Untitled ĐẠI HỌC UEH TRƯỜNG KINH DOANH KHOA TÀI CHÍNH BÀI TIỂU LUẬN MÔN KINH TẾ VI MÔ Đề tài TÌNH HÌNH CUNG, CẦU ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY Giảng viên Nguyễn Thanh Triều Khóa[.]
lOMoARcPSD|17838488 ĐẠI HỌC UEH TRƯỜNG KINH DOANH KHOA TÀI CHÍNH BÀI TIỂU LUẬN MÔN KINH TẾ VI MÔ Đề tài: TÌNH HÌNH CUNG, CẦU ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY Giảng viên: Nguyễn Thanh Triều Khóa – Lớp: K48 – TE001+TE002 Ngành: Tài quốc tế Nhóm: Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 11 năm 2022 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu NỘI DUNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Lý thuyết cung – cầu 1.1.1 Cầu .5 1.1.2 Cung 1.2 Một số vấn đề bất động sản .7 1.2.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản .7 1.2.2 Phân loại bất động sản .8 Phân tích thực trạng đề tài 2.1 Tình hình cung, cầu bất động sản Việt Nam 2.1.1 Những số liệu thống kê khái quát tình hình cung - cầu đất nước ta quý 3/2022 .9 2.1.2 Các lí đằng sau tình hình cung - cầu đất 10 2.1.3 Nhận định chuyên gia .11 2.1.4 Dự đoán thị trường đất Việt Nam 2023 từ chuyên gia 12 2.2 Giá bất động sản dấu hiệu bong bóng năm 2022 12 2.2.1 Tổng quan bất động sản đất nửa đầu năm 2022 .12 2.2.2 Dấu hiệu bong bóng bất động sản 14 Đề xuất giải pháp .17 3.1 Độ co giãn cung cầu đất 17 3.2 Thuế giá trị đất (Land value tax) .18 3.3 Kết luận 21 LỜI KẾT 22 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 24 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM STT HỌ VÀ TÊN MSSV GMAIL Nguyễn Thị Minh Thư 31221025019 thunguyen.31221025019@st.ueh.edu.vn Đặng Chí Dũng 31221023031 dungdang.31221023031@st.ueh.edu.vn Đỗ Thanh Nhàn 31221025635 nhando.31221025635@st.ueh.edu.vn Nguyễn Hoàng Trọng Nghĩa 31221025227 nghianguyen.31221025227@st.ueh.edu Bùi Đặng Gia Phước 31221024839 phuocbui.31221024839@st.ueh.edu.vn Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Gần đây, phương tiện thơng tin đại chúng, phát tán nhiều tin nóng lĩnh vực kinh tế giá vàng lên xuống liên tục làm thị trường biến động, giá xăng dầu, tỉ giá, giá nguyên vật liệu,… yếu tố có tác động mạnh mẽ đến kinh tế nước, có Việt Nam bên cạnh đó, khơng thể kể đến vấn đề bất động sản thị trường bất động sản Được chọn vấn đề nóng sơi năm vừa qua, bất động sản không ngừng phát triển tiến năm gần Có thể nói bất động sản yếu tố quan trọng hàng đầu sống yếu tố then chốt cho việc phát triển lĩnh vực quốc gia Trong bất động sản, có nhiều vấn đề để nhắc đến kể đến đất nền, nhà ở, cơng trình gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai hay tài sản gắn liền với nhà cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai,… bao gồm tất vấn đề lại, mà nhắc đến hiểu quan trọng đất Ngày nay, thị trường bất động sản đất Việt Nam xảy nhiều biến động, điều làm ảnh hưởng nhiều tới người đầu tư, người dân hay người bán bất động sản từ đại dịch COVID-19 xảy Bài tiểu luận “ Tình hình cung, cầu ảnh hưởng đến giá bất động sản đất Việt Nam nay” Liên hệ thực tiễn tình hình cung, cầu bất động sản đất nào, cho biết bất động sản đất nền, thực tế giá bất động sản đất có biến đổi mạnh nào, điều ảnh hưởng nào, từ nắm thêm kiến thức bất động sản thị trường bất động sản đất nền, rút phương pháp đề xuất để giải tình hình Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu - Mục tiêu nghiên cứu: + Lí thuyết cung, cầu bất động sản đất + Hệ thống lại kiến thức cần thiết bất động sản đất thị trường bất động sản đất + Liên hệ thực tế vấn đề cung, cầu bất động sản đất Việt Nam + Tình hình giá bất động sản đất dấu hiệu bong bóng bất động sản đất Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 + Đánh giá tình hình + Đề xuất giải pháp để cứu vãn tình hình - Đối tượng nghiên cứu: + Tình hình cung, cầu bất động sản đất + Giá bất động sản đất - Phạm vi nghiên cứu: Thị trường bất động sản đất Việt Nam - Nhiệm vụ nghiên cứu: + Nắm lí thuyết cung cầu kiến thức bất động sản nói chung + Hiểu rõ tình hình để từ đề xuất giải pháp NỘI DUNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 Lý thuyết cung – cầu 1.1.1 Cầu - Khái niệm: Cầu số lượng hàng hóa dịch vụ mà người mua có khả sẵn sàng mua mức giá khác thời gian định, với điều kiện khác không thay đổi - Cầu cá nhân cầu thị trường: + Cầu người tiêu dùng loại hàng hóa dịch vụ cầu cá nhân + Cầu thị trường loại hàng hóa dịch vụ tổng tất cầu cá nhân loại hàng hóa dịch vụ - Lượng cầu: Lượng cầu loại hàng hóa lượng hàng mà người mua sẵn lịng mua - Quy luật cầu: Lượng cầu hàng hóa giảm giá tăng lên, yếu tố khác khơng thay đổi Có thể nói cách khác giá lượng cầu có mối quan hệ nghịch biến - Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: + Thu nhập người tiêu dùng Khi thu nhập tăng, cầu sản phẩm thông thường tăng cầu sản phẩm cấp thấp giảm Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 + Giá hàng hóa liên quan Khi giá sản phẩm giảm làm giảm cầu sản phẩm khác, hai sản phẩm thay cho Khi giá sản phẩm giảm làm tăng cầu sản phẩm khác, hai sản phẩm bổ trợ cho + Thị hiếu người tiêu dùng số lượng người mua - Đường cầu: đồ thị biểu diễn mối quan hệ mức giá sản phẩm lượng cầu 1.1.2 Cung - Khái niệm: Cung số lượng hàng hóa dịch vụ mà người sản xuất có khả sẵn sàng cung ứng mức giá khác thời gian định, với điều kiện khác không thay đổi - Cung cá nhân cung thị trường: + Cung nhà sản xuất loại hàng hóa dịch vụ cung cá nhân + Cung thị trường tổng tất cung cá nhân sản phẩm hay dịch vụ cụ thể Trên đồ thị, đường cung cá nhân cộng theo chiều ngang để hình thành đường cung thị trường - Lượng cung: lượng sản phẩm người bán bán sẵn lịng cung cấp mức giá cho trước - Quy luật cung: Với yếu tố khác không đổi, lượng cung hàng hóa tăng giá tăng Có thể nói cách khác, mức giá lượng cung có quan hệ đồng biến - Các yếu tố ảnh hưởng đến cung: Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 + Giá đầu vào Cung hàng hóa có quan hệ nghịch biến với giá yếu tố đầu vào + Cơng nghệ + Kỳ vọng số lượng người bán - Đường cung: đồ thị biểu diễn mối quan hệ mức giá sản phẩm lượng cung Khi yếu tố thay đổi, đường cung dịch chuyển 1.2 Một số vấn đề bất động sản 1.2.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản Theo quy định điều 107 Bộ luật dân 2015, sửa đổi 2017, bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng tài sản khác theo quy định pháp luật Bất động sản có đặc điểm khác biệt so với hàng hoá khác : + Tính cố định Có thể nói tính cố định bất động sản đặc trưng khác biệt để so sánh với loại hàng hóa khác Bất động sản loại tài sản khơng thể mang đến địa điểm cụ thể (chợ, phòng giao dịch, văn phòng) để trưng bày, mua bán Thay đưa đến nơi giao dịch, người mua bất động sản cần đến nơi có bất động sản, người mua giới thiệu, mô tả qua sơ đồ, vẽ, mơ hình Do tính cố định bất động sản nên phương thức giao dịch cách quản lý giao dịch có khác biệt so với loại hàng hóa khác Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 Bất động sản có tính cố định đặc trưng nên mang nét riêng địa điểm, địa phương Cùng diện tích, loại hình bất động sản vùng, địa điểm khác lại mang giá trị khác nhau, Các loại hình khác điều khiển cung –cầu thị trường cách đưa hàng hóa nơi dư thừa đến nơi thiếu Tuy nhiên, bất động sản làm tính cố định + Tính khan cá biệt Tính khan bất động sản thể giới hạn diện tích, khu vực, lãnh thổ Từ tính khan bất động sản dẫn đến cá biệt Vì bất động sản tài sản cố định, di dời, nên chúng trở thành hàng hóa mang tính cá biệt riêng – nhờ đặc tính mà nhà đầu tư, người mua phân biệt bất động sản với + Tính lâu bền Bất động sản tài nguyên thiên nhiên hủy hoại trừ có thiên tai, xói mịn, vùi lấp Và đất đai, người làm xây sựng cơng trình kiến trúc, cải tạo nâng cấp nguồn tài nguyên thiên nhiên Chính vậy, tuổi thọ lâu bền xủa bất động sản đặc trưng bật – sử dụng bất động sản lâu dài với nhiều mục đích khác Tuy nhiên, bất động sản có hai khái niệm “tuổi thọ vật lý” “tuổi thọ kinh tế” Tùy vào điều kiện thị trường trạng thái hoạt động cơng trình xây dựng đất mà tuổi thọ kinh tế bị ảnh hưởng Theo nói tuổi thọ kinh tế ngắn tuổi thọ vật lý + Tính chịu ảnh hưởng lẫn Khi dự án, cơng trình bất động sản mang đến tầm ảnh hưởng khu vực, bất động sản xung quanh dự án có ảnh hưởng định Tính chịu ảnh hưởng lẫn dễ dàng nhận nhà nước xây dựng dự án hay xây dựng sở hạ tầng khu vực, bất động sản khu vực có giá trị cao + Ngồi ra, bất động sản cịn có đặc điểm khác như: tính thích ứng, tính chi phối thị hiếu 1.2.2 Phân loại bất động sản Hiện nay, có nhiều cách phân loại bất động sản tùy vào đặc điểm mục đích sử dụng chúng Trong trình quản lý, cần phân loại bất động sản theo đặc điểm hình thành khả tham gia thị trường Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 loại để đảm bảo cho việc xây dựng sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế Theo cách thứ nhất, bất động sản chia thành nhóm + Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng Gồm bất động sản sau: bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai); bất động sản nhà xưởng cơng trình thương mại – dịch vụ; bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc; bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) + Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng Các bất động sản thuộc nhóm chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) như: đất nông nghiệp, đát nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng + Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt Bao gồm cơng trình bảo tồn quốc gia; di sản văn hóa vật thể; nhà thờ họ, đình, chùa, miếu, nghĩa trang Nhóm bất động sản có khả tham gia thị trường bất động sản thấp Cũng phân chia bất động sản theo cách khác quy định khoản điều 174 luật dân 2015 sau Bất động sản bao gồm: + Đất đai + Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai + Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng + Tài sản khác theo quy định pháp luật Bài tiểu luận “Tình hình cung, cầu ảnh hưởng ảnh hưởng đến giá bất động sản nay” tìm hiểu phân tích thị trường, giá loại bất động sản – đất đai quy định khoản điều 174 luật dân 2015 Phân tích thực trạng đề tài 2.1 Tình hình cung, cầu bất động sản Việt Nam Từ cuối năm 2016, đầu 2017 kéo dài đến năm 2019, thị trường BẤT ĐỘNG SẢN trải qua sốt đất lần thứ tư Giá đất tăng cao hầu hết tỉnh, thành nước, trở thành loại hình đầu tư “làm mưa làm gió” thị trường bất động sản đại dịch Covid-19 xảy Ở thời điểm tại, đất số địa phương ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt… 2.1.1 Những số liệu thống kê khái quát tình hình cung - cầu đất nước ta quý 3/2022 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 Trong quý 3, thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt nhanh chóng có giảm giá, cắt lỗ Từng khuấy đảo thời “sốt đất”, phân khúc đất lại giới chuyên gia nhận định phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều thị trường giảm khoản, có dấu hiệu chững giá bất động sản, tượng "bong bóng" gần khơng cịn xuất hiện, đặc biệt hoạt động đầu giai đoạn bị giảm sút đáng kể Nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua đất quý giảm so với quý trước: - Thị trường Đông Nam Bộ: TP HCM khu đô thị vệ tinh có dự án mở bán với nguồn cung 1.057 nền, giảm 65,6%; lượng tiêu thụ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước Ở số tỉnh Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhu cầu tìm mua đất sụt giảm 19-33% - Thị trường Tây Nam Bộ: Trong tháng đầu năm 2022, thị trường đất miền Tây Nam Bộ gặp nhiều thách thức, khó khăn, phân khúc đất giá từ 3-5 tỷ đồng tiêu thụ chậm - Thị trường khu vực Tây Nguyên: thống kê tỉnh Lâm Đồng, việc phân lô, tách thửa, chuyển nhượng tồn tỉnh kiểm sốt, hoạt động mua bán đất sụt mạnh với 6.000 giao dịch thành công quý 3, giảm 13.000 so quý 2/2022, giá xuống nhẹ, số nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lỗ - Thị trường miền Trung: quý 2, khu vực miền Trung ghi nhận 69.088 giao dịch đất nền, đến quý 18.789 giao dịch Ở Đà Nẵng, nhu cầu mua đất giảm đến 12%, giá giao dịch giảm mạnh Ở Bắc Trung Bộ, nhu cầu mua bán trao đổi ký gửi giảm mạnh Khách hàng chuyển sang xu hướng đầu tư đất khu vực có nguồn vốn đầu tư cơng lớn Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị ghi nhận tình trạng đầu giảm so với tháng đầu năm, nhiều nhà đầu tư bỏ cọc - Thị trường duyên hải Bắc Bộ: đất huyện ngoại thành Hà Nội có nhiều đợt sốt đất cục năm gần Đến đầu năm 2022, số thị trường giữ độ "nóng" song dần hạ nhiệt, nhu cầu tìm kiếm đất nhiều huyện vùng ven giảm sâu 25%, sang quý 3, lượt tìm kiếm tiếp tục giảm huyện Ngồi ra, Hải Phịng ước tính giảm đến 19% 2.1.2 Các lí đằng sau tình hình cung - cầu đất Nguồn cung khan hiếm, giá tăng cao nên dù nhu cầu bất động sản tăng cao hậu Covid-19, đất không giao dịch nhiều, gây cân đối, lệch pha cung - cầu “Nguồn vốn đầu tư thị trường bị siết chặt, doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư nên nguồn cung giảm sút; đồng thời lãi suất tăng khiến nhà đầu tư dự, doanh nghiệp khó khăn việc bán hàng Nhiều chủ đầu tư phải thực sách bán hàng linh hoạt như: Chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay, mua lại Hiện tượng sốt đất gần không 10 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 xuất hiện, hoạt động đầu giai đoạn gần bị triệt tiêu” - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhìn nhận Lâu nay, đất số khu vực có thơng tin dự án hạ tầng lớn bị “thổi” lên cao so với giá trị thực Đến dự án không thực hiện, giá khu vực giảm cách trầm trọng Nền kinh tế tài Việt Nam thời gian qua phần bị ảnh hưởng biến động giới lạm phát, giá hối đoái đồng tiền ngoại tệ, tình hình khan xăng dầu bất ổn trị - xã hội nhiều quốc gia Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản chịu tác động kinh tế Các rào cản pháp lý xem yếu tốt có ảnh hưởng lớn thị trường bất động sản “Một số quy định pháp luật chưa nhiều đổi gây khó khăn lớn cho thị trường Mặc dù có số động thái tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn, như: Nghị 18-NQ/TW 2022, Chỉ thị 13 Thủ tướng giải pháp thúc đẩy thị trường BẤT ĐỘNG SẢN Việt Nam an toàn, lành mạnh bền vững quy định pháp lý mâu thuẫn, chồng chéo tạo rào cản nên việc phê duyệt dự án, tạo nguồn cung cho thị trường khơng cải thiện Chính quyền địa phương thận trọng việc phê duyệt dự án đầu tư lo ngại vướng mắc quy định pháp luật” - Phó Chủ tịch Hội mơi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Chí Thanh phân tích Tâm lý lo ngại, thận trọng trước diễn biến thị trường khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm mua vàng, ngoại tệ khiến thị trường bất động sản nói chung đất nói riêng cuối năm 2022 cịn thách thức Lạm phát trực tiếp tác động tăng giá hàng hóa, có hàng hóa đầu vào dự án BẤT ĐỘNG SẢN, chi phí xây dựng tăng 2.1.3 Nhận định chuyên gia Theo chuyên gia, tình hình thị trường đất “cú đấm thép” nhà đầu tư dùng địn bẩy tài để mua bất động sản Tuy dù giai đoạn kiếm tiền dễ từ bất động sản qua, khơng nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế tính tốn cẩn trọng để đầu tư, mua gom đất vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại Bởi "trong nguy ln có cơ", nhà đầu tư dự đốn “bắt đáy” thị trường bắt đầu vào trình lọc Mặc dù phân khúc đất cịn khó khăn khảo sát độc lập Batdongsan.com.vn thực vào năm 2022 lại cho thấy, 53% môi giới bất động sản đánh giá cao loại hình đầu tư Đây tài sản đầu tư gắn với tâm lý “ăn mặc bền” người dân Đặc biệt, có nguồn cung đất thị trường vùng ven với mức giá hợp lý nên tiềm sinh lời cao Mặt khác, nhiều dự án hạ tầng giao thông đẩy mạnh đầu tư kích thích thị trường đất phát triển 11 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 2.1.4 Dự đoán thị trường đất Việt Nam 2023 từ chuyên gia Những khó khăn liên tiếp đè nặng lên kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng Nhiều người lo ngại, bước sang năm 2023, thị trường khó lấy lại phong độ, tiếp tục trì tình trạng suy giảm nghiêm trọng Tuy nhiên, nhìn nhận góc độ tích cực, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản 2023 khơng khó khăn lời đồn mà chí đảm bảo mức phát triển định nhu cầu sở hữu kênh đầu tư lớn, nhiều người tín nhiệm so với chứng khốn hay vàng TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản năm 2023 có điểm sáng tích cực thị trường ổn định, trở quỹ đạo vốn có “Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên gọi khủng hoảng thừa, thị trường khơng thừa nguồn hàng mà chí thiếu nguồn hàng, khan nguồn hàng Vì vậy, giai đoạn xem giai đoạn suy giảm thị trường bất động sản, cần thời gian ngắn sau thị trường vực dậy”, ơng Đính nhìn nhận Dự báo thị trường tháng đầu năm 2023, ơng Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối kinh doanh Batdongsan.com.vn cho “Dù cịn khó khăn thị trường dần ổn định sách liên quan lãi suất tín dụng, tỉ giá ban hành ổn định Thực thị trường hỗ trợ sách 2% cho doanh nghiệp (gói 25.000 tỷ) người mua nhà (gói 15.000 tỷ), chưa hấp thụ tốt, doanh nghiệp hỗ trợ phải đảm bảo điều kiện khơng có nợ xấu, có tài sản đảm bảo, dòng tiền ổn định Tuy nhiên năm 2023, ổn định sách lãi suất doanh nghiệp có nhiều hội tiếp cận hơn, giúp thị trường ổn định hơn“ Có thể nói, tranh thị trường bất động sản năm 2023 diễn biến ẩn số, nhiên trước tín hiệu tích cực xuất thời điểm tại, nhiều chuyên gia đặt lòng tin vào hội hồi phục lớn thị trường 2.2 Giá bất động sản dấu hiệu bong bóng năm 2022 2.2.1 Tổng quan bất động sản đất nửa đầu năm 2022 Trải qua năm 2020 2021 chìm đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản nói chung bất động sản đất nói riêng năm 2022 kì vọng tươi sáng trở lại phát triển mạnh mẽ hết Tuy nhiên, nhiều điều khơng kì vọng xảy vấn đề pháp lý, nguồn vốn, quỹ đất… làm cho nửa đầu năm 2022 không khởi sắc mong đợi + Nửa đầu năm 2022, nhiều “ông lớn” ngành bất động sản bị vướng vào vòng lao lý sai phạm, đồng thời nhà nước đưa sách kiểm sốt tín dụng, kiếm sốt phát trái phiếu doanh nghiệp chặt ngân hàng Nhà nước…Những nguyên nhân làm cho nguồn 12 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 cung bất động sản tất phần khúc hạn chế tháng đầu năm 2022, cung hạn chế cịn cầu lại tăng từ làm cho giá bất động sản bất động sản đất tăng mạnh Dù loại hình bất động quan tâm nhiều mức độ quan tâm bất động sản đất bị giảm nhiều so với kỳ năm 2021 “ Theo ước tính Batdongsan.com.vn quý 2/2022 đất miền Bắc miền Nam có mức độ quan tâm giảm 16% 12% so với kỳ năm 2021 Mức độ quan tâm đến đất miền Bắc miền Nam giảm quý 2/2022 so với kỳ năm 2021 Hà Nội chứng kiến nhu cầu tìm kiếm đất giảm đến 23% TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức độ quan tâm đất giảm 11%” + Tuy mức độ quan tâm giảm nhiều nước, giá bất động sản đất tăng, mặt rao bán bất động sản đất nhiều tỉnh tăng so với trung bình giá 2021 Ở Hà Nội, huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng tăng 31%, 27% 20% so với trung bình giá năm 2021 Ở TP Hồ Chí Minh, Củ Chi tăng 8%,Nhà Bè tăng 4% , Củ Chi tăng 8% so với kì 2021… + Mức độ quan tâm đến bất động sản có dấu hiệu suy giảm chuyên gia cho ngắn hạn không làm cho giá bất động sản suy giảm Nhiều nhà đầu tư hướng tới dài hạn tâm lí nhà đầu tư khơng bị ảnh hưởng yếu tố ngắn hạn Tóm lại, nửa đầu năm 2022 ghi nhận suy giảm mức độ quan tâm bất động sản đất nền, mặt khác giá bất động sản lại tăng so với kì năm trước năm 2022 Giá tăng khiến cho nhà đầu tư ngại đầu tư bất động sản từ làm cho lượng giao dịch thị trường bất động sản giảm mạnh, cho thấy dấu hiệu dẫn tới “đóng băng” - Bất động sản đất nửa cuối năm 2022 + Nửa đầu năm 2022 không khởi sắc mong đợi nhiều người cho thị trường bất động sản nửa cuối năm 2022 sôi động với nguồn cung sức mua Tuy quý 3/2022, theo Báo cáo thị trường bất động sản nhà TP.HCM, nguồn cung lẫn tiêu thụ đất sụt giảm mạnh so với quý trước Nguồn cung đất nên giảm 65,6% so với quý Lượng tiêu dùng đất giảm 77,8% so với quý Còn Hà Nội, theo số liệu khảo sát thị trường chuyên gia quý III/2022, giá đất khu dân cư dự án khu đô thị huyện ngoại thành tăng 5% so với thời điểm đầu năm 2022 - Dưới số ví dụ thay đổi giá bất động sản Việt Nam năm 2022 số tỉnh, thành phố + Giá đất Nguyễn Duy Trinh, Quận 2, TpHCM tăng mạnh vào tháng 12/2022 13 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 + Giá đất Liên Mạc, Quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội tăng vào tháng 12/2022 2.2.2 Dấu hiệu bong bóng bất động sản - Khái niệm: Bong bóng bất động sản tình trạng giá bất động sản bị nâng cao mức so với giá trị thật chúng 14 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 Ví dụ: Một lơ đất có giá trị thực tỉ, nhiều nguyên nhân mà giá lô đất bị trăng lên tới tỉ Đó gọi bong bóng bất động sản - Nguyên nhân dẫn tới bong bóng bất động sản: GDP cao, sách nới lỏng tín dung, + Nền kinh tế tăng trưởng mạnh: Nền kinh tế tăng trưởng dẫn tới thu nhập người dân tăng lên cao Từ đó, nhu cầu đầu tư tăng cao nhiều lĩnh vực vàng, cổ phiếu, trái phiếu kể bất động sản Khi Nhiều người định đầu tư vào bất động sản với mục đích sử dụng, tích trữ, mở kinh doanh đầu Ví dụ thực tế: Vào năm 2007, kinh tế nước ta tăng trưởng mạnh, GDP đầu người lúc đạt tăng trưởng 8,48% Khi ấy, người dân doanh nghiệp kiếm tiền dễ nhiều từ dẫn tới nhu cầu đầu tư cao Và bất động sản trở thành mảng đầu tư ưa thích, nhiều người đầu tư vào bất động sản khiến giá đất tăng lên cao hình thành tượng bong bóng nhà đất + Nới lỏng chỉnh sách tín dụng: Khi cung tín dụng tăng lên, có nhiều người muốn vay tiền ngân hàng làm cho lãi suất tín dụng thấp đi, từ làm cho điều kiện bảo lãnh tín dụng giảm nhẹ, đồng nghĩa với việc người có nhu cầu mua nhà vay tiền dễ dàng Dẫn tới điều tất yếu nhu cầu mua nhà tăng theo Ví dụ thực tế: Năm 2007, sách tín dụng kiểm sốt cách thiếu chặt chẽ, từ tạo nên sốt bất động sản khắp nước Mức tăng trưởng tín dụng nước ta lúc khoảng 37% Mục đích đa phần người vay vốn để đầu tư kinh doanh bất động sản Ngồi cịn có nhiều ngun nhân khác dẫn tới bong bóng bất động sản thị trường đầu tư khác hấp dẫn, thiếu can thiệp kịp thời hợp lí nhà nước… - Hậu bong bóng bất động sản: bong bóng bất động sản nỗi lo âu kinh tế xã hội để lại hậu vô nghiêm trọng: nợ xấu, bất động sản ma + Đối với nhà đầu tư: Khi nhu cầu mua bất động sản tăng lên lại giảm giá cách nhanh chóng kế hoạch ban đầu nhà đầu tư việc mua bán lại để kiếm lời nhanh chóng bị phá hủy Nhiều nhân tổ chức vay tin dụng ngân hàng để đầu thua lỗ nặng nề khơng có khả trả nợ Các dự án mà thổi phồng tiềm ban đầu biến thành dự án ma, hồn thành khơng có người Cả nhà đầu tư người bán chịu thiệt hại tài 15 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 + Đối với ngân hàng thương mại: Khi bong bóng bất động sản vỡ, nhà đầu tư khả tốn nợ mà vay ngân hàng để đầu cơ, nguồn vốn ngân hàng bị thâm hụt lợi nhuận bị suy giảm Những khoảng nợ mà người vay trả gọi nợ xấu Nếu tỉ lệ nợ cao ảnh hưởng nhiều tới uy tín ngân hàng Nghiêm trọng nữa, tình trạng nợ xấu tín dụng kéo theo sụp đổ hệ thống ngân hàng nhà nước + Đối với toàn kinh tế: Các dự án nhà ở, chung cư bỏ hoang vỡ bong bóng làm lãng phí diện tích đất Nhà nước Những có quan có thẩm quyền vào để giải quyết, tái cấu trúc hay đập xây lại dự án tiêu tốn khoản tiền lớn phủ Hiện trạng bong bóng bất động sản thời gian gần đây: Trong năm nay, nguồn cung giảm rõ rệt so với năm gần Tổng cung tháng đầu năm 2022 đạt 41886 sản phẩm, 24% so với năm 2018 Tỉ lệ hấp thụ quý III giảm mạnh so với nửa đầu năm nay, lượng giao dịch giảm 50% so với kì năm 2021 Tuy nhiên, giá bất động sản lại đẩy lên cao, không phù hợp với nhu cầu người dân lúc Nguyên nhân tăng giá vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân cơng, giá đất, chi phí vốn lạm pháp tăng cao làm tăng giá thành bất động sản Mặc dù giá bất động sản đẩy lên cao khó xảy tình trạng vỡ bong bóng bất động sản có người doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản Lí giải cho việc khách hàng khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn, giá bất động sản vượt khả chi mua, cấu nguồn 16 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 lại khơng hợp lí hàng tồn kho hầu hết sản phẩm cao cấp nhu cầu đa phần người dân nhà bình dân, giá rẻ, đất cho th, Dù khơng có dấu hiệu vỡ bong bóng nhiên ngành bất động sản đứng trước nguy khủng hoảng Đề xuất giải pháp Để hạn chế tăng giá đất vượt giá trị nội đầu gây ra, điều cốt yếu phải có biện pháp nhằm triệt tiêu động lực đầu hay nói cách khác làm cho hoạt động đầu sinh lời sinh lời Giải pháp phổ biến đánh thuế vào người sở hữu đất Tuy nhiên, nên đánh thuế nào, thuế suất liệu có hiệu dài hạn hay khơng cần phải xem xét khía cạnh cụ thể 3.1 Độ co giãn cung cầu đất Điều cần phải xét đến trước đánh thuế mặt hàng độ co giãn cung cầu hàng hóa Ở đây, đất xem nguồn tài nguyên tự nhiên hữu hạn lượng cung đất không phản ứng trước tăng giá đất Vì cung đất khơng co giãn Ngược lại, nhu cầu đất biến đổi theo thời gian phát triển kinh tế thay đổi dân số giá Vì cầu đất tương đối co giãn Như vậy, mối liên hệ cung cầu biểu diễn đồ thị sau: Hầu hết loại thuế bóp méo hoạt động kinh tế, làm phúc lợi xã hội gây thiệt hại lớn cho kinh tế Tuy nhiên, trường hợp này, thuế đánh vào đất đai gần không gây thiệt hại thấy sau đây: 17 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 GIÁ THẶNG DƯ TIÊU DÙNG DOANH THU THUẾ CỦA CHÍNH PHỦ THUẾ THẶNG DƯ SẢN XUẤT SỐ LƯỢNG Trong trường hợp này, chủ đất phải trả tiền thuế nên đường cầu không chịu ảnh hưởng từ thuế khơng di chuyển Trong đó, thuế đánh vào bên có mức sãn lòng rời khỏi thị trường yếu điều kiện trở nên không thuận lợi nhiều Ở đây, cung đất khơng co giãn hay nói cách khác chủ đất khơng có lựa chọn thay điều kiện thị trường bất lợi, họ khơng sẵn lịng rời khỏi thị trường người chịu toàn gánh nặng thuế Vậy, việc đánh thuế vào giá trị đất phủ có nên đánh thuế thêm vào tài sản có liên quan phần đất hay không 3.2 Thuế giá trị đất (Land value tax) Để minh họa rõ cho ảnh hưởng thuế đánh vào giá trị đất so với thuế đánh thêm vào tài sản có liên quan đến đất nền, ta có bảng sau đây: 18 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 Nếu thuế đánh vào đất tài sản liên quan đến đất loại hàng hóa thơng thường phần đầu bảng với thuế suất 1% cuối chủ mảnh đất có tịa nhà phải đóng khoản thuế lớn nhiều so với chủ mảnh đất mà chẳng có Điều gây tổn thất vơ ích lớn thuế lúc áp dụng dựa sở cho đất tài sản liên quan phải bị đánh thuế hàng hóa thơng thường Lúc này, độ co giãn cung không độ co giãn cung đất mà độ co giãn tài sản liên quan đến đất ( hộ, nhà ở,… ) Ta biết rằng, đất có lượng cung khơng đổi với mức giá, nhiên lượng cung loại tài sản liên quan đến đất thay đổi theo thay đổi giá Do vậy, ta có đường cung, cầu tác động thuế sau: 19 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) lOMoARcPSD|17838488 Do vậy, đánh thuế thêm vào tài sản liên quan đến đất không cần thiết làm động lực hoạt động sản xuất cải thiện đất từ làm giảm phúc lợi xã hội Để giữ cho đường cung dốc đứng trước, ta cần đánh thuế lên giá trị nội phần đất mà Và cách đánh thuế đề xuất Henry George Ông cho thuế đánh vào đất tối ưu khơng tạo tổn thất trọng yếu Và loại thuế gọi Land value tax (LVT) Đánh thuế theo cách có ba tác dụng Đầu tiên, dễ thấy tính chất đặc biệt đường cung đất mà việc đánh thuế không gây tổn thất vơ ích Hơn nữa, người có thu nhập cao sở hữu số lượng đất lớn Do phủ có nguồn doanh thu lớn từ thuế người giàu đóng góp mà không làm tổn hại đến động lực sản xuất tiêu dùng thị trường Tác dụng thứ hai, tác dụng nhóm tác giả nêu từ đầu phần giải pháp Đó làm triệt tiêu động lực đầu làm cho giá đất trở giá trị thị trường Đầu đất xem nguyên nhân đẩy giá đất lên cao gây tượng bong bóng Khi đầu cơ, chủ sở hữu bỏ hoang đất giá đất lên bán để kiếm lời Do vậy, việc dùng thuế lũy tiến LVT buộc nhà đầu phải trả khoản tiền thuế tương ứng với số lượng đất hay giá trị đất mà họ sở hữu Trong dài hạn, nhà đầu 20 Downloaded by hây hay (vuchinhhp3@gmail.com) ... Bài tiểu luận “ Tình hình cung, cầu ảnh hưởng đến giá bất động sản đất Việt Nam nay? ?? Liên hệ thực tiễn tình hình cung, cầu bất động sản đất nào, cho biết bất động sản đất nền, thực tế giá bất động. .. thuyết cung, cầu bất động sản đất + Hệ thống lại kiến thức cần thiết bất động sản đất thị trường bất động sản đất + Liên hệ thực tế vấn đề cung, cầu bất động sản đất Việt Nam + Tình hình giá bất động. .. + Tình hình cung, cầu bất động sản đất + Giá bất động sản đất - Phạm vi nghiên cứu: Thị trường bất động sản đất Việt Nam - Nhiệm vụ nghiên cứu: + Nắm lí thuyết cung cầu kiến thức bất động sản