp đặt đường dẫn nước; gây thiệt hại phải bồi thường Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua người sử dụng lối cấp, nước khơng phải bồi thường thiệt hại.” Đây quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà không trực tiếp tiếp xúc với hệ thống cấp, thoát nước tự nhiên hay công cộng Nước đề cập đến điều luật nước thuộc nguồn gốc: Nước mưa, nước thải, nước tưới… Thứ ba, quyền tưới nước, tiêu nước canh tác: sản xuất nơng nghiệp đóng vai trò quan trọng kinh tế nước ta Trồng lúa nước hay canh tác loại khác xuất từ lâu đời Bởi vậy, loại quyền bất động sản liền kề quyền tưới nước, tiêu nước canh tác dạng quyền quy định sớm củng với quyền lối Trường hợp cần tạo dịng chảy để dẫn dắt nước tưới mà khơng thể lấy nước tưới lấy từ dòng chảy tự nhiên bất động sản cần nước tưới hưởng địa dịch tưới nước luật theo thỏa thuận Điều 253 Bộ luật dân 2015 quy định: “Người có quyền sử dụng đất canh tác có nhu cầu tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu người sử dụng đất xung quanh lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó, người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh phải bồi thường” Khi việc mở lối dẫn nước quyền người sử dụng đất canh tác người u cầu có nghĩa vụ đáp ứng u cầu Vị trí lối dẫn nước, chiều dài, chiều rộng lối dẫn nước xác định dựa sở thống người canh tác người có bất động sản cho nước chảy qua Lối dẫn nước phải thích hợp thuận tiện cho việc tưới tiêu Trong trình dẫn nước tưới, tiêu qua bất động sản người khác mà gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh phải bồi thường Pháp luật bảo đảm cho quyền lợi người canh tác việc dẫn nước tưới tiêu đồng thời bảo vệ cho quyền lợi cho người có bất động sản cho nước chảy qua Do vậy, việc dẫn nước tưới tiêu phải bảo đảm không gây thiệt hại cho người xung quanh Thứ tư, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác: hệ thống tải điện, thông tin liên lạc phận cấu thành thiếu sở hạ tầng ngày đóng vai trị quan trọng sống đại Để sử dụng điện hay sử dụng thiết bị liên lạc cần phải có hệ thống đường dây tải điện hệ thống đường dây thông tin liên lạc mắc lỗi từ hệ thống đường dây chung kéo vào hộ gia đình Do việc tiếp giáp bất động sản nên việc mắc đường dây tải điện thông tin liên lạc phải qua bất động sản chủ sở hữu khác Bởi thế, Điều 255 Bộ luật dân năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu khác cách hợp lý, phải bảo đảm an toàn thuận tiện cho chủ sở hữu đỏ; gây thiệt hại phải bồi thường.” Điều luật xuất phát từ thực tiễn yêu cầu việc mắc đường dây tải điện thông tin liên lạc Bởi, đường dây phải xuất phát từ nơi cung cấp điện, nguồn thông tin liên lạc nên việc mắc đường dây bắt buộc phải qua nhiều bất động sản người khác mà qua bất động sản liền kề Đây quyền sử dụng bất động sản liền kề, mức độ sử dụng bất động sản liền kề không nhiều so với quyền lối qua bất động sản liền kề Ở đây, việc sử dụng chủ yếu khơng gian thường ảnh hưởng nhiều đến việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề Do vậy, nguyên tắc đền bù tương đương trường hợp không đặt Tuy nhiên, chủ sở hữu đường dây gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản liền kề trình mắc đường dây, đường dây bị đổ, va quệt chủ sở hữu đường dây tải điện, thông tin liên lạc phải bồi thường thiệt hại sở lỗi mức độ thiệt hại gây Thực trạng áp dụng hướng hoàn thiện quy định quyền bất động sản liền kề 3.1 Thực trạng áp dụng quy định quyền bất động sản liền kề 3.1.1 Thực trạng pháp luật liên quan đến quyền lối qua Quyển lối qua quyền dân sự, thiết thực người dân, khơng có lối đi, có khơng đủ việc định lối làm ảnh hưởng, gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc, người dân thường 10 theo đuổi liệt khiếu nại Mặc dù Bộ luật dân năm 2015 có nhiều thay đổi đáng kể liên quan đến nội dung quyền bất động sản liền kề có quy định quyền lối qua Tuy nhiên, quy định quyền lối qua điểm bất cập chưa tháo gỡ, áp dụng thực tế gặp khó khăn vướng mắc cho bên liên quan Chính lẽ đó, vấn đề cần xem xét quy định rõ ràng nữa, khắc phục điều tồn đọng quy định luật để tránh tranh chấp dai dẳng kéo dài thực tế Dưới số thực trạng pháp luật quy định quyền lối qua: Thứ nhất, quy định quyền sở hữu liên quan đến quyền lối qua Luật quy định quyền yêu cầu mở lối qua bất động sản bọc bất động sản bị vây bọc bất động sản khác Nếu bất động sản bị vây bọc bất động sản mặt cịn lại sơng, hồ có yêu cầu quyền lối qua hay khơng luật chưa có quy định cụ thể Một mặt sơng, biển có coi đường giao thơng cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sử dụng thuận tiện không lúc giao thơng đường thủy sử dụng Như vậy, trường hợp này, có tranh chấp xảy cần làm rõ quy định “khơng có khơng đủ lối đến đường cơng cộng”, khơng có lối khơng đủ lối bất động sản khác vây bọc ao, sơng, kênh, biển bao bọc phần bất động sản mà khơng có lối Thứ hai, lối thuận tiện, hợp lý, pháp luật hành quy định Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thỏa thuận, đảm bảo thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên Thế nhưng, pháp luật chưa quy định rõ lối thuận tiện, hợp lý lối lại thông thường phục vụ cho sinh hoạt cá nhân hay lối dành cho mục đích kinh doanh thương mại Bộ luật dân năm 2015 chưa quy định rõ vấn đề nên lối thuận tiện, hợp lý hiểu lối sử dụng cho việc lại, sinh hoạt hàng ngày Chính quy định khơng rõ ràng nên thực tế dẫn đến tranh chấp mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc muốn khai thác công sử dụng bất động sản để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, thương 11 mại, dịch vụ thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản vây bọc để mở lối rộng Hơn nữa, lối theo quy định Điều 254 Bộ luật dân năm 2015 hiểu lối cho người mà phương tiện giao thông vận tải, gia súc đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thông thường mà cho hoạt động khác Thứ ba, việc giải vụ án liên quan đến tranh chấp lối qua Bộ luật dân năm 2015 ưu tiên tự nguyện thỏa thuận bên chủ sở hữu bất động sản Tuy nhiên, nhiều trường hợp, việc tự nguyện thỏa thuận lại khó thành cơng chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền dùng quyền bất động sản lên bất động sản chịu hưởng quyền đương nhiên phát sinh phiền lụy cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền Lúc này, quyền sử dụng quyền chiếm hữu chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền bị hạn chế nhiều Điều ảnh hưởng khơng đến tâm lý chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền Vì vậy, khó để bên thỏa thuận với nhau, đa số vụ tranh chấp quan có thẩm quyền giải Thế nhưng, chưa có văn quy định cụ thể nên phần lớn quan chức giải theo cảm tính, từ dẫn đến bên chủ sở hữu bất động sản liền kề chưa thật thỏa mãn định 3.1.2 Thực trạng pháp luật quyền tưới tiêu nước canh tác Quyền tưới tiêu nước canh tác áp dụng chủ yếu lĩnh vực nông nghiệp tập trung khu vực nông thôn, nơi mà người dân sinh sống chủ yếu nghề trồng trọt, thâm canh Tuy nhiên, trình độ nhận thức hạn chế cộng với khó khăn sống nên thực tế xảy khơng vụ tranh chấp việc tưới tiêu nước canh tác mà ngun nhân tranh chấp mâu thuẫn cá nhân hộ có quyền sử dụng đất liền kề xung quanh phần nhận thức quyền hộ dân chưa cao Hơn nữa, quy định điều 253 Bộ luật dân 2015 chủ yếu áp dụng người có quyền sử dụng đất canh tác tức lĩnh vực sản xuất nông nghiệp trồng hàng năm, nuôi trồng thủy sản với hình thức làm đường dẫn cố định dùng để tưới, tiêu nước Tuy nhiên, quy 12 định quyền lĩnh vực khác canh tác chưa quy định cụ thể, gây nhiều tranh chấp phức tạp thực tế Ngoài ra, việc quy định Bộ luật dân Luật Tài nguyên nước năm 2012 dừng lại góc độ đưa quyền chưa có quy định cụ thể, chưa bổ sung hướng dẫn việc thực quyền thực tế đời sống Theo đó, vấn đề nêu khái niệm nhu cầu tưới nước, nhu cầu tiêu nước chưa có quy định xác định cụ thể, mức độ nước chảy có quyền u cầu tưới nước tiêu nước, lối dẫn nước hợp lý, cách thức xác lập lối dẫn nước qua bất động sản người khác thực nào, chi phí cho việc tạo dựng lối dẫn nước xác định nào… Tất vấn đề cần pháp luật cần có văn hướng dẫn cụ thể để thực thuận tiện hợp lý 3.1.3 Thực trạng pháp luật quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề Quyền cấp thoát nước qua bất động sản liền kề quy định Bộ luật dân 2015 mà quy định văn chuyên ngành khác Luật Xây dựng, Luật Đất đai văn luật Tuy nhiên, quy định loại quyền văn pháp luật chưa thực thống với nhau, ví dụ Nghị định số 80/2014/NĐ-CP nước xử lý nước thải có quy định: “Hộp đấu nối hệ thống thoát nước xác định nằm phần đất công sát ranh giới phần đất công phần đất tự hộ thoát nước tất hộ thoát nước có trách nhiệm đầu tư đường ống nước phạm vi khn viên phần đất tự đấu nối vào hộp đấu nối” Quy định chưa thể trường hợp việc cấp, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác quy định Điều 252 Bộ luật dân năm 2015 Như vậy, áp dụng quy định điều luật hộp đấu nối đặt vị trí có trách nhiệm đầu tư ống nước qua bất động sản khác câu hỏi cần giải 13 3.1.4 Thực trạng pháp luật quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản quy định Điều 255 Bộ luật dân 2015 quyền chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Tuy nhiên, việc mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc hợp đồng sử dụng điện, lắp đặt hệ thống thông tin liên lạc chủ yếu lại thuộc bên cung ứng điện, cung cấp dịch vụ để bảo đảm thông tin liên lạc: “Bảo đảm cung cấp dịch vụ phân phối điện cho khách hàng sử dụng điện đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng dịch vụ, an toàn theo hợp đồng” (khoản 2, Điều 41 Luật Điện lực) Như vậy, chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kể cho mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc sau có hợp đồng cung ứng điện, hợp đồng lắp đặt điện thoại với bên đối tác cơng ty điện lực, bưu viễn thông Do vậy, Điều 255 Bộ luật dân 2015 quy định chủ thể chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu khác chưa hợp lý thực tế Ngồi ra, thấy mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc nghĩa vụ chủ sở hữu bị vây bọc với tư cách người sử dụng dịch vụ mà nghĩa vụ người cung cấp dịch vụ điện, thông tin liên lạc Dẫn đến vướng mắc trách nhiệm bồi thường thiệt hại thuộc trình mắc đường dây điện, thơng tin liên lạc q trình sử dụng có thiệt hại xảy phần bất động sản chịu hưởng quyền mà đường dây qua 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật trường hợp phổ biến Quyền bất động sản liền kề 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện quy định quyền bất động sản liền kề liên quan đến lối qua Thứ nhất, Bộ luật dân cần quy định rõ quy định “lối không đủ” quy định cụ thể lối hợp lý Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc hồn tồn việc mở lối điều đương nhiên việc xác định “lối khơng đủ” lại phức tạp Mặt khác, cần 14 phải quy định rõ lối không đủ khu vực thành thị lối không đủ khu vực nông thôn, sở xác định lối khơng đủ có thống để giải tranh chấp, khiếu nại Thứ hai, xem xét, bổ sung quy định quyền yêu cầu lối cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải bảo đảm nhu cầu sản xuất, kinh doanh Để yêu cầu hưởng quyền bất động sản liền kề lối đáp ứng, điều kiện cần thiết bất động sản phải bị vây bọc Sự vây bọc bất động sản phân chia thành dạng vây bọc khác như: Vây bọc giả tạo việc vây bọc chủ sở hữu bất động sản tự xây dựng cơng trình chắn ngang nơi mà bất động sản trực tiếp thơng thương với đường cơng cộng, thiết bị công cộng Thực ra, vây bọc theo nghĩa pháp lý, để sử dụng xác lập quyền sử dụng bất động sản liền kề, có ranh giới tiếp giáp với cơng trình cơng cộng tính vây bọc khơng cịn Chủ sở hữu bất động sản khai thác, sử dụng bất động sản mà khơng cần đến phiền lụy vào bất động sản liền kề 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện quy định Quyển bất động sản liền kề liên quan đến tưới, tiêu nước Thứ nhất, pháp luật cần dự liệu việc xác định lối dẫn nước hợp lý theo tiêu chí cụ thể định Lối dẫn nước hợp lý dựa vào điều kiện địa hình tự nhiên cụ thể để xác lập, xác lập thơng qua thỏa thuận chủ thể, xác lập theo tập quán địa phương Việc xác định lối dẫn nước hợp lý việc dựa vào tiêu chí trên, có tranh chấp cần có quan, tổ chức, cá nhân trao quyền hợp pháp xác định Việc xác định lối dẫn nước thích hợp hay khơng thích hợp trưởng thơn, trưởng xóm, cán ủy ban xã phụ trách công tác trồng trọt, chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, phường cán phịng nơng nghiệp huyện xác định Trên thực tế, chưa có văn pháp luật hay quy định cụ thể việc xác định quyền cho chủ thể Do vậy, cần phải có văn cụ thể để hướng dẫn, tổ chức thực việc xác định lối dẫn nước phù hợp có tranh chấp xảy 15 Thứ hai, cần làm rõ chi phí tạo dựng lối dẫn nước gánh chịu Dựa quan điểm Quyền địa dịch, người chủ đất phải dành đất để làm lối dẫn nước cho đất người khác phải chịu phiền lụy định Do đó, chi phí cho việc khai thơng, mở lối dẫn nước thiết nên người có nhu cầu dẫn nước gánh chịu Hơn nữa, trình tạo lập, vận hành hệ thống dẫn nước gây thiệt hại cho chủ sở hữu đất mà có lối dẫn nước qua phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật dân 3.2.3 Giải pháp hoàn thiện quy định quyền bất động sản liền kề liên quan đến cấp, thoát nước Thứ nhất, cần bổ sung việc thoát nước qua bất động sản liền kề trường hợp thoát nước tự nhiên qua bất động sản nhà ở, cơng trình xây dựng khn viên bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề có bất động sản không bị coi cản trở ngăn chặn dịng chảy việc nước tự nhiên qua bất động sản liên kế Việc thoát nước tự nhiên vị trí tự nhiên từ bất động sản có vị trí cao xuống bất động sản có vị trí thấp phù hợp với quy luật tự nhiên trường hợp chủ sở hữu bất động sản khơng cản trở dịng chảy Tuy nhiên, không áp dụng quy định trường hợp bất động sản nhà ở, cơng trình xây dựng bất động sản khác xung quanh nhà ở, cơng trình xây dựng Chủ sở hữu bất động sản có quyền thực biện pháp để nước từ bất động sản cao không chảy tràn qua bất động sản Thứ hai, cần có thống quy định liên quan đến quy định việc đấu nối hệ thống thoát nước Nghị định số 80/2014/NĐ-CP phải thể trường hợp việc cấp, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác quy định Điều 252 Bộ luật dân 2015 phân tích mục 3.1.3 nêu 3.2.4 Giải pháp hoàn thiện quy định quyền bất động sản liền kề liên quan đến mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc Xem xét lại quy định Điều 255 Bộ luật dân 2015 quy định Luật Điện lực để làm rõ vấn đề liên quan đến chủ thể có quyền mắc đường 16 dây tải điện, thơng tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu khác Cần có quy định rõ trách nhiệm bồi thường khi trình mắc đường dây điện, thơng tin liên lạc q trình sử dụng có thiệt hại xảy phần bất động sản chịu hưởng quyền mà đường dây qua 17 KẾT LUẬN Xuất phát từ đặc tính tự nhiên đất đai di dời được, việc sử dụng bất động sản người khác nói chung đất đai nói riêng nhu cầu cấp thiết, địi hỏi phải có điều chỉnh pháp luật Quyền bất động sản liền kề quyền cấp thiết, có ý nghĩa việc hướng dẫn thực áp dụng pháp luật để giải tranh chấp bất động sản liền kề quan bảo vệ pháp luật Trong xã hội đại, trước yêu cầu phải khai thác tiết kiệm hiệu tài sản xã hội, nên chế định quyền bất động sản liền kề nhà nước quan tâm, ghi nhận bảo vệ Đặc biệt, với Việt Nam, xuất phát từ đặc thù chế độ trị, kinh tế nên xuất tiên đề cho việc hình thành quy định quyền bất động sản liền kề Bộ luật Dân năm 2015 có quy định cụ thể quyền bất động sản liền kề, tạo sở pháp lý cho chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân xác định quyền, nghĩa vụ sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu người khác Những quy định có ý nghĩa quan trọng nhằm thể chế hố nghị Đảng nội dung, tinh thần Hiến pháp năm 2013 sở hữu toàn dân, sở hữu tư nhân; xây dựng, hoàn thiện thể chế kinh tế, điều tiết kinh tế sở tôn trọng quy luật thị trường; nguyên tắc tài sản hợp pháp tổ chức, cá nhân pháp luật bảo hộ Đồng thời nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh, nâng cao tính ổn định, góp phần bảo đảm hịa thuận, văn minh trình khai thác, sử dụng tài sản chủ sở hữu 18 ... chung quyền bất động sản liền kề 1.1 Khái niệm bất động sản liền kề 1.2 Khái niệm quyền bất động sản liền kề 1.3 Đặc điểm quyền bất động sản liền kề 2 Quy định quyền bất động sản. .. nhiều bất động sản người khác mà khơng có qua bất động sản liền kề Đây quyền sử dụng bất động sản liền kề, mức độ sử dụng bất động sản liền kề không nhiều so với quyền lối qua bất động sản liền kề. .. quyền bất động sản liền kề 1.1 Khái niệm bất động sản liền kề Bộ luật dân 2015 giống luật dân trước không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kề, nhiên hiểu bất động sản liền kề bất động