Giải pháp phát triển bền vững thị trường bds vn

Họ và tên sinh viên PHẠM ANH QUÂN Mã sinh viên 11173910 Lớp chuyên ngành Kinh Doanh Bất Động Sản 59 Tên đề tài GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BDS VN Giảng viên hướng dẫn ThS Nguyễn Thắng Tru[.]

    Họ tên sinh viên: PHẠM ANH QUÂN Mã sinh viên : 11173910 Lớp chuyên ngành : Kinh Doanh Bất Động Sản 59 Tên đề tài : GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BDS VN  Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC Trang CHƯƠNG I: Cơ sở lý luận thị trường Bất Động Sản 1.Khái niệm thị trường bất động sản: 2 Phân loại thị trường bất động sản: 3 Những đặc điểm thị trường bất động sản: .4 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: Cung, cầu giá thị trường bất động sản: .9 5.1 Cầu thị trường bất động sản: 5.2 Cung bất động sản: .11 5.3 Quan hệ cung - cầu để hình thành giá bất động sản thị trường: 13 CHƯƠNG II: Thị trường Bất Động Sản Việt Nam 16 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam .16 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản nước ta .17 Những bất cập thị trường Việt Nam .17 Vấn đề đặt phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam .19 CHƯƠNG III: Giải pháp để thị trường BĐS phát triển bền vững 20 Về phía Nhà nước .20 Về phía ngân hàng định chế tài 20 Về phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 22 KẾT LUẬN 23 Bài làm CHƯƠNG I: Cơ sở lý luận thị trường Bất Động Sản 1.Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản đời phát triển với đời phát triển sản xuất hàng hóa bất động sản hay nói cách khác thị trường bất động sản đời xã hội xuất quan hệ giao dịch hàng hóa bất động sản quan hệ giao dịch thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ Có nhiều quan niệm cách hiểu khác thị trường bất động sản chẳng hạn thời kỳ sơ khai người ta coi thị trường bất động sản thị trường đất đai thời kỳ giao dịch thị trường bất động sản chủ yếu giao dịch liên quan đến đất Khi chế độ sở hữu đất đai xác lập, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất đời sống tăng lên theo quan hệ mua bán chuyển nhượng đất đai xuất biến đất đai trở thành hàng hóa bất động sản thị trường Như đời phát triển thị trường bất động sản gắn liền với trình đất đai trở thành hàng hóa Theo thời gian hoạt động giao dịch thị trường bất động sản khơng bó buộc hàng hóa đất đai mà mở rộng giao dịch cơng trình xây dựng đất từ xuất quan niệm coi thị trường bất động sản thị trường nhà đất với giao dịch chủ yếu thị trường mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên quan niệm chưa thể đầy đủ mà nghĩa hẹp thị trường bất động sản hàng hóa bất động sản khác hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán mà cịn đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, bảo hiểm… Do thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải hiểu cách khái quát tổng thể giao dịch bất động sản thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ khơng gian thời gian định Các giao dịch bất động sản nói đến giao dịch liên quan đến bất động sản mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, cho thuê, chấp, bảo hiểm, dịch vụ liên quan đến bất động sản…Vì thị trường bất động sản định nghĩa nơi mà hàng hóa dịch vụ bất động sản trao đổi dựa quan hệ hàng hóa tiền tệ yếu tố khơng gian, thời gian giao dịch bất động sản diễn Phân loại thị trường bất động sản: Có nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản tùy theo mục tiêu nghiên cứu, cách tiếp cận, tiêu thức phân loại Do có số cách phân loại sau: Nếu dựa vào loại hàng hóa bất động sản người ta phân chia thị trường bất động sản thành loại thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dịch vụ, thị trường bất động sản văn phịng cơng sở, thị trường bất động sản công nghiệp, nông nghiệp….Việc phân chia theo tiêu thức giúp cho ta dễ dàng việc thống kê số lượng bất động sản loại để có hướng điều tiết cho thích hợp Nếu dựa vào loại hình giao dịch ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm Việc phân chia theo loại hình giao dịch giúp cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản lựa chọn hướng đầu tư cho phù hợp với khả điều kiện Nếu dựa vào trình tự tham gia ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp Trong thị trường sơ cấp thị trường mà giao dịch bất động sản diễn bên chủ thể Nhà Nước bên người dân, thị trường thứ cấp thị trường mà hoạt động giao dịch bất động sản diễn người sử dụng đất với Dựa vào mức độ kiểm soát pháp luật Nhà Nước người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường thức thị trường có kiểm sốt thị trường phi thức thị trường khơng kiểm sốt Trước có luật đất đai năm 2003 đời nước ta có tới 70% giao dịch thị trường bất động sản giao dịch ngầm, không Nhà Nước kiểm soát gây thất thu lớn cho NSNN, từ sau có luật đất đai 2003 đời số lượng giao dịch ngầm giảm đáng kể khoảng 80% giao dịch bất động sản giao dịch thức, cịn khoảng 20% giao dịch phi thức Nhà Nước ta thời gian gần có biện pháp hữu hiệu để quản lý thị trường bất động sản, cố gắng để số lượng giao dịch ngầm bị hạn chế đến mức thấp bước tiến lớn thị trường bất động sản ta năm qua Việc phân loại thị trường bất động sản giúp cho Nhà Nước, nhà quản lý nhìn nhận phân tích thị trường bất động sản đầy đủ, tồn diện tất khía cạnh để từ đưa giải pháp, sách điều tiết phát triển thị trường bất động sản có hiệu cao Những đặc điểm thị trường bất động sản: Hàng hóa bất động sản loại hàng hóa đặc biệt khác với hàng hóa thơng thường khác hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, lâu bền, khan hiếm, có giá trị cao, có tính dị biệt, mang nặng yếu tố tập quán, chịu chi phối mạnh pháp luật… Vì thị trường bất động sản có đặc điểm riêng khác biệt với thị trường loại hàng hóa khác Một nét đặc biệt thị trường bất động sản tính cách biệt hàng hóa với địa điểm giao dịch Đối với hàng hóa thơng thường địa điểm giao dịch thường nơi diện hàng hóa giao dịch cịn hàng hóa bất động sản địa điểm giao dịch thơng thường cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch Nguyên nhân hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, cịn hoạt động giao dịch bất động sản diễn nhiều địa điểm khác mang hàng hóa bất động sản đến nơi giao dịch Ngồi giao dịch bất động sản khơng đơn giản hàng hóa khác mà giao dịch diễn thời gian tương đối dài dễ chịu ảnh hưởng biến động thực tế Thị trường bất động sản thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Đó đặc điểm đất đai khơng có hao mịn hay bị trình sử dụng người sử dụng đất mong muốn quyền hay lợi ích đất đai mang lại cho họ Hơn nước ta đất đai sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu trao cho người dân quyền sử dụng đất phù hợp tất giao dịch đất đai giao dịch quyền sử dụng đất Ngoài thị trường bất động sản mang tính vùng khu vực sâu sắc so với hàng hóa khác đặc điểm bất động sản gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng, khu vực Chính đặc điểm mà nghiên cứu thị trường bất động sản cần phải đặt chúng vùng cụ thể, xem xét thị trường gắn liền với điều kiện cụ thể khu vực đó, khơng thể lấy đánh giá thị trường khu vực áp dụng cho khu vực khác Thực tế ta thấy thị trường bất động sản đô thị, khu vực q trình thị hóa, khu vực trung tâm…thường có quy mơ trình độ phát triển cao hơn, sơi động hơn, có sức ảnh hưởng cao đến thị trường bất động sản khu vực khác Vì sách Nhà Nước để điều tiết phát triển thị trường bất động sản chủ yếu thường tập trung vào khu vực trung tâm Thị trường bất động sản cịn thị trường khơng hồn hảo hai nguyên nhân Nguyên nhân thứ thơng tin hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản không đầy dủ khơng phổ biến rộng rãi hàng hóa khác Thông thường người mua không cung cấp đầy đủ thơng tin bất động sản, mà chí người chủ bất động sản nhiều khơng nắm hết bất động sản Ngun nhân thứ hai số lượng người tham gia cung cầu bất động sản có số lượng nhỏ, khơng thể cạnh tranh hồn hảo làm cho giá bất động sản giá cạnh tranh hoàn hảo, thị trường bất động sản dễ rơi vào tình trạng sốt bất động sản lượng cung bất động sản thấp so với cầu Trong thị trường bất động sản cung bất động sản thông thường phản ứng chậm so với biến động cầu giá bất động sản Điều đặc điểm bất động sản cần có thời gian để tạo chúng, để xây dựng bất động sản cung cho thị trường phải trải qua thời gian tương đối dài cầu bất động sản lại lên xuống ngắn hạn với tốc độ cao Ngồi cung bất động sản có giới hạn khơng thể tăng liên tục cầu bất động sản lại tăng nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ cho đời sống ngày cao, điều làm cho cung bất động sản ngắn hạn sau cầu Do giá bất động sản ngắn hạn thường cầu định, cân đối cung cầu định Thông thường giá bất động sản ln có xu hướng tăng theo thời gian cầu bất động sản tăng mà cung phản ứng kịp nên sốt đất xảy khơng thể tránh khỏi Vì can thiệp Nhà Nước với sách điều tiết thích hợp để tăng cung bất động sản, góp phần giảm sốt đất điều cần thiết cấp bách giai đoạn Thị trường bất động sản cịn có đặc điểm thị trường khó thâm nhập, địi hỏi phải có tư vấn chun nghiệp, việc tham gia rút khỏi thị trường vấn đề khó khăn phức tạp nhiều thời gian Nguyên nhân hàng hóa bất động sản khơng bày bán thị trường hàng hóa khác, người mua bán người có hiểu biết đầy đủ bất động sản có kinh nghiệm giao dịch bất động sản nên địi hỏi phải có nhà tư vấn, mơi giới giúp cho giao dịch bất động sản tiến hành thuận lợi Mặt khác bất động sản thường có giá trị lớn tính khoản lại chậm, việc mua bán khơng thể nhanh chóng đơn giản mà nhà đầu tư tham gia vào thị trường cần phải tính tốn kỹ lưỡng, có định hướng đầu tư dài hạn Một đặc điểm quan trọng khác thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật bị ảnh hưởng mạnh sách Nhà Nước Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn nhu cầu bất động sản lại cao nên việc quản lý Nhà Nước thị trường bất động sản pháp luật điều cần thiết để đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch đồng thời đảm bảo không bị thất thu cho ngân sách Nhà Nước Các sách điều tiết, cơng cụ điều tiết Nhà Nước thị trường bất động sản cần phải tính tốn, cân nhắc kỹ để đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu đạt mục tiêu đề Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: Một chủ thể quan trọng thiếu thị trường bất động sản Nhà Nước với vai trị điều tiết, quản lý phát triển thị trường Thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt với loại thị trường hàng hóa khác thị trường tiềm ẩn nhiều khuyết tật làm hạn chế phát triển tượng đầu cơ, thiếu thơng tin bất động sản giao dịch, cung thấp cầu gây sốt giá bất động sản… Những khuyết tật khơng giải ngồi Nhà Nước với phương pháp công cụ quản lý biện pháp mặt hành chính, kinh tế có tác động mạnh mẽ vào thị trường bất động sản Ngoài tham gia Nhà Nước vào thị trường bất động sản giúp cho thị trường có bước đúng, hiệu ngày phát triển Thị trường bất động sản với hàng hóa thị trường bất động sản khơng thể thiếu hai chủ thể quan trọng người cung người cầu bất động sản khơng có hai chủ thể khơng thể hình thành nên thị trường bất động sản Chủ thể tham gia cung cầu hàng hóa bất động sản vào thị trường tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngồi nước Hiện nước ta với sách mở cửa thu hút đầu tư nước nên chủ thể người nước tham gia vào thị trường bất động sản nước ngày gia tăng đóng góp đáng kể vào phát triển chung thị trường bất động sản Thị trường bất động sản để hoạt động ngồi hàng hóa bất động sản cịn cần có tiền tệ để giao dịch thị trường cần có chủ thể cung cấp vốn tiền tệ cho giao dịch bất động sản Những chủ thể bao gồm ngân hàng thương mai, tổ chức tài tín dụng, cơng ty bảo hiểm v.v Đó người cấp vốn, giữ vốn cho nhà đầu tư dạng khoản vay, khoản gửi có kỳ hạn phần họ nhận tiền trả lãi từ vốn vay nhà đầu tư Để thị trường bất động sản hoạt động trơi chảy có hiệu không nhắc đến tham gia nhà hoạt động lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhà tư vấn, nhà môi giới, nhà định giá thẩm định giá, nhà quản lý người quảng cáo bất động sản Tất chủ thể tham gia thị trường bất động sản với vai trò trung gian giúp cho hoạt động giao dịch thị trường bất động sản diễn thuận lợi Ngoài chủ thể nêu thị trường bất động sản cịn có chủ thể khác đóng vai trị người tạo lập xây dựng nên bất động sản bao gồm nhà thầu xây dựng, người xây dựng kết cấu hạ tầng cho khu đất, nhà quy hoạch đất đai, nhà kiến trúc Đây chuyên môn lĩnh vực xây dựng thường thực công việc theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư bất động sản Mặt khác thị trường bất động sản cịn có hiệp hội bất động sản thành lập để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp hội viên tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Cung, cầu giá thị trường bất động sản: 5.1 Cầu thị trường bất động sản: 5.1.1 Khái niệm: Cầu bất động sản khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng chấp nhận, mong muốn có khả tốn với mức giá định để có bất động sản thời điểm định Ai có nhu cầu bất động sản để phục vụ sống khơng phải nhu cầu trở thành cầu bất động sản khơng phải tất người có đủ khả toán cho nhu cầu tiêu dùng bất động sản Vì điều kiện để xuất cầu bất động sản thị trường bao gồm xuất nhu cầu bất động sản mà nhu cầu tự thỏa mãn cần phải tìm kiếm thị trường loại bất động sản mà cần phải có nguồn lực tài để đảm bảo khả tốn cho nhu cầu 5.1.2 Phân loại cầu bất động sản: Cầu bất động sản phân loại theo tiêu thức theo chủ thể theo loại bất động sản 5.1.2.1 Phân loại cầu theo chủ thể: Nếu phân loại theo tiêu thức ta có hai loại cầu bất động sản chủ yếu cầu tiêu dùng cầu đầu tư bất động sản Cầu tiêu dùng bất động sản cầu người thực có nhu cầu tiêu dùng bất động sản Những người thường chưa có bất động sản họ có cầu bất động sản khơng mục đích kinh doanh mà dành cho mục đích tiêu dùng, phục vụ cho sống Cầu đầu tư bất động sản hay gọi đầu bất động sản xuất điều kiện giá bất động sản thị trường có xu hướng tăng cao, phận người có nhà khơng có nhu cầu sử dụng thêm bất động sản có tiền nhàn rỗi nên họ đầu tư tiền vào bất động sản, tích trữ bất động sản trờ đến giá bán kiếm lời Hiện đầu diễn phổ biến nước ta nói nguyên nhân làm cho giá bất động sản ngày cao mua bán lại đẩy giá lên cao nhà đầu Chính tượng đầu làm cho người có cầu tiêu dùng thực bất động sản khó tiếp cận với thị trường bất động sản, làm tăng giả tạo cầu thị trường, gây lũng đoạn thị trường Cầu bất động sản ngày tăng cao cầu đầu tư bất động sản chiếm tỷ lệ lớn để điều tiết thị trường biện pháp cần thiết hạn chế tượng đầu bất động sản 5.1.2.2 Phân loại cầu theo loại bất động sản: Hiện cầu bất động sản theo loại hình bất động sản có nhiều loại tập trung chủ yếu vào số dạng bất động sản thiết yếu cầu nhà ở, đất ở, chung cư cao cấp, nhà vườn biệt thự, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp, bất động sản dịch vụ, du lịch, bất động sản cơng trình cơng cộng, giao thơng… Nền kinh tế tăng trưởng phát triển cầu loại bất động sản tăng cao với quy mơ ngày lớn để đáp ứng phát triển nhanh chóng đất nước, phục vụ ngày tốt nhu cầu sống đại người 5.1.3 Các nhân tố tác động đến cầu: Có nhiều nhân tố tác động làm thay đổi cầu bất động sản với cường độ khác Trong có ba nhân tố tác động mạnh đến cầu bất động sản dân số, thu nhập trình thị hóa làm cho cầu bất động sản tăng cao nhanh chóng thời gian gần Dân số năm gần Việt Nam đặc biệt thành phố lớn thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh có gia tăng nhanh chóng diện tích thành phố lại hạn chế Sự gia tăng dân số thành phố lớn, khu vực trung tâm hai nguyên nhân chính: gia tăng 10 dân số tự nhiên tỷ lệ sinh cao tỷ lệ tử nhờ tiến y học đại, hai di dân chủ yếu dân từ vùng nông thôn nghèo thành phố kiếm việc làm người có khả kinh tế tỉnh muốn sinh sống làm việc thành phố Chính gia tăng dân số khơng làm tăng nhu cầu diện tích số lượng nhà mà kéo theo gia tăng nhu cầu hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hóa, y tế, giáo dục từ làm tăng nhu cầu đất đai để xây dựng công trình phục vụ người dân Nhu cầu bất động sản mà khơng có khả tốn khơng trở thành cầu bất động sản thu nhập yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả tốn người dân từ ảnh hưởng đến cầu bất động sản thị trường Hiện thu nhập bình quân đầu người nước ta có xu hướng tăng cao cao thành phố, địa phương có kinh tế phát triển cầu bất động sản khu vực tăng cao rõ rệt Qúa trình thị hố q trình tập trung dân cư vào thị mở rộng khơng gian thị nhu cầu đất để xây dựng nhà, văn phòng, thương mại, dịch vụ…phục vụ cho dân cư đô thị tăng khiến cho cầu bất động sản khu đô thị tăng cao nhanh chóng Ngồi qúa trình thị hố cịn có sức lan toả khiến cho nhu cầu bất động sản khu vực lân cận khu thị tăng cao Ngồi ba yếu tố mốt thị hiếu nhà ở, phát triển hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, sách phủ, mức độ phát triển kinh tế… biến số quan trọng làm thay đổi cầu bất động sản 5.2 Cung bất động sản: 5.2.1 Khái niệm: Cung bất động sản thị trường toàn khối lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng đưa thị trường để trao đổi với mức giá định thời điểm xác định 11 Như để hình thành cung bất động sản thị trường cần phải có người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu sẵn sàng bán bất động sản thị trường với mức giá phù hợp với khả toán đối tượng cần mua loại bất động sản 5.2.2 Các nguồn cung bất động sản: Hiện nước ta có hai nguồn cung bất động sản chủ yếu nguồn cung từ Nhà Nước nguồn cung từ khu vực tư nhân, cung từ khu vực tư nhân chủ yếu thời gian gần Nguồn cung từ Nhà Nước nguồn bất động sản quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nguồn vốn ngân sách Nhà nước Nguồn cung chủ yếu tập trung vào việc cung ứng loại nhà cho cán bộ, công chức làm việc quan Nhà nước, quỹ nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp, cơng trình cơng cộng phục vụ đời sống cộng đồng dân cư Chất lượng bất động sản đặc biệt nhà có chất lượng trung bình thấp, địa điểm xây dựng thường khu vực không thuận lợi cho người sinh sống, điều kiện sinh hoạt cịn thiếu thốn Mục đích khu vực Nhà nước khơng phải mục tiêu lợi nhuận mà mục đích xã hội, đảm bảo người có nhà ở, cải thiện đời sống dân cư nhằm phát triển đất nước Nguồn cung từ khu vực tư nhân nguồn cung hoạt động có hiệu Nguồn cung doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, cá nhân ngồi nước sử dụng vốn khơng phải từ ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng cơng trình bất động sản để cung ứng thị trường Nhà nước điều tiết khu vực thông qua quy hoạch, quy định, tiêu chuẩn xây dựng Mục đích khu vực tư nhân lợi nhuận, để đạt mục đích doanh nghiệp, nhà đầu tư chủ yếu hướng vào việc xây dựng bất động sản có lợi nhuận cao chung cư cao cấp, nhà vườn, biệt thự, cơng trình thương mại, dịch vụ… Việc quản lý Nhà nước khu vực cần thiết 12 tượng “thị trường ngầm” thường xuất khu vực tư nhân gây thất thu cho ngân sách Nhà nước rối loạn thị trường bất động sản địi hỏi có tăng cường quản lý Nhà nước pháp luật 5.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản: Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản thị trường nhân tố có tính chất định quy hoạch Nhà nước Quy hoạch sở quan trọng để xác định lượng cung, vị trí cung, loại bất động sản cung thị trường khoảng thời gian định dựa vào quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Nhà nước điều tiết, quản lý nguồn cung bất động sản Hệ thống pháp luật, sách Nhà nước có tác dụng lớn việc điều tiết lượng cung thị trường thơng qua cơng cụ pháp luật, tài chính, tiền tệ Các quy định thuế phí sách khuyến khích đầu tư xây dựng bất động sản Nhà nước làm tăng giảm lượng cung thị trường Ngoài phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng góp phần làm tăng lượng cung bất động sản Thông thường Nhà nước muốn tăng cung bất động sản khu vực đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu vực đó, nhờ thu hút nhà đầu tư xây dựng bất động sản khu vực từ làm tăng cung Mặt khác nguồn nguyên vật liệu xây dựng có ảnh hưởng đến cung bất động sản ngun vật liệu có ảnh hưởng tới tốc độ xây dựng, chất lượng bất động sản, giá thành bất động sản cung thị trường 5.3 Quan hệ cung - cầu để hình thành giá bất động sản thị trường: Bất động sản hàng hoá thị trường thị trường bất động sản thị trường hàng hóa chịu tác động quy luật thị trường Nhưng thị trường bất động sản khơng hồn tồn giống thị trường hàng hóa khác số tính chất đặc thù hàng hóa bất động sản tổng cung đất đai cố định đất đai sản sinh, cung bất động sản có hạn thời 13 gian chi phí xây dựng diện tích xây dựng có hạn, cầu bất động sản lại tăng nhanh, thơng tin hàng hóa bất động sản thị trường nhiều hạn chế… Do khác với hàng hóa thơng thường khác quan hệ cung cầu định giá thị trường hàng hóa bất động sản lại chủ yếu cầu bất động sản định Tuy thị trường bất động sản đạt trạng thái cân khơng phải cân trạng thái cạnh tranh hòan hảo mà thường cân mức giá cao Sự tác động cung cầu bất động sản để hình thành nên giá thị trường bất động sản không giống ngắn hạn dài hạn Trong ngắn hạn thông thường cung loại bất động sản cụ thể hồn tồn khơng co giãn để có bất động sản cung thị trường cần nhiều thời gian, phải năm Do thời gian ngắn cầu bất động sản người dân tăng cao khơng thể có đủ bất động sản để đáp ứng lại, tượng cầu cao cung thiếu gây sức ép lên giá, đẩy giá bất động sản ngắn hạn tăng lên cao Trong dài hạn nhà đầu tư thấy có sốt bất động sản, thấy khan hàng hóa bất động sản thị trường tăng cường đầu tư xây dựng loại bất động sản để tung thị trường Do thơng thường sau khoảng đến năm lượng hàng hóa bất động sản thị trường cần cung ứng, lượng cung dồi khiến cho giá bất động sản dài hạn tăng so với ngắn hạn Tuy cung bất động sản dài hạn co giãn nhiều ngắn hạn giá bất động sản dài hạn tăng so với ngắn hạn giá bất động sản ln có xu hướng tăng lên thời điểm cầu bất động sản tăng nhanh hơn, cao thường xuyên cung bất động sản cung bất động sản có tăng đến đâu khơng thể đáp ứng đủ cầu Đây nguyên nhân mà nhiều nhà đầu tư có xu hướng đầu tư vào bất động sản giá bất động sản thực tế ln 14 tăng theo thời gian, có giảm giá mang tính tạm thời, thị trường bất động sản nhanh chóng lấy lại cân cung cầu với điểm cân điểm giá bất động sản cao điểm cân cũ 15 CHƯƠNG II: Thị trường Bất Động Sản Việt Nam Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cịn non trẻ có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế - xã hội đất nước Theo thống kê Tổng cục Thuế, khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm chiếm khoảng 7% GDP Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu cơng nghiệp, văn phịng, khách sạn triển khai đầu tư xây dựng, đáp ứng nhu cầu chỗ người dân, góp phần thay đổi mặt thị, nơng thơn nước Tính chung 10 năm gần đây, quỹ nhà toàn quốc tăng thêm 700 triệu m2 (tương đương 70 triệu m2/năm), đó, khu vực thị tăng thêm khoảng 225 triệu m2 Riêng khu vực đô thị lớn TP Hà Nội TP Hồ Chí Minh năm cung cấp cho thị trường khoảng 1,2 – 3,5 triệu m2 nhà Tỷ lệ tăng trưởng nhà thị bình quân hàng năm đạt khoảng 15% Diện tích nhà bình qn đầu người tồn quốc năm 2016 16,7 m2/người, khu vực đô thị 19,2 m2/người, khu vực nơng thơn 15,7 m2/người Cả nước có 2.800 dự án nhà ở, khu đô thị mới, dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) khác triển khai đầu tư xây dựng, có khoảng 650 dự án khu thị Thời gian qua, lĩnh vực kinh doanh BĐS tiếp tục thu hút tham gia nhà đầu tư nước Thống kê cho thấy, năm 2016, nước có gần 500 dự án BĐS có vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) với tổng số vốn đăng ký 40 tỷ USD Hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng nhà đất dự án nhà ở, dự án khu thị có hệ thống hạ tầng đồng bộ, chất lượng nhà môi trường số thành phố lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh thu hút lượng lớn khách hàng số lượng giao dịch thực tế Các chủ thể tham gia thị trường BĐS ngày đa dạng Số lượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước tham gia đầu tư ngày tăng Từ năm 2007, sau Việt Nam gia nhập WTO Mỹ thông qua quy chế thương mại bình thường vĩnh viễn Việt Nam, đến nay, thị trường BĐS diễn biến theo chiều hướng tích cực, có thời điểm bị suy giảm đặc trưng thị trường BĐS cần nguồn vốn lớn 16 Thực trạng phát triển thị trường bất động sản nước ta Diễn biến thị trường BĐS năm gần cho thấy, nguồn vốn từ định chế tài kênh huy động lớn nhất, cung cấp tới 60% thị phần: Cụ thể, năm 2014 115.000 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ định chế tài chính; năm 2015 150.000 tỷ đồng, chiếm 10,05% tổng dư nợ Tuy nhiên, tham gia hầu hết doanh nghiệp (DN), ngân hàng nhiều người dân vào thị trường BĐS dẫn đến tình trạng tăng trưởng nóng, khơng phản ánh chất thực thị trường, dẫn đến thị trường đóng băng, ảnh hưởng khơng nhỏ tới người mua để sử dụng giới đầu Các DN BĐS gần bế tắc, giao dịch trầm lắng chịu sức ép từ phía vốn đầu vào (lãi suất tăng, sách hạn chế cho vay đầu tư BĐS) đầu (lượng cầu giảm) với áp lực thời hạn giải chấp khoản vay Năm 2016, trước áp lực phải kiểm soát lạm phát bình ổn kinh tế vĩ mơ, Chính phủ ban hành Nghị số 01/NQ-CP ngày 01/01/2017, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 10/01/2017, theo ngân hàng siết chặt tín dụng, giảm tốc độ tỷ trọng cho vay phi sản xuất, lĩnh vực BĐS (tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa đến 31/12/2016 18%) Biện pháp gây khó khăn lớn cho thị trường BĐS Việt Nam Khó khăn tiếp tục đẩy lên thực thắt chặt tổng cầu thông qua siêt tín dụng vào BĐS lại khơng có kênh hấp thụ tài thay Năm 2017 đánh dấu năm sụt giảm nghiêm trọng tổng lượng vốn FDI thu hút vào lĩnh vực BĐS năm đạt số thấp giai đoạn 20132017, cụ thể, năm 2015 đạt khoảng 23,6 tỷ USD, năm 2016 đạt 7,6 tỷ USD, năm 2017 đạt 6,8 tỷ USD Lượng cung tiền hạn chế gây nhiều khó khăn cho DN BĐS huy động vốn, lĩnh vực cần nguồn vốn lớn trung dài hạn Điều dẫn đến hàng loạt dự án BĐS phải tạm dừng triển khai, thị trường trầm lắng, nhiều DN đứng trước nguy phá sản Đây coi thời điểm thị trường BĐS suy giảm mạnh Những bất cập thị trường Việt Nam Tính minh bạch thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho th cịn nhiều hạn chế Tình trạng đầu diễn phổ biến địa phương, khu đô thị lớn, khiến cho hoạt động thị trường BĐS thiếu tính bền vững ổn định - Tính cạnh tranh thị trường BĐS thấp, thị trường sơ cấp Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án dù quy định số văn quy 17 phạm pháp luật việc áp dụng thực tiễn cịn nhiều hạn chế, chí có vấn đề chưa triển khai - Thị trường BĐS diễn nhiều nghịch lý, bất cập Số giao dịch ngầm, không đăng ký với quan nhà nước chiếm khoảng 70% Hầu hết người hỏi trả lời thủ tục hành đơn vị liên quan có q nhiều rườm rà, phiền phức, nhiều thời gian chi phí - Các hoạt động dịch vụ mơi giới BĐS hình thành phát triển tự phát Song song với tổ chức có đăng ký ngành nghề mơi giới nhà đất, nhiều hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất Chức chủ yếu trung tâm môi giới nhà đất chủ yếu kết nối người mua người bán mà chưa cung cấp phân tích thơng tin cần thiết BĐS Hệ thống thơng tin thị trường BĐS cịn mỏng, việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, thiếu cụ thể, chưa công khai tổ chức dịch vụ cho thị trường nhiều hạn chế Việc mua bán chủ yếu thực theo hình thức trao tay, khơng đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền - Cơng tác quy hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển khu dân cư dàn trải, tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết thường xuyên phải điều chỉnh - Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo thị trường BĐS, hệ thống đăng ký BĐS bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để quản lý công khai, minh bạch; Cán quản lý đất đai yếu kém, nhiều sai phạm áp dụng pháp luật đất đai - Giá BĐS, giá nhà cao so với mặt thu nhập người dân tốc độ phát triển kinh tế, điều gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc tạo lập nhà đại phận người lao động thu nhập thấp, người nghèo khu vực thị gặp nhiều khó khăn - Thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo cân đối, nhà đầu tư tập trung quan tâm tới dự án nhà ở, dự án khu đô thị để bán cho người có thu nhập cao Trong đó, dự án nhà bán trả góp cho thuê dành cho đối tượng có thu nhập thấp chưa quan tâm mức 18 Vấn đề đặt phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam Nhằm hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững hạn chế tồn tại, khó khăn, thời gian qua, Chính phủ ban hành nhiều chế, sách tạo thuận lợi cho lĩnh vực phát triển hơn, cụ thể như: Nghị số 19-2017/NQ-CP ngày 06/02/2017, Nghị số 61/NQ-CP ngày 11/7/2017, Nghị số 75/NQCP ngày 09/8/2017, Nghị số 83/NQ-CP ngày 31/8/2017, Nghị số 98/NQ-CP ngày 03/10/2017… đó, tập trung rà sốt, đề xuất đơn giản hóa thủ tục hành chính, bãi bỏ điều kiện đầu tư kinh doanh không cần thiết, không phù hợp; Lấy ý kiến, đối thoại với DN, hiệp hội để tạo đồng thuận, tính minh bạch việc ban hành điều kiện đầu tư kinh doanh, chủ động sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền kiến nghị sửa đổi văn quy phạm pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh Luật Quy hoạch Quốc hội khóa XIV thơng qua kỳ họp thứ đặt yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện, bảo đảm thống nhất, đồng hệ thống pháp luật lĩnh vực Do vậy, việc sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cần thiết giai đoạn Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài nghiên cứu, đề xuất báo cáo Chính phủ quý II/2018 thuế BĐS, nhằm hạn chế đầu cơ, sử dụng có hiệu tài nguyên đất đai, BĐS; Nghiên cứu, sửa đổi quy định thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng BĐS cho phù hợp với tình hình thực tế; Trình Chính phủ Nghị định hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khoán, điều chỉnh mơ hình quỹ đầu tư BĐS, nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường thông qua kênh thị trường chứng khoán Hạn chế việc cho cá nhân vay kinh doanh BĐS Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước bảo đảm tín dụng BĐS có tốc độ tăng trưởng tỷ trọng hợp lý, an tồn, phù hợp với sách tín dụng chung Trước mắt, giảm tăng trưởng tỷ trọng tín dụng BĐS với lộ trình hợp lý, tránh gây sốc; đồng thời, áp dụng biện pháp tăng tính khoản, tránh đóng băng thị trường, tác động xấu lan truyền đến hệ thống tổ chức tín dụng đời sống xã hội 19 CHƯƠNG III: Giải pháp để thị trường BĐS phát triển bền vững Để thị trường BĐS phát triển bền vững, cần thiết lập hệ thống giải pháp tổng thể liên quan đến quy hoạch đô thị, sử dụng đất đai, sách tài sách điều tiết thị trường BĐS, cụ thể: Về phía Nhà nước -Sớm hồn chỉnh hệ thống pháp luật đồng minh bạch BĐS, đặc biệt nhanh chóng đổi sách tài thị trường BĐS Chủ động điều tiết giá đất quan hệ cung cầu, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư -Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển BĐS Nhà nước chủ động quản lý toàn thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng mục đích theo quy hoạch xét duyệt Công khai, minh bạch quản lý đất đai Xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, cơng khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS thông tin minh bạch thị trường BĐS -Hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương xuống địa phương, tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý nhà nước đất đai Tăng cường thực thi cơng cụ giám sát để thực có hiệu công tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật đất đai quản lý đất đai -Tiếp tục đổi sách tài đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất thị trường theo quan hệ cung - cầu, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng với trình đổi sách đất đai - Hồn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt cải cách thủ tục hành chính, giúp giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Về phía ngân hàng định chế tài Điểm đột phá sách đất đai BĐS tạo chế thuận lợi để chuyển nguồn vốn đầu tư tiềm ẩn BĐS thành vốn đầu 20 ... chia thị trường bất động sản thành thị trường sơ cấp thị trường thứ cấp Trong thị trường sơ cấp thị trường mà giao dịch bất động sản diễn bên chủ thể Nhà Nước bên người dân, thị trường thứ cấp thị. .. pháp tăng tính khoản, tránh đóng băng thị trường, tác động xấu lan truyền đến hệ thống tổ chức tín dụng đời sống xã hội 19 CHƯƠNG III: Giải pháp để thị trường BĐS phát triển bền vững Để thị trường. .. điều tiết, quản lý phát triển thị trường Thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt với loại thị trường hàng hóa khác thị trường tiềm ẩn nhiều khuyết tật làm hạn chế phát triển tượng đầu