ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN LÊ VĂN KIỆM NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN LÊ VĂN KIỆM NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015-2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN LÊ VĂN KIỆM NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015-2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THẾ HUẤN THÁI NGUYÊN - 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Nội dung đề tài kết nghiên cứu, ý tưởng khoa học tổng hợp từ công trình nghiên cứu, cơng tác thực nghiệm, cơng trình sản xuất tơi trực tiếp thực Tơi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Lê Văn Kiệm năm 2019 ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới thầy TS Nguyễn Thế Huấn - Giảng viên Khoa Nơng học tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi q trình học tập hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo cán nhân viên Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh, phịng Tài ngun Mơi trường quận 1, Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai quận tạo điều kiện giúp đỡ suốt thời gian học tập hồn thiện luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn quan, đoàn thể, UBND quận 1, UBND phường Bến Thành, Bến Nghé, Tân Định giúp đỡ tơi q trình điều tra thu thập số liệu liên quan đến đề tài địa bàn Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ, động viên, khuyến khích tơi hồn thành luận văn này./ Thái Ngun, ngày tháng Tác giả luận văn Lê Văn Kiệm năm 2019 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH vii MỞ ĐẦU 1 Sự cần thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận sở khoa học giá đất 1.1.1 Cơ sở lý luận 1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 20 1.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 24 1.2.1 Công tác xác định giá đất giới 24 1.2.2 Công tác xác định giá đất Việt Nam địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 27 Chương ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 35 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35 2.2.2 Phạm vi nghiên cứu 35 2.2 Nội dung nghiên cứu 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 36 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36 2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 36 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 37 2.3.5 Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính 37 iv Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 40 3.1.3 Kinh tế - xã hội 41 3.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật 48 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai quận 1, thành phố Hồ Chí Minh 51 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận năm 2017 51 3.2.2 Khảo sát đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất đồ quy hoạch sử dụng đất 52 3.2.3 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52 3.2.4 Công tác quản lý tài đất đai 53 3.2.5 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai 53 3.2.6 Giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm quản lý sử dụng đất đai 54 3.3 Giá đất số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 54 3.3.1 Giá đất quy định môt số khu vưc đại diện đia bàn nghiên cứu 54 3.3.2 Giá đất trao đổi thị trường số khu vực đại diện địa bàn nghiên cứu 59 3.4 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quận 71 3.4.1 Kết khảo sát đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 71 3.4.2 Phân tích mức độ ảnh hưởng yếu tố 75 3.4.3 Đánh giá chung công tác định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận 85 3.5 Giải pháp để giá đất quy định Nhà nước quận phù hợp với giá đất thị trường 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 PHỤ LỤC 94 v DANH MỤC CÁC VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản KTXH Kinh tế xã hội QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TNMT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VT1 Vị trí VT2 Vị trí VT3 Vị trí VT4 Vị trí vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1 Bảng 1.2 Mục đích định giá đất số quốc gia giới 24 Hình thức giá đất số quốc gia giới 25 Bảng 1.3 Bảng 1.4 Cơ quan định giá, kiểm soát giá đất số quốc gia giới 26 Nguyên tắc phương pháp xác định giá số quốc gia giới 27 Bảng 1.5 Khung giá đất đô thị 28 Bảng 3.1 Bảng 3.2 Giá trị sản xuất doanh thu ngành công nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp theo loại hình doanh nghiệp qua năm 2015 - 2017 42 Các ngành sản xuất lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công Bảng 3.3 nghiệp năm 2017 43 Thống kê số sở kinh doanh thương mại, dịch vụ tư nhân cá thể 45 Bảng 3.4 Bảng 3.5 Bảng 3.6 Thống kê số lượng doanh nghiệp nhà nước phân theo năm 45 Dân số, mật độ dân số Quận (tính tới thời điểm 31/12/2017) 46 Dân số biến động tự nhiên 47 Tình hình mức sống dân cư Quận qua năm (2015 - 2017) 48 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 51 Giá đất quy định quận áp dụng cho Khu vực từ năm 2015 - 2017 55 Bảng 3.10 Giá đất quy định quận áp dụng cho Khu vực từ năm Bảng 3.7 Bảng 3.8 Bảng 3.9 2015 - 2017 56 Bảng 3.11 Giá đất quy định quận áp dụng cho Khu vực từ năm 2015 - 2017 57 Bảng 3.12 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực I qua năm (2015 - 2017) 63 Bảng 3.13 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực II qua năm (2015 - 2017) 67 Bảng 3.14 Giá đất thị trường giá đất quy định khu vực qua năm (2015 - 2017) 70 Bảng 3.15 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn quận 71 Bảng 3.16: Kết phân tích hàm Cobb - Douglas khu vực III 77 Bảng 3.17: Kết phân tích hàm Cobb - Douglas khu vực I 79 Bảng 3.18: Kết phân tích hàm Cobb - Douglas khu vực II 81 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai 22 Hình 1.2 Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 23 Hình 3.1 Đường Đồng Khởi 60 Hình 3.2 Đường Công Trường Lam Sơn 61 Hình 3.3 Đường Lê Duẩn 62 Hình 3.4 Đường Nguyễn Thị Minh Khai 64 Hình 3.5 Đường Cách Mạng Tháng 65 Hình 3.6 Đường Bùi Thị Xuân 66 Hình 3.7 Đường Hai Bà Trưng 68 Hình 3.8 Đường Trần Quang Khải 69 Hình 3.9 Kết khảo sát đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 73 MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Đất đai tài nguyên Quốc gia vô quý giá, sở không gian trình sản xuất, tư liệu sản xuất đặc biệt nông nghiệp, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Đất đai có tính chất đặc trưng khiến khơng giống tư liệu sản xuất Nó nguồn tài ngun có giới hạn diện tích, có vị trí cố định khơng gian khơng thể di chuyển theo ý muốn chủ quan người Đất đai tư liệu sản xuất khơng thay Với phát triển không ngừng kinh tế thị trường, đất đai coi loại hàng hóa đặc biệt, trao đổi, mua bán, chuyển nhượng thị trường đáp ứng nhu cầu người “Giá đất” cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Quản lý tốt giá đất cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu Quận nơi trung tâm văn hóa, kinh tế, trị thành phố Hồ Chí Minh Tại phường Quận có tốc độ thị hóa nhanh; vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc công tác bồi thường thiệt hại nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực quyền người sử dụng đất Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân kéo dài, thực dự án phát triển kinh tế - xã hội, thực thi sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc quản lý nhà nước đất đai địa phương có ý nghĩa quan trọng cấp bách nhằm góp vào thành công công đổi mới, phát triển kinh tế - xã hội đất nước Xuất phát từ thực tế để giúp phần làm sáng tỏ công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, thực đề tài: “Nghiên cứu sổ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2017” Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định số khu vực Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; - Xác định số yếu tố chi phối đến giá đất Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; - Đề xuất số giải pháp định giá giá đất phù hợp với giá thị trường địa bàn Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Ý nghĩa đề tài - Ý nghĩa khoa học: Cập nhật đầy đủ văn liên quan đến giá đất theo quy định Luật đất đai 2013, Nghị định Chính phủ, Thông tư hướng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài Quyết định UBND thành phố Hồ Chí Minh ngành hữu quan - Ý nghĩa thực tiễn: Việc học tập nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng giá đất ở, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quận 1, sở đề xuất giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước giá đất nói chung địa bàn nghiên cứu nói riêng 3 Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận sở khoa học giá đất 1.1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1.1 Khái niệm giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân khơng có giá trị Giá đất phạm trù kinh tế khách quan, gắn liền với trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn có liên quan đến lợi ích đối tượng liên quan Thông thường, trước tài sản nhà đất tham gia giao dịch cho mục đích khác cần phải xác định giá đất Giá đất phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình mua bán, nói cách khác, giá đất cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến từ đất có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê Trên thực tế dù nước có kinh tế thị trường đầy đủ hay kinh tế thị trường chưa đầy đủ giá đất ln tồn mức giá hay gọi hai giá: giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định Giá đất thị trường hình thành sở thỏa thuận bên sở hữu đất với bên có liên quan điều kiện thị trường mở cạnh tranh; giá đất nhà nước quy định sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế mục đích khác Nhà nước Cả hai loại giá đất nói có quan hệ mật thiết chi phối lẫn nhau, chúng chịu tác động quy luật kinh tế thị trường, mức giá đất thị trường thường xác lập trước mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định trạng thái tĩnh tương đối giá đất thị trường thường trạng thái động Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất khơng gian thời gian xác định (Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng, 2005) 4 Ở Việt Nam giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất (khoản 19 - Điều - Luật Đất đai 2013) Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định Giá quyền sử dụng đất số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013) 1.1.1.2 Đặc điểm giá đất - Không giống phương thức biểu thị: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường hồn chỉnh, giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài - Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai, giá cao hay thấp giá thành sản xuất định Đất đai sản phẩm lao động người, khơng có giá thành sản xuất - Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định có xu tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường - Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định vị trí, nên thị trường có tính khu vực, giá đất đai khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng Trong thành phố, vị trí đất khác khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng (Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng, 2005) 1.1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất (sau gọi tắt giá đất) giống loại hàng hóa thơng thường khác kinh tế thị trường, hình thành vận động theo quy luật kinh tế, gồm: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị Tuy nhiên, đất đai loại hàng hóa đặc biệt, có khả sinh lợi sử dụng vào đa mục đích, quỹ đất ngày hạn hẹp mà nhu cầu đất ngày tăng nên gây áp lực lớn đến quan hệ sử dụng đất Do đó, giá đất chịu chi phối nhiều nhân tố bao gồm: * Nhân tố nhân Trạng thái nhân nhân tố chủ yếu kinh tế, xã hội, ảnh hưởng nhân tố nhân đến giá đất có mối liên hệ mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân cấu thành nhân gia đình - Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân tăng cao, nhu cầu đất tăng giá đất tăng lên Ví dụ Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất thành thị năm 1956 ~ 1960 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 17 ~ 18%, Mỹ năm 1956, năm 1966, tỷ lệ biến động giá đất 5,5 ~ 6,9% Nguyên nhân chủ yếu Nhật Bản nước có mật độ nhân thành thị cao nhất, quốc gia có tỷ lệ tăng nhân cao nước có kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị Mỹ nhanh, mật độ nhân thấp, tỷ lệ tăng nhân so với Nhật Bản thấp, yêu cầu đất không căng thẳng Nhật Bản, mức tăng giá đất tương đối nhỏ - Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hóa nhân Nhân tố nhìn chung có ảnh hưởng lớn đến giá đất nhà Khu nhà cho nhân có tố chất cao thường xã hội trật tự ổn định, môi trường tốt đẹp, tâm lý tạo ấn tượng tốt đẹp cho người, gián tiếp làm tăng nhu cầu loại nên thúc đẩy giá đất tăng lên - Cấu thành nhân gia đình: Do thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống ảnh hưởng thị hóa, kết cấu gia đình ngày nhỏ Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường bị thay gia đình nhỏ lấy đơi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân gia đình làm tăng nhu cầu hộ khép kín diện tích nhỏ nhà cho thuê tăng lên, từ giá đất dùng để xây nhà tăng lên xu tăng giá ngày rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) * Nhân tố xã hội Xã hội phát triển ổn định có ảnh hưởng lớn giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu trạng thái ổn định trị, an ninh xã hội, đầu vào nhà đất thị hóa 6 - Trạng thái ổn định trị: Tình trạng ổn định trị tình trạng ổn định cục diện trị nước Cục diện trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ thu thời hạn với lợi nhuận, lịng tin nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại giá đất rớt xuống - An ninh xã hội: Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất rõ dễ thấy Bất luận khu nhà hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, người cảm thấy an tồn, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ mà nói, mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện trị - Đầu nhà đất: Đầu nhà đất hành vi người đầu hy vọng lợi dụng biến động giá nhà đất để thu siêu lợi nhuận Nhân tố có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất - Tiến trình thị hóa: Một kết phát triển cơng nghiệp hóa thúc đẩy q trình thị hóa Những khu vực có trình độ cơng nghiệp hóa thị hóa cao, mà tổng diện tích đất thành phố nói chung khơng đổi, ảnh hưởng tiến trình thị hóa giá đất biểu hai mặt sau đây: khu vực thành phố có mật độ nhân đơng đúc giá đất tăng cao; hai tỷ lệ nhân nhập cư cao tiến trình thị hóa có tốc độ nhanh mức độ tốc độ tăng giá đất cao đất khu vực khác * Nhân tố quốc tế Sự phát triển hoàn thiện thị trường nhà đất tách rời ảnh hưởng hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng tình hình trị, kinh tế giới tới giá đất phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, trị nước nguồn đầu tư nước ngồi Khi đó, lượng cầu đất đai thay đổi gây tác động tới giá đất - Tình hình kinh tế giới: Sự phát triển kinh tế quốc gia việc cô lập tách rời với phát triển kinh tế giới ra, nói chung nhiều có quan hệ với phát triển kinh tế quốc gia khác Thị trường giới mở rộng mối quan hệ trở nên mật thiết Cho nên thịnh suy kinh tế quốc gia liên quan đến phát triển hay suy thoái kinh tế giới, tình trạng thị trường, đất đai khơng có ngoại lệ Ví dụ, bùng phát nguy kinh tế có tính tồn cầu năm 1929 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 rớt xuống điểm đáy, sau kinh tế giới phục hồi giá đất tăng trở lại - Nhân tố trị quốc tế: Mối quan hệ trị quốc gia thường tổng hợp quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp quốc gia với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hịa hỗn có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đẩy nhanh giá đất lên cao ngược lại Đặc biệt xảy xung đột quân tình trạng ngày nghiêm trọng, kết nhu cầu đất xuống thấp nên giá đất rớt theo (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) * Nhân tố kinh tế Sự diễn biến tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng quốc tế dân sinh ảnh hưởng đến địa vị quốc tế quốc gia Trong trình Chính phủ tích cực theo đuổi tăng trưởng kinh tế ổn định kinh tế, tất vật tư dân dụng thơng qua ảnh hưởng sách kinh tế mà đến ổn định - Tình trạng phát triển kinh tế: Một tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa trạng thái tài tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ phát triển kinh tế nước, khu vực biến động yêu cầu đất, thấy xu biến động nhu cầu đất đại thể thống với xu chu kỳ kinh tế - Mức độ dự trữ đầu tư: tương quan thuận với nhau, nghĩa dự trữ tăng trưởng đầu tư tăng tương ứng Đây nguyên lý “tính thống dự trữ đầu tư” kinh tế học Như vậy, phân tích ảnh hưởng mức độ dự trữ đầu tư giá đất, khái quát phân tích ảnh hưởng mức độ dự trữ mức giá đất 8 Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay lại lực dự trữ nguyện vọng dự trữ định Khi lực dự trữ lớn mà nguyện vọng dự trữ cao, hạn ngạch dự trữ nhiều tích lũy tư nhanh Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá tài sản nhà đất lớn tổng lượng giá tài sản khác, gia đình thơng thường mua đất phải qua thời kỳ tích cóp dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao có lợi cho tích lũy tư có khả có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ gia đình biến động giá thị trường nhà đất liên quan mật thiết với Nói chung loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; tỷ lệ dự trữ cao liên tục, xuống thấp, thời kỳ nóng bỏng tài sản nhà đất, lúc giá đất tăng vọt - Tình trạng chi thu tài tiền tệ: phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt biểu bề tình trạng tài tiền tệ, đây, chủ yếu phân tích ảnh hưởng lượng cung cấp tiền mặt thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, biểu thị gia tăng vốn lưu động thị trường, tức tiền nhàn rỗi xã hội tăng Vốn lưu thông thừa dẫn tới nhiều tiền mặt, tranh mua số hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất bảo tồn giá trị, nên tạo thành nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng - Mức độ thu nhập tiêu dùng dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập dân cư, sau giải vấn đề ăn no mặc ấm, người có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu nhà yêu cầu cao chất lượng, diện tích nhà Dẫn đến tăng nhu cầu đất đai làm cho giá đất đai khu vực tăng - Biến động vật giá: Sự biến động vật giá ảnh hưởng thiết thân đến người Tài sản nhà đất thời kỳ vật giá biến động thể tính bảo đảm giá trị, biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng thị trường nhà đất, có nghĩa tỷ lệ tăng giá cao giá đất cao, chúng chung xu “nước lên thuyền lên” Điều cần nói rõ là: Giá nhà đất tăng vọt phát sinh khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, chí có nơi nhân bỏ ngồi cách nghiêm trọng giá đất cịn xuống thấp Điều mặt khác nói lên ảnh hưởng cung không đủ cầu thị trường nhà đất đô thị giá đất 9 - Mức lãi suất: Một đặc điểm chủ yếu giao dịch tài sản nhà đất hạn ngạch lưu thông lớn, việc đầu tư mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn sử dụng Do thu nhập nhà đầu tư thơng thường khơng thể có khả chi trả khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng đem tài sản nhà đất chấp để có khoản vay Do nhà đầu tư nhân viên định giá đất đai phải ln ln nắm tình hình vốn đầu tư cấu tiền tệ hành, sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt nắm tình hình biến động mức lãi suất (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) * Nhân tố hành Chủ yếu can thiệp Nhà nước đến giá đất thông qua văn luật, sách Nhà nước đóng vai trị điều tiết vĩ mơ nhằm đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội Nhân tố hành bao gồm nhân tố sau ảnh hưởng tới giá đất: Chế độ đất, chế độ nhà ở, quy hoạch thị, sách giá đất, sách thuế, chế độ quản lý giao thông biến đổi hành ta đặc biệt quan tâm tới yếu tố sau: - Chế độ đất: bao gồm chế độ sở hữu chế độ sử dụng đất chế độ đất khống chế trực tiếp tồn tại, tăng lên giảm xuống giá đất Ở Việt Nam thời gian dài thực chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán đất đai, giá đất khơng tồn mặt pháp lý Tuy nhiên trước yêu cầu kinh tế mở cửa hội nhập, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt tham gia vào lưu thơng có giá - Quy hoạch thị: Đây yếu tố có ảnh hưởng lớn tới giá đất định tới mục đích sử dụng đất ảnh hưởng tới khả sinh lợi đất Ngồi quy hoạch thị, quy định cơng dụng, tỷ lệ suất dung tích mật độ kiến trúc làm cho giá đất tăng lên giảm xuống - Chính sách thuế: Mức thuế tăng mức độ đầu tư giảm tích lũy nhà kinh doanh giảm giá đất phải giảm, ngược lại mức thuế hạ thấp giá đất tăng lên Điểm yếu hệ thống thuế Việt Nam nguyên thời bao cấp khơng cịn phù hợp với kinh tế phát triển cao 10 tính bất cơng thị trường BĐS chưa có cơng cụ hữu hiệu để điều tiết Bởi vậy, tượng đầu đất xảy góp phần làm giá đất tăng cao đột biến Những nhân tố chung nói thường tầm vĩ mơ phát sinh ảnh hưởng có tính tồn cục mức giá đất toàn khu vực, ảnh hưởng nhân tố phát sinh khác địa phương quốc gia mức giá đất Còn khác giá đất khu vực địa phương, đất, lại chịu ảnh hưởng nhân tố khu vực nhân tố cá biệt Do cần phân tích thêm bước ảnh hưởng nhân tố khu vực nhân tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) * Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội nơi có đất, đặc tính địa phương liên kết nhân tố tạo có ảnh hưởng định đến mức giá đất đai địa phương - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu nói vị trí kinh tế, nói vị trí cụ thể đối tượng định giá thành phố, bao gồm đất xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp đến trung tâm tập trung đông dân, bao gồm mức độ ảnh hưởng loại trung tâm khu vực khác thành phố loại đất - Điều kiện sở hạ tầng: Điều kiện sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, nhà trẻ, trường học, cơng viên, bệnh viện Ngồi cịn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng khoảng cách xa gần Điều kiện sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thơng địa phương, độ tiện lợi phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể mạng lưới giao thơng, tình hình đường xá cấp hạng, tình trạng giao thơng cơng cộng mật độ lưới giao thông - Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn môi trường tự nhiên, bao gồm điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, khơng khí, độ ô nhiễm tiếng ồn điều kiện mơi trường nhân văn loại hình nghề nghiệp dân cư, trình độ giáo dục mức thu nhập khu vực 11 - Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất khu vực, kết cấu sử dụng, điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất phân khu chức tính chất sử dụng đất chức khác thị Ví dụ: Khu nhà đặc biệt trọng hồn mỹ mơi trường; khu thương nghiệp đặc biệt trọng đến mơi trường kinh doanh tình trạng thu lợi; khu cơng nghiệp đặc biệt trọng đến giao thông vận tải điều kiện cung ứng điện nước (Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2006) * Nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt nhân tố đặc trưng điều kiện thân đất Ảnh hưởng nhân tố cá biệt đến giá đất tức ảnh hưởng đến giá đất - Diện tích: Diện tích đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn hay nhỏ khơng rõ ràng q trình sử dụng khả tài người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền đất hẹp ảnh hưởng đến hiệu trưng bày thu lợi người sử dụng đất đất dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại đất ảnh hưởng đến giá đất - Chiều sâu: Trong trường hợp đất nông sâu so với mặt đường không thuận lợi cho người sử dụng đất với mục đích sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất đất - Hình dáng: Hình dáng đất đẹp vng chữ nhật cịn dạng tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc khơng thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để nên ảnh hưởng đến giá đất - Độ dốc: Độ dốc lớn khó phát triển giá thành phát triển q cao nên ảnh hưởng đến giá đất - Hạn chế quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị xem nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất - Vị trí đất: Thửa đất nằm địa điểm cụ thể khu đất, cách bao xa để đến bến xe, trường học, cơng viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố có ảnh hưởng lớn đến giá đất ... NGUYÊN LÊ VĂN KIỆM NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015- 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người... giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, thực đề tài: ? ?Nghiên cứu sổ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 - 2017? ?? Mục tiêu nghiên cứu. .. hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định số khu vực Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; - Xác định số yếu tố chi phối đến giá đất Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh; - Đề xuất số giải pháp định giá giá