Chương 2 Chính sách tài nguyên đất 1 Tô kinh tế của đất đai là gì? Hãy dùng mô hình cầu cung kinh tế phân tích tô kinh tế và lợi nhuận từ sử dụng đất? Nếu đất đai được thuê để sản xuất, người sở hữu v[.]
Chương 2: Chính sách tài ngun đất Tơ kinh tế đất đai gì? Hãy dùng mơ hình cầu cung kinh tế phân tích tơ kinh tế lợi nhuận từ sử dụng đất? Nếu đất đai thuê để sản xuất, người sở hữu người sử dụng nhận phần nào? Nếu cầu đất đai tăng, lợi, người sở hữu hay người sử dụng? Hướng dẫn ôn thi: Khi đường cung thằng đứng Trả lời: KHI ĐƯỜNG CUNG THẲNG ĐỨNG - CUNG HOÀN TOÀN KHƠNG CO GIÃN Kinh tế vi mơ học đường cung đường dốc lên thể có khả sẵn sàng bán ngày tăng người sản xuất giá tăng ngược lại Điều tuân theo luật cung Tuy nhiên, lúc giá tăng người sản xuất bán thêm hàng hoá dịch vụ thị trường Một số trường hợp nhà kinh tế giả định đường cung đường thẳng đứng Cung đất đai tranh luận đường cung thẳng đứng loại đất có vị trí, độ phì nhiêu diện tích cố định Do giá trị đất riêng biệt Hầu hết nhà kinh tế chấp nhận giả định suốt thời gian dài qua Nguồn cung bóng đá, ngơi nghệ thuật, yếu tố đầu vào cho ngành cơng nghiệp giải trí xem cố định có lượng có hạn ngơi cơng chúng ưa thích Một số hàng hoá phải thời gian dài để sản xuất tăng cung ngắn hạn, chẳng hạn văn phòng cho thuê, tàu chiến, máy bay đường cung xem thẳng đứng ngắn hạn Bài tập môn Kinh tế vi mô Nguyên lý kinh tế, có ví dụ phòng ký túc xá ngắn hạn Khi phân tích đường thắng đứng, nhớ gắn với ràng buộc thời gian khơng gian Trong ví dụ cho loại đất, chẳng hạn giá đất thổ cư tăng khu vực ngoại thành, nhiều người chuyển đất vườn thành đất thổ cư để bán, hay trường hợp đất nông nghiệp chuyển thành đất thổ cư làm cho giá đất tăng lên Với cách suy nghĩ vậy, đường cung đường dốc lên Nếu tranh luận vượt lý thuyết thơng thường, phải giải thích để làm rõ cách suy nghĩ Thơng thường mơ hình kinh tế thay đổi ràng buộc thay đổi Do vậy, khơng có kết chung cho tất trường hợp Bài thi tranh luận phải làm rõ cho thầy, cô người tham gia hiểu ý thuyết phục người khác hiểu theo Với đường cung thẳng đứng, cầu định giá thặng dư người sản xuất (PS) cho hàng hố dịch vụ, tơ kinh tế trường hợp yếu tố đầu vào Nếu khơng có cầu, giá thặng dư người bán không (0) Trường hợp độ co giãn cung theo giá khơng (0), cung hồn tồn khơng co giãn Nếu đánh thuế, người sản xuất người chịu hồn tồn phần thuế Theo Luật đất đai năm 2013 (điểm b khoản Điều 16), Nhà nước thu hồi đất lúc nào? Trong trường hợp này, Nhà nước sử dụng biện pháp kinh tế hay phi kinh tế, sao? Khó khăn thực biện pháp thực tiễn gì? Hướng dẫn ơn thi: Rà sốt bất cập, vướng mắc số quy định Luật Đất đai năm 2013 Nghị định hướng dẫn thi hành Trả Lời: TĨM TẮT: Bài viết trình bày bất cập, vướng mắc số quy định văn quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 Cụ thể, tác giả nghiên cứu, phân tích số bất cập Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số Điều Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định định giá đất, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai Trên sở phân tích vướng mắc, bất cập, tác giả viết đề xuất số giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật Từ khóa: Vướng mắc, bất cập pháp luật đất đai, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, pháp luật đất đai Mở đầu Pháp luật đất đai lĩnh vực pháp luật có ảnh hưởng lớn tới đời sống kinh tế - xã hội Vì điều chỉnh quan hệ xã hội phức tạp, liên quan trực tiếp tới loại tài sản có giá trị lớn quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 ban hành có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 Để Luật vào sống, Chính phủ ban hành số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Tuy nhiên, văn có điểm khác biệt gây khó khăn cho q trình thực thi Việc nghiên cứu, rà sốt bất cập đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ sung cần thiết Luật Đất đai năm 2013 Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp nhà đầu tư khu công nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm nhà đầu tư thứ cấp thuê lại với hình thức trả tiền thuê hàng năm: Cụ thể: “Nếu trả tiền thuê đất hàng năm cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm”[1] Các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp khơng có khả trả tiền th đất lần, số tiền phải đóng lớn doanh nghiệp thứ cấp hồn tồn có khả trả tiền thuê đất lần Tuy nhiên, doanh nghiệp thứ cấp lại không trả tiền thuê đất lần quy định nêu Trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà đầu tư thứ cấp có dịng chữ “trả tiền th đất hàng năm” Điều trở thành khó khăn doanh nghiệp muốn chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng Bởi vì, ngân hàng không chấp nhận trường hợp chấp vay vốn Như vậy, doanh nghiệp gặp khó khăn việc huy động vốn để sản xuất, kinh doanh Nên chăng, quy định cần sửa đổi theo hướng cho phép nhà đầu tư ban đầu thứ cấp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền lần thuê đất trả tiền hàng năm tùy theo khả tài họ Thứ hai, Luật Đất đai năm 2013 có quy định trường hợp dự án bị chậm tiến độ Cụ thể: “Đất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn 12 tháng liên tục tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư kể từ nhận bàn giao đất thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng chủ đầu tư gia hạn sử dụng 24 tháng phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian chậm tiến độ thực dự án thời gian này; hết thời hạn gia hạn mà chủ đầu tư chưa đưa đất vào sử dụng Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường đất tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng”[2] Tuy nhiên, chưa có văn hướng dẫn đối tượng bị thu hồi theo quy định Đặc biệt, pháp luật cần phải làm rõ trường hợp dự án bàn giao đất từ Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thời gian bị coi chậm tiến độ tính tốn thời điểm nào? Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành số Điều Luật Đất đai Chúng ta tìm hiểu quy định thẩm quyền cấp giấy chứng quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên Môi trường Luật Đất đai năm 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thực dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho quan tài nguyên môi trường cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất”[3] Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Sở Tài nguyên Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi”[4] Như vậy, quy định Luật Đất đai năm 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có khác biệt Theo Luật Đất đai năm 2013: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phép ủy quyền cho quan tài nguyên môi trường cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao Nhưng, Nghị định số 43/2014/NĐCP khơng nói rõ ràng, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Ủy ban nhân dân tỉnh ủy quyền Bênh cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ, trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho quan Tài nguyên Môi trường cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức nước ngồi tổ chức nước ngoồi phải có chức ngoại giao Nghị định số số 43/2014/NĐ-CP khơng quy định cụ thể Ngồi ra, Luật Đất đai năm 2013 không xác định cá nhân nước ngoài là đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nghị định số 43//2014/NĐ-CP Quy định Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trái với quy định Luật Đất đai năm 2013 ảnh hưởng nghiêm trọng tới quản lý, sử dụng tài nguyên quan trọng đất nước - đất đai Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định định giá đất Tại Khoản Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định bảng giá đất sử dụng để làm trường hợp sau: a) Tính tiền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân phần diện tích hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đất sang đất phần diện tích hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê” Như vậy, theo nội dung liệt kê phía khơng thấy đề cập tới trường hợp dùng bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng theo định kỳ 05 năm, sau trình Hội đồng nhân dân cấp thơng qua làm để tính giá khởi điểm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất địa phương Vậy mà khoản Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP lại quy định: Giá đất cụ thể sử dụng để làm trường hợp quy định khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 khoản Điều 189 Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê. Tóm lại, với quy định giá đất cụ thể sử dụng để xác định giá khởi điểm trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền lần cho thời gian thuê không phù hợp Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 thì “Nhà nước định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai” (điểm b khoản Điều 16) Nhà nước thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai khi: “Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất” (điểm b khoản Điều 64), “Người sử dụng đất không thực nghĩa vụ Nhà nước bị xử phạt vi phạm hành mà khơng chấp hành” (điểm g khoản Điều 64) Vậy, việc thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai phải vào văn bản, định quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai Khoản Điều 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định hai trường hợp làm thu hồi đất đai, cụ thể: - Trường hợp vi phạm pháp luật mà phải thu hồi đất, hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành theo quy định pháp luật xử lý vi phạm hành người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm lập biên vi phạm hành để làm định thu hồi đất - Trường hợp vi phạm pháp luật đất đai không thuộc trường hợp bị xử phạt vi phạm hành theo quy định pháp luật xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai biên xác định hành vi vi phạm phải có đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã làm chứng để làm định thu hồi đất Những hành vi vi phạm pháp luật đất đai “thuộc trường hợp bị xử phạt” thì bị xử phạt vi phạm hành theo quy định Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 Chính phủ xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai Trường hợp hành vi người sử dụng đất không thực nghĩa vụ nhà nước, theo quy định điểm g khoản Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 bị xử phạt vi phạm hành chính, mà quy định chưa Chính phủ quy định cụ thể (tức Nghị định số 102/2014/NĐ-CP không xác định hành vi này), điều tạo nên khó khăn cho quan quan có thẩm quyền việc xử lý trường hợp người sử dụng đất có hành vi vi phạm Nghị định số 102/2014/NĐ-CP không quy định xử lý vi phạm hành hành vi “người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất” (quy định điểm b khoản Điều 64 Luật Đất đai năm 2013) Đồng thời, điểm a khoản Điều 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định “Cơ quan tài nguyên môi trường quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức kiểm tra, tra để xác định hành vi vi phạm quy định điểm c, d, g, h i khoản Điều 64 Luật Đất đai”. Như vậy, trường hợp “người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất” sẽ khó khăn việc thu hồi đất khơng đủ theo quy định pháp luật Kết luận Bài viết phân tích bất cập quy định số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 Theo đó, quy định thẩm quyền cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, điều kiện thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp, tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 gặp vướng mắc. Việc sửa đổi quy định vướng mắc cần nhanh chóng để quan nhà nước có thẩm quyền cá nhân, tổ chức xã hội thuận lợi thực quyền, nghĩa vụ lĩnh vực đất đai Trong nội dung Quan điểm đạo tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai Nghị 26 TW5 năm 2003 có ghi “Chính sách đất đai phải ý đầy đủ tới mặt kinh tế, trị, xã hội; bảo đảm hài hồ lợi ích Nhà nước, người đầu tư người sử dụng đất, cần trọng mức lợi ích Nhà nước, xã hội.” Tại cần đảm bảo hài hồ lợi ích Nhà nước, người đầu tư người sử dụng đất? Hãy phân tích dựa vào ví dụ thực tiễn mà em biết? Hướng dẫn ôn thi: Điều tiết cân lợi ích nhà nước, chủ đầu tư người dân nhà nước thu hồi đất Trả lời: Cơ sở lý luận lợi ích, điều tiết cân lợi ích Nhà nước thu hồi đất 1.1. Quan niệm lợi ích, điều tiết cân lợi ích Nhà nước thu hồi đất Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước thu lại quyền sử dụng đất (QSDĐ) người Nhà nước trao QSDĐ thu lại đất người sử dụng đất (SDĐ) vi phạm pháp luật đất đai (khoản 11 Điều Luật Đất đai năm 2013) Thu hồi đất có nhiều trường hợp như: thu hồi đất nhằm thực quy hoạch, kế hoạch SDĐ, thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai trường hợp chấm dứt QSDĐ người SDĐ tự nguyện trả lại đất Trên thực tế, đề cập đến vấn đề cân lợi ích Nhà nước thu hồi đất, thường nhắc đến trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư nhằm ổn định phát triển đất nước Đó trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng quy định Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 Hoạt động Nhà nước công bố quy hoạch, kế hoạch SDĐ đến định thu hồi đất có hiệu lực người có đất bị thu hồi bàn giao đất cho quan nhà nước có thẩm quyền Lợi ích là “điều có ích, có lợi cho đối tượng đó, mối quan hệ với đối tượng ấy”[1]. Lợi ích Nhà nước thu hồi đất là khái niệm tập hợp ích lợi mà bên mong muốn đạt đến tham gia vào trình lập kế hoạch SDĐ, thu hồi đất Đây lợi ích mang đến ngồi mong đợi chủ thể Ích lợi nhiều phương diện như: vật chất tinh thần, trước mắt lâu dài, lợi ích kinh tế lợi ích xã hội, mơi trường Điều tiết lợi ích nói chunglà việc phân chia lợi ích cho chủ thể có cân nhắc đến tương xứng công bằng. Điều tiết lợi ích trong thu hồi đất giải phóng mặt việc Nhà nước, thông qua pháp luật, chế, sách để xác định loại lợi ích q trình thu hồi đất nhóm chủ thể; từ có giải pháp bù đắp thiệt hại; cân nhắc yếu tố “lợi” “bất lợi” dự án nhiều góc độ kinh tế, xã hội, môi trường; cân lợi ích chủ thể dự án hoàn thành Đây sở để xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá dự án, thực tốt cơng xã hội Cân lợi ích là việc Nhà nước, thơng qua pháp luật, chế sách để giải hài hồ mối quan hệ lợi ích cơng cộng lợi ích đáng người có đất bị thu hồi Đây xem nguyên tắc tối ưu cần phải lựa chọn để bảo vệ lợi ích cho hai bên[2] Trên thực tế, cân trạng thái khoảng thời gian định hoàn cảnh cụ thể Ví dụ: Trong thời kỳ chiến tranh hay khủng hoảng kinh tế, lợi ích cơng cộng cần phải nhấn mạnh Tuy nhiên, hịa bình, lợi ích cơng cộng cách hiệu để hài hịa lợi ích cá nhân tầng lớp khác xã hội[3] 1.2. Phân loại lợi ích Nhà nước thu hồi đất Dựa vào khác phân loại nhóm lợi ích khác Thứ nhất, vào chủ thể hưởng lợi ích. Trong hoạt động thu hồi đất giải phóng mặt có nhiều chủ thể tham gia; nhiên, đứng phương diện tổng thể có ba nhóm chủ thể sau đây: i) Nhà nước: Thông qua quan nhà nước, lợi ích mà dự án thu hồi đất mang lại xác định thu hồi đất, mục đích thu hồi đất Từ lập dự thảo, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ, quan nhà nước có thẩm quyền cân nhắc đến tất yếu tố lợi ích phương diện trị, kinh tế, văn hóa, xã hội… thực dự án Các yếu tố tiếp tục xem xét trình phê duyệt dự án phù hợp với kế hoạch SDĐ hàng năm giám sát kiểm tra việc thực dự án, bảo đảm với mục tiêu ban đầu ii) Chủ đầu tư: Chủ đầu tư người bỏ vốn để thực dự án Tùy vào mục tiêu dự án mà chủ đầu tư Nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp phi nhà nước hay loại hình thương nhân… Trong đa số trường hợp, mục tiêu mà tổ chức kinh tế muốn trở thành chủ đầu tư cho dự án vấn đề “lợi ích”, “sinh lời” Nói cách khác, chủ đầu tư tìm thấy điểm chung định lợi ích kế hoạch SDĐ xét duyệt phạm vi địa bàn định với dự án đầu tư mà dự kiến triển khai iii) Người dân: Nếu dự án thực mà không mang lại lợi ích cho người dân với tư cách cộng đồng khơng cịn dự án có thu hồi đất nghĩa Trực tiếp hay gián tiếp, phận lớn người dân phải hưởng lợi định từ dự án Ví dụ: Dự án mở rộng đường phố sau thực làm giảm ùn tắc giao thông, phục vụ tốt cho nhu cầu lại người dân, đặc biệt người dân địa phương Tuy nhiên, lợi ích chung lớn, có thiệt hại nhỏ Vấn đề đặt nhóm chủ thể chịu thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, nhóm nhỏ chủ thể khác lại hưởng lợi ích cục Ví dụ: Khi thực dự án mở rộng đường phố, có phận dân cư chịu thiệt hại phải di chuyển nhà cửa, phải dời sở kinh doanh… Trong đó, sau giải phóng mặt nhà số hộ dân trở thành nhà mặt tiền với giá trị bất động sản tăng cao Như vậy, lợi ích cần điều tiết hiệu đặt mối quan hệ so sánh chủ thể bị thiệt hại chủ thể hưởng lợi Thứ hai, vào tính pháp lý lợi ích, ta phân chia thành nhóm: i) Lợi ích hợp pháp là lợi ích có pháp luật Các chủ thể hưởng lợi ích pháp luật ghi nhận quyền pháp lý Các quyền thông thường gắn kết với nghĩa vụ cụ thể theo quy định pháp luật Ví dụ, đầu tư vào dự án xây dựng kết cấu hạ tầng, chủ đầu tư phép thu phí để bù đắp chi phí đầu tư thu lợi nhuận thông qua việc đầu tư Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích, chủ thể có nghĩa vụ phải thực dự án tiến độ chậm tiến độ bị thu hồi đất dự án chậm đưa đất vào sử dụng[4] ii) Lợi ích bất hợp pháp có khả dẫn đến việc sử dụng bất hợp pháp: Lợi ích bất hợp pháp lợi ích hoàn toàn khơng có pháp luật, trái với quy định pháp luật hành Ngồi ra, có số trường hợp tiềm ẩn khả phát sinh việc thu lợi bất hợp pháp Ví dụ, sau giải phóng mặt bằng, số hộ gia đình cịn lại diện tích đất mức quy định diện tích tối thiểu Tuy nhiên, hộ dân đề nghị giữ diện tích đất lại[5] và sau họ lấn chiếm không gian, xây nhà “siêu mỏng”, “siêu nhỏ” không phép sai phép để kinh doanh, buôn bán… iii) Lợi ích chưa xác định tính pháp lý: Ngồi lợi ích hợp pháp bất hợp pháp, lợi ích mà pháp luật chưa quy định rõ Đây xem lợi ích cần điều tiết q trình giải phóng mặt Ví dụ, sau thu hồi đất, phần tài sản lại như: gỗ từ phải chặt hạ, vật liệu xây dựng cũ sau bị tháo dỡ tài sản chưa quy định quyền sở hữu Về nguyên tắc, sau người dân nhận tiền bồi thường tài sản khơng cịn người dân thực tế người dân chủ động khai thác khối tài sản Tất nhiên, tài sản thơng thường lợi ích khơng nhiều, trường hợp gỗ quý phát sinh bất đồng, mâu thuẫn Hơn nữa, việc giữ nguyên trạng “căn cứ” để tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt kiểm tra lại tính xác thực tài sản toán tiền bồi thường theo kết kiểm đếm trước Vì vậy, lợi ích cần phải có quy định 2. Những bất cập q trình xác định lợi ích điều tiết lợi ích liên quan đến thu hồi đất 2.1. Bất động sản tăng lên nhờ dự án: Lợi ích chưa điều tiết Thực tế cho thấy, có nhiều trường hợp sau Nhà nước mở đường nâng cấp giao thơng phận người dân có bất động sản “ra mặt tiền”, dẫn đến giá trị bất động sản tăng cao nhiều so với trước thực dự án Trong số trường hợp, so sánh giá trị bất động sản trước sau bị thu hồi đất thấy giá trị bất động sản tăng lên gấp nhiều lần, chí có vài chục lần, lớn nhiều so với diện tích đất bị thiệt hại Nhà nước thu hồi Trong đó, hộ dân có diện tích đất bị thu hồi nhỏ, hồn tồn khơng ảnh hưởng đến nhà ở, cơng trình xây dựng Nhà nước phải tốn chi phí để bồi thường đất tổng thể, giá trị đất họ tăng lên gấp nhiều lần 2.2. Diện tích đất cịn lại sau Nhà nước thu hồi: Chưa có giải pháp phịng ngừa, hạn chế lợi ích bất hợp pháp phát sinh Điều Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT[6] của Bộ Tài nguyên Mơi trường quy định: Trường hợp phần diện tích cịn lại đất có nhà bị thu hồi không đủ điều kiện tách theo quy định UBND cấp tỉnh nơi có đất bị thu hồi quan nhà nước có thẩm quyền định thu hồi người SDĐ tiếp tục sử dụng phần diện tích đất cịn lại theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ Về bản, quy định có nhiều điểm tương đồng so với quy định trước đây[7] Trên thực tế, người có đất bị thu hồi thường chọn giải pháp giữ lại đất nhiều trường hợp cơi nới xây dựng trái phép, sai phép để tận dụng diện tích mặt “mặt tiền” dẫn đến việc xây dựng loại cơng trình “siêu mỏng”, “siêu méo” Tất nhiên, trường hợp thu lợi bất cần phải thực thi nghiêm chế tài tương thích theo quy định pháp luật[8] 2.3. Vấn đề bồi thường, hỗ trợ: Chưa đảm bảo lợi ích lâu dài cho người có đất bị thu hồi 10 ... quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước trường hợp đất trả lại đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất. .. (về cấu trúc đất đai, vị trí đất đai, độ phì đất đai? ??), cho thấy công tự nhiên đất đai, tức đất đai có giá trị sử dụng giá trị sử dụng vào quan hệ thị trường nào, mức độ - Công đất đai quy định... địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng chủ đầu tư gia hạn sử dụng 24 tháng phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thời gian