Mục lục Lời mở đầu 1 I Về lý thuyết 2 1 Xây dựng phương án kinh doanh bất động sản 2 2 Mô hình kinh doanh bất động sản (BĐS) thuê và cho thuê lại 3 3 Thuê và cho thuê nhà trọ sinh viên 5 II Trình bày[.]
Mục lục Lời mở đầu I Về lý thuyết Xây dựng phương án kinh doanh bất động sản 2 Mơ hình kinh doanh bất động sản (BĐS) thuê cho thuê lại 3 Thuê cho thuê nhà trọ sinh viên II Trình bày phương án kinh doanh Thiết kế ý tưởng .6 Tổng quan dự án Mô tả sản phẩm, dịch vụ Nghiên cứu phân tích thị trường .9 Kế hoạch cải tạo, sửa chữa 13 Kế hoạch marketing .14 Kế hoạch tài 17 a Dự tính chi phí: 17 b Dự tính chi phí năm: 18 c Đánh giá tính khả thi dự án: .18 Các vấn đề quản trị 22 8.1 Thành lập doanh nghiệp 22 8.2 Cơ sở pháp lý : .23 8.3 Quản trị 30 Những rủi ro gặp phải .33 10 Tiến độ thời gian biểu 34 III Kết luận 36 IV Các tài liệu tham khảo 37 Phân công đánh giá nhiệm vụ: 38 DỰ ÁN: THUÊ VÀ CHO THUÊ NHÀ TRỌ SINH VIÊN Địa điểm: nhà số 103 - P2, ngõ 83 Nguyễn An Ninh, phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội NHĨM Thành viên nhóm: STT Họ tên Đỗ Thị Gấm Đỗ Thị Thanh Huyền Trần Thị Lan Lê Thanh Sơn Nguyễn Thị Hồng Thơm Lê Thị Thùy Trang Nguyễn Thị Xinh Mã sinh viên 11151087 11152078 11152327 11153811 11154155 11154510 11155019 Lời mở đầu: Hà Nội có khoảng 500 nghìn sinh viên sinh sống học tập trường Đại học, Cao đẳng địa bàn Nhưng hệ thống ký túc xá trường lại đáp ứng khoảng 30% nhu cầu chỗ cho sinh viên Vì lượng lớn sinh viên phải khu nhà trọ bên ngồi Để có nơi ăn chốn ý việc dễ dàng, lẽ dãy nhà trọ dành cho sinh viên hạn chế đáng kể số lượng chất lượng Mỗi bạn sinh viên có tiêu chí chọn nhà trọ cho riêng hẳn mong muốn tìm cho phịng trọ tốt, chất lượng, giá cả, đặc biệt vấn đề an ninh Trong thời buổi giá thị trường ngày tăng cao, buộc bạn sinh viên phải giảm bớt khoản chi phí khơng cần thiết để tiết kiệm trang trải cho sống Phần lớn bạn sinh viên Hà Nội học tập gia đình chu cấp tiền sinh hoạt hàng tháng, khơng tiêu thoải mái, mà có trường hợp bạn phải vật lộn làm thêm để có thêm tiền sinh hoạt Cho nên, hầu hết bạn lựa chọn chỗ trọ gần trường để tiện lại học tập làm việc chọn trọ nơi xa trường để có giá phịng th rẻ Ngồi ra, tiêu chí mà bạn sinh viên quan tâm đến chọn phịng trọ khơng gian sống Phịng phải thật yên tĩnh, thoải mái, thoáng đãng, sở vật chất đầy đủ điện nước, vệ sinh đảm bảo, an ninh phải mức cao Với kinh nghiệm người trước, trải qua quãng thời gian sinh viên với nhiều lần chuyển phòng trọ, nghiên cứu nhóm – doanh nghiệp nhỏ khởi nghiệp ban đầu với mơ hình kinh doanh: Th cho th nhà trọ sinh viên Với mục đích tìm thuê nhà 2-5 tầng cũ với giá rẻ tiến hành sửa chữa, bổ sung lắp đặt lại trang thiết bị để đảm bảo sinh hoạt cho thuê lại với đối tượng sinh viên sinh viên trường cịn gặp khó khăn vấn đề tài Sau tiến hành nghiên cứu tìm hiểu thị trường, nhóm em xây dựng phương án kinh doanh đây, mong thầy đọc góp ý để nhóm hồn thiện dự án Em xin chân thành cảm ơn! I Về lý thuyết Xây dựng phương án kinh doanh bất động sản - Khái niệm: Phương án kinh doanh bất động sản phác thảo tương lai doanh nghiệp bất động sản bao gồm mục tiêu mà doanh nghiệp phải đạt phương tiện cần thiết để thực mục tiêu - Bản chất: Là kế hoạch dài hạn mang tính tổng thể, chương trình hành động tổng quát nhằm triển khai nguồn lực để đạt mục tiêu đề doanh nghiệp kinh doanh BĐS đảm bảo phù hợp với thay đổi môi trường - Đặc trưng chiến lược kinh doanh BĐS: Vốn lớn, đầu tư lâu dài, chiến lược kinh doanh nội dung quan trọng Sự thay đổi điều chỉnh chiến lược kinh doanh đòi hỏi thời gian dài Do thiếu thông tin nên dự báo thường xác, chất lượng hoạch định chiến lược hạn chế Chiến lược kinh doanh BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt pháp luật, sách quản lý nhà nước - Xây dựng phương án kinh doanh khi: Thành lập doanh nghiệp thay đổi loại hình doanh nghiệp; Đầu tư vào dự án kinh doanh đó; Cần vay vốn cho hoạt động kinh doanh - Xây dựng phương án kinh doanh gồm bước: Đánh giá lựa chọn thị trường Lựa chọn mặt hàng, thời cơ, điều kiện, phương thức kinh doanh Đề mục tiêu cụ thể: giá cả, số lượng mua bán, Đánh giá hiệu qua tiêu Đề biện pháp thực 2 Mơ hình kinh doanh bất động sản (BĐS) thuê cho thuê lại BĐS cho thuê có hai mơ hình kinh doanh khác sở hữu – cho thuê thuê – cho thuê lại Thuê nhà cho th lại có nghĩa bạn khơng cần sở hữu nhà mà th ngơi nhà phịng trọ, sau cho người khác thuê lại để hưởng mức chênh lệch Mơ hình th – cho th lại BĐS mơ hình nhà phố quy mơ 3-6 tầng nhà đầu tư thuê hợp đồng dài hạn bố trí cơng trình thành nhiều phịng diện tích vừa nhỏ thuê lại Ở phân khúc cao nhà phố nhiều gộp lại, quy mô tầng, bố trí mặt văn phịng lớn khơng gian làm việc cho doanh nghiệp quy mơ trung bình trở lên Cả hai mơ hình có tỷ suất sinh lợi chênh lệch So với mơ hình sở hữu – cho thê mơ hình th – cho th lại tồn nhiều rủi ro lợi nhuận đem lại cao Do địi hỏi phải có kiến thức kỹ kinh doanh tốt hơn, phải bỏ nhiều công sức Để có mơ hình kinh doanh th – cho thuê lại BĐS tốt, hiệu quả, cần phải thực theo quy trình gồm bước sau: Bước 1: Tìm kiếm thương vụ phù hợp Điều quan trọng cần làm phải làm rõ số câu hỏi: nguồn vốn muốn đầu tư? mơ hình kinh doanh muốn gắn bó? Vị trí khu vực đầu tư? tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng? hướng tương lai sau thực xong thương vụ? Sau trả lời đầy đủ câu hỏi cho thân hình dung rõ thứ muốn, việc tìm kiếm gửi thơng tin cho kênh tìm kiếm văn phịng mơi giới, báo mạng,… mang lại kết xác hiệu Bước 2: Huy động thêm vốn để tận dụng sức mạnh đòn bẩy Tất nhà đầu tư kinh doanh BĐS thành cơng khơng sử dụng hết tồn tiền mặt cho thương vụ kinh doanh Vì chất BĐS cho ta khả sử dụng địn bẩy tài từ ngân hàng Tuy nhiên, sử dụng đòn bẩy cần lưu ý đến dòng tiền âm – khoản tiền phải trả gốc lãi đặn hàng tháng cho ngân hàng Phải tính tốn lưu ý dịng tiền âm với dịng tiền dương từ việc cho thuê nhà để lựa chọn mô hình kinh doanh khoản huy động phù hợp Ngồi ra, ta huy động vốn từ cá nhân theo phương thức hợp tác đầu tư chia lợi nhuận theo tỷ lệ phù hợp Bước 3: Đàm phán hiệu để đạt thỏa thuận thắng BĐS tài sản lớn nên chênh lệch đàm phán giá đơn vị mét vuông, hay giảm khoản tiền thuê nhà hàng tháng, nhân với tổng diện tích tổng thời gian th số lớn Trong mơ hình th – cho th lại, việc khai thác hợp tác với chủ BĐS q trình làm việc lâu dài có nhiều yếu tố tác động Do cần phải có thỏa thuận đạt hiệu đôi bên thắng: chủ nhà có mức giá thuê tốt ổn định lâu dài, người thuê cho thuê lại mức lợi nhuận xứng đáng với công sức thực thương vụ việc hợp tác lâu bền Bước 4: cải tạo để tối ưu hóa lợi nhuận cho nhà Mỗi nhà có phần khơng gian bị lãng phí mà nhà kinh doanh biết tận dụng khai thác tạo giá trị cho khách thuê khác tăng thêm lợi nhuận cho Khi thuê nhà thuê, quan sát góc khơng gian Thường nhà lớn có nhiều phịng cho th, gian bếp tầng sử dụng vệ sinh, ta biến thành phịng có bếp cho vị khách yêu thích nấu nướng Hay tầng gác xép áp mái, nhà kho sân thượng cần chút thay đổi thành phòng ta có nhà cho thuê đặc biệt với khoản lợi nhuận tối ưu Bước 5: Tiếp thị đích – gửi thơng điệp vào khách hàng mục tiêu Sai lầm phổ biến người làm kinh doanh BĐS cho thuê học theo nhân viên môi giới thị trường, tiếp thị BĐS với nội dung chung chung nhằm thu nhiều khách với nhiều nhu cầu khác Người mơi giới có nhiều sản phẩm khác cịn ta lại có sản phẩm cho thuê, phải sử dụngphương pháp tiếp thị đích: mơ tả thật kỹ lưỡng đặc điểm nhà cho thuê, giá khoản phí cụ thể kèm theo hình ảnh thật BĐS Bước 6: Cho thuê siêu tốc Việc cho thuê nhà cần triển khai với tốc độ nhanh chóng Để làm điều cần có bước chuẩn bị cho thuê trước nhà hoàn thiện Bước 7: Vận hành quản lý nhà cho thuê hiệu để tối ưu chi phí Thực nhiều hình thức thu tiền nhà khác Việc đăng ký tạm trú tạm vắng, trang thiết bị phòng cháy chữa cháy giấy phép cần thiết cho nhà cho thuê cần quan tâm chặt chẽ để thực quy định pháp luật nên nhờ tư vấn, hứng dẫn cụ thể công an khu vực quản lý nhà cho thuê Bên cạnh đó, cần bảo trì sửa chữa BĐS trước hư hỏng xảy ra, tránh tình trạng hư hỏng nặng ảnh hưởng đến lợi ích khách hàng Bước 8: Chăm sóc khách hàng hiệu để có tảng khách hàng tốt Quan tâm hỗ trợ khách thuê nhiệt tình yếu tố quan trọng để có khách thuê lâu dài Bước 9: Xây dựng hệ thống kinh doanh tự động Thuê cho thuê nhà trọ sinh viên Hàng năm số lượng sinh viên đổ Hà Nội để học tập sinh sống lớn, nhu cầu chỗ ăn cho đối tượng quan tâm tiến hành đầu tư kinh doanh để thu lợi nhuận Mơ hình th – cho thuê lại nhà trọ sinh viên lựa chọn thông minh thực hoạt động kinh doanh lý sau: - Nhu cầu thị trường lớn: Ở khu vực tập trung nhiều trường ĐH cầu giấy, Thanh Xuân, Kim Giang,… hàng ngày dễ dàng bắt gặp sinh viên tìm nhà câu trả lời dễ gặp hết phòng Số lượng sinh viên đổ Hà Nội ngày tăng lượng nhà tăng khơng đáng kể, xuất tình trạng cung khơng đáp ứng cầu - Doanh thu ổn định: Dòng tiền đặn chảy vào vào túi nhà kinh doanh, nguồn thu từ mơ hình cịn khó bị ảnh hưởng theo biến động thị trường - Kênh trú ẩn dịng vốn an tồn: Khi định đổ tiền vào kinh doanh mơ hình này, vơi gánh nặng lo lắng đồng tiền trượt giá biến động lên xuống thị trường Mặt khác, kênh nhà trọ cho th cịn có sức đề kháng mạnh mẽ với biến động khơng hay làm thị trường BĐS lao dốc không phanh - Đúc kết kinh nghiệm Mơ hình th cho th nhà trọ sinh viên ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS Mơ hình khiến cho thị trường trở thành kênh đầu tư an tồn Nó đa dạng hóa lĩnh vực đầu tư kinh doanh đối tượng chủ thể tham gia vào thị trường BĐS Mô hình nguồn thu nhập khơng nhỏ nhà đầu tư kinh doanh Hơn nữa, mơ hình với ý nghĩa cung cấp nhà cho sinh viên phần làm giảm nỗi lo bạn sinh viên tìm nhà trọ Tiết kiệm thời gian tiền bạc cho bên chủ sở hữu nhà bên thuê sinh viên II Trình bày phương án kinh doanh Thiết kế ý tưởng Qua khảo sát phân tích thị trường, nhận thấy nhu cầu chỗ sinh viên lớn, bên cạnh nhu cầu dịch vụ, loại hình nhà trọ mối quan tâm hàng đầu sinh viên, đó, doanh nghiệp định thuê lại nhà sửa chữa cải tạo cho sinh viên thuê Sau khảo sát thị trường, doanh nghiệp nhận thấy khu vực Nguyễn An Ninh nơi có nhiều điều kiện thuận lợi để triển khai dự án Nhóm khảo sát tìm thấy nhà trọ cho sinh viên thuê hoạt động kinh doanh lại khơng có hiệu Vì vậy, nhóm tìm gặp chủ nhà đề nghị th lại nhà với mục đích cải tạo cho sinh viên thuê Căn nhà có địa điểm: số 103 – P2, ngõ 83 Nguyễn An Ninh, phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, với khách hàng hướng đến sinh viên, đối tượng sinh viên trường - Tổng quan dự án Tên dự án: thuê cho thuê nhà trọ sinh viên Chủ đầu tư: nhóm Vị trí: số 103 – P2, ngõ 83 phố Nguyễn An Ninh, phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội Tổng diện tích dự án: lên đến 300 m2 Quy mơ dự án: tịa nhà tầng Loại hình: nhà trọ sinh viên Diện tích phịng dự kiến: 25m2/ phòng Tổng số phòng: phòng Mô tả sản phẩm, dịch vụ Về sản phẩm: Dự kiến tìm nhà cao tầng quanh khu vực trường ĐH kinh tế Quốc dân, ĐH Xây Dựng, ĐH Bách Khoa, … với tuyến đường thuận lợi cho việc di chuyển, để khả cho th có tính khả thi cao Vì vậy, chúng tơi định lựa chọn nhà Nhà số 103 – P2 ngõ 83, phố Nguyễn An Ninh, phường Tương Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội (cách mặt đường Nguyễn An Ninh khoảng 30m) - Nhà mặt ngõ: ngõ 83 85 (ngõ 83 cổng chính) Có cổng ngõ 85 mở phòng tầng cho thuê, ngõ 83 cổng dẫn lên phịng cho th, tầng làm chỗ để xe - Giáp đường Nguyễn An Ninh; gần chợ, gần ngân hàng (ngân hàng Vietcombank chợ đối diện ngõ 83), gần quán ăn, quán cơm bình dân, khu vực tập trung nhiều quán bán hàng tạp hóa, hiệu thuốc Gần trung tâm thi đấu thể thao quận Hoàng Mai (gần sân bóng Nguyễn An Ninh nhà thi đấu quận Hoàng Mai - Là nơi tập trung nhiều nhà trọ, khơng gian thống đãng, khơng ồn ào, mặt tiền rộng khoảng 2,5 m, ngõ thoải mái lại xe máy vào - Mỗi tầng phòng ban cơng hướng Nam phịng ban cơng hướng Bắc - Là khu vực gần với trường KTQD, Bách Khoa, Xây Dựng Gần đường Giải Phóng ; gần bến xe khách tiện lợi cho việc sinh viên quê ; có điểm dừng xe bt, Tình trạng nhà tại: o Hệ thống ống nước bị hỏng thời gian sử dụng o Gạch số tầng bị bong cơng trình xây dựng lâu lớp xi măng xây trước không đảm bảo o Tường bị ẩm mốc o Tồn hệ thống thơng gió nhà vệ sinh khơng cịn sử dụng o Hệ thống bóng đèn, cơng tơ điện phòng cũ Về dịch vụ: - Điện nước ổn định, không xảy tượng điện, nước, nước sạch, điện nước tính theo giá doanh nghiệp - An ninh tốt, gần trụ sở công an, giao thông lại ổn định Ưu điểm bật dự án: Ngôi nhà thiết kế với phong cách mẻ, không gian yên tĩnh, cấu trúc công phù hợp, phục vụ thuận tiện cho việc học tập thư giãn sau ngày làm việc mệt mỏi Các phịng tiện ích đầy đủ, khơng gian khép kín phân khúc thành khu vực chức riêng tạo thoáng đãng rộng rãi Mỗi phịng bố trí quạt trần, hệ thống bóng đèn theo phân khu để đảm bảo điều kiện ánh sáng ... khai dự án Nhóm khảo sát tìm thấy nhà trọ cho sinh viên thuê hoạt động kinh doanh lại khơng có hiệu Vì vậy, nhóm tìm gặp chủ nhà đề nghị thuê lại nhà với mục đích cải tạo cho sinh viên thuê Căn nhà. .. trung vào phân khúc giá tầm trung bình cho sinh viên nhằm đem lại lợi nhuận cho nhà trọ đồng thời giúp nhà trọ cạnh tranh cho nhà trọ khác - Thời hạn nộp tiền trọ: thu tháng lần vào đầu tháng -... Tương Mai, quận Hoàng Mai, với khách hàng hướng đến sinh viên, đối tượng sinh viên trường - Tổng quan dự án Tên dự án: thuê cho thuê nhà trọ sinh viên Chủ đầu tư: nhóm Vị trí: số 103 – P2, ngõ 83