Đang tải... (xem toàn văn)
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011 123doc BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011 123doc -3- MỤC LỤC Danh mục từ viết tắt Danh mục hình vẽ PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu 10 Phương pháp nghiên cứu 10 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 10 Những điểm luận văn 11 Kết cấu luận văn 11 CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1.1 Khái niệm bất động sản, hàng hoá thị trường bất động sản 12 1.1.2 Các chủ thể hoạt động thị trường bất động sản 12 1.1.3 Các tiêu chí phát triển thị trường bất động sản 13 1.2 CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 14 1.2.1 Tín dụng ngân hàng 14 1.2.2 Thuế bất động sản 15 1.2.3 Các khoản thu tài khác 17 1.2.4 Các quỹ đầu tư bất động sản 18 1.3 TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 19 1.3.1 Tác động tín dụng ngân hàng 19 1.3.2 Tác động thuế bất động sản 20 1.3.3 Tác động khoản thu tài khác 21 1.3.4 Tác động quỹ đầu tư bất động sản 21 1.4 KHÁI QUÁT VỀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 22 1.4.1 Khái quát hoạt động tài phát triển thị trường 123doc -4- bất động sản số nước 22 1.4.1.1 Khái quát hoạt động sách tín dụng cho vay BĐS phát triển thị trường bất động sản Nhật 22 1.4.1.2 Khái quát hoạt động thuế BĐS phát triển thị trường bất động sản Trung quốc 23 1.4.1.3 Khái quát hoạt động thuế tín dụng cho vay BĐS “dưới chuẩn” phát triển thị trường bất động sản Mỹ 24 1.4.1.4 Khái quát hoạt động quỹ đầu tư BĐS phát triển thị trường bất động sản Singapore 25 1.4.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 26 Kết luận chương 1: 28 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM GIAI ĐOẠN 2006-2011 29 2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 29 2.1.1 Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM 29 2.1.2 Thực trạng chủ thể hoạt động thị trường bất động sản TP.HCM 30 2.2 THỰC TRẠNG CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 36 2.2.1 Thực trạng tín dụng ngân hàng thị trường bất động sản TP.HCM 36 2.2.2 Thực trạng thuế thị trường bất động sản TP.HCM 38 2.2.3 Thực trạng khác khoản thu tài khác thị trường bất động sản TP.HCM 41 2.2.4 Thực trạng quỹ đầu tư thị trường bất động sản TP.HCM 43 2.3 PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 44 2.3.1 Mơ hình hồi qui bội MLR 44 2.3.2 Tín dụng ngân hàng 49 2.3.3 Thuế bất động sản 53 2.3.4 Các khoản thu tài khác 57 2.3.5 Các quỹ đầu tư bất động sản 59 2.4 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 61 123doc -5- 2.4.1 Thành tựu 61 2.4.2 Hạn chế nguyên nhân 64 Kết luận chương 2: 67 CHƯƠNG CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ĐẾN NĂM 2015 68 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 68 3.1.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản TP.HCM 68 3.1.2 Nội dung định hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM 69 3.1.3 Hoàn thiện chủ thể hoạt động thị trường bất động sản 70 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM 71 3.2.1 Các giải pháp tín dụng ngân hàng 71 3.2.2 Các giải pháp thuế bất động sản 73 3.2.3 Các giải pháp khoản thu tài khác 76 3.2.4 Các giải pháp mô hình quỹ đầu tư 78 3.2.5 Các giải pháp tài khác 80 Kết luận chương 3: 83 KẾT LUẬN 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHỤ LỤC 88 Bảng 2.1 Dư nợ tín dụng BĐS NH TP.HCM từ năm 2006-2011 88 Bảng 2.2 Tỷ trọng dư nợ cho vay nhóm sản phẩm tín dụng BĐS tổng dư nợ BĐS NHTM địa bàn TP.HCM 88 Bảng 2.3 Bảng lãi suất (%) cho vay bất động sản (VNĐ) bình quân TP.HCM so với lãi suất cho vay bình quân nước từ năm 2006-2011 88 Bảng 2.4 Bảng dư nợ xấu cho vay BĐS ngân hàng thương mại TP.HCM từ năm 2006-2011 89 Bảng 2.5 Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp TP.HCM từ năm 2006-2011 89 Bảng 2.6 Số thu thuế nhà đất TP.HCM từ năm từ 2006 - 2011 89 Bảng 2.7 Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006 - 2011 89 Bảng 2.8 Số thu tiền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006 - 2011 90 123doc -6- Bảng 2.9 Số thu tiền thuê mặt đất, mặt nước TP.HCM năm 2006 - 2011 90 Bảng 2.10 Các quỹ đầu tư vào bất động sản Việt Nam 90 123doc -7- DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT APEC Tổ chức hợp tác kinh tế Châu Á-Thái Bình Dương BĐS Bất động sản FDI Quỹ đầu tư nước HDB Cơ quan phát triển nhà Singapore NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng Thương mại OPUD Tổ chức thúc đẩy phát triển đô thị Nhật Bản REITs Quỹ tín thác bất động sản TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân USD Đơ la Mỹ WTO Tổ chức thương mại giới 123doc -8- DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1 Tác động thuế phụ thuộc vào độ co dãn cung cầu bất động sản Lượng cung hộ TP.HCM qua năm 2006-2011 Hình 2.2 Lượng cung biệt thự TP.HCM qua năm 2006-2011 Hình 2.3 Giá thuê văn phịng Thành phố Châu Á Hình 2.4 Nguồn cung văn phòng cho thuê TP.HCM phân theo hạng Hình 2.5 Dư nợ tín dụng tổng dư nợ tín dụng BĐS ngân hàng địa bàn TP.HCM từ 2006-2011 Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS ngân hàng địa bàn TP.HCM từ 2006-2011 Hình 1.1 Hình 2.6 Hình 2.7 Lãi suất cho vay bất động sản (VNĐ) bình quân TP.HCM so với Hình 2.8 lãi suất cho vay bình quân nước từ năm 2006-2011 Số thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.9 Số thu thuế nhà đất TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.10 Số thu thuế chuyển quyền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.11 Số thu tiền sử dụng đất TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.12 Số thu tiền thuê đất TP.HCM từ năm 2006-2011 Hình 2.13 Nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS Việt nam từ năm 2006-2011 Hình 2.14 Mơ hình nghiên cứu tổng quát tác động hoạt động tài đến nguồn cung BĐS 123doc -9- PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trò quan trọng kinh tế thị trường nói chung thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, thị trường chứa đựng lượng tài sản lớn quy mơ, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân Bất động sản tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Bất động sản tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường bất động sản ngồi chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, cịn nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động chấp Do đó, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng, Điều hành tốt phát triển thị trường bất động sản có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế TP.HCM thông qua thu hút nguồn vốn đầu tư nước, giải vấn đề lao động, phát triển ngành liên quan, tạo lập quỹ nhà đảm bảo nguồn cung ổn định cho người dân thành thị Vì vậy, nghiên cứu mặt hạn chế, bất cập từ hệ thống sách, pháp luật Nhà nước giải pháp hoạt động tài q trình phát triển thị trường bất động sản TP.HCM để tìm giải pháp hiệu nhằm thu hút nguồn lực xã hội, thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường cần thiết Ngoài ra, nghiên cứu góp phần phát triển quản lý hiệu thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm nguồn cung quỹ nhà cho người dân vai trò quan trọng quan quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhà Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu phân tích tác động hoạt động tài (tín dụng, thuế, khoản thu tài khác quỹ đầu tư bất động sản) thị trường bất động sản TP.HCM Qua đó, kiến nghị giải pháp tác động đến yếu tố bản, giải pháp hoạt động tài giải pháp hỗ trợ cho 123doc -10- thị trường bất động sản để khắc phục hạn chế thị trường, đồng thời khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường nhà TP.HCM Đối tượng phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu tập trung vào yếu tố giải pháp tác động hoạt động tài đến thị trường bất động sản TP.HCM Nghiên cứu tiến hành TP.HCM khoảng thời gian 2006 – 2011 định hướng 2011 - 2015 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp phân tích định tính tổng hợp: tác giả sử dụng để làm sở cho việc làm rõ thực trạng đề xuất giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản TP.HCM Phương pháp định lượng: tác giả sử dụng để phân tích tác động hoạt động tài đến thị trường BĐS thơng qua mơ hình Hồi qui bội Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Tình hính nghiên cứu nước ngoài: Các nghiên cứu nước ngồi thị trường BĐS nói chung hoạt động tín dụng bất động sản, sách thuế BĐS nói riêng nhiều, đa dạng phong phú Tuy nhiên, nghiên cứu dựa vào tình hình thực tế nước hồn tồn khác biệt so với thực trạng thị trường BĐS Việt nam Bên cạnh có vài nghiên cứu điển hình nước tiên tiến để Việt Nam học hỏi áp dụng cho thị trường BĐS tương lai Cụ thể sách thuế thị trường BĐS trội có số tác giả nghiên cứu sau: Johnny Munkhammar och Nima Sanandaji (2009) khủng hoảng tài Hoa Kỳ; Chris Edwards (2006) sửa đổi thuế BĐS Mỹ; Hong Zhang (2008) đánh giá cải cách thuế BĐS Trung Quốc… Tình hính nghiên cứu nước: Trải qua trình hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam dài có nhiều nghiên cứu phát triển thị trường BĐS TP.HCM, dựa nhân tố tài tín dụng bất động sản, sách thuế bất động sản,… Tuy nhiên, nhiều lý khác mà nghiên cứu chưa đáp ứng nhu cầu thực tế nhằm hỗ trợ phát triển thị trường BĐS bền vững, cụ thể số nghiên cứu bậc sau: Các giải pháp tài để phát triển thị trường BĐS TP.HCM Nguyễn Tuấn Kiệt (2007) Phát triển thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn thông qua 123doc ... VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÕ KIM THẢO NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên... tài phát triển thị trường bất động sản TP.HCM đến năm 2015 123doc -12- CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN... cấu luận văn 11 CHƯƠNG LÝ LUẬN CƠ SỞ VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG