PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SÀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SÀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Sàn kinh doanh bất động sản (BĐS) ra đời như một nhu cầu đích thực của thị trường, như người ta đã hình thành các chợ hàng hóa để tạo một môi trường trung gian cho giao dịch được thuận tiện. Theo đó, mục đích hoạt động của sàn kinh doanh BĐS là đưa tất cả các hoạt động giao dịch BĐS lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị trường BĐS, xây dựng thị trường kinh doanh BĐS lành mạnh, chính quy, theo mong muốn của Nhà nước, nhà đầu tư và khách hàng của thị trường này; nhằm hạn chế các rủi ro có thể xảy ra khi giao dịch BĐS và định hướng thị trường BĐS lành mạnh. Vậy, sàn kinh doanh BĐS được tổ chức và hoạt động theo nguyên tắc nào mà có thể thực hiện được nhiệm vụ hạn chế rủi ro và định hướng thị trường bất động sản? Pháp luật quy định như thế nào về công tác quản lý sàn kinh doanh bất động sản đảm bảo hoạt động trơn tru, mượt mà, đúng pháp luật. Việc nghiên cứu quy định pháp luật về quản lý sàn kinh doanh bất động sản và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật là vô cùng cần thiết, đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển, đóng góp cho sự phát triển chung của đất nước

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT *** BÀI TẬP NHÓM (Bản chỉnh sửa) Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SÀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Sinh viên thực : Nhóm Học phần : Pháp luật thị trường bất động sản Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội, tháng 5/2022 DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM THÀNH VIÊN Đặng Thị Hồng Ngân (nhóm trưởng) MSSV 19063113 NỘI DUNG CƠNG VIỆC Làm nội dung phần II thuyết trình phần II tổng hợp word Làm nội dung phần II Lê Thị Hà Đơng 19063039 Nguyễn Thị Hồng Anh 19063015 Làm nội dung phần I thuyết trình phần I Nguyễn Bình Nhi 19063128 Làm ppt Tống Bích Ngọc 19063123 Làm nội dung phần II Đỗ Thị Phương Linh 19063100 Làm nội dung phần III thuyết trình III Phạm Thị Vân Anh 19063017 Làm nội dung phần I Nguyễn Minh Phương 19063136 Làm nội dung phần III MỤC LỤC MỞ ĐẦU NỘI DUNG I Khái quát chung quản lý sàn kinh doanh bất động sản Khái niệm Đặc điểm sàn kinh doanh bất động sản Vai trò, chức sàn kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản7 Quyền hạn sàn kinh doanh bất động sản Nhiệm vụ sàn kinh doanh bất động sản II Pháp luật quản lý sàn kinh doanh BĐS 10 11 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn kinh doanh bất động sản 11 Điều kiện thành lập sàn kinh doanh bất động sản 13 Quy chế hoạt động sàn kinh doanh bất động sản 15 3.1 Căn để xây dựng quy chế sàn giao dịch BĐS 15 3.2 Chức năng, nhiệm vụ sàn kinh doanh bất động sản 15 3.3 Tổ chức, máy chế hoạt động sàn kinh doanh bất động sản 16 3.4 Điều kiện hoạt động sàn kinh doanh bất động sản 16 Điều kiện người quản lý, điều hành sàn kinh doanh bất động sản 19 Ứng dụng cách mạng công nghệ 4.0 quản lý sàn giao dịch bất động sản 20 5.1 Quản lý thông tin bất động sản sàn bất động sản 21 5.2 Ứng dụng công nghệ thông tin quản lý sản phẩm bất động sản sàn kinh doanh bất động sản Việt Nam 22 Phạt vi phạm quản lý sàn giao dịch bất động sản III Thực trạng quản lý sàn giao dịch bất động sản: 24 26 Những hạn chế, bất cập áp dụng pháp luật sàn giao dịch bất động sản 26 Giải pháp hoàn thiện pháp luật quản lý sàn giao dịch bất động sản 35 KẾT LUẬN 41 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 42 MỞ ĐẦU Sàn kinh doanh bất động sản (BĐS) đời nhu cầu đích thực thị trường, người ta hình thành chợ hàng hóa để tạo mơi trường trung gian cho giao dịch thuận tiện Theo đó, mục đích hoạt động sàn kinh doanh BĐS đưa tất hoạt động giao dịch BĐS lên sàn để thu thập thơng tin thị trường BĐS, xây dựng thị trường kinh doanh BĐS lành mạnh, quy, theo mong muốn Nhà nước, nhà đầu tư khách hàng thị trường này; nhằm hạn chế rủi ro xảy giao dịch BĐS định hướng thị trường BĐS lành mạnh Vậy, sàn kinh doanh BĐS tổ chức hoạt động theo nguyên tắc mà thực nhiệm vụ hạn chế rủi ro định hướng thị trường bất động sản? Pháp luật quy định công tác quản lý sàn kinh doanh bất động sản đảm bảo hoạt động trơn tru, mượt mà, pháp luật Việc nghiên cứu quy định pháp luật quản lý sàn kinh doanh bất động sản đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật vô cần thiết, đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản ngày phát triển, đóng góp cho phát triển chung đất nước Do đó, nhóm em chọn đề tài: Pháp luật quản lý sàn kinh doanh BĐS để nghiên cứu cho tập nhóm NỘI DUNG I Khái quát chung quản lý sàn kinh doanh bất động sản Khái niệm Với loại hàng hóa thơng thường, để bán hàng, người bán thường đem hàng hóa chợ bán người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, phải đến chợ để tìm kiếm mua Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm khơng thể di dời được, người có hàng hóa bất động sản cần bán khơng thể đem hàng hóa đến “chợ” Mặt khác, thị trường bất động sản thị trường thiếu thông tin, dó đó, để người bán người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức “chợ” Chợ khác với chợ hàng hóa thơng thường chỗ, khơng có hàng hóa bày bán mà có thơng tin hàng hóa để người quan tâm đến tham khảo giao dịch Chính khác biệt nên người ta khơng gọi ”chợ” mà gọi sàn giao dịch Theo khoản 6, điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sàn giao dịch bất động sản “nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản” Như vậy, hiểu nôm na sàn giao dịch bất động sản “nơi diễn giao dịch”, nơi người mua, người bán (hoặc đại diện người bán) gặp để giao dịch bất động sản Trong đó, Điều 70 quy định nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản gồm bảy nội dung trên, “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản” giải thích rõ “giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản” Các doanh nghiệp đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản thường đăng ký ngành nghề dịch vụ có liên quan Các văn phịng giao dịch nhà đất công ty lâu cung cấp dịch vụ (mặc dù theo kinh nghiệm chưa theo chuẩn mực nào) Do vậy, có khác biệt “sàn giao dịch” nêu Luật Kinh doanh bất động sản với “văn phịng giao dịch” cơng ty kinh doanh bất động sản Với loại hàng hóa đặc biệt, giao dịch phải có thơng tin điều kiện kèm để hạn chế rủi ro, cổ phiếu bất động sản thị trường chứng khoán thị trường bất động sản Nơi diễn giao dịch loại hàng hóa đặc biệt phải có chợ đặc biệt, chợ Sàn giao dịch nói có Sàn giao dịch với quy định nghiêm ngặt, phương tiện, người, có chun mơn nghiệp vụ, hỗ trợ thực trách nhiệm tư vấn giúp người mua bán thực định xác hạn chế rủi ro Như vậy, sàn giao dịch bất động sản nơi gặp gỡ người mua bán, người cung cấp dịch vụ người có nhu cầu dịch vụ có liên quan đến kinh doanh bất động sản Sự khác biệt so với sàn giao dịch khác chỗ nơi khơng có diện hàng hóa bất động sản giao dịch, đồng thời, dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản sàn phức tạp đa dạng hơn, tính phức tạp hệ thống dịch vụ bất động sản Sàn giao dịch phải mơ hình hoạt động tổng hợp, phải cung cấp đầy đủ khép kín dịch vụ liên quan đến bất động sản, thế, phải dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải nơi mà hoạt động phải đảm bảo minh bạch, chuẩn xác quản lý nghiêm ngặt1 Đặc điểm sàn kinh doanh bất động sản Sàn kinh doanh bất động sản nơi diễn hoạt động giao dịch người bán người mua loại hàng hóa đặc biệt, nơi khơng trưng bày hàng hóa mà có thơng tin bất động sản vị trí, hình dáng, kích thước, chất lượng, mức giá… Đặc biệt, bất động sản sản phẩm có thổ cư, nhà thổ cư… giao dịch sàn, kèm với yêu cầu đặc biệt người bán Các giao dịch diễn sàn kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đầy đủ yêu cầu sàn giao dịch, tuân thủ điều khoản Luật kinh doanh bất động sản, đảm bảo tính cơng khai, minh bạch rõ ràng giao dịch, mang lại yên tâm hài lòng nhà đầu tư Tại sàn kinh doanh bất động sản, lĩnh vực với mức giá phân chia cách cụ thể, giúp nhà đầu tư dễ dàng tìm kiếm hộ, nhà phù hợp với nhu cầu Ngô Thu Thảo (2021), Quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản, https://luatminhkhue.vn/chuyen-de quan-ly dieu-hanh-san-giao-dich-bat-dong-san.aspx, truy cập ngày 12/4/2022 cá nhân, phân khúc phân chia cụ thể, giúp sàn nắm rõ lượng khách hàng có đánh giá xác nhu cầu nhà đầu tư2 Sàn kinh doanh bất động sản “chợ” giao dịch mặt hàng, hoạt động đặc biệt cung cấp đầy đủ khép kín dịch vụ liên quan đến bất động sản, dịch vụ đảm bảo cơng khai, minh bạch mang tính chun nghiệp Điều giúp cho nhà nước quản lý điều tiết bất động sản hiệu Vai trò, chức sàn kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản 3.1 Sự cần thiết tổ chức sàn kinh doanh BĐS Như phân tích trên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm riêng nên thị trường bất động có đặc thù Những đặc điểm mang tính đặc thù dẫn đến giao dịch thị trường bất động sản thường phức tạp, thiếu tính minh bạch, có độ rủi ro cao Mặt khác, Nhà nước gặp nhiều khó khăn quản lý thị trường Sự đời sàn kinh doanh bất động sản góp phần khắc phục hạn chế 3.2 Chức sàn kinh doanh bất động sản Tạo môi trường giao dịch bất động sản đảm bảo tính minh bạch cơng khai giá thơng tin sản phẩm Từ giúp tránh rủi ro thiệt hại cho bên giao dịch Thứ nhất, Qua sàn kinh doanh BĐS xác định nhu cầu đối tượng khách hàng để từ định hướng phân khúc sản phẩm bất động sản phù hợp cho đối tượng khách hàng; Thứ hai, Chức giao dịch: Giao dịch BĐS thành công trải qua đầy đủ bước sau: đàm phán – kiểm tra thực địa – hoàn chỉnh pháp lý Thực tế trình phức tạp nhiều thời gian Đặc biệt, người mua gặp phải rủi ro tranh chấp sau Khi qua sàn kinh doanh BĐS, thông tin Hoàng Cẩm Ly (2021), Sàn giao dịch bất động sản gì? Đặc điểm bật sàn? https://timviec365.com.vn/san-giao-dich-bat-dong-san-la-gi-b2578.html, truy cập ngày 12/4/2022 đảm bảo tính minh bạch cơng khai Do đó, có hàng hóa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh phép lên sàn Nhờ điều này, người mua tốn thời gian cơng sức việc xác minh hoàn thiện thủ tục pháp lý Đồng thời, với kiểm soát Nhà nước, giao dịch đảm bảo an toàn Thứ ba, Chức mơi giới: Sàn kinh doanh BĐS đóng vai trị mơi giới để kết nối người mua người bán Tại có chuyên gia tư vấn dày dặn kinh nghiệm kiến thức Bạn cung cấp dịch vụ môi giới chuyên nghiệp uy tín Do đó, khách hàng n tâm với lựa chọn mình, khơng cịn e ngại việc bị lừa đảo Bên cạnh đó, sàn kinh doanh bất động sản cịn có số chức sau: - Môi giới bất động sản; - Định giá bất động sản; - Tư vấn bất động sản; - Đầu tư bất động sản; - Quảng cáo bất động sản 3.3 Vai trò việc quản lý sàn kinh doanh BĐS Một là, Thông tin bất động sản bảo đảm mặt pháp lý, tính xác thực xác Mọi thơng tin đăng ký mua bán sàng lọc Nhân viên sàn có trách nhiệm điều tra, xác định tính xác thông tin người bán, người mua, bất động sản đăng ký giao dịch sàn Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt với quan có thẩm quyền, nắm giữ khả xác minh thơng tin đầy đủ xác nhân thân người bán, người mua, tính xác thực, tính pháp lý đặc điểm bất động sản tham gia giao dịch Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp sàn giao dịch cho phép sàng lọc, cung cấp thơng tin xác kịp thời so với kiểu giao dịch trước Hai là, Phí giao dịch thấp nhiều so với thị trường Thơng thường, mức phí mà khách hàng phải trả cho trung tâm môi giới bất động sản địa bàn Hà Nội theo giá trị bất động mua bán, ví nhà tỷ 1%, tỷ 0,5% Tuy nhiên, sàn giao dịch có địa bàn Hà Nội mức thấp nhiều so với mức phí thị trường Mức phí dịch vụ khơng ấn định tỷ lệ phần trăm giá trị bất động sản mà quy định theo loại hình dịch vụ Ba là, Khách hàng phục vụ trọn gói với tham gia ngân hàng, cơng chứng, kho bạc Do tính hợp thức với mơ hình hoạt động tổng hợp, sàn giao dịch bất động sản thường có quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, phịng cơng chứng nhờ đó, đến với sàn, người tham gia hỗ trợ phục vụ đầy đủ trọn gói tất tổ chức hoạt động lĩnh vực có liên quan Điều giúp rút ngắn thời gian, tạo điều kiện thuận lợi cho thực hoàn thành giao dịch, đồng thời tạo người tham gia giao dịch có nhiều hội như: hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, chấp thuận lợi… Bốn là, Người mua, kẻ bán gặp trực tiếp làm tất thủ tục mua bán nghĩa "một cửa" Trong số dịch vụ trọn gói, người dân khơng phải lại nhiều quan Ví dụ trường hợp mua bán bất động sản, sàn tạo điều kiện để người mua người bán gặp nhau, thống nhất, sàn mời công chứng nhà nước đến công chứng chỗ giới thiệu khách hàng sang phịng cơng chứng Khi sàn giới thiệu, có nghĩa đảm bảo mặt pháp lý Khi thực nghĩa vụ tài chính, sàn phục vụ thông qua tài khoản trực tuyến ngân hàng kho bạc Nói cách khái quát, người mua người bán bất động sản gặp trực tiếp sàn giao dịch phải làm tất thủ tục mua, bán bất động sản nghĩa "một cửa" Năm là, Góp phần tăng nguồn thu ngân sách qua thuế chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập Đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước tăng cường quản lý thị trường bất động sản Quyền hạn sàn kinh doanh bất động sản Theo Luật kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản có quyền thực công việc như: yêu cầu quan, đơn vị quản lý đất đai trực thuộc nhà nước cung cấp thông tin dự án bất động sản sau hoàn thành thủ tục, hồ sơ theo quy định Đối với bất động sản muốn niêm yết sàn, cần phải cung cấp cho sàn tài liệu hồ sơ pháp lý quyền sử dụng sở hữu bất động sản; giá trị tài sản, thông tin số liệu cụ thể bất động sản, yêu cầu đặc biệt người mua bất động sản Sàn giao dịch bất động sản phải làm việc rõ ràng với chủ sở hữu bất động sản mức phí phải trả giao dịch thành cơng, hai bên trao đổi, đàm phán để phù hợp với lợi ích đôi bên Sau người bán cung cấp thông tin bất động sản, bên sàn có quyền tiến hành kiểm tra thông tin, hồ sơ pháp lý bất động sản, đảm bảo thông tin hồ sơ xác, rõ ràng, khơng có mơ hồ, sau hồn tất q trình, bất động sản niêm yết lên sàn Đối với bất động sản không đủ điều kiện lên sàn, bên sàn có quyền từ chối trả lại thơng tin, hồ sơ bất động sản, hay từ chối việc cung cấp dịch vụ tư vấn, định giá bất động sản, hoạt động mờ ám, không minh bạch,; vi phạm quy định pháp luật Nếu giao dịch diễn sàn gây ảnh hưởng đến uy tín, độ xác minh bạch sàn, sàn giao dịch hồn tồn có quyền u cầu hai bên (người bán người mua) đền bù thiệt hại cho sàn theo yêu cầu pháp luật, hai bên giải vấn đề êm đẹp, sàn có quyền khiếu nại mang vấn đề tòa án giải Nhiệm vụ sàn kinh doanh bất động sản Bên cạnh quyền mà sàn hưởng theo quy định kinh doanh bất động sản, sàn kinh doanh bất động sản cần thực đầy đủ nghĩa vụ sau: ... chung quản lý sàn kinh doanh bất động sản Khái niệm Đặc điểm sàn kinh doanh bất động sản Vai trò, chức sàn kinh doanh bất động sản kinh doanh bất động sản7 Quyền hạn sàn kinh doanh bất động sản. .. Nhiệm vụ sàn kinh doanh bất động sản II Pháp luật quản lý sàn kinh doanh BĐS 10 11 Nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn kinh doanh bất động sản 11 Điều kiện thành lập sàn kinh doanh bất động sản 13... động sản 20 5.1 Quản lý thông tin bất động sản sàn bất động sản 21 5.2 Ứng dụng công nghệ thông tin quản lý sản phẩm bất động sản sàn kinh doanh bất động sản Việt Nam 22 Phạt vi phạm quản lý sàn