https tailieuluatkinhte com LỜI MỞ ĐẦU Như chúng ta đã biết, Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm qua đó đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất d.https tailieuluatkinhte com LỜI MỞ ĐẦU Như chúng ta đã biết, Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm qua đó đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất d.
https://tailieuluatkinhte.com/ LỜI MỞ ĐẦU Như biết, Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự thỏa thuận bên nhằm qua đặt biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ đồng thời ngăn ngừa khắc phục hậu xấu việc vi phạm nghĩa vụ gây Có nhiều biện pháp bảo đảm khác như: Cầm cố tài sản, Thế chấp tài sản, Ký cược, Ký quỹ, Bảo lãnh, Tín chấp,… Mỗi biện pháp khác có đặc điểm đặc trưng, phân biệt đặc điểm đối tượng, thời điểm, tính chất… Một số biện pháp bảo đảm thường gặp kể đến Đặt cọc Vậy Đặt cọc thực chất gì? Những vấn đề xoay quanh Đặt cọc chủ thể, điều kiện, nội dung… Đặt cọc nào? Liên quan đến Đặt cọc cần có lưu ý gì? Để làm rõ nội dung đó, trình bày Thảo luận nhóm số với nội dung Đặt cọc để bảo đảm việc giao kết thực hợp đồng (theo BLDS 2005 2015) thơng qua tình nhóm xây dựng TÌNH HUỐNG Ơng Trần Văn Nam bà Nguyễn Thị Kim Oanh có quyền sử dụng mảnh đất diện tích 200 m2 quyền sở hữu ngơi nhà địa số 124 Đường Lê Duẩn thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị Đầu năm 2008, hai vợ chồng thông báo bán nhà Ngày 17/02/2008, hai vợ chồng ông Ánh bà Tuyết đến xem nhà lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu mảnh đất quyền sở hữu ngơi nhà địa nói (Sau gọi hợp đồng bán nhà) với giá 600.000.000 đồng (Sau gọi Hợp đồng đặt cọc 1): Theo đó, ông Ánh bà Tuyết đặt cọc 50.000.000 đồng cho ông Nam bà Oanh, sau 30 ngày kể từ ngày giao kết hợp đồng đặt cọc này, hai bên phải thực việc giao kết hợp đồng bán nhà (Mục đích đặt cọc thực hiện); Nếu ông Ánh bà Tuyết vi phạm, tiền cọc thuộc ông Nam bà Oanh, ơng Nam bà Oanh vi phạm phải trả lại tiền cọc cho ông Ánh bà Tuyết phải chịu phạt gấp 50 lần tiền cọc Ngày 28/02/2008, ông Ánh bà Tuyết ông Nam bà Oanh ký kết hợp đồng bán nhà, ông Ánh bà Tuyết nhận lại https://tailieuluatkinhte.com/ 50.000.000 đồng tiền cọc; Hai bên tiếp tục giao kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc thực hợp đồng bán nhà (Sau gọi hợp đồng đặt cọc 2): Theo đó, ơng Ánh bà Tuyết đặt cọc Hai trăm triệu đồng (200.000.000 đồng) cho ông Nam bà Oanh hai bên phải thực nghĩa vụ hợp đồng bán nhà (Xem đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà đất) (Mục đích đặt cọc thực hiện); Nếu ống Ánh bà Tuyết vi phạm, tiền cọc thuộc ông Nam bà Oanh, ông Nam bà Oanh vi phạm phải trả lại tiền cọc cho ông Ánh bà Tuyết phải chịu phạt cọc Ngày 20/3/2008, ông Ánh bà Tuyết đến giao tiền theo hẹn hợp đồng bán nhà ông Nam bà Oanh không giao đất tài sản gắn liền với đất tồn giấy tờ quyền sử dụng đất, giấy tờ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho ông Ánh bà Tuyết Ơng Ánh bà Tuyết có thơng báo văn cho ông Nam bà Oanh biết yêu cầu khắc phục vi phạm sau thời hạn thỏa thuận (5 ngày) ông Nam bà Oanh không thực Ngày 27/3/2008 ông Ánh bà Tuyết đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp đồng bán nhà khởi kiện ông Nam bà Oanh yêu cầu trả lại tiền cọc chịu phạt cọc I Một số vấn đề lý luận biện pháp bảo đảm Đặt cọc Khái niệm Theo khoản Điều 358 BLDS 2005 Đều 328 BLDS 2015 Cho thấy đặt cọc việc hình thành từ việc bên thỏa thuận, theo bên giao cho bên tài sản đặt cọc thời gian xác định nhằm bảo đảm cho việc ký kết thực hợp đồng dân cam kết Đặc điểm + Đặt cọc thực hai chức bảo đảm: Đặt cọc giao kết nhằm mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng; nhằm bảo đảm cho việc thực hợp đồng; nhằm hai mục đích + Chủ thể hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: Bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Thông thường bên nắm giữ phần tài sản có sẵn trở thành bên nhận đặt cọc https://tailieuluatkinhte.com/ + Tài sản đặt cọc mang tính tốn cao: tài sản đặt cọc tiền, kim khí q, đá q vật có giá trị khác + Đặt cọc hợp đồng thực tế: hợp đồng đặt cọc phát sinh hiệu lực bên chuyển giao cho tài sản đặt cọc +Việc đặt cọc phải lập thành văn (khoản Điều 358 BLDS 2005) Nội dung a) Đối tượng đặt cọc: Một khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (Khoản Điều 358 BLDS 2005) Tiền phải Đồng Việt Nam ngoại tệ (Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối 2005) Phạm vi đối tượng hẹp gồm: tiền, kim khí quý, đá quý tài sản có giá trị khác mà khơng bao gồm quyền tài sản, bất động sản Theo Điều Tài sản bảo đảm quy định Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Khoản Điều Nghị định số 11/2012/NĐ-CP Tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai mà pháp luật khơng cấm giao dịch Tuy nhiên xét chất biện pháp Đặt cọc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc đối tượng hợp đồng đặt cọc Vậy đối tượng khơng thể tài sản hình thành tương lai b) Chủ thể đặt cọc: Chủ thể biện pháp đặt cọc người tham gia vào hợp đồng đặt cọc Chủ thể đặt cọc phải đảm bảo điều kiện chủ thể Chủ thể đặt cọc gồm có hai bên: Bên đặt cọc-là bên giao đối tượng đặt cọc; Bên nhận đặt cọclà bên nhận đối tượng đặt cọc c) Mục đích đặt cọc: Đặt cọc biện pháp bảo đảm, đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng bảo đảm cho việc thực hợp đồng II Biện pháp đặt cọc theo quy định luận dân Việt Nam Điều kiện có hiệu lực đặt cọc Điều 121 Bộ luật dân 2005 có quy định: Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lí đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Đặt cọc hợp đồng bảo đảm, https://tailieuluatkinhte.com/ thuộc vào loại hợp đồng giao dịch dân Vì vậy, điều kiện có hiệu lực đặt cọc trước tiên điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Điều 122 (BLDS 2005) Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Theo đó, điều kiện để giao dịch dân có hiệu lực, bao gồm đặt cọc có hiệu lực là: (1) Điều kiện chủ thể (2) Điều kiện mục đích nội dung giao dịch (3) Điều kiện tự nguyện (4) Điều kiện hình thức giao dịch (nếu có) Trên sở đó, điều kiện có hiệu lực đặt cọc cụ thể là: a) Điều kiện chủ thể: Theo quy định điểm a Khoản Điều 122 BLDS 2005, chủ thể phải người có lực hành vi dân (Điều 17 BLDS 2005) Theo quy định Điều 18 Điều 19 người có đầy đủ lực hành vi dân người từ 18 tuổi trở lên không thuộc trường hợp Mất lực hành vi dân quy định Điều 22 BLDS 2005 trường hợp Hạn chế lực hành vi dân quy định Điều 23 BLDS 2005 Ngoài ra, trường hợp lực hành vi dân phần quy định Điều 20 có hai trường hợp trường hợp Khoản 2, người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực nghĩa vụ xác lập hợp đồng đặt cọc b) Điều kiện mục đích nội dung giao dịch Đặt cọc phải có mục đích khơng vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội Ngay quy định nguyên tắc BLDS 2005, Điều 8: Nguyên tắc tôn trọng đạo đức, truyền thống tốt đẹp; Điều 11: Nguyên tắc tuân thủ pháp luật tinh thần cho tồn BLDS, đặt cọc khơng phải trường hợp ngoại lệ Trong hợp đồng đặt cọc cần rõ mục đích việc đặt cọc, có thỏa mãn chất việc bảo đảm nghĩa vụ phương pháp đặt cọc Trên cở https://tailieuluatkinhte.com/ sở mục đích đượcc rõ đó, mục đích khơng trái với đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm pháp luật c) Điều kiện tự nguyện Một nguyên tắc BLDS 2005 quy định Điều Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, đồng thời cịn có ngun tắc Thiện chí trung thực (Điều 6) Sự tự nguyện thể tự lý trí ý chí Về lý trí, xác lập hợp đồng đặt cọc, chủ thể phải tỉnh táo, minh mẫn, sáng suốt Về ý chí, xác lập hợp đồng đồng đặt cọc, chủ thể phải chủ động ý kiến, thỏa thuận, không chịu cưỡng ép, đe dọa, lừa dối Thỏa mãn hai yêu cầu lý trí ý chí nhắc đến tự nguyện giao kết hợp đồng đặt cọc d) Điều kiện hình thức Theo quy định khoản Điều 122 BLDS 2005: Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định Đối với biện pháp đặt cọc này, theo quy định Điều 358 BLDS 2005 có quy định Việc đặt cọc phải lập thành văn Trên đó, khẳng định điều kiện hình thức điều kiện bắt buộc đặt cọc Theo đó, việc đặt cọc phải lập thành văn Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng chứng thực hay đăng ký giao dịch bảo đảm, không thuộc trường hợp bắt buộc theo Quy định Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP hay Nghị định 83/2010/NĐ-CP Vậy yêu cầu hình thức lập thành văn Tuy nhiên, vấn đề Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân nói chung đặt cọc nói riêng, BLDS 2015 có điểm khác định Cụ thể: Quy định Điều kiện có hiệu lực Giao dịch dân Điều 117: Theo đó, có điểm khác biệt (1) Điều kiện chủ thể https://tailieuluatkinhte.com/ Điều kiện chủ thể rõ lực pháp luật, lực hành vi đặc biệt phải phù hợp với giao dịch dân xác lập Với thay đổi này, chủ thể đặt cọc mở rộng hơn, tạo điều kiện cho phát triển giao dịch dân (2) Điều kiện hồn tồn tự nguyện Thay quy định điểm c, sau điều kiện Nội dung mục đích giao dịch điều kiện tự nguyện đẩy lên điểm b, thể tối đa tôn trọng ý chí chủ thể Đồng thời khơng quy định người tham gia giao dịch mà quy định chủ thể tham gia giao dịch, phần phù hợp với điều chỉnh chủ thể BLDS 2015, phần đảm bảo cho tính tự nguyện cao giao dịch dân Đây điểm có tác động đến việc tự nguyện hợp đồng đặt cọc (3) Điều kiện mục đích nội dung Được quy định tương đối giống với quy định BLDS 2005, nhiên có điểm khác quy định nhắc đến không vi phạm điều cấm luật Luật luật pháp nói chung hay riêng luật Dân sự? Luật dân hiểu theo nghĩa hẹp BLDS hay rộng gồm ngành luật liên quan Luật Lao động; Luật Hơn nhân Gia đình, Luật Thương Mại… Vậy cần có giải thích cụ thể để đảm bảo chặt chẽ điều kiện này, trách lách luật vi phạm (4) Điều kiện hình thức Tương tự quy định mục đích nội dung, hình thức quy định điều kiện luật có quy định, luật quy định? Các Văn quy phạm pháp luật khác, Văn luật quy định yêu cầu hình thức có xem luật quy định không? Quy định đặt cọc điều 328: Đặt cọc Theo quy định điều BLDS 2015 hồn tồn khơng đề cập đến việc đặt cọc phải lập thành văn Vậy thì, điểm khác điều kiện đặt cọc Tại quy định BLDS https://tailieuluatkinhte.com/ 2015, điều kiện hình thức khơng cịn điều kiện bắt buộc đặt cọc Quyền nghĩa vụ chủ thể đặt cọc Quyền nghĩa vụ bên đặt cọc bên nhận cọc đường quy định từ Điều 30 đến Điều 33, Mục II Đặt cọc, ký cược Nghị 163/2006/NĐCP Theo đó, Bên đặt cọc có nghĩa vụ: tốn chi phí bảo quản, bảo đảm tài sản khơng có thỏa thuận khác, đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc theo quy định pháp luật thỏa thuận….; có quyền: yêu cầu bên nhận đặt cọc dừng sử dụng tài sản… Bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ: bảo quản, giữ gìn tài sản, khơng xác lập giao dịch với tài sản đặt cọc…; có quyền: sở hữu tài sản đặt cọc bên đặt cọc vi phạm khơng có thỏa thuận khác… Xử lý tài sản đặt cọc Theo quy định BLDS 2005, đặt cọc quy định Điều 358 Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác Theo quy định đó, chia làm hai trường hợp, từ có cách xử lý tài sản đặt cọc khác nhau: (1) Trường hợp mục đích đặt cọc đạt Ở Khoản Điều 358 quy định Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền Việc tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền hai bên thỏa thuận Trên thực tế người ta lựa chọn trừ để thực nghĩa vụ, thuận tiện cho bên đặt cọc bên nhận cọc https://tailieuluatkinhte.com/ (2) Trường hợp mục đích đặt cọc khơng đạt Do bên đặt cọc vi phạm (Không giao kết, thực hợp đồng): Tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc Do bên nhận đặt cọc vi phạm (Không giao kết, thực hợp đồng): Bên nhận đặt cọc phải trả tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc khoản tiền gọi phạt cọc thỏa thuận; tiền phạt cọc số cụ thể bội số giá trị tài sản đặt cọc Nếu khơng có thỏa thuận phạt cọc bên cạnh trả lại tiền cọc, bên nhận đặt cọc phải trả khản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc Theo quy định BLDS 2015, đặt cọc quy định Điều 328 Về việc xử lý tài sản đặt cọc, quy định BLDS 2015 Khoản Điều 328, tinh thần tương đối giống với quy định Điều 358 BLDS 2005, trường hợp cách xử lý khơng có thay đổi III Áp dụng pháp luật vào giải tình Phân tích tình Trong tình trên, ơng Ánh bà Tuyết ông Nam bà Oanh ký kết hợp đồng đặt cọc vào thời điểm khác nhau, với mục đích khác Hợp đồng đặt cọc hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết, ký kết ngày 17/02/2008 Hợp đồng đặt cọc hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc thực hiện, ký kết ngày 28/2/2008 a) Hợp đồng đặt cọc + Đối tượng: 50.000.000 đồng (Điều 1) + Chủ thể: Bên đặt cọc: Ông: Lê Văn Ánh (Sinh ngày: 12/03/1973 CMND: 198321458) Và vợ bà Lê Thị Tuyết (Sinh ngày: 1/12/1980 CMND: 197921449) Bên nhận đặt cọc: Ông: Trần Văn Nam (Sinh ngày: 28/07/1970 CMND: 198026547) https://tailieuluatkinhte.com/ Và vợ bà Nguyễn Thị Kim Oanh (Sinh ngày: 19/7/1970 CMND: 197027143) - Quyền nghĩa vụ chủ thể thỏa thuận ghi rõ Điều 4, Điều Hợp đồng đặt cọc + Mục đích: Hợp đồng đặt cọc viết “Chúng tự nguyện lập ký hợp đồng để thực việc đặt cọc để bảo đảm ký kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất” Hợp đồng đặt cọc giao kết ngày 17/02/2008, thời điểm trước hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà đất lập thành, hợp đồng nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất quyền sở hữu nhà đất + Hình thức đặt cọc: Được lập thành văn bản, có cơng chứng + Thỏa thuận xử lý tài sản đặt cọc: - Mục đích đặt cọc đạt được: Bên nhận đặt cọc trả lại tiền đặt cọc cho bên đặt cọc - Mục đích đặt cọc không đạt được: Do vi phạm bên đặt cọc: Bên nhận đặt cọc sở hữu tiền đặt cọc Do vi phạm bên nhận đặt cọc: Bên nhận đặt cọc phải trả lại tiền đặt cọc chịu phạt cọc gấp 50 lần b) Hợp đồng đặt cọc + Đối tượng: 200.000.000 đồng (Điều 1; Khoản 2.2 Điều 2) + Chủ thể: Bên đặt cọc: Ông: Lê Văn Ánh (Sinh ngày: 12/03/1973 CMND: 198321458) Và vợ bà Lê Thị Tuyết (Sinh ngày: 1/12/1980 CMND: 197921449) Bên nhận đặt cọc: Ông: Trần Văn Nam (Sinh ngày: 28/07/1970 CMND: 198026547) Và vợ bà Nguyễn Thị Kim Oanh (Sinh ngày: 19/7/1970 CMND: 197027143) https://tailieuluatkinhte.com/ - Quyền nghĩa vụ chủ thể thỏa thuận ghi rõ Điều 2, Điều 3, Điều 4, Điều Hợp đồng đặt cọc + Mục đích: Hợp đồng đặt cọc viết “Chúng tơi tự nguyện lập ký hợp đồng để thực việc đặt cọc để bảo đảm thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất” Hợp đồng đặt cọc giao kết ngày 28/02/2008, thời điểm sau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở hữu nhà đất lập thành, hợp đồng nhằm đảm bảo thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất quyền sở hữu nhà đất + Hình thức: Được lập thành văn bản, có cơng chứng + Thỏa thuận xử lý tài sản đặt cọc: - Mục đích đặt cọc đạt được: Bên nhận đặt cọc trả lại tiền đặt cọc cho bên đặt cọc - Mục đích đặt cọc không đạt được: Do vi phạm bên đặt cọc: Bên nhận đặt cọc sở hữu tiền đặt cọc Do vi phạm bên nhận đặt cọc: Bên nhận đặt cọc phải trả lại tiền đặt cọc chịu phạt cọc c) Hai hợp đồng đặt cọc có hiệu lực (1) Điều kiện chủ thể: Hai bên chủ thể, xét độ tuổi quy định có đầy đủ lực hành vi dân sự, đồng thời hai bên chủ thể khơng mắc bệnh có tiền sử mắc bệnh tâm thần hai bệnh khác ảnh hưởng đến khả nhận thức điều khiển hành vi Có thể khẳng định hai bên chủ thể có đầy đủ lực hành vi dân thỏa mãn quy định Điểm a Khoản Điều 122 BLDS 2005 (Hai bên chủ thể, chiếu theo quy định Điểm a Khoản Điều 117 BLDS 2015 đảm bảo có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với hợp đồng đặt cọc) (2) Điều kiện hoàn toàn tự nguyện + Trong hợp đồng đặt cọc 1: Hai bên chủ thể tự lý trí thể hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, ý nghĩa hậu pháp lý hợp đồng (Khoản Điều 9); https://tailieuluatkinhte.com/ vừa tự ý chí tự nguyện giao kết, không bị lừa dối ép buộc (Khoản Điều 8) Hai bên chủ thể ký vào hợp đồng trước mặt Công chứng viên (Khoản Điều 9) + Trong hợp đồng đặt cọc 2: Hai bên chủ thể tự lý trí hiểu rõ quy định, quyền lợi ích, nghĩa vụ hậu (Khoản 7.1 Điều 7); tự ý chí khẳng định tự nguyện không bị ép buộc, không bị lừa dối (Điểm c Khoản 6.1 Điểm d Khoản 6.2 Điều 6) Hai bên chủ thể ký vào hợp đồng trước mặt Công chứng viên (Khoản 7.2 Điều 7) (3) Điều kiện nội dung mục đích Hai hợp đồng với mục đích, bảo đảm giao kết, bảo đảm thực hướng tới hợp đồng khác- hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (hợp đồng chính-xem thêm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất) Theo nội dung hợp đồng đặt cọc nội dung hợp đồng mà hợp đồng đặt cọc hướng tới khơng có vi phạm điều cấm pháp luật, không trái với đạo đức xã hội Cụ thể Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu ơng Nam bà Oanh, có nguồn gốc rõ ràng, khơng có tranh chấp, khơng thuộc trường hợp pháp luật cấm giao dịch; Giá trị hợp đồng mà ông Nam bà Oanh ký kết với ông Ánh bà Tuyết hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm đó, khơng có dấu hiệu ép giá, làm khó bên ơng Nam bà Oanh với ông Ánh bà Tuyết hay ngược lại Tài sản đặt cọc tiền Việt Nam, không vi phạm quy định Pháp lệnh ngoại hối 2005 (4) Điều kiện hình thức: Cả hợp đồng đặt cọc lập thành văn cịn có cơng chứng, bên chủ thể ký tên trước chứng kiến cơng chứng viên Về điều kiện hình thức hoàn toàn thỏa mãn d) Trường hợp xãy với hợp đồng đặt cọc + Hợp đồng đặt cọc 1: Đạt mục đích đặt cọc https://tailieuluatkinhte.com/ Ngày 28/02/2008 (trong vòng 30 ngày kể từ ngày giao kết hợp đồng đặt cọc 1) ông Ánh bà Tuyết ông Nam bà Oanh giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất + Hợp đồng đặt cọc 2: Khơng đạt mục đích đặt cọc vi phạm bên nhận đặt cọc Vi phạm ông Nam bà Oanh lại không thực nghĩa vụ giao đất tài sản gắn liền với đất tồn giấy tờ quyền sử dụng đất, giấy tờ quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Khoản Điều Hợp đồng đặt cọc 2) Ơng Ánh bà Tuyết có thơng báo văn yêu cầu khắc phục vi phạm sau thời hạn thỏa thuận (5 ngày) ông Nam bà Oanh không thực Ngày 27/3/2008 ông Ánh bà Tuyết đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà đất (Điều Hợp đồng đặt cọc 2) đồng thời yêu cầu ông Nam bà Oanh yêu cầu trả lại tiền cọc chịu phạt cọc Giải tình a) Xử lý Hợp đồng đặt cọc Mục đích đặt cọc đạt được, tiền đặt cọc trả lại cho ông Ánh bà Tuyết trừ để thực nghĩa vụ trả tiền (Điểm b Khoản Điều Hợp đồng đặt cọc 1; phù hợp với quy định BLDS 2005 Điều 358) Trên thực tế, 50.000.000 tiền đặt cọc theo Hợp đồng đặt cọc trả lại cho ông Ánh bà Tuyết b) Xử lý Hợp đồng đặt cọc Như phân tích trên, trường hợp đồng đặt cọc ông Nam bà Oanh vi phạm nghĩa vụ giao kết hợp đồng hợp đồng Đặt cọc Mặc dù ông Ánh bà Tuyết có văn yêu cầu sau thời gian thỏa thuận ông Nam bà Oanh không thực nghĩa vụ, việc ông Ánh bà Tuyết đơn phương chấm dứt Hợp đồng với thỏa thuận hợp đồng giao kết Hợp đồng khơng thực hiện, mục đích đặt cọc khơng đạt lỗi vi phạm bên nhận cọc ông Nam bà Oanh Vậy ông Nam bà https://tailieuluatkinhte.com/ Oanh phải trả lại tiền đặt cọc 200.000.000 đồng cho ơng Ánh bà Tuyết Đồng thời, hai bên khơng có thỏa thuận số tiền phạt cọc, vậy, theo quy định Điều 358 BLDS 2005 ông Nam bà Mai phải trả cho ông Ánh bà Tuyết khoản tiền tương ứng với tài sản đặt cọc 200.000.000 đồng Vậy, tổng số tiền ông Nam bà Oanh phải trao trả cho ông Ánh bà Tuyết 400.000.000 đồng IV Nhận xét, đánh giá quy định đặt cọc BLDS 2005 BLDS 2015 Thời điểm giao kết đặt cọc Theo quy định Điều 358 BLDS 2005 (và Điều 328 BLDS 2015) Đặt cọc việc bên giao cho bên tài sản đặt cọc thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Tuy nhiên quy định luật hoàn toàn không đề cập đến thời điểm giao kết đặt cọc Đặt cọc biện pháp bảo đảm, hướng tới hợp đồng chính, liên quan đến thời điểm giao kết đặt cọc cần đối chiếu với thời điểm giao kết hợp đồng Cụ thể sau: Thông thường, với Hợp đồng đặt cọc lập thành trước có hợp đồng mà hai bên khơng có thỏa thuận mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng chính, với Hợp đồng đặt cọc lập thành sau có hợp đồng mục đích bảo đảm thực hợp đồng Tuy nhiên thực tế để tránh phải làm nhiều hợp đồng đặt cọc cho hợp đồng chính, hai bên thỏa thuận giao kết hợp đồng đặt cọc vừa bảo đảm cho giao kết vừa bảo đảm cho thực hợp đồng Vậy đặc điểm khác Đặt cọc biện pháp bảo đảm diễn trước chưa giao kết hợp đồng Xong theo quan điểm nhóm II lớp K2B, cần phải quy định rõ thời điểm giao kết hợp đồng vào thời điểm giao kết kết luận mục đích đặt cọc từ xác định xem mục đích đặt cọc có đạt hay khơng? Nếu mục đích khơng đạt vi phạm bên nào? Việc đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm giao kết hay bảo đảm thực giao kết https://tailieuluatkinhte.com/ hai thường chủ thể tham gia đặt cọc để ý, hợp đồng khơng có ghi rõ thỏa thuận dẫn đến tranh chấp khó xử lý Phân biệt tiền cọc với tiền trả trước Tiền cọc tiền trả trước khoản tiền bên giao cho bên trước hoàn thành thực giao kết hợp đồng ý nghĩa pháp lý hoàn toàn khác hậu pháp lý khác Tiền cọc khoản tiền bên giao cho bên với ý nghĩa đối tượng đặt cọc giao kết đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng thực hợp đồng Cịn tiền trả trước khoản tiền bên có nghĩa vụ giao cho bên có quyền, với ý nghĩa thực phần nghĩa vụ hợp đồng Chính ý ngĩa khác này, hậu pháp lý hai trường hợp khác Đối với tiền đặt cọc xử lý theo Điểu 358 BLDS 2005 (Điều 328 BLDS 2015), có trường hợp phân tích mục phần II; tiền trả trước, sau bên giao cho bên khoản tiền trả trước mà bên có nghĩa vụ khơng thực khơng có việc phạt cọc hay xử lý Đặt cọc Trên thực tế, nhiều trường hợp bên giao cho bên khoản tiền khơng nói rõ tiền đặt cọc hay tiền trả trước Theo quy định Điều 29, Nghị định 163 Nghị định 11: “Trường hợp không xác định rõ tiền đặt cọc tiền trả trước: Trường hợp bên hợp đồng giao cho bên khoản tiền mà bên không xác định rõ tiền đặt cọc tiền trả trước số tiền coi tiền trả trước” Vậy để xác định khoản tiền giao tiền trả trước hay tiền cọc Cũng vấn đề này, Nhóm II lớp K2B có ý kiến nghiêng quy định Điều 358 BLDS 2005 việc Đặt cọc phải lập thành văn bản; Nếu khơng đề cập đến Điều 328 BLDS 2015 hình thức Đặt cọc Đặt cọc giao kết miệng, đến xãy tranh chấp, việc khoản tiền giao khó khác định tiền cọc hay tiền trả trước Mức phạt cọc https://tailieuluatkinhte.com/ Theo quy định Điều 358 BLDS 2005 Điều 328 BLDS 2015, bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác Theo đó, khơng có thỏa thuận khác hai bên mức phạt cọc tương đương giá trị tài sản đặt cọc Nghĩa bên cạnh trả lại tài sản đặt cọc phải trả lại khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc Tuy nhiên, mức phạt cọc thông thường hai bên thỏa thuận, thường bên đặt cọc đưa Mức phạt cọc số cụ thể bội số tài sản đặt cọc Có trường hợp mức phạt cọc bội số giá trị tài sản đặt cọc với số lớn, gấp 10, gấp 20, 30 chí 50 lần tài sản đặt cọc Việc không vi phạm pháp luật BLDS 2005 hay BLDS 2015 luật khơng có giới hạn mức phạt cọc Tuy nhiên, mức phạt cọc cao khó để thực hiện, việc đảm bảo lợi ích cho hai bên mà giảm sút Vì vậy, theo quan điểm nhóm II lớp K2B cần có giới hạn mức phạt cọc để giao dịch dân bảo đảm tính thực tế Ý kiến nhóm, mức phạt cọc tối đa gấp 10 lần; mức phạt cọc tùy thuộc vào thời hạn đặt cọc đối tượng đặt cọc… KẾT LUẬN Nội dung thảo luận cung cấp cho nội dung biện pháp Đặt cọc thơng qua tình xây dựng giúp tiếp cận với biện pháp Đặt cọc không từ khía cạnh lý luận mà thực tiễn Thơng qua hiểu rõ vấn đề đối tượng đặt cọc, thời điểm giao kết đặt cọc, mục đích đặt cọc, phạt cọc hay phân biệt đặt cọc với tiền trả trước… Chính từ nội dung đó, hiểu rõ chất Đặt cọc vai trò Đặt cọc thực tế Cũng thơng qua đây, cần nhìn nhận rằng: thực tế quan hệ xã hội dân vơ đa dạng phong phú nên khó tiếp thu hết dự liệu cho tình huống, việc hồn thiện https://tailieuluatkinhte.com/ hệ thống pháp luật Đặt cọc yêu cầu khách quan Bên cạnh áp dụng tinh thần pháp luật thực tế trước tiên cần có hệ thống pháp luật phù hợp với thực tiễn ... đích khác Hợp đồng đặt cọc hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết, ký kết ngày 17/02/2008 Hợp đồng đặt cọc hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc thực hiện, ký kết ngày 28/2/2008 a) Hợp đồng đặt cọc + Đối... đảm cho việc ký kết thực hợp đồng dân cam kết Đặc điểm + Đặt cọc thực hai chức bảo đảm: Đặt cọc giao kết nhằm mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng; nhằm bảo đảm cho việc thực hợp đồng; nhằm... đích đặt cọc: Đặt cọc biện pháp bảo đảm, đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng bảo đảm cho việc thực hợp đồng II Biện pháp đặt cọc theo quy định luận dân Việt Nam Điều kiện có hiệu lực đặt cọc