Đang tải... (xem toàn văn)
Microsoft Word Trang bia BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN TĂNG ĐÔNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CH[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN TĂNG ĐƠNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh – Năm 2010 123doc BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN TĂNG ĐÔNG GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 Chuyên Ngành: Kinh tế Tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN VĂN SĨ TP Hồ Chí Minh - Năm 2010 123doc LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các thông tin số liệu sử dụng luận văn hoàn toàn trung thực trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo TP.HCM, tháng 10 năm 2010 Tác giả luận văn: Nguyễn Tăng Đông Học viên cao học khóa 16 Chun ngành: Kinh tế-tài chính-ngân hàng Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh 123doc MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU 1 GIỚI THIỆU TỔNG QUAN: MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI: ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN: Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU: CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản theo Bộ luật Dân 1.1.2 Khái niệm bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 1.1.3 Đặc điểm bất động sản 1.2 PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.3 HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN 13 1.4 KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 15 1.4.1 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 15 1.4.2 Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản: 17 1.4.3 Vai trò thị trường bất động sản: 19 1.5 VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 22 123doc 1.6 NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN) 25 1.6.1 Khái niệm tín dụng bất động sản 25 1.6.2 Đặc trưng thị trường tín dụng bất động sản 26 1.6.3 Các sản phẩm tín dụng bất động sản 27 1.7 MỘT SỐ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CỦA CÁC NƯỚC TRONG VIỆC PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 30 1.7.1 Tín dụng bất động sản Singapore 30 1.7.2 Kinh nghiệm phát triển REIT Mỹ 31 1.7.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 33 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 34 2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 34 2.1.1 Quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng: 34 2.1.2 Tình hình thị trường BĐS TPHCM từ năm 2008 đến nay: 36 2.1.3 Các loại hình BĐS chủ yếu TPHCM: 42 2.2 THỰC TRẠNG CÁC KÊNH THU HÚT VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 48 2.2.1 Vốn vay ngân hàng 48 2.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu 53 2.2.3 Huy động từ khách hàng: 55 2.2.4 Tình hình nguồn vốn ngoại: 56 2.2.5 Hình thức huy động khác 58 2.3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 62 2.4 ĐÁNH GIÁ NHỮNG THÀNH TỰU VÀ NHỮNG TỒN TẠI CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TPHCM 68 2.4.1 Thành tựu: 68 2.4.2 Những tồn chế, sách tài thị trường BĐS 72 2.4.3 Những mặt hạn chế thị trường BĐS 74 123doc CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015 76 3.1 QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ĐẾN NĂM 2015 77 3.1.1 Quan điểm phát triển dịch vụ bất động sản 77 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ bất động sản 77 3.2 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GĨP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM ĐẾN NĂM 2015 78 3.2.1 Hồn thiện sách tín dụng ngân hàng liên quan đến thị trường bất động sản 78 3.2.2 Tiếp tục thử nghiệm, đến hình thành quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản 80 3.2.3 Hình thành phát triển hệ thống chấp-cầm cố thứ cấp để tài trợ cho thị trường bất động sản 83 3.2.4 Huy động tối đa nguồn vốn dân thông qua kênh trái phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản 85 3.3 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ 87 3.3.1 Hoàn thiện yếu tố đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất động sản 87 3.3.2 Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường bất động sản 88 3.3.3 Tăng cường thành tố thị trường bất động sản 89 KẾT LUẬN 91 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 123doc DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Tiến độ huy động vốn dự án Singapore Bảng 2.1: Các tiêu thị trường Việt Nam qua năm Bảng 2.2: Số lượng hộ qua năm TPHCM Bảng 2.3: Diện tích bán lẻ qua năm TPHCM Bảng 2.4: Căn hộ dịch vụ cho thuê qua năm TPHCM Bảng 2.5: Dự báo số lượng khách sạn tăng thêm thời gian tới địa bàn TPHCM Bảng 2.6: Dư nợ cho vay BĐS địa bàn TPHCM qua năm 123doc DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản CK: Chứng khốn CĐT: Chủ đầu tư ĐTM: Đơ thị FDI: Đầu tư trực tiếp FII: Đầu tư gián tiếp NHNN: Ngân hàng nhà nước NĐ: Nghị định TTBĐS: Thị trường bất động sản TCTD: Tổ chức tín dụng TPHCM: Thành phố Hồ Chí Minh REIT: Real Estate Investment Trust - Quỹ tín thác đầu tư bất động sản VN: Việt Nam WTO: Tổ chức thương mại giới 123doc PHẦN MỞ ĐẦU GIỚI THIỆU TỔNG QUAN: Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta hình thành phát triển với tốc độ nhanh Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, hoạt động thị trường bất động sản bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu hạn chế Thị trường bất động sản "nóng" dẫn tới "sốt" "lạnh" dẫn tới "đóng băng" ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất đời sống nhân dân Nghị Đại hội lần thứ X Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào cơng đổi tồn diện đất nước Trong q trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống văn pháp quy ban hành sửa đổi bổ sung ngày hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật Đầu tư nước; Luật Đầu tư nước; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật Nhà Luật kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước thể chế kinh tế thị trường hình thành hồn thiện bước để phù hợp với yêu cầu phát triển hội nhập Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đồng thời trung tâm thương mại kinh tế lớn nước nên thành phố thu hút lượng dân cư lớn tỉnh, thành khác sinh sống làm việc, nên nhu cầu nhà lớn Thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ 13 khu vực châu ÁThái Bình Dương triển vọng đầu tư bất động sản, địa điểm có hội cao khu vực Đông Nam Á theo Báo cáo "Xu hướng thị trường bất động sản khu vực châu Á-Thái Bình Dương" năm 2010 Viện Quản Lý Đất Đô Thị Mỹ (ULI) công ty PricewaterhouseCoopers thực Tiềm thế, nhiên, thị trường bất động sản nước, thị trường 123doc bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua diễn biến thất thường Các kênh vốn cho thị trường bất động sản cịn hạn chế, tình trạng đầu cơ, giá biến động mạnh, trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, sức lực, chi phí giao dịch cao; thị trường bất động sản thiếu công khai, minh bạch Vấn đề thiết đặt là, phải nhanh chóng khắc phục hạn chế, hạn chế vốn cho thị trường bất động sản nay, tăng khả thu hút nguồn lực xã hội Thị trường bất đông sản (đất đai tài sản gắn liền với đất) ba nguồn lực đầu vào kinh tế, thị trường lao động thị trường vốn, để chủ đạo trình đầu tư làm chuyển dịch cấu kinh tế, đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Vì tác giả chọn nghiên cứu đề tài “GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2015” MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI: Mục đích đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản TPHCM, nhân tố tác động đến thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, từ đề xuất giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh nói riêng, thị trường bất động sản nước nói chung Để đạt mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ đề tài phải giải công việc sau: - Xem xét, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh - Đưa giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU: 123doc ... bất động sản TPHCM, nhân tố tác động đến thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, từ đề xuất giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh nói riêng, thị trường bất động sản nước... Phần mở đầu + Chương 1: Tổng quan bất động sản thị trường bất động sản + Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh + Chương 3: Giải pháp tài góp phần phát triển thị trường bất. .. quan thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, phân tích bất cập, khuyết tật thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh, xác định nguyên nhân đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản TP