ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG, TỈNH THANH HOÁ, GIAI ĐOẠN 2014 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG, TỈNH THANH HOÁ, GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC ĐÁNH GIÁ CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG, TỈNH THANH HOÁ, GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2018 i LỜI CẢM ƠN Để hồn thành đề tài luận văn thạc sĩ cách hoàn chỉnh, bên cạnh nỗ lực cố gắng thân cịn có hướng dẫn nhiệt tình q thầy (cơ), động viên ủng hộ gia đình bạn bè suốt thời gian học tập, nghiên cứu thực luận văn thạc sĩ Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến thầy PGS TS Nguyễn Khắc Thái Sơn người hết lòng giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho tơi hồn thành luận văn Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến tồn thể q thầy khoa Quản lý Tài nguyên khoa sau đại học Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tận tình truyền đạt kiến thức quý báu tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu thực đề tài luận văn Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến UBND huyện Nơng Cống, Phịng Tài ngun Moi trường huyện Nông Cống không ngừng hỗ trợ tạo điều kiện tốt cho suốt thời gian nghiên cứu thực luận văn Cuối cùng, tơi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, anh chị bạn đồng nghiệp hỗ trợ cho tơi nhiều suốt q trình học tập, nghiên cứu thực đề tài luận văn thạc sĩ cách hoàn chỉnh Thái Nguyên, tháng 10 năm 2018 Học viên Nguyễn Thị Bích Ngọc ii LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các số liệu sử dụng phân tích luận văn có nguồn gốc rõ ràng, công bố theo quy định Các kết nghiên cứu luận văn tự tìm hiểu, phân tích cách trung thực, khách quan phù hợp với thực tiễn địa bàn huyện Nơng Cống, tỉnh Thanh Hóa Các kết chưa công bố nghiên cứu khác Học viên Nguyễn Thị Bích Ngọc iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 ĐẶT VẤN ĐỀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lí luận đề tài 1.1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài 1.1.3 Cơ sở pháp lí đề tài 1.2 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Một số khái niệm 1.2.2 Hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.4 Quyền nghĩa vụ bên tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 232 1.3 KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 253 1.3.1 Một số khái niệm 253 1.3.2 Những quy định thị trường bất động sản 275 1.4 THỰC TRẠNG VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 2827 1.4.1 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất giới 2827 1.4.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 300 1.4.3 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Thanh Hoá 332 1.5 ĐÁNH GIÁ TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 364 iv 2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3634 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 365 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 364 2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 386 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 TÌNH HÌNH CƠ BẢN HUYỆN NƠNG CỐNG TỈNH THANH HỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 40 3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Nông Cống 40 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội huyện Nông Cống 40 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Nông Cống 41 3.1.4 Thực trạng quản lý Nhà nước đất đai huyện Nông Cống: 430 3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 453 3.2.1 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 theo thời gian 453 3.2.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 theo đối tượng tham gia đấu giá 45 3.3 HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN NÔNG CỐNG 47 3.3.1 Hiệu kinh tế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nông Cống 47 3.3.2 Hiệu đấu giá quyền sử dụng đất cơng tác quản lí đất đai địa bàn huyện Nông Cống 510 3.4 Ý KIẾN CỦA NGƯỜI DÂN VÀ CÁN BỘ QUẢN LÍ VỀ CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG GIAI ĐOẠN 2013-2017 520 3.4.1 Ý kiến người dân cán quản lý cách thức tổ chức, thái độ phục vụ hiểu biết chung người dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nông Cống 531 v 3.4.2 Ý kiến người dân cán quản lý quy trình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nông Cống 5657 3.4.3 Ý kiến người dân cán quản lý hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nông Cống 600 3.5 KHÓ KHĂN, TỒN TẠI TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG 654 3.5.1 Khó khăn, tồn cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nông Cống 654 3.5.2 Một số giải pháp khắc phục khó khăn, tồn nâng cao hiệu đấu giá QSD đất địa bàn huyện Nông Cống thời gian tới 65 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 67 Kết luận 67 Khó khăn, tồn đề xuất số giải pháp thực 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Bảng thu phí đấu giá trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà hộ gia đình, cá nhân 155 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Nông Cống 420 Bảng 3.2 Kết đấu giá QSD đất giai đoạn 2014-2017 huyện Nông Cống theo thời gian 454 Bảng 3.3 Kết đấu giá QSD đất giai đoạn 2014-2017, huyện Nông Cống theo đối tượng đấu giá 46 Bảng 3.4 Kết so sánh giá trúng đấu giá giá chuyển nhượng 4948 Bảng 3.5 Kết nguồn thu từ tiền sử dụng đất thông qua đấu giá QSD đất qua năm 5349 Bảng 3.6 Ý kiến người dân công tác đấu giá quyền sử dụng đất 542 Bảng 3.7 Ý kiến người dân cách thức tổ chức chất lượng đấu giá quyền sử dụng đất 5653 Bảng 3.8 Ý kiến cán quản lý công tác đấu giá quyền sử dụng đất 54 Bảng 3.9 Ý kiến người dân quy trình đấu giá QSD đất 6056 Bảng 3.10 Ý kiến cán quản lý quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 6158 Bảng 3.11 Ý kiến người dân hiệu đấu giá quyền sử dụng đất 6160 Bảng 3.12 Ý kiến cán quản lý hiệu đấu giá quyền sử dụng đất 6163 MỞ ĐẦU ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài sản quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt không thay được, điều kiện đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội tồn phát triển Trong trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường làm cho thành phần kinh tế phát triển mạnh hình thành xu hướng yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hố, có đất đai “Thúc đẩy hình thành, phát triển bước hồn thiện loại thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm thị trường mới, quan trọng như: thị trường bất động sản, thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường khoa học cơng nghệ” nội dung nêu Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX cụ thể chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001 – 2010: “Hình thành đồng tiếp tục phát triển, hồn thiện loại hình thị trường đơi với xây dựng khuôn khổ pháp lý thể chế để thị trường hoạt động động, có hiệu quả, có trật tự kỷ cương mơi trường cạnh tranh lành mạnh” Đó coi bước quan trọng để bước thức hố đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng Hình thức thực tế đạt số thành làm thay đổi mặt số địa phương, trình thực bộc lộ số khó khăn tồn việc định giá cho khu đất dùng để tốn chưa có sở, việc giao đất tốn tiến hành khơng chặt chẽ … Để khắc phục tồn năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng qũy đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Mặc dù triển khai số bất cập chưa tạo hội cho người thu nhập thấp, dễ để xảy tình trạng rửa tiền, cị mồi… cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thực hướng cho thị trường bất động sản nước ta Giá đất quy định giá đất theo thị trường xích lại gần thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất giá giao dịch thành cơng thị trường, từ Nhà nước có sở để điều chỉnh quy định hành Xuất phát từ ý nghĩa đó, phân cơng Khoa Quản lí tài ngun; đồng ý Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun; trí UBND huyện Nơng Cống, tỉnh Thanh Hố với hướng dẫn trực tiếp PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nơng Cống, tỉnh Thanh Hố giai đoạn 2014 - 2017 " MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng việc đấu giá ảnh hưởng việc đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2017 đến kinh tế, xã hội, cơng tác quản lí đất đai môi trường địa bàn huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hố thơng qua việc tổng hợp số liệu thứ cấp số liệu sơ cấp điều tra để thấy làm chưalàm tốt; từ đề xuất gi ảipháp góp phần phát triển công tác đấu giá quyền sử dụng đất tốt 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2014 - 2017 để thấy làm quy định chưa làm quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2014 - 2017 góc độ kinh tế, xã hội, cơng tác quản lí đất đai 3 - Đánh giá ý kiến người dân cán quản lí cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2014 – 2017 - Chỉ khó khăn, tồn đề xuất số giải pháp, kiến nghị góp phần hồn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nông Cống Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI - Bổ sung tư liệu cho cơng tác quản lí đất đai nói riêng đấu giá quyền sử dụng đất nói chung cho địa phương - Giúp nâng cao khả viết lí luận, phân tích cho học viên CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1.1.1 Cơ sở lí luận đề tài Việc chuyển dịch tài sản dân từ chủ thể sang chủ thể khác việc có từ lâu đời Quyền sử dụng đất loại tài sản dân đặc biệt nên việc chuyển giao từ chủ thể sang chủ thể khác tất yếu Có nhiều hình thức chuyển dịch tài sản nói chung chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể sang chủ thể khác, đấu giá hình thức thu hiệu cao mà thường áp dụng Khi Hiến pháp 1992 đời, đất đai thừa nhận loại hàng hố đặc biệt, có nghĩa QSD đất có giá trị tham gia vào thị trường hàng hố thơng qua vật ngang giá đồng tiền Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục hạn chế Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, ngày 26/11/2003 Quốc hội khố XI thơng qua Luật đất đai 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Theo Luật này, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá QSD đất, hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất cho thuê đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước Thông qua việc đấu giá QSD đất nguồn Ngân sách Nhà nước có thêm kinh phí để đầu tư cho xây dựng hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất Tuy Luật Đất đai 1993 soạn với tinh thần đổi Hiến pháp 1992, sau 10 năm thực góp phần to lớn vào cơng tác quản lí đất đai Nhà nước thời kì đổi mới, thúc đẩy kinh tế Việt Nam phát triển Để phù hợp với đổi phát triển đất nước thời kì cơng nghiệp hoá- đại hoá, ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội khóa XI thơng qua Luật Đất đai lần thứ ba - Luật Đất đai năm 2003 Những vấn đề quyền sử dụng đất quy định chặt chẽ cụ thể hơn, thêm hình thức chuyển QSD đất tặng cho QSD đất bảo lãnh giá trị QSD đất; thêm giao đất, cho th đất có thu tiền sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Như vậy, Luật Đất đai năm 2003 đời tạo hành lang pháp lý cao cho việc giao đất, cho th đất có hiệu thơng qua hình thức áp dụng đấu giá QSD đất, nhằm tạo nguồn kinh phí để phục vụ lợi ích công cộng, phát triển kinh tế nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để đấu giá Đấu giá QSD đất nhằm lựa chọn chủ đầu tư có đủ lực, bước thực hố quy hoạch góp phần thúc đẩy q trình phát triển kinh tế - xã hội Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Luật đất lần thứ đời thể chế hóa đầy đủ quan điểm, định hướng Nghị số 19-NQ/TW Hội nghị lần BCH Trung ương Đảng khóa XI, đồng thời khắc phục, giải tồn tại, hạn chế phát sinh trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Một điểm đổi liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 cụ thể hóa quyền Nhà nước đất đai có quyền định giá đất Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất, bảng giá đất định giá đất cụ thể (Điều 18, Luật đất đai 2013) 1.1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài Xuất phát từ vai trò đặc điểm đất đai việc sử dụng đất đai cách hợp lý có hiệu cần thiết Để làm điều đóng góp công tác đấu giá QSD đất quan trọng Mục đích việc đấu giá QSD đất (đặc biệt đấu giá QSD đất đất nhỏ nằm xen kẹt khu dân cư) tạo cạnh tranh lành mạnh, công khai lựa chọn hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đủ điều kiện để giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm huy động tối đa nguồn vốn để đầu tư xây dựng, nâng cấp cơng trình sở hạ tầng, phúc lợi xã hội công cộng huyện, bước xây dựng huyện Nông Cống thành huyện kiểu mẫu tỉnh 6 Do vậy, để đấu giá QSD đất phát huy hết hiệu cần có tìm hiểu sâu sắc tồn diện, để từ có nhìn đắn loại hình 1.1.3 Cơ sở pháp lí đề tài - Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 Chính phủ; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản - Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng năm 2005 Bộ Tài hướng dẫn xác định giá khởi điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá - Quyết định 359/2012/QĐ-UBND ngày 03/2/2012 UBND tỉnh Thanh Hoá việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Thanh Hoá - Luật Đấu giá tài sản ngày 17/11/2016; - Luật đất đai 2013 quy định: Đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ quy định bán đấu giá tài sản - Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 Bộ Tài hướng dẫn xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất - Quyết định 07/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 UBND tỉnh Thanh Hóa việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa 1.2 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.2.1 Một số khái niệm - Đấu giá: Là bán hình thức người mua trả giá người trả giá cao mua - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, nhận làm nhận bán với giá rẻ giao cho làm bán hàng - Quyền sử dụng đất: dạng quyền tài sản, quy định người sử dụng đất hưởng quyền người sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất theo quy định pháp luật - Đấu giá quyền sử dụng đất : Theo Quyết định 07/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 UBND tỉnh Thanh Hóa việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa: “Đấu giá QSD đất việc quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước thuộc thành phần kinh tế có đủ điều kiện vốn khả đảm bảo yêu cầu kỹ thuật dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng cơng trình sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội địa bàn tỉnh” Đấu giá QSD đất hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất cho thuê đất Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất - Định giá: ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định, thời điểm xác định - Định giá đất: Được hiểu ước tính giá trị quyền sử dụng đất hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng xác định, thời điểm xác định - Giá cả: Là biểu thị tiền giá trị tài sản, số tiền thoả thuận người mua người bán thời điểm xác định Giá lớn nhỏ giá trị thị trường tài sản 1.2.2 Hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất - Mặt quy hoạch sử dụng đất tỷ lệ 1/500 - UBND xã nơi có đất phải xây dựng phương án đấu giá có văn đề nghị phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất - Quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất cấp có thẩm quyền - Thông báo đấu giá quyền sử dụng đất - Quyết định thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thông báo phương tiện thông tin đại chúng tên, địa đơn vị thực bán đấu giá (trường hợp thuê trung tâm đấu giá) - Hồ sơ xin đấu giá hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá có đơn xin đấu giá quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân - Quyết định phê duyệt giá khởi điểm lô đất đấu giá quyền sử dụng đất - Quyết định đấu giá đất 1.2.3 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất: Lập danh mục kế hoạch sử dụng đất (MBQH chi tiết) Lập DA xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu vực đấu giá GPMB, thu hồi đất, thực dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật phục vụ đấu giá Thành lập HĐ ĐGQSD đất kí HĐ thuê đơn vị tư vấn Xây dựng quy chế đấu giá, xác định giá sàn bước giá Thông báo mời tham gia đấu giá bán hồ sơ Đăng ký tham gia đấu giá nộp hồ sơ đấu giá Xác định tư cách người tham gia đấu giá Mở phiên đấu giá xét giá Phê duyệt kết đấu giá, định giao đất Nộp tiền sử dụng đất Giao đất, cấp GCN QSD đất cho người trúng đấu giá * Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất: Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nông Cống thành lập trường hợp đặc biệt theo 10 quy định Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Điều Thông tư liên tịch số 14/2014/TTLTBTNMT-BTP Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất (khi tài sản quyền sử dụng đất có giá trị lớn, có tính chất phức tạp trường hợp không thuê đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp) Khi Hội đồng đấu giá QSD đất huyện Nông Cống Chủ tịch Phó Chủ tịch UBND huyện Chủ tịch Hội đồng Thành viên Hội đồng gồm: - Giám đốc ban Quản lý dự án (huyện Nông Cống chưa thành lập trung tâm phát triển quỹ đất) – Phó Chủ tịch Hội đồng; - Trưởng phịng Tài - kế hoạch huyện - Uỷ viên; - Trưởng phòng Tài nguyên Mơi trường huyện - Uỷ viên; - Trưởng phịng Kinh tế - hạ tầng huyện - Uỷ viên; - Trưởng phòng Tư pháp huyện - Ủy viên - Chánh Thanh tra huyện - Uỷ viên Trong trường hợp cần thiết, tuỳ theo quy mơ, tính chất dự án, Chủ tịch Hội đồng đấu giá QSD đất mời thành viên khác đại diện Sở, Ngành UBND cấp Xã (nơi thu hồi đất) tham gia tổ chức thực Hội đồng đấu giá QSD đất sử dụng dấu quan, đơn vị Chủ tịch Hội đồng trình thực đấu giá Hầu hết dự án quy hoạch chi tiết đất để thực đấu giá giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Nông Cống thuê đơn vị tư vấn bán đấu giá chuyên nghiệp thực Vì vậy, huyện thành lập ban đạo đấu giá quyền sử dụng đất * Trách nhiệm ban đạo đấu giá QSD đất: - Thẩm định trình cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất dự án cụ thể - Xác định giá khởi điểm (giá sàn) bước giá 11 - Kí hợp đồng thuê đơn vị đấu giá chuyên nghiệp - Phối hợp với đơn vị đấu giá để xác định đối tượng tham gia đấu giá, xét duyệt hồ sơ - Giám sát bán đấu giá - Trình cấp có thẩm quyền phê duyệt kết trúng đấu giá - Theo dõi, đôn đốc hộ trúng đấu giá thực nghĩa vụ tài với Nhà nước, xử lí trường hợp vi phạm quy chế bán đấu giá - Theo dõi báo cáo tiến độ việc giao đất cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất * Giá khởi điểm (giá sàn): Nguyên tắc xác định giá sàn: giá sàn để đấu giá QSD đất, xác định nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng QSD đất, quyền thuê đất điều kiện bình thường khu vực đất liền kề gần có mục đích sử dụng với mục đích sử dụng đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với đất đấu giá Giá sàn không thấp giá giao đất, giá cho thuê đất UBND tỉnh quy định hàng năm thời điểm tổ chức đấu giá - Giá sàn trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất: Giá tối thiểu làm xác định giá sàn khơng thấp chi phí giải phóng mặt + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 01m2 đất; - Giá sàn trường hợp cho thuê đất tiền thuê đất trả 01m2 đất hàng năm, không thấp giá cho thuê đất theo định 4545/QĐ-UBND UBND tỉnh Thanh Hoá ngày 18/12/2014 Giá thu tiền cho thuê đất gồm chi phí để tạo lập khu đất lợi vị trí địa lý theo xác định quan Nhà nước có thẩm quyền tiền thuê đất Người trúng đấu giá phải hoàn trả tồn khoản chi phí để tạo lập khu đất lợi vị trí địa lý theo xác định quan Nhà nước có thẩm quyền, nộp Ngân sách huyện sau phê duyệt kết trúng 12 đấu giá Khoản tiền tiêu chuẩn để xét đấu giá xác định trước tổ chức đấu giá công bố hồ sơ mời đấu giá * Bước giá: phần cộng thêm (theo quy định bước giá lơ đất 0,5 ÷ 1,0% mức giá trả cao vịng đấu liền kề trước đó) vào mức giá trả cao vòng đấu trước trực tiếp với mức giá Tổ chức bán đấu giá đất cơng bố cho vịng đấu Đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất bước giá quy định tối thiểu 100.000 đồng/m2 tối đa 1.000.000 đồng/m2 đất Đối với trường hợp cho thuê đất bước giá quy định từ 1.000 đồng/m2/năm đến 20.000 đồng/m2/năm * Thẩm quyền phê duyệt giá sàn bước giá: Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền phê duyệt giá sàn bước giá để đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê đất; dự án đầu tư đất nhỏ lẻ, xen kẹt khu dân cư Chủ tịch UBND tỉnh uỷ quyền cho Chủ tịch UBND cấp huyện Tuy nhiên, tỉnh Thanh Hố hàng năm UBND tỉnh ban hành định uỷ quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt giá sàn để đấu giá quyền sử dụng đất năm (quyết định có hiệu lực hết ngày 31/12 hàng năm) VD: Năm 2018, huyện Nông Cống thực theo Quyết định số 514/QĐUBND ngày 06/2/2018 UBND tỉnh Thanh Hóa * Thơng báo mời tham gia đấu giá: Việc thông báo mời tham gia đấu giá thực theo nguyên tắc mời đấu rộng rãi (thơng báo cơng khai lần báo in báo hình trung ương tỉnh - Khoản 1, Điều 57, Luật đấu giá tài sản; thông báo truyền xã; dự án quy hoạch đất thị trấn Nơng Cống thơng báo đài truyền huyện tối thiểu lần trước phát hành hồ sơ mời đấu giá tối thiểu 15 ngày) Bên tổ chức đấu giá niêm yết công khai thông báo tại: - Trụ sở UBND xã nơi có đất đấu giá (chính địa điểm tổ chức đấu giá) - Nhà văn hố thơn (tuỳ trường hợp thấy cần thiết) Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới đất, mục đích sử dụng tại, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục ... 2017 453 3.2.1 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 theo thời gian 453 3.2.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện. .. trạng sử dụng đất huyện Nông Cống 41 3.1.4 Thực trạng quản lý Nhà nước đất đai huyện Nông Cống: 430 3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG GIAI ĐOẠN... luật đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2014 - 2017 góc độ kinh tế, xã hội, cơng tác quản lí đất đai 3 - Đánh giá ý